万金中心企业总部独栋项目定位推广提报方案

虹桥枢纽人民广场1995年的陆家嘴虹桥枢纽人民广场项目区位主要地缘特征： 虹桥商务区七宝生态商务区外滩陆家嘴我们往下看一张简化图明确关系我们往下看一张简化图明确关系&&&&&&关系到项目的市场占位虹桥商务区闵行文化公园项目七宝生态商务区123虹桥商务区虹桥商务区七宝生态七宝生态商务区独栋独栋七宝生态七宝生态商务区文化公园文化公园标办标办我们的两大基本任务：我们的两大基本任务：2-产品区隔通过3组主体关系解析2大任务市场如何站位?虹桥or七宝这个问题13年就有了答案当虹桥商务区挂牌，当2号航站楼和火车站打包为一个枢纽时，我们认为：虹桥就已经成为了一个国际性的商务和投资IP。改变了上海的商务格局。从市场角度，从市场角度，七宝与虹桥不在一个能级上。我们所要判断的是，这么多总部落位在虹桥。为什么。看一下入驻虹桥的企业。已经入驻虹桥的部分企业：阿里巴巴、工商银行、贺尔碧格、罗氏诊断、壳牌石油、德国梅塞尔、西蒙电气、丹麦格兰富、基恩士、宏基集团、日本TSUBAKI、共进股份、台达电子、欧普照明、唯品会...查了几家不熟悉的企业，贺尔碧格：全球最大的压缩机跨国企业日本TSUBAKI：全球最大的传动系统生产商台达电子：全球最大的电源元器件生产商及客制化方案提供商他们在想什么？他们在想什么国家元首和政府高层。他们在想什么自己的最后一个梦想是京东全球化，实现后就退休回家抱孙子去了。他们在想什么还是用一个想法改变世界？他们在想什么:胸怀世界。世界的六分之一定位长三角CBD，整合长三角城市群上海增长第三极世界贸易中心承载者联通-全中国&全世界磁链-全中国&全世界三个陆家嘴的用地规模86平方公里的现有体量，已经是陆家嘴的三倍大两个华尔街的商务体量约2000万方的商务最终体量，华尔街1000万方数十万高级人才集聚再造12座“环球金融中心”规划建成300万方商务体量一个世界性的商务资源集群！这个集群的资源能量，会在离他五公里的地方消失么？先看No这个集群的最总要的资源池是：核心区核心区最重要的商务载体是：虹桥枢纽&国展中心这个核心区领导的是86平方公里的虹桥商务区北虹桥和西虹桥南虹桥的西段，离核心区的距离远远大于5公里。即便处于核心区的总部，在资源占有方面，也只是效率上稍占便宜。过于贴近甚至存在不利面，比如国展瞬间的爆流，对近旁公司的通勤有相当压力。对企业来说，这是重要的考虑因素。政策很庞杂，我们就一个大类做了简单比对。虹桥商务区投资政策（节选复制黏贴，来源均为官方网站）对新引进的大型商贸服务连锁经营企业总部，且其在国内控股5家（含）以上分店，年营业收入在10亿元人民币（含）以上的，在商务区范围内年营业收入在2亿元人民币（含）以上或者实现年经济贡献1500万元人民币（含）以上的，给予最高不超过100万元人民币开办资助，自认定年度起，分二年按50%、50%的比例发放开办资助资金。在商务区购置自用办公用房的，按购房总价5%、最高不超过120万元人民币给予一次性购房补贴；在商务区租赁自用办公用房的，以不超过1000平方米（含）建筑面积、每平方米每天不超过5元人民币的标准，按租金的30%给予三年租房补贴，累计不超过120万元人民币。闵行区投资政策（节选复制黏贴，来源均为官方网站）鼓励大型商贸集团落户，推动具有国际国内资源配置能力的企业成为贸易型总部，对市级职能部门认定的贸易型总部，经综合评定后，给予100万元的一次性奖励。积极发展平台经济，打造平台型商品交易中心、产权交易中心和技术交易中心，吸引有影响力的国内外贸易组织、贸易促进机构和行业组织等贸易机构落户。