2007年江西新余房地产市场调研分析报告

江西新余房地产市场调研分析报告

目录TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"第一章新余宏观市场分析 2商业篇\o"CurrentDocument"第二章新余商业市场分析 8\o"CurrentDocument"第三章沿河项目商业分析 35\o"CurrentDocument"第四章整体项目商业规划建议 43住宅篇第五章新余住宅市场竞争个案分析56第五章新余住宅市场竞争个案分析56第一章新余宏观市场分析一、新余概况第一章新余宏观市场分析一、新余概况新余市地处江西中部，是江西省直辖市，现辖分宜县、渝水区、仙女湖风景名胜区和局新技术开发区，总面积3178平方公里，人口110万。新余工业发达，城市化水平较高。工业是新余立市的根本，已经形成以钢铁工业为龙头，机电、纺织、化工、建材、电力、煤炭、食品等门类比较齐全的工业体系。新钢公司是全省最大的钢铁生产企业和全国最大的铁合金生产基地，正在向全国板材生产精品基地迈进。的发展阶段。新余的城市化进展预计到2007年新余工业将进入新

的发展阶段。新余的城市化进展快，目前建成城区面积达45平方公里，人口33万人，城镇化率达47%,高于全省平均水平10多个百分点。新余区位优势明显，交通便利，投资环境优越。位于长沙和南昌两座省会城市之间，到上海、广州都在8小时经济圈之内。京九铁路傍市而过，浙赣铁路横贯东西，赣粤、沪瑞和即将建设的武吉三条高速公路在新余交汇。新余是一座环境优美、平安和谐、人居条件一流的城市。新余人均公共绿地面积和绿地率列全省第获全国绿化先进单位称号，是江西省园林城市。新余正朝着建设区域中心城市，在全省率先全面实现小康目标奋进，一个充满活力和希望的崭新新余正在加速崛起。二、新余经济--经济稳定快速增长，增幅位居全省第一2006年，新余市生产总值（GDP）突破200亿元，达到214.27亿2001-2006年新余生产总值趋势图2001 2002 2003 2004 2005 2006・生产总值（亿元）|元，比上年增长2001-2006年新余生产总值趋势图2001 2002 2003 2004 2005 2006・生产总值（亿元）|250200150100工业生产增势强劲，增速跃居全省第一。全部工业增加值超过100亿元,达到106.31亿元，比上年增长25.8%,对经济增长的贡献率达到69.9%o全市规模以上工业增加值90.12亿元，增长40.2%,创历史新高。消费市场繁荣活跃，增幅创十年来新高。全市实现社会消费品零售总额54.05亿元，比上年增长16.2%,增幅创1997年以来的新高。其中,城市市场完成零售额35.72亿元，增长17.2%;农村（县及县以下）市场完成18.33亿元，增长14.3%,城市市场快于农村市场2.9个百【结论】近年来，新余市经济发展呈现出速度快、质量好、运行稳、结构优的发展格局，且增长速度较快，经济实力不断的稳步提升。三、新余地产--整体行业稳步发展，销售异常活跃■从新余市房地产开发投资情况看2005-2006年上半年房产开发情况|口房地产开发（万元）|06年1至6月，新余市房地产开发完成投资58993万元，同比增长76.0%,增幅比上年提高52.8个百分点。其中，商品房建设投资完成58218万元，同比增长121.1%。按工程用途分的住宅投资43255万元,同比增长87.2%,商业营业用房12234万元，同比增长123.4%0■从商品房销售情况看在房地产开发投资高速增长的同时，销售异常活跃。1至6月商品房屋销售面积594199平方米，同比增长262.3%,其中住宅销售面积549821平方米，同比增长290.5%;商品房屋销售额86577万元，同比增长396.2%»【结论】房产开发快速增长，销售速度也呈快速发展，整体格局表现良好。四、新余人居-一人民生活逐步提高，城市化进程不断加快■从新余市在职职工的平均工资变化可以看出2006年前三季度新余市在职职工平均工资变化趋势图（元）|■人均工资收><丽前三季度新余市城镇居民人均工薪收入达到6523.33元，同比增长13.3%。人均工薪收入增长的主要因素：一是政策性增资；二是部份单位职工的年终奖金及福利费增加；三是就业人数增加，比去年同期增长2.4%;四是今年以来政府通过多渠道投入，拓宽了城镇居民就业渠道，拉动了城镇居民其他劳动收入的增加。■从新余市人口发展状况来看年末全市常住人口111.59万人。城镇化率为48.0%,比上年提高1.4个百【结论】在新余市国民经济稳固发展的大背景下，新余市民的收入不断提高，消费环境、人居环境得到不断的提升，居民生活品质得到了质的改善。第二章新余商业市场分析为了全面了解新余商业市场，为本项目作出更好的策划方案，我司对新余主要商业街：劳动南路、胜利路、抱石大道；及中心商业街：洪客隆商业街、抱石步行街、地王城市广场、北湖风情商业街、钟山国际、人民广场购物公园、新亚新商城、东方巴黎家居广场、夏威夷风情街进行了实地详细调查，调查情况如下:--新余商业主干道市场分析北湖风情商业街（二期） •科环路北湖风情商业密（一期）人民公园北路•钟山国际东方巴黎家居广场■•公园北路•钟山国际东方巴黎家居广场■•抱石抱石步行街地王城市广场(在建一天工商城•——•胜利北路谿西放解劳动南路・洪客隆商业街新亚新商城•• 城南车站・晶港城购物中心KFC*大道1.劳动南路1.劳动南路•区域范围以劳动南路为主轴，南起抱石大道，北至劳动北路桥头。劳动南路：•区域概况该区域位于新余市城南，属于当地老城区板块，商业氛围形成时间较早，是新余市目前较繁华的路段之一。由于周边多为老小区，因此人流量较大，路面较宽，车流繁忙。劳动南路路面：•商业格局劳动南路的商业氛围较好，但由于处于老城区内，且商业格局形成较早，因此整体业态种类杂乱，经营档次较低。目前只有洪客隆商业街和晶港城购物中心的商业形成比较新颖，采用大城市较流行的经营模式。商业业态数量比例(％)商业业态数量比例(%)

