重庆楼市分析研究报告

年4月19日重庆楼市分析研究报告文档仅供参考重庆房地产市场研究报告1.doc*重庆房地产市场研究报告摘要一季度,重庆市房地产市场承接稳健发展的良好态势,房地产开发完成投资、商品房竣工面积、商品房销售面积和预售面积等各项指标与去年同期相比,均出现较大幅度增长,土地开发与土地购置得到有效控制。房地产开发继续显现出以市场为主导,以有效需求为依托的健康、有序发展态势。1—3月,全市房地产开发完成投资80.43亿元,同比增长26.9%,其中:住宅完成投资43.62亿元,同比增长28.2%;办公楼完成投资3.47亿元,同比增长146.1%;商业营业用房完成投资11.66亿元,同比增长23.1%。住宅建设仍是房地产开发的主体,住宅投资占全市房地产开发投资总量的54.2%,分别高于办公楼和商业营业用房占总量比重的49.9和39.7个百分点。由于政府加强了对土地供应的控制力度及用地审批管理,房地产开发企业的土地购置量有所减少。1—3月,全市房地产开发企业购置土地面积141.27万平方米,同比下降42.1%,增幅较去年末回落了9.4个百分点。完成土地开发面积131.51万平方米,同比下降47.8%。土地开发投资4.13亿元,同比下降40.5%。1季度重庆市房地产市场出现供销两旺的运行态势。一季度,重庆市竣工房屋面积大幅度增长。全市竣工房屋面积为324.17万平方米,同比增长97.8%,其中:住宅竣工面积为258.82万平方米,同比增长111.9%;办公楼竣工面积为8.39万平方米,同比增长60.1%;商业营业用房竣工面积47.81万平方米,同比增长59.1%。年1季度主城区主要有38个新盘上市。新推楼盘主要集中在渝北区、江北区和南岸区。本季度重庆主城区新开楼盘销售均价2839元/平方米,相比上个季度2877元/平方米的均价出现下调。1—3月,全市累计销售商品房面积361.58万平方米,其中,占销售总量89.9%的住宅销售面积达325.13万平方米,实现销售额67.49亿元。预售商品房面积437.15万平方米,同比增长49.1%。

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2月重庆市城镇居民家庭基本情况地区调查户数平均每户家庭人口平均每户就业人口平均每一就业者负担人数平均每人实际月收入人均可支配收入人均消费支出当月值(户)当月值(人)当月值(人)当月值(人)当月值(元)当月值(元)当月值(元)各城市平均16,5902.941.491.971,587.841,493.11972.3重庆3003.121.651.891,341.791,279.78891.79成都3982.871.382.081,356.631,315.83833.01北京市2,0002.931.631.81,889.821,746.111,153.51天津市1,5002.931.432.051,344.521,277.94886.17上海市1,0003.011.561.932,377.122,220.611,346.82重庆市城镇居民家庭基本情况月份调查户数平均每户家庭人口平均每户就业人口平均每一就业者负担人数平均每人实际月收入人均可支配收入人均消费支出当月值(户)当月值(人)当月值(人)当月值(人)当月值(元)当月值(元)当月值(元)12月3002.971.631.82744.13692.54581.971月3003.081.661.86974.51914.94736.62月3003.061.641.871,194.011,145.92836.933月3003.031.631.86742.25688.98604.594月3003.031.611.88751.18690.16569.795月3003.021.61.89703.34650.28551.486月3003.021.61.89708.56657.41548.477月3003.011.61.88814.48749.72618.188月3003.011.621.86759.22694.93642.539月30031.591.89802.96746.67892.7910月30031.581.9805.13742.56620.1311月30031.581.9793739.5631.912月30031.581.9853.56791.88717.491月3003.121.641.9984.39907.12715.852月3003.121.651.891,341.791,279.78891.79