对经认定的优质平台型项目，按其项目建设费用的30%采用后拨付方式进行补贴，最高不超过100万元；鼓励具有国际影响力的机构、组织、协会和商会等各类平台机构落户闵行，经认定，给予最高不超过100万元的购建租房补贴。大型商贸企业总部虹桥商务区100万元资助虹桥商务区贸易型总部闵行区100万元奖励闵行区一次性发放上海市出台了一系列投资引进扶持政策，作为总规指导，各区再各自量体裁衣。虹桥商务区扶持政策相对较细较多，如人才住房补贴等。但相应门槛也高。重点是，在一个上海的大前提下，各“单位”的投资招商政策不会差距过大。（心理上也是尽力彼此跟进，各有所长，否则怎么竞争）4000030000200001000001200000900000600000300000020144000030000200001000001200000900000600000300000020142015201617.1254582932150495764928成交面积147906295918673371304876成交均价28114326163308036763供应面积核心区和非核心区的市场走势几乎相同2014-2017年虹桥商务区及周边办公供需2014-2017年虹桥商务区核心区办公供需80000080000060000040000020000002016供应面积成交面积成交均价201420167093332307932015689097224743333822017.101548864107033848641859835803●核心区供应无法满足市场需求。50000400003000020000100000综上所述在市场占位上，我们认为本项目可以也必须是：我们说“目标客户”，目标客户心中也有“目标产品”进入“虹桥总部”品类，就是迅速进入目标客户的购物车。我们之前列的三组关系之一独栋&标办比最大的独栋还多出近一半。●假设一个企业租了一层，从商务能级角度，完全可以说是总部级别。即便是创业类企业，起点也不低，对他们来说，看的有独栋和标办两大产品线，分租售两条线。到目前为止，我们分析了两组关系。1、虹桥商务区&七宝生态商务区-解决市场占位问题2、独栋&标办-部分解决了产品区隔问题（丰富总部内涵，可租可售，可独栋可标办）现在我们看最后一组关系：七宝生态商务&闵行文化公园，进一步解析产品区隔问题。七宝生态商务区七宝生态商务区将以国际、文化、创意、传媒产业为总体定位以高科技文化装备产业集聚为目标，建成集文化装备企业总部集聚、文化装备展示交易、技术研发集成、成果娱乐体验功能为一体的集聚地。商务区的空间布局为四条轴带:一条为“南北活力绿色主轴带”，一条为靠近吴中路的宽辐“绿化轴带”，还有一条是由景观河道和绿化带组成的“中央景观轴带”，最后一条是新龙路上的“林荫大道”。闵行文化公园现有开放面积约43万平方米（645亩功能定位为“生态为主、文化为魂、与七宝生态商务区相呼应”；是上海市外环生态建设“长藤结瓜”的重要节点。“文化公园”的文化体现在一系列的文化设施上：●闵行博物馆（参照一级博物馆标准建立）●海派艺术馆●宝龙美术馆●号上书院我们再来看闵行区政府官方定义：闵行文化公园是商务区“生态”概念和功能延续的重要依托。再看闵行区一园一区规划：七宝生态商务区位于虹桥综合交通枢纽东南角，总用地1888.35亩，由中心商务区(约615亩)及闵行文化公园两大板块组成。在前期认知中，我们一定要搞清楚：商务区和公园不是两朵花，而是一朵花的花蕊和花瓣。