房地产综艺集团国际花城营销推广策划方案

莞都国际花城C区营销推广策划方案第一部分市场调查分析第二部分项目定位第三部分营销推广策略方案构成2第一部分市场调查分析3珠江三角洲中心，穗港经济走廊中间，广州与香港交通必经之地。GDP年均22%增长综合经济实力：全国前20名全省位居列第四位【位置】【发展】一东莞市总体社会及经济发展概况4东莞07年上半年宏观经济一东莞市总体社会及经济发展概况□实际利用外资——22.82亿美元，全省第１□城镇居民人均可支配收入——14851元，全省第１□进出口总额——460.95亿美元，全省第２□商品房销售均价增幅——34.1%，全省第２□商贸零售业年增长——17.8％,全省第3□利用外资的增幅12-18％，较快增长；□房地产开发投资增幅26.3%，潜力较大。□CPI指数涨幅最小,物价变化相对稳定。□商品房价格呈普涨态势。经济发展处于珠三角中上游，上升态势良好5繁荣期衰退期复苏期萧条期繁荣期二东莞市房地产总体市场分析东莞房地产，2004年开始进入新一轮繁荣期。开发投资持续增长、市场量价快速增长。6二东莞市房地产总体市场分析近期商住用地成交分析05年下半年开始，商住用地成交量持续放大，开发投资大量流向商住用地，开发商对未来几年东莞住宅市场看好。

楼面地价土地均价

05年下半年土地价格短期震荡，

06年上半年探底后快速拉升

2007年上半年土地均价上升152.2%；2007年上半年商住用地楼面地价上涨72.2%。

地价一路飙升，看好住宅预期7进入2007年，楼价快速上涨34.1%！

二东莞市房地产总体市场分析商品房价格走势8二东莞市房地产总体市场分析7-8月供求趋紧，供求双双下滑，9月新增住宅供应11130套，集中3倍放量，成交回升12.3%。07年商品住宅供求7月：普通住宅价格快速上涨，单月环比增幅超过20%。8月：价格环比也有所上升，幅度约4%左右9月：最新普通住宅均价水平已经达到6007元/平方米，环比8月份上升3.1%，7-8月市场上货量供应不足，供求紧张，9月份大幅放量，供求矛盾短期得到缓和，房价涨幅也有所趋缓。9物业类型洋房公寓别墅合计套数（套数）515531403948689建筑面积（平方米）618600204100128050950750项目个数（个数）1995339-10月市场超过30个盘，近100万平米，9000套住宅上市9-10月市场新增住宅供应平均每个月近50万平方米、4500套的新增供应。与上半年4-5月放量水平基本持平。相对于8月份市场，供求矛盾可以得到较好的缓解。考虑到目前东莞房价在较高位运行，房价涨幅将有所放缓，销售速度也会有所放缓。9-10月市场新增供应项目放量汇总统计：二东莞市房地产总体市场分析新增供应情况10◆1-8月的新增住宅，90㎡以下占总供应量16.85%，90㎡以上占总供应量的83.15%。◆9月份，中小户放量加大，90平米以下占到32%。小户型供应量加大，上升空间仍然较大。“90/70”9月份有所体现，中小户型放量明显。二东莞市房地产总体市场分析政策影响情况首套自住房建筑面积90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；首套自住房建筑面积90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款不得低于40%；贷款利率不得低于中国人民银行公布同期同档次基准利率的1.1倍；贷款首付款比例和利率水平随套数增加提高；借款人偿还住房贷款月支出不得高于其月收入50%。国庆后提高第二套购房首付四成，短期使得有效需求下降，房价增长有所趋缓，进入个盘分化时代。11二东莞市房地产总体市场分析总结东莞房地产市场具有良好的发展前景优越地理位置深莞一体化的加速城市产业转型带来的机遇高速发展的经济发达的居民收入水平12一二手联动政策影响地价影响外来刺激客户拓宽投资对比效应惯性因素中原预测东莞房地产市场仍将稳步惯性前行三东莞市未来市场变动趋势预测分析房地产政策面相对平静，银根趋紧，本土购买力有所增强。土地市场价格近期快速拉高，推动房价上涨外来开发商在莞频频拿地王深圳人在莞置业比例大幅上升东莞房价在上升通道中加速前行深莞房价差距大，两地投资对比效应一二手市场的联动推动房地产市场整体快速发展131、房地产政策面相对平静，银根趋紧，本土购买力有所增强。2007年东莞的房地产政策面相对平静。从土地政策来看，年初下发了《东莞进一步加快推进闲置土地处置工作》，主要是督促落实；3月份开展房地产市场专项整治行动，进一步规范市场；3月份全国人大通过了《物权法》，明确了产权关系，为开启物业税征收提供了法律保障。房地产信贷管理加强，银根趋紧。国家加强房地产信贷管理，央行提高存款准备金率，加上股市基金的资金分流作用，银根的确有所缩紧。提高住房公积金贷款额度和扩展公积金用途，增强本土购买力，扩大购房内需。2007年7月1日至2008年6月30日，东莞市职工住房公积金月缴存总额上限调高到5189元/月；贷款额度由原来最高的38万元上调为46万元，从20年上调为30年，从连续缴存住房公积金满12个月降为满6个月。符合条件的市民还可以申请住房公积金装修贷款，最低额度是5万元，最高不超过人民币15万元。购房者负担有所增加。8月份东莞财政局下发《关于加强契税、耕地占用税征收管理的通知》，二手房的契税规定在9月1日前缴交，买家负担有所减轻；一手房的契税在签购房合同时与首期款一起缴交，购房者负担有所增加。今年四次加息，明年开始执行，按揭购房者月供增加10%，按揭购房者供楼压力加大。三东莞市未来市场变动趋势预测分析142、土地市场价格近期快速拉高，推动房价上涨◆从商住用地成交的量价配合分析，可以看到从05年下半年开始，东莞商住用地成交量持续放大，量价配合非常好，并且近期土地市场价格快速上涨（07年上半年商住用地楼面地价为1800元/㎡，较去年同期1045元/㎡上涨72.2%。），说明房地产开发投资大量资金流向商住用地，也说明了房地产开发商对未来几年东莞房地产商品住宅市场的预期看好。结合商住用地平均容积率分析，今年东莞商住用地的容积率基本控制在1.5-2.5之间，相对周边其他城市而言，这样的容积率是相当低的。地价的快速上涨，加上东莞低容积率的控制，成为后市房价上涨的推动力。

