观澜郡智能化建议

静安·观澜郡智能化建议报告目录1

智能化简介2淮北市场智能化配置简析

3智能化配置经典案例4本项目智能化系统建议

1.1智能化简介智能化分为安全防范系统、物业管理系统、信息通信系统三大类。小区智能化系统安全防范系统物业管理系统信息通信系统（配套）周界报警系统视频监控系统访客对讲系统住户报警系统电子巡更系统一卡通管理系统背景音乐广播系统建筑设备控制信息公告系统有线电视系统通讯电话系统宽带数据系统三表远抄系统智能家居系统卫视接收系统1.2全国市场平台的智能化高科技产品

——现有的全国市场平台标配智能化产品名称优点典型楼盘断桥隔热铝合金窗降低热量传导，环保节能；降低噪音万科新地城外墙外保温节约能源，基本消除“热桥”现象融侨观邸无线网络高移动性，摆脱网线和电话线束缚，随意上网城市理想紫薇·风尚地源热泵高效节能，无坏境污染，维护费用低，使用寿命长新东尚龙城铭园户式微新风循环系统避免“空调病”、清除室内长期留存的有害气体龙城铭园融侨观邸中水系统生活污水再净化，节约用水，缓解水资源不足紫薇·风尚昆明花园垃圾处理系统减少了垃圾的交叉感染，杜绝垃圾处理时的二次污染龙城铭园风能投资少、工效高，经济耐用，无污染紫薇·风尚太阳能节约常规能源，降低业主的日常生活成本紫薇·风尚1.3最新的高端科技产品

——推陈出新更加环保、节能、科技的产品智能化配置名称简介优点典型楼盘置换式新风系统基于空气密度差形成的热气流上升而冷气流下降原理，低送新鲜空气，高出室内污浊空气。保证处理进入房间的高空新鲜空气达到国内人均新风量的最高标准八号府邸智能化生活系统利用先进的计算机技术等对家居生活进行智能化的应用和管理确保业主居住安全，提供极大的生活便利九锦台同层排水系统排水支管不穿越楼板，管道和水箱隐蔽减少排水噪音和异味，便于清洁八号府邸莱安意境九锦台Low-E中空玻璃在玻璃表面镀上多层金属或其他化合物组成的膜系产品，又称低辐射玻璃保温节能、环保九锦台天棚辐射采暖制冷系统以水作为冷热媒，以柔和低温辐射方式传热的采暖制冷系统相对于空调具有较高的舒适性八号府邸报告目录1

智能化简介2淮北市场智能化配置简析

3全国住宅智能化配置经典案例4本项目智能化配置建议

2.1通过市调归纳出——淮北住宅智能化常态配置以市场为依据淮北住宅安防系统及智能化常态配置

小区安防智能化客户评价备注家居智能化客户评价溢价空间智能化市场常态配置24小时红外线安保系统客户感知：最基本的安防，没有具体的感知，最看重性价比，相信配置好坏钱都是自己出的//此配置无任何溢价空间，对销售去化速度无明显促进作用保安电子巡更系统//周界防越监控//小区大门岗亭专业物管公司智能化停车系统

2.2淮北住宅智能化典型个案超出市场智能化常态配置典型个案

小区安防智能化客户评价备注家居智能化客户评价溢价空间首府黑金刚（KK）牌无机不燃保温系统德国霍漫门、德国墨瑟窗、力诺瑞特太阳能热水系统安全性很有保障住户安防报警系统确实不错此配置能提升项目形象，对销售去化有促进作用，有一定的溢价，但客户感知有限！东湖公馆深圳精华隆安防利用湖、围墙，形成分区，很有安全感，进门还有可视对讲，感觉很高端、很安全住户安防报警系统科技以人为本，更加安全、人性化此配置对项目形象起到了促进作用，丰富了价值内涵。艾宗安红外线对射探测器冠林可视对讲冠林可视对讲12克拉地源热泵精装，地暖均立足人性化需求无分户计费，经济环保，按需设定增值部分，对销售和口碑的形成有一定的促进作用

2.3市场总结，客户小结在智能化系统中，客户对基本安保都尤为关注；智能化产品能提高项目的形象及高性价比，溢价能力有限客户语录：

安全是最重要的，门禁和监控这一点一定要有保障。另外，由于淮北的气候与水质问题，热水、空间保暖、饮水安全也很重要，但不能太贵，顶多加个几万块钱吧。——高先生，营销，40岁因为淮北冬天很冷，刚需也可考虑地热保暖，12克拉，卖得比别人更高更快。——张小姐，白领，26岁

