衡阳南岳某项目概念设计汇报

衡阳南岳项目概念设计汇报广州筑华建筑设计顾问有限公司二零零九年六月目录第一部分衡阳市及南岳区城市简介第二部分衡阳市及南岳区房地产概况第三部分项目宗地概况第四部分项目SWOT分析第五部分项目开发建设思想第六部分规划设计控制要求第七部分建筑外观建议第八部分园林设计控制思想第九部分概念性规划设计方案第十部分投资收益估算表第一部分衡阳市及南岳区城市简介

衡阳概况

衡阳市位于湖南省南部，是湖南省第二大城市，全市辖5县2市5区，总面积1.53万平方公里,总人口729万。其中城区面积37.2平方公里,市区常住人口89万。衡阳交通四通八达，境内公路、铁路、水运十分便利。衡阳区位优越，紧靠沿海，临近港澳，承东接西，是沿海的内地，内地的前沿；“扼两广，锁荆吴”，地处“南北要冲”，历来是商贾云集之处和江南主要商品集散地。南岳概况南岳，是我国五岳名山之一，又是国家级重点风景名胜区，这里风光旖旎，人文荟萃。南岳于1984年建区，特别是近几年来，南岳区委、区政府依托名山优势，坚持南岳特色的发展思路和“外向带动”的发展战略，不断优化旅游和投资环境，实现了旅游经济的超常发展，每年入岳游客在200万人次以上。如今的南岳，经济规模快速增长，景区面貌日益改观，城市建设日新月异，基础设施不断完善。全区交通便利、电力充足、通讯发达、政策优惠、服务周到，是兴业发财的风水宝地。衡阳市经济发展情况1、衡阳GDP、税收、地方财政收入情况近几年，GDP与财政收入同步增长，GDP由2003年的421.22亿元上升到2007年的823.51亿元，财政收入由2003年的14.93亿元增长到2007年的31.07亿元；2、衡阳进出口与引进外资情况衡阳市2003年进出口总额1.08亿美元，2007年达到7.73亿美元，5年增长6.16倍。2003年注册外资1.87亿美元，2007年达到3.8亿美元。2003年实际投入外资1.52亿美元，2007年达到2.37亿美元。外贸进出口与引进外资的快速增长成为衡阳经济发展的强大动力。

3、衡阳固定资产投资及消费品零售情况衡阳固定资产投资2003年107.71亿元到2007年达到227.9亿元3年增长1.12倍多,消费品零售总额从2003年的156.04亿元上升到272.36亿元,增长0.74倍。4、衡阳工业和旅游业发展情况衡阳工业2003年工业总产值409.19亿元，2007年达666.36亿元,增长0.63倍多,旅游收入由2003年的22.07亿元2007年达41.42亿元,增长0.88倍。

综述从以上分析可以看出衡阳市经济近几年在稳步增长，随着广东省经济的产业升级，大量劳动密集型企业向内地转移，而衡阳距广东较近，具有区位优势，有着丰富的劳动力资源，较低的土地价格。衡阳市正积极承接广东向外产业转移，大力发展制造业，以招商引资和民营经济为动力，争取成为湖南省次级经济中心。衡阳经济的快速发展，城市化进程的不断提高，居民收入水平的持续增长是衡阳房地产业规模不断扩大，价格稳步提升的主要动力。第二部分衡阳市及南岳区房地产概况一衡阳城市化进程与房地产发展

衡阳经济的快速发展加快了衡阳城市化进程，城市化使衡阳人口保持较大幅度增长。2003年至2007年，衡阳市区人口每年平均以4%的幅度增加，2004年、2005年、2006年、2007年分别比上年增加1.3万人、4.1万人、4.4万人和4.68万人，见表2.5。标志着衡阳市城市化的速度，人口增加及人均住房面积增加，为衡阳房地产业发展提供了稳定需求。据统计，2003年房地产投资11.51亿元，2007年23.50亿元，5年增长1.04倍多,销售势头良好。

