营改增培训师肖太寿老师

建筑、房地产企业最新营改增涉税政策剖析及应对策略

主讲人：中国财税培训金牌讲师财政部财政科学研究所博士后肖太寿建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用

兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的处理国家税务总局公告2016年第18号第十三条规定：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）

建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用

不动产经营租赁服务的增值税处理

1、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用

不动产经营租赁服务的增值税处理

1、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用

不动产经营租赁服务的增值税处理

3.一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

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不动产经营租赁服务的增值税处理

4.小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用

不动产经营租赁服务的增值税处理5.其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。6.个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

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不动产经营租赁服务的增值税处理5.其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。6.个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用

混合销售行为的税务处理

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十条一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。

建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用

混合销售行为的税务处理本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。例如，业主与总包签订包工包料的合同1000万，其中材料600万，劳务400万元，总包发生混合销售行为，按照建筑劳务11%征税，计税依据为1000万元，不能按照销售商品17%征税，计税依据为1000万元。建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用

增值税期末留抵税额（财税[2016]36号）附件2：《营业税改征增值税试点实施办法》第二条第（二）项增值税期末留抵税额规定：原增值税一般纳税人兼有销售服务、无形资产或者不动产的，截止到纳入营改增试点之日前的增值税期末留抵税额，不得从销售服务、无形资产或者不动产的销项税额中抵扣。

案例分析：钢结构安装公司营改增前发生的增值税期未留抵税额的处理技巧

A公司在四川注册，从事钢结构销售、安装等业务，2016年5月1日起营改征企业，属于一般纳税人，2016年4月底留抵税款100万元，5月份取得钢结构销售收入分两种情况：情况一：货物销售收入2000万元（不含税）；情况二：货物销售收入300万元（不含税）。

另外，5月份取得安装收入200万元（不含税），当月取得进项税额5.1万元。请分析A公司5月份应缴纳多少增值税？

案例分析：钢结构安装公司营改增前发生的增值税期未留抵税额的处理技巧

涉税分析：

《财政部中国人民银行国家税务总局关于营业税改征增值税试点有关预算管理问题的通知》（财预〔2012〕367号）第五条规定：纳税人兼有适用一般计税方法计税的应税服务和销售货物或者应税劳务的，按照销项税额的比例划分应纳税额，分别作为改征增值税和现行增值税收入入库。

项目栏次情况一情况二4月底留抵税额1100100货物销项税额234051应税服务销售项税额33434进项税额45.15.1抵减前应纳税额5=2+3-4368.979.9货物的销项税额比例6=2/（2+3）0.9090.6货物的应纳税额7=5*6335.3647.94留抵税额本期抵减数8（7>1,为1;7<1,为7）10047.94抵减后应纳税额9=5-8268.931.96案例分析：钢结构安装公司营改增前发生的增值税期未留抵税额的处理技巧

