项目开发报批报建流程

项目开报报批流项目开流一土使权取取行政划拨协议出让招标拍卖流获取土地出让信息及相关规划指（一

信息的初步收集、分析

组建竞投小组，购买标书包括估价师、

现场勘察，收集相关资料

测算土地成本估算开发总投资、总价

确定拍人般个前，政府予以公布即挂牌）

策划分析财务工程设计、法律等多种人员）获土使权

值般采用假设开发法进行计算）办理相应的土地产权转移变更登记手续

信息资料A.B.1

析2

地=目场益发成费期利总本用发本详见下表）+开费（详下表+费详见下表）

生、熟地指地块是否已“三通一平通水、通电、通路和地块表面了平整处理；

可行性分析可大致分为三个阶段：机会可行分析阶段：确定投资方向，提出开发目标；初步可行性分析阶段：确定项目的开发前景及定位方向；最终可行性分析阶段：对项目进行市场论证、经济和技术分析，预算分析、资金安排；

开成明表序2.12.23.13.23.33.43.53.63.7

项土取成前费策划研究费勘察设计费建期用桩基础工程地下室工程主体土建工程安装工程室外配套工程专业人员费用不可预见费总造本

备、、、、参《格息及类业、、、、、约前五项之和的约前五项之和的、开费明表序

项

备序号

管理费用财务费用推广费用类别

建安费用的贷款年期利率计算按售价/租金的3%-5%计税明表税（费）率计算基数1234567

营业税城市维护建设税教育费附加印花税房产税房屋租赁管理费企业所得税

5%1%3%0.1%1.2%2%15%

成交价营业税营业税售价/租金房产原值X70%租金销售税后利润二立筹为房屋租赁所须缴交项目，房产转让无须缴交该税项。

专公工分示图监理机构开商策、理司

规设单

施工单位广设公

礼制公

市调机

模制公印包公甲方进行宏观环境

A.B.中观环境A.B.微环境分A.B.

可性析容纲参）

分市场需求分析及项目规划设计展主题及装款成本款现值、

三报规提将通过后领取建设地划可

在订地让同取得立项上领建工规许证。在由规划设计单位对整个项目6.

将到到到与按将绿按到到

10)

领将准如凭领设程工可

五：土地出让合同（土地使用证设用地规划许可证、建设工程建设工程施工许可证（外销证视规定执行三：四营推解

销5

6

销控安排、销售策略、价格策略、促销方式、类设施类文件类

项备售楼处包装位置、大小、风格模型的制作与摆放尺寸、形态（剖面或平面量样板间的设计、装修数量、位置、风格销售通道的安排、包装安全性、便捷性、美观度等户外包装审批、设计制作提前申报审批，确定地点、数量、规格、时间等销售文件的制作与印刷包括：楼书、认购书、收据、价格表等媒体版面的预订包括版位、版面、形式等销售及财务人员的培训准备培训提纲及销售管理条例其他/以上各类审批和制作必须提前做出工作计划表，确定日期、数量、规格等正购或内部咨项目的最低销售价格，是价格的最低防线；对外公布的价格，是与客户沟通价格的支点；内部认购：内部员工认购或试探市场的手段，后者现居多，一般采用收取诚意金、派发筹码券等，转化方式有：排队、抽签、优先选购及其他；

时进正凭建工内说：依据阶段销售管理销售部每户关问题统计，

销服流示图客户来访电客户资料登销售接待核对销控

客户追踪

成交意向未确

控取成交意向确

交纳诚意（小定）

消销进行销控

交纳定金

签订临时认购

挞定财务开具收签订正式认购补足楼（期款）

签订正式销售合同

诚24小时额500（依,临时认购书定元（）,天-15天,定正程a通知b客户(确)书,到财务部交纳相关款项(费后,领据c凭付,与客户签订正式的买卖合(,书;d办理续多,用五后服前期介入A.B.

88E.F.制定施工安装

B.竣工验收A.B.后期服务求9

规划设计可细分为：整体规划、建筑设计、园林设计等，可由一家或多家机构完成，内容由“概念设计—初步规划—详细规划—建筑单体—楼层分布—室内户型”过渡；

内容包括：项目定位、户型配比、功能要求等原则性设想，但不能有过多的细节要求，避免对设计方的不

11先整由大到小由外至内

参考资

深圳某品房地产开发务流程主线：屋建造流程寻找新的土地资源（发研究部或项目开发部）↓项目可行性论证设计部，项目开发，销售部，成本或财务部）↓购买（投标）土地并签订土地使用权出让合同项目开发部↓项目立项（项目开发部，设计部，销售部）↓项目的规划设计方案招投标报建设计部，项目开发部↓项目的扩初设计方案的审查报建设计部，工程部，项目开发部）必要干扰和限制；

分别从市场接纳和工程实施的角度提出意见依据项目的实际提出一些市场流行的创新要素以参考；

↓项目的施工图的审查报建设计部，工程部，项目开发部↓

）项目施工监理的招投标（工部，项目部↓

）桩基础施工招投标及施工和验收工程部，项目部，项目开发部）↓建筑主体施工招投标及施工工程部，项目部，项目开发）↓小区道路环境施工（设部，项目部）↓竣工验收（设计部，工程部，项目部）↓工程收尾与物业公司对接项目部，物业公司）↓物业管理公司正式为小区居民服务物业公司）房屋销流程项目听证会前：场调研（市场行性调研分析报告市场营销组）↓项目立项确定后：市场定位（项定位、产品定位、客户定位、价格定位

市场营销组

）↓规划设计阶段：划设计建议（发节奏、户型、立面、庭院、配套↓

市场营销组规划方案确定后：项目操作策划销售推广策划、前期销售工作计划↓

市场营销组、包装组）正式发售前3-6个销售推广实（销售准备销售服,告策市场营销,包装策划包）↓楼花销售期：式发售（销售组织、信息反销售服务合同按揭手续客户事务）↓楼花销售期：销售策略调（月销售总结、下月销售推广计市场营销、段销售总