第七章土地增值税法

第七章土地增值税一、土地增值税概述

(一)概念:土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(简称房地产，下同)并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。2023/5/24（二）特点1.以转让房地产的增值额为计税依据

2.征税面比较广

3.实行超率累进税率

4.实行按次征收2023/5/24

二、基本征收制度

（一）纳税人：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物产权并取得收入的单位和个人。

上述“单位与个人”，不论法人与自然人，不论企业的经济性质，不论内资企业与外资企业，也不论行业部门，只要发生有偿转让房地产的行为，都是土地增值税的纳税人。2023/5/24

（二）征税范围1、转让国有土地使用权；2、地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。“地上建筑物”是指建于土地上的一切建筑物。“附着物”是指附着于土地上不能移动，一经移动即遭损坏的种植物、养殖物及其他物品。3、有偿转让的2023/5/24征税范围包括三层含义：

1.转让的土地使用权必须是国家所有。

不包括转让非国有土地使用权和出让国有土地使用权的行为。

2.产权必须发生转移。不包括未转让房地产权属的行为，如房地产的出租、抵押等。

3.必须取得转让收入。

不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为2023/5/24

【答案】ABC【例题】下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有（）

A.以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的

B.以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的

C.被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的

D.以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的

2023/5/24对以下具体事项的征税情况，列表判定如下：

有关事项是否属于征税范围1.出售征。包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出（3）存量房地产买卖。2.继承、赠予继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征。3.出租不征（无权属转移）。4.房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。5.房地产交换单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自有住房，免征。2023/5/246.以房地产投资、联营房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征。7.合作建房建成后自用，暂免征；建成后转让，征。8.企业兼并转让房地产暂免。9.代建房不征（无权属转移）。10.房地产重新评估不征（无收入）。2023/5/24

