不动产投资二

另类投资第二章不动产投资第一节

不动产投资的形式及特征第二节

不动产投资的价值分析第三节

不动产投资的风险第四节房地产投资信托（REITs)第五节不动产投资领域的创新

参考书目1，叶剑平、曲卫东编著《不动产估价》中国人民大学出版社，2005年2，【美】JohnP.Wiedemer著《房地产投资》，中信出版社，2005年2.1不动产投资的形式和特征2.1.1

不动产（real-estate，又称房地产）是相对于动产而言的，它强调的财产和权力载体在地理位置上的相对固定性，具体是指土地一级建筑物等土地定着物，是权益和实物的综合体

2.1不动产投资的形式和特征

房地产作为一种特殊的商品，有许多自身的特征：1.地理位置相对固定2.使用功能多样3.投资和消费的双重性4.社会地位的象征2.1不动产投资的形式和特征2.1不动产投资的形式和特征2.1不动产投资的形式和特征2.1.3不动产的投资回报作为投资的房地产，回报可能单一，也可能源于所有。如仅有收益的投资-----抵押贷款；仅有升值的投资-----持有未开发的土地；仅有价值收益的投资-----建筑地块的开发三种收益类型都包括的投资-----收益性房地产，如公寓楼2.2不动产投资的价值分析

不动产估价：依据影响不动产价值的各种资料，判定不动产以货币表示的经济价值。不动产投资的价值进行估计时要具有两大价值观念，即货币的时间价值和投资的风险价值考虑一个不动产投资是否可取的首要一点就是投资是否可以在一个必要的收益率上取得正的投资净现值（netpricevalue）2.2不动产投资的价值分析2.2.1影响不动产价格的因素可区分为两类：一种分类：一般因素、个别因素及区域因素一种分类：供求因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、心理因素及其他因素等。2.2不动产投资的价值分析2.2.1影响不动产价格的因素（1）供求因素影响不动产供给的因素：自然供给价格计划和规划影响不动产需求的因素：人口数量收入水平消费结构相关税收2.2不动产投资的价值分析2.2.1影响不动产价格的因素（2）自身因素土地的自身因素（位置、形状、大小、地势、地质等日照、通风、适度、温度等临街状态---路角地、双面临街地、一面临街地、袋地及盲地等）2.2不动产投资的价值分析2.2.1影响不动产价格的因素（3）环境因素自然环境：嘈杂程度、环境污染程度以及视觉环境等社会环境：交通便利性、商业设施状况、教育设施配套2.2不动产投资的价值分析2.2.1影响不动产价格的因素（4）人口因素人口数量----人口密度人口素质家庭规模2.2不动产投资的价值分析2.2.1影响不动产价格的因素（5）经济因素经济发展物价水平地价与物价互为因果“地价上涨---抵押力量增大---信用膨胀---物价上涨”“货币量的增加---物价上涨----地价上涨”

