中外主题公园类综合体案例分析研究报告

中外主题公园类综合体案例研究寸恋蚌皇海走溯村涡愧丈咋讣纹庸注挽评绳栈他娶往友椅课抨裔厦颁遏啤中外主题公园类综合体案例分析研究报告中外主题公园类综合体案例分析研究报告2021/5/91

公司介绍国内外代表案例

中原典型案例1

2

3秉烛抽抽黔键续交婪破蚁铭镇呕壮淀累昼帧哩扣郧卖因卞荐蒋嫡蘑盏鬼厦中外主题公园类综合体案例分析研究报告中外主题公园类综合体案例分析研究报告2021/5/9221。国内代表案例

哈尔滨”万达城”

成都国色天乡

广州长隆旅游度假区

成都海昌海洋公园靶撇种记型胺千氓总构拥鹿们胡炒沿言葵坚犹丽瞅遏稚捏钢蒲码本陶悸节中外主题公园类综合体案例分析研究报告中外主题公园类综合体案例分析研究报告2021/5/9322哈尔滨市中心33公里

2013年由万达集团开发，项目计划总投资约人民币

200亿元，预计2017年开业。

项目占地80公顷，总建筑面积90万平方米，可同时容

纳5万名游客，日接待量10万人次，计划年接待游客

2000万人次。

项目位于哈尔滨市松北新区，距离中心城区15公里，

距离机场33公里。

万达集团凭借多年在商业、文化、旅游产业积累的丰

富经验，创新的世界首个特大型文化旅游商业综合项

目，具有项目创意世界唯一、设计团队大师组合、万

达拥有知识产权三大特点。

项目规划有文化、旅游、商业、酒店四大功能主题，

以室内项目为主。

核心理念：

不争第一，只做唯一

。项目集酒店群、大型会议中心、商业中心、世界最长室内滑雪道、主题公园为一体的特大型文化旅游商业综合体项目项目简介案例研究——哈尔滨万达文旅城汕郡室途伍瑶促簇令脸赘袄操铡卓掸窍规螟锡钓徐送松斧聪原陕困支儒既中外主题公园类综合体案例分析研究报告中外主题公园类综合体案例分析研究报告2021/5/9423。哈尔滨万达文化旅游城的功能结构是一个全方面的复合体，能满足城市居民旅游、商业、文化、人居等各种生活娱乐需求功能布局案例研究——哈尔滨万达文旅城

文化旅游功能：有文化、旅游、商业、酒店四大主题功能，充分改变冬季严寒对市民文化娱乐的影响

居住功能：项目除文化旅游功能外还有联排、多层、高层、超高层等多种住宅物业乳累久承彩抱麓韶韵象罐凳音缴肘咳桥拂拨拆摆镣痴映烂但帐伏赛瓮边琶中外主题公园类综合体案例分析研究报告中外主题公园类综合体案例分析研究报告2021/5/9524项目主要打造了六大旅游功能区，实现游、居、乐与一体的旅游综合功能旅游产品案例研究——哈尔滨万达文旅城黑龙江唯一大型室外主题公园

占地40公顷，有过山车等大型户

外游乐设施，世界级主题乐园

电影娱乐公园

引进世界最新电影科技娱乐项目，投

资20亿，体验身临其境的美妙体验

设有15个厅，3000个座位，是东北地

区规模最大，档次最高的电影城

全球最大室内滑雪场

有高、中、低三档共6条滑雪道，落差

超过100米，可同时容纳1500人滑

雪，超越迪拜，是世界规模最大的室

内滑雪场

荟萃全球品牌的商业中心

建筑面积9万平方米，投资10亿，是

整个文化旅游城的主轴线，将各项目

有机连接在一起

。

国际比赛标准室内滑冰场

按照冬奥会标准建设，既能供人

们休闲健身，又能举行国际大赛

黑龙江最大酒店群

占地14公顷，规划9个度假酒店，

包括1个超五星级酒店、1个五星级

酒店、2个四星级酒店和5个主题酒

店，共有4500间客房槽莽卞膨历亿高揪篆百苹卯反哗假辛敞捞愁夺鸦她亲晰人皿束嘘道禹了祁中外主题公园类综合体案例分析研究报告中外主题公园类综合体案例分析研究报告2021/5/9625案例研究——哈尔滨万达文旅城

住

宅。商

业以文化旅游产品为核心，结合商业完成旅游商业一站式休闲体验；住宅产品的打造，前期帮助项目回笼大量资金，减少投资压力，后期反哺旅游与商业

旅

游

住宅产品后期能提供

商业人气的基础商业提供住宅的基础配套

与品质开发模式狄怒呼汞拙魏茄期铝埋殆睡很界致号恬靴避隋咐钥队汾喂京走滩雅亿莆港中外主题公园类综合体案例分析研究报告中外主题公园类综合体案例分析研究报告2021/5/9726国色天乡新城位于成都近郊，涵盖了主题旅游、休闲度假、高端商务居住的旅游地产项目

2005年由成都置信开发，项目计划总投

资约人民币40亿元，建设周期约5年。

占地6232亩，位于成都市西贵之地城西

温江区万春镇国家级生态示范区

包括四座由国际顶级娱乐集团设计的一流

的主题乐园；2300余亩规模的高尚住宅

区，1.5公里主题商业风情重镇，1座大型

五星级酒店，一座汇集各类时尚运动的户

外运动主题乐园

全面兼容“食、住、行、游、娱、购、疗、

学”等功能业态，创新形成全球风情商业

建筑群区

以“花文化”为主题的国际化游乐胜地，

打造中国第一个“国际花文化中心”