三东莞市未来市场变动趋势预测分析153、外弦来开旷发商战在莞馅频频猫拿地悬王◆外来邻开发堪商重践金注降资东慕莞房谈地产匪市场淋，可魔以看拘到无滚论在位战略承上还淘是收挑益上趁，对故东莞碑房地备产市川场后倾市发渴展非蛇常看姥好。候随着匆外来对开发疲商在足东莞吹市场潮的占未有率抖日益鼠提高看，给收东莞欢带来林了产造品、浸品质视、开愁发理物念、姨营销晋创新瓦等，粱更带受来了肤大量做的外历来投零资客奥，同系时也睁进一驼步拉引升了呀房价黑。日期地王名称竞得开发商总金额（亿元）楼面地价（元/平米）2007年1月18日虎门地王瑞丰地产3.0635132007年4月27日南城水濂山地王万科地产14.123772.32007年6月12日万江地王富通地产3.1329302007年7月12日塘厦地王万科地产26.815243三东莞市未来市场变动趋势预测分析164、深伐圳人低在莞坏置业他比例励大幅授上升◆据统玻计，20忌07年1月，镜深圳忧人在部东莞基的置岩业成未交率伯所占艇比例跳比较次低，崖仅仅5个月伏之后绑，再存次统恶计深弃圳在破东莞漏的置快业成五交率讨比重错呈现痛快速使上升疾趋势漂，有榆些个鼻别项拒目深稻圳人种的购钳买比征例已矮在八倘成左非右。◆据从廊各大般银行决东莞虎分行睛处了哀解到速，近遇期招汉商银宏行、早建设还银行处、工贱商银拔行等勤东莞吼分行胆均显炒示深等圳客鹊交易扬量近疼期明肌显提欧升。兽其中俯招商林银行勿东莞什分行诱的深钉圳客瓦户业阳务量诵增长姐幅度怎最大宅，深球圳客粗一手轮房业拌务量通同比贪去年佳提升25令%左右卷，深败圳客派二手需房业崇务量延同样跌大幅嚼提升仿。调研区域/调研时间2007年1月2007年6月增幅南城3%15%500%东城5%20%400%寮步1%30%3000%常平15%50%333%三东莞市未来市场变动趋势预测分析175、东课莞房握价在累上升狂通道迷中加宰速前村行◆从近问年东省莞统匪计局芽的数盖据统笋计分旺析，笔东莞株房价荡在19较99命-2细00居3年复多苏期屯中缓职慢爬堡升，婚从20葡05年开豆始房裳价进寻入一叨个快覆速上籍升通俘道当吧中，故同时披有加卸速迹阻象，爱预计瘦这种炉上行反惯性危仍将珠持续埋。今味年上访半年棕的楼客价为47购97牧.7元/㎡，较该去年修同期框增长34愚.1壶%。其肥中住韵宅均港价为46细92元/㎡，同到比增棕长33厦.8香%。（数席据为责统计后局实冠际销覆售口华径，汽统计往的是蓝已竣且工的堪项目膀销售闸数据萄，因母此反嫌映的休是大钩约一破年前榴的价攀格水咏平）统计之局数稍据三东莞市未来市场变动趋势预测分析186、深戏莞房司价差全距大疼，两竖地投葬资对早比效炕应◆芳东莞既的房匀价仅肯为深汇圳的1/乱3，目笼前深翁圳大酒量投田资资志金在蛮撤出津，而谋东莞牺紧邻涨深圳猛，加箩上东赛莞经掉济的防持续便快速长增长展，目局前东载莞较垮低的蒜房价亭将会展吸引毯大批猜深圳苦的投侨资者衣过来瓜置业谎投资嘱。深圳涉、东汽莞两总地房规价对下比（泰元/㎡）：城市2006年上半年2007年上半年增幅备注东莞3578479833.8%指商品房均价深圳92721317842%指商品房均价三东莞市未来市场变动趋势预测分析197、一丢二手慨市场膝的联编动推炭动房盟地产残市场叮整体含快速把发展◆猎东莞督一二揪手房和价格馆呈现胳持续语稳步策增长苹态势挺，一堤二手壤房的芝价格抽差距吧进一笼步拉污大，眠目前续价差喊已近30纹00元/㎡，二眉手房孩价格序优势飘凸现红，二励手房塘市场羡开始匆驶入拦快速沟车道兄。而辆目前桥东莞筋二手汽房市映场由转于办刊证过沿户速伸度相散当慢容，长流达几杂个月罪到半隶年时欺间；06年下惜半年跃金融嘉担保邪公司具的出权现，连提前潜了放朋款环群节，股加快输了整帮个过特户办谊证交津易流障程。稻而随匆着市棚场的救发展盲，未回来办塑证过确户环鸡节必艳定会棚继续疗完善演加快振，从蔽而推值动二群手房稍的快追速发薄展。猛一二毫手市剂场的场联动鸡，预既期未熄来东股莞房刃地产安市场杂仍有酒相当库大的各发展舒潜力彼。三东莞市未来市场变动趋势预测分析20中原却认为东莞博房地肉产未搞来市鬼场在经届过政贝策与作市场讨的洗买礼后计仍将税惯性竟稳步荒前行综合巡寿以上病因素三东莞市未来市场变动趋势预测分析21中堂域概况四项目片区市场分析面积60平方序公里坑，下矿辖20个村牙（社铲区）乌，户籍算人口7.碗21万人期，外墙来暂光住人弟口6.亲44万。□粤、公港、类澳经施济圈衔核心吊区域，□北接贺广州缴，南途连东讨莞、四深圳哑，□东莞酿市西熟北部腐的门药户。□发展笼战略撇：打盏造商洗贸物麦流重仿镇，□实施佳“一革个中烘心、懂两个陷支点真，三筑条商足带，呜四大专园区舅，五拿大行召业”□大力攀发展农副箭产品姨批发援、加籍工物您流业，五金超批发藏物流透业，造纸禾业，服务信业和房地臣产业。22中堂挥市场期分析20均06年，生产棒总值51腿.1膝7亿元件，增筹长20昨.1扣%；存款姑余额51病.2著5亿元盾，比烛年初右增长11备.3弓%；零售砍总额6.跑32亿元应，增修长20重.4耐%；农民虎人均排收入94扑83元，催增长7.叨2%。四项目片区市场分析中堂脸经济23房地拍产市摄场情辅况20评04年中势堂大袭型的置房地演产开梦发项雅目为练零，桌还是饲一块盟地产绢开发奶的“暖处女巧地”馋。本土罚的鸿东富地祥产率塔先以硬一小胖项目——鸿富籍花园试水然市场统，迈河开了乐中堂锻房地与产市店场前伸进的乱步伐环。四项目片区市场分析目前势较为柳知名辫的楼盘盘只婆有东港日城、南国伍雅苑按、莞都宽国际心花城江畔替豪庭哲（筹金划中）24中堂上镇07年1~揉9月住搭宅成拐交情毫况单位或：元/㎡1月到9月房删价上绘升18督%。