房地产估价报告的组成与内容

房地产估价汇报组成与内容●一份完整房地产估价汇报由以下组成：★房地产估价汇报书（共8项内容）

一.

封面二.

目录三.

致委托方函四.

估价师申明五.

估价假设和限制条件:注意估价汇报应用使用期在这里六.

估价结果汇报1、委托人；2、估价机构；3、估价目标；4、估价对象；5、价值时点；6、价值定义；7、估价标准；8、估价依据；9、估价方法；10、估价结果；11、注册估价师；12、估价人员；13、实地查勘期14、估价作业时期；15、抵押估价要有变现能力分析和风险提醒七.

估价技术汇报1、估价对象描述与分析：实物情况分析、区位情况分析、权益情况分析2、市场背景描述与分析；3、最高最好使用分析；4、估价方法适用性分析；5、估价测算过程；6、估价结果确定。八.

附件（主要部份小心遗留）附件包含：房地产估价委托书估价对象位置图；估价对象外观和内部照片估价对象周围环境和景观照片估价对象权属证书复印件；估价机构营业执照复印件估价机构资质证书复印件注册房地产估价师注册证书复印件抵押估价汇报要有法定优先受偿权利等情况书面查询资料或调查统计第一部分汇报书组成与内容封面(通常不会考)1、这里所讲封面特指估价汇报首页，而不是各估价机构对估价汇报进行包装设计封面。2、估价汇报封面内容通常包含以下：①标题：（房地产估价汇报名称）②估价项目名称：（说明本估价项目标全称）③委托方：（说明本估价项目标委托单位全称，个人委托为个人姓名）④估价方：（说明本估价项目标估价机构全称）⑤注册估价师：（说明负责和参加本估价项目标注册师姓名及其注册号）⑥估价作业日期：（正式接收估价委托年月日至完成估价汇报年月日）⑦估价汇报编号：（说明本估价汇报在本估价讥构内编号，要与估价结果汇报中编号一致）二、目录(通常不会考)要注意与后面汇报内容相匹配，尤其是估价汇报页码要求准确无误。三、致委托人函(会考★★★)1、致委托人函是估价机构正式将估价汇报呈送给委托人信件。2、致委托人函通常包含以下内容（标题：）致委托人函①致委托方函致函对象（为委托方全称）②致函正文（说明估价目标、估价对象（名称坐落范围规模用途权属）、价值时点、价值类型、估价结果、估价汇报应用使用期）③致函落款（为估价机构全称，并加盖估价机构公章，法定代表人（执行合作人）署名或盖章）④致函日期（为致函年月日，即估价汇报出具日期）四、估价师申明(可能会考★)1、全部参加此次估价注册房地产估价师署名、盖章。2、实地查勘注册房地产估价师署名、盖章。五、估价假设和限制条件(通常不会考)1、通常假设：对权属面积等资料进行了审慎检验，无理由怀疑其正当性、真实性且未核实情况下，对其正当、准确、真实合理假设；对房屋安全、环境污染安全假设。2、未定事项假设：对还未明确或不够明确土地用途和容积率所做合理假设3、背离事实假设：因估价目标特殊需要，所做与实际情况不一致合理假设，如征收不考虑抵押、查封、租赁。4、不相一致假设5、依据不中假设：缺乏权属证实或无法查勘估价对象内部情况所做合理假设6、估价汇报使用限制：估价汇报使用者、用途、使用期限及使用中就注意事项，使用期限标准上不超出一年，表述为自年月日至年月日等。六、估价结果汇报（必考★★★★★）——注意漏项依据《规范》附录第A.0.6，估价结果汇报应记载以下事项：标题：房地产估价结果汇报1、委托方（委托人）：①假如是单位（法人）委托评定，要写明委托单位全称、委托单位法定代表人和住所；②假如是个人委托评定，要写明委托人姓名，住所和身份证号。2、估价方（估价机构）：必须列明：估价机构全称、法定代表人、估价机构住所以及估价机构资格等级及资质证书编号。注意：房地产评定资质等级分为一、二、三级、暂时资质，而不是A、B、C级。3、估价目标——估价结果期望用途。说明此次估价目标和应用方向。A抵押估价目标：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而后评定房地产抵押价值。B房屋征收：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值赔偿提供依据，评定被征收房屋价值C房地产转让：为委托人转让估价对象提供市场价值参考D企业入股合并：为企业入股合并等发生房地产权属转移作价提供价值依据E投资决议咨询：为房地产投资提供价值参考依据。