客户小结：对于智能化系统，只有最高收入群体乐于尝试，其他客户均认为无必要，保证基本的安防系统即可。

市场小结：目前淮北市场智能化系统还停留在基础安保阶段，小区信息管理系统、家居智能化等还凤毛麟角。少数诉求智能化的楼盘，也仅限于方向，没有落实到具体品牌。核心问题

高科技产品在项目中扮演的是何种角色？高科技产品如何才能成为项目成功溢价的工具？报告目录1

智能化简介2淮北市场智能化配置简析

3全国住宅智能化配置经典案例4本项目智能化配置建议国内的节能和智能化案例可归结为如下三类科技化的奢侈－红树西岸有针对性的科技化－锋尚国际123我司对国内的节能和智能化案例进行了分析后将相关案例归结为如下三类：客户可感知的科技化－朗诗国际小区内，家居各重要方面均采用国内领先的节能和智能化技术，并采用国际顶级品牌具针对性的智能化核心技术+辅助技术智能化技术以实用和客户可感知为原则，并不一味追求超前和堆砌

红树西岸，主打城市顶级智能豪宅，市场反映一般公共部分解析创新细节项目概况位于深圳红树林豪宅片区。由3栋29－31层板式住宅组成，呈风车型排列，住宅建筑围绕在一个椭圆形的“珊瑚”周围“旋转”,每栋住宅建筑在体型上呈折板形，外立面为全玻璃天幕，整体建筑有如水晶的质感豪华装修以高科技住宅为项目的核心卖点，引入国内领先的节能和智能化技术，采用国际顶级品牌，打造国内第一智能家居社区智能化技术应用效果在家居各重要方面均采用国内领先的节能和智能化技术，并采用国际顶级品牌。其家居智能化系统为打造重点，联合LG、HONEYWELL、日讯及CLIPSAL，投资3000万美元打造国内第一智能家居社区深圳本地高端客户对以高科技为核心卖点的豪宅并不认同，他们更加认同“地段”，项目客户40%为香港人营销推广策略值得商榷。预交8万才能看房、24小时提前预约才能参观会所、豪宅全精装修，这些策略一定程度上减少了客户量过高单价形成门槛。项目地价+高科技成本+全精装修销售（6000元/㎡）形成价格门槛，目标客户仅为少数富人，而他们对高科技豪宅并不太认同关键点：顶级、超前的节能和智能化配置，豪华装修客户对过于超前的高科技并不十分敏感，价格过高形成门槛，导致客户层面较窄，相较于邻近豪宅项目中信红树湾，市场反映一般。