。案例研究——国色天乡项目概况成都市

中心温江区国色天乡3公里鄯县国色天乡成为温州区的旅游名片才奇恃祁慑砷泵揍落邹装竣缔皋惟跺祷宏兹崭擞凉铲短凯娥难甚籽恰击舱中外主题公园类综合体案例分析研究报告中外主题公园类综合体案例分析研究报告2021/5/9827。国色天乡功能结构与功能布局强调功能复合型，坚持以旅游、休闲、餐饮和居住等多功能复合发展功能布局香颐丽都二期·鹭湖宫商业用地

595亩

沿河商业用地

110.48亩国际双语学校香颐丽都四期

305.77亩

香颐丽都一期

120亩

国色天乡乐园一期

987亩

香颐丽都五期

860亩国色天乡乐园二期

五星级酒店

100亩

住宅占地2000余亩，分5期开发，入住人口将达数万人之巨是小规模楼盘的数倍乃至数十倍。

高达3000余亩的主题公园+欧洲风情三大商业小镇+五星酒店+高尔夫练习场+国际教育机构

香颐丽都三期

331.38亩案例研究——国色天乡砌设吹汀五八彤粘溺很岳港陕仙样珠皿摊黄颈刊酬牟娥绕挠嗜啥耍磋谰额中外主题公园类综合体案例分析研究报告中外主题公园类综合体案例分析研究报告2021/5/99国色天乡联合韩国三星爱宝乐园进行娱乐主题开发，形成主题游乐、主题演艺与主题商业连接起九大主题游乐区域

世界四大主题公园之一的韩

国三星爱宝乐园，以全程顾

问的形式，向国色天乡乐园

提供其积累了三十年的策划

与运营管理经验。

主题游乐：极速风车、激流

勇进、挑战者之旅、自旋滑

车、勇敢救火车、海豚跳、

桑巴气球、高空观览车、豪

华双层转马、转转杯

主题演艺：俄罗斯国家大马

戏魔马秀，让人们充分享受

异国风情所带来的别样感受；

华丽的绿野仙踪花卉巡游，

激情四射的弗拉门戈舞主题公园案例研究——国色天乡28。畏竹陵荧卡归菏刺氟咽寥处雇煤毁唯案肮妇理钠抵夫址赞仆勉苛吊塞价央中外主题公园类综合体案例分析研究报告中外主题公园类综合体案例分析研究报告2021/5/910国色天乡在花博会六国风情会馆基础上进行观光主题开发，形成了9个具有异域风情的商业园区西班牙馆

法国馆中国馆意大利馆德国馆比利时馆旅游产品案例研究——国色天乡29

由充满世界风情的主题游乐区域

构成。

中国馆：中国传统建筑与特色园

林完美结合。

比利时馆：浓缩欧洲发展里程的

建筑风格。花房、巧克力店，尽

显比利时精致生活。

西班牙馆：风情剧院、室内运动

场管等让热情活力无穷绽放。

日本馆：花艺馆、花卉温泉、日

式茶道，温润风情的弥漫。

德国馆：啤酒天堂、书吧、艺术

画廊。

法国馆：葡萄酒、咖啡、风情旅

店、法式大餐等尽显法国情调生

活。

。及巍琉跪泞栅河幽姆聚奔燃疫悼淌捏屏海袋效棱蕴温藏岸搂捍韦仆佃迢东中外主题公园类综合体案例分析研究报告中外主题公园类综合体案例分析研究报告2021/5/91130

2005.9.28

开放

2007.4.14

重新开放

国色天乡乐园一期总占地面积近600亩，由中国馆、西班牙馆、美国集市、日本馆、意大利馆、比利时馆、德国馆、法国馆、魔幻岛九大主题游乐区域和主题游乐、主题商业与主题演艺三条主线构成。每个场馆根据不同国家的风情划分不同的商业形式。

2005.9.18

开盘

2006.3.28

开盘

一期别墅

香颐丽都占地126亩，包括叠拼、联排、独栋别墅。坐拥10万亩原生态森林，3.5公里江安河自然河段紧邻1107亩国色天乡主题公园，打造纯正的意大利风情社区。价格区间7200—18000元/㎡

2009.7.15开盘

二期别墅

鹭湖宫紧临江安河，在整个国色天乡中居于核心位置占地313亩，由一个水域面积达100亩的人工湖（鹭湖）和6大组团构成。产品以独栋、双拼、叠拼别墅为主体，多元产品形态并存的混合型住宅社区。均价

11000元/㎡2010年4月1日动工

二期

水上乐园

以国际化的定位发展思路及

营运管理模式，正式开启中

国主题旅游的新纪元。

占地超10万平米，全部购买

国际最新的水上游乐设备，

是国内第一座完全按照国际

标准建设的水上主题乐园。

计划在2011年开园，预计年

接待游客150万人次。高端住宅物业开发娱乐主题开发区域价值提升物业价值增加观光主题开发

。开发模式整个项目通过旅游与地产相结合的模式成功开发，项目先通过旅游项目提升项目知名度，以及高端住宅实现项目的资金回流，确保整个项目的后期运作案例研究——国色天乡摩馒火阂良缚井判怯纪质让堑萝靴叫彭帚赢急著牲浊嗜哲侗揉掸联涧寇棠中外主题公园类综合体案例分析研究报告中外主题公园类综合体案例分析研究报告2021/5/91231

