个人一手住房贷款

个人住房贷款一手住房贷款（PLAA）二手住房贷款（PLAB）易居宝安居宝个人一手住房贷款（PLAA）一、产品定义

个人一手住房贷款是指贷款人用自有资金向借款人发放的用于购买一手住房的商业性贷款，该贷款必须以所购房屋为抵押。二、贷款原则

1、部分自筹

2、有效担保

3、专款专用4、按期偿还三、贷款的对象与借款人条件1、对象：具有完全民事行为能力的自然人。2、借款人条件：（1）在中国境内具有常住户口或有效居留身份；（2）具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；（3）已经签署购买住房的合同或协议。购买期房（建筑工程进度必须符合当地政府和金融监管机构的相关规定）应同时提供手续齐全的房屋建设和销售证明文件（项目与贷款人有按揭合作协议的除外）；（4）必须支付不低于所购住房全部价款30％以上的首期购房款。（5）提供经贷款人认可的有效担保；（6）贷款人规定的其他条件。

贷款期限：最长期限不得超过30年，且男性借款人贷款期限加年龄不超过65周岁，女性借款人贷款期限加年龄不超过60周岁。贷款成数：个人一手住房贷款的最高成数不得超过所购住房价值或评估价值的70％(两项选其中较低一项)，具体成数不得超过法律法规和监管规定。单笔贷款的成数需根据借款人的还款能力和信用记录逐笔确定。四、贷款期限、成数（以人民币贷款为例）五、贷款利率、还款方式（以人民币贷款为例）贷款利率：执行人行规定的同档次商业贷款利率，并可在规定范围内浮动。还款方式：一年以上按月还本付息，一年以内可一次性还本付息。根据央行最新政策，家庭第二套房贷款利率不低于基准利率的110%等额本息还款法和等额本金还款法借款申请书；具有法律效力的身份证件;婚姻状况证明；收入证明；借款人在中国银行开立的还款账户；购房合同、协议或其他有效文件；首付款收据等;其他资料。六、借款人申请贷款时应提供的资料

居民身份证、户口本、军官证等月收入一定金额以上需佐证：纳税证明、银行对帐单、金融资产等七、贷款资料初审

借款人资格审查借款人还款能力审查借款用途审查担保条件审查身份证明、年龄、信用记录等还贷比（50%和55%）、收入证明及佐证等对项目、购房合同、房价、首付款、关联关系等抵押物情况、抵押率等抵押担保质押担保保证担保其它贷款人认可的担保方式

八、贷款担保抵押双方以书面形式订立抵押合同，抵押物和抵押合同应当符合《中华人民共和国担保法》的规定。以期房抵押的，抵押双方办理预抵押登记备案手续；同时需落实期间担保，待该期房竣工交付使用后办理正式抵押登记，取得房屋他项权证明文件。以现房抵押的，抵押人双方办理抵押登记，取得房屋他项权证明文件。

九、抵押权的设立flv.doc物权法：预告登记后，自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效十、主要授信风险点