上半病年一雨手房肯求大虫于供贤。8、9月突吓然放吗量，匪供应崭总量喊超过皱成交痛量。后市循竞争极会比蛇较激浆烈四项目片区市场分析（单位：套数）2520摆07年1－9月份益中堂愈与周担边镇攻区人中均得泼房率躺对比懒表：四项目片区市场分析中堂牙人均迫得房侄率与马周边骆镇区笔相比挺较低堆，结渗合中篮堂居沫民存始款情皂况分计析，哥中堂填市场说没有伪被充岁分挖腐掘，蹲存在棉购买滴较大屑潜力漂。26素描对象梁女士，南国雅苑一期业主文化背景高中财富价值指标家庭年收入在8万以上情况描述梁女士年约45岁，本地人，之前在南国雅苑买的房子正在装修,如果有更舒服的环境,会考虑做投资。产品需求升值潜力高，价格在可承受的范围内。消费倾向平时消费较节俭，目前骑摩托车。素描对象柯小姐，南国雅苑一期业主文化背景大专财富价值指标个人年收入在4万左右情况描述柯小姐约30左右，河南人，在南国雅苑已买了一套房子，但未装修好,感觉小区整体还可以，居住情况挺满意的。产品需求喜欢小区配套比较完善，绿化好，社区较大的楼盘，但目前暂时没有新购房意向。消费倾向比较节约，不太喜欢高风险的投资。四项目片区市场调查中堂勾镇居娃民置身业意桥愿素疯描27素描对象杨先生，南国雅苑一期业主文化背景未知财富价值指标年收入在8万以上情况描述杨先生大概32岁，是外地的经商人士，已在南国雅苑买了一套房子，对小区的物管,环境卫生,房屋格局都不满意。产品需求个人比较喜欢环境好,配套齐全,各方面较方便楼盘，倾向东莞南城地区楼盘。消费倾向热情好客，喜欢买卖投资，开着一辆旧本田。素描对象袁先生，南国雅苑一期租客文化背景大专财富价值指标月收入3500元左右情况描述袁先生大概35岁，是外地来东莞的务工者，他们公司在南国雅苑租了套房子作为宿舍之用，其对小区环境感觉还比较满意。产品需求个人暂时没有购房倾向。消费倾向消费意识比较谨慎。四项目片区市场调查28素描对象许小姐，东港城一期业主文化背景大学财富价值指标家庭年收入13万左右情况描述许小姐大概30岁，湖南人，是经商人士，已在东港城买了和其它地方买了房子，对现居住的小区评价一般，觉得楼层有点低，房屋质量不太好。产品需求实用，交通方便，环境舒适，最好也有升值潜力的产品和户型。消费倾向精于投资，已在其它地方投资有房产，对需要商品质量要求较高，自驾丰田汽车。素描对象石小姐，东港城一期业主文化背景大学财富价值指标个人月收入4000左右情况描述许小姐大概28岁，湖北人，中堂一家大公厂的管理人员，已在东港城买了房子，感觉现在的房子装修过于简单,厨房太小,其他方面感觉还可以。产品需求暂无再购房意向消费倾向时尚意识较强，爱打扮。四项目片区市场调查29素描对象王小姐，东港城一期业主文化背景大专财富价值指标家庭年收入7万元左右情况描述王小姐大概30岁左右，外地人，在某工厂任职（管理层），对小区设施，园林等感觉不是很满意，并表示小区物管需要提高。产品需求暂无再购房意向消费倾向消费观念比较保守，无其他投资理财计划。素描对象冯先生，东港城一期业主文化背景大学财富价值指标家庭年收入15万左右情况描述冯先生大概35岁，本地人，是经商人士，已在东港城买了房产，对小区的物管,会所设施,房屋建筑材料均表示不满意。同时认为莞都花城的楼间距太短,户型面积过小。产品需求如有更好，档次较高的大户型产品会考虑再次置业。消费倾向有投资理财意识，炒股票，有考虑投资房产四项目片区市场调查30素描对象李先生，鸿福花园商铺租客文化背景高中财富价值指标家庭年收入6左右情况描述李先生大概40岁，福建人，在鸿福花园租商铺经营小生意，感觉商业环境一般,对周边环境不是太满意。产品需求暂无购房意向消费倾向表示挣钱后回老家买房。素描对象陈小姐，鸿福花园业主文化背景中专财富价值指标家庭年收入8万左右情况描述陈小姐大概35岁，本地人，经商人士，觉得鸿福花园一般,认为小区没有花园显得档次不高。产品需求暂无购房意向，如有需要听家人意见。消费倾向有一定的理财意识，但投资较谨慎。四项目片区市场调查31素描对象李先生，江南农批档主文化背景高中财富价值指标家庭年收入10万左右情况描述李先生大概35岁，湖南人，经商人士，已在江南农批购买了一个当铺（费用约为40万），现全家都在档铺中打理生意。产品需求无购房意向,表示挣钱后回老家买，感觉这里房子价格太高，购买不分合算。消费倾向生意人，较精打细算，对再理财、投资其他行业无兴趣。素描对象刘先生，江南农批档主文化背景中专财富价值指标家庭年收入16万左右情况描述刘先生大概28岁，外地人，经商人士，已在江南农批买下店铺（38万），现一家人都在档铺中经营生意。产品需求有购房意向，喜欢高层大户型，之前曾在东港城已下订金,后因生意原因退订了。消费倾向年轻生意人，有理财观念，消费观念较开放。四项目片区市场调查32素描对象李先生，江南农批档主文化背景大专财富价值指标家庭年收入20万以上情况描述李先生大概40岁，外地人，经商人士，在江南农批买下店铺（45万），已经购买了170平米的房子，对小区感觉一般。产品需求喜欢大户型，无再购房意向消费倾向无其他理财倾向，目前有奥迪A6一辆素描对象梁先生，江南农批租客文化背景初中财富价值指标家庭年收入5--6万左右情况描述梁先生大概45岁，外地人，经商人士，在江南农批租了店铺经营生意产品需求暂无购房意向，表示房价太高。消费倾向消费观念较保守，无其他理财方式。四项目片区市场调查33素描对象杨先生，莞都国际花城业主文化背景高中财富价值指标家庭年收入7万左右情况描述杨先生大概40岁，广东韶关人，在中堂一家工厂上班，考虑到上班地方离莞都小区比较近，因此在此置业。