房地产工程造价案例及合同管理标准化

房地产工程造价案例分析及合同管理标准化

第一部分：工程造价分析与成本控制要点第二部分：合同标准化的实施第一部分工程造价分析与成本控制要点第一章房地产项目工程成本的构成解析第二章成本事前控制的方法：目标管理第三章开发各阶段对工程造价的影响及过程控制要点第四章成本管理数据库的建立与维护第一章房地产项目工程成本的构成解析3房地产成本与造价的组成结构(略1-4表）项目成本造价数据及比重分析影响造价的关键因素分析典型项目的造价对比分析影响工程造价的主要技术经济指标和业务要素41、土地费用（主要控制）2、前期费用（主要控制）3、主体建筑安装工程费用（主要控制）4、室外及环境工程费用（主要控制）5、公共配套工程费用（主要控制）6、开发间接费用（主要控制）7、营销费用8、财务费用9、管理费用注:1)主要控制前6项，建造成本为2---5项.

2)1-6项为开发成本,7-9项为期间费用.项目发展成本（全成本）房地产成本的组成结构序号项目1土地费用2前期工程费3基础设施建设费4建筑安装工程费5公共配套设施建设费6开发间接费7管理费用8财务费用9销售费用10开发期税费11其他费用12不可预见费

合计5房地产成本的组成结构对比分析：项目开发建设投资2003建设项目经济评价完全成本项目1、按人材机分析数据序号项目比例1直接费人工费19.32%直接工程费（实体）材料费49.41%措施费（非实体）机械费12.19%2间接费费用15.89%规费税金3.56%企业管理费（施工企业）2、按建造成本数据分析3利润土方1.89%砖石2.86%4税金砼及钢筋58.41%

合计楼地面1.87%屋面3.62%装饰7.3%6房地产成本的组成结构对比分析：建筑安装工程费用项目组成注意区别造价与成本财务角度的成本：（成本预测、决策、计划、控制、核算、分析、考评）工程经济范畴的造价：（概算、预算、结算）二者联系：（造价控制是成本管理的基础、造价是开发成本的重要组成，数据需转换分摊到财务核算的成本中）7房地产项目成本数据及比重分析一级成本科目数据：按费用类型建造成本的数据分析人材机构成:人工费占19.32%;材料费占49.41%;机械费占12.19%;费用占15.89%;税金3.21%按分部分项工程:土方1.89%,砖石2.86%,砼及钢筋58.41%,楼地面1.87%,屋面3.62%装饰7.3%按合同比重8影响造价的关键因素分析

几个层面的成本管理：1、战略层面：产品与客户定位（董事长），2、经营层面：盈利模式，经营目标（经营班子）3、管理层面：架构与流程，组织协调与控制方式（管理团队--中层）4、业务层面：具体作业过程的规范与专业能力（执行团队—员工）注：不同层面影响程度自上而下减弱。成本的决定因素和影响因素:一、决定因素：1、经营方式，2、管理方式，3、技术方式，4、组织与协调，5、资源（资金、人力、供方），6、其他因素。二、影响因素:1、外部---市场；2、内部—产品定位；3、理论基础—供需关系。成本的变动性分析全成本的变动性建造成本的变动性分析案例分享：标杆企业的成本基准数据表9典型项目的造价对比分析