根据财会[2012]13号文件的规定，试点地区兼有应税服务的原增值税一般纳税人，截止到开始试点当月月初的增值税留抵税额按照营业税改征增值税有关规定不得从应税服务的销项税额中抵扣的，应在“应交税费”科目下增设“增值税留抵税额”明细科目。案例炸分析脱：钢贡结构疼安装袍公司愧营改斤增前皆发生著的增齐值税造期未衫留抵矮税额蚊的处狐理技陕巧有关资营改谈增之脉前的增值毅税留园抵税副额账务币处理望如下撞：1、5月初，骄企业喂应按报不得章从应蛇税服熔务的璃销项抓税额胞中抵隔扣的谱增值希税留配抵税绵额，借记故：应太交税娘费——增值喷税留跃抵税测额”10印0万贷记哀：呆应交鉴税费——应交共增值你税（肢进项杯税额牢转出图）10遣0万2、6月初歪允许们抵扣级时，极按允盈许抵碰扣的愚金额督，借记紧：将应交喂税费——应交负增值慎税（欠进项延税额使）10闹0万贷记遗：帮应交册税费——增值辫税留喂抵税姜额10设0万。案例气分析情况影一：A公司，5月应朋纳增郑值税=2催00趴0*垮17抄%-1脂00-增5.液1峰×0拦.9德09+2浅00未*1幕7%屠-您5夸.1质×辛0.伙09遣1砖=2指68闷.9万元坡。情况觉二：爽如果5月份斯取得饱货物时销售拐收入30骨0万元祸（不炮含税任），微其它餐条件膛不变低，则A公司，5月应究纳增进值税=3番00誓*1皮7%帆-净5.匆1似×0势.6兽-猪47藏.9享4+2蚊00此*1寺7%块-晃5.愁1亭×鄙0.丸4=3咸1.纺96万元。营改滔增后取，建椒筑企经业、毒房地公产企狱业新闷老项薯目衔抗接问陕题的驰处理（一沸）新纳老项粥目的丑划分伙标准1、那建筑权工程厨新老宣项目甘的划分欣标准：《财政劝部窗国家栋税务袍总局印关于命全面俘推开消营业袖税改颠征增喂值税贵试点炎的通统知》（财税〔20钟16〕36号）附另件2：《营业险税改窃征增畅值税万试点也有关师事项劫的规悲定》第一竿条第慨（七温）项巩第3款规含定：一泄是《建筑播工程馒施工百许可唯证》注明再的合陈同开倒工日朽期在20谋16年4月30日前战的建拘筑工烫程项边目为桨老项炕目，鸟注明品的合受同开潜工日删期在20晚16年5月1日后摩的建掩筑工朋程项辆目为映新项柏目梅。营改硬增后披，建也筑企铺业、塌房地悲产企压业新腊老项议目衔样接问缩慧题的稿处理（一哪）新怖老项涌目的腥划分掌标准1、如建筑躁工程裕新老兵项目肚的划分兽标准：二是酸未取肉得《建筑童工程匠施工扁许可绞证》的，魂建筑述工程姑承包壳合同搞注明版的开雪工日剪期在20脊16年4月30日前遥的建驾筑工糖程项斥目为在老项潮目祝，注跨明的猫开工替日期园在20央16年5月1日后寄的建劫筑工屋程项嘱目为它新项工目愁。营改昂增后脱，建仇筑企友业、精房地舅产企滩业新桐老项灯目衔暑接问往题的计处理《纳税按人跨裳县（线市、桶区）渠提供唉建筑呈服务讯增值你税征剑收管镜理暂瓣行办畅法》（国家水税务剑总局舱公告20老16年第17号）第三盐条去纳税踩人跨切县（够市、妈区）上提供茫建筑岂服务芹，应羞按照梳财税〔2寇01苍6〕属36号文史件规只定的移纳税悦义务淘发生爷时间梯和计暑税方山法，向建嗽筑服金务发祥生地同主管怎国税狠机关枪预缴港税款饼，向布机构历所在满地主帅管国渴税机屡关申困报纳醋税。《建筑骨工程愉施工啄许可潮证》未注越明合霸同开锁工日庆期，曾但建警筑工汇程承忆包合挎同注政明的凭开工宁日期郑在20愁16年4月30日前淘的建喇筑工援程项猎目，属于桶财税〔2爹01界6〕陷36号文血件规末定的锅可以搬选择平简易愚计税畏方法剑计税挨的建跌筑工细程老灰项目恐。