（三）税率

四级超率累进税率。具体规定为：

增值额占扣除项目金额比例税率速算扣除系数150%以下（含50%）

30%02超过50%～100%（含100%）

40%5%3超过100%～200%（含200%）

50%15%4200%以上

60%35%2023/5/24

【例题】某房地产公司转让写字楼收入5000万元，计算土地增值额准许扣除项目金额4200万元，则适用税率为（）。

A.30%B.40%C.50%D.60%【解析】增值税扣除项目金额比例=（5000-4200）÷4200×100%=19%，适用第一级税率，即30%。2023/5/24应纳税额=土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除率增值率=增值额/扣除项目金额土地增值额=转让收入-扣除项目金额确定税率和速算扣除率第二节土地增值税计算与申报一、应纳税额的计算2023/5/24计税依据——增值额增值额=转让房地产取得的收入－扣除项目适用税率的确定——增值率增值率=增值额÷扣除项目金额×100％扣除项目的确定：2023/5/24（一）收入额的确定转让房地产的收入是指纳税人转让房地产所取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。2023/5/24（三）扣除项目(1203/11.13)1、取得土地使用权所支付的金额纳税人房地产开发项目实际发生的成本。包括拆迁费、前期工程、基础设施、公共配套设施费…为取得土地使用权所支付的地价款取得土地使用权时所支付的费用包括2、房地产开发成本2023/5/243、房地产开发费用——销售费用、管理费用、财务费用允许扣除的房地产开发费用=（①+②）×10%以内（1）财务费用中的利息支出能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最多不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按（①+②）的5%以内比例计算扣除，即：允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内（2）不能提供金融机构证明或不能按转让房地产项目计算分摊利息支出的，房地产开发费用按（①+②）的10%以内比例计算扣除，即：2023/5/24重置禽成本特价×成新心度折赏扣率营业威税、昏城建许税、扇印花灶税（秋房地猫产开巾发企酿业中胀列入尸管理戚费用季）、赚教育腿费附惨加6、财稀政部钓规定壶的其丸他扣疫除项箭目从事朗房地恢产开恩发的捎纳税请人可绳按取耕得土蹲地使喷用权旱所支雾付的昌金额历和房你地产映开发稍成本氏之和饶，加扎计20裕%的扣慈除。（①+②）×2饮0%加计眯扣除4、若径为旧险房：妹旧房温及建洗筑物菊的评完估价笨格5、与你转让叉房地计产有钳关的垒税金(1应20堡4/幻玉11派.1取3)20会23幸/5吴/1合94、非鹿房地厌产开碗发企沿业转优让旧茅房：1+禾4+赤5不同跨情况孙下的驶扣除追项目1、房所地产捆开发腔企业竿转让牲新建只房：1+舞2+虎3+敌5(印花辜税除甚外)+印62、非哗房地火产开翠发企办业转委让新掘建房漆：1+努2+夺3+便53、房泪地产域开发枝企业诊转让娘旧房跃：1+谦4+尤520垃23骨/5竞/1和9应纳尼税额洽的计坡算应纳税这额=土地姨增值涉额×适用拔税率堡－扣姐除项通目金阴额×速算变扣除耕率增值派率=增值勒额/扣除牌项目浮金额土地庸增值阻额=转让如收入-扣除粱项目羞金额确定每税率现和速援算扣芹除率20置23已/5度/1趋9计算该程序箩：1.计算绣扣除慎项目阶金额柔。如转堆让旧途房及动建筑巡寿物，粉应计正算评系估价敬格，祥确定域扣除搅项目盏金额线。评估贯价格=重置抱成本枝价×成新泡度折布扣率2.计算督增值现额。增值喉额=转让飘收入糠额－瞧扣除顾项目倒金额3.计算牧增值浮额占究扣除碑项目蚕金额归的比嚼重增值帽率=增值躺额÷扣除订项目况金额×1田00％4.依据遣增值辟率确顶定适该用税氧率。5.依据帐适用虑税率压计算睁应纳哥税额焰。应纳凶税额=增值斥额×适用负税率美－扣加除项毒目金宴额×速算恰扣除载率20棍23克/5盛/1朴9例1：某房排地产评开发体公司墨建造扮并出欣售了江一幢湾写字把楼，却取得纹销售亡收入10相00万元(营业蠢税税独率为5%，城竖市维瞧护建锦设税塔税率驴为7%，教肿育费郊附加轻征收顾率为3%需)。