质量体系初步调研报告F

目录项目概况业务现状的框架性描述和主要诊断发现项目进度前期策划体系文件编制运行实施学习培训初步诊断ISO基础知识培训认证

10月19日10月下旬11月底运行3个月后质量管理体系方案设计体系文件审核修改体系运行实施运行实施检查初步调研报告体系文件待确认体系文件发放体系方案设计文件编写培训调研工作回顾访谈人员到各部门与该部门的负责人进行了下列方面的了解、沟通、检查和验证。I） 部门的职能及目标（WHOWHAT）II） 该职位设置及关系图III） 部门相关运作的流程及方法（HOW）IV） 运作过程中相关的文件和记录V） 内部运作现存的主要问题VI） 有关改进的建议

10月8日－10月9日访谈包括公司房地产开发有关所有部门（包括项目部和集团公司的人力资源部、采购部和综合业务部），涉及了公司房地产开发的所有业务。

因此，本报告结论具有一定的代表性，但尚不完全是未来的改进方向，具体的改进将在体系文件设计方案中体现并经公司管理层评审后执行调研说明1、本报告系调研工作汇报，不仅仅提出公司管理过程中存在的问题，同时也包含顾问对公司管理工作的思考。2、所有结论建议均为初步判断，供公司管理层参考。3、调研分析主要针对公司现有的机构，并以大朗碧水天源项目作为开发过程调研和分析的抽样对象，针对主要管理内容进行。4、本报告旨在提高公司的管理，不针对任何部门和个人，报告内涉及的调研结果，有些发生在某些部门，但问题的根源可能并不在该部门。调研综述公司有较好的企业文化，员工敬业、坦诚，愿意接受挑战，愿意学习公司有了一些基本的管理制度，但在系统性和效率方面有待加强由于公司正处于高速发展期和变革期，许多流程和制度处于待规范和明确中调研综述公司体系的建立和执行，关键在于公司管理层的重视，包括对制度的遵守程度，制度容许更改，但不容许随意违反，这直接影响体系实施的效果公司体系的建立和执行，有赖于全体员工的积极参与公司体系的建立和执行，是一个长期的持续改进过程公司体系的建立，有赖于公司部门职能的清晰定位和确定公司体系的建立和改进，可能导致公司组织架构的变化公司的质量管理体系，不是由咨询公司编制的，是讨论的结果，是公司管理层的管理理念和公司发展实际状况的需要和体现调研综述随着公司业务的发展，采用项目管理推行的项目经理制，是公司发展的必然。但项目经理制不仅是一种组织形式的变革，更是一种观念和行为方式的变革，由此配套的流程与职责体系是本次项目关注的重点之一，包括相关职能部门的设置未来的咨询项目重点还包括：项目论证与策划过程设计管理过程成本管理过程供方管理营销管理客户关系管理目录项目概况业务现状的框架性描述和主要诊断发现公司核心业务流程和关键管理流程报告按下述结构进行阐述人力资源管理流程财务与成本管理流程支持流程行政后勤与支持性事务管理流程项目论证项目策划设计管理工程建设管理销售管理客户服务业务流程项目报批报建项目论证过程应包括5个主要过程

基础研究信息收集分析主要工作输出

把握动态信息完成基础信息研究报告制定土地储备动态计划基础信息库土地储备计划土地信息报告重要地块分析报告立项报告输入

项目发展确定可行性研究评审决策12345

重要地块分析初步项目定位

初步项目建议书编制土地储备计划相关部门测算分析

可行性研究报告编制内部评审

土地获得

土地信息收集编制土地信息报告立项建议进行重要地块分析

市场信息

主动及被动土地信息政府及相关方信息进行初步项目规划、产品定位策划、成本测算及经济测算完成项目建议书

初步项目定位分析

制定项目可行性研究计划相关部门完成市场分析、初步规划、成本分析、经济分析等内容制定销售初步计划

初步产品建议书项目建议书可行性研究报告

组织内部评审按照土地获得流程办理相关事项项目可行性研究报告初步产品建议书初步项目建议书可行性研究评审报告可行性研究是项目论证过程中最重要的过程发展研究（开发）：－项目获得方式的流程、土地方资信情况、项目所在区域的环境和配套、区域规划和未来发展趋势营销管理：－对项目周边市场进行详细调研，做出产品定位建议，完成可行性研究报告中市场分析部分设计：－现场勘察地块的地形、地貌进行项目规划分析，完成可研报告中初步规划设计分析部分成本管理：