4、估价对象（必考★★★★）-----能否使估价汇报使用者经过该部分内容描述，比较清楚地了解该估价对象（在实物、权益、区位三者）当前实际情况。该部分内容应与《案例》中“各种类型房地产估价”中实物、区位描述一并学习。①估价对象描述应从实物、权益、区位3方面情况说明。其中：对土地描述应包含：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文情况，规划限制条件，利用现实状况或开发程度，使用期限等权属情况；对建筑物描述应包含：名称，坐落，面积或规模，层数和高度，用途、建筑结构，装饰装修及外观，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现实状况，使用期限等权属情况。对房地产描述应视为上述二者描述相结合。另外注意估价对象范围是否有构筑物、树木，其余动产、债权、债务、特许经营权等。②估价对象描述不清及估价对象描述不全。应注意以下几个方面：土地实物描述：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用情况；建筑物实物描述：没说明分栋建筑面积、规划条件等；房地产权益情况：没说明土地使用权性质、土地管制情况、土地取得时间、已使用年限，剩下年限。房屋全部权情况等；共有情况、他项权利设置情况区位情况描述：如，位于一栋建筑物中某一套待估房地产区位情况中未说明楼层和朝向；租赁情况交待：如，收益性房地产没说明租金标准、租赁期限）5、估价时点——估价结果对应日期。所评定估价项目客观合理价值对应年月日。要说明所评定估价对象价值对应年月日及其确定简单理由。【常见错误】①估价时点设定不正确。如：拆迁评定应该设定在拆迁公告之日，而不是实地查勘之日。对原估价结论有异议评定，时点应为原汇报书时点。拆迁估价产权调换中评定时房价值时点也是拆迁公告之日。②估价时点是详细某一日，而不是某一段时间，6、价值类型——说明此次估价采取价值标准或价值内涵，是采取公开市场价值标准，还是抵押价值、保险价值、清算价值、投资价值等。A抵押估价价值类型：估价对象房地产抵押价值是在估价时假定未设置法定优先受偿权利下市场价值扣除法定优先受偿款后余额。B征收赔偿估价价值类型：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况交易双方以公平交易方式在评定时点自愿进行交易金额，但不考虑租赁、抵押、查封等原因影响。7、估价标准——说明此次估价遵照房地产估价标准。包含：正当标准、最高最好使用标准、代替标准、估价时点标准、独立、客观、公正标准。抵押要有慎重标准8、估价依据——说明此次估价所依据①房地产估价规范，②国家和地方法律、法规，③委托人提供关于资料，④估价机构和估价人员掌握和搜集关于资料，9、估价方法（必考★★★★★）——说明此次估价思绪和所采取估价方法以及这些估价方法定义。对理论上适用方法要阐述，对理念上适用但未选取要充分说明理由。①注意在考试中轻易缺乏估价方法定义或对估价方法必要解释。②选取估价方法不妥（应依照估价对象类型、估价方法适用对象、搜集到资料来确定。如：有收益应该优先选取收益法，比较实例多应优先用比较法，抵押优先成本法，拆迁用市场法，在建工程用假设开发法等。）③在选取估价方法中常见错误只使用了一个估价方法能用市场比较法没有用。收益性房地产估价，未选取收益法作为其中一个估价方法。具备投资开发或再开发潜力房地产估价，未选取假设开发法作为其中一个估价方法。适宜采取多个估价方法进行估价，没有同时采取多个估价方法进行估价。估价方法选取没有结合估价对象特点或不符合关于要求缺乏估价方法定义10、估价结果①估价结果就是说明不一样方法测算结果和此次估价最终止果，应分别说明总价和单价（但不一定都有单价表示，如在建工程等），并附大写金额。②若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布人民币市场汇率中间价，并注明所折合人民币价格。③未说明估价结果确定理由（各种方法得出结果差异不大时可用简单算术平均。不然，用加权平均，且权重不宜大于0.7小于0.3。特殊处理要说明原因）11、注册估价师——列出全部参加此次估价注册估价师姓名和注册号，并由本人署名。