房地产估价师基本制度与政策考试模拟真题及答案解析

房地产估价师基本制度与政策考试真题及答案解析（一）单项选择题（400.5以下企业或机构中，不属于房地产业是（）。房地产开发企业房地产估价机构物业服务企业建筑施工企业【答案】DP1。依法征搜集体土地是国家为了（）利益需要。【答案】AP21。以下国有建设用地中，不能经过划拨方式取得使用是（）。城市绿地汽车加油站D.街心公园D.地税局机关【答案】B（国土资源9P34。国有土地上房屋证收赔偿协议由（）和被征收人订立。房屋证收部门房地产估价机构房屋征收主体房屋征收实施单位【答案】A用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立赔偿协议。参见教材P45.被征收人对房地产估价机构复核结果有异议，能够向（）申请鉴走。房屋证收部门另一家房地产估价机构监察机关房地产价格祕教授委员会【答案】DP45。建筑工程施工过程中，施工单位发生变更，应重新申请领取（）。建设工程规划许可证建设工程施工许可证建设用地规划许可证国有土地使用证【答案】BP80。城市规划中，城市绿地范围控制线是（）。【答案】CP64。A.400B.600C.700D.1000【答案】A20%,国家对采取高新技术结果有尤其规走除P92。新建商品房质量问题由（）负担责任。勘察设计单位施工企业工程监理单位房地产发企业【答案】DP94。1001/105（）万元。A.100B.101C.103D.105【答案】C【解析】本题考查是商品房买卖协议。按套内建筑面积计价，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除协议。买受人不退房实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%之内房价款由买受人补足；超出3%部分房价款甶房地产企业负担，产权归买受人。参见教材P115。房屋租赁协议约走租赁期限依法不得超出（）年。A.5B.10C.15D.20【答案】D2020P118.（）。国有土地全部权村办企业厂房集体土地全部权被查封房屋【答案】BP122。因继承取得不动产物权，自（）时发生效力。继承开始申请不动产登记记载传记薄领取不动产权证书【答案】AP133,依照《房产测量规范》，不应分摊共有建筑面积是（）。公共使用电梯井值班警卫用房独立使用地下室变电室【答案】C（层P147。从事企业上市房地产估价业务房地产估价机构应该具备（）资质。A—级暂定三级【答案】AP158。合作制房地产估价机构中，专职注册房地产估价师出资额共计应不低于（）。A.50%B.60%C.70%D.80%【答案】B60P154.现在，一级房地产估价机构资质核准由（）管理部门负责。县级以上房地产城市房地产省、自治区、直辖市住房城镇建设囯务院住房城镇建设【答案】CP156。房地产估价师注册使用期为（）年。A.2B.3C.4D.5【答案】B【解析】本题考查是房地产估价师注册。房地产估价师注册使用期为3年。参见教材P166。保修期满后物业共用设施设备维修和更新、改造赛用，应该经过（）列支。物业服务费房屋保险费专题维修资金其余费用【答案】CP196。调整纳税人负担轻重主要税制要素是（）附加和加成免征额【答案】A以下占用耕地建设项目中，能够减半征收耕地占用税是（）。军事设施养老院飞机场跑道农村居民新建住宅【答案】DP211。以下造成房屋权属转移行为中，不征收契税是（）。【答案】AP218。以下税收中，采取走额税率是（）。耕地占用税C.契税D.个人所得税【答案】A【解析】本题考查是耕地占用税。耕地占用税实施走额税率。参见教材P210。以下税收中，按年计算、分期缴纳是（）。契税土地增值税城镇土地使用税个人所税【答案】C【解析】本题考查是城镇土地使用税。城镇土地使用税按年计算，分期缴纳。参见教材P208。国家发展和改革委员会公布《长江三角洲城市群发展规划》属于（）。城镇体系规划城市规划区域规划国土规划【答案】CP2。在城市大气污染物中含量最多气态污染物是（）。一氧化碳一氧化氮甲烷二氧化氮【答案】A【解析】本题考查是大气污染物及其危害。一氧化碳在城市大气污染物中含量最多，1/3P45。城市生活垃圾，污水属于（）。工业污染源农业污染源生活污染源交通污染源【答案】CP46。某建筑物±0.000=52.00029.000m，则该楼楼顶绝对标高为（）m.A.23.000B.29.000C.52.000D.81.000【答案】D【解析】本题考查是建筑识图基础。