浅析在我国开征物业税的可行性

浅析在我国开征物业税的可行性

摘要:自从中共中央十六届三中全会的《决定》提出在条件具备时对不动产开征统一规范的物业税后,理论界就什么是物业税､为什么要开征物业税､开征物业税的利弊､何时开征物业税,以及如何开征物业税等理论和实践问题展开了广泛的讨论｡本文引介了一些西方国家的物业税征收实践,并进行了综述,以期能对我国这一制度的建设提供思路｡

关键词:物业税;房地产;政府

一､开征物业税的背景

中共中央十六届三中全会《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》首次提出：“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消相关税费｡”我国下一步税制改革重大命题——条件具备时开征物业税引起了全社会的广泛重视｡理论界就此方面的理论和实践问题展开了广泛争论｡

物业税是对纳税人拥有的物业征收的一种税,以物业的价值或收入为依据征收｡物业税实质上是财产税，或者说是财产税的组成部分｡“物业”一词译自英语“property”或“estate”，是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产｡财产税是世界大多数国家普遍开征的税，但名称各不相同，有的称“不动产税”，有的称“财产税”，有的称“房地产税”，只有我国的香港地区称为“物业税”｡香港的物业税是对不动产租金而不是价值征收的税｡我国拟开征的物业税，对房屋等不动产征收，属于财产税的一种｡

二､世界各国开征物业税的做法

许多国家将物业税纳入一般财产税中课征｡一般财产税的课征范围不是所有的财产,而是选择性财产项目,主要对不动产和营业性动产课税,其中最主要的是不动产,拥有房地产财产的法人和自然人为纳税义务人,计税依据为财产的课税价值｡具体方法是将房地产和其他财产捆在一起,就纳税人某一时点的所有财产课征一般财产税,计税依据是财产的评估价值｡由于一般财产税的课税对象包括各种财产,它们的种类､使用和获取年限等都各不相同,所以其财产价值需要分别进行估价｡

目前,世界各国物业税基本是地方税种(如智利的物业税是中央税),是地方税收体系的重要组成部分,是地方财政收入的主要来源,它可以促进社会财富公平分配｡所以世界各国地方政府十分重视物业税的征管｡如加拿大的温哥华,该市是以港口､商业､旅游为主要特征的城市,地方财政的主要来源是地税(物业税)收入,约占总财政收入的%,温哥华的地税是按物业的总价值(土地和房屋)不同情况,按不同税率征收｡由于物业税是按物业的总价值(土地和房屋)不同情况,按不同税率征收的,客观上要求征管体系健全｡温哥华市政府对房地产每年评估一次,评估由政府主持,费用也由政府负责｡相比之下,我国房地产财产税其占地方税收的比例明显偏低,无法形成地方税的主要税源｡

从1986年开始,世界各国税制发展总的趋势是“拓宽税基,降低税率,简化税制”｡对于物业税而言,拓宽税基,是指除了对公共､宗教､慈善等机构的不动产实行免税外,其余的均要征税,以保证充足稳定的税源｡在税率方面,国外的物业税税率普遍比较低,虽然税率不高,但由于税基较宽,所以,税收收入稳定｡另外,国外设置的有关房地产的税收种类相对较少,这样既可以避免因税种复杂而导致重复征税等税赋不公现象的发生,又可以降低税收征管成本,提高税收效率｡我国建立新的财产税也应该体现世界税制发展趋势｡