二衡阳市房地产供需状况分析

根据《衡阳市统计信息网统计年鉴》的数据显示，2004～2006年人均居住面积分别为25.31、24.73、24.72人均居住面积增加是一种趋势，可从住房改善角度反映人民生活水平提高的指标，衡阳属于特殊城市，城市人口增加很快（年均增幅4%），2006年以前住房增加较为缓慢，以致人均住房面积停止不前，甚至出现负增长。为后续发展留下了空间。三衡阳市房价水平及变动趋势分析

房价在低位运行，目前还有较大的价格上涨空间。衡阳市区价格趋势分析当前的房价收入比表明，目前衡阳市区房价水平处于低位运行，与全国三线城市及周边相邻城市的房价相比，衡阳目前的商品房价还处于“低洼期”，处于一个城市房地产快速发展的初级阶段；随着成本的提高、需求的旺盛及消费者“追涨”的消费心理和行为，将造成衡阳房价的上涨；今后衡阳房价下跌的可能性很小，一旦宏观经济形势高涨、当地经济发展加速和人均可支配收入增长幅度较高，有大幅上涨的可能性。乐观的估计（房价收入比6），未来5年售价平均（环比）增幅23.09%。评价参数确定：本项目评价，住宅价格按每年同比8%增长（即每季增长2%）来确定项目每年住房销售均价，我们认为这样确定的房价增长比例是相对保守的，完全能够实现甚至超过。

南岳房地产发展现状

“山上游、山下住”圈定南岳旅游房地产发展地盘

近几年在南岳城区及城市郊区新建了一大批包括大型游乐园、休闲商业广场、园林五星级酒店、旅游风情小镇、产权式度假公寓、高档酒店、连排别墅、独立别墅等一大批大型综合性房地产开发项目。而根据《南岳城市总体规划》，这些项目将被安排到南岳城区东、西、南部，实现南岳城市范围的“东伸南拓西延”，也真正实现南岳旅游的“山上游、山下住”。政府扶持奠定南岳旅游房地产基业

近几年，南岳区委、政府对旅游房地产发展的扶持力度是空前的大。从宏观发展环境上说，该区打出的响亮的旅游品牌，创造的独特的旅游文化，都是发展旅游房地产所必不可少的核心要素。因为，只有旅游兴，旅游房地产才能兴旺，旅游和旅游房地产是“一衣带水，唇齿相依”的关系。

异地置业开辟南岳旅游房地产美好前景

随着泛珠三角区域概念的提出，南岳已经成为衡阳的后花园，甚至湖南省中心花园。同时，衡大高速、武广高速铁路、衡岳旅游专线、京珠高速铁路南岳站的兴建，将大大缩短周边中心城市到南岳的时间，从广州到长沙只要3个多小时，长沙到南岳1个半小时，衡阳到南岳只要20分钟，为南岳带来更多的客源提供便利与保证。

商务人士是异地置业的第一主力。商务全国化，很多商务人士经常在全国走动，处理各地业务；文体名人，他们流动性大，自己经济条件又不错，是异地置业的又一主力军，他们一般选择在旅游景区附近购房；第三支主力军是投资型的置业者，看中一些中心城市的楼市升值潜力，大量投资。而异地置业的目的不外乎以下几种，一是自住，为在两地经商提供便利或方便子女求学和创业；二是投资，出租或转手获利；三是投资和自住结合，如产权式酒店或分时度假等。

我国旅游房地产五大开发模式

以提供第一居所为主要目的的景区住宅开发。

以旅游度假为目的的度假房地产开发以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店与旅游相关的写字楼。五以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发。第三部分项目宗地概况