楼顶绝对标高=52+29=81m。参见教材P65。针对在项目实施过程中可能发生难以预料支出，需要事先预留工程造价部分是（）暂定金额基本预备费涨价预备费工程建设其余费用【答案】BP130。分项最细、定额子目最多工程建设定额是（）。估算指标概算指标预算走额施工走额【答案】DP135。关子图解法量算土地面积说法，正确是（）。图上面积测算最少一次图上面积测算应独立进行两次2c0.5mm【答案】B5c0.2mm。P162。关于无差异曲线特征说法，错误是（）。无差异曲线凸向原点无差异曲线斜率为正值无差异曲线又称为等效用曲线离原点越近无差异曲线所代表总效用越小【答案】B【解析】本题考查是无差异曲线分忻。无差异曲线主要有以下特点：（1）无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜曲线，斜率为负值；（2）无差异曲线图众多无差异曲线中，同一曲线上各点代表相同总效用，不一样曲线代表不一样总效用；（3）无差异曲线图上任意两条无差异曲线不能相交；（4）P177。完全竞争市场和垄断竞争市场主要区別是（）。产品是否具备差异性市场信息是否完全资源流通是否存在障碍生产者和消费者数量多少【答案】AP194。租赁与合资经营、赔偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合融资租赁形式是（）。转租赁杠杆租赁综合租赁直接租赁【答案】c【解析】本题考查是商业银行中间业务。综合租赁是指租赁与合资经营、赔偿贸易、P241。以下属于股东自益权是（）。股息红利分配请求权出席股东大会权利D.查询企业经营情况请求权【答案】A【解析】本题考查是股票基本分类。过户权利，股息红利分配请求权等。房地产估价师李某，甶于疏忽造成对外提交估价汇报给委托人造成了损失，负担第三者责任保险顾主责任保险产品责任保险职业责任保险【答案】D【解析】本题考查是保险种类。职业责任保险是指对各类专业技术人员（如律师、），因在从事本职员作中疏忽或过失，造成协议对方P292。为深入了解《房地产估价规范》落实实施情况，某省行业协会对过去几年来房5（）。重点调查经典调查抽样调查普查【答案】BP312。资产与负债按照在公平交易中，熟悉情况定交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿定金额计量，这一会计计量经济属性是（）。可变现净值现值公允价值重置成本【答案】CP340。38383949年4月9日判决宣告李某死亡。李某丧失民事主体资格时间是（）。A.38B.39C.49D.49【答案】D49P375。拍卖国有资产为房地产，确走保留价基础是（）。房地产估价结果人民法院决走国有资产管理部门做出决议意见国有资产占有部门意见【答案】A【解析】本题考查是保留价规则。若拍卖囯有资产是房地产估价结果确走保留价。参见教材P401。（二）多项选择题（1522且选择正确每个选项得0.5分）以下费用中，属于征收耕地赔偿费用有（）。A.征地管理费B.青苗赔偿费安置补助费地上附着物赔偿费被征收农民社会保障费用【答案】BCDE【解析】本题考查是征搜集体土地赔偿范围和标准，依照《土地管理法》规走，P24。改建房屋新建房屋扩建房屋租赁房屋变卖房屋【答案】ABCP44。为加强规划控制线管理，原建设部先后就（）出台了部门规章。规划红线城市绿线城市紫线城市蓝线城市黄线【答案】BCDE（111市紫线管理方法》（21）、《城市蓝线管理方法》（31）和《城市黄线管理方法》（31）P63。依照《城市房地产管理法》，房地产交易形式有（）。房地产出让房地产转让房地产抵押土地划拨房屋租赁【解析】本题考查是房地产交易管理槪念和标准。199475P102。依照《城市房地产转让管理规走》，以下房地产中，不得转让有（）。已抵押已查封未取得房屋权属证书土地是划拨方式取得E.未取得土地使用权证书【答案】BCDE（1）达不到以下条件房地产不得转让。①以出让方式取得土地使用权用于投资开发25（4）未依法进行登记领取权属证书。（7）P106。依照《不动产登记暂行条例》，不动产登记范围有（）。海域使用权国有土地全部权森林、林木使用权集体土地全部权耕地、林地、草地等土地承包经营权【答案】ADE3.森林、林59P130。以下房产中，能够免证房产税有（）。出租地下建筑物企业兴办字校自用房产房地产开发企业自用商品房个人全部非营业用房老年服务机构自用房产【答案】BDE【解析】本题考查是房产税。下述房产免征房产税：（1）国家机关、人民团体、军（2（4）个人（5经财政部同意免税P206。