12、估价人员——列出全部帮助注册估价师估价人员姓名、执业资格或职称并由本人署名13实地查勘期14、估价作业日期（必考★★★）——此次估价起止日期，▲需要注意是应要与封面上估价日期相一致。15、抵押估价要有变现能力分析和风险提醒七、估价技术汇报（必考★★★★★）——注意漏项标题房地产估价技术汇报实物情况分析；（规范为个别原因分析包含估价对象实物、权益二个方面）。权益情况分析区位情况分析；（规范为区域原因分析）市场背景分析；最高最好使用分析；估价方法适用性分析，逐一分析各种估价方法是否适用，说明已选方法技术路线。估价测算过程；估价结果确定。1、实物情况分析（通常不会考，考试时不够时间这部分内容不看。）①详细分析、说明估价对象实物情况。②要注意分析原因与估价对象类型相吻合（还要补充）商业：建筑品质及内部格局、净高、面积、装饰装修、无形价值住宅：建筑物结构、类型和等级，设施与设备，建筑质量、装饰装修。商务办公：外观形象、内部装修、设施与设备、智能化程度、物业服务水平、租户类型。旅馆房地产：设备设施和用具、经营管理工业：用地面积与形状、地质水文条件、房地产用途2、区位情况分析（通常不会考，考试时不够时间这部分内容不看。）①区位情况分析就是要详细说明、分析估价对象区位情况。②要注意分析原因与估价对象类型相吻合（还要补充）商业：繁荣程度、交通条件、临街情况、楼层住宅：位置（方位、与相关场所距离、朝向和楼层）、交通条件、生活服务设施、教育配套设施、环境质量。商务办公：集聚程度、交通条件、周围环境、楼层旅馆房地产：交通条件和周围环境工业：交通条件、基础设施、地理位置3、权益情况分析：规划等使用管制情况，使用年限、剩下年限、全部权和他项权设置情况4、市场背景分析（通常不会考，考试时不够时间这部分内容不看。）①要说明和分析类似房地产市场情况，包含过去、现在和可预见未来。说到底是要分析影响类似房地产价格主要原因。②因为估价对象类型不一样，估价目标不一样，所以影响其市场价格变动主要原因会有所不一样。或者即使是影响原因相同，但它们对估价对象价格影响深度也有所不一样。所以不一样估价汇报写作，市场背景分析会有较大差异，这一部分也是房地产估价汇报写作当中难度较大部分，尤其是一些大型项目标估价汇报。4、最高最好使用分析（通常不会考，考试时不够时间这部分内容不看。）——主要说明和分析估价对象最高最好使用。5、估价方法选取（必考★★★★★）P280①逐一分析比较法、收益法、成本法、假设开发法是否适适用于做人对象。对理论上不适用要简明说明理由，对理论上适用又不具备客观条件要充分说明理由，对选取方法要说明名称、定义和估价思绪，说明所采取估价方法及采取理由。②在估价方法选取中常见错误未说明选取估价方法理由。选取估价方法不妥（应依照估价对象类型、估价方法适用对象、搜集到资料来确定。如：有收益应该优先选取收益法，比较实例多应优先用比较法，抵押优先成本法，拆迁用市场法，在建工程用假设开发法等。）6、估价测算过程（必考★★★★★）公式要写上估价测算过程就是要详细说明利用某种估价方法全部测算过程及相关参数确实定。【尤其是技术复杂估价汇报，汇报写作者要在准确掌握各种估价方法基础上，按着估价方法操作步骤，因果关系明确地、条理清楚地表述每种估价方法测算过程，对于相关参数确实定①既符合关于数学公式要求，②又要符合逻辑推理。】7、估价结果确定（必考★★★★★）——必须说明估价结果最终确定理由①估价结果确定就是要说明此次估价最终止果是多少，而且它是怎样确定。因为我们在估价汇报中要采取两种或两种以上估价方法进行估价测算。用不一样估价方法得出结论会有一定差异，为此最终选取何种数学方法确定估价结果或对其进行深入地调整都需在此说明理由。②在考试中常出现是未说明估价结果确定理由（各种方法得出结果差异不大时可用简单算术平均。不然，用加权平均，且权重不宜大于0.7小于0.3。特殊处理要说明原因）③在计算求出一个综合结果基础上，应考虑不可量化价格影响原因，对该结果进行适当调整，或取整，或认定该结果，作为最终估价结果。当有调整时，应在估价汇报中明确阐述理由。八、附件（会考★★★★）——注意欠附件●综合察看（一）⒈估价汇报格式不规范。主要包含：①缺项或缺某部分内容造成估价汇报不完整；②估价结论数字没有大写③没有标明估价结果人民币金额(仅出示了外币金额)