几个品牌企业同类项目的数据对比对比分析：不同企业产品战略的成本状况10影响工程造价的主要技术经济指标和业务要素体现不同侧面的技术经济指标土地与规划：容积率、建造比等；产品定位与建造标准：策划与方案设计；工程数量：通过设计标准确定；市场价格：客观存在的把握；采购与企业资源：数据调研和积累。各业务对成本的影响：无效成本的分类与管理方法参考万科无效成本管理流程，对无效成本进行分析与管理11第二章成本事前控制的方法：目标管理12成本目标及目标管理的意义成本目标的内涵与外延（真正意义是把成本管理工作中心前移）成本目标的制定成本目标的分解方式（是整个团队的目标，而不是某个部门的目标）成本动态的跟踪与监控保障目标实现的手段与措施（关键是建造标准的确定）成本目标及目标管理的意义动态掌握和控制项目总成本水平保证每个项目的盈利指标实现公司的经营目标13实行目标管理的根本意义：成本目标的作用不是上限是基准保持心中有数“做了再算”转为“算了再做”成本目标的内涵与外延成本目标的内涵与外延：1、不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标2、真正意义是把成本管理工作中心前移。成本目标的范围：目标范围可覆盖全成本、开发成本、建造成本，是整个项目开发团队的目标；14成本目标的制定15目标制定的时间：目标制定的方法：目标制定的要求：成本目标的评审与确定：案例分享：成本目标全套表格成本目标的五种分解方式及作用按合约计划分解：示范表格参考资料中2-2按成本科目分解（流程表单）按管理责任分解：示范表格参考资料中2-1按财务核算模型分解按现金流出时间分解：示范表格17动态成本的概念与构成动态成本=已发生成本+待发生成本

概念：成本发生：成本动态的跟踪与监控案例分享：几种成本月报对比动态成本的反馈机制：（资料2-3表）控制产品标准，落实到设计、选型与合约中技术经济相结合的手段开展各项业务，保证目标实现实行动态监控，及时反馈信息，预测可能变化偏差调整与内部平衡，保证总目标过程与结果的全面考核(结合问责制度）1、前期必须进行成本目标测算环节：A、拿地时做可研报告；B、策划时做产品定位报告；C、方案评审时成本目标为方案评优内容之一；D、方案确定后形成正式成本目标。2、实施过程必须与成本目标对比的几个环节：A、施工图设计时应有经审批的预算（做标底或签订合同用）；B、采购招标要有评标定标报告；C、签约阶段合同要经过审批；D、变更环节重大变更要审批（含设计变更）E、每月有成本动态报告（含经营分析）；F、销售阶段有开盘定价的重大决策；G、结算阶段每个合同结算一次且审批手续完善；H、后评估阶段有项目成本后评估报告。18保障目标实现的手段与措施第三章开发各阶段对工程造价的影响及过程控制要点19成本控制重点与原则概述立项阶段成本管理策划阶段的成本管理设计阶段的成本管理发包阶段的成本管理施工阶段的成本管理销售阶段的成本管理竣工结算的成本管理维护阶段的成本管理成本控制的重点对象成本控制的重点阶段前期与后期不同的控制方式成本控制的责任划分成本控制的重点与原则概述案例分享：标杆企业的责任成本管理文件项目开轧发成本跳控制重疯点对象投入大膨、占比途重重大脾的：客户敏醉感性强揭的：市场姥不规延范的串：技术不尺成熟的和：通过对海房地产让各类重终点成本晶进行控侄制，实脖现降低牵成本、惩提高控微制效率健的目的止。控制耐的重茂点阶金段“70烈%的成灿本由痛设计耕阶段士确定”？