房地产经营与管理

房地产经营与管理（一）同济大学

施建刚教授/博士生导师/博士房屋土地资源信息研究中心主任建设管理与房地产系副主任

本提纲为02秋、03春MBA所准备，将结合实例讲解，推出新理念、新方法，希望能对交流者在今后的工作和学习中有点滴启示。房地产经营与管理（一）分八部分讲解一、对房地产市场相关概念的前沿探索二、房地产开发相关数据及房地产开发管理三、房地产市场个别问题探讨四、房地产市场营销管理五、房地产交易与权属登记管理六、租售比的实质与管理七、上海住宅建设“十五”计划的主要内容八、房地产价格评估新方法拓展一、对房地产市场相关

概念的前沿探索

导致我国房地产业掀起和发展的三大政策支柱：土地有偿使用、房屋商品化、住房制度改革。（一）（房地产）管理概念的不同认识“management”

意指经营、管理、操纵、驾驶等。“administration”意指管理、经营，尤指公共事务、国家政策等管理。1、（房地产）管理的概念

成思危：“（房地产）管理是（房地产）管理者在多变的客观环境下设法运用各种资源来达到既定目标的各种活动和全部过程。”2、机制（生产—流通—消费）3、城市建设的怪圈区位----第一代住宅配套----第二代住宅环境----第三代住宅生态----第四代住宅（二）房地产概念的定位1、房地产：房产和地产的总称，经济体。财产、不动产（例）2、房地产业：开发、经营、管理和服务的行业。（三）土地概念的拓展土地：地球陆域表层，包括内陆水域，沿海滩涂和岛屿。（经济体）有限性土地的特点：集资性扩延性

生地劳动产品毛地熟地

土地的价格：土地使用权的交换价格（价值），不是土地的购买价格（买未来）（四）土地权属的改变1、所有权：占有、使用（性质可变）、收益和处分的权利。2、使用权：依法享有利用（性质不可变）土地的权利。（五）土地使用制度的历史沿革（六）土地使用方式的认识收土地使用费出让（协议、招标、拍卖）+挂牌转让划拨其他（出租、作价入股等）二、房地产开发相关数据及房地产开发管理（一）房地产开发相关数据1、公司数2.批租数

历年上海市土地使用权出让情况表

年

份1988-1991199219931994199519961997出让地块数（幅）（1+1+3+7）122052546234996401029出让面积（万㎡）980.362071.554961.071894.361245.42898.291430.75年

份19981999200020012002累计出让地块数（幅）1326111913251981119610209出让面积（万㎡）1614.961645.962183.225228.343871.9928026.27

3.相关数据住宅投资（增加值）/GDP≤5%----供不应求住宅投资（增加值）/GDP≧8%----供过于求上海6.9%离10%还有较大的空间。2002年13.1平方米/人，合建筑面积26平方米。200513.9平方米/人，合建筑面积28平方米。2007

14.9平方米/人，合建筑面积30平方米。2010

16.6平方米/人，合建筑面积32平方米。2015

19.2平方米/人，合建筑面积35平方米。（二）房地产开发程序管理1、多余的话House（Housing）（房）Home（家）Family（家庭）开发的是房，好的住宅不仅仅是一套漂亮的房子，而且应该提供和引导一种新的生活方式。2、住宅建设工程实施与规划管理关系图

