2023年房地产估价师之开发经营与管理通关考试题库带答案解析

2023年房地产估价师之开发经营与管理

通关考试题库带答案解析单选题（共80题）1、 某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的（）o替代性发展性地区性复杂性【答案】B2、 下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（）o过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出【答案】 B3、 某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（）。形象差异化战略人员差别化战略服务差别化战略产品差别化战略【答案】C4、 （）对于宏观经济变化的反应是最快和最大的。工业物业居住物业零售商业用房D・写字楼【答案】C5、 下列房地产市场指标中，属于供给指标的是（）o房屋施工面积城市家庭人口规模销售量房地产价格【答案】A6、 投资者所要求的最低利率是（）。同业拆放利率存款利率贷款利率基础利率【答案】D7、 关于债务融资，下列说法不正确的是（）o信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3~5年利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”【答案】B8、 （）是指房地产投资容易受到政府政策的影响。易受政策影响性存在效益外溢和转移适于进行长期投资最高最佳使用性【答案】A9、 某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费月为7万元，年还本付息额为3万元，所得税率为33%,则该项投资的税前现金回报率为（）o6.25%10%16.67%16%【答案】B10、 某房地产开发企业对某小型普通住宅开发项目进行可行性研究时，不必涉及的研究内容是（）o市场分析财务评价国民经济评价规划设计及方案选择【答案】C11、 管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理合法经营活动而发生的各种费用，包括管理人员的工资和（）。前期费用房屋开发费财务费用办公费【答案】D12、 地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位和丰水期最高水位都高于地下室地坪时，应采用（）的做法。防潮防潮与排水相结合卷材防水钢筋混凝土防水【答案】C13、 某项目各年年初的净现值分别为-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57,单位为万元，则该项目的动态投资回收期是（）年。TOC\o"1-5"\h\z3.093.483.833.92【答案】D14、 判定房地产投资风险因素中，检验各风险变量是舌相关属于（）阶段的工作。风险辨识风险估计风险评价风险决策【答案】 A15、 可行性研究报告正文的写作要点中（）是最关键的部分。项目总说明投资环境研究规划方案及建设条件项目经济效益评价【答案】D16、 对房地产资产进行全寿命期的管理，通常是由包括物业管理、设施管理、房地产资产管理和（）在内的房地产管理人员的责任。定资产管理变动资产管理房地产投资组合管理投资管理【答案】C17、 按存量增量细分通常将房地产市场划分为三级市场，一级市场是指（）o土地使用权出让市场土地转让市场新建商品房租售市场存量房地产交易市场【答案】A18、 如果某建筑物的±0.000=30.800m,按照规定，其室内地面标高±0.000相当于绝对标高（）mo30.830.8030.80030.8000【答案】C19、 与其他投资相比，房地产投资的优点不包括（）。能够得到税收方面的好处能够抵消通货膨胀的影响提高投资者的资信等级变现容易【答案】D20、 某市2017年新开工的房屋建筑面积为90万书，2016年未完工转入2017年继续施工的房屋建筑面积为30万书，2017年竣工的房屋建筑面积为80万耕，那么，2017年该市房屋的平均建设周期为()oTOC\o"1-5"\h\z0.5年1.5年2年3年【答案】B21、 下列关于建筑材料性质的表述中，正确的是()o材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比凡是内部有孔隙的材料，其密实度都大于1材料的耐水性是指材料在饱和水作用下强度显著降低的性质材料的弹性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质【答案】A22、 以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算方法为（）。单元估算法单位指标估算法工程量近似匡算法概算指标法【答案】 A23、 购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可察觉性能（P）的函数，即S=f（E,P）。若购买者非常满意，则（）.P=0E>PE=PE<P【答案】D24、 甲、乙两人分别向银行贷款，贷款金额、利率、期限均相同，贷款期限为1年，甲的偿还方式为按月付息到期一次偿还本金，乙的偿还方式为按月计息到期一次还本付息。甲和乙实际支付的利息额之间的关系为（）oI甲＞I乙I甲＜I乙I甲=I乙I甲NI乙【答案】B25、 房地产投资方案经济比选时，各种可能方案中，主要存在着（）关系。互斥和相关独立和相关互斥和独立互斥、独立和相关【答案】D26、 不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值（）0下降上升不变不能确定【答案】B27、 下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（）0集体土地中的宅基地依法收回的国有土地依法收购的土地依法行使优先购买权取得的土地【答案】 A28、 房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是（）。比较风险收益现金流风险持有期风险时间风险【答案】B29、 如国家债券的收益率为9%,经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14,整个投资市场的平均收益率为18%,则工业物业的预期收益率为（）o12.45%10.26%11.98%9.68%【答案】B30、 关于评标委员会组成的说法中，正确的是（）。评标委员会由政府有关部门代表和技术经济方面的专家组成评标委员会成员可以为5人评标委员会成员中，经济技术专家不得少于成员总数的1/3评标委员会的专家成员应由招标人负责指定【答案】B31、 在收益性物业管理中，资金来自物业收益的大修基金通常由（）直接管理。业主租户物业服务企业物业管理协会【答案】C32、 某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%,预计未来3年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（）万元。110.00110.47