1季度重庆市房地产开发投资完成情况单位:亿元指标名称1—3月同比增长比重(%)(%)计划总投资1748.5625.2年初至报告期累计完成投资80.4326.9100按构成分组:建筑工程51.5827.464.1安装工程4.9842.56.2设备工器具购置1.29-19.01.6其它费用22.5926.828.1按用途分组:住宅43.6228.254.2办公楼3.47146.14.3商业营业用房11.6623.114.5其它21.6817.227.二、城市规划渝中半岛重新划定功能区,1月26日,重庆市政府公布了渝中半岛新的控制性详细规划中的休闲、办公、居住三大功能区规划。休闲区面积约240公顷,包括菜园坝、王家坡、两路口和上清寺街道;行政办公区东起一号桥,南至人民路,西达牛角沱,北以嘉陵江为界,总面积105公顷;居住区包括两路口、大溪沟、七星岗、较场口街道辖区,面积201公顷,规划总人口9万人。第二节房地产开发一、房地产开发1—3月,全市房地产开发完成投资80.43亿元,同比增长26.9%,其中:住宅完成投资43.62亿元,同比增长28.2%;办公楼完成投资3.47亿元,同比增长146.1%;商业营业用房完成投资11.66亿元,同比增长23.1%。住宅建设仍是房地产开发的主体,住宅投资占全市房地产开发投资总量的54.2%,分别高于办公楼和商业营业用房占总量比重的49.9和39.7个百分点。1季度,重庆市房地产竣工面积324.17万平方米,同比增长97.8%,在中国主要大中城市中居前列。3月中国各省房地产施工、竣工面积地区施工面积竣工面积自年初累计值(万平方米)累计比上年同期增长百分比(%)自年初累计值(万平方米)累计比上年同期增长百分比(%)全国83,558.6419.24,161.3313.1北京5,609.204.6313.6637.3天津1,391.3723.7110.1820.7河北1,239.7615.781.8816.8山西486.2436.72.44-85.9内蒙古114.09-12.40.72-78.7辽宁1,250.996.439.1721.9吉林13.75343.7黑龙江192.0338.515.66上海6,600.679.8319.8544.8江苏8,563.9726.4380.35-9.3浙江10,716.1228.5335.319.8安徽2,714.8829.3189.5329.9福建4,308.7820.1244.8620.7江西1,760.4116.5105.5633.3山东4,451.6318.4205.1660河南2,320.5919.793.03-4.5湖北2,084.2535.660.81-19.1湖南2,560.6745.3146.03-3广东9,563.609.7557.63-7.3广西2,103.7130.4109.71-19.8海南498.7538.623.03254.4重庆4,807.1531.1324.1797.8四川4,705.5811236.62-19.4贵州1,640.685.783.7515.5云南1,481.5678.467.5940.4西藏2.45142.1陕西1,562.5628.356.9228.1甘肃440.72-37.937.3733.4青海80.73-25.112.28宁夏231.51-7.13.54-57.5新疆60.22-51.44.52-24.81季度重庆市房地产开发施工(竣工)情况指标名称1—3月同比增长比重(%)(%)本年房屋施工面积合计(万平方米)4807.1531.1100住宅3472.0728.772.2办公楼204.0882.64.2商业用房790.0727.416.4其它340.9343.87.1本年新开工面积合计(万平方米)599.3116.7100住宅480.5817.080.2办公楼13.6551.42.3商业用房66.02-7.311.0其它39.0770.86.5本年竣工房屋面积合计(万平方米)324.1797.8100住宅258.82111.979.8办公楼8.3960.12.6商业用房47.8159.114.7其它9.1442.02.8重庆市12月－3月房地产施工、竣工面积月份施工面积竣工面积自年初累计值(万平方米)累计比上年同期增长百分比(%)自年初累计值(万平方米)累计比上年同期增长百分比(%)12月5,297.811,678.442月3,015.3911.291.7772.13月3,666.9516.3163.8635.74月3,987.0620.8234.5438.85月4,188.7221.6275.4239.66月4,477.8118.4396.7814.97月4,660.5417.7463.71118月4,848.0018.2538.5689月5,022.3818.7621.2413.610月5,217.6117.2679.8410.311月5,568.7720.3816.0720.212月6,160.0416.51,534.58-8.52月4,459.6847.9189.031063月4,807.1531.1324.1797.812月-2月重庆市房地产开发投资情况月份房地产投资额住宅投资额自年初累计值(亿元)累计比上年同期增长百分比(%)自年初累计值(亿元)累计比上年同期增长百分比(%)12月327.8933.3177.4335.82月35.1547.618.6442.23月63.394534.0246.14月92.7748.450.8352.55月120.848.765.5246.56月153.0835.883.0931.27月182.0927.597.82258月210.5625.5114.1421.49月237.6321.6130.619.810月266.2419.1146.2415.911月315.4522.5175.1922.312月393.0919.9208.6917.62月48.143728.1350.9