产品需求暂无再购房意向，表示房价现已太高，难以承受。消费倾向消费观念较保守，存钱养家糊口的意识较浓。素描对象符女士，莞都国际花城业主文化背景大专财富价值指标家庭年收入8万左右情况描述符女士大概35岁，湖南人，在中堂一家工厂上班，其爱人在塘厦一家外贸公司上班。表示当初在莞都购买小户型的房子主要是基于价格考虑，入住后觉得房子的装修质量较差，存在较多问题。产品需求暂无再购房意向，即使有可能也会优先考虑在家乡购买。消费倾向家庭主妇形象，消费观念较保守。四项目片区市场调查34素描对象刘小姐，莞都国际花城租客文化背景大专财富价值指标个人收入3500左右情况描述刘小姐大概27岁，外地人，在附近的工厂上班，觉得在中堂镇在莞都花城这一带居住环境相对不错，因此和家人在此租了房子，整体感觉小区还可以，邻里关系比较和睦。产品需求目前没有购房意向，即使有可能也会优先考虑在家乡购买。消费倾向工薪阶层，存钱理财观念比较生，平时不太注重不切实际的消费。素描对象阮小姐，莞都国际花城业主家人文化背景大学财富价值指标家庭年收入10万以上情况描述阮小姐约23岁，为中堂本地人，现住在姐姐家，感觉莞都花城规模虽大，但目前基本的绿化设施等均未到位，因而整体感觉不好。产品需求希望以后自己买的房子，小区环境好，配套完善，有一定的档次，大小在130平方米以上。消费倾向时尚潮流观较强，平时喜欢到深圳，香港逛街购物，对生活质量要求较高。四项目片区市场调查35素描对象刘先生，潜在购房客户文化背景大学财富价值指标家庭年收入10万左右情况描述刘先生约40岁，湖北人，在中堂台商子弟学校做老师，已经在理想0769处买了一套房子，现已经出租，目前计划在中堂附件再购一套，初步感觉莞都和南国雅苑都不错。产品需求实用，价格合理适中，约为两房，具有投资价值。消费倾向投资观念较强，喜欢旅游和交朋接友，因单位已经在学校提供住房，因此购房主要是为投资考虑。素描对象张女士，莞都国际花城业主文化背景大专财富价值指标家庭年收入9万左右情况描述张女士大概30岁，湖南人，在中堂一家工厂上班，其爱人在高步一家公司，感觉小区环境目前不是很好，太乱，中堂镇区离市区太远，自已没车平时出行不是很方便产品需求房价太高，暂无再购房意向。消费倾向消费观念较保守，存钱意识较强。四项目片区市场调查36素描对象黎先生，莞都国际花城业主文化背景大学财富价值指标家庭年收入30万以上情况描述黎先生约35岁，本地人，经商人士，拥有自己的公司，目前已经在莞都花城购买了一套房子，整体深感小区还可以，就是相关配套还没有做好，感觉小区较乱。产品需求面积大，舒适，有档次，配套完善，表示有合适的，会考虑再次置业。消费倾向衣着档次较高，有相当的生活品味，深具理财投资观念，自驾丰田小车一部。四项目片区市场调查37总结长及发哥展高速惕发展门的镇县区经明济加锹速了案中堂质的城撒市化涌进程职，为逮房地烦产市萍场培争养了课一批素具有辆较强靠购买领能力鞋的置这业群茂体与中攻堂高写速发录展的往镇区甲经济眉相比裳较，菊其房呀地产串发展物起步她较晚便利联的交味通环辉境，距为吸柄引周膝边镇送区及论城区材、深券圳等严外地炮客户总到中稿堂置舌业奠肃定了摔基础中堂滨镇采挽取近誉期、往中期蛾和远询景规乖划相册结合蹲的开洪发原仅则咳，促稻进了拴中堂选房地您产市缴场发彩展，误带动引本地既居民际对居湖住观已念的狐转变征，将线促进详新一壶轮的搁居住趁消费崇。中堂瞧镇目究前的僵第三阴产业慰档次扁较低庸，起密点较屿慢。碧其区黎位优彼势没漆有体件现处幸，未壳来发泊展有避着广迅阔的讨空间中堂重居民犬人均辜银行挑存款棵居东胜莞第8位，丈当地拒已形登成一填定财奶富积猜累，董藏富胖与民币，消冻费潜潮力较蓄大不断范发展元的产赶业经轿济带鲜来更府大的培居住梢消费周潜力删，区殊域内帮房地敬产新奏增消咬费需红求将甚不断传增长四项目片区市场分析短期很供应尊过量牵，市场米潜力便巨大硬，发枯展前阶景看被好38项目依点评糊：项斩目朝坦向以倘东西凉为主咸，没副有地奴下停委车场勤，会倘所园拾林等雷配套乔设置邀不够汇完善千。较伯低的应价格疗是其型主要岩竞争眉优势烦。项膏目的载主要逼购买弯者是哨在中躁堂工验作的帐外地邻人项目名称南国雅苑项目位置中堂镇振兴路鸿富国际酒店旁开发商中天力通地产整体规划占地面积：90000㎡建筑面积：230000㎡一梯2户/二梯四户容积率：2.3总户数1300户主力户型80-112㎡二房三房小区配套大型业主会所，配备有篮球场、网球场、健身室、台球室、游泳池和幼稚园等设施工程进度二期封顶，三期规划中销售价格4100元/㎡开盘时间2005年10月23日销售进度1期产品已售罄，计划本月中下旬推出60套左右新品，主要为80㎡左右的两房，110-120㎡左右的三房五项目周边楼盘调查分析39项目名称中堂东港城项目位置中堂镇107国道及新兴路旁开发商东莞东沙港发展建设有限公司代理商德思勤置业/美联物业整体规划占地面积：100000㎡建筑面积:280000㎡一梯三户容积率2.8总户数1700户主力户型90-120二房三房小区配套华润超市、篮球场、小区泳池近5万㎡商业中心2200㎡会所工程进度二期组团已封顶销售价格3800元/㎡开盘时间2006年5月12日销售进度一期剩50套120-132㎡三房4房二期组团十月推出项目铺点评言：项某目优羞越的法地段群和成旱熟的暑配套沈一直删是该炮楼盘场主打忽亮点奸。但街因容羞积率谱高、踪蝶紧邻10馅7国道唐，加战上装盲修粗脸糙等食原因信，本价地客湖户认皱同感寻一直胞处于底较低闲的水止平五项目周边楼盘调查分析40项目名称江畔豪庭项目位置中堂镇中堂大桥下沿江边住宅档次别墅开发商三阳集团，鸿富集团整体规划占地面积：113340㎡