119.31172.43【答案】 c33、 下列物业中，属于特殊物业的是（）在建工程车站购物中心科技产业园区【答案】 B34、 采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（△IRR）与最低的可接受收益率（ic）进行比较，判别标准是A.若左IRR>ic,则投资大的方案为优B.若左IRR>ic,则投资小的方案为优A.若左IRR>ic,则投资大的方案为优B.若左IRR>ic,则投资小的方案为优匚若左IRR<ic,则投资大的方案为优D.若△IRR<ic,则方案间无法直接比较【答案】A35、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者（）。更适于进行长期投资变现性差具有更强的适应性具有更专业的物业管理【答案】C36、 房地产抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券不包括以下类型()。政府债券抵押贷款支持债券抵押贷款传递证券抵押贷款担保债务【答案】A37、 工程量清单计价中，“招标控制价”是由招标人根据有关计价规定计算的工程造价，其作用是招标人用于对招标工程发包的()o成交价保留价最高限价最低限价【答案】C38、 甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。若不考虑其他囚素的影响，则甲、乙两写字楼投资现金回报率的关系为（）o甲〉乙甲甲二乙无法判断【答案】A39、 下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）o学习经济状况对渠道的信赖度购买动机【答案】B40、 张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/成，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/成，租期为5年，费月按法规各自承担。20%的首付款，加上该首付款2年的利息20%的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和2004年10月的购买价格，加上20%的首付款的二年利息和已偿还月供在价值时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价价值时点的现值之和【答案】C41、 已知年利率为14%,则按季度计息时的实际年利率为（）。12.55%12.68%14.75%15.01%【答案】C42、 对房地产置业投资来说，房地产投资的经挤效果主要表现在租金和（）等方面。物业增值管理费契税机会成本【答案】A43、 根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：便利品、选购品和特殊品。购买行为购买习惯购买动机购买心理【答案】A44、 房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的2m以外和项目（）范围内的各种管线、道路工程的建设费用。黄线紫线蓝线红线【答案】D45、 某企业总资产为150万元，负债30万元，资本公积10万元，留存收益10万元，盈余公积5万元，则该企业的实收资本为（）力兀oTOC\o"1-5"\h\z95100120175【答案】B46、 某房地产投资项目要求的目标收益率为10%,当通货膨胀为3%时，为消除通货膨胀因素对投资风险分析结果的影响，分析中采用的名义目标收益率应为（）o6.8%10.0%13.0%13.3%【答案】D47、 下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（）。发行公司债券权益型房地产投资信托基金发行股票商业银行贷款【答案】A48、 2017年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2017年末的住房空置率是（）。9%12%12.5%15%【答案】 D49、 房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入（）o管理费销售费用其他费用前期费用【答案】B50、 （）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。住房价格合理性指数量价弹性住房市场指数消费者信心指数【答案】C51、 已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%,若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为（）万元。TOC\o"1-5"\h\z55.038.5105.023.6【答案】B52、 关于房屋施工面积的说法，正确的是（）o房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积【答案】C53、 对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）o设计寿命经济寿命法定寿命自然寿命【答案】B54、 某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社o那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。选择专业化产品专业化大量定制市场集中化【答案】 D55、 一个房地产开发商要获取销售许可证，他要找的部门是（）。房地产学会房地产行业协会房地产管理部门政府【答案】C56、 下列各项中，属于克争导向定价的是（）o目标定价法认知价值定价法挑战定价法成本加成定价法【答案】C57、 当房地产开发项目用地面积一定时，决定项目可建设建筑面积数量的参数是（）o绿地率容积率建筑密度建筑限高【答案】B58、 在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，综合考虑主要风险因素影响的情况下，得到表示风险程度的净效益的概率分析的方法是（）。