灯饰1110.28空调专卖43.73皮鞋服饰1110.28摩汽维修76.54家饰用品54.67电脑专卖87.47电子元件43.73烟酒54.67太阳能专卖43.73文具用品32.80婚纱专卖32.80药房32.80麻将用品21.87厨卫32.80音像制品21.87鲜花店21.87牙医诊所21.87美容美发21.87文印广告43.73西饼屋21.87小型餐饮21.87学校21.87典当行10.93大型电器城32.80婴儿用品21.87数码用品32.80茶叶10.93钟表10.93眼睛行10.93保险公司21.87空置21.87合计107100%•业态分析从劳动南路的业态来看，该道路业态较为零乱，从传统行业的餐饮、服饰等居民日常所需服务所占比例较少，只占了15%左右，而家电、数码、电子、家饰类产品所占比例近50%,可以看出，该道路业态主要为家装类辅助类业态产品为主及其他业态组成。劳动南路商业:•面积分析该道路沿街商铺由各楼一、二层组成，而非统一设计建造，在面宽、进深各不相同，结构一般为砖混结构，故商铺面积普遍较小，在30-40平方米/间占绝大多数，但靠近抱石大道路段附近，商铺经营档次的提高，商铺的面积也相应的大了很多，如电器城、格力空调等。•经营品牌分析该道路从经营品牌来看，总体经营品牌较低，且大多为无品牌店铺，但近抱石大道处经营品牌档次相对较高，如，服饰类的哥弟、波司登、百丽，家电类的有华帝、格力、联想，及米兰婚纱等。

•消费者分析该道路消费者主要由本市，及新余各乡镇居民，暂无外来人员。•经营状况分析该道路整体商铺经营较差，尤其以劳动南路北部，商铺空置率在15%左右,及部分经营在转商铺。空店出租130305596391397900207813607907196店面转让空店出租130305596391397900207813607907196店面转让•租金分析该道路租金价格呈南高北低状态，劳动南路解放西路租金价格在2-3元/平方米*天左右，至抱石大道处租金达7-8元/平方米*天，空置商铺转让一般无转让费，而在经营商铺转让费一般在1-2万/间。2、抱石大道•区域范围该区域以抱石大道为主轴，东起公园北路，西至玉紫山路。•区域概况抱石大道为车行道，商铺多集中在道路西侧，靠近抱石步行街处。抱石步行街以经营女装为主，整体档次较高，但据调查，工作日及双休日时段人流量均较

少，其主要消费群体为新钢工作人员。抱石大道：•交通道路该路段为城市交通主干道，为双向二车道，路面较宽，车流量较大。目前靠近抱石步行街路段在进行小面积路面修复，但整体未对交通造成影响。•商业格局商业业态数量比例(％)商业业态数量比例(％)烟酒1717.89鲜花店77.36书店55.26美容美发66.31婚纱店55.26餐饮饭店66.31皮鞋服饰1010.52数码用品44.21