－根据设计部提供的初步规划设计分析，完成可行性研究测算表-成本部分财务管理：－根据各专业部门提供的规划、成本、销售计划等资料，完成可行性研究测算表—经济指标部分

充分的可行性研究是项目立项开展的前提对管理层决策有指导意义的新项目可行性研究报告应包括：项目论证的现状及改进建议－组织与职能

管理现状改进建议ID未明确：在整合各部门进行可行性研究过程中，市场、工程、成本、财务是否必须参与配合，如何参与，参与到什么程□随着市场的规范，项目论证过程将越来越重要

12由市场部组织，规定流程，明确职责公司缺少对房地产市场进行基础研究和信息分析的要求；土地信息获取的方式、归口、整理要求，没有明确规定市场部完善基础研究和信息分析过程包括土地市场研究、宏观及区域经济研究、城市规划动态研究、房地产宏观市场研究、房地产相关政策法规研究、竞争对手研究和公司战略研究等分项研究工作项目论证的现状及改进建议－流程

管理现状改进建议ID□项目论证流程改进主要是完善论证全过程的具体活动及要求以确保后续设计及项目管理的有效进行354在提出项目建议书时，采用什么方法、涉及哪些方面内容？以提供建议给管理层作为判断的依据。现没有明确规定由市场部负责制定相应流程制度对项目论证缺少具体的规定和方法指引由市场部组织制定项目论证过程各阶段、步骤的具体规定和方法指引缺少《可行性研究报告》的规范由市场部确定报告的内容和基本要求公司核心业务流程和关键管理流程人力资源管理流程财务与成本管理流程支持流程行政后勤与支持性事务管理流程项目论证项目策划设计管理工程建设管理销售管理客户服务业务流程项目报批报建项目系统的策划与协调不够营销策划工程项目管理策划总体策划组织策划其他策划内容项目策划项目的总体策划集中在公司的高层管理者，中层参与较少，对管理层意图领会不深，更多的是在执行任务公司目前已建立起项目管理的初步架构，但对于相关的运作机制、运作流程和职责权限以及接口关系不明确。公司尚无真正意义上的整体策划。项目系统的策划与协调不够前期调研和策划缺乏系统的方法和要求；前期论证更多由公司管理层操作，没有清晰明确的策划安排，各部门的参与职能、方法和要求不明确；项目整体策划如何操作？项目总体开发计划如何制定？项目经理和各部门负责人在其中如何参与？现仍不明确；前期策划市场部如何介入，形成什么样的产品建议书和产品定位？要求不明确；就营销方案制定，公司市场部和代理公司之间的定位不明确；项目经理如何对项目各部门工作进行协调？作为公共的支持资源，其他部门如何在项目中配合项目经理？现也不明确；项目经理应该扮演一个整体项目的监督执行者的角色，而不应该只是关注工程建设或销售本身，只不过它们和职能部门关注的重点不一样。但如何监督？也不明确。公司核心业务流程和关键管理流程人力资源管理流程财务与成本管理流程支持流程行政后勤与支持性事务管理流程项目论证项目策划设计管理工程建设管理销售管理客户服务业务流程项目报批报建报批报建的3大要素上级：政府关系－配合度外部：设计院的协调－成功率与配合度内部：部门之间的配合－时限性报批报建过程的现状及改进建议－组织与流程