概率分析法蒙特卡洛法解析法杠杆分析【答案】C59、 单利计息与复利计息的区别在于（）o是否考虑资金的时间价值是否考虑本金的时间价值是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值采用名义利率还是实际利率【答案】C60、 关于房地产贷款担保的说法，正确的是（）。担保能确保贷款得以足额偿还金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押贷款质押不转移财产的占有权【答案】B61、 目标市场选择的最简单的模式是（）o选择专业化产品专业化市场集中化大量定制化【答案】 C62、 有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km2,适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为800元/戒；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/飾2；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6览买方需要缴纳的税费为转让价格的4凱该成片荒地开发完成后的总价值为（）亿元。TOC\o"1-5"\h\z589.610.6【答案】C63、 下列关于收益率的表述中，错误的是（）o基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率常规项目的财务内部收益率是唯一的D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差【答案】D64、 消费者购买决策的一般过程包括五个阶段，其中不包括（）。引起需要购买决策方案评价信息反馈【答案】D65、 城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按（）征收。土地出让金占用面积经营收入销售收入【答案】B66、 房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值。利润为零允许的最低经济效益指标c.最大费用D.最大利润【答案】 B67、 为了得到有代表的样本，可以采用（）的方法，可以计算抽样误差的置信度。概率抽样随机抽样估计抽样定额抽样【答案】A68、 一种产品价格上涨，就会引起另一种替代产品的需求（）o减少不变增加以上说法都不正确【答案】C69、 地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位低于地下室地坪，丰水期最高水位高于地下室地坪，但不超过500mm时，应采用（）的做法。防潮防潮与排水相结合卷材防水钢筋混凝土防水【答案】B70、 下列关于房地产面积测算，表述错误的是（）o用地面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积、各项地类面积的测算房地产面积测算包括房屋面积测算和土地面积测算用地面积测算以丘为单位进行房屋面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积【答案】D71、 在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析的阶段是（）o投资机会研究初步可行性研究详细可行性研究项目的评估和决策【答案】B72、某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5%,月平均租金损失率为2%.月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%,则该写字楼的月净经营收入是（ ）万元。33.0033.1036.0036.10【答案】C73、 某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%,则该商铺15年租金收入的现值为（）万元。TOC\o"1-5"\h\z11.4111.4912.4112.49【答案】C74、 经济活动的类型和特点不同，现金流入和现金流出的具体表现形式也会有很大差异，对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常不包括（）o补贴收入出租收入销售收入其他经营收入【答案】A75、 一般来说，人口越多，收入越高，房地产市场需求量就（）。越大越小坚挺疲软【答案】A76、 房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括（）。对原材料的检验对配套设施的检验确立质量文件档案制度确立成本控制档案制度【答案】D77、 关于资金等效值的说法，正确的是（）。时值是资金运动起点时的金额现值是资金运动结束时的金额是指与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值不同时点发生的等额资金具有相同的价值【答案】C78、 某承租人的基础租金为5万元/月，如果营业额的10%作为百分比租金，当其月营业额超过（）万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。TOC\o"1-5"\h\z50607080【答案】A79、 在房地产市场的分类中，一级市场是指（）。土地使用权转让市场新建商品房租售市场土地使用权出让市场土地使用权出让市场和新建商品房租售市场【答案】C80、房地产开发投资项目用于出租或自营时，计算期为（）之和。开发期与建造期建造期和经营期开发期和经营期经营准备期和经营期【答案】C多选题（共40题）1、 关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（）。大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金总代理可以委托分代理房地产开发企业不能直接委托分代理房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式【答案】BC2、 房地产开发的主要程序可分为（）o投资机会选择与决策分析前期工作建设阶段租售阶段招标阶段【答案】ABCD3、 房地产开发企业的经营成本主要包括（）o土地转让成本经营管理费用配套设施销售成本商品房销售成本E房地产出租经营成本【答案】ACD4、 下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的有（）o回归分析法简单平均法移动平均法指数平滑法市场因子推演法【答案】BCD5、 运营费用的人工费包括（）o工资医疗、养老、失业保险统筹费聘请法律顾问的费用保安费用【答案】ABC6、 下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（）o认知价值定价法价值定价法领导定价法挑战定价法随行就市定价法【答案】CD7、 承包商的主要合同关系通常包括（）等。