城市用地适用性评价中，基本上能够修建用地有（）。有轻微活动性冲沟、滑坡等不良地质现象地段202农业生产价值很高基本农田保护区地下水位深度距地表面深度较浅地段【答案】AE1-1.5mP20。以下属子建筑物永久荷载有（）。建筑物自重家俱D.风E.地基土压力【答案】AEP73。宏观济政策目标有（）。厂商利润最大化充分就业价格稳走经济增加国际收支平衡【答案】BCDEP211。关于股票和企业债券说法，正确有（）。股票持有些人和企业债券持有些人都负担企业经营风险责任股票和企业债券同属于、流通证券股票投资和企业债券投资都属于长久投资股票投资和企业债券投资收益都受企业经营情况影响股票和企业债券都表现资本信用关系【答案】BEACDP276。反应企业营运能力财务分析指标有（）。流动比率应收账款周转率资产酬劳率D.存货周转天数E.资产负债率【标准答案】BDP363。关于房地产拍卖标说法，错误有（）。抵押房地产未经抵押权人同意不能拍卖处罚权受到限制房地产能够作为拍卖标物未经其余共有些人书面同意共有房地产不能拍卖以划拨方式取得国有土地使用权可直接进行拍卖城今镇人民政府同意集体土地上房屋可进行拍卖【标准答案】BDP416。（4005用“√表示正确，用“×”表示错误，不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至0分）国有土地全部权由全国人民代表大会代表国家行使。（）【标准答案】×P11。2（）【标准答案】×20SP33。国有企业改革成为股份合作制企业，经同意可保留其划拨土地使用权。（）【标准答案】×（2）非国有企业吞并国有企业P36。国有土地上被征收房屋价值评定时点为房地产估价机构实施评定之曰。（）【标准答案】×【解析】本题考查是房屋征收评定标准和要求。被征收房屋价值评定时点应该为房屋征收决定公告之曰。用于产权调换房屋价值评定时点应该与被征收房屋价值评定时点—致。参见教材P49。国有土地上房屋征收赔偿费用应在作出房屋征收决定前足额到位，专款专用。（）【标准答案】V【解析】本题考查是国有土地上房屋征收程序。作出房屋征收决定前，征收赔偿费用应该足额到位、专户存放、专款专用。参见教材P44。建设工程规划许可证颁发部门是城市建设行政管理部门。（）【标准答案】×【解析】本题考查是城镇规划实施与监督。由城市、县人民政府城镇规划主管部门或者省、自泊区、直辖市人民政府确定镇人民政府核发建设工程规划许可证。参见教材P60。城市规划中控制性详细规划应该给出绿化用地界限详细坐标。（）【标准答案】VP64。只要经工程质量监督单位认定房屋质量存在问题，购房者就能够退房。（）【标准答案】×【解析】本题考查是房地产幵发项目质量责任制度。商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格，能够向工程质量监督单位申请重新核猃。经核猃，确属主体结构质量卞合格，购房人有权退房。参见教材P94。【标准答案】×【解析】本题考查是房地产幵发项目转让。私有住宅转让后仍用于居住，经有同意权人民政府同意，能够不办理土地使用权出让手续。参见教材P96。房地产转让实质是房地产权属发生转移。（）【标准答案】VP105。商品住房销售能够按套内建筑面积或按建筑面积计价。（）【标准答案】V【解析】本题考查是商品房买卖协议。商品房销售能够按套（单元）P115。人民法院拍卖经过评定抵押房屋，其估价结果即为第一次拍卖保留价？（）【标准答案】VP127。地役权设置未经登记，不得反抗善意第三人。（）【标准答案】VP135。不动产物权预告登记后，未经权利人同意处罚该不动产，不发生物权效力。（）【标准答案】VP136。房屋之间无上盖架空通廊不计算建筑面积？（）【标准答案】V【解析】本题考查是房地产面积测算。房屋之间无上盖架空通廊不计算房屋面积。参见教材P145。现在，房地产估价师执业资格为国家准入类执业资格。（）【标准答案】VP103。科研院所从事房地产研究人员取得房地产估价师资格后，经所在单位书面同意，能够受聘于房地产机构，并向達设主管部门提出注册申请。（）【标准答案】V【解析】本题考查是注册房地产估价师管理方法。大专院校、科研院所从事房地产教学、研究人员取得执业资格，经所在单位同意，能够注册，但不得担任房地产估价机构法定代表人或者执行合作人。参见教材P295。现在，我国对房地产估价机构实施资质核准管理。（）【标准答案】VP156。物业服务用房属于物业服务企业全部。（）【标准答案】×P192。产权未确定房屋能够不缴纳房产税。