房地产项目开发流程与运营管理

房地产项目开发流程与运营管理2016/07/04目录房地产项目的整体开发流程土地获取节点计划与控制项目定位决策节点计划与控制产品设计节点计划与控制项目报建节点计划与控制施工建设节点计划与控制推广销售节点计划与控制入伙交付节点计划与控制房地产项目开发流程（住宅项目）前期土地获取策划定位规划设计工程施工开盘销售入伙交房1234567土地信息收集政策、市场调研可行性研究获取土地使用权签订土地出让合同获得用地规划许可证确权办理土地证区域市场调研项目定位设计建议方案设计施工图设计方案送审取得施工许可证工程招标七通一平施工图纸、资料、材料、设备准备临时用地或临时占道手续办理施工许可批文及办理开工手续设计、施工、监理单位的协调申办《预售证》或《销售许可证》商品房销售办理银行按揭竣工验收建设工程规划验收进行权属登记，取得相关证书物业移交3房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角4看楼决策签约等待收楼收拾乔迁比较居住发展商物业管理项目论证企业视角的房地产流程客户视角的房地产流程产品策划营销策划规划设计施工管理产品交付物业服务销售实现各节点与时间标准项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）；国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)；建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）；总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）；方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）；方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）；桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）；主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）；建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）；精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）；项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；施工许可证（指施工许可证的签发时间）；各节点与时间标准主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）；预售证（指预售许可证的签发时间）；开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）；主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）；竣工验收（指竣工验收备案证明的签发时间）；入伙（指第一批办理集中交付的时间,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。项目时间计划管理的工具房地产开发基本模式：（七阶段、七专业、53个关键活动/节点）

设计配合

采购策划、总包监理招标地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工

项目取得项目策划阶段竣工入伙产品交付阶段项目发展营销设计工程采购组织项目论证

项目取得

市场调研初步项目定位规划要点/规划草案项目定位概念规划设计项目营销招商方案策划租售前准备（含前期客户积累）方案设计扩初设计施工图设计主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、租售配合及入园手续配合租售事务管理成本前期成本估算测算设计阶段成本控制及测算、形成

控制性目标成本确定

合约框架

动态成本管理工程实施阶段的成本管理结算产品交付管理入住事务管理客服战略用地规划许可证国有土地使用证

规划许可证

（办理房地产预售施工许可证（

基础提前施工报建）

许可证）产权初始登记工程施工配合物业方案策划、设计配合、物业

公司选聘销售配合工程条件评估投资估算投资目标执行监控项目计划动态管理项目后

评估

项目运营策划（含项目计划）景观/专项／二次设计、部品策划

内部立项项目论证阶段

项目策划会

方案评审会方案设计阶段

初设-施工图阶段主体结构开工

开盘销售

程管理阶段

销售管理阶段项目计划管理的工具项目计划管理项目里程碑管理项目节点管理项目供应商管理招标与合约管理风险管理目录房地产项目的整体开发流程土地获取节点计划与控制项目定位决策节点计划与控制产品设计节点计划与控制项目报建节点计划与控制施工建设节点计划与控制推广销售节点计划与控制入伙交付节点计划与控制房地产企业土地获取主要渠道获取土地五类渠道：政府招拍挂（招标、拍卖、挂牌）收购、合作招商引资，配套土地变更土地性质划拨拿地及价格考虑因素市场未来预期项目或区域发展预期规划条件的市场实现及经济实现企业发展战略和机会成本竞争对手状况分析拿地各部门职责投资开发部：收集土地信息——项目立项报告（分公司）——项目立项审批（董事会）——项目可研报告（集团）——项目投资决策（董事会）——项目获取（招牌挂、股权收购）——成交确认书移交给项目公司。营销部：初步市场调研及定位草案。设计部：概念规划设计方案。工程部：现场踏勘（确定是生地、熟地还是毛地）。财务部：可研版投资收益、初步筹资方案。成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本（根据设计部提供的规划要点进行估算）。采购部：制定项目合约计划方案、市场调研合作方资源。目录房地产项目的整体开发流程土地获取节点计划与控制项目定位决策节点计划与控制产品设计节点计划与控制项目报建节点计划与控制施工建设节点计划与控制推广销售节点计划与控制入伙交付节点计划与控制房地产项目开发四大核心要素决策资金决策项目决策人力决策时间地产项目开发三大核心要素：钱、地、人、时间！房地产项目开发决策模型项目常规五种投资开发模式城市运营投资模式城市运营与大盘结合模式现金流项目开发模式高周转开发模式稀缺资源开发模式万科：7对眼睛项目决策模型龙湖：城市地图决策体系项目定位决策各部门职责投资开发部：建设规划许可证——国有土地使用证。营销部：编制项目经营策划书（包括市场调研深化、项目定位报告、定价方案、示范区方案）。设计部：概念设计任务书——概念设计深化方案。工程部：编制项目工程节点计划。财务部：概念版投资收益（三个指标）。成本部：可研版成本（根据设计部提供的规划要点进行估算）。采购部：营销合作方资源（广告、代理公司、概念性设计单位）。关键要素：项目经营策划书、概念设计深化方案。目录房地产项目的整体开发流程土地获取节点计划与控制项目定位决策节点计划与控制产品设计节点计划与控制项目报建节点计划与控制施工建设节点计划与控制推广销售节点计划与控制入伙交付节点计划与控制前期策划与设计周期指标论证阶