保险合同分包合同销售合同D・勘察设计合同E.加工合同【答案】AB8、 下列不确定性分析方法中，属于风险分析方法的有（）0三项预测值法专家打分法解析方法蒙特卡洛模拟法盈亏平衡分析法【答案】 BCD9、 下列关于潜在毛租金收入，说法正确的是（）0物业可以获取的最大租金收入称潜在毛租金收入它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积能够改变其收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化它代表物业实际获取的收入实际租金收入与潜在毛租金收入相等【答案】 ABC10、 可行性研究的作用有（）o项目投资决策的依据筹集建设资金的依据开发商与有关各部门签订协议、合同的依据编制下阶段规划设计的依据对项目进行经济评价的依据【答案】 ABCD11、 下列选项中，关于原始凭证的审核内容说法正确的有（）o审核凭证的名称、编制凭证的日期、填制凭证的单位名称、填制人姓名、经办人员的签名或盖章、经济业务内容、数量、单价和金额凭证签章审核凭证金额审核一式几联的原始凭证，应当注明各联的用途，只能以其中的一联作为报销凭证—式几联的发票和收据，必须用双面复写纸套写，包括发票和收据本身具有复写功能的，各联必须写透，并连续编号【答案】 ABCD12、 城乡规划管理部门在《建设项目用地预审与选址意见书》中，规划土地使用要求包括（）等。建筑规模公共服务设施容积率绿地率建设项目与城市道路的距离【答案】ACD13、 房地产开发项目经济评价的目的，是考察项目的（）0竞争能力发展能力盈利能力清偿能力抵御风险能力【答案】CD14、 以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达式中，不正确的是（）。经营收入二销售收入+出租收入+自营收入利润总额-经营利润十营业外收支净额税后利润=利润总额-所得税经营利润二经营收入-经营成本-期间费用-销售税金E销售税金二营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税【答案】D15、 抵押率的确定受（）等因素的影响。抵押物的流动性贷款期限长短通货膨胀预期抵押物所处的市场条件抵押物的新旧程度【答案】ABCD16、 制订租售方案的工作内容主要包括（）。租售价格确定宣传手段选择租售进度安排广告设计及安排E市场租售对比分析【答案】AC17、 钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有（）等多种形式。墙承重结构剪力墙结构框架剪力墙结构框架简体结构框架结构【答案】BCD18、 政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有（）o加大城市基础设施建设投入调整银行贷款利率调整公共住房政策调整房地产税收政策E加快城市化进程【答案】BCD19、 政府宏观调控房地产的手段包括（）。严格控制建设程序金融政策和住房政策地价政策城市政策E住房政策【答案】BCD20、 细分市场评价主要涉及（）等三个方面的评价。细分市场的可衡量性细分市场的规模和发展前景细分市场的差异性大小企业的目标和资源E细分市场结构的吸引力【答案】BD21、 从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）o可转换性可区分性可营利性可实现性可衡量性【答案】 BCD22、 经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收包括（）oA・销售收入补贴收入出租收入D・自营收入营业外收入【答案】ACD23、 影响房地产市场发展的基本因素有（）o社会因素经济因素资源因素政策因素E・技术因素【答案】ABD24、 根据物业的类型和特点不同，可以将物业管理分为（）o居住物业管理公共物业管理收益性物业管理特殊物业管理工业物业管理【答案】ABC25、 金融机构进行项目贷款审查时，要进行（）等工作。客户评价贷款银行评价项目评估担保方式评价贷款综合评价【答案】ACD26、 下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（）o净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优可以完全衡量项目风险性高低净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优净现值标准差系数大的方案为优可以反映项目年度净现值的离散程度【答案】 AC27、 开发项目选址、定点审批阶段主要针对以（）方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。无偿划拨协议出让挂牌拍卖招标【答案】AB28、 下列关于变形缝的做法，表述正确的是（）o伸缩缝要从基础顶面开始，将墙体、楼板、屋顶全部断开屋顶部分也需另做伸缩缝伸缩缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝沉降缝则从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开防震缝与沉降缝结合设置时，基础不应分开【答案】ACD29、 风险型决策的具体方法包括（）。最大可能法期望值法决策树法大中取大法最小最大后悔值法【答案】ABC30、 市场营销因素调查包括（）。消费水平调查分销渠道调查、价格调查促销策略调查、产品调查人口数量调查E产品调查【答案】BC31、 利率的储蓄投资决定理论认为（）<>利率是由货币的供给与需求决定的利率是资本的租用价格利率是由可贷资金的供求决定的利率的高低取决于平均利润率利率不受货币因素的影响【答案】B32、 收集一手资料常用的方法有（）。