2.2不动产投资的价值分析2.2.1影响不动产价格的因素（6）行政因素土地制度住房制度城市规划（住宅区、商业区等功能区的划分、房屋的使用用途、土地的使用强度等）土地利用规划（规定用途、容积率、绿化率、建筑物高度等指标）不动产价格政策、税收行政隶属变更2.2不动产投资的价值分析2.2.2不动产投资价值评估方法体系：市场比较法、收益还原法、成本逼近法、假设开发法、现金流折现法等。市场比较法、收益还原法、成本逼近法是不动产估价的三种经典估价方法。2.2不动产糟投资的篮价值分础析2.2番.2不动产仁投资价派值（1）市软场比浪较法敞（ma歉rk尺et寻c辜om龄pa云ri染so鉴n弓ap查pr谨oa德ch巨)又称为丈买卖实侦例比较稳法、现刮行市价趁法、交拴易实例萝比较法绵、市价禁比较法吨、市场凳资料比芳较法、声市场法薄等。经拉典估价袋方法。在评估蛋一宗不知动产价给格时，晌将待沽怕不动产栗与类似亚不动产蹈的近期化交易价放格进行付对照比参较，通袋过交易坏情况、励交易日犯期、区波域因素直和个别筑因素等列进行修积正，得叠出待沽警不动产麦在评估喝基准日撑的正常势合理价顿格。由市箭场比茎较法怕得到宜的价篮格称狭为比思准价登格，翻该价姑格经像过市此场调汉节后寇，得谜到市印场价尘值。2.2不动斤产投侍资的扬价值澡分析2.调2.捕2不动予产投屯资价疼值（1）市贷场比贞较法锈（mar漆ket未co归mpa医ris眨on拳app秀roa忙ch)基本排原理械：替趣代原请理。哀效用蹄相等脆的不如动产丑经过食市场侧的竞陡争，笋其价改格最户终会抖基本延趋于治一致臂。适用对车象：具紫有交易牧性的不端动产（净房地产迟开发用挡地、普顾通商品卫住宅、械高档公蓬寓、别颤墅、写孙字楼、垂商场、怜标准化蛇工业厂蔑房）不适用宰于：特点殊工业拘厂房、授学校、千图书馆纲、纪念尝馆、古必建筑、肉教堂等糊。条件：莲需要对僵交易情宴况、交梯易日期谁、区域内、个别承因素等疮进行修疏正。2.2不动矮产投剂资的埋价值丈分析2.2舍.2不动产原投资价南值（1）市冒场比甩较法列（mar治ket观co央mpa涛ris嚼on杯app虏roa刮ch)交易驶实例羞的搜摇集（矿成交躲价格移、日殖期、傅付款矩方式龟、交位易实并例不广动产造的状眼况、养交易饲双方晋的基捡本情送况和午交易湾目的每、交哭易情猜况等原）交易康情况馅修正2.2不动产菜投资的爪价值分走析2.犁2.显2不动产说投资价眠值（1）市场粗比较法砖（mar荡ket算co锡mpa能ris辉on获app构roa心ch)造成成线交价格帐偏差的负因素有利逆害关靠系的觉人之碧间的条交易急于出评售或急注于购买壮的交易交易吓双方债或某森一方揭对商码场行览情缺线乏了像解的各交易交易双市方或某胃一方有伙特别动啄机或偏尸好的交输易特殊方押式的交寇易交易税取费非正怕常负担凡的交易相邻齿不动为产的庸合并汗交易受债权趋债务关鼠系影响洋的交易让。2.2不动碑产投蓝资的掌价值角分析不动薪产投隐资的目价值（2）收由益法又称柜收益豪还原内法或稀收益封资本垦化法崇。是预测惜估价对迁象的未宣来预期棍收益，蝴然后将柿其转化才为价值曲，以此件求取估某价对象行的客观返合理价艰格或价怨值的方退法。本质是搞以不动戚产的预衔期收益烫能力为束导向求贱取估价妨对象的村价值。2.2不动产预投资的截价值分密析不动周产投佣资的你价值（2）收坛益法按照资菌本化方深式的不摄同,区分为帽直接资渡本化法桐和报酬巾资本化勒法.直接脾资本逝化法:将估价姑对象未闪来某一馒年的某份种预期讯收益除倍以适当采的资本芦化率或驳者乘以押适当的饱收益乘检数转换妖为价值宰的方法.报酬返资本卵化法(现金流汇折现法):不动产稻的价值诊等于其户未来各趋期净收窑益的现要值之和.2.2不动押产投茂资的代价值竹分析不动产报投资的屿价值（2）收益谱法在NP循V法则下所，净现什值衡量辨了未来喂收益的浴现在价暮值和目功前的市朗场价值刷或投资拾成本之吧间的差姐额。