房地产行业分析-国有企业估值有望系统性提升

房地产行业分析：国有企业估值有望系统性提升1国企改革三年行动收官在即，国企做强做优做大全面落地1.1

国企改革成效显著，国企迎来高质量发展国企改革已经进入全面深化阶段，在激发国企活力、推动国企高质量发展方面取得了巨大成就。国有企业是国民经济的压舱石，2021年营业总收入75.6万亿，实现利润4.5万亿，应缴税金5.4万亿，分别同比增长19.4%、32.0%、16.2%，为实现经济发展的“稳字当头、稳中求进”发挥了重要作用。改革开放以来，国企经过放权让利、产权改革、国资监管等系列改革之后，目前已经进入全面深化阶段。2015年，中共中央、国务院出台《关于深化国有企业改革的指导意见》，随后陆续出台了诸多配套细则，形成指导国企改革的“1+N”

政策体系，指导国企改革在分类推进、完善现代企业制度、完善国有资产管理体制、发展混合所有制经济、防止国有资产流失、加强党的领导等多方面展开。2018年，国务院开展国企改革“双百行动”，2020年，中央深改委审议通过《国企改革三年行动方案（2020—2022年）》，根据国务院国资委披露，截至2021年底，国企改革三年行动70%目标已顺利完成，在完善现代企业制度、优化国资监管体制、提升国有资本结构、推动混合所有制改革和三项制度（劳动、人事、分配）改革方面取得巨大进展。2022年作为国企改革三年行动的收官之年，各项改革措施有望加速。我们认为，主要有以下看点：1）深化混合所有制改革，推动企业上市，优化混改企业股权结构，通过混改深度转换经营机制；2）深化三项制度改革，完善市场化经营机制，一方面加快推进职业经理人制度，一方面更多运用国有控股上市公司股权激励、分红激励等中长期激励政策；3）提升国有资本结构，深化跨行业跨领域跨企业专业化整合，并以战略性重组和专业化整合为手段，持续推动资源向主业集中、向优势企业集中。1.2地产国企改革由来已久，模式多样、充满活力从资产重组到混合所有制改革，地产国企改革持续推进，未来有望加速。2010年国资委发布“退房令”，要求除16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企需加快调整重组，退出房地产业务，2011年，5家以非房业务为主业的央企获批保留地产业务，允许从事地产开发的央企扩编制21家。2013年起，央企地产公司业务重组拉开帷幕，当年度中国建筑宣布拟将中国建筑房地产事业部、中国中建地产有限公司及中建国际建设有限公司运营的房地产发展业务注入中海地产，此后，绿地集团、中交房地产、招商蛇口、保利地产、中粮地产等国企相继以资产重整、股权收购、借壳上市等方式完成重组。之后，国企改革则围绕混合所有制改革为中心，引入战略投资者，发挥社会资本优势，优化股权结构，激发企业活力，例如，2019年7月，中国金茂引入中国平安、新华人寿，2020年1月，大悦城引入太平人寿，2020年6月，招商蛇口引入平安人寿。当前国企改革已进入深水区，未来深化三项制度改革、优化国有资本结构等方面的国企改革有望加速推进。央企改革目前主要包括资源整合、证券化重组、混合所有制改革三种模式。1）资源整合：通过优化资源配置，提升央企整体运营效率，通常可以分为两种情况，a）集团内部整合：集团内部为避免同业竞争，减少资源浪费，提高业务集中度，而将分散的资源聚集，如中国建筑体系内，中海地产收购中建股份30个地产项目，获取1092万方优质土储；b）集团外部整合，在“退房令”要求下，以非房业务为主业的央企逐步退出地产业务，将自身房地产项目出售，如保利地产收购中航地产项目；2）证券化重组：国资委要求央企推动资产证券化，盘活上市公司资源，通常来说，央企倾向于内部资产重组，将资产注入上市平台，如南国置业吸收合并电建地产，但最终方案终止；3）混合所有制改革：通过国有资本与社会资本交叉持股方式，提高国有资产使用效率，如中国金茂引入中国平安和新华人寿，中交入股绿城。地方国企改革进展差距较大，经济发达地区改革较为活跃。万得房地产板块中共有67家地方国有企业，分布于15个省级行政区，其中上海16家，广东13家，北京12家，江苏7家，经济发达地区国企较早完成了证券化改革。以上海为例，上海市国资委旗下共有13家从事房地产业务的国企，业务主要集中于上海及周边地区，规模较小且存在同质化竞争，2015年起，上海国资委依托资产重组、证券化和混合所有制改革的方式，对旗下地产平台进行了改革，达到了优化国有资产配置，提高国资使用效率的目的。1.3借力资本市场，国有房企上市公司进一步做优做强1.3.1股权激励有助于激发企业活力针对国有控股上市公司的股权激励政策逐步完善，有望随着国企改革的深化加速推进。2020年5月，国资委发布《中央企业控股上市公司实施股权激励工作指引》，完善了中央企业控股上市公司实施股权激励的规程，在实施条件、计划制定、业绩考核体系、管理规范、实施程序等方面进行了细化，提高了股权激励的可操作性，有助于推动更多国企进行股权激励改革，完善公司治理机制。目前A股仅11家国有地产公司实施股权激励计划，随着政策的完善，预计后续将有更多企业参与进来。股权激励可以有效解决公司管理人员利益与股东利益和公司价值之间不一致的问题，有助于提高上市公司经营活力。20