该码公司错为建勤造该谋写字逮楼支寨付的限地价醒款为10燃0万元带，建姜造该贞写字胸楼的萍房地鹊产开太发成很本为20请0万元(注：猫该公带司因揭同时寨建造染其他锐商品茶房，代不能皱按该禽写字报楼计洽算分声摊银浇行贷胆款利匙息支牛出)。该成公司哈所在徐地政妄府确到定的鲜费用暗扣除竟比例望为10悦%。计闹算该琴公司巧转让王该写炼字楼上应纳扑的土堡地增皱值税忌额。20棵23办/5侦/1叮9(1由)转让使收入=1勉00立0万元(2复)扣除摔项目樱金额①取得品土地胳使用孤权所攀支付厦的金概额为10贸0万元②房地血产的裤开发誉成本劫为20让0万元③与转软让房源地产表有关此的费补用为删：(1茫00蝇+2娱00冰)术×1锅0%国=军3猎0万元⑤从桑事房坐地产浇开发怨的加台计扣杜除为库：(1夕00倡+2燥00闪)所×2咸0%辽=掀6话0万元⑥扣除后项目年金额文合计与为：10但0+洒20厦0+忍30忠+5督5+斑60兴=隆4弓45啦(万元)④与傅转让逼房地谦产有害关的左税金质为：10六00漆×5汇%×掉(1兴+7饰%+腐3%忽)=判5展5万元20抬23碰/5刘/1啊9(3汽)转让废房地嚼产的位增值宗额为盐：10渣00－44逢5而=便55副5辫(万元)(4游)增值牧额与愤扣除河项目糊金额遵的比港例(增值爬率)为：55蛾5÷屡44创5聋≈1旱24外.7轧%惹(万元)(5女)应纳土地津增值护税额流为：55迟5×吵50犯%－44敢5×援15寇%析=离21躁0.虫75扫(万元)20恐23粒/5衰/1段9【例题】某房蜡地产芳开发双公司稳转让佛一幢乳写字次楼取化得收苦入10勿00万元幅。已知水该公白司为京取得烫土地挣使用要权所溜支付滤的金势额为10扑0万元歉，房帝地产开发娇成本荡为20冈0万元饰，房共地产身开发附费用巾为40万元剥（经雁税务槐机关段批准可格全额闲扣除亿），躬与转昏让房孕地产裁有关寻的税邮金为60万元驳。该只公司煮应缴纳午的土幅地增趋值税仓为（续）低。A.厚18幅0万元B.朵24殃0万元C.像30猛0万元D.漏36涝0万元【答案】B(6盾00波*0钓.5涉-4聚00补*0继.1滤5)20稳23羊/5截/1狼9【例题】某工榨业企登业20竹05年转订让一扁幢新统建办福公楼取得遣收入50胀00万元弊，该猫办公炼楼建反造成宿本和糖相关掩费用37枕00万元肺，缴招纳与品转让霜办公百楼相嘱关的孕税金27祝7.忆5万元忧（其轻中印扩花税米金2.嫌5万元诸）。承该企愁业应盆缴纳脑土地增菠值税陈（而）。A.按96贱.7崭5万元B.边97洲.5川0万元C.甘30歇6.说75万元D.粘30拘7.衰50万元【解析】扣除皆项目离金额=3允70既0+贪27龙7.险5=灰39洲77暖.5万元,增值留额=5磁00剖0-亦39布77稿.5惊=1划02赢2.拌5万元,增值挺额与咸扣除项目结比率=1误02址2.仪5÷窑39平77固.5蜻≈2既6%，适凝用税探率为30尖%，扣除陈率为0，应类纳土锐地增积值税=1辰02缎2.梢5×都30活%=搞30姜6.电75万元脊。20仙23池/5采/1恢9【练习1】某房袭地产枣开发亭公司很出售椅一幢筋写字属楼，滋取得惹销售芒收入8庭00释0万元强（城晃建税境税率7％，冈教育纪费附塑加征死收率3％，薄印花羽税税贷率0.架5‰）。逝开发科该写卷字楼狼有关共支出暴如下送：取炭得土娇地使否用权察所支开付的槽地价汗款和非按国况家统认一规蔑定交址纳的筐有关胶费用督为80眉0万元坦；房惊地产棵开发潮成本抖为2笼20割0万元硬；该检公司席因同愁时建柏造别杂的商汪品房倦，不哲能按输该写周字楼作计算怒分摊礼银行拖贷款门利息斤支出,该公钉司所巾在地份政府痒确定尚的费汉用扣修除比汪例为10％。要求特：计算每该公器司转给让该殃写字键楼应怪纳的什土地探增值各税额猛。20误23觉/5松/1铜9【练习2】某生兽产企蜘业（途非房论地产堡开发冲企业墨）利乡丰用闲虫置土补地委拉托某乘施工浇企业主建造高一幢打写字产楼并防转让党，取呀得转肉让收禽入60秤00万元红（城区建税幸税率7％，腾教育遗费附继加征增收率3％，骑印花蓄税税末率0.蛾5‰）。字该企寨业为弦建造劳此写文字楼差补交屿土地涝出让冶金70派0万元等；发侮生房腿地产示开发叛成本15贩00万元亭；房栽地产帜开发怕费用见中的躲利息确支出28侧0万元阶（能卡够按恶转让氏房地益产项制目计量算分菜摊并激提供拦金融袭机构奴证明统），傲该企淹业所恭在地椒政府糕规定坡的其昨他房化地产坏开发四费用备的计貌算扣典除比爸例为5％。要求土：计算镇