商业地产经典实用课件：城市综合体专题向彪仿

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向彪仿⊙城市综合体概念■《中国大百科全书》：建筑综合体为多个功能不同的空间组合而成的建筑；■《美国建筑百科全书》：建筑综合体是在一个位置上，具有单个或多个功能的一组建筑。

根据国务院发展研究中心企业所等机构对２００３年以来建成或在建的１００个新建筑综合体的研究表明，从建筑综合体的复合功能或业态来看，６５％的建筑综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能，这充分表明了大多数建筑综合体的功能组合特点。定义：“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体第1部分：基本情况介绍⊙城市综合体发展背景工业革命前工业革命与乌托邦思潮20世纪60年代后自发的综合体建筑有限的城市空间内，人口增长与集中，自发形成了商业与居住的结合工业在城市积聚区的扩展使得居住环境被践踏，其他的建筑经常受到驱赶，乌托邦思想提出了将不同的使用功能分开布置以减少社会问题。终结混合开发1961年，简.雅各布斯的《美国大城市的生与死》一书出版后，人们开始意识到城市是一个生命体，解决城市问题应该通过处理复杂有序性问题的方法来实现，同时，人们也开始认识到传统规划思想的不足和错误，整个社会环境开始真正适于建筑综合体的发展

综合体迎来大发展第1部分：基本情况介绍⊙城市综合体特性综合体建筑：高密集约规模：体量巨大资金：巨额投资时间：周期较长内部：立体连续物业：复合互补外部：高便可达第1部分：基本情况介绍⊙开发城市综合体的条件因素第1部分：基本情况介绍⊙城市综合体的区位要求

城市综合体可以存在于CBD，可以存在于城市副中心内，也可以位于CBD和副中心之外的优越区位。

在城市综合体项目所处的区域中，具体位置不同，对应的地价水平也会有所不同。而在这个区域中，一般认为一定存在一个重要的点，这就是峰值地价交叉点（PeakLand-ValueIntersection，简称PLVI）。第1部分：基本情况介绍第1部分：基本情况介绍Ø酒店：项目标志性物业，定义项目整体档次Ø商业：可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。Ø写字楼：价值标杆，可树立项目高端形象。Ø公寓：保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求。⊙城市综合体的主要物业主要因素商业写字楼酒店公寓区域属性商业中心★★★★★★★★★★商务中心区★★★★★★★★★★观光区域★★★——★★★★★★环境资源拥有自然资源————★★★★★★★拥有产业资源★★★★★★★★★★通达性强★★★★★★★★★★★★人流量大★★★★——★★——开发目标

租★★★★★★★★★★★★★

售★★★★★★★★★★第1部分：基本情况介绍⊙城市综合体各主要物业开发特点★代表拟合度第1部分：基本情况介绍⊙城市综合体开发时序

综合体物业价值的最大化包含几个方面的含义■最大限度的实现各个物业自身的价值；■最大可能实现各功能间关联带动价值；■避免各物业之间的负面影响。

正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着极为重要的意义。■

首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差异。例如商业入市必须在社区成熟以后，而为了树立项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。■

其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定选择。如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销售。⊙城市综合体的运营价值城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链酒店商务办公商业公寓住宅资源平台商务租客提升品质高消费人流旅游租客商务消费人流住家消费人流提升品质资源平台提升品质商务消费人流商旅消费人流第1部分：基本情况介绍⊙城市综合体的运营价值城市综合体的综合开发价值链矩阵强烈弱或不确定中立潜在市场冲突第1部分：基本情况介绍功能间的直接支持例如，办公楼上班族、酒店旅客、公寓住户会对零售、餐饮提供支持；办公楼的租户可以为酒店提供一定的客源，并为公寓楼带来一些客户或租户。功能间的间接支持比如，零售和酒店功能不会为办公功能或居住功能提供直接的收益，但是它们却可以作为适宜的环境支持，来使得办公和居住功能获得更高的租金。零售和餐饮功能可以为酒店旅客、上班族和居民提供方便和诱人的购物环境和良好的场所氛围，并改善它们的市场竞争力。酒店功能同样对其他功能可以提供间接支持，其完善和豪华的配套设施往往能为居住、办公功能增加市场竞争力。场所营造整个项目协同营造出城市中是全新和独一无二的感觉与功能城市综合体的价值放大方式⊙城市综合体的运营价值第1部分：基本情况介绍⊙城市综合体的城市价值第1部分：基本情况介绍■土地集约化利用■提升城市形象■缓解城市交通压力■积聚区域价值■改变夜间空城现象■城市资源集中利用第2部分：城市综合体定位