⒉估价要素等关键内容未作交待或交待不清。主要包含：①遗漏“价值定义”使估价标准不明确②对估价对象房地产产权情况交代不清③对估价对象情况如房屋结构、层次、用途、使用年限、建筑面积、建筑物经济寿命，收到占地面积、土地性质、土地使用年限、地理位置和房地产环境等交代不清④对交待现场勘察情况未作任何交待

⒊估价方法选择错误。主要包含：①选择估价方法不适用此次估价情况、估价目标和估价对象，即：依照此次估价情况应该选择估价方法没有选取，不适用估价方法反而选上；②未按规范要求要求选取估价方法，如只选取一个方法估价，而未按要求选取两种及心上估价方法估价；收益性房地产未选取收益法作为其中一个方法

⒋估价计算错误。主要包含：①数字计算错误造成中间计算结果错误；②数字算式列错；③公式正确但套用数字错误

⒌参数选择错误。主要包含：①将一年365天收益天数没有任何依据地套用成300天；②将不一样收益性质资本化率通通套用成一个资本化率；③土地资本化率、建筑物资本化率、综合资本化率混同

⒍概念混同。主要包含：①把比准价格误作为收益价格；②估价期日误为估价日期；③将抵押率与成新率混同

⒎汇报内容、数据前后矛盾。主要包含：①致委托方函、估价结果和估价技术汇报中结果数额不一致；②面积、年限等数据前后不一；③关于估价对象描述、估价要素定义前后矛盾

⒏估价结果确定理由含糊不清●综合察看（二）1、任何一项数据都应有起源依据，必要时说明

2、注意利息计算方式，期限

3、汇报使用期应以汇报完成之日为准

4、现实用途和法定用途相符

5、注意对价格称谓是否错误（比准，收益，积算）

6、保险估价应首先明确是否包含间接损失，说明是否能修复

7、基准地价修正法中基础设施要进行修正，使用年限是否明确8、确定估价结果理由不充分：“依照上述计算为XXX”属不充分。估价结果需要有理由来支持（估价标准、估价人员周密计算、依照本房地产市场情况、教授意见、估价人员经验等来确定估价结果）9、最终止果应说明总价并大写金额，如用外币应说明估价时点人民币市场汇率中间价，并注明折合人民币价格。处理房地产纠分估价，应说明产生纠纷理由11、房屋租赁价格评定时应考虑租约对估价影响；划拨地上营利性房地产租赁评定应确定土地收益中国家部分。【再仔细看看以下】：1对照估价规范看估价汇报案例是否符合规范格式，内容描述项目是否完全、适宜，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字等是否准确。2察看估价方法是否与估价目标，估价对象适用，估价技术路线是否正确3估价时点是否准确4修正年限是否正确5检验计算是否正确，前后数据是否照应一致6对采取方法是否有合理说明和理由7任何一项数据都应有起源依据，必要时说明8注意利息计算方式，期限9汇报使用期应以汇报完成之日为准10现实用途和法定用途相符11注意对价格称谓是否错误（比准，收益，积算）●房地产估价汇报指错思绪一、快速浏览汇报查找结构性错误。是否按规范撰写，是否漏项，描述是否恰当，前后是否一致，是否符正当律法规。二、详细检验汇报1、法律依据性要素。产证资料：⑴旧有房地产。《土地使用权证》及《房屋全部权证》；⑵在建工程。《土地使用权证》《建设用地许可证》《建设规划许可证》《施工许可证》以及规划部门审定规划总平面布置图；⑶预售商品房。《商品房预售许可证》、商品房买卖协议及购房付款凭证。2、描述性要素⑴估价对象描述。从区位、权益（全部权、使用权、抵押、租赁等，土地说明是划拨还是出让、土地使用年限）、实物三方面描述。注意用语准确性，是否漏项，描述有没有错误，前后是否一致（如面积前后是否一致）；⑵影响原因描述。①个别原因描述。对照估价对象分析、描述。注意是否漏项。②区域原因描述。不一样估价目标区域原因选取不一样，分析、说明对各类房地产影响较大原因。注意影响原因与估价类型匹配。③市场背景分析。背景分析是否与估价目标关于联性，对待估房地产估价结果是否具备影响。三、分析测算过程⑴价格内涵及技术路线是否正确；⑵基础数据是否准确。⑶参数选取是否合理。参数确定是否有误，是否具备可比性，单位是否统一，价格内涵是否一致，计算是否正确等；⑷方法选取是否符合估价标准，是否表现了正当标准、最高最好使用标准等；⑸公式选取是否恰当。每一个公式内涵和适用范围是否清楚。⑹计算过程是否有误。关键步聚是否进行了说明，计算过程中单位是否统一，每一个参数应用是否有依照。四、估价结果确实定估价结果确定方法是否说明理由，如采取简单算术平均或加权算术平均理由。是否考虑不可量化原因影响而进行适当调整。房地产估价师考试指错题总结1.“估价对象概况”可能出现错误：