判别：成本屠的阶段成本珍的阶段成本对的阶段在成本稻决定阶仍段、控饺制费用离低的阶胖段进行益控制——这是预焦控的效旅益和核掩心价值1，全过程叨控制的许阶段立项\策划\设计发包\施工\竣工\维护2，对应成定本实现忆过程--喜-由虚到张实虚拟崭：估项、概炎、预串算－－控制痕方式臂：现实：但合同价临、付款匹、结算帜价－－雪控制需方式识：项目开但发不同览阶段成韵本控制糠方式立项单阶段槽的成柔本控诱制主要工犹作：土沸地筹划盐，市场山调研，葵成本估元算，项淘目经济昨性评价控制嚼要求匪：全俗面深档入了唐解地寺块和鞠市场卖情况售，合栋理确搞定估旋算基音础；控制重枯点：地困质状况腹，地下零地上管吹线；市芹政接口刘的位置艰；红线之内拆迁妈的费用皱；周边怒规划及棵规划指繁标的确刷定；政由府垄断张情况，另地区产目品标准工作文威件：《调研报得告》，《新项卡目发薪展成篇本估佛算》肿《可行性鹊研究报撕告》案例携分享阅：成理本调斥研报里告；挎可行闻性研遥究的究关键借指标策划阶洒段成本喜控制主要工称作：确牲定项目宝定位，迷制定产灾品目标季与发展加计划控制要雪求：准演确定位土目标市萝场，选披择性价袍比最好丛的产品控制理重点盘：产傲品档臭次（致符合响地块宗价值羽），染配套填标准阅，户甜型，样层高完及总验高，棉停车氏方式匀，特队殊要声求工作文态件：《策划唯定位言报告》冻《项目见发展杯成本皂测算》《项目茄发展眨计划》案例垫分享惭：根甲据经肌营要运求选遇择不民同产欣品组路合设计阶犯段成本乐控制－－触方案仰设计主要值工作坊：设咐计单混位选倘择，掌方案设优化前，制牵定成忆本目姿标（买结合门建造闲标准心），吊制定泉出图吧计划中（结库合合喂约规井划）眨；控制要柴求：符渗合项目仅定位，点经济合球理性最缺大，制谦定相应乱成本目富标控制修重点点：设而计质越量及荣深度锅；设白计周罩期；缘瑞产品积技术察经济寒指标籍；优潮化内晋容：索标高和确定状，结葱构形菊式，速基础变形式环，特闸殊设焦备和名功能牢要求工作文刻件：《设计任露务书》及《限额设柴计指引》《成本目跳标》《出图计字划》案例墙分享种：结大构成她本设轿计优匪化流创程设计服阶段内成本喇控制－－扩财初设计主要腊工作妹：材猫料设递备选捉型留，编碧制部合品控吊制计妥划控制昨要求扒：选目型合座理，糟档次坏符合供，技担术成具熟，梨市场妈占有品率较先高控制羽重点筑：电锁梯，途空调霉，门限窗，羽栏杆稀，装户修材脱料，肉园建随绿化答，智雹能化答，消属防，代防水义保温坝材料摇，新寻材料工作文剂件：《材料蝴设备铸选用放意见》、《部品雀控制灵计划》设计察阶段视成本裁控制－－横施工翻图设之计主要工骡作：编阴制施工荡图预算炸，调整愉目标；贱落实限浸额设计成；第一括次图纸反会审控制扒要求赖：图怒纸的币质量卫和时店间保天证；眨预算妻的的脑准确镰性和初分析摇深度捎；控制骡重点晓：限堤额：陷钢筋纲，砼饲，外垂墙，湿门窗终，装惠修，秀管线荒用量风指标漆；错晓漏碰城缺；工作文贺件：《限额碍设计继合同登条件》《图纸会抬审纪要》获《施工图砖预算》及《成本赢目标姻调整佣报告》案例虏分享附：施家工图译预算化指标径分析发包阶抢段成本盼控制－－前腥期准备主要工嘉作：供览应商考魂察，确叙定招标怀组织和盈计划，遗准备招菊标文件纺及相关禽资料控制跨要求美：保稼证有碎充分筝竞争静性的婆、适俱用的坐供应泽商；蔑图纸耗和招疯标文驼件基被本完落备图纸堆完善控制重荣点：所客选入围怖队伍的赢深入摸茄底，招尼标内容范围规皱定明确工作糊文件粮：《合约规穗划》，《考察让报告他及投现标资捷格审边批》《招标文程件》案例侵分享松：合姥约规瓦划模拉版发包少阶段胞成本捐控制－－液招标风过程主要工获作：发少标、答屋疑、回择标开标院、评标斥、澄清幼、定标控制奴要求捎：保惜证过谋程严法谨，吊文件圾资料盗完整络、有晒效；控制重形点：深苗入评定扒技术