段设计管理阶

段概念规划施工图策划阶

段55天(多层)70天(高层)实施方案

概念规

划草案

大盘至少3个月至少1～1.5个月概念规划/

战略规划大盘180天中小盘55天市场定位：15天；概念规划：32天；成果确认：8天；

方案设

扩初设

计

计高层/复杂户型多层90天

多层70天设计前准备：0天；设计过程：高层：方案50天+

扩初35天多层可省扩初，方案65天；成果确认：5天；设计前准备：0天；设计过程：多层55天高层70天；成果确认：不计时间拿地与项目论证时间设计周期：高层215天；多层180天

大盘（一期多层）305天18房地产设计管理程序优化土建扩初建筑、规划方案

结构、设备初步方案施工图设计

建筑、规划方案

部品设计及

定板概念规划草案概念规划方案施工图概念规划草案概念规划方案方案设计施工图设计景观概念方案设计景观施工图设计扩初设计实施方案设计阶段

销售配合资料产品、技术创新研发论证阶段拿地节点

策划阶段方案报建设计管理阶段

扩初设计工程管理

景观方案设计销售示范区设计部品材料调研部品材料清单部品材料定板封样产品配置建议

施工图设计指引模型研究结构设计设备选型建筑平面19主要设计阶段与周期概念设计：大概6周；详规设计：大概6周；单体方案：大概12周；扩初方案：大概6周；施工图设计：施工标准和结构形式大概10周；景观设计：大概5-6周；样板房及会所设计：大概4周常见的问题：进度问题：进度难以控制、专业公司难以衔接。质量问题：评价体系和评价经验的缺失。设计脉控制读点概念稀设计常研究区域给确认涉概念讲设计番研究养结论规划方胁案设计区域宗规划榨设计哥评审平会单体确认限额设霉计设计缝差错讽率（向设计萍错漏帜变更孩费用/总变睁更费骄用）实施方芬案完成基础驱施工拿图全套施瞒工图完芬成景观设无计销售包吵装设计设计达周期项目重忙要节点详规啊报建方案初报建初步设惜计报建施工兼图报剥建开工时妻间开盘时锣间各部阵门职穴责投资开发笔部：方况案设计石报批批尊复意见抚书——建设工朗程规划输许可证——基础施逢工许可渠证。营销部乎：编制胀营销总勒纲及评肺审、组性建营销骑团队。设计葱部：炎编制唇方案探设计浮任务昏书——规划设影计方案域评审（挪含单体麻设计方疲案）——景观方辩案评审——初步设甜计成果腾评审（按含基坑叠支护设坚计图）——建筑签施工改图评障审（翁含基筑础设核计图勒）——正式施膀工图评策审。工程集部：印地质涂初堪——地质详律堪——土方开岭挖及边祥坡支护——基础施脱工。财务部概：方案嫁版投资托收益（乐三个指炭标）。成本部禁：方案语版成本警、施工歪图预算潜（根据咽设计部奋提供的序规划要梨点进行木估算）。各部萌门职绢责采购部：寇施工图洒顾问单畅位——景观尺、室仪内、痒方案申设计指单位——监理堤单位增招标——土建字总包粒招标——工程衔材料刻设备高采购蹈。客服、罢物业部茄：物业鼻策划方代案。关键要尿素：各鲁类设计据方案、焦合作方拌资源、刘项目营舱销总纲号、土方舍开挖及拆边坡支护关注摊风险略点工程繁部、讯投资腹开发质部、遇设计闸部关忠注设底计指苏标表工程违部、仍设计通部、点营销斥及客叹服部便关注阀交楼链标准设计部患、工程挥部、营代销及客丽服部关溉注一户荷一图工程部犁、设计前部、营旋销及客粪服部、镜投资开职发部关剃注变更导和报建否图纸目录房地饶产项创目的室整体猛开发制流程土地贺获取爸节点买计划逐与控低制项目定会位决策蜘节点计艇划与控肤制产品设纷计节点壶计划与这控制项目报昂建节点按计划与百控制施工叔建设救节点圈计划催与控扛制推广销旅售节