报批之后对批文处理，包括通知、存档、发放等要求，不明确管理现状改进建议ID12配合项目进度的要求，明确内外部各文件提交和内部整理的时间，明确内部办理完成的时间要求与外部（设计院）及内部的各环节的时限要求没有具体明确技术方面通过内部总工室进行沟通和协调同时加强对设计供方的管理□需要将报批报建工作与项目开发过程紧密结合，保证其及时、准确地为各所需部门获得

与设计院的接口协调工作不够顺畅，从而可能影响项目的进度3规定存档部门、通知、发放的方法和要求公司帜核心摘业务蜓流程销和关育键管衔理流约程人力旱资源应管理角流程财务唉与成插本管努理流忆程支持流程行政杆后勤知与支界持性林事务裙管理补流程项目论证项目策划设计管理工程建设管理销售管理客户服务业务流程项目没报批秧报建设计原管理陵应贯蚕穿开里发全怜过程土地世获取可行哭性研治究主要担工作输出分析薪地块猛规划拾要点登是否薄适合矩公司霸开发提出麻适宜吼的规樱划建吨议供元决策燥部门采、人殊员参掌考初步撇规划呼建议输入方案揉设计施工殊图设匠计工程际施工协配合服务12346规划监实施其方案地块盲初步遥规划引建议施工洁图设计女变更顾客极变更规划舍要点市场稳初步摇定位经验陪数据确定贯项目滔开发漆方向提出泳设计劲要求确定辽设计察单位规划图实施披方案哗评审规划我要点市场嗓产品或定位设计泊任务硬书设计衰评审确表规划取、实积施方复案图贪纸提出原设计介要求确定京设计皱单位施工胞图评访审规划黄设计拆方案设计狸任务签书设计打评审肥表施工变图配合残项目土施工剃进行贸景观捷装饰轧设计设计搭变更浆管理施工纲图设计反任务清书变更称要求方提出景观驻装饰颗施工神图设计商变更与通知顾客愤变更瓜管理顾客积变更结申请设计位变更遣通知景观语装饰僻设计扩初缩慧设计3成果霞确认提出耐专业刮意见嫂书设计惕院对扔所有腐技术秤问题樱进行篇确认各专令业意排见书设计奴院成息果确绢认设计沟管理拳的重叔要流惨程方案仰设计扩初牧设计施工旱图设钉计工程齿设计悲变更浆管理顾客役设计强变更崭管理是设宋计管前理必低须关饱注的峰重要骄流程设计耽策划在设阁计前估期阶螺段，胀公司削必须杏根据做项目虫开发悲总体炮安排沉，考怖虑设暮计计涂划和验安排驰，以介满足落报建乘、施鸣工和疲销售篮的要狭求同时祝，在深设计言各阶肤段，裕也需修考虑渔相应阵阶段咽的计税划和球安排设计泄策划锣工作敞必须适与项日目开铜发总悔体计傲划相馒适应时，并书对设积计工乎作的乘安排怕有指奖导意服义设计压管理抽的主免要内狱容设计蒜输入在设皂计各那阶段掠，提裁交给郊设计插单位择的实坑际要备求中逢，不介仅仅叉包括室规划孟要点搭和公陆司管买理层停意见微；还饱必须舌充分社考虑醒销售瓶部门刘、客肃服部叨门、值工程撇部门察以及析成本部廉门的颗意见亩和要诉求总工直室必辽须组误织对般设计崇要求舒进行算评审肿和综彩合，穗并与黎设计呆单位小充分生沟通设计夕输入并必须饥充分叔考虑静销售饲、工零程、密客服速的要犬求以蹦及过聪往经扫验管理氏要点应用管理较内容设计厨评审在设秧计各井阶段异，对阔设计双单位忍提交虾的设个计成属果，竟总工魄室必键须组蒸织各尸相关体专业丑进行饿评审岛，包悉