、亩商务标瓦；确保挂有效承逮诺和履幅约保函工作淡文件破：《收发寸标记狂录》《答疑文赞件》《评标世文件》《澄清及直洽谈记掏录》及《定标审甜批文件》案例伟分享客：评筋标表女格；踪蝶澄清提文件发包傻阶段盼成本晋控制－－喉签约券阶段主要工麦作：合逐同洽谈届、签订玻合同，诱内部合察同交底控制要疾求：合玩理的价际格，完梳备的合讲同，规帖避风险锣，实现酱双赢控制始重点气：工悔作内眠容与卧责任矿、进梨度、价质量起、价捞款的序形成扣及变率更与昂调价荷条款将；违蠢约责逝任及罪退出费条款彼；工作直文件劳：《合同文旧本》《合同审裂批文件》施工揉阶段兼成本佩控制－－施锄工准备主要工馆作：第择二次图乱纸会审蒸，合同型交底，汁施工现搏场准备耗，施工饥组织设险计的确井认控制要凝求：全吵面统筹葡，减少蔽临时性仓花费；吉控制场震地使用昆、进度雷和方案控制重胀点：三揉通一平祖费用的裂控制：墓水、电坝、路、绢土方；化临时设衬施费用长的控制听：办公芝室，围肾墙；施毁工组织旁设计审堡查工作渔文件肠：《施工组紧织设计》施工宽阶段肉成本设控制－－主摇体施工主要含工作把：变调更与叶签证与的管储理（翼办理我，统孟计，绝分析扫）；穷工程浩质量殿及工融期的识控制怀；材甲料控危制，察索赔唤办理唤，支榆付合散同款旦；控制要壶求：依球据合同月，事先拍核算，光完工确批认，及圆时办理蜂，手续知完备，云资料齐与全；控制重铅点：控需制重大响变更；端控制关帜键工期伶节点的捏付款，丢防止超树付；每朴月动态房诚报表；集相关索糠赔及时乎通知工作文胳件：成塔本动态侧报表，至设计变迁更及签减证系列蔑表单，制付款孟系列表成单案例分潜享：标汗杆企业梯的变更牧签证管萝理规定施工耕阶段愉成本备控制—竣工验樱收主要泽工作黄：办庙理验氧收手振续，求竣工白资料半审查额（区恐别结时算资剪料）控制奇要求烦：符枕合实骆事，悬及时喇办理控制砍重点对：验两收文馒件中抢对时唇间、惭质量模和数稻量的绿确认盒；对暴隐蔽暑和拆洋除工激程和披中间踪蝶验收辽，入谋伙的节配合显及保洒修协唱议的恐落实工作文悄件：竣决工验收毕系列资蝴料销售阶和段成本标控制主要工帅作：营护销费用撤预算管机理，售垫楼工程巷成本控到制（销串售策划纹），销顺售承诺背与资料拼的把关控制苍要求猛：销花售资啦料及者营销董承诺蛾的多迎专业尾评审丑（保踩修期暗限的挺确定过）匀，营钢销费扇用不炸超预做算，捷售楼晃工程播的合欣理策昼划与鸣成本造目标扶管理控制重字点：样聚板房材午料的展尊示与说职明；样书板房及渴售楼处凉的位置抓、数量优和标准肠；营销趣费用详辈细计划统和按进廊度支出工作文父件：《售楼准多备工程皆方案》《营销狗费用禽预算拜及执物行报千表案例炕分享钟：营泽销费旅用计哄划表结算阶敌段成本理控制主要工凑作：结至算办理崖、索赔久办理，辨项目后决评估控制要脏求：浙及时性省，合理砌性，全才面性，干系统性控制重酿点：工劫程和材疫料的数李量和价执格依据西；工期败和费用蜻索赔，贤有关质均量和配哗合处罚台；超付思的可能半性；工作杆文件罪：雹结算侵及索架赔系捐列表赢单，《项目稿成本司后评快估报传告》案例般分享高：结舒算对划比分发析；铲成本盈后评甚估报怨告物业维稿护管理偶成本控运制主要工葛作：维护护维修候，保修益金支付记，质量盯缺陷统缝计分析控制袭要求毁：落翁实维箱修责胸任；皇物业迷提前融介入化，把位握全通寿命扛期成傻本，阀独立涂、健矮康运栋营，六防止识物业包管理纳亏损控制窃重点驼：一约次性争投资窗与使某用成胃本的形平衡泉，智隔能化喜系统隙，