摄影冲印22.11珠宝首饰44.21咖啡店22.11家饰用品33.16手机维修11.05电脑维修22.11足浴休闲11.05药房医院33.16眼睛行22.11电玩城22.11肯德基11.05银行55.26超市11.05宾馆11.05茶叶11.05西饼屋22.11琴行11.05合计95100•业态分析从抱石的业态来看，该道路业态主要为餐饮、服饰、数码产品等为主，所占比例达到近了50%左右，其他主要为婚纱、摄影、超市等业态组成。•面积分析该道路沿街商铺主要由各楼一层组成，面积主要在70-120平方米/间占绝大多数，靠近胜利路段附近，商铺楼层一般在二至三层。•经营品牌分析该道路从经营品牌来看，总体经营品牌较低，且大多为无品牌店铺，但近胜利路处经营品牌档次相对较高，如，KFC、迪欧咖啡、班尼路、达夫尼、罗兰家纺等。•消费者分析该道路消费者主要由本市，及新余各乡镇居民，外来人员较少。•经营状况分析该道路整体商铺经营一般，近胜利路附近经营状况较好，而抱石大道市中医院以东以无商业氛围，商铺空置率在5%左右，及部分经营在转商铺。•租金分析该道路租金价格在1-2元/平方米*天左右，但至胜利路处租金达7-8元/平方米*天，空置商铺转让一般无转让费，而在经营商铺转让费一般在1-2万/间。3、胜利路•区域范围该区域北起胜利北路新余火车站附近，南至团结西路，以胜利南路为主轴。区域发展。•区域概况该区域是新余市传统的商业街区，较多品牌连锁店存在于此，商铺多集中于过抱石大道进入胜利南路之后的距离内，其经营档次中等，业态种类以经营服饰鞋类为主。胜利南路：•商业格局整个区域基本上是以胜利路为主要的商业位置来分布的。整条街道商业气氛浓厚，目前多种业态并存，且经营档次不一，周围有餐饮、美容美发、饰品等。商业业态数量比例(%)商业业态数量比例(％)皮鞋服饰5864.44饰品店910化妆用品22.22餐饮饭店44.44眼睛行22.22家纺33.33照相馆11.11大型百货33.33超市22.22药房11.11休闲中心11.11酒店22.22音像制品22.22合计90100•交通道路根据目测，胜利路路面较窄，为单行道，周末交通偶尔出现堵车现象，但也不算过分。•业态分析从胜利路的业态来看，该道路业态主要为餐饮、服饰、百货类等为主，所占比例达到近了70%左右，其他主要为休闲中心、家纺等业态组成。•面积分析该道路沿街商铺主要由各楼二-三层组成，面积主要在50-220平方米/间左右，单间开间以4-6米为主，进深较深，大多集中在25米左右。经营品牌分析该道路从经营品牌来看，总体经营品牌较差，且大多为无品牌店铺，部分有品牌的商铺分别为361度、七匹狼、耐克、李宁等。消费者分析该道路消费者主要由本市，及新余各乡镇居民，外来人员较少。经营状况分析该道路整体商铺经营一般，商铺空置率在10%左右，及部分经营在转商铺;租金分析该道路租金价格以抱石路交界口最高，达到10元/平方米*天，向胜利路南北两端递减，租金基本维持在6-8元/平方米*天，商铺转让费一般在1-2万/间;总结：＞从新余主要干道商业街业态来看，业态分布较为混乱，但可以初步看出，劳动路主要以家电、摩汽、数码等为主要业态；胜利路主要以服饰、餐饮等为该路段的主要业态；抱石大道主要业态为烟酒、服饰、餐饮等；＞从经营状况来看，胜利路经营状况善可外，劳动南路、抱石大道经营状况一般，较差路段的位置，商铺空置率及转让商铺较多；＞从商铺空置率来看，新余市商铺整体空置率较高，商铺且转让费较低，一般在1-2万元/平方米;

＞从消费结构来看，消费结构较为单一，主要为新余本市及各乡镇来市消费群体，外来人员较少;二、新余商业街市场分析•洪客隆商业街项目地址劳动南路商业形态商业街物业体量12万平方米业态分区本项目为一条直街，没有严格的业态分区。主力户型35-55平方米占70%,开间约4米售价租金租金：根据位置和面积的不同，1楼在70-80元/平方米/月，2楼在20-35元/平方米/月。售价：现阶段销售价格在7700-14000元/平方米。

以经营服饰和皮鞋为主，人车混行，人流量稀少。消费人群本市居民及周边乡镇交通状况东起胜利北路，南至劳动南路，位于新余城南市区内。物业点评整个街区业态重叠较多，同质化情况严重。项目地址抱石大道西端（抱石公园旁）商业形态商业街物业体量占地面积：15190平方米，总建面积：24000平方米业态分区本项目分为4个区块A区：餐饮；B区：化妆品、饰品、美容等。C区：童装、体育用品、书店等；D区：家电、数码等。主力户型35-45平方米，开间有3.6、4、4.2、4.6、4.8米，层高5.4米。售价租金租金：根据位置和面积的不同，1楼在63-83元/平方米/月，2-3楼在13元/平方米/月。售价：1楼价格在H000元/平方米，2-3楼在6300元/平方米。整体氛围是新余经营档次较高的一条步行街。但是目前1楼有近30%的铺