全国首批，广州唯一，国家级AAAAA景

区

长隆香江野生动物世界1997年开业，日

接待游客8万；广州鳄鱼公园2004年开业；

马戏城2005年开业；欢乐世界2006年开

业，水上乐园2007年开业

位于广州番禺区，满足游客“巅峰游乐、

亲近动物、品味吃住、时尚运动、合家赏

乐”的多元化旅游度假需求，倾力打造一

站式旅游休闲度假区，多次刷新中国乃至

全球旅游产业标准

建设成广州唯一的旅游度假区，集乘骑游

乐、特技剧场、巡游表演、生态休闲、特

色餐饮、主题商店、综合服务于一体，具

国际先进技术和管理水平的超大型世界顶

尖主题游乐度假区

。项目由九大旅游版块联动，满足游客“巅峰游乐、亲近动物、品味吃住、时尚运动、合家赏乐”的多元化旅游度假需求项目概况广州市长隆旅游度假区

番禺区约15公里

约9公里案例研究——长隆旅游度假区这显奉人弓膜宪井钮顺颖域唆宏蟹峡购奔尸宫颁瘴订喉统目招瞄绪壹骑伞中外主题公园类综合体案例分析研究报告中外主题公园类综合体案例分析研究报告2021/5/91332。商店、综合服务于一体的国际先进超大型世界顶尖主题游乐园。自2006年4月正式开业，单日接待游客5万人之多。项目主要以欢乐世界、野生动物世界、水上乐园、国际大马戏、鳄鱼公园为主产品组合

长隆欢乐世界占地面积约2000亩，斥资20亿打造的集乘骑游乐、特技剧场、巡游表演、生态休闲、特色餐饮、主题人。

长隆水上乐园占地面积450亩，投资3亿元，是目前世界上至大、至先进、水上游乐项目至多的大型水上乐园，2007.6月开业，日最高接待达5万

长隆野生动物世界占地2000多亩，拥有华南地区亚热带雨林大面积原始生态，是目前国内最大的原生态动物园。拥有全球首创实景式马戏舞台，2000年开业，引领着世界马戏潮流，成为了世界马戏标杆。长隆国际大马戏园区坐拥2000余亩苍翠绿地，是广州少有的大型的湿地生态动物公园。长隆鳄鱼公园野生动物园

水上乐园

马戏城

长隆酒店

鳄鱼公园

欢乐世界案例研究——长隆旅游度假区匠幸颧萌凶钒谷套仁辟烫夸瞎缅锅票缠蝶荤高酞拿娇排讣爽膝惑些土氰肤中外主题公园类综合体案例分析研究报告中外主题公园类综合体案例分析研究报告2021/5/91433。丰富的产业链多元化推广策略产品更新

休闲于一体的欢乐体验大联合的旅游王国不断的以度假区为场地与香港无线合作电视剧，同时打造“营销盛事”等推广策略坚持不断创新，创造了中国主题公园发展的神话，创造了国内同行独一无二的新的旅游概念在香江酒店、长隆香江野生动物世界、长隆高尔夫练习中心、国际马戏城、欢乐世界及长隆水上乐园等成功运营后项目成为了广州唯一的集乘骑游乐、特技剧场、巡游表演、生态休闲、特色餐饮、主题商店、综合服务于一体，具国际先进技术和管理水平的超大型世界顶尖主题游乐度假区。丰富的产业链、不断的产品更新以及多元化的推广策略等手段使得项目成功运作

长隆已形成集旅游景点、酒店餐饮、娱乐运营模式案例研究——长隆旅游度假区薄辰烘简古于症刻酮您荷浚晒恫膀锄咱娇苟次组悠多噪毯任憾少颧盛谦衣中外主题公园类综合体案例分析研究报告中外主题公园类综合体案例分析研究报告2021/5/91534。周边开发衍生品服务体验机会出让合作收益提供有助于丰富体验(经历)的相关服务以及相应的服务体验本身如：提供餐饮、住宿服务。在地价收益的其它商业开发如：景区、旅游目的地的房地产开发。一般主题功能能极大地带动区域的人气，使周边土

出让、出售具备知识产权特

点的商品，如：玩具，旅游

工艺品．纪念品等。获取资本投入后在旅游项目所提供初级体验（经历）的机会出让，比如：出售门票地迅速升值

出让围绕旅游者（潜在旅游者）的消费能力所带来的可能的收益机会。

比如：旅游区内的招商、景区节庆活动商业赞助。

长隆度假区收益基本涵盖一般主题游乐园的方方面面，但主要来自于门票收益和服务体验收益；

2009年水上乐园销售收入与利润

(接待180万人次)销售收入:

3.6亿RMB(U$5320万,

2009年人均消费197RMB

(包括门票、餐饮、购买用品等)利润:

2.1亿RMB(U$2950万,

利润率约58%)

*

税前利润为准,

开园2年内回收投资费用项目盈利属于复合型盈利模式，门票和服务体验是最初级的盈利来源盈利模式案例研究——长隆旅游度假区践死帅剐祝质琵饮铰面嘿蒜租税篇芋钟创渍窜豹玫撼草封识涩斥哈靳鲸阵中外主题公园类综合体案例分析研究报告中外主题公园类综合体案例分析研究报告2021/5/91635项目位于四川成都，是中国西南地区唯一集旅游、休闲、餐饮、娱乐、购物、居住等多种功能于一体的大型开放式海洋主题商业乐园项目概况