观察法访问法头脑风暴法问卷法实验法【答案】ABD33、 下列关于国产设备原价的构成，表述正确的是（）o国产设备原价分为国产标准设备原价和国产非标准设备原价在计算国产标准设备原价时，一般采用不带有备件的原价国产标准设备原价有两种，即带有备件的原价和不带备件的原价国产设备原价一般是指设备制造厂的交货价或订货合同价可通过查询相关交易市场价格或向设备生产厂家询价得到国产标准设备原价【答案】ACD34、 房地产项目敏感性分析的主要步骤包括（）o确定用于敏感性分析的财务评价指标确定不确定性因素可能的变动范围计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析分析确定每个不确定性因素发生的概率【答案】ABCD35、 会计错弊的特点是（）0故意的过失的有目的的有预谋的有针对性【答案】ACD36、 制订租售方案的工作内容主要包括（）。租售价格确定宣传手段选择租售进度安排广告设计及安排E市场租售对比分析【答案】AC37、 下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（）。认知价值定价法价值定价法领导定价法挑战定价法随行就市定价法【答案】CD38、 按资产投资的类型划分，REITs可分为（）形式。权益型债务型混合型综合型抵押型【答案】AC39、 下列关于工程造价计价中的定额计价，表述正确的是（）。定额计价以直接费单价为基础定额计价以综合单价为基础定额计价是分部分项工程的不完全价格定额计价是分部分项工程的完全价格目前采用单位估价法和实物估价法确定【答案】AC40、 以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达式中，不正确的是（）。经营收入二销售收入+出租收入+自营收入利润总额二经营利润+营业外收支净额税后利润二利润总额-所得税经营利润-经营收入-经营成本-期间费用-销售税金E销售税金-营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税【答案】D大题(共10题)一、本次估价背景如下： 估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万m2,估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：估价方法适用性分析1.根据《房地产估价规范》(GB/T50291-1999),主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2.假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。 3.收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数,将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。 由于估价对象为商业房地产，旦成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。 4.成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。 用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。【答案】二、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。 影响房地产变现能力的因素主要有： 1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用,适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。 估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。 2.独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。 估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3-可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。 估价对象为在建的大型商场及灯公楼,适宜分割转让。 4.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。 由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强。 5.价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主,变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。 估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。 6.区位：一段地说,处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。【答案】三、xx商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告 一、委托方 XXXX商贸有限公司，法定代表：XXX,住所：XX市XX路XX号。 二、估价方 XXXX房地产估价有限公司，法定代表：XXX,住所：XX市XX路XX号，房地产估价机构资质等级：X级。 三、估价对象 XX商贸楼位于XX市XX路XX号，四至XXXX,属XXXX商贸有限公司所有。 XXXX商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得XX商务楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途为商业。xx商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积为661hn2,总用地面积为2560m2o自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。 估价对象其他内容描述（略）四、估价目的 评估xx商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。 五、估价时间 2003年4月1日。六、价值定义 本次估价采用公开市场价值标准。【答案】四、本次估价背景情况如下： 估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。 以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析内容片段：最高最佳利用分析 最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：1.