建筑面积：116485㎡工程进度前期规划筹备中江畔叨豪庭磁作为胖中堂忆首个揉江景牌别墅议项目睬，目回前正墙处于昼前期甩的规胖划筹胜备中五项目周边楼盘调查分析41项目名称占地面积总建筑面积规划套数备注莞都国际花城一期450001370007172313在售莞都国际花城二期1200028000324已售莞都国际花城三期660002000001060未开发莞都国际花城四期38000104000212未开发东港城一期1000002800005301700已售东港城二期未确定未售南国雅苑一期900002300002301300已售南国雅苑二期60未售南国雅苑三期未确定未售鸿福花园1300026000220已售江畔豪庭113300124700别墅160，洋房150未开发斗朗大道新地1300003000002500未开发总计60700012293008343已售：1904套未售：6439套五项目周边楼盘调查分析市场惭供应诉情况近期淡市场单供应顾充足挂，竞酬争将效会进行一步嗽加剧42五项目周边楼盘调查分析主流孔产品魔以二屠房、秒三房浆为主子力，胁分别现占２扛８％虚和３准７％板，面滥积于件７０-1４０俩㎡区掌间。一房夹和四咱房所常占套皱数比翅例相笛差不倍大。范在１擦７％吴～１月８％品之间债。从面稀积看殊，７尺０～党９０幕㎡，坦１１割０～狱１２险０㎡再，１设３１突～１缎４０蚁㎡这滚些面宁积区痕间竞奏争最钉为激有烈。纹而10渡0~抹11材0㎡，12征1~莫13强0㎡，14狠1~滋15省0㎡，15奔1~荣16酿0㎡，16镰1~出17锄0㎡竞争变较小监。18怜0㎡以上夹户型雷处于纲市场距空白顽点中堂究户型纲结构43客户留基本翠特征允：大部约分在骂中堂踢工作刃或中凤堂居去住大部罢分为登首次拆置业呆，购房团用途历多为汁自住以私飘营业阻主、晓企业胶中的衰中高握层管政理人请员、缠公务测员为关主客户辣特征救分析五项目周边楼盘调查分析中堂本地客户中堂周边镇区的客户外地客户中堂工厂企业主/管理层/外来生意人城区及及其他镇区的投资客，深圳、广州等其他区域投资客44目前钩市场歪建筑朴类别视多以宰小高逝层为嚷主,物业迷类型配单一,销售仇价格确一路导走高,市场拳潜力掏巨大糖。在售碍楼盘拆客户誓以中乱堂本弓地为江主,广州残、深键圳投毅资客旱比率丢不大货，有衣上升设的趋裂势。价格庙在44搬00巨—4泛80握0之间嚷，面疯积区蛇间在70仍--军17鬼0㎡之间受，一亿房到及四房棋都有长，主胖要以酱二三照四房跨为主欲，偏祸向大咐面积但。目前拦置业饥群体昼较为团务实活，对诊舒适般性缺障少认互识。产品逐设计补较为暂传统宴，缺模少亮燃点住宅青市场矿小结五项目周边楼盘调查分析置业瓦者以积本地旱客户农为主笛，市场损期待桂亮点应出现45六项目竞争楼盘调查分析中堂吧形成诱竞争册的楼孕盘主匹要有云三个莞都钥国际押花城南国虚雅苑东港歉城东港城南国雅苑本项目46六项目竞争楼盘调查分析一、低中堂巷东港耍城位规置：中堂说镇10府7国道皮及新爽兴路肠旁开发衡商：东莞置市东裳沙港硬建设哀发展锹有限旷公司总占谜地面必积它：10万ｍ2总建扬筑面策积推：28万㎡容积译率砍：2.法8建筑珍类型脏：多层课、小检高层汽、高啊层交楼盾标准谜：毛坯推出掘时间席：06年5月二期科价格月：45投00物管顶费：1.柱50主要户型户型面积套数比例四房二厅137-14221%三房二厅94－10647%二房二厅82－9830%一房313%项目境介绍重：东港丙城近躺两千桶户高冷尚住朽宅，惊拥有粮两万旋多平的方米争的商饥业综极合楼狮，1万多权平方士米的污风情闯步行命街和15厕00多平轿方米壮的住室宅底雾层商汇业街塑，22受00平方翠米会籍所。园林狱规划蝴：一棕期约6.氧5万平玩方米爹，二合期约2.小5万平合方米植被这种树少：乔坡、灌颂木10茂0种以赛上，订地被裹植物20来0种以消上园林网风格垃：亚洁热带悟风情拥有祥七大倾广场介、七灭大休哀闲场艰、五着大园装区、神三大熊艺术瓦景观帜、三近大浪鸽漫路繁。47【推广夫语】1、城蓬市中情心，椅魅力院生活碗。2、坐民享尊饰贵，条只在浙一念棍之间挥。3、选献择最尊好的霜生活日领域挽，从阅容生薯活六项目竞争楼盘调查分析中堂汉东港谈城1)、优编点：项目遭地理锡位置凯优越认，周枪边商搭业繁正荣，与配套薄完善仰。2）、掠缺点：A、项目令靠近咸国道蚂，易池受噪些声影懂响。B、项没目虽饮然包册装修仆，但速装修焰档次欲较差砌，对售家居陈装修含要求咽较高着的客孤户会线存在夹一定卖的不夫利影吧响。C、部受分户吴型设咱计较士差，牙如有颠部分才四房押的单银元，挂主人纽奉房的形空间拳过小居。D、所句有材领料较园差48二、膊中堂提南国嘱雅苑六项目竞争楼盘调查分析位置生：因中堂惊振兴蓄路鸿蚀富路秤国际谅酒店蜡旁开发胁商疲：中授天力露通地毙产占地政面积沈：9万平朗方米总建陵筑面贱积越：23万平倒方米容积需率狱：2.旧3建筑罢类型平：色小高贝层，俭高层总户斧数门：13稳00交楼央标准类：满毛坯主要户型（一期）户型面积比例二房二厅76－8530%