景鱼观灯元具，殖水景旅；维刚修责哭任索酱赔办炉理工作膝文件钟：支姻付及快索赔道文件贪，质博量缺予陷分探类统阵计表第四章成本决管理丈数据慢库的间建立认与维晚护38数据库袭建立的目的慕与作滩用数据仪库主嘴要内阿容与配形式如何建立倾及维桌护数据并库数据库刺的案例39目的掌握市弟场信息积累经过验数据汇总亡公司食资源沉淀业梢务知识衡量演工作惨成效作用保证公禁司的成乎本管理丛水平稳峡定、提哪升数据升库建角立的两目的绞与作敞用40成本感管理蹄数据胶库内尿容分拼类资源信沫息：数据信枪息：作业兄质量住标准株：结果久评价预标准防：数据阀库主联要内田容与礼形式41成本数杠据的两兔类指标成本数会据对象脂的三个昂层次成本堤数据谷的相互关信安息成本数音据信息炊的构成42数据业库的齐形式用工具软急件：EX岸CE选L，AEE孤CSS等，撤形成增固定厕的表踏格模拉版；管理战软件巾：通坊用、定制（如万稀科、金掩地、招桥商）如何选脸择适合桂的数据商库平台根据处公司木的管那理现要状和流需要区分管推理类软墨件和信慈息类软德件结合具痰体业务穗流程和束管理特制征尽可哲能集立成，妇防止以重复墙劳动43工作内雷容建立影制度寻与规孝范，瓣制定疫成本睛管理研数据躺的标张准与驾分类秘；分法析整束理（BCI肿S的方法岁）；录亡入与维礼护工作袜时间在几个格节点上劳进行：肾调研、很询价、秒招标、龙合同、昨结算；肢最好能判与工作张过程结肤合而不拾是做为渣额外的讨工作工作曾人员专职或摘专业人朵员，二药者结合如何建故立与维催护数据少库44成本欠分析哀的原则分析口屈径的统棚一面积帅的可窃比性利用交相似满性数据库盲建立中丑几点需态要注意纳的问题第二坊部分竿合萌同标粗准化老的实杨施方霸法第五弟章狐房绿地产效企业必合同黎管理贯综述第六章快如冻何设置声标准工富程合同睬主要条扯款第七章杯不瓶同阶段火的工程欧合同管委理内容第八章诊标杆企氏业如何恭建立标径准合同顽管理体滔系第五章终房鄙地产企络业合同水管理综递述46工程项疫目管理毫中合同甜的地位躬与作用房地愤产开谋发涉或及的恳主要好合同贩类型堆和内方容房地产商开发企裳业的合赶同管理灾模式行业盾内合笔同标朴准化挠状况编介绍工程皮项目婶管理没中合塑同的爪地位化与作市用合同模在项驼目管讲理中穿的核币心地齿位（例如图搂）主要宋作用实现摸资源促的整孔合，良达成温甲方陷开发危意图防范风惊险体现标杜的物的滥形成过菌程和结钢果合同禁管理备的原技则对外非：诚收实信字用，透合法垫双赢对内：吊项目全够过程管恋理、全翅员合同讽意识47房地产聪开发涉丑及的主现要合同弓类型和办内容按业务尽划分合感同类型登：工程：设计：营销巾：土地柴投资芒：财务：行政人朗力：按合贱同计杰价种朗类划赔分：省单价—总价动；固袋定—可调48房地英产开桶发企言业的堪合同穴管理红模式合同管骂理的模粮式：甲方为卷主的合损同管理管：乙方悠为主趟的合皂同管酒理：第三黎方为震主的才合同容：甲方内红部合同劳管理的傲组织方描式：建议的博管理模佛式：49行业班内合茫同标微准化宅状况伐介绍标准合或同的层您级国际国家地区行业企业房地跑产企率业标例准合奏同状介况：50第六章裁如榆何设置忽标准工究程合同师主要条鸦款51合同标丸的描述顿与范围跪划分双方的附工作合同隐价款合同工傅期质量要沙求安全深文明蚀及配海合材料枣管理变更染管理支付条敌件与程楚序违约、蕉索赔与泼奖惩争议振的解训决及聋合同沙的中泡止方趋式其他附语加条件畅内容合同译标的捎描述籍与范店围划尊分合同标复的体现针的主要五内容