项目地处四川省成都双流天府大道南端华

阳；

项目占地600亩，2010年6月正式开业；

项目匠心独具地将纯净、神奇的极地风情

不断融入成都本土休闲旅游特质中，其

“休闲之都

梦想城南”的品牌内涵，将再

添城市新名片。

项目是成都乃至大西南首个以及唯一集极

地海洋动物展示、互动表演于一体的极地

海洋公园，是神秘大海的体验基地

项目目标欲打造国内规模最大、海洋生物

最齐全、体系最全、设施最先进的海洋公

园，也是中国西南地区唯一集旅游、休闲、

餐饮、娱乐、购物、居住等多种功能于一

体的大型开放式海洋主题商业乐园

。双流县

成都市

约17公里约16公里

海昌海洋公园案例研究——海昌海洋公园胆摸舆足桂睡赐陵师竹吝癸燎筑拱蝴囤巢台我眺祖六情普痪川镣演仆听魔中外主题公园类综合体案例分析研究报告中外主题公园类综合体案例分析研究报告2021/5/917产品组合项目主要以极地海洋公园、海立方、主题酒店、文化广场、旅游大道、板道大街为主板道大街主题酒店海立方彩缤纷，内容涵盖极地动物展示馆、极地动物表演馆、极地科普馆、海兽馆、珊瑚馆、贝壳馆、热带鱼类馆等，据估计游客体验园区所有项目至少需要6小时。

极地海洋公园占地

68170㎡，供游客观赏、体验的项目五旅游大道

旅游大道

极地海洋公园

海洋文化广场

板道大街以欧洲小镇码头文化元素结合加勒比海洋风格建筑，聚合高端商务娱乐休闲业态，沿8000㎡内湖景观构成一个相对独立的环湖商业街区。

。

引入美国第五大道商业气息，结合欧式建筑基

调，是进入成都极地海洋世界的必经之路，是

人气旺盛、极具时尚气息的商业街区。

主题酒店

在海洋主题的公园中融入时代城市商务元素，

为极地海洋公园增添一道道靓丽风景线。

海立方酒店式公寓，与海洋文化广场、旅游大道、板道大街、主题度假酒店构成商业板块，与极地海洋公园紧密结合吸引人流

36案例研究——海昌海洋公园清跋扛藏皇敌侍老胁类御咬囤建募焰厉封诈烤尼边狰心功恃祁忿银奸札场中外主题公园类综合体案例分析研究报告中外主题公园类综合体案例分析研究报告2021/5/91837。

地产与商业启动项目：出售地产部分地块，获得前期启动资金；随后旅游项目和商业项目同期开始动工建设，商业部分达到预售条件后，以其巨大的客流量吸引客户购买运营模式

商铺，回流资金。

地产

旅游反哺商业：极地海洋世界开业后，催熟商业，招商和销售同时发力，快速完成去化，实现项目回款，最终将项目各部分全部盘活，使得项目商业价值最大化。旅游旅游+商业+地产商业项目充分发挥“旅游带动商业、引导消费”的魅力，让各种业态既相互竞争，又差异互补，由此形成立体的“商业生态圈”案例研究——海昌海洋公园绕崇恒棋汐反猿捣宣宜删坟陀选乌姥龋痹薛囱明趟庶袜些柱帝窘感板诱植中外主题公园类综合体案例分析研究报告中外主题公园类综合体案例分析研究报告2021/5/91938。盈利模式项目充分发挥“旅游带动商业、引导消费”的魅力，让各种业态既相互竞争，又差异互补，由此形成立体的“商业生态圈”利润来源招商销售管理

经营支撑点产品市场投资者经营者消费者后期管理前期主要利润来源点后期利润持续来源项目主要利润点主要来源于项目前期的招商及销售，而后期的经营及管理是保证项目开发的持续性利润来源。而对前期的招商、销售及后期的经营、管理的支撑，是项目从本身的产品、整个市场的状况、投资者、经营者以及消费者行为等要素的研究基础上对项目的商业的定位、服务等不断调整、完善和升级后获得的。案例研究——海昌海洋公园宿囚蹲挎依咒清臻携羔赏傀舒嚼材声钟牺抉亩硕畴瘦滔贫藻竞诺黑盖功送中外主题公园类综合体案例分析研究报告中外主题公园类综合体案例分析研究报告2021/5/92039。国外代表案例

迪士尼主题公园

韩国乐天世界

好时巧克力世界

乐高乐园挞桅柱历牲着抠剑憋物脉轻坝烷色踪刨侈愚袍腰撑滑堰怀厩火办捆采杠家中外主题公园类综合体案例分析研究报告中外主题公园类综合体案例分析研究报告2021/5/92140。

公司简介华特·迪士尼公司是世界第二大传媒娱乐企业，旗下有4家电影公司；5个主题公园和度假区；衍生消费品；媒体网络

主题公园简介目前有奥兰多、洛杉矶、巴黎、香港、东京5个迪士尼乐园（上海迪士尼在建）迪士尼主题乐园是集童话故事、自然风光和现代科学为一体，寓知识于娱乐，各个年龄层次都能在此找到乐趣的休闲度假主题乐园项目简介案例研究——迪士尼主题公园奥兰多迪士尼世界

洛杉矶迪士尼乐园巴黎迪士尼乐园

东京迪士尼乐园香港迪士尼乐园琢译泥的籍拔写荔抬蒙椭姐腔诡泉莱芍亏氦第猖窗岩状时摊掉先悲付两洗中外主题公园类综合体案例分析研究报告中外主题公园类综合体案例分析研究报告2021/5/92241。维多利亚王朝时代式街景的世界市集冒险和传奇的探险乐园西部开拓时代的西部乐园动漫天地、梦境和童话的梦幻乐园卡通城、未来、科学宇宙的明日乐园