三房二厅110－125６0%四房二厅170１0%主要户型（现售）二房二厅76－9050%三房二厅11650%项目天介绍摇：以11层、16层和8层的衬小高卧层和包中高蜓层为痕主。脚小区攀以夫“现传代岭痰南水寨乡”岭概念全为指唤导，益设计尝大面嫌积的尖生态年园林弄景观透，突谜出以蠢“水绕”为处主题把的中委心水杆体景惩观，惊一万互平方规米景脱观湖周面、发两万旨平方谜米的纽奉岭南辨主题乞园林改绿化阳，整厦个设缓计采赚用园脊中园缠布局悼，处胆处有恳景，仆移步陵换景锈。小胸区内六还设宵有大枣型业举主会常所，狡配备易有篮绸球场她、网炉球场禁、健航身室桨、台散球室看、游昨泳池梨和幼顿稚园仰等设吓施。49【推广肯语】一生难相约伟，岭翼南人看家；茗香染细品吊南国仗雅苑伴，是装不是誉你，妙期待醉已久撑的房肺子等【优缺父点】1)、优宏点：A、项索目规逃模大B、项宿目内爹部配肃套设糟计完烛善2）、霜缺点纤：A、给论人的买岭南艺风情贴印象晃并不螺鲜明裙深刻申。六项目竞争楼盘调查分析50三、哭莞都裂国际辅花城六项目竞争楼盘调查分析位置眠：退中堂茫镇中丝式心位让置开发裕商斧：东这莞市趴综艺黎集团效有限帆公司占地秋面积举：16螺14他28平方扰米总建别筑面烘积榆：17背12预30平方务米容积美率膏：2.轨49建筑禽类型晴：对小高确层，只高层总户杯数顿：22翻53交楼嘉标准雄：芝毛坯项目亲介绍饲：莞都变国际厕花城瞎共分堂四期工开发喇，A区和B区已得经销貌售。败项目填融入蒜迈阿南密热磨带风矛情园浇林精傲华，展揉入兆自然显人文上特色文，贯悠穿社爽区的泛弧形行水系亩，蜿术蜒流西水的盗溪水仓，舒觉适的香阳光塞，轻猪舞的表棕榈坦雕琢论出一封个亲盼水的纷生态御生活恨圈，纵铸造毙了东帆莞北应首座绍纯粹圆热带河风情旁大城陷。主要户型（B区）户型面积㎡比例一房40-5018%二房65－7632.16%主要户型（A区）二房７０～１００三房、136－14836%四房147－16510%其他154－2284%51【推广沿语】东莞悦北53万㎡坊迈阿搭蜜大娘城；中央舞领地消，至举尊首漂府【优缺殊点】1)、优厅点：A、项个目规纲模大早，周柔边设街施比抗较完评善B、项爬目内焦部配乏套设雅计完阅善。2）、适缺点酿：A、项轰目所尾营造诵的迈续阿密煮风情熊并没蹲有给练人留却下太蓄深刻像的印膜象，饲达不善到以隙此来禽吸引迟客户鸽的目驾的。B、在描产品疫设计梨方面榴缺乏做明显惰亮点鸣创新遮来支摆撑项起目定既位，束在产今品差沈异化骑方面重拉不爱开与刘竞争岁对手起南国挨雅苑刑及东救港城比的差之距。六项目竞争楼盘调查分析52六项目竞争楼盘调查分析面积区间东港城南国雅苑莞都国际70以下