项目狭位于藏衡阳仪市南嚼岳区药的南执面，穗项目蠢周边辞集中怖了区应政府毕、镇垂政府杂、天补子山饮公园舱及寿依岳国粥际大拨酒店兴，地落理条沸件十是分优粮越，册对开胁发居住、商业、办公勉及酒稍店功能末都提税供了尚极大艺可能游。基地疮南临闯20敞米宽港的城饰市主她干道破万福误路，航将来内直通静10馋7国端道，抹东北皱临龙立荫港筝河道义绿化钳带，缓西面凉临顺陷兴花使苑小酸区。镇政鄙府天子办山广锁场顺兴筐花苑烟小区龙荫由港河衬道绿汽化带天子从山广绸场北西南东天子蚀山主寄题公断园天子貌山主犁题公毒园—端—占梢地1魔20台0亩胆，拟言建设孙大型误参与鞋性游奴乐性棍主题于公园捧，位涂于国鲜际大快酒店羡旁。猎自2蜂00蒙6年然开始富，中侍国各宪色山斧水景导观地醋产、悔休闲故度假炎房产炊、产蜜权酒苦店等倒房地澡产与疼旅游演有机盲结合邮的旅殃游房敌地产赔，将档进入袋一个拥崭新补的发方展阶侧段。第四唤部分速项目湾SW剧OT励分析优势机会劣势威胁优驾势1）政雾策优赌势——着政府棚对新无区的门开发微给予指优惠吐政策挂。2）地理没优势——青新城喉区的遣核心钩地段诉，基您础设输施完歌善，爪政府柜办割公的以中心琴位置待。3）环境穴优势——抗项目粱旁边地就是刚天子布山主若题公革园和注河道巴绿化劈燕带，此环芬境得泳天独两厚，讯其它雀项目冠无法寄比拟段。4）管理夫优势——素新的竿开发掘理念冰、设夫计手井法及泉经营到模式槐。整揪体开帅发周尽期短废。劣挣势1）碎商业缴气氛晋不浓叫，周闸边地尚区缺结乏与蝇之配卷套的把其它锯商业键。2）辰项目饥规模箱有限逢，内设部的氧配套责及大愁型商屯业难月以完蜻善。3）邻项目仆地势馅较高垮，会晶增加想开发村成本盒。4）重项目图容积威率较个高，王客户淋是否夸能接樱受。机互会1）仪项目粪单价认不高锄，总络价合静适，混电梯狱户型甘潜力颜大。2）滴项目六周边殿商业榴发展尼潜力仆较大个，新板的城披市商团业中毫心逐汽步形稍成。3）聚新城浆区的嫌硬件服和软舰件设琴施的款不断滩投入铅，必留将带虚动庞缺大的圈旅游码、观呀光者趟和商扫务人承士到瘦此，杏从而剧形成水可挖柔潜力吸较大章的新愉商圈窜。4）婚南面对城市争干道歇的接案通，旗使项械目的境可达佳性增葬强，兼交通喷便利纯。威晌胁1）桑寿岳绍国际谨大酒脚店后劝面的叼地块昏硬件省具有蹈一定丙优势泳，它抖的开唐发必含将对模本项闷目形衬成竞挠争。2）牵来自视老城洽区商册圈和腾原有逢经营跃业态卵的竞瓣争。3）皱一定宝数量历的高绿层住米宅对搜消费涛者的庆接受蝴程度丧持怀笋疑。第五颜部分够项泡目开夺发建共设思嫌想建设鸡目标梢定位南岳勇终极悦置业府的贵品族典趴范！新城衡市坐牲标！配套根完善桂、封桃闭管津理的台精致桂社区卫！项目旋命名按建议1卖新匠领域2匆君腐临天压下3郊江盟山帝继景4守天快子山颤花园5辞南碍岳半弱岛花槽园成本跳控制童思想南岳趣的房幅价较矩低，以房地呜产开昨发面静临着夺很大地的开创发压铅力，烘因此铁对设爬计和祝施工暖乃至净营销龙都要汽进行出科学煌的成选本控袖制。尘在规元划上合理枯划分成开发软范围，建岂筑单师体设墨计控娃制合僵适的结构昼形式起和跨给度。配套格设施狮设置1暖商谨业按翼照二谋级设嫁置，沟以区侄外沿堆街底营层商爆业为桶主，郑整个烈社区伸商业反总建欧筑面的积控漏制在艘5千涂平米枝以内旱。2属车晓位配桨置以概地下瓶停车卸为主上，数罗量满翻足每张2户沉一辆情车配薪置。3缎由氏于市臭政2膝0米咏宽道锯路退饰让，蛮宜结椒合商哨业设琴计1架0米盈宽的沿绿化起带，淘以硬上地铺夹装和悉道行震树为亡主。4恩道淋路规钱划要约求满侮足消绵防车判施救邪要求旷，要苏求按锈照人嘉车分共流进忆行动贱线布虫置，玻考虑孕人车斤行进程时的励视线额景观绑组织灰。六是规阳划设牺计控劫制要眼求分期公开发倍建设共设想地产茎开发偶项目灯由于恼资金骡投入引较大膨，加诞之建恐设工替期较束长，桂因此坡大多散数项幕目根脉据建签设量昂大小敞以及核资金艳情况妻进行冶划分予。本项扫目总件用地宣约1疑55醋39朝平方具米，很总建寇筑面棵积约领5万博平方允米。侦根据吊规划师格局围划分亮为2帖－3喇期建在设。渐分期纠充分线考虑柄了施膝工和近业主满入住院后的海干扰石问题筑。创造演适度哭超前钞产品羊原则南岳恢地产艳开发师目前朴处于誉点状粘开发营状态砍，缺少沫配套膜相对磁完善无的项财目。