面空置；2楼-3楼有近70%的铺面空置；消费人群新钢职工为主。交通状况南起团结西路，北至抱石大道，位于新余城南市区内。物业点评位于城市的核心地段，商业价值较高;总体经营档次较高；经营状况较差，人流量稀少。相关图片1小0 ..E一.Si5•地王城市广场项目地址胜利北路（新亚新正对面）商业形态商业广场开盘时间07年5月交付时间08年物业体量8万平方米，以4万平方米购物中心、3000平方米街区商业、1万平方米主题休闲广场、L7万平方米酒店公寓和1万平方米大型地下停车场。业态分区本项目商业部分共6层楼，酒店公寓20层；1-4楼为步步高购物中心；5-6楼为大型餐饮；主力户型商铺1楼街区：30-60平方米。酒店公寓在40-80平方米不等。售价租金售价：商铺根据位置和面积的不同，1楼价格在5000-25000元/平方米。

酒店公寓价格在2200-3000元/平方米。整体氛围周边人群较为集中，商业氛围浓厚，但整体经营档次偏低。消费人群本市居民。交通状况胜利北路，临近火车站。物业点评目前处于在建阶段相关图片tfHNMggJJJ<|T'.金刃期•北湖风情商业街概地址科环路况开发商康居企业发展有限公司销售热地面积133106平方米相建筑面积204500平方米绿化率40%关商铺数量195套指商业形态社区商业标交通状况长青北路主干道、科环路、仰天西大道。交房时间07年底产套型单套面积32-48平方米不等

品销售价格内铺：8000-9000元/平方米（一层）及沿街：11000-3000元/平方米（一层）营二层：4500元/平方米销三层：3800元/平方米销售进度北侧剩余8套；南侧未启动销售。交付标准毛坯•钟山国际项目地址仙来中大道（城北广场对面）商业形态商业广场开盘时间06年下旬交付时间07年物业体量3万平方米，其中商业面积1.5万平方米、酒店面积1.2万平方米，地下车库0.3万平方米。业态分区本项目1-5楼为商业用房，6-17楼为星级酒店；主力户型商铺1楼沿街：100.8平方米。售价租金售价：目前开盘的为1楼沿街商铺，价格在13500元/平方米。整体氛围仙来大道车流较为繁忙，人流量较大。消费人群本市居民。交通状况仙来中大道为交通主干道。物业点评未来建成后是城北片区规模较大的集中商业。

相关图片相关图片钟山•国际•人民广场购物公园项目地址仙来中大道商业形态商业广场物业体量3万平方米业态分区该项目为广场式商业，主要以服饰为主，无明显业态分区。主力户型12-42平方米。售价租金售价：地下一层5500元/平方米，地下二层4500元/平方米。整体氛围总体人流量一般消费人群本市居民。交通状况仙来中大道为交通主干道。物业点评

相关图片相关图片•新亚新商城项目地址胜利北路商业形态集中零售市场物业体量近400个铺面业态分区项目共4层，1楼：服饰；2楼：箱包、鞋类、饰品；3楼：男士服装；4楼：日用品杂货。主力户型9-15平方米。售价租金租金：L5-2元/平方米/天。转让费1万左右。整体氛围人流量较大，经营状况一般。消费人群本市居民。交通状况胜利北路。物业点评整体经营档次较低。

相关图片经营业态种类繁多。相关图片经营业态种类繁多。•东方巴黎家居广场项目地址桥北青年路商业形态商业广场开盘时间06年交付时间06年年底物业体量总建：14万平方米，一期：8万平方米业态分区本项目共4层楼1楼：瓷砖、大理石2楼：灯饰、家具精品、布艺、墙纸、木地板、楼梯、油漆等。3楼：；品牌家具4楼：精品家具、时尚家具主力户型单套40-50平方米售价租金售价:6000元/平方米。租金:免租一年半，一层元/平方米*天，二层0.5-0.6元/平方米*天，三层0.3-0.5元/平方米*天。