NPV朽=未来现东金流的京现在价狡值-投资用ATC还F代表袋税后艳现金云流，ATE自R代表税斥后的权今益回报I代表投疯资的权搏益成本r是要求劈燕的税后俗必要收壶益率NPV法则告械诉我们史，如果NP吉V>键0或NPV创=0，这个樱项目就贯是可行屡的2.2不动琴产投逃资的报价值赛分析不动询产投斧资的胆价值除了净抚现值法慎以外，拜还有另割一种被游广泛应谢用的项破目投资预决策方怕法——内部狠收益展率法午（int宁ern网al驳rat倘eo景fr令etu盘rn，IRR）内部述收益盐率就鸽是未质来流剃入的荷现金戴流的占现值摇的与乘投资花额恰赏好相志等时叠的折穴现率屿，即NP你V等于0时的折梢现率狭，当IRR大于思或等缓于必哗要收插益率乒时，确项目篇才是找可行梨的2.怪2不动产炎投资的昆价值分组析不动产慕投资的俭价值IRR的一个局缺陷当项目害存续期扶间出现舞负的现缘瑞金流时裂，NPV食=0时，可偏能会出度现多重IR思R，此毛时我坚们可顺以采动用另庙外一养种方昨法帮居助投器资者颤做出雹决策倡，即修正举的内朗部报疮酬率早法（mo抽di锤fi腥ed程i车nt丢er叛na屋l染ra披te兔o醉f绪re室tu葬rn标,M睁IR尿R）2.窃2不动晕产投糠资的押价值残分析不动把产投沃资的检价值假设必培要回报鉴率为k，未绒来所抹收回丹现金喇的再协投资僚收益尊率为r，使访所有竹负的倦现金幻玉流的熟折现忧值等兼于未幼来所肢有正愉的现皆金流评的种赤植的斯报酬巴率，醒我们破称之沿为MIR盛R，若MI宽RR猪>k，接登受此朵投资由案，袖若MI透RR航<k，则拒砖绝。记现金炕流出为COF（包肉括期膝初和祥未来谋），强未来茧现金乳流入蛇为CIF，必祝要收递益率局为k，再浙投资迟收益便率为r，MIR脆R的计济算公凭式为读：2.2不动产卷投资的摇价值分盒析不动迅产投泼资的锣价值财务界伯引进了验金融市烧场中期贼权的观西念作为遇项目投武资的评商估模式烦，称为塞实物期象权（re惕al注o颤pt恼io就n）修正猜后的NP考V=传统NP屯V+期权价烂值虽然传撇统意义接上的NPV价值搂可能清因行穴情的姥不确治定性凤而为良负，圈但是软期权渡价值神的增羽加可泪能使识修正冈后的NP末V为正丧，这棚时一见个原绘本将津被否跌定的贼项目烟就具踩有了血投资脆意义凑。2.2不动渡产投级资的云价值巷分析资本妖化率炉的估脸计直接里资本竖化法观：资本兽化率(c岩ap坦it驾al烛iz结at贸io浸n裤ra河te）是有不动双产的龙某种劝收益虑与其袖价格柔的比亡率。资本皮化率=年收益/价格收益乘们数：房缘瑞地产的轨价格除峡以其某傅种年收溜益所得坦的倍数映。收益妇乘数=价格/年收益2.来2不动产垒投资的元价值分犯析资本君化率加的估蔑计报酬剪资本偿化法继：预促测估润价对胁象未嫌来各臣期的政净收贺益（酸净现豆金流愈量）捷，选补用适上当的话报酬价率（水折现津率）烂将其辅折现本到估超价时警点后挖累加甚，以根此求毯取估厕价对壁象的膝客观盼合理菜价格冰或价攀值的残方法永。净收益夺：归属奋于土地怒或不动唉产的除秋去各种暖费用后世的收益朗。一般爬以年为区单位。净营业渴收益（ne擦t睁op德er顷at目io锣n强in挡co词me疑,N买OI杂)是有效缝毛收入房诚扣除运加营费用之后得到镇的归属佣于不动功产的收剂入，未悲扣除税犁收和抵蹄押贷款潜还本付望息额。2.弦2不动劣产投掘资的象价值疗分析资本化宿率的估砍计资本星化率开可以辅通过牧风险站溢酬松法、彩市场挨提炼丧法、涝加权它资本剩成本罗法来较取的栋。1.风险绘溢酬汉法（纯累加锣法或更者安蓬全利剧率加播风险宣调整廊值发显）。它将收往益率视摄为含无问风险收场益率和河风险补向偿率两苦大部分赌，然后帜分别求蔬出每一遭部分，盗再将它旧们相加矿。2.腹2不动产酬投资的他价值分裳析资本改化率炕的估致计1.风险溢而酬法（医累加法骄或者安迅全利率裁加风险维调整值售发）。资本化乎率可能愁由以下鸡几部分目组成：2.前2不动负产投查资的默价值畏分析资本化梁率的估切计2.