70~80

81~90

91~100

101~110

111~120

121~130

131~140

141~150

151~160

161~170

171~180

楼盘主力户型面积区间(㎡)鸿福花园二房、三房80－125东港城二房、三房、四房82－145南国雅苑二房、三房76－118莞都国际A）三房、四房136－164莞都国际B）一房、二房39－70通过劫以上武面积她区间贩对比宰，以搭下面泽积市湖场竞脊争较柜小：10诞0~通11虑0㎡，12编1~弦13汪0㎡，14水1~简15抛0㎡，15员1~盒16盐0㎡，16战1~猾17两0㎡。而18烘0㎡以上扎户型套处于恨市场攀空白驳点中堂救房地村产市定场供小应，凭相对加比较辉保守很，处遣在需呢求量哈最大肃的2房、3房、4房范敲围内佩。53六项目竞争楼盘调查分析竞争学楼盘馆户型遥对比东港异城休息区休闲区工作区生活区东港克城户臂型偏次重于洋满足粒实用袋功能占，具垒有休靠闲功阻能的闻阳台芽面积搁不大西，缺渔少情丝式趣、金享受债等功醒能空茫间54六项目竞争楼盘调查分析竞争瓣楼盘串户型研对比南国他雅苑休息区休闲区工作区生活区南国票雅苑叫户型惠当中泪已经飞出现拉了双像阳台肆、三甚阳台欲及露建台，锯在部胀分户促型中雪还增俊设了漂衣帽纵间。住舒适泛性及魄情趣杜性大睛大增冒加55南国违雅苑休息区休闲区工作区生活区六项目竞争楼盘调查分析竞争题楼盘喂户型省对比南国长雅苑双户型肢当中禾已经腊出现痒了双呜阳台悄、三暖阳台红及露旬台，戒在部皮分户拢型中祖还增吗设了斜衣帽寻间。欲舒适每性及狡情趣贪性大叨大增怪加56六项目竞争楼盘调查分析竞争活楼盘击户型纳对比莞都泥国际休息区休闲区工作区生活区莞都距国际海花城副除了谱双阳锦台外解，还烫增设烦了玄哲关和舰工人眼房等呢功能挨区域宝。在摧大户炭型中晓，还讽设计碎了入亮户花纤园。伸进一咱步增漠加了缝户型取的舒富适性往。57六项目竞争楼盘调查分析竞争犁楼盘叫户型餐对比莞都着国际誉花城抖除了损双阳膊台外富，还阀增设复了玄售关和涉工人暴房等民功能往区域抗。在裕大户木型中鲜，还唇设计狡了入击户花霸园。畏进一变步增啊加了倚户型恭的舒浸适性荷。58六项目竞争楼盘调查分析总结通过恭与其拆它竞禾争项抹目对风比分漫析，壳我们诞得出航如下厚结论陕：1、位暂置：帜莞都跳国际糖与南狠国雅重苑相传邻，匀都处周于新驶中心射位置报，未坝来发习展看赔好；2、规效模：愁莞都然国际芬花城某总建崖筑面打积超扇过50万平线方米铅，为必中堂茅第一况大盘四，有馆其它桐楼盘吸不可熊比拟果的优趣势：3、配票套：伍东港裕城目从前配察套比麦较成赞熟，凭但莞塘都国扬际和矿南国牺雅苑耀都有咱大量汪的商堵业配气套，也未来示配套胞与东弄港城钟基本悉持平真：4、户乎型：援在三即个竞锁争楼夏盘当须中，喷莞都眠国际竞花城蚀的户神型相斜较其辞它楼荡盘，娃已经拜增加搁了入岔户花仓园等肺亮点吴。但诊产品冶设计给还是尖缺乏懂明显轿亮点哑创新我支撑期，在主产品爱差异心化方际面拉家不开价与竞熄争对亏手南绪国雅误苑及剪东港筑城的矿差距忧。5、形烤象宣初传：乱三个涝楼盘富当中俭，莞廉都国农际花傲城和绩南国脉雅苑少都是耽宣传临生活四风情脉，一鸣个做箩“迈衔阿蜜虎”一毒个做牧“岭榆南水把乡”蝴。只蚂有东母港城仍是以显成熟抖配套贷和地垦理位需置等捉实实诊在在津的东慎西做盐为主元打卖朵点。妨因为吐缺少势有力歇的支碧撑，珍莞都煎国际沾花城甜的“秒迈阿块蜜”鸽并未窃深入仁人心应。莞都香国际瞒花城杆具备铜地段乓优势括、规猫模优墙势，呀只有绸在产烈品方碎面下拢功夫欣，才凯能利妇用这黄些优胃势，自在中丛堂混耗战中横有所弓突破傻。59第二妄部分项目赵定位一地块价值分析二项目定位三项目发展建议60一地块价值分析61一地块价值分析【地理酿位置】镇中描心第三吧产业耳的集暑中地商业越金融短中心缘瑞、文化狂娱乐嚷中心嫩、行政沿办公枯中心汗、体育例休闲区中心报仅一糖路之尊隔。中心役位置地段璃显赫本流案62一地块价值分析地块季交通交通复快速士便捷财富叶脉络新畅通□到达泳市区薄，25分钟□距广烂州新避塘5公里□1小时卧内到而达深倦圳北王今路与渗莞潢裳路中麻警公路广园视东路10矮7国道63一地块价值分析周边逮配套慎状况中、知小学设：群英存学校墓、中颂兴小他学、断中堂浙中学幼儿逐园：英文莫双语坊幼儿我园商场肝：莞北亩商业迎步行琴样板朱街、数华润举超市同、万第和超赶级广批场邮局泻：东泊哈邮政滔局银行掏：农业宅银行挤、工驾商银颤行、怖中国盛银行墙、广价东发菌展银再行医院老：中堂哑镇医摇院其他宽：中堂坑市场旦、江增南农屿批市细场、裂中堂忙汽车赶总站膀等中心武配套骂成熟胸生活64占地求面积才：66露37购8.泪19址㎡总建养面积暴：20数17坛44恶㎡容沈积溉率：2.谎51建筑椒层数盘：>2仰2层其中衬：住宅教面积姑：12夸90治15尚.3哀1㎡商业功面积贝：25添88往5㎡绿贱化进率：37茄.9层%【项目葵基本争概况】超大坐规模豆，低弄容积材率，锹大盘甘风范启，高历档素准质一地块价值分析65一地块价值分析地块韵在项费目中听的位腊置A区B区C区D区C区地歪块处融于莞扇都国撒际花姨城的穗西北舅侧,二侧痒于项篇目B区和D区相充接,另二甩侧临摔斗朗深工业皱大道弃和南勾国雅捡苑后袍期用违地。66本案漂四至北南国巩雅苑询后期冰用地A区B区D区江南坏农批本案斗朗畅工业障大道中堂患工商盗局中堂分税务蛇及电劲力10万7国道糠与钢材欲物流熊基地东江一地块价值分析67地块运形状地块男呈不丹规则勇四方筛形较为确平整捕，不有存在欲开发碰难度C区一地块价值分析C区地块68一地块价值分析景观ABCDEA：地块波西北菊侧高钻层单似位外恭可看凳江景骗，内缺可观皮园林善，同劫时拥须有内宗外双腾重景碎观B：地焰块东所南侧辣外面间景观升为项不目A区建滴筑及末园林来，景铁观尚贫可；皮内景否为C区园茄林。C：地慨块东零北侧氏外为他南国找雅园揪楼盘犁景观功；内疑为小越区园负林景码观。D：地范块西绘南侧蒸为项艺目D区及堤园林双景观快，但子目前凤景观投受高吗压线趟影响楼严重闷；E：小葛区内料圈层拳全部规园林狭景观部，但跨视野副受到河外围拣建筑把的影首响本项忍目C区地棍块西誓南侧艺受高置压线学影响盏严重评，但窑其它袜部分饱景观愤尚可69一地块价值分析日照图上中所示A朝向队受日会晒影股响最扁为严顶重，购将会懒受到菠西晒仪的干榴扰；B部分异也将迟受到歼西晒和影响韵，但秒受干炊扰程断度要插比A地块拉有所另降低猾；C朝向递在所细有朝狭向中径日晒嫂影响口最低燥，但狭因为培日照闸时间乱过短绸，不经利于王室内衫环境掠；D朝向杂为朝削阳所态向，暮最为团理想搭。本地新块并沉非正养南正尼北朝裙向，荷同时使又会便有部悄分朝血向受套西晒鞠影响肌，在斗规划辛时应习注意合规避互西晒皆影响勒。ADBC70一地块价值分析噪声坚影响图上煎所示淡红色询线段稀为噪弊声主拐要方盼向，C区受千噪声的影响颠的范例围如含图所锡示，樱自西犹北方乔向向党内扩芹展，答而内掘部噪谁声相脚对较祝小。在规乘划时衣应规肚避噪锹声，淹或者燥把非迫主要惜产品制布置那于西完北面搂。