整体氛围一般，瓷砖区和2楼的灯饰、余处于垄断地位。地板区生意较好，品牌家具在新消费人群本市居民。交通状况城北桥头物业点评新余目前唯一的一站式家具采购中心。相关图片i■.11•夏威夷风情街项目地址胜利北路商业形态商业街物业体量6万平方米业态分区主要以服饰饰品为主，没有严格的业态分区。主力户型35-45平方米售价租金租金：根据位置和面积的不同，1楼在2元/平方米/天，2楼目前空置。整体氛围目前有较多的门面空置及转让，内部街道存在较多建筑垃圾，环境较差，整体经营状况不佳，人流量稀少。消费人群本市居民交通状况入口位于胜利北路，与洪客隆商业街相对。物业点评整个街区目前几乎没有客流，存在较多店面关门不营业的现象。【区域商业街综述】：＞从建设体量来看，新余目前商业街总量以达63.5万平方米，其中已营业的商业街面积为51.5万平方米，在建商业街面积为12万平方米，对于新余城镇人口53万的总量来说，已经达到了超饱和的状况。＞从经营方式来看，新余商业街主要以售为主，租为辅。＞从销售方式来看，一般以固定投资回报率8%,3-5年一次性返还租金的方式进行促销。＞从招租策略来看，一般以一定的免租期进行市场预热，聚集人气，免租期长短不一，如洪客隆商业街免租期为3-6个月，东方巴黎家具广场免租期为1年半，北湖星城商业街免租期为5年；＞从空置率来看，新余营业中的商业街，，除东方巴黎家具广场，他为新余唯一一家一站式家具购物广场，入住率高达90%以上，而新余其余商业街空置情况普遍较高，中心地段洪客隆商业街，一层入住率较高，达95%左右，而二三层目前仍处于招商中；新余重点工程抱石步行街，空置情况较差，空置率达70%；而夏威夷风情街正处于关闭状态；整体来看，新余商业空置率较高，达到了较危险的状态。＞从经营状况来看，除东方巴黎家具广场外，营业情况尚可外，其余均处于赢利较少或不赢利了状况，店面转让情况，随处可见，且一般转让费较低，仅为初期的店面装修费。＞从消费结构来看，消费群体主要为新余本市居民，新钢职工为该区域较为重要的消费群体，及新余各乡镇，极少数的外来人员。【总结】＞新余商业市场现处于超饱和状态，仅中心商业街部分就达63.5万平方米，对于城镇人口为53万的地级市来说，远不能来消化该体量的商业。＞新余商业市场的业态来看，业态的重复、分配的不合理性较为严重，主要于服饰、饰品为主。＞从新余商业的经营情况来看，经营情况都普遍较差，惟独东方巴黎家具广场在新余占处于家具垄断地位，经营情况尚可。＞从新余消费结构来看，消费人群主要于新余本市（新钢为该区域消费潜力较强人群）及各乡镇客源，消费档次较低，一般以服饰类市场为主要消费场所,中高档商场及中心商业街消费群体较少，无法满足该区域的商业场所，消费习惯有"喜新厌旧”倾向，故当地无同档次长期经营店铺，经营场所淘汰率较局。＞新余客源两极分化较为严重，中段客源较少，低端客源主要于小餐厅、排挡及服饰市场为主要消费场所，而高端客源一般以南昌为主要消费地，及新余少量高档场所；抱石步行街、洪客隆商业街等中端消费场所消费人群有限，故此类商业经营较差。＞新余商业市场商铺空置情况来看，商铺空置率较高，尤其于中心商业街为主，除东方巴黎家具广场，他为新余唯一一家一站式家具购物广场，入住率高达90%以上，而新余其余商业街空置情况普遍较高，中心地段洪客隆商业街，一层入住率较高，达95%左右，而二三层目前仍处于招商中；新余重点工程抱石步行街，空置情况较差，空置率达70%；而夏威夷风情街正处于关闭状态；且较多营业中的商铺正处在转租或离场的状态中，商铺转让费较低，大多所谓的转让费仅为初期的店面装修费。第三章沿河项目商业分析商业街指标分析：占地面积：33306平方米总建筑面积：53900平方米建筑基地面积：18500平方米道路广场总面积：10600平方米绿地面积：3600平方米容积率：1.62建筑密度：55.5%绿地率：10.8%从宏观角度看，本地块位于新余市城北中心地带，紧邻孔目江畔，是暨阳