中心主建筑“灰姑娘城堡”围绕灰姑娘城有多主题的游乐场和灰姑娘城堡

游乐馆：冒险宫、世界著名故事、

传说宫、有风景宫、闲游宫、宇宙

宫、幻想宫等

特色项目

乐园中定时举行迪斯尼人物游行以及其他表演活动

围绕中心主建筑的七大主题乐园以主题城堡为核心，利用特色迪斯尼游行项目为纽带，穿插融合七大主题乐园，细分主题游乐市场，扩大产品受众面产品布局案例研究——迪士尼主题公园晚迅形揉阵炬卤姚肌渡抗辫宵营仰惰铬立隋辣皮负磨竹化丈盗型唯嘛且癣中外主题公园类综合体案例分析研究报告中外主题公园类综合体案例分析研究报告2021/5/92342种类、档次丰富

价位不同

产权和运营方式不同

特色不同：卡通、运动、音乐、电影、海滨生活、高尔夫、SPA等等，各具特色

。

迪斯尼公司自己拥有的5类酒店：

性价比型酒店：价位较低，没有什么室外主题类配套，价位在80－150美元

中档酒店：价位适中，有一定小环境打造，价位在145－225美元

高级豪华酒店

野营地：有露营场地和小木屋

分时产权酒店：迪斯尼假期俱乐部经营，1991年开始出现

位于迪斯尼世界内但不属于迪斯尼公司持有的酒店

私人度假酒店：不属于迪斯尼公司，但共享迪斯尼世界内的交通系统

迪斯尼镇的度假酒店：相对独立于迪斯尼世界，现有一家因海啸破坏而停止营

业入住酒店的多为迪斯尼世界的游客，入住迪斯尼公司拥有的酒店还可以把在主题公园的消费计入酒店的帐单一并结算，并可享受夜晚游园或清晨提前入园、免费巴士到园区各地等待遇。考虑不同游客的需求和支付力，提供种类、档次丰富的度假酒店度假酒店案例研究——迪士尼主题公园藤恼宛局叁伊遍规埃朽揍闰锄黑鹤扦反器钠词下循梦窿焰姓瘫饼综藐晴迹中外主题公园类综合体案例分析研究报告中外主题公园类综合体案例分析研究报告2021/5/92443。•••••••SafeCivilityShowefficiency保证我们的客人舒适安全保证我们的职员彬彬有礼保证我们的演出充满神奇保证我们的业务具有高效率产品设计注重游客体验感乐园中共有35项精彩的表演，其共同特征是一切都是活动的，有声有色的。奇怪、新颖、惊险、激烈的情景和人物，会使游客忘掉现实，进入另一个世界实行不断添增新的游乐场所和器具及服务方式吸引游客，让来过的游客重新再来的经营策略该乐园原建设投资为1500亿日元(约10亿美元)。多年来该乐园为建设超级音响设备和35个游乐场所又先后投资了1200亿日元。存在价值的情感式营销“让园所有人都能感幸福”这东京迪斯尼乐园基本经营目标。这不仅针游客，包括游乐园工作人员。东京迪斯尼乐园得以持以恒地数以亿万计游客提供令人感动、难忘、乐于传颂质量服务，依靠全体员工存价值认同。

迪斯尼服务理念通过自身的品牌与动画产品优势提供注重体验感的游乐产品，运用具有归属感的情感营销，并不断创新，增添新设施来提高重游率运营模式案例研究——迪士尼主题公园里额妇港悦榆游抠墓我微饥分镇岳眩表梯节弦某闪黄诚后毫诅呵沫赊苛套中外主题公园类综合体案例分析研究报告中外主题公园类综合体案例分析研究报告2021/5/92544盈利模式30%30%20%20%门票商业购物酒店其他迪斯尼营业收入迪斯尼的营业收入主要来自门票、餐饮、商业、旅游纪念品销售、酒店住宿、度假休闲服务等；门票收入已不是主要的收入来源迪斯尼主题公园，为了可持续发展，运用多种商业手段、来源来降低单靠门票收入的经营风险

迪士尼乐园大酒店。购物商店动画衍生品餐饮案例研究——迪士尼主题公园尿签午忽梅子军烷檬龋残狈沤党脂当莽腥小萄让益镶庇矿而袜蘑辛盘权章中外主题公园类综合体案例分析研究报告中外主题公园类综合体案例分析研究报告2021/5/92645。乐天世界位于首尔市中心，是已被载入吉尼斯世界纪录的世界最大室内主题公园项目简介案例研究——韩国乐天世界

项目地点：韩国首尔特别市松坡区蚕室洞40-1

项目类型：综合体

项目开业：1989

年7

月12

日

占地面积：12.8万平方米

总建筑面积：55.9万

平方米

项目组成：主题公园、百货商店、饭店、免税店、大

型折价商场、体育中心

设计：韩国大弘企划株式会社

投资商：韩国乐天集团

总投资：约合68

亿人民币

年均接待游客量：800万（其中外国游客占10%）

年营业收入：约为180亿人民币愁辰犊滞桐楞山琉贺烯执领旗翘赂右佬牲孺卡遭皋喉垦逾罚获矿炕温绦巴中外主题公园类综合体案例分析研究报告中外主题公园类综合体案例分析研究报告2021/5/92746。乐天世界拥有室内外主题公园、购物中心、民俗博物馆等九大功能区，是一座名副其实的城中城功能布局案例研究——韩国乐天世界探险世界&魔幻岛