城市综合体的定位与其他单体项目不同，主要包括整体项目的定位与各功能物业的分项定位两大部分，在都市综合体整体定位的前提下，开展综合体各类物业的定位。⊙城市综合体两级定位⊙德思勤关于综合体定位的“三位一体”方法第2部分：城市综合体定位第3部分赏：城岸市综谎合体遮整体久规划⊙整体皱规划辞内容■确定猛城市曾综合内体各督种功解能的飘规模■忽都市眠综合蓬体交窗通系对统■坊城市抚综合赖体空停间布轿局■葛城市日综合讯体景筛观环道境第3部分窄：城骗市综畜合体佛整体毫规划⊙确定嫁城市烂综合缴体各透功能姜的规定模确定暂综合欧体项筐目各均功能梢间的朵比例音，不水同的忧项目昌具体纤情况劳不同净，有速不同磨的方名法，创很难葡找到蛙一种杠或者翻几种容通用星的最尚佳比横例确呜定方烤法，们但是拉，不质管各棕功能前间的存比例女如何毫最终丙确定乏，分贸别分冤析各叛功能访的物辈业体割量，声作为哨确定萍各功清能规渠模的右基础拣参数锈，依码然是欢确定候综合唉体项过目最雹终规咸模的谷一个挤不可阀跳跃驶的环崭节。第3部分获：城跨市综两合体汪整体贪规划⊙居住赏功能贼的规绕模■城市拳综合情体中版的居盲住功会能体描量居住帖功能封是城职市建抬筑综藏合体结中平淹衡酒琴店、往零售恢、办它公等醋功能留的重雀要功从能。简·雅各冠布斯爹在《美国歼大城冶市的栋生与促死》一书训中所读介绍捞的城急市多选样化求的另遥一个坊要点樱是“汉密度幻玉之需驴要”碎，即摸人流钢的密拨度必山须达障到足抱够程礼度，典在城替市综崭合体蹲的设洲计中芽，必灾须考席虑周闭边环垦境的舟住宅林密度赏问题亏，过华低的潜密度叫会不悉利于裂对多志样性钻的支朝持，鸦而导脏致整钢体失董败。弱在这肚种情赴况下溜，应联该通匠过增僻加项摊目内瞒住宅雨功能醋的比捐例或赞增加返吸引寨人流乱的特长殊功炎能要熄素，象来弥迹补项碍目人菜流密疮度的助不足冶。居住惠物业刻的体球量分鞠析：将美显国经棉济学贞家N.下G落.柿Ma缘瑞nk摸in和D.机N铺.谦We像i提出竞居住嘱需求旁量公株式：D效=太h（R）*N，中恐加入狗收入瓦因素Y，得多到居自住需斑求量系公式罢：D君=评h（R，Y）*N，其损中，h（R）为碎平均嚼每人啦的居殿住需纯求量鞭函数占，N为人念口数暗目。以此足公式润为基圈础，绵在实膛际项怀目测的算中酿依据压具体林情况揪对公音式进据行微移调，言结合原调研咬数据汉，可商以得糠出较靠为客阀观的驻居住槐体量唇。第3部分奋：城载市综犯合体街整体粮规划⊙零售团功能腰的规棒模按照创零售墓业饱胡和理茅论，刺只有诱在零弊售饱采和度椅大于疾平均施值的旅前提恒下，西才有衰在商很圈开准设集府中商锯业的娘可能上（临壶街商话业不督计入葛）零售维饱和拌理论舌公式滋：IR州S撤=影C不*残RE矿/类RFC：爷潜允在客之户数务量RE：腊人均衬消费导支出RF：睬营业蓄面积第3部分耳：城丹市综鸽合体框整体凑规划⊙零售誓功能映的规认模商业浩零售胆业态怜商业碧规模武的设蕉定城市秒综合爬体零雪售功恼能体只量：零售葱空间梁往往份会在权整个铜项目供的规杜划中杀所占贺比例晋过大亿。由因于零波售可趁在未凤来的跌发展鸭中增优加，处所以酷总的愧说来冈，规尺划比沾例过刷小的夺问题竿会比畏规划贞比例历过大生的问飘题易城解决泄。而康减少狮零售炼空间帖的比量例，忙是很绢难进蛙行的且，并俯会给帅人以锋项目伟整体冻失败盈的意遍象。第3部分鼓：城义市综比合体统整体仍规划⊙商务迹功能戏的规耗模城市证综合灭体的迎商务慢办公闸容量红一般害受城乳市化骡发展动的影荷响，超而人堆均办遮公面寸积受亮区域尾的主薪导功跳能和今区域富的重伐要性刚程度刃的影养响1.城市焦商务迈物业迷供给碧总量拉和供虎给结银构2.城市阶商务安物业澡需求衫总量矮和需圈求结泳构3.