市场提誉炼法市场提脑炼法（ma局rk优et激-e兰xt身ra斯ct诉io肯n）是脉直接查从市前场上六取得遮资本无化率香的一典种方身法，脑在净矛营运斧收入拾（NOI）可以柄确定的欠情况下苦，只需宿要确定帽资产的蹦销售价群格即市湖场价值互（MV0）就可蓄以以此点估计资宿本化率浙：2.章2不动栏产投膜资的阶价值亏分析资本作化率况的估送计3.加权蜻资本答成本盾法（府抵押闻贷款录与自中有资斧金的芝组合血）不动产台投资的于金额一挑般十分搂巨大，协除了投朝资者的浪自有资突金（股闻本）外肾，经常拦还包括虎了相当蔑部分的李贷款。驼不动产言的收益高率必须头同时满闷足这两智部分资眯金对投粘资收益券的要求撞，抵押逼贷款通贸常是分哲期偿还乱的，所阶以抵押爷贷款与绸自有资而金的组守合利用源抵押贷什款常数揪与自有烫资金资聋本化率雁的加权喘平均数欲。2.虎2不动产骡投资的坐价值分乡丰析资本旦化率蛙的估炼计3.加权资扛本成本未法（抵限押贷款但与自有黑资金的右组合）抵押袋贷款内常数矿一般界采用个年抵终押贷己款常锁数，差是每接年的弓偿还佩额（肠还本推付息贫额）龙与抵爪押贷浆款金拔额（调抵押腥贷款则本金脉）的冬比率拼。自有扇资本盏化率锅：从犹净收款益中蕉扣除技抵押纽奉贷款碎还本虑付息斩额后希的数居额（店税前妨现金锻流量片）与冲自有烛资金糠额的剥比率候。综合资到本化率=抵押浆贷款却金额×抵押既贷款度常数/不动年产价冶格+自有宋资金马额×自有荐资金御资本勿化率/不动龟产价崭格2.俭2不动产碰投资的帐价值分略析资本化假率的估绪计3.加权拳资本站成本习法（寸抵押猪贷款金与自妈有资效金的至组合且）E为自趁由资谣本投萌资额D为贷款肤额V为总帖投资蚕额梢为股杆权回险报率座为因债券角回报民率一逮般为晕贷款蕉利率2.3不动跑产投颂资的剃风险2.蛛3.倡1不动叨产投法资的往风险不动遗产投冈资项旷目的出风险专是指酷由于贸随机舰因素乘的影眉响所志引起痛的不姻动产池开发塔投资牙的实害际收折益偏牌离预聋期收系益的芦可能慰性2.淘3不动产侵投资的液风险2.怒3.拳1不动产匹投资的杂风险不动产宝投资的叉风险有依其独特想性：1.客观爸性2.不确职定性3.可测肃性4.风险收叼益双重或性2.3不动产杯投资的洗风险2.3演.2不动产立投资的算风险管危理不动产堤投资项沃目的风辩险处理耗方法风险帖预防境、风菌险回絮避、倘风险芒自留绍和风甘险转馆移等2.4房地便产投火资信诉托(R校EI员Ts介)2.4梦.1房地产损投资信碑托房地产宋信托投盟资基金魔(Re饮al袍Est贯ate边In羞ves输tme诊nt怎Tru临st，榆REI么Ts）REI堂Ts是盐以发行窜收益凭其证的方飘式汇集驶特定多首数投资其者的资霸金，由迎专门投未资机构鲁进行房他地产投笑资经营救管理，国并将投别资综合农收益按服比例分判配给投聋资者。茶在国际刷上，典们型的R的EIT钳s产品盲多为股蓝权性质挡，在证宋券交易苍所挂牌徒交易，肢可由普暑通个人薄投资者贼(散户蜓)和各梅类机构闻投资者透买卖。2.4房地产味投资信屯托(RE招ITs蠢)2.恋4.须1我国搬的房忘地产埋投资今信托提上睁议事割日程换的中主国第颤一个REI滥Ts概认念产品光，天津“债权泼版”的REI县Ts的试点占方案和秘审批流纵程。天津酱递交疑国务型院的听保障蛾房R岛EI赚Ts乓方案简中，冶基础鹅资产每为天颠津市摘房地末产开涨发经宵营集逝团有赵限公神司(猾下称妹天房诱集团埋)持忘有并罩管理价的4枯万套愈廉租遥房，语建筑脂面积惩20铁0余定万平厦方米颂，假嘉设出报租率梅为1博00挡%。2.4房地像产投顷资信吵托(RE量ITs杠)2.精4.费1房地反产投切资信梯托天房集寨团代表壶政府以偷实物配未租的方究式向符蚊合条件尝的低收霉入家庭圣提供房蜘源。按禾照现在迹假定的隔收入模溪型，实打际收取妥月租约插为每平柏方米1.8帅5元，真但周边姑租赁市所场的可亿比租金廉约为每躬平方米事27元当左右。呀这一廉假租房设反计成R浇EIT勉s产品筝对外发给售时，域也以月右租金2厅7元为姥基础给丢投资者组计算回满报。2.无4房地鸣产投疤资信贫托(RE啄ITs蓬)2.希4.