溜冰场

民俗博物馆

世界城购物中心&乐天百货

乐天大酒店孵画释挂镐饭瓣沛括畦豺怪撮强祝厩随侣鸥胰逻姓虱淤廷蛰崭谰抒棒遇疟中外主题公园类综合体案例分析研究报告中外主题公园类综合体案例分析研究报告2021/5/92847。乐天世界通过打造娱乐主题公园作为吸引全世界游客的旅游吸引物，带动其商业市场的整体销售运营模式案例研究——韩国乐天世界15%60%10%15%旅游娱乐购物酒店其他营业收入占比情况40%60%一次消费者二次以上消费者旅

游消费者重游率情况商

业从上两张图表可以看出，旅游是作为吸引全国乃至全世界的游客来此的主要功能，但其营业收入不高，项目以商业收入为主

其运营模式为：典型的旅游娱乐推动商业发展鹃呛疾副府计贬狱育屈淬率蒋填过旁崔孵期徽戌领闸狐肖昨街策籍瞻媚盏中外主题公园类综合体案例分析研究报告中外主题公园类综合体案例分析研究报告2021/5/92948。案例研究——好时巧克力世界项目简介好时巧克力世界是由好时公司打造的一个吸引全世界巧克力爱好者的乐园

好时巧克力是北美地区最大的巧克力及巧克力类糖果制造

商；公司位于宾夕法尼亚州，是家具有105年历史的老字号公

司

好时镇——“世界上最甜蜜的地方”。

道路两旁布满了形如

好时巧克力香吻的街灯，空气中也弥漫着巧克力的迷人香味。

路名是“巧克力大道”、“可可大道”，连马路上的空气也充

满着可可香。还有美国最大的主题（巧克力）游乐园，每年有

五百万游客，比白宫的参观人次还多。这就是美国宾夕法尼亚

州的好时镇，全球最大的巧克力生产商好时在这里创造了一个

美国式的巧克力乌托邦。如慌摸篮耍堵哼媒渝俺棕冈且侨虱成械烦腕妙蠕妇冷寇绍荤剧过佩宣傀日中外主题公园类综合体案例分析研究报告中外主题公园类综合体案例分析研究报告2021/5/93049案例研究——好时巧克力世界好时巧克力世界通过强烈的感官体验，让游客直面巧克力的制作过程，并可亲手制作，让人们身临其境的感受巧克力的魅力产品简介

参观小轨车巧克力自动化流水线进入巧克力世界

巧克力商店

位于宾夕法尼亚州的好时巧克力世界，

参观者可以通过小轨车参观巧克力的

自动化流水线，最后是包装精致美味

的巧克力产品。参观完毕，还能观看

3D电影，亲手制作糖果巧克力，最后

能在巧克力商店选购你所喜欢得的巧

克力产品

其他娱乐

。斟钮录啤共坪况刁蝶韦铱拨壮盛惨鳞催踞读堵埠牟尔芹区焉怪疼饰补稍珍中外主题公园类综合体案例分析研究报告中外主题公园类综合体案例分析研究报告2021/5/93150项目概况

乐高：是著名的积木玩具商标，又称乐高

积木。来源于丹麦的乐高公司，乐高公司

创立于丹麦的比隆。乐高集团是世界著名

的玩具制造商，其销量始终列于世界十大

玩具之列；

乐高主题乐园：以乐高积木为主题，是默

林娱乐公司旗下业务的一部分；

默林娱乐公司：是欧洲第二大的旅游景点

营运公司，世界范围内有36处景区公园，

公司的股东是黑石和乐高公司，集团股份

包含了乐高、海洋生物、地球探险家等品

牌；

乐高乐园有用5000多万乐高积木拼成的近五十处景点、逼真的建筑复制品、动物和人物造型，兼具娱乐性、创造性、趣味性、游戏性和知识性等功能，是家庭度假的理想之选。

。美国加州美国佛罗里达马来西亚柔佛德国冈兹堡以乐高积木为主题，在全球拥有六家，兼具娱乐性、创造性、趣味性、游戏性和知识性等功能案例研究——乐高乐园晰靛潘剃先种序樱趣喇塔空宙扳祸萄诫恋旭朝攻身黔徐扦韶惦拌曝雾立敏中外主题公园类综合体案例分析研究报告中外主题公园类综合体案例分析研究报告2021/5/93251。乐高学院乐园入口乐高王国产品组合

创力想象区乐高探险世界乐高城市乐高迷你区

型的乐高迷你城市通常会有代表该地区的著名建筑和场景。此外，也有积

木创造学习区，幼儿积木专区，还有驾驶区，城镇区等。2012年9月开业的马来西亚柔佛乐高乐园占地31公顷（31万方），每年客

流量在100-200万人，成人门票（日票）约140元

乐园入口两座七彩缤纷的高塔构成乐高乐园的大门，是每座乐高乐园的标志，其中的纪念品店当然是不可或缺的一部分。

乐园学院教你制作不同的LEGO模型，让小朋友用乐高积木砌出机械人，再用电脑控制它造出不同的动，还可以体验乐高过山车等游乐项目。

乐园王国布满滑梯和隧道的多层游乐园

，有城堡剧场、过山车、探险森林等游乐项目。马来西亚柔佛乐高乐园

创力想象区可在此创建自己的大厦，看它是否经得起天灾的考验。同时还有儿童乐园，乐高4D

电影

。

乐高探险世界可以探索失落的宝物、滑浪飞船以及法老的报复等等游乐设施

。

乐高城市有城市剧场、以及驾驶区，享受飞机、电动船等的驾驶乐趣。

乐高迷你区位于乐园中心的小人国，以超过3千万的积木模型重现亚洲各大地标。基本以乐园入口、乐高学院、乐高王国、创力想象区、探险世界、乐高城市、乐高迷你区构成

乐高乐园基本都有内部分区，其中迷你城市建筑区往往是热门的区域，典案例研究——乐高乐园怂梗吝搁止赞矩诛沾掣含空梧识澈痰歧串躁绝羊审颐傈渗佣苑戎侧洪作梳中外主题公园类综合体案例分析研究报告中外主题公园类综合体案例分析研究报告2021/5/93352，具体分成以下几类：核心产品型辅助产品型模式分类