并点计子划与踢控制入伙交促付节点概计划与扯控制项目张报批狭报建旷流程开发办开发经营许可证项目手册计委固定资产投资计划项目立项规划局建设用地规划许可土地测量、评估国土资源局国有土地使用权证土地确认、报批土地交易开发办人防办墙改办消防支队环保局基础设施牌套费开发管理费人防异地建设费墙改基金消防设施费环境评估及排污费规划局建设工程规划许可方案审批规划局中标通知书质检站散水办劳保办定额站安检站安全许可定额鉴别劳保统筹散水押金质检委托城管大队执法大队规划局开发办建委基建科施工许可证预售许可证放线管理房地册产项垦目一蛇般报朽批报需建流沫程加快项售目报批致报建进丸程内部张控制仍：设报计图通纸的丝式图纸敏质量昼、穷出图踏时间宾、图找纸变队更（典报建稻图纸棒的变腹更）芹；现场配合构：项目凝现场现盆状、项认目现场旗接待；外部协扩调：镜当地驰各级烘政府部包括即规划歼局、起建设喝局、观国土歼局、辉城管肢、质毕检站枕、消茫防等域各类龟工作谣协调局；合作方的膀协调：肿合作方不报建资个料、合槐作方工海程配合闭（主要政是现场岛）、合作雁方报防建工优作（讽劳保性金、胸中标眠备案写、淤说泥证遮等）喂、合自作方驱的资堵源配捏合（侧尤其唯是专不业部以门）捎。目录房地产前项目的群整体开掩发流程土地获么取节点子计划与丘控制项目贩定位盘决策希节点标计划埋与控涂制产品腰设计巡寿节点阶计划士与控尚制项目拳报建纳节点嘉计划雪与控那制施工坟建设财节点若计划触与控狸制推广销售全节点计忘划与控尺制入伙抚交付表节点校计划蔬与控友制施工脚建设肯阶段奏控制楼关键回要点关键群要点块：质量控制茧！进度控晴制！成本湾控制采！协调管嫁理！工程建拢设的相孩关知识工程建怪设组成殊部分：限土建、烛水电、出安装及蚕设备；整体工丹程建设絮：单体胸部分、饮环境部子分、室枣外管线我；建筑迫结构执形式铃：砖织混、提框架增、框返剪、调钢结蚂构等碗；项目薄施工穴周期太（合鲜理进型度）钉：多层及蜻低密度旧：9—1糟2个月；小高层拾：1年半仓；高层霸建筑裁：2年到2年半。施工毯组织隙次序旺：基础部轻分→主旦体工程握→外墙监装饰及纯安装→馋园区管楼线→景身观施工芒→竣工谦验收。项目平进程推设计塌与实虫施房地产英项目开谜发进程封计划与辉实施，原是为了挤在计划捐时间内仙完成房行地产开治发任务棵，回收老资金，鲁达到投晌资收益肿的日标强。项目笑进程计六划的实华施受多施方面因伍素干扰泉：工程企施工淘因素房地产伏政策因踢素市场捧环境允因素开发商卸资金因保素当地戒政府罢规划油与关箩系因畜素外部干程扰因素其它不竖可抗力杯因素房地哲产开桃发前盐期工轮作的御质量定管理房地南产开转发前否期工既作挑选咨液询单位重视可呢行性研挥究报告样的质量严格项所目前期菌工作成需果的质砍量评审房地产球开发设西计质量伴（功能征质量）温管理建立了域基本的夹工作流齐程，为桌规范设蚁计质量所管理奠撑下基础偷；但是紧更有妹效的租设计描质量酒管理摄应该愈发生重在施织工之劳前，根据设绘计管理采的控制来流程，节从以下糖两阶段置完成设醉计质量析（功能仁质量）小的有效渡管理：1、规划瘦设计阶终段质量院管理2、施工腹图设计妈阶段质活量管理房地目产开眯发施怨工质秧量（炉工程辱质量据）管尸理施工坑是开虾发项惊目形样成实宁体的桃过程右，也岂是决寇定最苹终产痒品质姜量的姨关键经阶段徒。工程盒项目舰施工签涉及浓面广井，是葵一个滋极其奔复杂线的过止程，悼影响垦质量较的因益素很懂多，依使用交材料费的微扮小差狡异、遗操作潮的微经小变黄化、前环境岂的微蹄小波立动、留机械呜设备狱的正妥常磨随损，齐都会捐产生复质量练变异须，造殿成质寇量事歼故。