括结宣构和猛配套凤；只有惕在各击阶段骆进行凳评审套，才赛能充朝分保掌证设择计成味果符酸合开知发要柳求，琴减少刊变更殊数量汉，有矩利于务后期杀工程亭施工锋和成缓本控治制各专岂业必稻须对隙设计霸成果亲进行赔评审设计萍管理伸的主码要内续容成本黑控制在方薄案设洒计过裁程中房诚，必津须提躲出成相本测辆算，逃作为还设计均要求淋，并滤据此钞进行爬评审蛙，实它现成薄本控销制的厅前置粉；设计剩变更释必须合经过之成本桥测算倒，符竟合成蜻本控盛制要宝求，虎才能饰实行窃和执作行成本低控制恋应与蚊设计牵工作恐同步管理烘要点应用管理数内容设计乘管理刃现状挠及改妈进建妨议-为砖设计段所需衬，由前期涨报建炕提供沈的基敌础资俱料不渡充分-各部舰门对针参与徐提出渣设计妙输入朋要求尚不重疏视-没孤有有歪效的化过程鞠使公司笼领导叶层的头意图折清晰鼠地转雄化为叠设计碌输入痒要求-总工仆室整晕理设寨计输仰入要鲁求不享详细黄、不壁规范主要备问题耐描述改进击建议ID1就设悟计管养理过妨程中眨的主昼要问战题，谣提出益初步扰改进俗建议－明窄确设菠计计库划的时编制辉与项逮目总晌体计纹划编衡制的帜关系抗，规桨定编梁制的均要求－在计饮划执团行中粗考虑灭：节点获计划加的严株谨性设计摸计划驶的连寇贯性计划摘跟踪红的有垒效性－建继立全烘期的功计划旗跟踪喉体系泰确保锡设计涌计划口的有纷效完居成2-实瓦际设祖计计除划没良有与企工程裕、销阔售计孟划结你合-设跟计计漫划随纸意更袜改或糠拖延影现象宰较多－必须只明确吵包括橡报建凭部门股、工局程部槽门、罚营销蕉部门愧在内涛的各藏部门恨，需烦要提遣交哪脖些必宅需资塞料－强面调其煤他部辅门参重与提旺出设惑计要礼求的闸程度蛙和必疗需内赔容的幅重要刑性－提挣出设选计部丸收集叙、整垦理设诱计要谅求的托规范医要求－规楼范领峡导层绒意图男在设侨计输盲入过煌程中监的体借现方贯式和托要求设计狸管理旱现状医及改赔进建座议－评审堡的要藏求不拜明确然，包炒括参训与部努门及辽评审格内容女的要倘求－决策肉的严蹄谨性膏不够隆，推慎翻以酬往确拆定的智内容湖，造捉成部爬分设购计重拳新设团计，室影响恰设计环周期。－设滥计周慎期计划早中一章般未黑考虑患预留盾图纸携修改甲时间梦，都壮是最淹低时顾限，岁也是车影响讽设计闸院最庆终效骂果的定原因主要明问题狮描述改进齿建议ID34－在详烛规、恨规划战报批胁中，帜政府伸部门运提出辜设计洋变化虹，由架于信饲息传墨递不挺畅，矿在与请设计父单位拢之间搏的反葵复工批作就氏比较碗多，笔影响绕进度。－明垂确部隆门参浅与评握审的只要求座和规小定－对管于设绳计评随审的中时机黑、内喝容、爬方式泄，建壳议采挺用文目件明茅确、沿清晰押地提谢出－明租确评圆审在始设计分过程集中的闯严肃温性，仆明确迹最终骡结果重的认份定方候式－节她点计亲划和淘设计矿计划优中考祥虑必岭要的映修改投时间瓜，给璃设计挤院较炉充足浇的设绣计、刺调整波时间辟。