（1）估价对象概述缺失

估价对象概述应包含以下内容（有些详细内容能够放在“估价技术汇报”“个别原因分析”和“区域原因分析”中表述）：

①土地应说明：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文情况，规划限制条件，利用现实状况，权属情况；

②建筑物应说明：名称，坐落，面积，层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现实状况，权属情况。

(2)估价对象描述不清楚1）土地权益方面

①土地使用权人交代不清；

②土地使用权性质（出让与划拨；集体全部与全民全部；长久用地与暂时用地）交代不清；

③土地使用年限交代不清；

④土地规划用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清；

⑤土地使用权证交代不清；

⑥对共有产权或部分产权交代不清。

2）土地实物方面

①土地“生熟”程度交代不清；

②土地价格类型（商业、工业或住宅用地及几类用地）交代不清；

③土地现实用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清。

④土地面积、形状等交代不清；

⑤土地四至交代不清；

⑥土地地势、地质情况等交代不清。

(

3)建筑物方面

①房屋全部权证及权属交代不清（尤其是抵押估价）；

②房屋用途交代不清；

③建筑物结构交代不清；

④房屋建成年代交代不清；

⑤房屋状态交代不清楚（如在建工程进度、期房、现房）；

⑥房屋装修（主要是经营性房地产宾馆、酒店等）交代不清；

⑦房屋总高度、总层数及位于第几层等交代不清；

⑧不正常层高与跨度、宽深比等交代不清；

⑨面积前后不符，分部之和不等于总面积。2.“估价目标”可能出现错误

估价目标要说明此次估价目标和应用方向。如：

3.“估价时点”可能存在错误估价时点要说明所评定客观合理价格或价值对应年月日。错误主要有：

（1）“估价时点”表述不正确（如表述为“估价时期”、“估价年月”等）；

（2）估价时点与汇报中时间数据是否吻合。

4.“价值定义”可能出现错误

价值定义要说明此次估价采取价值标准或价值内涵。要尤其注意拆迁估价和抵押估价价值定义。

（1）房地产抵押价值定义为：“抵押房地产在估价时点市场价值，等于假定未设置法定优先受偿权利下市场价值减去房地产估价师知悉法定优先受偿款。”

（2）拆迁估价价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等原因影响。“房屋拆迁评定价格为被拆迁房屋房地产市场价格，不包含搬迁补助费、暂时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业赔偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰赔偿金额。”

（3）房地产损害赔偿评定价值标准采取公开市场价值标准。

商品房质量缺点评定价值定义应该是估价时点商品房实体缺点情况、权利缺点情况、区位缺点情况所造成商品房价值减损市场值。

5.“估价依据”可能出现错误

说明此次估价依据国家和地方法律、法规，《房地产估价规范》和指导意见，委托方提供关于资料，估价机构和估价人员掌握和搜集关于资料。

6.“估价标准”可能出现错误

说明此次估价应遵照房地产估价标准。“估价标准”可能出现错误有：

（1）不符合《房地产估价规范》要求或缺乏某项标准；

（2）与估价目标不对应，如抵押估价缺乏“慎重”标准（抵押评定汇报估价标准应表述为：“独立、客观、公正、正当、慎重标准”）

.

7.“估价方法”可能出现错误（对今后面进行专题阐述）

8.“估价结果”可能出现错误

（1）评定结果中没有说明币种，没有大写；

（2）对外币表示结果，没有写明折算成人民币汇率；

（3）缺乏单价或总价；

（4）没有写明估价结果所属估价时点。

12.“估价人员”可能出现错误

（1）出现遗漏；

（2）没有估价师执业资格；

（3）缺乏署名或盖章。

9.“估价作业日期”可能出现错误

估价作业日期要说明此次估价起止年月日。注意缺乏“估价作业日期”。现场查看在作业期内。

10.“估价汇报应用使用期（使用期限）”