目前各国物业税的税收优惠政策主要集中非营业行为及社会的低收入者和弱势群体上,根据财产是否商用及是否属于公共或公益事业实行不同的政策｡对于有商业用途,有收益的财产,普遍不实行优惠政策;而对没有收益的普通财产及公共或公益事业实施减免｡日本税法规定对公益组织所有的固定资产免征物业税,如对宗教寺院､教育机构等的房屋免征房地产税｡美国对政府､宗教､教育､慈善等非盈利组织免税;对政府部门征用的个人财产,对家庭自用住宅进行一定的减免｡通过征税,体现了政府的宏观调控意图｡也体现了政府对低收入阶层及弱势群体的扶持政策｡在美国,财产税有限的老人和残疾人､靠近发达地区的农场主可享受税收递延;低收入家庭,一些常规的物业税项目可获得免除｡英国也有类似的规定,如对伤残者征税时,可以降低其住房价值应纳税的档次,给予适当的减免照顾｡这样的规定可以调节社会各阶层收入和财富的差距,以体现税收公平原则｡

三､关于我国开征物业税的可行性分析

国内学者就开征物业税的利弊认识不相同,主要有两种观点：一种观点积极提倡物业税开征,开征预期利大于弊;另一种观点则相反,认为开征物业税弊大于利｡笔者赞同第一种观点｡

一是物业税有利于完善税收体制｡一个现代化的完整的税收体系,应当包括完善的商品税类､所得税类和财产税类，而物业税应属于财产税类中的房产税｡现阶段,我国在商品税制和所得税制方面比较成熟，但财产税方面处于相对滞后的状态｡这种滞后与我国当前的财产税尤其是对私人财产保护尚未立法有关｡目前我国已修改宪法,完善私人财产保护制度的研究和实施过程已经启动,建立和完善财产税体系的重要性更显得日益紧迫｡目前购买一套房子,房价中就有包含房地产开发的营业税､印花税､房产税､耕地占用税､土地使用税､土地增值税､企业所得税等,它涉及到各个方面的税种,如土地使用､土地建设､企业所得､房产或土地转让交易､房屋出租､物业管理等税收｡我国房地产业税种繁杂､税基不合理､重复税收､一些税种计税依据不合理,这些问题一直是公认的事实,制约了我国房地产业的发展｡拟订的物业税基本框架是将土地出让金改为在物业保有阶段合并在物业税中分期征收,就可以将开发商向政府支付的土地出让金从税基中扣除,从而避免重复征税,规范土地或房屋的转移与交易｡

二是有利于在一定程度上杜绝腐败和各届政府先使未来钱｡我国目前采取的“土地批租制”,实际上是将以后40至70年的土地收益一次性收取,这种靠“寅吃卯粮”搞建设,其后果必然是对土地的滥用,以及某些政府官员以权力“寻租”的现象｡土地上征收转让税费，成为当期收入｡土地的资源稀缺性使得今后的政府大大减少了可出让地块,一次性的出让行为使得今后政府的可操作空间大大缩小｡而“年收制”下就不会有这些情况的发生｡

三是有利于降低开发成本,减少金融风险,降低购房门槛｡物业税的开征把开发商为消费者代缴的部分税费分期由业主缴纳,使得地租和税费分期付款支付,从而减轻了开发商筹资压力和相关利息负担,减少纳税环节,缩短了开发时间,从而大大降低了老百姓购房的费用,方便百姓买房｡以现在的建设成本为100元,若把地价和其他费用所占建设成本的比例降到国外的一般水平,那么房屋的建设成本也将降到58元,这无疑给老百姓带来好处;同时对房产发展商的开发也有利,地价由此大幅下降,让房产发展商轻装上阵,带来的是房地产的一片繁荣;与此同时，对政府来说,为了扩大税收收入,就要搞好居住环境,搞好生活配套,出现的也是一片生态环境优美的景象｡

四是有利于限制房地产投机行为,规范房地产市场｡开征物业税后,由于土地取得成本接近于零,在一定程度上可以抑制“炒房”行为,而初始房价下降后,老百姓的购房成本也随之下降,抑制了高价物业的转手｡此外,在物业保有阶段的成本增加,也加大了“炒楼”者囤积住房的成本,有利于打击“炒楼”者的积极性｡

此外,还有利于深化我国的财政制度改革,建立地方财政的主体税种,为政府带来稳定的税源,并可以通过制定不同税率,对居住豪宅和拥有多套住房者课以重税,对一般居住者确定一定条件的免征额对特别贫困家庭居住劣房者实行免税政策,可以调节贫富差距,有效维护社会稳定｡