红树西岸，主打城市顶级智能豪宅，市场反映一般在家居各重要方面均采用国内领先的节能和智能化技术，并采用国际顶级品牌同层排水系统户式中央空调系统红树西岸节能及智能化系统减弱噪音系统空气改良系统节能技术智能化技术隔音楼板新风系统软化水系统水处理系统全循环中央热水系统进水铜管每户设置避雷器其它设置檫窗机远程视频系统智能门禁系统智能电梯场景预设系统家电一体化控制系统数字化社区同层排水：避免直接垂直排水带来的噪音隔音楼板：阻隔垂直方向噪音户式中央空调系统、新风系统：保持室内空气清新，高档住宅标准配置全循环中央热水系统：伸手即来热水进水钢管：保障饮用水质量檫窗机：保持玻璃幕墙的美观智能门禁系统：指纹锁、视频等五重安防家电一体化控制系统、场景预设系统有针告对性凉的智柄能化茎，市动场反匀应良思好锋尚羽国际端，针对密性的旺核心阅技术+辅助络技术公共部分解析创新细节项目概况位于北京市海淀区中关村，占地2.6公顷，总建筑面积10万平方米,其中住宅建筑面积8万平方米，由4幢18层塔楼、一幢8层和一幢9层板楼、会所及地下停车库组成引入高科技的推广理念引入欧洲高舒适度低能耗优化设计，提出“告别空调暧气时代”作为项目推广语智能化技术应用效果核心技术+辅助技术。针对北京秋、冬季寒冷干燥的特点，引入“恒温恒湿”系统作为项目的核心技术，再有针对性地辅以其它技术，最终形成项目的节能和智能化体系项目周边存在对恒温恒湿系统了解且有实际感受的消费群——中关村有出国旅居经历的人群营销推广战略得当。没有直接用新科技做项目推广点，因为新科技对于消费者来说感知性较差；提练出“告别空调暧气时代”新居住观念作为项目推广语，有效的避免新科技对于消费者来说感知性较差这个缺点成本控制得当。由于本项目的发展商背景建筑设计出身，熟知建筑材料市场，本项目是在中国第一次引入核心技术，其系统和精装修采用的多种国际知名品牌产品均是发展商以在中国进行推广代理形成引入的，因此有效的控制了项目的成本关键狗点：葵具针纺对性斑的核嘱心技品术+成本劝控制+高接陵受度学客户核心辆技术+辅助朗技术界。针贺对北占京秋刻、冬英季寒副冷干跨燥的译特点毒，引群入“恒温破恒湿”系统痕作为维项目践的核华心技地术，御再有夹针对势性地拖辅以艺其它笼技术茧，最冰终形东成项匠目的度节能向和智秀能化秀体系成本旱控制副和存酒在接向受高懂科技锋住宅纠理念魄的客帝户也菜是成鸣功关冬键因吨素有针团对性驾的智嫁能化钥，市堵场反玩应良礼好锋尚万国际切，针对接性的协核心屿技术+辅助扎技术同层抬排水使系统锋尚范国际畜节能同及智锋能化饮系统减弱帮噪音系统空气晨改良系统节能穴技术智能平化技纸术隔音放楼板新风批系统中水汤处理培系统水处挂理系统食物变垃圾已处理遮系统中央播除尘钢系统外墙税保温贪系统恒温穗恒湿系统外窗圾保温孙系统同层魄排水：避免肉直接肃垂直虫排水御带来恢的噪凉音隔音师楼板：阻隔搅垂直舒方向遇噪音新风虑系统：保持提室内峡空气乐清新全循蚊环中鸡央热改水系誓统：伸手芹即来六热水中央切除尘铜系统：除尘愧简便浊、容奏易万能IC卡、刺视频端对讲令系统恒温烦恒湿馆系统：冬季北保持监室内宁恒温饮恒湿天棚绘采暖增制冷雕系统外遮仅阳系只统防噪恩音玻糊璃全循般环中昨央热质水系咐统小区剃内紧贡急报顶警系夕统万能IC卡视频竖对讲茫系统智能叛安防系统社区株无线网络登覆盖垃圾强处理系统食物免垃圾杀处理炒系统：垃圾缠分类纤压缩中水上处理待系统：循环设利用掘小区滨用水核心该技术客户吩可感舅知的句智能绸化，悲市场锤反应跪良好朗诗·国际否，智能速化技巧术以永实用自和客灿户可怀感知利为原床则通过另打造炮顶级创豪宅刮体系易实现摆溢价成，节帆能和坊智能纱化技榨术只炸是体访系中尼的一业部分节能趋和智允能化拼技术珍以实逢用和净客户史可感或知为础原则抵，并脾不一属味追瓜求超疫前和尸堆砌项目简介物业地址河西大街与庐山路交汇处规模占地240亩，总建面30万㎡，目前已开发9万㎡产品形式多层、小高层（精装修）户型面积两居104㎡，117㎡，69㎡；三居150㎡；四居150㎡，200㎡；以两居为主项目卖点高科技创造的舒适居住空间客户私企业主；海归人士；其他城市中高端客户；项目养背景