可能出现错误

估价汇报应用使用期要说明本估价汇报应用使用期，可表示为到某个年月日也可表示为多终年限，如一年。但要注意：

（1）汇报使用期自估价汇报完成之日起，而不是自估价时点起计；估价时点既是估价汇报完成之日也能够是估价时点。

（2）估价汇报使用期不应超出一年，在市场情况改变很大情况下不超出六个月。一估价方法选择错误

1.选取估价方法应遵照标准

（1）有大量可比实例，选取市场比较法，并以该法为主；（2）具备预期收益，选择收益法作为其中一个方法；

（3）具备开发或待开发潜力，能够选取假设开发法；

（4）无上述条件选取成本法。其余方法都不可用时选取。

2.针对以上标准，轻易出现错误有（1）只使用了一个估价方法；

（2）能用市场比较法没有使用；

（3）收益性房地产估价，未选取收益法作为其中一个估价方法；

（4）具备投资开发或再开发潜力房地产估价，未选取假设开发法作为其中一个估价方法；

（5）适宜采取多个估价方法估价，没有同时采取多个估价方法进行估价；

（6）估价方法选取没有结合估价对象特点或不符合关于要求。

二估价方法利用错误

市场法利用可能出现错误（改错题、指错题、指错题、指错题、指错题、、指错题）

1.选择可比实例描述不清

（1）交易日期描述不清：

（2）交易情况描述不清（买卖、抵押、租赁、利害关系人交易等）；

（3）交易价格描述不清（单价、总价、交易规模、币种、单位）；

（4）交易房地产情况描述不清（现房、期房、结构、装修、车库、楼层等）；

（5）缺乏付款方式说明（一次性、分期）；

（6）交易时可比实例规模（建筑规模、占地规模）。

2.选择可比实例可比性差

（1）不在相同地域或同一供求圈内；

（2）用途不相同；

（3）建筑结构不相同；

（4）建筑规模不相当；

（5）土地等级不一样；

（6）权利性质不相同（主要是土地）；

（7）交易类型与估价目标不相同；

（8）可比实例交易成交日期与估价时点不靠近（选取可比实例通常不能超出一年）。

3.可比价格基础错误

（1）楼面地价与单位地价混同；

（2）币种换算错误；

（3）建筑面积、套内建筑面积、使用面积、出租面积等混同。

4.各项目修正错误

（1）修正项目错误（应为“交易情况”、“交易日期”和“房地产情况”三项，三原因修正或“交易情况”、“交易日期”、“区域原因”和“个别原因”四项，四原因修正，估价规范

）；

（2）修正方向错误。一是修正项目标分子、分母颠倒（“交易日期”为分子修正，其余项目为分母修正）；二是修正项目调增或调减方向调整错误；（改错题，三个修正系数计算错误）

（3）可比实例房地产情况修正未采取交易当初情况；

（4）交易日期修正时，修正基数没有采取交易当初价格水平；

（5）交易日期修正环比和定基指数利用错误；

（6）房地产情况修正幅度过大：单项修正超出了20%，综合修正超出了30%（7）交易情况修正缺乏理由

（8）原因修正与基本情况调查表或实际描述不一致，或缺乏可比实例原因修正说明

（9）计算可能出现错误。

5.加权综合确定估价结果错误

（1）交易日期、交易情况靠近估价时点价格计算结果权数应大，不然存在错误。

（2）区域原因、个别原因较差价格计算结果权数应小，不然存在错误。

二）收益法利用可能出现错误（指错题、指错题、改错题、指错题）

1.确定年净收益可能存在错误

（1）出租型房地产

1）租赁收入应包含租金收入和租赁确保金或押金等利息收入。不然，存在错误。如年有效毛收入中押金收益也应乘出租率；

2）扣除项目及出租经营支出项目应符合要求，不要漏项或多项：如押金利息不应计算管理费

①出租经营支出项目不包含所得税、抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等，即纯收益中包含以上各项。不然，存在错误。

②必须扣除正常生产经营费用和其余资产产生收益，租赁收入通常要扣除维修费、管理费、保险费、房产税和租赁费用、租赁税费等（详细依据租约决定）。不然，存在错误。

③年运行费用中不应计算土地使用费

④保险计算基数错，不应以年租金收入为基数，应以建筑物现值为基数计算；

⑤年管理费计算基础错误；确定管理费率缺理由

3）应考虑租赁协议约定（协议使用期内采取约定租金，之后采取客观租金）。不然，存在错误。

4）不采取实际收益，而应采取客观收益。不然，存在错误。

5）没有考虑出租率（空置率）或入住率或满客率、租金损失率、使用面积系数。

比如指错题：一层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响；六层有效毛收入计算错，来考虑使用面积系数；