二、商品房施工面积、竣工面积、销售面积1季度重庆市商品房销售(预售)情况标名称1—3月同比增长比重(%)(%)本年销售商品房屋面积合计(万平方米)361.58127.0100住宅325.13126.089.9办公楼7.04160.41.9商业营业用房27.33139.57.6其它2.0856.40.6本年商品房销售额合计(亿元)67.49163.1100住宅55.70172.682.5办公楼1.3264.22.0商业营业用房10.07137.414.9其它0.40131.50.6预售房屋面积合计(万平方米)437.1549.1100住宅388.9844.689.0办公楼3.6579.00.8商业营业用房38.5884.08.8其它5.94396.91.第三节土地开发及购置由于政府加强了对土地供应的控制力度及用地审批管理,房地产开发企业的土地购置量有所减少。1—3月,全市房地产开发企业购置土地面积141.27万平方米,同比下降42.1%,增幅较去年末回落了9.4个百分点。完成土地开发面积131.51万平方米,同比下降47.8%。土地开发投资4.13亿元,同比下降40.5%。3月27日,重庆近年以来金额最大的土地出让诞生。该成交地块位于渝中化龙桥,面积759.85亩,成交金额15.8288亿元,为香港瑞安集团旗下子公司重庆瑞安天地房地产发展有限公司购得。同日和记黄埔以5.0303亿元圈得位于北部新城经开园一706亩地块。市国土局在”重庆市经济走势与政府政策”信息发布会上宣布,今年起重庆市主城区原则上将不再新供大型商业设施项目用地,以期盘活闲置商业用房。另外高档住宅的土地供应控制在全市供应土地面积的15％以内。重庆市12月－3月土地租赁价格指数月份土地租赁价格指数季度值12月102.83月1046月103.19月103.912月109.73月104.6年12月~2月,重庆市主城区挂牌供应土地51幅,供应总量为416.9万平方米。南岸区供应土地4幅,共计220万平方米,成为最大的土地供应区域;其次是渝北区,供应土地18幅,计92.87万平方米。12月－2月重庆市土地供应分布图单位:幅、万平方米年12月~2月,重庆市主城区共成交土地47幅,成交面积为208.05万平方米。渝北区继续成为主城区土地交易成交量最大的区域,共成交14幅土地,成交面积为70.41万平方米,占总成交量的3成以上。12月－2月重庆市土地交易成交分布图第四节商品住宅一、供应1季度重庆市房地产市场出现供销两旺的运行态势。一季度,重庆市竣工房屋面积大幅度增长。全市竣工房屋面积为324.17万平方米,同比增长97.8%,其中:住宅竣工面积为258.82万平方米,同比增长111.9%;办公楼竣工面积为8.39万平方米,同比增长60.1%;商业营业用房竣工面积47.81万平方米,同比增长59.1%。年1季度主城区主要有38个新盘上市。新推楼盘主要集中在渝北区、江北区和南岸区,这几个区域占到了本季度新盘数量的62%。在本季度,一些原来的大型楼盘,如同创国际、红鼎国际等,相继推出新的楼宇供应市场。1季度开盘住宅区域分布图3月中国各地区住宅施工、竣工面积地区施工面积竣工面积自年初累计值(万平方米)累计比上年同期增长百分比(%)自年初累计值(万平方米)累计比上年同期增长百分比(%)全国64,417.9318.73,383.8213.5北京3,853.485.4235.435天津1,065.6519.2104.1452河北1,038.5311.167.91-0.7山西365.936.82.44-83.7内蒙古59.37-4.10.56-83.2辽宁957.317.834.9361.7吉林3.1661.1黑龙江144.23122.612.62上海5,220.535.8269.1849.8江苏6,972.1927.3319.07-6.3浙江8,207.8826.1264.3710.1安徽2,214.9632155.7732福建3,406.3021.4183.1511.9江西1,374.7920.680.542.4山东3,466.3614.1180.1462.7河南1,881.671280.81-9.3湖北1,697.9229.448.23-30.4湖南1,862.4846.3114.36-4.8广东7,163.5211.9443.48-10.7广西1,645.7930.794.23-16.4海南436.940.220.82220.4重庆3,472.0728.7258.82111.9四川3,640.4111185.81-21.2贵州1,228.422.367.27.1云南1,248.0082.161.1755.8西藏1.93陕西1,218.2526.353.5647.2甘肃342.65-36.232.7856.9青海59.7-11.55.19宁夏135.17-24.23.32-35.2新疆32.42-283.8899.1