住宅建设工程实施过程

城市建设管理过程可行性研究报告建设工程施工建设工程使用土地建设工程竣工建设工程设计建设项目选址意见书建设用地规划许可证建设工程规划许可证规划管理监督检查工程竣工规划验收建设用地规划管理规划实施检查监督建设工程规划管理3、开发得程序（1）决策（2）前期a、美国占熊猫容（中的国）蜜公司嫂策划紫经过剧、单浙独设涌计与松整体涌设计b、出让土撑地及实脊例c、审图独公司（3）施工厌（建设杆施工）抓好钞：三孙控（敏进度催、质抱量、软成本梁控制丈）二指管（合修同、信北息管理婚）一协调绑（组织村协调）（4）竣知工验性收与修交付氏使用[验收、展物业管华理（谁绢开发谁古管理）]《新建沃住宅蝇交付摆使用监许可凶证》-蠢--希--诉-验收合思格可使越用。物业锡管理预早期括介入泡前期逮物业逝管理偿物业塑管理项目宋设计倾启动剂项目残竣工唯验收馅出售侵业主皇委员玩会成蔽立（三候）房水地产师开发煌项目角可行得性研绿究1、项目贵背景与鉴概况2、基蝴本数大据3、成叶本估痒算（炉华联轨房产匀公司——打桩纪、阳卷光厅甲、东脂方明校珠选代址及役玻璃铲等）4、进度倡安排5、资奇源供航给6、市场寺分析7、财务忙评价8、风险介分析（亲西宝兴顾路）9、国民耽经济评秩价10、结论回（唯一）（四扇）房踏地产酬项目烂评估舱管理1、市彩场研草究（睛基本深面）A、一勤般因善素分使析（存宏观乓）B、相关锯因素分技析（微忧观）2、财浇务评签价（汇技术涌面）a、传涨统评四估技桂术b、现想金流国评估竞（价违与时贞间不垦成比呀例）c、财务慌内部收妈益率评业估（重袍点）①财商务内掌部收兴益率②投资减回收期③衡量雪项目盈隐亏的主暑要指标三、房向地产（执管理）捆个别问雪题探讨（一）割居住房度地产投摆资价值额的疑惑（二鸦）关镰于居益住小辛区环嘱境的环思索1、空间抢环境——硬件2、生态里环境（IS枣O1句40销00）生态刚环境夸是生脆物群庄落与绘其环恒境之愤间在印能量缓流动杰和物坏质循烂环过屠程中唉形成宣的一讯个统愈一的脱有机霞整体替。生态系统非生命物质生命物质无机物质（氧、二氧化碳、水、无机盐等）有机物质（腐殖质等）气候因子（太阳辐射能、温度、湿度、降水）生产者（绿色植物）消费者（各种动物）分解者（细菌、真菌、食腐动物）智能咳住宅仓小区丈智能辨化内迎容：肥信息惠通信具系统猫、安遣全防迷范系午统、刷建筑绢设备谁监控奏系统林、物站业管伯理系宣统四迎大部鸽分。款有基茄本配伙置和直可选馒配置老。3、视岔觉环礼境4、人烈文环造境5、交装通环蜘境（三绕）房声型与泥价格系的误救区1、房诵型（1）是板妹式还是京点式（2）户室顶（比）（3）建锡筑面萍积（4）车库2、价格（四链）经逃营12申3四、房高地产市缘瑞场营销光管理（一盘）房彩地产箱市场赔营销忠分析三个阶雄段：宣传、于沟通阶膜段；谈判答阶段磁；签约阶岭段。（钩大定、傍小订）（二执）房银地产凉市场副宣传年的主烘要手诵段（三丸）房湖地产否定价尤方法辫与策西略1、方法2、策略纸（技巧痛）五、以房地蒜产交杜易与何权属问登记挤管理房地产轻价格申变报制度库、房地案产价格与评估制宗度、房鞠地产价务格评估雷人员资寨格认证般制度和刻房地产贼权属登凑记发证色制度（荡另一项熊是土地赴使用权毁出让制戚度）。六、幅租售匪比的纳实质浪与管愈理（一）也租售并巩存合理士租售悔比价惕的原舒则：愧在住汪房有识效使候用年谈限内谎的租估金总候支出延大于臂或等弊于同贩期售混价的贝总支吐出，产这样项买房减才比社租房爽合算底。（二刷）闻租售冻比价援推算七、上馋海住宅勒建设“十五”计划高的主棋要内涉容（一搜）指隙导思嫁想（二）迅总体思月路“一个出某发点”“两个目颠标”“三个面拖向”“四个必觉须”（三）乌发展目该标（四）浑发展布翅局（1）依续托交爆通干浆道进访行住绞宅开傻发；（2）借套助经宁济商临业圈徒进