房地产管理基本制度与政策

江西师范大学城建学院胡细英教授房地产管理基本制度与政策1管理资料本部分内容的基本框架

本部分内容主要按照房地产业各环节之间的逻辑顺序来划分章节，力求全面反映我国现行房地产业各方面的基本制度与政策，内容包括我国基本的土地制度及建设用地管理、房屋拆迁（征收）、规划和建设工程管理、房地产开发经营、房地产交易、房地产权属登记、房地产中介服务、房地产税收、物业管理和住房公积金等方面的相关法律法规。

2一、房地产概述（第三章）1.房地产业概念和历史沿革掌握：房地产业的基本概念。熟悉：房地产业的作用。了解：房地产业的细分、房地产业的历史沿革。2.住房制度概述掌握：现行城镇住房政策。熟悉：城镇住房制度改革。3.房地产法律体系掌握：房地产法的概念与调整对象。熟悉：房地产法律体系、军事房地产法律政策规定。3管理资料《立法法》第五章适用与备案的有关内容：宪法具有最高的法律效力，一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触。法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。行政法规的效力高于地方性法规、规章。地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章。部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。4《立法法》第五章适用与备案的有关内容：地方性法规、规章之间不一致时，由有关机关依照下列规定的权限作出裁决：(一)同一机关制定的新的一般规定与旧的特别规定不一致时，由制定机关裁决；(二)地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定；认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会常务委员会裁决；(三)部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间对同一事项的规定不一致时，由国务院裁决。5二、建设用地制度与政策（第四章）1.中国现行土地制度概述熟悉：土地所有制。了解：土地管理基本制度。2.集体土地征收熟悉：征收集体土地的政策规定，征收集体土地补偿的范围和标准。了解：征收集体土地的工作程序。3.国有建设用地了解：建设用地审查报批程序、临时用地的报批和使用。4.集体建设用地掌握：集体所有建设用地使用情形。了解：集体所有建设用地使用原则。65.国有土地使用权出让掌握：国有土地使用权出让政策。熟悉：国有土地使用权出让的概念及特征。了解：国有土地使用权出让合同、国有土地使用权出让管理、国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股。6.国有土地使用权划拨熟悉：土地使用权划拨的概念，划拨土地使用权的范围、划拨土地的管理。7.闲置土地的处理熟悉：闲置土地的范围及处理规定。7重点阅读：

《土地管理法》《城市房地产管理法》《土地管理法实施条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

8国有土地上房屋征收与补偿条例中华人民共和国国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，现予公布，自公布之日起施行。总理温家宝

二○一一年一月二十一日

2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。

9三、城乡规划及工程建设管理制度与政策（第六章）1.城乡规划管理掌握：城市规划管理。熟悉：城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理。了解：城乡规划的基本概念、城镇体系规划。2.勘察设计管理了解：勘察设计管理。3.建设工程招投标与监理了解:建设工程招投标与监理。4.建设工程施工与质量管理掌握：施工许可制度。熟悉：建设工程的竣工验收管理、质量管理制度、质量保修办法。了解：建设工程项目报建制度、建筑施工企业资质管理、注册建造师制度。10重点阅读：《城乡规划法》《建筑法》《城市房地产管理法》

11四、房地产开发经营（第七章）1.房地产开发企业的管理了解：房地产开发企业的管理。2.房地产开发项目管理了解：房地产开发项目管理。3.房地产经营管理掌握：商品房交付使用。熟悉：房地产项目转让。了解：房地产广告。4.房地产开发企业信用档案了解：房地产开发企业信用档案。12

《商品房销售管理办法》（建设部部长俞正声４月４日签署８８号部令发布，自２００１年６月１日起施行。）第三十二条销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

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第三十三条

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

14重点阅读：《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》

15五、房地产交易管理（第八章）1.房地产交易管理熟悉：房地产交易中的基本制度。了解：房地产交易的概述、管理机构。2.房地产转让管理掌握：房地产转让条件、程序，房地产转让合同，以出让方式取得土地使用权的房地产转让，以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。熟悉：已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定。了解：房地产转让的概述及特征。16五、房地产交易管理（第八章）3.商品房销售管理掌握：商品房预售许可制度、商品房预售的条件、商品房预售合同登记备案、商品房现售、商品房销售代理、商品房销售中禁止的行为、商品房买卖合同、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释。熟悉：商品房销售的概念。17五、房地产交易管理（第八章）4.房屋租赁管理熟悉：《城市房地产管理法》关于房屋租赁的有关内容。了解：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释。5.房地产抵押管理掌握：房地产抵押的条件、房地产抵押的一般规定、最高额抵押权、房地产抵押合同、房地产抵押登记、住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记、房地产抵押权的效力。熟悉：房地产抵押的概念、房地产抵押权的实现。18P273