工程项求目建成复后，如水发现质缩慧量问题鬼又不可呜能像一巾些工业叼产品那苍样拆卸舅、解体众、更换升配件，凝更不能眠实行“英包换”歌或“退秀款”，畜因此工贴程项目颠施工过岭程中的攻质量控份制，就忍显得极骡其重要们。房地右产开狠发施灾工质熔量（罢工程棋质量锄）管毁理施工阶收段的质波量控制制定雄适当化的质蓝量目晌标，绪因为偿质量怒目标势常与盼项目烧进度顶控制盈、成页本控焦制处蛾于相辫同优种先级凤。因懂此，递质量汗目标沿必须例坚持热实事那求是劲，因驻地制抗宜。蚀目标敲过低适，会股对项亏目带庄来伤扣害，叮失去耕市场活竞争作力；舒过高生会造练成投悉入成续本加静大，夹综合崇开发办绩效疾降低侍。适省当增浩加项位目的毯一致愤成本受，减冤少非闷一致泊成本药；适泛当增析加预短防成恰本，伍大力膏降低架事故踏成本票。强调握施工骡现场臭的技躁术质醋量管辽理，沙建立杀统一抓的标达准化育的质故量管蛛理体绢系，盟编制待详尽贯的施播工作级业指方导书锻和施照工方乡丰案，滥严格之检验削标准扫，强卖调执践行力录！房地港产开饺发施倒工质堪量（傍工程茄质量炕）管倾理现场有郊效质量联管理关迁键环节工程析样板辛先行技术耽方案威先行施工霸关键尽工序劈燕控制项目布工程且阶段耽成本坝目标惕确立污与管贷理项目实想施阶段红成本管纹理工程部现场签证、技术核定的现场控制、工程质量和进度的管控、编制进度计划提供施工图设计变更的控制、专项工程的优化造价采购部签证变更的费用审核、专项工程的成本分析、动态成本的跟踪和回顾、成本调整研发部计划财务部财务指标的动态跟进资金计划审核互动目录房地易产项拖目的宿整体辛开发眉流程土地检获取始节点僚计划模与控诵制项目定幕位决策牙节点计数划与控缓制产品驾设计炊节点弄计划却与控被制项目践报建挨节点棵计划欠与控掏制施工建访设节点壶计划与颗控制推广销祖售节点界计划与旅控制入伙桂交付专节点份计划悬与控冶制项目删营销诊策划骨与推句广销半售三征个阶茧段售前阶衡段售中阶蛋段售后姨阶段市场、模客户、胞产品客户糊、传凡播、谎销售肿服务皱、价皱格、专促销风险控颗制策划立咨询亭、代校理公扛司销售代追理、广塌告代理队、媒体律师冒行、病银行颤、房荒管部译门关键售节点组建波销售悔团队拼；眠（册销售埋总监阵、销活售经迎理、尽销售碑员、壁策划锁总监厕、策著划经救理、质策划问师）项目尊形象你定位央；去（废主推的广语项、主班形象茅画面疫、项献目案袄名、淡项目LOG烤O等）项目纷销售炼卖点祝提炼阴；（讲区位朵、地驶段、辱产品涛、环蔬境、虎价格侄、品邀牌等鼓）项目斧营销绣执行虹方案继；（利开盘捎方案设、销欺售手晶册、澡销售环周期啦、价切格、犁法律招文件洽、培尸训等脆）项目掩营销访推广躁方案千；巷（杜推广佣周期把、媒荣体组爽合、融费用野计划碗、重准大营躲销活逢动方逝案等泳）项目谷展示碗区包吉装方屠案；吉（外朝围导分示、抱售楼码处、莲样板叉房、迁看楼浮通道浮、工酒地等）关键卖节点合作方傲资源姨使用孩；（冻广告苗公司趟、代波理公铜司、载制作假公司港、短忆信公鄙司、鞠媒体屯、印耐刷等耽）项目第窃一次广斥告出街重；公司弹及项饺目品症牌推扣广；项目展阔示区开躬放；项目害价格抛听证貌会；项目烘一期枯开盘秀；营销跃费用均预算舌。各部羽门职郑责投资毁开发舱部：域面积浙预测两报告——取得非预售婆许可茎证。营销部蚁：开盘涌方案、西价格、秆洗筹、蛙开盘实吉施。设计部穷：配合责销售的但设计输级入（合赴同附图万、模型烂、交楼伸标准）任。工程部另：施工做进度达怎到预售貌条件（愉产品类俯型不同允、城市江不同，厕情况有龄异）成本瓣部：