跪：项目渡所属皇河西衡奥体旋板块猾由于药市政残建设锻不到牧位等沈原因至在市场素处于阶下滑窄状态；20冷05年南子京市奶全年潮住宅剥销售谱量为57泄0万㎡捞，其察中河仔西奥吴体板叶块供径应量牛达到24逐0万㎡华，中地端产讯品供作应量款大，市场观竞争辜激烈；本案无优阿势资图源，按盲常规猎思路然开发谈将会材遭遇惠激烈途的市摊场竞碍争；在区姥域“懂备受弓质疑细”的膊市场绿环境脖下的揭“叫榜好又榨叫座挖”朗诗·国际堡，智能竖化技疏术以秃实用亭和客挠户可知感知丸为原矿则项目名称总体量销售均价月销售速度万达华府10万58004～5套万科光明城市20万650010～15套拉德芳斯20万500010～15套嘉业阳光城20万53005～6套顺驰滨江奥城40万590030～40套金马郦城26万620020～30套紫鑫中华广场20万560040～50套朗诗国际30万800020～30套对比故本案凭所在踪蝶奥体围板块绍各项睛目销像售状染况。实现眯了高失于板产块平梯台价机格30总%以上葱的单需价（径溢价20学00元/平米仔），笋后期惜多次尤提价坟，最明高单鸡价突但破万担元；销售浴速度微处于拼区域滨的中海上水泥平；成功岸关键问举措——南京刮首个龄高科掘技住隆宅项权目赚扫足名男利朗诗·国际鲁，智能俩化技观术以欲实用膜和客砌户可许感知碌为原涨则高科业技概对念在妈市场汪中独雁树一族帜，其科技怕带来温的舒火适性斥符合激普通赚中高看端客嫂户需粉求。朗诗烟国际跳街区歪使用谷的十验大建仔筑科足技系雾统地源俘热泵棕技术头系统混凝穗土顶网棚辐逮射制杯冷制出热系沾统新风光系统排水吉噪音笋处理亭系统隔噪晚驱声割系统外遮刷阳系将统外窗沙系统吸尘勇排污吹系统外墙剖系统屋顶袄地面耗系统目前港科技惊住宅加从技扭术角楚度来静说，挥分为肃三种货：智能伤化：社嫁区智眯能卡剩识别诉系统妖、磁鞠卡出研入系酸统、伞门控奸系统饱、指行纹识美别出缝入系洞统，全方蹈位可宪视对爷讲系延统，难温度蜂、灯烘光、割窗帘倚及家咱电全橡方位傲远程封控制爱系统锻等；舒适灾性：恒耳温系悔统，斯恒湿赤系统知，新同风系修统、碧隔音翠系统孝等；节能：太词阳能奖遮阳括板，萝中水电回用速系统虑等；朗诗立国际巧街区乌：“许十大扮建筑蔬科技富系统替，告迁别严熔寒酷译暑黄踏梅天字”十大途建筑巨系统废的使金用，疫使住甩宅能绝够“芝恒温辩、恒剂湿、妻新风放、低搞噪、锁防污引、低缓能耗日”际，可骡以在循夏天距不用港空调艰冬天恼不用养暖气温的情逼况下威，使叔住宅寻内常钢年温严度保呜持在22竹-2携6摄氏热度，宫湿度扯在30滨-7专0%。朗诗农国际拒街区剂采用航了第爹二类议科技替住宅傻技术受，尊妨重最貌广泛娱的中已高端妇客户和的生恰活方污式和厌生活丛习惯收，通恼过高醋科技幼手段鼠实现从住宅兄舒适烂性的钟同时箭，避炮免因蝇为过拨高的业技术羞使用街门槛牺而造幻玉成客况户流府失。项目群智能检化配框置KP散I体系煮：总结蚁：两通大因与素决锦定智渣能化菜配置陪水平智能业化KP祝I体系外因内因发展迫商有艳对成倒本较米强的碗控制砖能力所在私城市攻经济雾发展顺迅速用，是漂周边拍卫星焦城的琴核心个，住竿宅价正格伸惩缩度旗大消费控者对搂其有阀感知有大拼量有察海外谜经历减喜欢亦该产样品的易中高描端认糕知客障户聚剪集在眨城市怖内营销肚策略捷得当在客息户感蹈知下鞋，龄根据秆高科帮技带沫给项置目的亮价值娇不同找，分美为以榨下三菠类：总结

提升形象程度：科技配套只需达到市场平台水平即可角色：科技配套是项目的营销噱头，主要为了提升产品的外在形象，加快其销售速度；适度旷溢价角色帝：科技目配套抖是项裤目主妹要卖涂点之真一，神是项镰目实热现区僵域价雾格突包破的普杀手捉锏，财溢价阔空间中有限遭；程度串：科技铁配套核水平口略高摸于市佣场平梳台，闲需做浴出一稀些能脾够得知到客趋户认劲可的莫亮点花科技高度溢价角色：科技是项目的核心发力点，完全依靠科技来实现项目区域价值的全面超越，具有很大的溢价空间程度：科技配套要远高于市场平台水平，科技含量必须为世界知名高端品牌，带来的生活品质和方式的改变要完全征服客户我司让建议我司许建议提高肿小区榆形象随，增侄强高妖性价也比影