束1房地寄产投汽资信旦托天房黎集团艰将廉低租住情房委盛托给撑受托洒人设股立房拆地产士信托杠(债温权R虽EI政Ts晚)，秤受托土人将聪优先民级受必益权悟向银懒行间偷债券截市场炒发行吊受益篇券，削转让疼给机双构投涌资者焦(主御要为袖国内率商业勉银行县)。冲受益窃券发烛行规壳模可煌达信敢托资熄产总吧规模劣的8登0%救，约抗38偏亿元夺。2.5不动产净融资创昨新2.劳5.珠1资产扶证券剪化含猛义资产证嚼券化是草指企业恶或者金余融机构移把缺乏趣流动性垃的，但郑有稳定羡未来现疑金流的美资产进返行组合秃，以资接产池为缎支撑向侧市场发沈行资产班支持证订券。资产证皂券化的杆发展经顶历了两梨个阶段柳：第一掀阶段是撤银行信柄贷资产兵证券化否，第二赞阶段是耽其他公泊司应收乳账款的喊证券化魔。2.趴5不动产累融资创萍新1.资产榜证券亦化的诞参与滴者(1)发起钩人(2)特殊目负的实体荐（Spe年cia戚lP励urp能ose托Ve拜hic丛le—史SPV）(3)信用提捎高机构(4)信用评漆级机构(5赴)承销衰商(6)服务人(7)受托管扭理人(8)投资独者2.5不动诊产融犁资创券新2.资产证伞券化的钳基本结涉构投资者受托管理人债权债务余值返还证券本息证券本息清偿债务服务人原始债务人转让收入资产转让特殊目的实体发起人发行证券发行收入信用评级机构承销商信用增级信用评级信用依增级以机构图证券化脑的基本询结构2.5不动梁产融飞资创侧新资产满证券唯化的峰基本粥运作盼包括塞以下车几个响步骤赵：（1）确定朵资产证溪券化目辫标，组誓成资产拿池（2）资产姑转让（3）信用剑增级（4）信用召评级（5）证殃券发叶行和医资产味转让句支付（6）资产渠售后管炸理和服句务2.犯5不动垦产融水资创赤新3.资产拔证券残化后动的证耀券种拘类在美坛国，曲根据塌发行孕人和编标的渣物（彼抵押削物）炮的不遥同，坛资产仆证券植化后亿的证架券种资类可史以分模为四坟种：第一查，联算邦机团构抵慈押支当持证无券第二，鞋非联邦湿机构抵交押支持馅证券第三寸，资忆产支盟持商党业票秧据第四，颜资产支会持债券2.5不动产富融资创拔新2.榨5.勉2抵押支喷持债券凉（MB肌S）抵押客支持极债券燥是指激以各僚种抵棚押债笛权（抵如房众屋抵亲押贷投款等充）或渴者抵名押债闻权池粱为担名保所红发行痒的债揪券。抵押象支持谁债券陈的发暮行商哈从金鹿融机鞋构手漠中买小入不衡动产稼抵押悼贷款姥，将薄其组述合成杜资产芳池，汉并且适按照厕不动始产抵浓押贷震款自妖身特肯点的嗽不同北，形毒成不能同的务抵押剑贷款网集合营基金气。由倦于每伙个基瞧金中卡所有顾抵押钻贷款置的特尽性都呢一样吴，所端以集恋合基社金有刮着与焦基金降内抵涌押贷庙款特势性相籍同的梯现金农流。这成呢为集多合基需金发彩行债秀券的旁基础昨。2.汁5不动抢产融贼资创册新1.抵押支原持债券她的种类（1）抵押绢转递债托券（Mor栏tga狂ge除Pas女s-t纷hro配ugh症Se车cur跳ity）债券发话行商以发抵押债收券集合斯基金为披基础发辟行债券兽，然后骆定期收墓取抵押探贷款的乔本息，色扣除一予定的服域务费用林后，将寸本息转撞交给债粥券的购恒买者。菜在这里红，抵押淹贷款的训本息收惰入由抵掀押支持到债券的鹿发起者绸转交给灿投资者佛，因此率称之为鼠抵押转嘉递债券袖。2.睛5不动产聪融资创长新（2）剥离闹式抵押刷支持债刷券（St粉ri缝pp淹ed辱M烂or柳tg欠ag裕e-缩慧ba古ck耗ed酷S粪ec删ur核it卧y）其基本破做法是萝将抵押退贷款组幻玉合中的躁现金流述细分为浮贷款的饮本金收敬入流和氧利息收兰入流，健并以不卧同的现失金流为料基础发袄行贷款态本金债卡券（Pr起in追ci问pl系e呜On霞ly，PO）和医利息首债券辱（In均te状re北st泽O老nl研y，IO）。本金乏债券援的发贵行采度取折凯价发迷行的腹方式冻，债姓券的倚实际器收益正率取示决于口提前轰偿付洒的速阁度。涌利息圣债券阻没有锦面值旬，它嗓的收乒益来巨源于钢贷款采利息验的支狗付。2.5不动蓬产融慨资创伶新IO债券塔