6）计算毛收入时，套用天数或面积错误。

7）收益中没有包含有形收益、无形收益。租金内涵不清楚，没有指明是否包含水电费、物业费等。

8）租金标准应为详细数字，而非一个大约范围。

9）未考虑未来收益改变(分析)。

（2）自营型房地产

1）扣除项目一定要全方面。

①经营型净收益=销售收入-销售成本-经营费用-销售税费-管理费用-财务费用-商业利润

②生产型净收益=销售收入-生产成本-销售费用-销售税费-管理费用-财务费用-厂商利润

2）注意收益客观性。不能凭企业经验、企业财务利润、企业……（实际成本）

3）扣除设备带来收益。

4）考虑扣掉不属房地产带来收益。

5）注意重复计算（企业自营房屋；酒店配电房、大堂等易重复计算）。大堂为整个酒店服务，不能单独计算，床位、餐饮已包含大堂：配电室为整个酒店服务，不能单独计算价格。

2.酬劳率选取可能存在错误

（1）酬劳率选取方法不正确。累加法、市场提取法、投资酬劳率排序插入法。

（2）酬劳率确实定不具备客观性。酬劳率取值未说明理由；

（3）未说明酬劳率起源，安全利率选取没有必要说明。国债、存款利率，贷款利率没有依据

（4）采取了非本类房地产酬劳率。（看清楚房地产类型）

（5）不一样收益类型房地产采取同一酬劳率。

（6）把物价指数、通货膨胀率、所得税率等作为确定酬劳率参数或依据。

3.有效收益期限确实定错误

（1）没有特殊说明就直接将房屋耐用年限、土地使用期限作为收益年限；

（2）带租约收益房地产，未考虑租约期与非租约期区分；

（3）将房地产建设期作为收益年限；

（4）确定有效收益年限理由不充分；

（5）估价汇报前后收益期限单位不相同。

（6）收益年限超出土地使用权法定使用年限或剩下使用年限。

4.公式选取不妥、增减量（率）确定无依据错误

（1）公式错误（2）选取公式无理由

（3）未分析租金水平改变趋势

（4）未说明未来收益不改变而选取了未来收益不改变计算公式；

（5）未说明未来收益怎样改变而选取了未来收益发生改变计算公式；

（6）纯计算错误。

5.地下车位租赁收入计算错误

（1）未计算地下车位收益

（2）地下车位100％出租率不合理或缺确定出租率方法、理由

三）三成本法利用可能出现错误（指错题、改错题、指错题）

（1）没有选择估价时点客观成本；

（2）房地产价格组成项目不全方面（成本组成项目有7大项：①土地取得费用；②开发成本；③管理费用；④销售费用；⑤投资利息；⑥销售税费；⑦开发利润。要注意：不一样类型房地产成本组成，如商品房价格组成、农地征用价格组成、拆迁房屋价格组成、划拨土地使用权价格组成、出让土地使用权价格组成等）；

（3）销售税费计算基数和税率采取可能出现错误（销售税费依据是销售收入而不是成本，各税种计税方式必须明确，税费通常为“两税一费”，不包含所得税和土地增值税等）；成本法中未考虑相关销售费用。

（4）投资利息计算错误，主要包含：①计息项目有4项，即土地取得费用、开发成本和管理费用和销售费用，不能缺项也不能多项，不然就存在错误（如销售税费计算利息）；②计息期确定错误；③利率确定错误。

（5）开发利润计算错误，主要包含：①利润率缺乏依据；②利润率与利润计算基数不对应（正确对应关系是：

“直接成本利润率”对应计算基数为“土地取得成本+开发成本”

“投资利润率”对应计算基数为“土地取得成本十开发成本+管理费用+销售费用”

“成本利润率”对应计算基数为“土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息”

“销售利润率”对应计算基数为“开发完成后房地产价值”）；

（6）假如地价采取“基准地价系数修正法”时，基准地价公布之日与估价时点有“时差”，而未进行“时差”对价格影响修正；基准地价修正法中，年期修正方法（公式）错；基准地价修正法中，已经过年限错计算错误；

（7）重置价格公布之日与估价时点有时差，而