四､问题与对策

尽管物业税好处不胜枚举,但它仍是一把双刃剑,一些反对意见仍然是十分有力的,某些重要问题不容忽视,甚至有专家断言:“物业税不会给老百姓带来直接利益｡”

第一,目前相当数量的房地产已经一次性缴纳了多年的土地出让金,而购买新房则是采用每年交付土地年租金的形式,由于货币是具有时间价值的,很显然旧房已经承担了一部分额外的税收负担｡这存在明显的不合理｡

第二,开征物业税要求一个公平､公正的评估机构｡现在我国有三个主管部门的评估机构:建设部为主的房地产评估机构;国土资源部所属的以土地评估为主的评估机构;国资局所属的资产评估机构｡这三个不同属性的评估机构,对同一个不动产的评估,可得出三个不同的价值量｡

第三,现行不动产保有环节的房产税､土地使用税､城市房地产税和土地使用费,以及房地产开发､转让时的土地增值税均为地方税,土地批租出让金收入也归地方,物业税不同于前者,其税率高税基庞大,一旦开征,鹿死谁手?

对于此类问题,笔者参考发达国家立法实践,拟提出如下建议:

第一,对于居民用房的税收优惠设计应考虑到新旧房区别对待的问题｡为公平税负,可以采用的方法是,对原有居民住房进行评估时,把将一次性缴纳的土地出让金科学､准确的换算成土地年租金并加以扣除,然后对地产评估价值适用较低的税率｡

第二,随着市场化改革的深入,原来的由政府部门负责对房地产进行评估应逐渐由社会中介机构来承担,并相应明确其应担负的法律责任｡评估技术方面,在以加拿大为代表的财产税制比较完善的国家,为了控制评估成本,以计算机辅助批量评估系统为依托,集成评估专家经验,批量处理海量数据是普遍采用的有力工具｡计算机辅助批量评估技术称为CAMA｡我国可以考虑引用这一技术以提高税基的评估效率,降低评估成本,同时也增加税基评估的透明度,减少人为因素的干扰｡

第三,物业税收入应当作为地方税收的一部分｡由于财产税收入主要用于为本地区提供公共服务,将其作为地方政府的主要收入来源有利于形成“多征税——多提供公共服务——财产增值——税源增加”的良性循环机制｡正因为如此,选择财产税税基作为地方税税基,不仅有助于有效的调节收入与财富的差距,而且有助于为地方经济的持续发展筹集足额的财政资金｡同时也有助于整个税制的全面改革,为分税制财政体制的真正完善提供较大的回旋余地｡

从开发商的角度看,如果土地出让金和交易不受限制,不用一次性交付土地出让金,好像是很不错,但如果真的不用一次性交土地税费,开发商又怎样才能拿得到地呢？是凭实力还是凭关系？会不会出现土地垄断在少数人手中的现象呢?从消费者的角度看,很明显的问题就是有可能买得起房供不起楼,增加消费者的购房风险｡现在工薪阶层购房大多采取按揭方式,许多人都是先用未来的钱购房,供房的负担和压力已经很大,如果出现楼价和利率大幅波动,随时都会出现断供的危险｡尽管物业税降低了购房的门槛,却更加重供楼和赋税的负担,肯定会造成供不起楼､纳不起税的普遍现象,还会给社会带来极不稳定的因素｡而且,对于开征物业税能否带来房价大幅度下降,观点差异也很大｡广东政府有关部门和房地产有关专家分析预测:一旦开征物业税,房地产开发的前期成本大幅下降,房价最高可下降39%,准入门槛大大降低｡另有专家预测:开征物业税,房价下降理论空间在10%—20%之间｡但仍有学者对物业税开征房价下降空间预测并不那么乐观,他们认为就实际情况来看,房价的下降空间