71S（优菠势）中心出位置交通恰便利西北愿侧有债东江吴江景周边槽配套克齐全楼盘扇规模董较大卧，有布利于店整体敲开发钻及推末广四边淘临近锯道路罩，项蒙目昭件示性盐强W（劣斯势）区域观市场奴形象赤低，腔美誉果度低周边淋分布参工厂疮、农威民房临近芳干道抄，有扒噪声徐影响项目妖西南君侧受堆高压涝线影肃响O（机击会）“莞州深同宅城”蔑加速锁，穗洁莞相的邻中堂倘新的闷城市索规划拘出台中堂婆在珠固江三已角的碗中心虫位置市场若缺乏罚优质授的产很品居民馅收入纤水平映均高舌，有屡较大陡的市志场潜省力T（威闹胁）片区中市场胜未来剑供应饲量的猫加大产品绒同质物化较步严重来自储其它牵区域隐的竞衬争调控连政策撤对房侨地产印市场掌的影亿响地块SW叙OT分析一地块价值分析竞争妈优势1、中探心地证王，待有利欣于打吹造高阴档产瘦品；2、交吩通便脾利，磨方便游外来秆客户3、昭更示性易强，老可节缘瑞省广般告费宽用4、市片场洼害地，贴吸引槐外来顽置业5、高研档优鸽质，捞聚集佳本地吗购买72二项目定位73总体细思路让我风们梳感理一由下思巨路分析东莞季大势我们咏得出愿结论艺：前景秒看好状，将恒会稳告步惯酬性上魂扬分析中堂柜市场我们丹得出文结论犬：短期叨供应特过大坊，实先际潜筋力无岔限分析项目各地块我们巧得出蒜结论拾：中心确地王跌，大李器晚逝成近期纹政策残影响：短期羞心理垃影响泰，投德资受死抑，伪长期党看好突破，超越，独树一帜突破——打破常规开发模式，跳出中堂混战超越——超越原有产品，超越中堂所有竞争独树一帜——打开视野，跳出竞争谈竞争中原战略：二项目定位74品牌闷素描——作为吨中堂归一直先以来侍的第末一阵途营品墨牌，肠莞都邪国际盆花城裂给市微场（悦尤其婚是中妨堂市纲场）半留下胡的美臂好印煎象，疏是一按项丰虽厚的肯品牌矮资产列，这摩是推胞广必应须考述虑的玩，一定悼要让全市场报看得炒到莞坝都国香际花枝城品租牌的尊发展室轨迹棕。二项目定位形象俗定位75中原栗认为例，本断案定灵位一筐定要柿遵循杰以下葛原则链：它一顽定是叔我们迷有、粮而区拨域市这场没泄有的何；或者撤有人勺提出驳，但厕我们滑可以左做得咐更优巡寿越的等，此喜为差艰异化序关键恼点；他一龟定是匆市场聚需要帜的或待者特脸别感怨兴趣迷的；一定锻要能虚反映渣好的碍产品赠品质境，好吊的生裂活方晋式，茄好的计精神庭境界冬；给人厅美好绣联想悦和享敲受；体现沫出居源住者菌的尊妻贵身斜份；必须救具备缩慧超前然性与息区域精领导毙性。一定星具有拾指标臭性。只有挨这样亩的定密位方悼向，丛项目灾在整吹合中攻，才索能体常现价锡值最宰大化恶，项沉目，才可咱以卖远得——又快嫂又好幅！二项目定位76因此米，我籍们确饭信定众位策猎略是——沿——猪—超越纤，独索树一砌帜超越——利用刺优势遇与市锻场对悠接，女超越棚现有送的、典将来净的市班场竞吹争。独树退一帜——即跳它出竞番争谈彼竞争医、跳道出中辜堂谈瓦生活签，自丝式己扯孩一面常旗子牙，用辫全新抽的生群活方冠式来别征服剑买家朗，且讯这种额新生帖活方雪式，芹还必观须与始一二册期有公必然端的联思系。只有唱这样深，我偏们认丑为才桥可以腰做到驾独占言一片匙，沛白然莫粉御！柜也只鞋有如劝此，量才能贱做到陶区域歉内领氧导型密的品脏牌。二项目定位77定位悔揣摩——一二润期温真馨、训亲切器、个家性化驱的系挂列包灾装推可广，丙吸引冲了大小批首签次置效业者沈，因父为在逃居住秒品质跨、卖垦点及疾细节泼所下峰功夫际较少沾，给霜多次毕置业惭者的演信心哄不足驱！三期轻产品僵品质叛上必屿须有兰质的星变化坟，因饱此在惜形象地塑造蹲上更饿应该插加强禽品质窃诉求皮的比胃重。项目陡的优名势太为多，晋必须搂舍弃坑一些惕同质极化的写东西蜡，我投们不特讲，爆市场永会有卖人讲玻。毕模竟，列定位柴本身转就是喝舍弃瓣！我们正对一女、二怒期形朗象定插位的斗态度有是：蚁不背纸叛，参不鼓源励二项目定位78项目驻关键蜘词——地王笛：５候３万仿平方能米。中央肝：中术堂镇跑中心编。尊贵翁：入户裳花园膨、空煌中庭心院，立体书的别身墅，仗把院惕落生萄活搬昌到空尘中。高实兰用率突。繁华涛里的翠高贵订建筑室。综艺交地产伙东莞经钜献柱。二项目定位79莞都畏国际溜花城孕三期驱的性啦格揣牵摸：中央洋的，造尊贵套的，级性格师张扬腐的，与繁滨华融问为一朱体的橡生活递，与身卡份融递为一梢体的败阔绰速，与健牲康融款为一塘体的局院落槐，与享艳受融陵为一重体的瓣空中漂别墅叙（这勤种房瓦子，企不是择象Ａ充区“恢入户陕花房桂”那伍么简撑单）吸。高贵易而有邻点奢齐侈。富人恼私藏俭的领扁地，荒品味寻人士稿的趣贤园。有一咬点浪寒漫的夕，城坟市中贼央生泄活形勿态，惨繁华权的中俘心生抚活。村绝对该的尊吧崇！二项目定位80定位置发展附方向删一：根据匠单一缺化原浑则，手我们侮只取蚂差异顾化最害大的蒸点，薪以风法情为守核心谱，打嚷造“迈阿素蜜热桂带风擦情该浪漫蜂花城名生活”魔？一方溉面，忙客户鞋对迈塔阿蜜公认知绘度不奏够，修产生戒的价钩值感每不强究。另一剪方面库，房劣地产栏定位誉，讲貌究的香除了葡单一替诉求纺定位树以外断，更肆要讲饿平衡五木桶条理论竹。房刺与地孤以及近由引瓜带来垃的生口活价往值，源都应葬该尽灯可能场真正仙实现前价值搏最大巩化。中原鸽认为峡，单长一取捧迈阿钞蜜的历意向逐，价站值感瞒不能银发挥飞最大患。而富且我闭们认湿为，毁风情姥不说盲风情币，风政情是作做出霉来的治，不凯是说浅出来刊的。亡风情蚂是感拨受的匪。我们坚认为——这个塘方向罚，不浅能实树现物冬业价充值最撒大化岭，且垫要其阀他区赵域置厚业者帖参与售进来缘瑞，宣肌传推炊广经爆费不伯一定蚂能够曾节省字。因此废，中秘原认课为，猫风情针一定会要说宿，但双可以野换别括的方慌式说远。二项目定位81定位龄发展快方向酬二：天“53万平芝米大翻盘生润活升誉级版幻玉”作定首位将槽会怎烟样？项目派规模因极大竞，看劲起来骗好像著可以填这样颜做。苍事实裤上，53万平蒸方米桐超大寺规模的一直衣是莞哈都国攻际花弱城的桂优势诉，继陵续以戴这些刷做为肤主打耗，与划中堂材其它鞠楼盘剃并没罢有拉熄开距狗离。畏价格手上的情拉动瞎能力笛不会颂发生终质变检。三期如目标妄客户碑是中础堂有抹身份系和财捕富的驰人士逮，同冠时想秃吸引蜓其它谊区域庆客户检；三煮期建赌筑品类质必书须大于幅提狱升，兵于其歇它区章域置朵业者甚而言断，莞权都国尿际品预牌影围响力停不足跳。中原吨认为——这个晒点一惕定要纷说透吹，但稳别的持关键犁点也卖一定灰要说鸣。毕犹竟，连创造溉价值顺，是甘一个骨整合炕过的刻概念牢，是敬综合养价值摸最大粉化的午体现遵。二项目定位82定位杂发展雅方向龄三：狱“领秀该中堂苏，繁昂华中娘央”将粗会怎历样？东港购城已许经在锅推广问这个态概念雹，我泼们不锹能做转跟进劈燕者，棒我们啊要做晨指标此者。繁华盲是重然要因削素，妇但绝辅不是享关键尺因素蜻。它河只是窃一个蒙高档抚项目辣出现看的充鄙分条括件，提但不设是必拥要条被件。这个寨概念医，没素有将赔项目庆价值变最大揭化体瓣现。他可她以作棍为一虽个必蓄须的貌点，迁以阶筐段性件推广侄主题查出现罗。因此兆，我流们认在为，赞繁华铃一定牢要说夸，但厉可以碑换别霞的方芹式说荐，可以塑在主尽诉求斜中作旧为一线个点月去说在。二项目定位83二项目定位我们俱一定勤要从肌定位吧中看科到——综艺定地产顺及莞国都国亿际品袭牌延磨展；看到欢优越社的中到心地以位；看到骂高品维质的晌空中妄庭院暖；看到口居住撤者的乓高贵本身份匙；以及择，由哪此带享来的见生活支方式纽奉。84我们炸的形象截定位是——二项目定位大城恶上品判