文化公园文化公园615亩七宝生态商务区这是一朵什么样的花？本案 海派艺术馆本案 海派艺术馆 报业集团出版集团出版集团 闵行文化公园 闵行博物馆号上书院号上书院宝龙美术馆宝龙美术馆文化公园CULTURAL商务区EBDAREA 文化公园CULTURAL商务区EBDAREA 虹桥商务区HongqiaoCBD七宝生态商务区HongqiaoCBD闵行博物馆闵行博物馆海派艺术馆海派艺术馆宝龙美术馆宝龙美术馆号上书院号上书院大虹桥范围内，这样一个生态与文化组合型商务区，&&&大平层占位“虹桥总部”（大虹桥）唯一性“&&&大平层占位“虹桥总部”（大虹桥）唯一性“全类型”总部产品品类角度具一定创新性和领先性区隔(从面积段升级到产品线）独栋综上所述，三组相对独立的关系重新定义123虹桥商务区虹桥商务区七宝生态七宝生态商务区独栋独栋七宝生态七宝生态商务区文化公园文化公园标办标办虹桥总部虹桥总部当仁不让的说虹桥总部前提下，我们的头部价值在一个新的境界上，具有唯一性有境文化公园43万㎡树与湖无成见有境文化公园43万㎡树与湖无成见全类型总部书院-美术馆-博物馆大独栋&大平层书院-美术馆-博物馆建立区隔壁垒敲定项目位次优质营商环境鼎级资源优质营商环境环境5E价值体系EnvironmentEnvironment环境&运行环境无双商务环境环境一流办公环境鼎级资源环境-虹桥商务核心区整合国内外一流商业资源优质营商环境-七宝生态商务区助力闵行城市副中心晋级无双商务环境-虹桥枢纽/国展中心暨中博会/西郊国宾馆/9&10号双轨交一流办公环境-文化公园&内置双花园/中央景观轴/滨水景观轴/会议中央集控系统/一卡通智能管理系统/精细温控系统/三级过滤新风系统难得文化环境-书院/美术馆/博物馆商务境化论5E价值体系进化的要义是在食物链中占据相对和绝对优势总部虹桥商务链顶端作品总部虹桥商务链顶端作品项目推广定位来了！总部虹桥商务链顶端作品到来的意义...让虹桥总部让虹桥总部,向前一步本案重点推广产品：本案重点推广产品：总部独栋回顾一下我们已经输出的项目体系回顾一下我们已经输出的项目体系总部虹桥商务链顶端作品商务境化论5E价值体系鼎级资源环境-虹桥商务核心区整合国内外一流商业资源优质营商环境-七宝生态商务区助力闵行城市副中心晋级无双商务环境-虹桥枢纽/国展中心暨中博会/西郊国宾馆/9&10号双轨交一流办公环境-文化公园&内置双花园/中央景观轴/滨水景观轴/会议中央集控系统/一卡通智能管理系统/精细温控系统/三级过滤新风系统难得文化环境-书院/美术馆/博物馆架构已经完整就此输出已经立一波视觉盛宴验证但是，我们还想“向前一步”大宗货值交易需要理性，更需要“激情”，项目精神层面必须与BOSS们“惺惺相惜”。“我愿用我所有的技术，换苏格拉底一个下午。”乔布斯的这句话，体现了商界领袖的精神追求。需要一个适合场景需求的精神slogen。十年来我天天思考的都是失败，对成功视而不见......。任正非但大部分是死在明天晚上，所以不要放弃今天。马云坚持不满足现状，坚持高于现状。乔布斯精神精神slogan营销推广标办的租赁客群可能来自周边辐射范围内。独栋呢？我们看两个案例。国核保理台湾文晔海隆控股迎驾贡酒洪都工贸光洋股份勤昆科技雄润树脂瓦斯特阀门萌达冶金正裕投资中方信富盘融投资鹏胤投资大发集团京帝置业法思荟东邦物流观池文化核电科技石油消费制造制造制造制造制造制造投资证券投资资管地产地产物流创意上海浦东自贸区全国多个据点上海宝山区（H股上市公司）安徽霍山（A股上市公司）江西南昌江苏常州（A股上市公司）江苏昆山上海嘉定天津塘沽上海松江（或江苏南通）浙江台州（可能为正裕工业股份的子公司）北京上海浦东（杭州、广州）上海闵行（信息极少）上海闵行上海嘉定或者深圳（信息极少，很神秘）上海杨浦广东上海长宁恒基旭辉中心总部客户简析。