营改涛增后疫，建徒筑企餐业、赠房地危产企规业新痛老项寇目衔秒接问源题的迫处理（一料）新浆老项敬目的残划分槽标准2、爹房地枝产企傻业新卵老项圾目的划分邪标准：《财政霸部傅国家洗税务档总局投关于鼻全面余推开授营业凡税改暖征增茂值税做试点急的通拥知》（财税〔20糊16〕36号）附此件2：《营业引税改隶征增航值税尼试点荡有关尼事项拨的规泰定》第一匀条第门（七歌）项牵第10款一是《建筑塌工程涌施工保许可渐证》注明感的合网同开缸工日筛期在20拔16年4月30日前太的房绣地产爹项目痰为老问项目作。二是《建筑胃工程怖施工盆许可遗证》注明壁的合乖同开控工日朴期在20宏16年5月1日后融的房彻地产良项目半为新划项目澡。营改慢增后纯，建惜筑企既业、遍房地蛛产企成业新耳老项情目衔帆接问旋题的党处理国家份税务羡总局杏公告20反16年第18号第尼八条织规定熄：房地恐产老挎项目怎，是队指：（一搏）《建筑布工程用施工贿许可耀证》注明梯的合镰同开沃工日央期在20陆16年4月30日前辫的房说地产哗项目晒；（二裳）《建筑蹲工程腹施工政许可荡证》未注型明合箩同开拒工日波期或诊者未染取得《建筑每工程杰施工似许可夜证》但建缘瑞筑工历程承遵包合宏同注阀明的宿开工敏日期接在20倦16年4月30日前贞的建竟筑工巴程项抄目。营改货增后约，建薄筑企栽业、按房地巾产企眠业新驱老项诵目衔屠接问躺题的挎处理（二搭）营橡改增识过渡其期的7个涉堵税操局作实秆务1、营赔改增塘前已闹经完忧工且暮与业枪主已塑经进绒行工茅程决横算，部但核业主赛一直躬拖欠国建筑灿企业苍的工逝程款靠，营移改增材后，古业主姻支付滚拖欠延建筑秋企业贸工程坡款，因建筑旋企业截按照3%缴纳具营业渗税，妖向业盆主开训具建述筑业谜发票司。但扎是建佛议营惜改增城前把婶建筑刃业发敲票开顷给业武主。营改伶增后纸，建允筑企炒业、馋房地山产企跃业新淋老项征目衔洽接问保题的啄处理（二复）营任改增英过渡哥期的7个涉盘税操农作实创务2、营甜改增旅前已芦经完透工但悟未与迁业主薄进行色工程狼决算好，齐营改盐增后笔才与雷业主腐进行喝工程称决算牲，收讨到业次主支笛付的椅建筑令工程称款，那选择深简属易计祝税方幅法，项按照3%征税膜率缴晴纳增筝值税椒，向很业主匆开具霉增值雹税普闲通发登票。营改讯增后乞，建鉴筑企残业、补房地抽产企冬业新川老项餐目衔耳接问沸题的惭处理（二骑）营迎改增衡过渡秋期的7个涉复税操肝作实明务3、营沸改增宅前采尽购的垦建筑豪施工渔材料亏已经误用于叨工程眯施工甲项目测，但专是拖豪欠材抬料供赤应商铃的采滨购款征，营下改增童后才水支付级拖欠刑材料犯供应片商的潮材料询款而小收到器供应鹿商开币具的爪增值撕税专勿用发恋票，净如果就建筑迈企业屈选择宅简易辅计税头方法扁计算雀增值朽税，忆则不同可以鞭抵扣锄增值靠税的推进项骨税;营改增增后弃，建包筑企围业、羊房地疏产企爆业新骑老项化目衔阀接问涨题的勾处理（二蚂）营松改增针过渡孙期的7个涉趁税操瘦作实积务如果捆建筑医企业桶选择们一般涨计税幼方法描计算评增值须税,要分允两种圈情况注处理挂：一考是如搬果建接筑材洲料营施改增办前已纤经用绕于施冒工项练目，拆且已缓经完员成工造程进她度结筑算，辱结转兰成本垮，则蚕不可孤以抵爬扣增群值税蚁的进贫项税虾；二倾是如鸣果建案筑材倍料没真有使匆用完搏毕，盼堆放这在建汤筑施诉工现肥场，爬在营勉改增处后才盯用于碧施工熊项目帽，则屡可以盯抵扣马增值涌税的晚进项肾税。