重庆市12月－3月住宅施工、竣工面积月份施工面积竣工面积自年初累计值(万平方米)累计比上年同期增长百分比(%)自年初累计值(万平方米)累计比上年同期增长百分比(%)12月3,748.811,233.222月2,204.0215.367.13109.83月2,698.1121.4122.1456.34月2,933.0426.3171.4446.85月3,062.8025.6202.6445.26月3,264.5720.9300.117.27月3,385.5719.4343.1610.58月3,526.6919.8398.466.79月3,662.0620.3470.6813.110月3,810.3020.1517.312.111月4,069.7423.8633.8223.612月4,485.8319.71,187.23-3.62月3,325.9450.9149.22122.33月3,472.0728.7258.82111.91季度住宅市场主要新推楼盘表物业名称区域物业地址面积(平方项目总建米)建筑面积平均售价(元/平方米)红鼎国际·名苑江北江北观音桥1600003913同创国际江北江北欧式一条街海洋公园旁800003304盛天地江北观音桥步行街建北一支路口(江重百南面)780004348大川水岸江北江北石马河7000002522东和春天江北渝北龙溪镇金岛花园正门前行3000002783天骄·美茵河谷九龙坡巴山车管所大门对面往沙区方向前行50191282774南方星空九龙坡渝州路彩电中心旁219853913华宇名都城九龙坡石桥铺303391海棠晓月南岸南坪滨江路1100004087融侨半岛南岸南岸区明佳路1100003174绿洲龙城南岸南坪四公里正街323号935502522学府大道69号南岸南岸学府大道重庆交通学院1799553913美堤雅城南岸南岸经济技术开发区汇龙路9000002783回龙·兰湖天南岸南坪四公里1530042870凤天锦园沙坪坝沙坪坝凤天大道75号1289392861华宇·金沙港湾沙坪坝沙坪坝沙宾路(石门大桥旁)5000003304智博天下沙坪坝沙坪坝汉渝路81号(一中后门旁)390853739华宇·林泉雅舍沙坪坝沙坪坝杨公桥3800002957旭东·家天下沙坪坝沙坪坝模范村(807车站始发点)62783金科·天湖美镇渝北渝北金开大道4000003913枫林秀水渝北北部新区高新区枫林秀水小区(动步公园对面)1391763913龙湖·水晶郦城渝北渝北新牌坊龙湖西苑以西,新南路168号2412883391长德·东经29°渝中区渝中朝天门重庆饭店斜对面213363240华宇·渝州新都渝中区渝中大坪2500003130二、价格本季度重庆主城区新开楼盘销售均价2839元/平方米,相比上个季度2877元/平方米的均价出现下调,除了新推楼盘样本变化的因素以外,也显示了房地产开发商对于新推楼盘定价更加谨慎。本季度江北区、南岸区、九龙坡区的区域均价出现了一定程度的涨幅。而渝中区和渝北区的区域均价有大幅回落,主要是由于本季度这两个区域推出的住宅大部份为普通住宅,而上季度这两个区域主要推出的楼盘为高档楼盘所致。12月－3月重庆市房屋销售价格指数月份房屋销售价格指数季度值12月110.93月114.56月114.89月11512月110.33月107.81季度开盘住宅区域均价图单位(元/平方米)*以建筑面积计算三、需求1—3月,全市累计销售商品房面积361.58万平方米,其中,占销售总量89.9%的住宅销售面积达325.13万平方米,实现销售额67.49亿元。预售商品房面积437.15万平方米,同比增长49.1%。主城九区是商品房供销的主要地区,其商品房销售占到全市销售总量的60%以上。商品房竣工面积的增加和销售较大幅度的增长,预示了当前我市商品房市场供销两旺,有效需求仍有力支撑着房地产市场的发展。