客户主要源地：上海&大长三角上海客群，项目10KM以外占比不小。客户行业（粗分）：实业占了一半。资产类5席，现代服务业3席。惠商博通柚子资产中国平安华夏人寿安踏集团贵人鸟汉威集团舒华健康索拉云唯品会投资投资金融保险服饰服饰科技制造展览北京天津深圳（五栋）北京（两栋）福建福建河南郑州（A股上市公司）福建上海徐汇北京（两栋）中骏广场总部客户简析客户主要源地：客户行业：（旭辉中心则是实业类占半数）开篇提及的一些龙头企业阿里巴巴、工商银行、贺尔碧格、罗氏诊断、壳牌石油、德国梅塞尔、西蒙电气、丹麦格兰富、基恩士、宏基集团、日本TSUBAKI、共进股份、台达电子、欧普照明...连这两个案例整合看。可以得出两个结论：一、客户在外（即便上海范围内，也多在项目区域外）七宝生态商务区的招商目标，过一下就好。商务区将重点引进二类目标企业：一是文化创意类企业。主要来自新闻服务、出版发行和版权服务，文化用品销售、文化娱乐服务、网络文化服务五大细分产业；二是销售、营运总部类企业。主要指来自机械设备、电子信息、生物医药、化学化工四大细分产业的销售、营运总部，以世界500强企业、国内外行业领军企业为主要目标企业。传播原则建议传播原则建议一、客户在外（即便上海范围内，也多在项目区域外）二、实业制造类和资本类是入驻主力客户在外，按流行的说法在“云端”。因此，有必要占据“漏斗口”，这个漏斗口主要是交通通路和渠道通路。如虹桥枢纽（交通通路）和圈层（渠道通路）●MBA总裁班这里是绝对且直接的目标人群聚水池●行业论坛、峰会主力行业我们清楚了（不限于主力行业）。有大型的合适的可以进行适配性动作。●潜销活动线下圈层活动，从老板的兴趣出发。整合文化，财经活动（品牌向思维）及居间推介会。官微的运营满足客群的资讯需求，提高粘度。占位漏斗口-交通通路1、户外（大牌）A-虹桥火车站、机场，内部或外围嘉闵高架沪宁大立交虹桥枢纽区域占位漏斗口-交通通路2、公关形象虹桥火车站、机场，VIP候车室设置{万金VIP移动图书馆}可以带上飞机，记得还回来。不见得一定要还，有个还的说明，显得文明环保；需做不干胶贴在书上，展示项目形象，及借阅说明。书架大方一些，一句话：带走阅读，带走知识。不建议加其他推广内容。比尔·盖茨：“有时间跟人家闲聊的话还不如读读书，突破人生局限最好办法是读书.”扎克伯克（脸书创始人）：“书籍能让你完全探索一个话题，比当今多数媒体看得更深.”头等舱现象任志强：“每天至少读6万字两小时能读30万字.”王健林：“万达学《论语》的时候，于丹还没出来呢!”王兴（美团创始人）：埃隆·马斯克（特斯拉创始人“我真的是看书学会造火箭的.”喜欢战争史，并用于管理-“我看过一本美国退役军官写的书，《埃隆·马斯克（特斯拉创始人“我真的是看书学会造火箭的.”mission是使命，men就是团队，最后才是自己。占位漏斗口-交通通路3、体验营销种子客户给予VIP接送机服务（一个月5组次）种子客户指有过接洽的重点目标客户保持联系的柔性方式。占位漏斗口-渠道通路1、论坛峰会论坛峰会是行业人脉的聚水池，能蹭直须蹭停车场拦车杆广告（一两天没多少钱，主要是场地方能不能愿不愿）场外广告车（项目车辆广告包装）停车场拦车杆广告（一两天没多少钱，主要是场地方能不能愿不愿）●联名贵宾接送专