某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110平方米，售价每平方米4000元，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为100平方米，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款（）元。

A．40000B．53600C．66800D．80000110*3%*4000+[110*（1-3%）-100]*4000*2=53600+13200=6680019P289甲房地产开发公司长期从乙锁业公司进货，双方在3月1曰约定：甲乙之间年底结算货款，甲以其营业房在100万元的限度内为其欠乙公司的货款提供最高额抵押，12月31日为债权确定日。双方办理了抵押登记，但没有就其他细节作出约定。（1）假设乙公司打算在当年7月1日将其对甲公司债权中的一部分即30万元转让给丙公司,则（C）。A．乙公司此时不得转让债权B．乙公司在12月31日之后方能转让债权C．乙公司此时可以转让债权，但最高额抵押权不得转让D．乙公司此时可以转让债权，且最高额抵押权同时转让20甲房地块产开发惠公司长赵期从乙寄锁业公舍司进货蝴，双方像在3月1曰约定跪：甲乙眉之间年脉底结算驳货款，败甲以其蛇营业房趣在10解0万元御的限妇度内苗为其掩欠乙捐公司停的货管款提止供最端高额哥抵押前，12月31日为爪债权躺确定撤日。舅双方凯办理权了抵因押登蝴记，深但没希有就谜其他袄细节储作出请约定劝。（2）8月1日，签甲又急将该洲门面界房抵芳押给滔自然础人丙即，从泰丙处附借款50万元，喘年底归草还，双龟方办理陷了抵押遗登记。耕而由于均进货量轰激增，9月1日，甲冒乙双方撞决定调怨整最高孩债权额从至15瞎0万元漂，12月31日，甲见乙确定捆了实际说债权数不额为200万元。本实现抵蛇押权时店该门面偿房拍卖鹅得款18卫0万元喷。则兄乙可赵以分系得（C）。A．180万元B．15蛇0万元C．130万元D．10犹0万元21P2租92丁公盘司以关其房晌屋和略建设声用地胡使用悄权作也抵押需，分碑别向欺甲乙怜丙三剃家银染行借架款，际甲银拐行借10降0万元谱，乙俭银行尺借30田0万元什，丙赞银行挺借500万元，将先后办麦理了抵沾押登记扛。眼看妄丁公司颠无力偿柄还借款首，丙银执行和甲忌银行以秒及丁公帽司商定芹，交换稍抵押权桑的顺位脂，丙银乡丰行支付莲甲银行50万元作烧为补偿妨。后来父，丁公杯司无力夺偿还三工家银行岁的到期香债务，宫银行拍岭卖其房娃屋和建祸设用地零使用权秒，仅获豆价款600万元军，以右下关嗓于三简家银繁行的少分配园正确俊的是曾（C）。A．甲劝银行100万元巾、乙冠银行300万元、绪丙银行20河0万元B．甲状银行倘得不辟到清膝偿、测乙银凤行100万元郑、丙伏银行50绣0万元C．甲银均行得不惜到清偿右、乙银倘行30视0万元、和丙银行30邮0万元D．甲银剧行15教0万元似、乙毒银行300万元衰、丙鸡银行150万元22重点阅浴读：《城市房蓝地产管毫理法》《关于审因理商品均房买卖麦合同纠睛纷案件扬适用法械律若干天问题的幅解释》《最高人唱民法院凶关于审齐理城镇底房屋租聪赁合同亮纠纷案赚件具体微应用法逐律若干复问题的穷解释》《最高牢人民缘瑞法院弄关于摔适用<中华人榆民共和星国担保屡法>若干问娱题的解裳释》《城市孕房地定产转寸让管鹊理规蛮定》《城市商担品房预橡售管理刃办法》《商品房跑销售管用理办法》《城市掠房地粘产抵扛押管翻理办霉法》23六、房梦地产权摩属登记猎制度与弟政策（细第九章僵）1.房地产秆登记概鲜述熟悉州：房们地产忽登记狐概述幕。2.房地产蕉登记制装度掌握：眨房地产迎登记制移度。3.房屋权粪属登记城信息查瓦询掌握：绑房屋权萄属登记必信息查摊询。4.房地土产交优易与栗权属眉登记砍规范椅化管奖理掌握：付房地产箭交易与杆权属登帮记规范微化管理吹。5.房地陕产登耗记机狱构的企协助遗执行掌握利：房窜地产失登记新机构捕的协复助执宣行。24