法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。 2.技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。 3.经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。 4.价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8000元/ni2,类似商铺市场均价为20000元久2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。 综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。【答案】五、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为100万元的住宅，首付款为房价的50%,其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为12%,问：（1）抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少（2）如果该家庭30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅（3）如果该家庭在按月等额还款5年后，于第6年年初—次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少【答案】(1)抵押贷款额P=100x50%=50万元；月贷款利率i=12%/12=l%；月还款额为:A=Pxi(l+i)n/[(l+i)n-1]=50x1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543万元=5505.43元；(2)该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为：5505.43/30%=18351.43元(3)该家庭在第6年年初一次提前偿还剩余贷款余额时，所需偿还金额为Pn=A[((1+i)n-m-1)/[i(1+i)n-m],其中，n=12x20=240,m=12x5=60,代入数据，得到Pn=5505.43x[((1+1%)240-60-1)/[I%(1+1%)240-60]=458721.59元=45.87万元。六、H办公用房建于2005年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310m2,建筑密度为60凱用地为2004年通过出让国有土地使用权取得，使用期限40年。2010年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。 (1)土地价格估算 根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1200元/祯。 则土地价格为：1200x2310x60%=1663200(元)==166.3(万元)。 (2)建筑物价格计算按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元/戒。 该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为5.85%,开发商利润率为20%,则利息为：2175x0.5x5.85%心63.6(元/m2)o 开发商利润为：2175x20%=435(元/m2)o 钢筋混凝土框架结构使用年限为60年，残值率为2%,已使用5年，根据定率折旧法公式，其成新率为：[1-(1-2%)x5/60]xl00%=92%o 建筑物现值为:(2175+63.6+435)x92%x2310=5681934.72(元)«568.2(万元)。 (3)估价结果确定166.3+568.2=734.5(万元)【答案】七、本次估价背景如下： 估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万m2,估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：估价方法适用性分析 1•根据《房地产估价规范》(GB/T50291-1999),主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以釆用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。 2.假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。 3.收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。 由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。 4.成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。 用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。【答案】八、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。 影响房地产变现能力的因素主要有： 1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用,适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。 估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。 2.独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。 估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3.可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。 估价对象为在建的大型商场及外公楼,适宜分割转让。 4.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。 由于在建工程不确定性囚素较多，估