但骨目前迎区内水销售献价格辈较低偿，本鉴案要谦提高浅售价读，应航创造司适当锤超前边的建计筑产殿品，呆保证豆产品封具有页较强桨的核坊心竞它争力酒。标准念化设塌计原击则首期形快节黎奏的晌开发昼要求眯，对梁报建五图建肤议采畜取标迹准化扫设计奸，减贺少报吹建修倍改设萝计周辣期。纪另外图为节击约施雹工管躺理成论本、壶减少方施工矿错误叔也必嘉须采鸟取标炒准化条设计角。标准凳化包眼括建券筑构语件标承准化渔、户坟型设鸽计标破准化集、公役共装浸修标湿准化台。创造票具有轰高附床加值库产品脊原则考虑树将会抢有部垂分外滔地购堪房者始在本盆案置锡业，飞应从善投资协置业仆角度滩设计龙产品位。另伯外大批多数臂二次漏置业骄群体贡出于槽投资伙的目套的，奶会优园先选贸择具取有较倡高性扔价比妨的建迷筑产转品。第七完部分娘建薪筑外成观建粒议商业罗外观庙风格溪建议商业眨建筑沫外观昂设计成应具杨有良日好的圾标识兵性，佳具有加强烈看的宣乓传效虹果。在社弊区规驳划中犁，应拾该先羊进行步规划邪好商浇业业凉态。伞经过程周密辨的市殖场调哪研，葛分析虏区域缴已有摔商业袖类型朵和缺桥少的租商业登类型疼，并苏根据雾社区求总居购住人带口产逃生的特商业焰需求工，确毒定合姐理的颤商业盐类型倍和面亡积数晨量。外观刑设计洽还应竿考虑油未来袭商业票外门享脸装饭修的己需要葛，预野留好今足够王的空到间按苹照霓逼虹灯伶和招未牌。（商价业立贵面风虽格意酿向图令一）（商槐业立滚面风绿格意贷向图沸二）（住训宅立胸面风林格意势向图筹一）（住节宅立愤面风套格意担向图悠二）第八遣部分孟园兽林设询计控哥制思情想整体衬景观寸设计搁要求设计多强调呢大围液合、哗大景朱观。景观肌的营渔造注插重层堤次感贴，注狼意选舟择适千合衡塔阳南豪岳天赌气和际气候妻特征勉的植清物种政类。景观子绿化奸应深企入小径区每腾个角休落，谱深入归到组昨团内饲部，体重视税绿化灵的建摇筑根悠部处裙理。针对涉景观增营造扑的特珠点，贩要求兄达到型“可台亲、膨可运壳、可祝游、添可憩绢”的眉原则驻，即微让景孔观能惯作为颠运动宁的场邻所与伍道具挂，同丙时，史运动册的场疼地与恩道具残亦可奶景观薯化。扯让业晚主感浩受“植运动桨就在助家门袄口”伴并让湾其感笑受到绑运动赛在休筒闲中斯，在织写意升中。绿化元层次犁设计小区勾绿化说分为练三级商：外围摄即规秀划道反路边农缘林隐荫道肥为一言级绿袄化，胳形成椅小区楼的绿亿色屏李障。诱人行杜主轴棍线及蚁中央猎绿地岸为二羞级绿馋化，厚形成鸣小区享的绿墓化中转心，青为居患民生哑活提雕供集独中绿族地及迈活动曾场所粥。小挽区宅舟间绿偏地为穷三级任绿化迁，将访绿化肯渗入岗居民祸生活是，为括居民搏提供抗相对累私密坐、幽赞静的挠绿化段空间杠。主景率观设痛计中心妨景观锻注意陵社区羽性、壤参与队性，疼采用上材质产和色腿彩富很于变按化的例硬质眨铺装弯，结筐合市隐政绿连化带蛙优美佩的双里排行嘉道树唇形成蹈休闲虫步行磨行道地。主入拢口可两以考鬼虑设牢计阶领梯下自沉式垂的灯交光音夫乐运便动广牙场，惑搭配巷人工登水景勉来增服添主芽入口辈景观骂道的第活力乳。主运入口搭通过赏水景清、花五坛、蔽运动筐平台撞，大域型主彩题雕温塑和六造型输优美渔的大属树，处营造颂出一咸种宏虽大而马又精音致的皱引人夜入胜齐的门般户形创象。第九伪部分川概求念性触规划故设计扣方案技术经济指标汇总表图名产品组合容积率总建筑面积(㎡)地上建筑面积(㎡)容积率（拍卖地）总销售额(万元）总成本(万元)税前利润(万元)盈亏平衡点(%)方案一多层+高层＋底商3.5046158435882.80104996937356266.07%方案二多层＋小高层＋高层＋集中商业＋酒店式公寓3.4748901431482.78110297398363167.08%方案三别墅＋多层+高层＋底商3.4148700424002.73108167264355367.16%方案四多层＋小高＋高层＋底商3.5050260435802.80107566874388363.90%方案五多层＋小高＋高层＋底商4.3762640543603.50131408470467064.46%第十博部分村投捎资收闲益估淘算表方案一简要经济分析汇总表区域合计6.5F多层住宅17F高层住宅商业地下车库单价（元/㎡）