三种不动产登记制度对比表名称特点主要实行的国家契据登记制1.订立契约即可生效2.登记只是形式审查3.登记不具公信力4.动态登记法国比利时苏格兰意大利日本西班牙葡萄牙南美以及美国的多数州等权利登记制1.登记具有强制性2.登记是生效的必要条件3.进行实质性审查4.登记具有公信力德国奥地利瑞士荷兰捷克匈牙利南斯拉夫埃及等托伦斯登记制1.土地权利的变更不经登记不生效2.进行实质审查3.登记具有绝对公信力4.发给权利证书5.登记机关的赔偿责任澳大利亚新西兰加拿大菲律宾英国美国的若干州等25P29壁9合法建园造房屋蛙的物权劝自（D）发滋生效答力。A．记载镇于不动马产登记逮簿时B．颁发案房屋权漆属证书圆时C．申请伯房屋所唐有权登母记时D．事实他行为成懒就时26P辛29古9某套句房屋炒登记滴簿上亦的所曾有权晒是人地甲，迹但乙烈认为斤房屋倘应当好归自干己所蓬有，摔遂根惑据双举方之辆间的骗仲裁年协议王申请裙仲裁沈。裁垮决书妙写明“本案系晴争房屋育归乙所弟有”，但骄甲乙磨未办戴理登屡记手蚀续。桃一个圈月以洗后，蛙乙将嘴该房织屋抵铺押给贤丙，萄签订伪了书警面合追同，问但未陪办理典登记童，关态于本答案，成以下耀说法蜡正确际的是货（BC）。A．房屿屋应且归甲滔所有B．房屋般应归乙太所有C．抵押赵合同有约效D．抵浓押权者成立E．抵平押合袍同无偏效27P2赏99甲有三构室二厅状住房一伏套。除打养子乙卵、侄儿飘丙外，村甲再无渣其他亲另属。3月7日甲相私下启对丙绝口头硬表示姨，死绣后房孟屋归汪丙所趣有。3月10日甲弦不幸矩去世批，乙舌、丙茎二人猫就房验屋的茶归属合争执章不休今。4月15日乙与亩丁签署诵房屋买霸卖合同勺，约定旅乙将该巨房屋卖饲给丁。狠请问以脖下说法蝴中正确铸的是（A）。A．乙丁泽之间的呀买卖合雾同有效B．乙茫丁之镜间的光买卖贷合同赵无效C．乙贷丁之昆间的虑买卖集合同练效力任未定D．乙丁孤之间的颗买卖合奶同可撤贡销28P305甲建造抛了一栋续三层小疲楼，到脱登记机券关办理洞所有权曲登记手斤续。登谜记机关殿的下列炸行为中木符合法线律规定目的是（眨）。A．对府房屋咱进行屈实地故查看B．要求蓬对房屋就的价值冒进行评挽估C．按照亚房屋的缺面积收炼取登记浴费D．按照鲁房屋的余价值收勇取登记朱费29重点阅上读：《物权圈法》《城市房舰地产管闯理法》《房屋只登记珍办法》《房屋珍权属研登记湾信息脖查询瓣暂行银办法》《房地受产交蛋易与幅权属蠢登记济规范陵化管疯理考快核标坏准》《房地产羞交易与既权属登哨记规范痕化管理罩考核办爷法》等30七、房带地产中甲介服务会管理制死度与政浴策（第惨十章）1.房地鹅产中飞介服印务的锅行业其管理搭概述了解：悲房地产厕中介服爹务的概盆念及特上点，房茶地产中贯介服务衔收费。2.房地产出估价行忍业管理熟悉：焦房地产忧估价行路业管理戏制度。3.房地产盟经纪人马员职业滤资格制嗽度了解通：房纤地产铅经纪匆人员誓职业愚资格摊制度裳。4.住房置隙业担保绞管理熟悉澡：住嗽房置暴业担些保业渣务管舟理制迎度。了解：朽住房置蔽业担保栋的概念是、住房歌置业担务保机构荣管理制铜度。5.房地糠产中吓介服枯务行辛业信就用档帮案了解：侧房地产值中介服胖务行业密信用档帮案。31住房和饿城乡建绳设部关债于废止前和修改趣部分规迷章的决饲定（旧经201登0年12月31日第68次住炉房和叶城乡桶建设术部常潮务会粪议审培议，似决定效废止厚、修颈改下皂列规投章，哭现予驱发布斤，自郑发布声之日复（201椅0年1月26日）起楼生效。园）一、废赴止下列痒规章1、《城市诞房屋窝拆迁晌单位波管理拐规定》（199宏1年7月8日建设灶部令第12号发布查）2、《城市责地下排水开出发利砖用保尺护管得理规俘定》（19敢93年12月4日建司设部筛令第30号发布登）3、《开发请区规邮划管旅理办瞧法》（19工95年6月1日建戚设部协令第43号发布色）4、《城市斗异产梁毗连档房屋喊管理映规定》（19偏89年11月21日建设肾部令第5号发布睁，根据200捧1年8月15日建矿设部爽令第94号修员正）5、《城市反房地烫产中蜘介服葛务管涉理规屑定》（19喘96年1月8日建设套部令第50号发布形，根据200音1年8月15日建设耀部令第97号修正献）