营改液增后伐，建鸭筑企谱业、公房地芦产企漂业新栋老项志目衔展接问老题的功处理（二乔）营悉改增症过渡室期的7个涉裕税操浊作实袍务4、营朱改增侄前购蜜买的凤建筑痰机械政设备那、办定公用射品和搜其他尼存量须资产唯，但仰未收痰到以金上资披产供粗应商击开具士的增凤值税搂普通妙发票其，营煌改增厘后才建收到毁以上书资产我供应灰商开蛋具的撤增值饼税专书用发匀票，敬如果帜建筑搁企业梯选择低简易毙计税节方法省计算壤增值彻税，惭则不酿可以烤抵扣东增值伤税的牌进项稻税;如果杆建筑悉企业玩选择沈一般天计税垃方法狸计算宁增值蜡税,则不牛可以皮抵扣吓增值江税的蚂进项析税.营改洞增后贪，建纲筑企绘业、草房地垫产企陈业新萄老项秩目衔股接问阳题的轿处理（二须）营猜改增渴过渡般期的7个涉密税操膛作实蜓务5、营锈改增夸前的东老项经目在谋营改叼增后越继续浩进行厌施工铅的情株况下势，由卵于建毒筑施势工企受业根野据税堵法规殊定选跟择了搁简易们征税座计税次方法尿，所冶以老休项目连在营狭改增吴后所您发生国的增稿值税镰进项哈税不翻可以融在新桶项目渴发生获的增旅值税予销项您税中咽进行漫抵扣少。如果介选择蛇一般耗计税捉方法妖，则映老项短目在再营改短增后下所发抢生的腿增值就税进厉项税养可以换在新项断目发斩生的增耻值税谱销项闲税中市进行篮抵扣藏。营改瞒增后诊，建垂筑企湖业、华房地说产企成业新疫老项看目衔讯接问斩题的环处理（二荐）营忘改增热过渡革期的7个涉咐税操鹊作实阿务6、营冻改增夸前已红经完捆工的馋开发穴楼盘耕项目渣，但屿是未柴销售槽完毕迈，营画改增的后继购续销舍售的幅开发着产品菠，依讨据税蹄法规巩定，另房地线产企策业按侮照5%征收果率，律按照夜简易第计税奶方法暴计算食缴纳井增值及税，伴计算汉公式悲为：狡销售巾额/（1+纪5%）×5绢%五、营另改增后，建话筑企悼业、墓房地阻产企吼业实雾际缴纳艳的增剪值税船的计矩算及事取决做因素（一侨）实推际缴励纳的咐增值寸税计杀算实际案缴纳去的增新值税=工程秩结算唉价（开施工台企业配而言经）或研销售忠收入记（房辟地产列企业亭而言咸）×1委1%挎-各类蛇成本×各类滤成本牢对应匠的增板值税席进项蛛税率该公花式显骨示：营改宰增后赖，施陷工企割业和目房地妨产企酬业的蛋增值令税税协负不禾是取兔决于系产值热或收询入，谨而是枕取决者于能弄够低稻扣多冬少进绝项税根。（二占）各勒类成轮本的降结构贫分析1、房能地产轮企业下的成稻本结供构：（1）土电地成缩慧本：指占开馆发产展品总归成本金的40较%-治60裕%营改浇增后浪，建疾筑企垮业、扎房地菊产企保业实昨际缴台纳的划增值景税的次计算爱及取件决因叛素（二罚）各吉类成诊本的眯结构迁分析1、房晌地产磁企业皆的成覆本结伞构：（2）建兼安成铃本：面占开叛发产梢品总棵成本控的30筐%（3）其坛他成宇本：嘉占开泛发产耽品总孙成本光的30阅%2、建筑辩企业鸭的成倚本结痕构：（1）材渐料和静设备音费用岩：占封合同夫成本裤的60小%-丘70崭%（2）人酬工费非用：沸占合谎同成商本的20零%-汇30灯%(3系)建筑相机械浸费用桑：占瞎合同轨成本革的10蒙%以下（4）其火他成刚本：驻占合嘉同成拘本的10扭%以下案例菠分析逗：兰州霜某房燃地产船企业额投资颤建设认项目个外的狮黄河醉大桥翅为代隆价低贯价获睬得拍意卖土予地的富合同巩节税敌签订妈技巧（1）案毁情介斧绍甘肃蛛甲房壶地产兄公司衣与兰昆州市背市政篮府通残过招榴挂拍泉程序李拍得藏一块炉土地长，市场莫价为2亿元，兰惧州市团政府迟对于门拍卖葵获得逼该土销地的伐房地球产企文业附番加一乱个条刚件：比市岸场价争低40怒00万元包的价肢格即16护00象0万元烘将该间国有糖土地鞋拍卖话给甲走房地秧产企低业，甲房拼地产纪企业刷必须撞在兰穴州市杜区的锣黄河肤上投狮资建冒设一众座黄眨河大捞桥。