1,8002,2004,0001,500总建筑面积（㎡）48,7018,13932,8452,6045,113总销售价值（万元）10,4991,4657,2261,042767总成本（万元）6,9379265,191302518总利润（万元）3,5625392,035740249税前利润（万元）3,562项目回报率51.35%盈亏平衡点66.07%资金回报率128.38%备注1.此经济分析为简要分析，其中数据是参考建筑工程预算定额及同等城市的同行业工程成本预算。2.土地成本为1411万。方案二简要经济分析汇总表区域合计6F多层住宅11F小高层住宅17F高层住宅综合商业地下车库单价（元/㎡）

1,8002,1002,2003,0001,500总建筑面积（㎡）48,9053,2867,20021,71310,9535,753总销售价值（万元）11,0295911,5124,7773,286863总成本（万元）7,3983951,0463,5671,808583总利润（万元）3,6311974661,2101,478280税前利润（万元）3,631项目回报率49.07%盈亏平衡点67.08%资金回报率122.69%备注1.此经济分析为简要分析，其中数据是参考建筑工程预算定额及同等城市的同行业工程成本预算。2.土地成本为1411万。方案三简要经济分析汇总表区域合计3F多层住宅6.5F小高层住宅13.5F_17.5F高层住宅商业地下车库单价（元/㎡）

3,5002,0002,2004,0001,500总建筑面积（㎡）48,7001,5009,23028,7102,9606,300总销售价值（万元）10,8165251,8466,3161,184945总成本（万元）7,2641841,3454,734364