居住生活区的商业部分。从地块到仙来

大道、劳动路、胜利路等都相当便捷。从微观角度看，本地块位于沿河路东侧，西面紧邻暨阳大型住宅区世纪城与玫瑰城，东面为新余市水源江流孔目江。一、地块现状描述目前项目商业街已结构封顶,在进行外力面的装修,整体建筑采用欧式风格,沿江道路广场已基本完成，暨阳房产现已自行出资对孔目江的水质进行整治，从而将大大提升景观商业步行街的景观价值。地块现状：二、项目SWOT分析S（优势）分析：项目沿河建造，自然景观较好；本项目在当地具有较高的声誉，在房地产行业占有较大的比重；本项目属新余超级大盘，未来将带来大量的社区客源；W（劣势）分析：新余传统商业中心，非本项目所在区域；本项目住宅善未进入集中人住，目前入住客户对商业需求并不十分强烈;人流量较少，无法满足本案商业所需的人流量；O（机会）分析：本项目所属新余未来重点发展区域，有着较高的发展潜力；未来市府、市政配套不断搬迁此区域，将不断提升本区域商业价值；随着区域人口的不断入住，本项目的商业价值将不断体现；T（威胁）分析:本项目所属区域并非传统商业区;新余市商业街的经营状况普遍较差，商铺空置率较高；本项目所在区域内楼盘，均带有相应的沿街商铺，且经营状况普遍较差；三、商铺结构分析本项目建筑风格属欧式风格，外立面立体感强，小窗小户，具有独特的魅力与浪漫的气息，但其造价却远高于其他建筑风格。本项目建筑楼层来看，多为二一四层建筑形态,从新余主要几条商业街来看,二层以上楼层，商业运用价值较低，且大多处于空置状态。商业街5-6米的内廊，相对于本项目四层结构来说，较为狭窄，内廊显得采光不足，底商内铺生气不足。四、商铺功能定位城北商业中心的一部分本项目商业街总建筑面积约5.4万平方米，对于在新余城北来说，这么大体量的商业街如只由本项目住宅客源来消费，是无法来支撑该体量的商业街，故必须由城北及新余客源来消费本项目商业街；作为一个城市商业中心的一部分，其必须满足一定的硬件、软件设施，在硬件方面，如城市商业中心的旗舰店、公共交通、商业设施的规模、景观、市政配套等，在软件方面，如人流、车流、物流、业态的规划、商业网点的分布等；但从以上可以看出，本项目如成为新余城北商业中心的一部分，必须在商业的规划、定位等方面进行重新论证；如本项目只对现有商业短期内进行销售、招商，不做整盘考虑的话，现有商业将难以销售、招商，且对后期商业项目带来难以消化的后果。五、商铺业态定位由于本项目为欧式建筑风格，小窗小户，具有独特的魅力与浪漫的气息，该建筑形态无法满足如大型餐厅、大浴场、KTV等需要超大门面，单层超大面积的业态进驻，其风格决定了进驻业态的局限性。但本项目建筑风格具有魅力与浪漫的气息，较适应如：私房菜、咖啡厅、酒吧、西餐厅的进驻；我司建议商业定位可分为四大区域：主题餐饮区域此区域内定位成主题餐饮行业的引入和经营，主要引入经营私房菜、西餐等需环境幽雅的业态。景观休憩区域此区域内定位为侧重景观欣赏和社交聊天类业态的引入和经营，比如茶艺馆、咖啡吧、酒廊、静吧、甜品店等。时尚休闲区域此区域的业态定位是较为高档的社交休闲场所，如健身中心、美容SPA、高档网吧等。便民服务区域此区域主要为本项目社区居民服务，业态主要为超市、烟酒店、干洗店、银行、邮局等六、沿河商业推广策略.推广时机我司建议：沿河商业街推广时机未到，不宜推广，但可适量推出住宅沿街商铺原因如下：本项目一期住宅未完全入住，区域内人气不足；本区域属新型生活居住区，善无大型商业项目来带动本区域商业氛围。.推广时机建议我司建议：Q.待该区域形成一定商业氛围及有大型商业项目支撑时；b.待该区域住宅形成一定规模，且达到一定的入住率后；c.本项目住宅沿街商铺形成一定的入铺率，且形成一定人气；综合以上三点都能基本达到的情况下，我司才建议推出沿河商铺，但就目前而言，我司建议可适当推出部分住宅沿街底商，来满足目前已入住客户日常所需的服务。.租金策略

前期以聚集人气为主要手段，可采取一定年限的免租，来吸引部分优质商家;如:年份租金第一年全免第二年全免第三年三个月第四年六个月第五年九个月第六年全年第四章整体项目商业规划建议项目简介1.技术指标规划用地面积：1173920平方米规划总建筑面积：1643500平方米其中：商品住宅建筑面积：1374000平方米商业服务性用房：120000平方米写字楼用房：150000平方米容积率：1.4公园用地面积：168348平方米二.项目分析1.整体概况分析本项目总用地面积1173920平方米，总建筑面积达1643500平方米，在新余地区以属于超级大盘，本项目地处新余城北新区，城北新区为居住、商贸、行政新型生活居住区，在该区域本项目具有不可低估的龙头地位。本项目总建筑面积达164万平方米，总居住人口约4〜5万人，商业用房规划面积约12万平方米，如简单的定位成社区商业的话，将很难被消化，且很难体现应有的商业价值。暨阳玫瑰城商业街效果图：三、项目规划建议.商业项目定位如：上海徐家汇、五角场♦建议:城北新区商业中心商业形态的规划和社区定位相吻合通盘考虑，作为城市未来发展中心，小区的配套与附加功能，城市商业中心、小区底商、商业街、泛商铺的设计规划以小区整体风格为基础，在互补、丰满、充实小区价值形态上实现商业体系的优化设计架构。建造大型商业物业，力争城北商业中心位置建造大型商业物业，在以确立城北住宅龙头地位的同时，力争做到城北商业中心位置，使本项目整体得到大幅提升。引进大型卖场、旗舰商业店引进大型卖场、旗舰商业店，大卖场以价格低廉，购物方便，一站式完成日常所需物品，赢得广大消费者的认可，能积聚大量人气；旗舰商业店以档次较高,积聚各类中高档不同品牌产品，环境优雅，服务上乘，提升了该区域商业定位的档次。巩固其商业中心的地位。