－在舒职责隆中明短确各墙阶段缎总工漠室必格须提寺供的霜设计景成果写清单－在萝流程擦中规拖定报冲建部混门和叙总工恋室及恨其他呼部门娱就报渐建情文况进津行沟微通的酿方式少和要咳求设计颠管理砖现状蛇及改貌进建须议制订轰规程薪，明柏确－变域更提笼出的肾责任帜部门缠和方正式－在弯设计反输入别、评卫审阶车段把概关减界少变堡更量－提咱高前钱期工单作的火质量茫及要约求－设计赵变更尚流程忧没有戒明确走规定戚，不隙同设汉计负垦责人但和项卡目有斑不同柳做法－变更针太多助，主直要是赛图纸女质量握，特厦别是居专业同配套市问题绿，另咐以往顽通病廊经常榆重犯主要灵问题坐描述改进表建议ID56－现变望更图热纸未脸经成较本测值算直荐接发蚂送到旱项目思执行滨，对针于设凡计变西更对琴成本鸣的影祝响没咱有事浓前控巩制－为了尽保证絮工程智进度茄，出咳现先液施工族后确壳认的巨现象稀。对凳于这卵些方穴式的絮风险演如何孩控制火，如隔何管量理？－对匙设计疤变更灶的管竭理，剪由总迟工室伸还是气项目砖工程锡部来下负责遵，现志不明担确。－公重司制杯订设煤计变晶更控级制文婆件－在你文件嗽中明胆确成抖本管担理部代门在虫图纸面、变凭更确著认过逐程中耍的职肺权－在泼文件备中明换确设筹计变悔更必导须先张经成午本测幼算方乎可进分行－在胁确保氧变更鄙质量糠的前柄提下谢，考煮虑设杏计变灯更的笼效率苍，确痰定设尸计变骂更的湖管理镇部门7－客户痕变更担该如疼何在矩市场面部、篇项目俱部、勿总工腰室幕之间闻进行跑，现塌比较舒模糊－公司轰现未障明确员什么扮情况洪下需忽要营戒销部板门参常与评醒审。跑现今恰工作谨中坦，评辉审时壮忽略巾交楼摊标准社、客制户承爸诺问叔题制订鬼相关苦顾客每变更串规程－明滋确图灭纸评阔审参贵与的肝部门婚、时成机和平原则－明久确由协哪个砖部门骨负责骂确定财图纸陪、变文更的阴发放侵份数志及部项门公司帜核心作业务胸流程娱和关速键管茎理流霉程人力度资源挥管理袄流程财务样与成牙本管景理流辜程支持流程行政蛮后勤抢与支冠持性气事务拥管理买流程项目论证项目策划设计管理工程建设管理销售管理客户服务业务流程项目柏报批轻报建工程丘建设狸管理夹的主鲁要内医容工程造建设克管理河现状拖及改冠进建积议设计扛变更滑：主要斧问题深描述改进鱼建议ID12设计刷变更俱归口蓬管理黎不明躲确（味包括给更改然的提昆出、膜可行全性的腐评审刺、评傻审的症参与偏部门舒、内闪容、库方式愈、变悉更的低发放园、执信行和繁跟踪性）--底必牵须在贪流程栗中强激调对袜变更袄执行彩跟踪蚕的重轿要性匪（此常项在内设计将管理值中已双阐述稠）用。设计列变更识的发辟放管给理不主统一怎，资希料管到理员喝和现搭场工昼程师叙均可携接收失设计再变更奥，存管档不悉齐。--邪必稻须在掉流程评中明遣确设役计变无更的锡发放糖存档原要求昆。工程宾建设德管理议现状湾及改灶进建终议计划跌和项尽目组醒织--伴项目惕总体捎计划翠的编坑制必往须与宁设计创、工里程、闭销售同同时崖进行--向计划妨的更敏改必冒须考筹虑对授相关有部门梢的影艺响，猎必须啊经管牺理层呜审批逆。工程努建设聪计划盗没有跃与项杀目开渔发总沫体计挥划结榴合，坊计划芝更改制随意焰性较旬大主要萍问题宰描述改进境建议ID项目厦工程假性质腊、类无别、胡规模斑不同附，可任能涉球及人愧力资膝源的水配置魂不同给，但物现阶蔬段在宅工作裤条件座、环医境、痰职责跟、项逼目组缠织机剂构等喉方面混都没矩有规像定。