房地产行业-华发股份研究报告-地方国资中的绩优股

房地产行业-华发股份研究报告：地方国资中的绩优股1.完成全国化的老牌地产国企，持续稳健增长1.1在房地产领域长期深耕，已完成全国化珠海华发实业股份有限公司成立于1992年，是珠海最大的综合型国有企业集团华发集团在房产开发业务领域的经营平台，实控人为珠海国资委。公司在房地产领域精耕细作超过40年，在珠海市场长期保持龙头地位，并逐步完成全国化布局。公司2021年销售金额位列行业32位，较2020年提升2位。公司围绕“立足珠海、面向全国”的发展思路，聚焦全国高能级城市区域，已形成包括珠海大区、华东大区、华南大区、北方大区及北京区域在内的“4+1”全国性战略布局，和以住宅为主业，商业运营与上下游产业链协同发展的“一核两翼”格局：起步珠海，迅速成长（20世纪80年代-2002年）：1980年，珠海华发集团有限公司组建，华发创业者在20世纪80年代初期引进港澳资本和技术，在珠海打造最早的精品商业住宅——海滨新村和银海新村。1992年，珠海华发实业股份有限公司成立，正式成为华发集团房产开发业务的经营平台。1994年，公司取得国家一级房地产开发资质。1997年，公司开发的鸿景花园、美景山庄被国家建设部评为“全国优秀示范小区”。2002年，公司获评为“广东地产资信20强”。资本助力，加速扩张（2003年-2011年）：2004年，华发股份在上交所挂牌上市，同年入选上证180指数样本股。2005年，公司入选全国股权分置改革试点，顺利通过的股改方案为全国提供了股改范本。2008年，公司配股募资25.88亿元；新开发项目布局包头、大连，全国区域中心城市拓展起步。2011年，公司开发业务相继新进入中山、沈阳、重庆、威海等地，并初步布局商业地产与持有性物业。面向全国，跨越发展（2012年至今）：2012年，公司全面实施“立足珠海，布局全国，开拓海外”的发展战略。2015年，公司房地产开发业务基本形成以珠海为大本营，上海、广州、武汉等核心城市为重点的区域布局，并立足珠海、面向广深推进城市更新工作。2016年，公司成功进入北京、苏州市场，并开拓旧金山等境外市场。2020年，公司形成包含珠海大区、华东大区、华南大区、北方大区及北京区域在内的“4+1”全国性战略布局。2021年，公司全年销售金额1218亿元，位列全国房企第32名，“三道红线”指标全面转绿。1.2背靠珠海国资委，管理层忠诚强干珠海国企背景，股权结构稳定。公司的第一大股东珠海华发集团有限公司是珠海市国资委下属的国有企业，通过直接、间接持股的方式持有公司28.49%的股份，股权结构稳定。集团旗下重要业务平台，集团综合发展为公司提供丰富产业链资源协同。作为集团传统优势业务房地产开发的运营平台，华发股份是集团的重要业务平台。华发集团2020年营收超1100亿元，华发股份贡献近50%；

截至2021年上半年末集团资产总额超5500亿元，华发股份占比超过60%。华发集团目前已形成包含城市运营、房产开发、金融产业、实业投资在内的四大核心业务，与包含商贸服务、现代服务在内的两大配套业务的“4+2”

业务模式；集团旗下目前共有包含华发股份、华金资本、华发物业服务等在内的8家上市公司，还包含华冠科技、华冠电容在内的2家新三板挂牌企业。未来公司将受益于集团丰富的产业链资源协同，与集团共成长。“一核两翼”业务同步发展，协同效应增强。目前，公司已形成以住宅为主业，商业地产与上下游产业同步发展的“一核两翼”产业格局，上下游产业链业务包含地产代理、城市更新、设计、园林、工程建造、教育等，各业务发展的协同效应不断增强。管理层经验丰富，忠诚度高。公司董事局及高管层中的主要成员，大多在华发股份、华发集团内拥有较长工作时间，在房地产行业拥有较为丰富的工作经历，对珠海本地市场十分熟悉。在认同公司文化的基础上，管理层对公司拥有较高忠诚度。公司董事局主席李光宁先生、董事谢伟先生、董事郭瑾女士同时在公司与集团内任高职，可以帮助公司争取集团资源，进一步带领公司在深耕珠海市场的基础上实现全国的深化布局。股权激励有效激发公司内生动力。公司上市以来实施过1次股权激励，为2017年2月推出的限制性股票激励计划，将公司中包含高管、核心员工在内的160人作为激励对象，用于激励的股票份额占当时总股本的0.66%，考核期为2017-2020年四年，目前已完成第三个解锁期，解锁额度共75%。公司在受激励员工的带领下超额完成不同阶段的考核目标，激励计划有效激发公司组织内生活力、提升员工工作热情。1.3业绩增长稳健，盈利能力改善业绩保持增长势头，利润率改善。2016-2021年，公司营业收入的复合增长率31.0%，归母净利润的复合增长率25.7%。其中，受房地产市场调控收紧的影响，公司2021年营收同比微增0.5%至512.4亿元；得益于精细化运营，在营收规模增长较小的情况下，公司2021年归母净利润保持稳定增长势头，同比提升