重庆市商品房销售情况月份商品房销售额商品房销售面积自年初累计值(亿元)累计比上年同期增长百分比(%)自年初累计值(亿元)累计比上年同期增长百分比(%)12月210.0732.82月18.167.4123.56803月25.6514.5159.3120.84月43.6741.1253.3842.15月52.0637.4301.3936.46月68.1924.7396.9322.77月75.5213.9447.1516.58月87.4812.3515.5712.89月97.5711.8572.749.710月109.7112.3642.5611.111月132.1622777.0719.312月232.6410.71,317.1202月40.7124.9216.9375.6年1~2月,重庆市商品住宅市场销售面积196.32万平方米,销售金额34.45亿元,分别同比增长77.9%和136.5%。小户型,总投资额小的项目受到市场的欢迎。四、趋势在新的一年开始的时候,由于国家宏观调控及银行房贷利率增加的影响,开发商都更为谨慎。重庆市住宅市场的供应量和需求量的上涨幅度将有一定的回落,房价的上涨幅度在一定程度也会下调,但重庆房地产市场仍将保持平稳向上发展的趋势。重庆市政府拟提高中低价住宅供应量,当前重庆市高档住宅开发量不断上升,而经济适用房的建设趋于下降。与此同时,旧城改造和拆迁安置导致对经济适用房的需求量增大。因此重庆市计划在近五年内,为解决中低收入阶层的住宅消费需求,将适当增加中低价住房的供应量,以使本地房地产住宅市场供应结构更趋于合理第五节存量房年1-2月,二手房的交易量比同期增长了40-50%。各商业银行都扩大了二手房按揭业务。年的二手房交易热点主要在沙坪坝、江北和南坪。当前主城区二手住宅交易均价在元左右。当前重庆的二手房交易,比较受到欢迎的是建筑面积70平方米~90平方米的两房一厅,价格则在1800元/平方米~2300元/平方米之间。购房者考虑的首要因素是交通的便捷性,主城各区几条主干道和接近商业区的房子最受欢迎,价格涨幅最大。在解放碑、沙坪坝、南坪步行街、杨家坪转盘附近的二手房价格,今年比去年同期涨了20％左右。其次是建成年份。现在的购买者较为感兴趣的是1998年后建造的房子。而之前修建的户型款式落后、配套不完善、6楼以上没有电梯、采光不好的二手房很难转手。当前市场需求较大,但很多中介二手房的房源供应不足。预计重庆的二手房价格在短期将继续上扬。12月-3月房屋租赁价格指数月份房屋租赁价格指数季度值12月104.53月104.76月105.39月106.312月104.53月104.1第六节写字楼一、供需针对写字楼客户类型的多样性,为实行差异化竞争,重庆首个行业性主题写字楼面市。位于鹅岭的盛世空间由于毗邻重庆市建委及重庆建设工程交易中心,定位为一个专门为建设开发关联企业提供办公空间的主题写字楼。项目总建面积59960平方米,由三栋塔楼组成,写字楼高39层,面积分割可自由组合;公寓楼户型面积在30-90平方米。随着江北观音桥步行街的开放,江北观音桥的人气迅速上升,带动了该区域的商业氛围的发展。当前观音桥区域的正在发售的高档写字楼同聚远景,其销售均价约6000元/平方米;另外附近的步行街中段的嘉年华大厦写字楼部分销售起价为6600元/平方米;英利地产开发的未来国际项目当前也已动工。众多项目的进入势必提高观音桥区域的办公氛围,形成良好的发展态势。主城商务中心区域的高档写字楼因其具有良好的商务环境,基本配套完善使得众多的企业趋之若骛。而解放碑CBD商贸中心的地位不可动摇。年共有285家企业落户解放碑CBD区域。新入驻企业中,隶属现代服务行业的企业占入驻企业的71％,且多数为本土企业。二、价格年一季度甲级写字楼均价为7918元/平方米,比上季度上升5.1%左右;解放碑甲级写字楼租金均价为90元/平方米左右;其它区域租金均价为50~60元/平方米左右。

重庆市年一季度甲级写字楼租金、售价及租售率项目区域*租金(元/平方米)销售均价(元/平方米)销售率入住率浪高·凯悦南坪60820085%75%重庆世界贸易中心解放碑——1100090%50%重庆国际商务中心解放碑——721095%45%重庆国际贸易中心解放碑——770090%50%大西洋国际石桥铺50460085%60%纽约·纽约解放碑90880090%50%*以建筑面积计建筑面积计三、趋势年写字楼租赁市场将出现两极分化的格局,对于那些高品质的写字楼,由于供应的增加,租金上涨空间较小。而那些配套设施相对欠缺的写字楼会采取减低租金来吸引客户。

第七节商铺由于城市轻轨的开通,渝中区的商业开始向地下发展,最近解放碑片区推出的商业项目主要是地下商业项目,黑格·金界1月底开始放号,另外如香榭里大街、轻轨名店城也开始积极对外推广。续上年末的销售热潮,帝景摩尔于1月22日推出二期立体钻石商铺。销售均价约24000元/平方米。而由重庆京上通城市建设邮箱公司倾力打造的位于沙坪坝的沙美丽都·商业第一街也于1月15日开始对外放号。该项目东起三角碑转盘,西至重庆大酒店过街通道,由281个独立商铺连成一体,占据沙坪坝区商圈业区的核心位置。同时,小天鹅集团打造的文化商业洪崖洞,融合了集镇老街、吊脚楼等巴渝景观,并将人文景观与现代时尚