（一）借款人风险1、借款人经济状况变化。随着市场经济的发展，下岗或分流压力加大，借款人未来收入难以预测，借款人可能因失业、疾病、职业变化、违法等原因致使经济条件恶化，无法按计划偿还贷款。由于私营业主经营的不确定性，这一风险对私营业主更加突出。2、借款人投机、投资风险。部分借款人购房是以投资、投机为目的，期望通过房产的升值而赚取差价收入。一旦国家宏观政策调整、市场形势变化，将可能加大投机、投资成本，导致借款人预期收益下降或还款来源落空，从而影响购房贷款的偿还。3、借款人欺诈风险。借款人违反金融管理法规，采取捏造事实、隐瞒真相或其他不正当手段（如借款人与银行内部人员勾结作案）等，骗取银行贷款。4、借款人恶意逃债。借款人素质低下，恶意逃避银行债务，致使银行蒙受损失。主要授信风险点（二）开发商风险1、完工风险。由于各种原因，开发商不能按时按质竣工交楼，引起购房人与开发商之间的纠纷，导致借款人还款意愿下降，甚至中断还款，造成银行贷款的风险。2、虚假按揭。开发商由于自身实力不足，或项目销售、资金回笼情况不理想，采取通过公司员工、股东、关联企业等关系人或其他人以虚假按揭贷款的形式套取银行信贷资金。3、重复抵押风险。某些地区抵押登记机关把关不严，开发商以土地使用权和在建工程作抵押在一家银行获取项目开发贷款，售房时购房方又以所购房产作抵押向另一家银行获取个人住房贷款。由此出现重复抵押，使后者抵押无效，造成贷款风险。4、项目风险。由于城市规划、城市建设等因素，致使开发项目周边环境发生较大变化，影响居住而造成纠纷，出现贷款偿还风险。主要授信风险点（三）营销模式风险“间客式”营销服务模式——即通过房地产开发商介绍客户并收集、整理客户资料，银行仅对客户资料进行表面审查后即放款。这种营销模式导致银行过多地依赖开发商、而忽视了利用自身资源主动接触、了解和跟踪服务客户的重要性，放弃了银行作为贷款审批人对借款人进行严格审查的职责，给消费信贷业务健康发展埋下了较大的风险隐患。1、“间客式”导致银行不了解客户，弱化了自身的贷款审查职能，将业务发展主要建立在“找项目”和谋求与开发商发展关系的基础上，有些分行甚至将部分贷前调查、贷后管理等风险控制工作委托给开发商。2、过分依靠中介机构的担保，忽视对借款人资信的审查，在“间客式”营销模式下，银行过分关注开发商的担保，将注意力集中在对楼盘项目的评估上，忽视了对借款人自身资信的审查，忽略了对第一还款来源的审查。主要授信风险点（四）担保风险1、抵押物价值风险。由于抵押物价值随着市场的变化而变化或前期估价过程中存在人为高估等问题，造成由于抵押物价值下降而使银行蒙受损失。2、抵押物处置风险。一般认为，住房作为价值较为稳定的抵押物，是一个较稳妥的第二还款来源，但由于我国当前法律法规不完善及司法环境等问题，造成银行对住房的抵押权有时难以实现。此外，司法部门在立法取向上倾向于借款人，而将债权人的利益保护放在第二位，不利于银行对抵押物的处置，如：最高人民法院出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，直接导致以第一套住房作抵押时其处置尤为困难；担保法规定的“借款人违约时，抵押权人若将抵押物拍卖、变卖，必须先与抵押人协商一致；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼”等条款使押品难以变现，当借款人不还款时，银行的损失难以弥补，权益得不到有效保障。3、担保公司及开发商的担保风险。在落实房产抵押前，个人住房贷款一般由开发商提供阶段性担保，部分地区采用担保公司全程担保、而不是房产抵押的方式叙做个人购房贷款，如开发商/担保公司的实力不强或对外担保金额过大，其担保能力将受到严重影响，银行贷款将出现风险。十一狗、风概险控杀制要周点（一派）借枪款人叠风险侮的控选制个人粮住房漆贷款感必须括以自眨住为旦原则图，对砖贷款括购房扁用于靠经营印或进迷行投衰资、许投机叙的，罩要从卫严掌赤握贷漠款。受理笼借款谎人的浩住房扶贷款悲申请妹后，晴要对犁申请叨资料戴的完祖整性浙、真运实性士和一念致性沉进行谈调查辟，与深客户调面谈未，现溉场了蹈解楼莫盘建最设进搁度，怜核实蚁并确唤认借无款申半请人否身份窃、借突款申淋请人阿工作恩单位电、借夜款申贤请人杂居住泽地址框、首缝付款遥证明超、担榴保人种及共连同借直款人付及联革系人寨信息攻、证费明借遣款人趋收入龙的文怕件、叉交易广行为拢的真辽实性示，分锡析借纱款申议请人袍的收体入与电其职教业是配否相贸符、庙是否修具有酒内在秃逻辑且关系职、借犬款申摇请人磁与开步发商狂是否遮具有海关联识关系抬、房覆价是概否存染在不剃正常课高估的现象事，了塌解近局期同疫一开犬发商桂提供家的借吼款申两请中优有无益疑点俗，判旗断贷祝款数敏量是慈否合息理。黄同时贫，客肿户经仿理必他须查帅询人慨行个臣人征芦信系亡统，葱了解娱借款饱申请祝人在伟其他需金融列机构订是否部具有虏不良庸信用乌记录让。风险狱控制敢要点（二女）开益发商夸风险掏的控粪制要严歌格审饰查开称发商融项目病，对概开发沙商提欲供资演料的此真实碎性、越合法艇性、墙有效减性等拥进行摔审查思；对贝开发良商的疤资金汁实力乓、资恶信状尺况、详经营件业绩循、技扩术力络量、过盈利获能力让、纳我税记扒录、沈担保炕能力陪等进贷行重街点调神查。绪同时缓，信权贷员幻玉必须裹对开吧发商厕和按怕揭楼辫盘进括行实趟地考傅察，缠对按知揭楼答盘的丽地理止位置慕、工抛程进眼度和面质量恩、完爬工风夕险、沟市场宴有效捞需求谣、功挣能配遭置、旱价格激定位坝、物液业管随理、财售楼尤前景疯、销扬售状爷况、筝按揭注额度匠等进扛行综问合评维定和阳评价鼠。慎吧选合文作对委象和蛋按揭床楼盘圣。个由人住优房贷眨款合母作对揉象应狂重点排定位保在开糊发业术绩良买好的德发展恩商及伙大型铁优质耕楼盘戒。为蚀防止暂开发风商假像按揭订套取临银行作现金童，要养严格耍控制捧关系轿人贷饲款。风险俘控制诸要点（三沸）营准销模眨式风哀险的鸽控制通过转营业报网点悠、理结财中羽心、衡定向僚销售孤等渠安道直注接营驾销客稍户，秒银行谷直接如掌握借客户仁信息雀、主旨动筛刚选客成户、榨自主狐审查绿客户谎的资库信状络况，浑加强泉对第身一还疤款来能源的滚分析限和掌侨控，情控制萝和分旧散消免费信恢贷业晶务风困险。风险斩控制执要点（四焦）担脉保风倍险的堤控制个人趟住房派贷款字原则基上应叫以所贸购房撞产做蚕抵押植。银常行应溜当对点借款牛申请谅人提视供的忌抵押碎物作带全面艺彻底鸡的审耀查，炉必要推时到来房管亚局或勿土地佩局做余进一慌步调位查，应确保板抵（远质）沟押物六的真局实性撑、合首法性痕；严躁格执屑行贷纤款抵蛋押的总估价毙制度验，合位理评帅估抵停押物并价值器，根创据相异关规陶定确陈定抵客押率缎。银蕉行对统借款见人的成抵押捷物要脸进行音登记孤，确顽保抵伶押行惜为的值合法幼性和味安全事性。对于厨由开哭发商萄提供液担保虏的，歉要求尝开发但商按挂所担干保贷店款的设一定看比例站存入营保证四金，赠并约士定当阶借款足人不晋能按宾时履南约时杠，银灾行有修权直碧接扣谁收保逆证金栽。对于掉由担惜保公某司提将供担迅保的微，要汤严格挣审查哈担保