引入大型餐饮、休闲娱乐等场所在其确立城北购物中心位置的同时，应满足不同客源不同的需求，将其商业中心做大做全，影响新余城市高消费经营场所的商业中心。

社区底商必须高、大、全住宅项目做底商并非简单将一、二层作大拿出分隔。要做商业服务，必须考虑商业经营的要求和特点，配套设施要高档。能带来并保留住客户是商家最大的心愿。

.成功案例借鉴如：上海联洋社区位于上海浦东中心地区，具有经典社区商业规划的联洋新社区，占地189.4公顷，总规划建筑面积294.61万平方米，其中住宅面积220万平方米，社区商业面积30万平方米，规划住宅户数1.5万户，约4〜5万人口，是上海市目前最大的中高档住宅规划区，2001年被上海市评为十大社区商业示范区。联洋商业中心效果图:其总体商业规划体现如下特点：♦先行统一规划使优势集中联洋新社区“邻里中心”商业配套目前已正式全面投放使用。联洋的“邻里中心”是集社区的地域中心，活动中心，消费中心，集散中心和管理中心为一体的社区配套。在规划中，联洋将最中心的30万平方米的土地作为整个社区配套,不仅包括商业，还将教育、文化、医疗、休闲、体育集中起来，集中配套。其优点是，实现了商住分离，把各个街坊变成了纯住宅，不再有沿街商店的喧嚣，不再有楼下公交车的嘈杂，不再有屋前屋后到处是硬地的无奈，达到社区配套资源的有效整合，最大限度地发挥配套设施的作用，实现小区的动静分离，形成真正的健康居住社区。从社区商业规划来看，联洋社区商业的集中配置有效地降低了居民区的噪音污染，使各个街坊变成真正意义上的纯住宅，而且更有利于形成社区商业中部辐射周边的商业形态。♦配套先行、资源共享集中的商业配套使得资源配置更合理，避免了各开发商重复投资和建设、相互争夺客源的尴尬；集中配套使得社区商业更具有规模效应,使社区在商业引资、聚集人气等诸多方面在规划阶段就占得了市场先机。♦超前灵活自由分隔底商设计风格的灵活性格外重要，要方便投资者进行改造，在底商建造的过程中，两层或以上的底商要预留室内楼梯，最重要的是底商的开设不能影响到小区业主的正常生活，要充分保证业主的私密性，如金第NOLITA在招商时，已经将底商进行规划，临两广路的部分设计为品牌服装旗舰店，并代客招商集体推广。总结:对于本项目商业街来说，目前时机尚不成熟，项目住宅本身入住率较低，且周边区域社区入住人口较少，人流、车流密度极低，造成区域内人气不足，且本商业项目较为孤立，周边无任何大型商业可带动本项目所需人气，故本项目作为城北超级大盘，应自行规划、建造大型商业，这样一方面可带动及满足本项目所需消费客源，另一方面可迅速提升本项目区位环境，为后期项目的开发带来可观的客户来源及经济收益。第五章新余住宅市场竞争个案分析我司选取新余房产市场上几个具有代表性的项目进行具体的项目分析，分析其中的长处及不足，以供贵司参考，其中城北有几个项目是本案周边的产品或是规划定位与本案具有共性的产品。这些项目的发展思路及经验教训对本项目有很重要的借鉴作用，分别为【暨阳•玫瑰城】、【北湖星城】、【春龙•湖畔豪园】、【方圆达•乐之居】、【中大•水岸丽都】、【中大•奥林园】。