二援、修改踏下列规忠章……舌……症……成…32重点页阅读炕：《城市邮房地碗产管现理法》33八、房欺地产税蹄收制度摇与政策方（第十史一章）1.房产税熟悉扇：房扛产税趁的减梨税和弹免税购规定异、具姜备房淘屋功掏能的碰地下旨建筑饶的房位产税降政策铃。了解茧：房蔽产税沟的纳辩税人纽奉、课罗税对共象、尚计税驼依据馒和税息率。2.城镇亮土地吊使用办税熟悉：剖城镇土纷地使用能税的减错税、免帐税规定诞。了解：判城镇土替地使用市税的纳斤税人、妨课税对衣象和计喉税依据模、适用植税额、扩地下建胖筑用地谅的土地喇使用税冬。3.耕地占抵用税熟悉席：耕缴地占若用税仓的加拳成、讨减免砌规定为。了解：隔耕地占畜用税的栗纳税人切、课税碎对象、毯计税依纺据、适长用税额翅。34八、房暖地产税夫收制度嚼与政策扎（第十病一章）4.土地增见值税掌握向：土基地增幕值税痒纳税叮人、基征税叼范围熊、课畜税对宜象和麦计税敞依据婚、适请用税市额和冶应纳垮税额匪的计喉算、帜扣除尊项目奔、减徒税和螺免税倚、征叨收管府理。5.契税掌握：袖契税纳伍税人、忽课税对下象、税牢率、计片税依据方、纳税钞环节和估期限、议减税和拔免税。6.相关悉税收熟悉：营业孝税、腹城市宪维护盯建设册税和猛教育肆费附塘加、渔企业涝所得胞税、客个人亩所得逮税、上印花容税制揭度政威策。7.有关房趴地产税膀收的优秀惠政策掌握：肆有关房营地产税敌收的优窜惠政策掘。35P35聪0按税法滑规定，冤自用的堆地下商注业用途忙房产，集若房屋胃原价为100万元，港则其最侄低应缴黎纳房产昂税（B）元摄。A．4碑20朋0喝B．5谎88妨0务C．86味40臣D．86军400对具饺备房仰屋功裕能的哑地下效建筑捕，征去收房凶产税掏的相怖关规女定有站（ACD）。A．自用采的工业练房产，炒以房屋僵原价的50%—60稀%作为应订税房产千原值B．自用箱的工业视房产，蛾以房屋服原价的50%—60肿%作为侦计税卖税基C．商业杆用途地穿下建筑播，以房挥屋原价严的70%—80宪%作为应沿税房产迫原值D．出租迅的地下送建筑，卫按