城市遥商务腔物业修供给嫂矛盾躬分析4.城市蜂未来欲供需坡发展胡趋势笼（预句测就乔业人稼口和鄙人均填办公震面积俗，通给过租衡赁活扔动和绕市场遇吸纳素量预势测未档来市阶场需趋求）5.确定孔城市伪综合牵体对所城市拉中心答商务鼓的分反流指天数6.中心宾商务祖的高镜度指低数确乳定综丽合体摸最终轨的商喉务容论量确定强商务雄物业纱体量虑的因回素：第3部分灾：城免市综坛合体政整体底规划⊙酒店逃功能鼠的规据模酒店龙体量麦测算妇的参旺考计篇量公岩式为占：E芝=啄N浊*科P睁*民L舍/（T岭*熟K）E：酒布店的悄床位冲数N：全伏年的阁旅客攀人数P胶:住宿钞旅客禁比例L屋:平均嫁住宿具天数T捎:全年摩可逗广留天求数K存:床位猛的利孙用率第3部分火：城糖市综急合体触整体慎规划⊙确定棒城市亡综合帆体交鹊通系笛统城市针综合泼体的秘交通田系统麻关系币包括特：■综嘴合体色与对那外交都通的慢关系捐；■综译合体裳内部朗交通亲；■综冤合体轧内部泳交通乞与外消部交心通的沿衔接第3部分非：城挂市综栗合体泼整体副规划⊙确定赤城市茎综合惩体交腊通系港统公交林交通止系统挂：1.调查加公共墓交通采系统储的现旧状2.估算匪待开疏发综驶合体手交通西产生谋和吸肌引出违行率3.提出薄交通翁系统何设立炮或者帐改善克方案4.沟通您实施第3部分连：城衰市综仪合体逝整体私规划⊙确定持城市暑综合办体交烦通系赶统步行裤系统费：步行抗量计延算：将城妨市综似合体皮分为者一个棋矩阵翅系统徐，每扮个矩繁阵呼店应一轰段街址区之眯间的榜街道骡长度芽，形成步园行量材计算绿公式暖：Ti孕=a月×Y速i+赔b×师Pi熊+c享×B桐i+腥d×映Ci支+e粒×U序i+垄f×猴Gi讲+g煮×S征i+阀h×荡Pk境i+端k其中便：Ti陶=在矩害阵之孩内的烤同时衫步行巧者数饮量；a运=在标握定时绕间段赚内围盒绕零酸售和艇其他构商业跨服务脚设施陆聚积乏的同驳时步敞行者怕数（人/㎡）；Yi稿=零售举或其挠他商浴业的最有效危建筑讨使用悉面积赢（㎡唐）；b闪=指围休绕可鱼以长舰时间莲停车垄的停呈车区械聚积万的同很时步秋行者杀（人/车位重）；Pi妥=长时泼间停铅车车然位数鸽（车历位）悦；c竿=在公还共汽鸣车站法周围装聚积笨的同妥时步随行者辅数（统人/站）组；Bi桐=公共曲汽车续线停万靠站捷的数这量（帐站）醒；d搂=在市存中心圆内以配中心铃性为增基础闹的总墙的步梁行者糊聚积瞒附加瓣数；Ci省=再d在矩膊阵i中的五比例遥；e=穿越们中心牲地区书边界援的步黑行交探通比险；Ui修=穿越防中心网地区姓边界妻的步粒行者登数量对；f摸=围绕丝式街道妄货摊衔聚积呀的同鞠时步把行者原数量踏（人/处）更；Gi典=街道卷报摊催或货刷摊的良数量及（处灯）；g促=围绕捐公共扩座椅钱处聚胡积的策同时首步行尖者数味量（好人/座椅阻）；Si贿=公共项座椅舱数；h猾=围绕鞋临时扒停车敏处聚慢积的古同时候步行其者数婶（人/停车激位）数；Pk竹i烫=用于冻临时嫁停车岁的公晶共停货车位怪；k亦=常数怪，在厅所选股择的约模型病的基启础上俯，在灾矩阵涛中不蛙与上股述任鞋何数忠直接茧相关闪的步行奇者数鹅量；以步味行量肥作为御基础槽来规牧划步制行系的统第3部分慰：城岂市综怕合体滚整体键规划⊙确定驻城市容综合叉体交摧通系堤统停车宏系统芝：第一糊步：赴对各削类物抖业停鹊车状著况进肢行调峡查、谢分析建筑物车位数车位率(车/100㎡)用途建筑面积高峰小时使用情况物业1N1X1商业G1满物业2N2X2商务G2满物业3N3X3酒店G380%物业4N4X4公寓G470%…

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