案例墓分析瓦：兰州备某房笼地产东企业剑投资菊建设驾项目钩外的浓黄河姜大桥遗为代上价低享价获疯得拍侍卖土荒地的测合同洲节税黑签订臣技巧甲房地破产企怨业与押兰州平市政腐府签兼订了16沸00脏0万元窗的土武地出泛让合辰同，训甲房认地产竿公司往给兰耐州市弱土地铸储备范中心寨支付16铜00搭0万元杂资金，土喊地储渣备中眯心通但过兰脾州市邀土地贴管理烘局向研甲房下地产监企业蜡开具16智00括0万元厘的行苍政事刑业收胶据。苹另外坐，甲灯房地低产企闻业投派资40习00万元该按照绝兰州减市政磁府的铅意愿况在与玻该土觉地距简离20涝00米外株（红郑线之鸣外）斑，修矿建了印一座像黄河们大桥兔。请常分析洗甲房践地产养企业气与兰晃州市退政府兼签订溉的土饭地出眠让合从同的毅税收巧风险幕及应五如何显进行璃签订悄合同离，可耀以使聚房地愿产企琴业的陆税收参最低避。案例帐分析圾：兰州茧某房踢地产椅企业催投资烧建设稼项目缸外的蹄黄河献大桥绕为代待价低坊价获至得拍拔卖土竞地的引合同露节税星签订安技巧（2）涉度税风尝险分芳析《财政珠部升国家宋税务伙总局栽关于科全面责推开驳营业唤税改导征增庸值税刘试点速的通饮知》（财税〔20干16〕36号）附需件2：《营业郑税改促征增墨值税阶试点咐有关退事项糠的规宝定》第一话条第幸（三盾）项锦第10款规让定：仔“房地派产开宗发企恐业中旗的一渔般纳监税人漏销售块其开钢发的浊房地骂产项浙目（选百择简陆易计穴税方玻法的匠房地聪产老嫩项目缝除外木），职以取效得的缝全部果价款倚和价盲外费插用，扣除亮受让队土地透时向赏政府湾部门甘支付百的土幸地价静款后照的余伏额为踏销售络额。案例豪分析殊：兰州隔某房染地产萌企业贪投资览建设红项目扣外的模黄河集大桥钻为代网价低守价获驰得拍洒卖土虎地的之合同泰节税熊签订胆技巧房地县产老镇项目遇，是申指《建筑瓶工程啄施工签许可邪证》注明芹的合学同开斗工日基期在20龄16年4月30日前好的房亚地产女项目祝。”射基于申此规庭定，房地谱产企装业扣奇除土担地成亮本计痒算销踢售额袖缴纳耕增值按税的置前体渴条件瞧是土物地成未本必脾须取冶得政螺府土获地行政政事征业性滨收据旗，否苏则不宣可以匀扣除贤。案例段分析产：兰州放某房舰地产蝇企业忍投资功建设脚项目熔外的同黄河客大桥错为代守价低朵价获圾得拍笔卖土钟地的肠合同揪节税撒签订斥技巧（2）涉滨税风险般分析本案例铃中的仓甲房般地产队企业妹存在晨以下起税收奏风险叙：其涌与兰肌州市凶政府陶国土敞部门理签订才的土紫地出抚让合骡同中通的土铅地价抖格只须有16紧00史0万元爆，投湖资40悉00万元捏建设绩的黄萄河大宝桥是梳属于医该拍桨卖土烈地外田的公欣共基伴础设装施项盈目，它或称虑为是出红线插之外悲的建锦设项足目，不可阔以将40票00万元滚的投况资成珠本作谱为开驾发成桃本计牲入甲城房地抄产公阅司将帆来在僻该拍冈卖获驶得土竞地上损的开弱发成猎本。案例昏分析柴：兰州哑某房粒地产愤企业固投资饭建设们项目市外的偷黄河捡大桥浆为代垄价低若价获辱得拍膛卖土逐地的截合同智节税萄签订炸技巧（2）涉哲税风睬险分坛析因此麦，40割00万元栋的建班设投朴入不会仅不虏可以辞在该厌拍卖造获得驴土地猪上开题发项晒目的恳土地丽增值项税和贪企业爷所得狐税前肿进行志扣除柴，也拳不可辅以在往计算铁增值初税的痒销售饰额中必扣除咸。这通将使歇房地认产企