合同范残围划分暴的考虑键因素条款问要求52双方的脾工作：纳主要责日任、权胆利和义者务承包方端责任包访括：乙方徒配合沈义务躬：乙方分丑包的管虫理：甲方的划责任与检工作：53合同价变款：价红格形式杯、计价扮方式价格的草形式：承包纤价格妄应包携含的知内容扣：计价方甩式可调参价范肤围和浊方式几种费怀用的约脆定：暂定量怖、暂定台价的处脊理结算价唐格的组腊成54合同球工期低：总拒工期绢及节窗点工蔽期，洽开竣渐工要碧求，粒确认见方式开工称条件跨及确鼓认方曲式施工验总体五进度校要求阶段辈性工礼期要届求竣工策条件伏及确见认方慌式工期格延误望处理55质量完要求作：技植术要撑求、翁质量杏标准质量控牌制要求施工能技术鼻措施荐要求验收标世准工程称样板企的利串用控制重韵点质量保卵修条款56安全文密明及配辱合：措快施要求像及费用安全文汁明措施锹要求配合工瞧作要求有关措映施和配畏合方面声费用约缠定57材料咐的管公理：况供应塔方式短、检触验方泪法等甲供泊材料泉品牌县和价允格规软定甲供材轧料管理俯约定乙供训材料某的管雾理材料浓样板林管理鼠的方希法材料丧付款汽的特盯殊要合求58变更醋管理抚：可给变范裁围、久程序武、计谢价等变更内贷容范围银的约定量的乡丰调整新、价坊的调色整原留则变更过拼程的约历定59支付条练件与程秋序预付患款的暴支付进度款昂付款条膏件说明进度幅款审凳核及期支付些手续夜和要韵求结算键款与射保修毁金的袭支付往来同款扣欲除方园式甲供材斤付款的奋控制超付璃款的堤处理60违约递、索楼赔与容奖惩违约员责任绿及违案约金剩额奖惩事稻项及额欠度索赔的仙办理条艺件及过庄程61争议的菊解决及执合同的叠中止方休式纠纷恩处理鸟原则争议仰解决遣的方许式选包择合同中见止及退队出的62其他冠附加怒条件忍内容—一系降列附款件，渗对双顺方的博约束详细工胁作指引沟通聋方式智说明风险高预防晚：文蜓件资沙料要么求63第七恐章栋不孔同阶踏段的反工程述合同邻管理满内容64招投标虏阶段的改合同管斤理施工牺阶段枣的合象同管傅理结算求阶段缠的合只同管站理常见风惹险与对模策招投标馆阶段的辞合同管裙理管理栋目标隆：职责攻划分组织音者、巷参与祖者与曾决策愤者的胖职责战（图枯）工作抛内容猜、流锯程及逝要点倍：分铜为三锡个阶净段招标前朗的准备士工作招标阶活段合同栗签订退阶段文档要勿求招标前夏的准备休工作形成招责任拳小组臭，拟久定招牧标计的划、步方案合约肿规划掀，界峡定范次围：落实库图纸驰、产叨品品哀质和圈技术杂标准施工现吴场条件污及相关玻要求供应商燃考察与迁资格预陶审准备招胞标文件肥资料：招标屡过程发标踏勘看样答疑回标开标评标澄清定标合同嫂签订像阶段合同谈吧判：签约审躲批发放合同编维号及文汉档要求合同涝交底有关资京料移交合同炎信息摔管理施工谢阶段国的合非同管示理管理伸目标幼：职责溪划分识：甲方暗履约帮责任湖人、灿双方看履约犬管理厘部门工作时内容贺、流急程及疗要点怜：乙方的挣履约过现程跟踪甲方的望履约管草理变更浅的控拘制资金与怀支付的木管理文档饥管理渴要求70工程艺进度歇跟进物及节汤点工塔期确纳认：质量检蝴验及阶址段验收安全文剩明及配坡合工作甲方指抗令的执锤行乙方的花履约过钳程跟踪71图纸资勿料的提奏交场地厦等条射件提冲供支付梢合同扔款：报建墙手续洪：分包及迟甲供材岩料的协敢调甲方的戏履约管订理72变更平的控捧制变更毕的定耕义与晃分类设计变骄更管理手程序现场签伍证的管羽理方法变更墨签证烧的量旅价确田定变更脸原因重及责鹊任分糕析73资金牌与支医付的零管理资