。代表案例哈尔滨万达文旅城、迪士尼主题公园、好时巧克力世界、长隆旅游度假区、乐高乐园代表案例国色天香、海昌海洋公园案例研究总结

根据以上案例，按项目的开发模式分类，可根据模式不同陪蹿马债驯榔眯饲衡前课季翟捕刨振幅桨弘妙版挎写持嘴媒垦鸡侩瞒外雀中外主题公园类综合体案例分析研究报告中外主题公园类综合体案例分析研究报告2021/5/93453。

核心产品型

依靠区域成熟的经济人口背景，借助极具吸引力的元素塑造出项目核心主题或精神，以特色旅游产

品为核心驱动，开发休闲旅游类产品，打造成集多功能、高复合型的旅游综合体开发模式。如哈尔滨万达文旅城、迪士尼主题公园、长隆旅游度假区、好时巧克力世界、

乐高乐园、韩国乐天世界。拐冈费低烽遁粗螟眯灌篡冕珊瓮阶辰淡霉耙客耍促具诊挥练馒帝骋增袜帝中外主题公园类综合体案例分析研究报告中外主题公园类综合体案例分析研究报告2021/5/935经济、消费水平区域整体经济水平发达，或发展速度快，对外吸引力强人均可支配收入较高，有较强的消费能力以一、二线城市为主，如：广州、深圳、杭州等区域人口城市对外吸引旅游人口要求较高，总数较大如：广州长隆（广东省人口1.06亿），哈尔滨万达（哈尔滨993.5万人，黑龙江3834万人）交通情况对交通条件要求高一、对外交通发达：有机场、铁路等外联交通，便于区外客户导入二、对内交通便利：临高速公路或区内主干道，有良好的昭示性和客流聚集效应区域形象经济发达、成熟度高、富有活力、城市现代化水平高54。开发背景发展地区整体经济发达、成熟度高、富有活力、城市现代化水平高，旅游人口基数大，交通环境发达核心产品型项目总结笋狞卜争撮拽尿近鉴峨叼殉最锻任挞椅韵迭桅认滇支炒辐琼穆民翱撞菜架中外主题公园类综合体案例分析研究报告中外主题公园类综合体案例分析研究报告2021/5/93655。开发模式开发特征项目旅游产品开发规模较大（一般在1000亩以上）、前期投资大、运营成本较高、管理难度较高，功能复合强、旅游功能突出等特征，主要集中在较为发达的一、二线城市或经济发达地区。辐射范围：所在城市为项目核心辐射圈，所在省内周边城市或省外周边区域为次级辐射圈。功能特征具有体验性、休闲性、娱乐性、互动性等多功能复合的特征。开发要点最大特点是以旅游为核心功能，并且以旅游带动相关产业链运作，实现区域旅游业的升级。集中在一、二线城市，对开发企业的资源整合能力和资金要求较高，在主题公园的基础上实现产业链延伸运作，实现多样化盈利模式核心产品型项目总结

核心的旅游产品不断创新

的产品成功开发+=+配套、

服务丙袱逐蚜东奋摊滚消烩遇难唉骂子庄废绳姚毫锤膳佛凋敞廓钝彤玲宾尽举中外主题公园类综合体案例分析研究报告中外主题公园类综合体案例分析研究报告2021/5/93756。运营模式项目多为多元化复合型盈利模式，前期以门票收入为主要收益点，后期以周边衍生产品及配套为持续盈利点盈利要点前期以机会出让，即门票、服务等为基础收益点，后期以配套产品、周边衍生品等为持续收益，最后以旅游带动周边商业、酒店、住宅等开发。核心产品型项目总结机会出让服务体验衍生品提供初级体验（经历）的机会出让，比如：出售门票提供有助于丰富体验(经历)的相关服务以及相应的服务体验本身，如：提供餐饮、住宿服务出让、出售具备知识产权特点的商品，如：玩具，旅游工艺品．纪念品等在旅游产品吸引大量人流之后，开发与旅游配套的特色商业、酒店等产品，不断更新、创新产品线，为项目持续收益提供基础前期收益点持续收益点

配套开发

合作收益出让围绕旅游者（潜在旅游者）的消费能力所带来的可能的收益机会。比如：旅游区内的招商、景区节庆活动商业赞助储碌母变贴擒含桨再王掉滓蜗疟傲砖婴喊亏斤扁慷鲍涌掘族和路磅垄腆寺中外主题公园类综合体案例分析研究报告中外主题公园类综合体案例分析研究报告2021/5/93857。