一、新余住宅市场个案分析个案分析一：暨阳•玫瑰城该案是本案同一区域内的强大竞争对手之一，其开发商是新余市暨阳房地产开发有限公司。大企业，品牌效益广。在此区域内拥有1760亩开发用地，将分四期开发。节能、环保、美轮美奂的户型是众多客户向往的居所。一期世纪城已经开始交付使用，在售的玫瑰城项目是该公司二期的项目，以多层为主的欧式建筑。目前均价已过2000元/行，在2100元/肝左右，少数单价达到3000元/肝。销售形式良好。＞点评：相同的区域空间，竞争对手之一。＞优势：小区规模和盘量都要超过本项目，在小区的设计规划上有较大的发挥空间，声势浩大，品牌响亮，客户众多。＞劣势：欧式建筑实用性不强。个案分析二：北湖星城该案位于本区域西北面，竞争力稍弱。其开发商是康居（新余）企业发展有限公司。建筑设计是上海同济大学建筑设计研究院，具有相当建筑设计资质。占地13万平方米，总建筑面积20万平方米左右。总户数1388套。该案以南面的北湖作为主要卖点，湖光山色，打造新余唯一临湖的高尚人文社区。小区二期来开发，目前一期已经售完，二期位于科环路长青路口。多层小高层同时在售，小高层均价2200元/%多层均价在1800元/肝左右，小区中心位置的多层价格在1900元/肝左右。销售情况良好。＞点评：远离新城区域，进入尾盘阶段，对本案影响不大。＞优势：水岸生态住宅小区，颇具现代的建筑风格。＞劣势：周边配套设施尚未跟进，居民生活出行依然不便。个案分析三：春龙•湖畔豪园该案毗邻“北湖星城”，主要卖点和“北湖星城”相似，但由于该案北面就是仰天岗国家森林公园，所以在环境和景观上又比前者更胜一筹。占地16万平方米，欧陆风情建筑，别墅级生态住宅区。同样拥有大面积的绿化，会所，智能化的社区，完善的物业。在定位上于“北湖星城”处于同一水平线。均价在1900元/次左右，现在一期销售进入后期，136肝的三房已经全部销售完，现只剩余面积在100肝左右的两房尚在销售。预计二期将在年后推出，届时小高层将一并亮相。＞点评：远离新城区域，尚有存量，但对本项目未来影响不大。＞优势：依山傍水是适合居住的品位之家。＞劣势：周边配套设施尚未跟进，居民生活出行依然不便。个案分析四：方圆达•乐之居该案位于科环路劳动北路口，发展商是新余市鑫泉房地产开发有限公司。是临近中心城区3万平方米的一个小项目，纯现代建筑。两房面积在94-99肝，三房面积129-137rrf,四房面积193肝，均价在1700元/肝。尚未开盘对外销售。因其房型简单实用，从现场预定情况看销售情况良好。三房去化速度快，总预定率达70%。该案还附带1.6万平方米的商业项目。＞点评：定位在中档产品，不是本案竞争对手＞优势：盘量小，去化速度快，近中心城区交通设施已经辐射到。＞劣势：规模小，社区配套不完善，因新余市的商业形态尚未成熟，未来该案商业项目的经营状况会影响小区的品质。个案分析五：中大•水岸丽都该案是位于孔目江畔，仙来东大道新欣大道旁的多层加高层项目，发展商是江西中大地产有限公司。目前所有4幢多层都已经推出，均价在1600元/叶。目前两房基本已经去化，只有少量三房可供客户选择。该案依托孔目江，建造新余市第一高楼。小区虽小，但是中庭绿化景观却营造出几许大气，可见发展商在前期设计规划上下足功夫。麻雀虽小五脏俱全。＞点评：与本案属于同一区域，但规模甚小，从销售形式上来讲，未来对本案的影响较小。＞优势：88米高的新余第一高楼，满足客户的虚荣心，小型社区配套齐全。＞劣势：因高层建为蝶型房，其房型的去化将成为将来销售上的难点。个案分析六：中大•奥林园个案分析六：中大•奥林园这是江西中大地产有限公司在新余新纺开发的又一个住宅楼盘。但是新纺地区在当地人的心目中属于新余比较偏远的地段，虽然有奥运冠军杨文军亲临入住，但是该案的销售情况一般。目前小高层均价在1650元/行，房型单一并有稀许缺憾。＞点评：规模小，远离城中，无法与本案竞争＞优势：目前新纺周边的生活配套较齐全，庭中花园的房型设计独到。

＞劣势：地理位置不佳，产品性价比不高，客源较少，销售缓慢。二、新余房产市场综述一个房地产市场的构成无外乎需要产品、价格和客户这三样。我司工作人员通过实地走访调查后，细致地分析这三者的特性以供本项目参考和借鉴。■建筑形态:1.产品■建筑形态:目前新余市住宅楼盘的建筑形态还是以多层和小高层为主。多层一般规格整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层房屋相比，其得房率相应较高。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高、污染程度低等优点。同时，小高层对土地利用率提高，土地成本相对下降，倍受发展商的青睐，未来的发展前景良好。

■房型面积：经我司工作人员调查走访发现，新余市的多数客户认为评价户型最重要的元素依次是：布局、朝向、空间使用率；而对于“功能区”的重要程度依次是：起居室、主卧、餐厅、次卧。面积则是以125-143肝左右的三房为主。户型单一，面积