（）【标准答案】×P205。房地产赠与属于缴纳土地增值税范围。（）【标准答案】×【解析】本题考查是土地增值税-正税范围。土地增值税征税范围包含国有土地、P212。夫妻之间房屋权属转移，免征契税。（）【标准答案】V【解祈】本题考查是契税-其余关于详细要求。在婚姻关系存续期间，房屋、土地权P218。印花税采取百分比税率。（）【标准答案】×【解析】本题考查是印花税。印花税税率采取百分比税率和定额税率两种。参见教材P225。个人购置经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。（）【标准答案】VP229。国土管理部门在未取得规划条件情况下，与某企业订立了国有土地使用权出让合同，协议无效。（）【标准答案】VP271。汽车远光照射，成为交通事故隐患，这是一类常见电磁辐射污染。（）【标准答案】VP54。材料密度是指材料单位体积质量。（）【标准答案】×【解析】本题考查是建筑材料性质。材料密度是指材料在绝对密实状态下单位体积质量，即材料质量与材料在绝对密实状态下体积之比。参见教材P101。定额计价方式把施工方法与工程实体项目进行分离，工程量清单计价方式区分实体（）【标准答案】×【解析】本题考查是工程造价计价基本原理和方法。定额计价方式与工程量清单计价方式差异：前者为区分施工实体性损耗和施工方法性损耗，而后者把施工方法与工程实体项目进行分离。参见教材P142。房地产测设是指用测量伎俩测定地面上局部地域内土地、達筑物及构筑物特征（）【标准答案】×P154。100【标准答案】V【解析】本题考查是社会收入分配平均程度衡量。洛伦莰曲线越是靠近四边均为100%正方形对角线，则表示收入分配越平均；而越是远离上述对角线，则表示收入分配越不平均。参见教材P201。当资源靠近充分利用情况下，总供给曲线是一条与横轴平行线。（）【标准答案】×P208。当抵押贷款回报率高于所投资房地产回报率时，则回报率就会出现正扛杆效用。（）【标准答案】×WACCP260。投资基金能够分散和降低风险，其投资风险小于债券大于股票，收益通常小于股票大于债券。（）【标准答案】×【解析】本题考查是投资基金证券与股票、债券区分。因为投资基金是委托专门投资机构进行分散组合投资，能够分散和降低风险，所以风险小于股票投资，大于债券投资。投资基金收益通常小于股票投资而大于债券。参见教材P282。保险是集协议类危险聚资建立基金，对全部危险后果提供经济赔偿一个财产转移机制。（）【标准答案】×P287。甲企业为乙工程投保了建筑工程一切险，因为设计错误造成了建筑物塌陷，保险公司可拒绝理赔。（）【标准答案】VP305。1（100%）等于定基增加速度。（）【标准答案】×1（100等于定基发展速度。P320。（）【标准答案】×P348。“英格兰式拍卖”是一个价格上行拍卖方式。（）【标准答案】×【解析】本题考查是拍卖标、报价方式及类型。增价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”。它是一个价格上行报价方式，即竞价由低至高、依次递增，直到以最高价格成交为止。参见教材P398。委托人向拍卖人隐瞒了处置房地产为凶宅事实，拍卖人按市价拍卖成交后，买受人要求凶宅损失赔偿，应由拍卖人先行负担赔偿责任。（）【标准答案】VP404。四、综合分析题（共3大题，15小题，每小题2分，每小题备选答案中有一个或者一个以上附和题意，请在答题卡上涂黑其对应编号，全部选正确，得2分；错选或者多项选择，不得分，少选且选择正确，每个选项得0.5分）(一)15101290703510该项目完工验收前，甲企业可能申请登记为()。在達工程抵押抵押权预告【标准答案】ACP136。A.9000B.13500C.27000D.45000【标准答案】A901%P217。该企业出租给丙商场应缴纳税为（）。契税所得税印花税土地增值税【标准答案】BCP225。关于该企业出租商业用房说法，正确是（）。A.应该向房产管理部门申请登记立案应该经甲、乙银行同意Z该租赁关系不受抵押权影响【标准答案】ACP119。关于法院处置抵押物时优先保护说法，正确为（）。应该首先保护购房人刘某权益甲银行抵押在先，优先受偿乙银行办理了登记，应该优先受偿甲、乙银行按贷款百分比受偿【标准答案】C一抵押权已登二抵押权已登记先于未登记受偿；（三）P127。（二）430330400200年3月，甲企业未能推行还款义务，乙银行要求实现抵押权。乙银行确定抵押货款额度，就以（）万元作为参考依据。A.140