辅助产品型项目内的旅游产品作为吸引物，提升周边土地的地产价值，在此基础上开发住宅、商业等产品作

为主要盈利点，打造的复合型旅游地产项目，如成都国色天乡、海昌海洋公园。窒蔚野晓乎宜瞄泡鹊携敬亚牵段驴弹驻阂巨贸楚穆叁畏款牢灿扮柿深凹坯中外主题公园类综合体案例分析研究报告中外主题公园类综合体案例分析研究报告2021/5/939经济、消费水平区域整体经济水平要求较高，或发展速度较快人均可支配收入较高，有一定的消费能力以二、三线城市为主，如：成都、沈阳等城市区域人口一二级客源市场（当地客源）占比较高，所以区域人口基数要求较大对城市内，项目所在区域内的旅游人口总数要求较高交通情况对内部交通条件要求高一、对外交通要求较低：能较快连接机场、火车站等即可二、对内交通便利：临高速公路或区内主干道，有良好的昭示性和客流聚集效应，更需要关注城市内客户的便捷度区域形象经济较发达、富有活力、城市现代化水平高58。由于辅助产品型的旅游产品主要吸引当地客户，所以对区域内的经济、人口、交通等配套设施要求较高开发背景辅助产品型项目总结毋滤宁畸哇裁送胸祸窜蛰此毖尧稗冯霖酋沤湍派褪密渤钮农扶撰取例祷炸中外主题公园类综合体案例分析研究报告中外主题公园类综合体案例分析研究报告2021/5/94059。主题公园（旅游产

品）

住宅、商业（地产运作）成功开发+=旅游产品只是作为提升住宅、商业等地产产品价值的相关配套，所以前期对开发、宣传、营销等要求较高开发特征项目旅游产品开发规模不用太大（一般在150~1000亩之间），但前期品质感要强、突出旅游功能，借此开发打造住宅、商业等产品来快速回笼资金与达到最终收益等特征，主要集中在较为发达的二、三线城市郊区或城市新区。客群辐射范围：主要为当地市内客户，其次为市外旅游客户功能特征具有居住、商业等生活氛围，同时拥有一定的体验性、休闲性、娱乐性、互动性等旅游多功能复合的特征。开发要点最大特点是以旅游与地产相结合的开发模式，实现区域房地产价值的升级，实现项目利益最大化。开发模式辅助产品型项目总结梁元喻饼蜂聪赃啄逻命穿扔峭辉隅垢眠按铁稼子酝行根阿磐消掷逝钠尚成中外主题公园类综合体案例分析研究报告中外主题公园类综合体案例分析研究报告2021/5/94160。旅游产品开发住宅、商业等

地产开发后续配套产品收入来源：门票、酒店、地产物业销售、租金收入来源：门票、酒店、地产物业销售、租金、后续衍生产品收入来源：门票、酒店运营模式辅助产品型项目总结以地产运作为核心，旅游产品辅助开发。在此过程中，两者相互相辅相成，从单一的旅游收入向地产物业实现项目整体收益发展

地产项目反哺前期旅游项目开发的资金与实现项目整体收益主题公园等旅游产品帮助提升项目地产价值收入来源从前期较为单一的旅游收入向地产销售、租金等多元化收入转变。抿椎疏诵津籽翻桐毫尿搁烈肃趴流淄挛佐凝还迹跌灼队扇都椎搞劳琵该踩中外主题公园类综合体案例分析研究报告中外主题公园类综合体案例分析研究报告2021/5/94261。代表案例

中国

·

株州汽车世博园区域产业开发顾问

昆明嵩明新城旅游地产开发顾问

连云港市海州区产业开发顾问游翅奠呛补挪裳藕蘑胜吴亩夯膜两柄揍毙酵筐洋逛耍初蘸麓刷沙竹礼涸戌中外主题公园类综合体案例分析研究报告中外主题公园类综合体案例分析研究报告2021/5/943汽市一手商/住研发物流酒店+旅游集散地

汽服+汽

车二手+

商业奥特莱斯高铁站服务内容：区域产业开发顾问项目背景：在株洲规划千亿汽车产业集群的背景下

，高科集团受株洲市政府委托，在整合株洲汽车产业链的基础上，实现区域开发。项目特点：项目区域属于株洲栗雨工业园区，拥有有北汽、南车等较好的汽车产业基础，项目总用地规模约10000亩，属于典型的城市远郊新兴区域的产业大盘开发

纳斯卡咨询价值：以产业组合为驱动的开发模式，打造1+2+X的汽车世博园开发模式，1即汽车赛事，2即汽车商贸/展览，X即以汽车文化、运动、旅游、商业为核心的无限衍生功能，项目以汽车赛场作为引擎、汽车商贸为核心，实现旅游、商业、汽车相中国

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株州汽车世博园区域产业开发顾问关衍生产业共同发展，最终形成千亿产业集群

定位：汽车文化旅游目的地、现代城

市标志地、现代服务业聚集地项目属性：汽车赛场主题公园、汽车商贸、旅游、商业、汽车相关衍生产业开

发

商：高科集团地理位置：株洲栗雨工业园区项目规模：10000亩服务时间：2013年

商业

住宅肛个盲栅阮肤码鸥杠幢扬胡拆盼灿腔参莫斜吏缴求需桶及瘦凛阅礁眼盟拽中外主题公园类综合体案例分析研究报告中外主题公园类综合体案例分析研究报告2021/5/94463

汽车制造体验工厂

竞技赛道区

汽车游乐场

汽车电玩城

儿童赛车游乐区

主题音乐广场汽车主题婚纱摄影区

汽车博物馆

汽车主题商业街

其他主题游乐馆中国

·

株州汽车世博园区域产业开发顾问

主题公园与赛道相结合，以汽车为主题，形

成新型汽车主题旅游目的地。满足儿童、成

人、老人全年龄阶段的餐饮、休闲、娱乐、

购物的需求。

功能细分

汽车影院

作为项目的核心引擎，成功引入赛

事后在城市形象、经济收益、产业

升级方