--炉按照慰公司冰统一碌模式溪确定皆项目痕部的朗职责度权限滴及主停要人执员、西机构痒要求跌。--所统一休项目任管理煮的有额关资址源获悲取方段式、蔑内容坑。12工程明建设欲管理怪现状详及改掏进建各议材料册采购吓管理项目酬现场海没有划材料烛封样邪，对瞎材料们验收浑不利沾。公司奖对材抖料封距样的丝式存放狠保管身没有喂规定主要潮问题愿描述改进票建议ID123--午现场古保存晕材料帜封样--葵规定轰封样哗保存糊的职壶责和愚要求--苗考虑朗竣工搅后封榆样保切存的路方式材料磁验收罢的职春责、尸方式姐不明颜确。--抚在合丛同中枣明确症甲供燃、甲竹指乙过供、伏乙供伤材料云的验屈收方缝式--激明确崖哪些狱材料令必须质由公挤司组筐织验供收，矿哪些经由项滨目部星组织院验收雹即可--吨明确显不同延验收外方式乎的要兄求未建俊立供捉应商必管理丧系统--纽奉确定抓采购局部门跪，负规责建差立评泰价标游准和动方法稿及年丧度评成价--地建立问供应残商评例价程市序（汤除对欠总包窃评价鬼外需演要对与施工哄单位浸进行轨评价历）--贺建立编供应胖商档估案--滨建立知材料籍数据四库工程艇建设屯管理壳现状颠及改灯进建霜议工程害验收哥和资埋料保词管项目袋部必金须保旦存哪疗些工复程资汤料，屡不明盲确。项目朗部必书须参记加哪围些验喊收，宴不明爹确，呀导致旬不同崭项目价管理壶人员它对质行量检券查工悉作要煌求不套一致尽，与育监理邻人员掩的界悼定不繁清楚主要考问题膏描述改进繁建议ID12--用明确弹项目汗部管边理人艘员必凤须参趴与或遇组织质的检糠查验柄收工散作，焰明确拦项目抛管理钥人员厚与监供理人类员的膏工作央性质诊差别--陪明确涌公司遇必须晶保存轰的工拴程资消料，嚷包括秒保存迷部门仁、方佣式和子要求邪，例视如编早号、订分类腔等--北明确钢公司秤档案逐管理咏制度3公司逃必须偷保存忙哪些株工程猾资料战，不退明确隙。--型明确傻项目辩必须河保存持的工裹程资晃料，拴包括割保存水的方耳式和墨要求耻，例贞如编颜号、徒分类伙等工程查建设尽管理痛现状却及改递进建燃议工程皂管理火监督段和评严价没有坟建立阔对项蝇目部允工程告建设扔管理霸工作同质量留的监级督评贩价机茂制－工酸程管遍理的镇职能扎与项壶目部勺之间霜的管俩理职田能不动够明米确－工筹程部粒和监域理公锦司的输职能愉分工吧不够萍明确主要阁问题盘描述改进忘建议ID12－明揉确公塑司工报程部济和项壁目部粮职能巨划分构：－明克确项笼目部累和监疗理人畏员的歼职能往分工--崖明确畏必须锡定期宿对项决目部拍工程巴建设小管理跨工作疾质量当进行鹅评价找，内够容不峰仅仅潮针对载工程菊进度仇和工离程质酒量--穷明确腾监督衡的部副门和胆职能告要求没有浩建立祸对分闲包单辞位（外包括茎监理总公司厅）工赴作质览量的抱监督础评价含机制--死明确梅必须筐定期泥对项愿目部温工程剑建设坐管理拿工作医质量制进行此评价吐，内启容不仁仅仅尿针对构工程膊进度寨和工蛾程质拆量--汉明确吴监督岭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