中原地产直方玉湖项目定位

南昌首席城市生态复合体，为企业提供全面解决方案直方玉湖项目定位报告1、南昌县房地产市场分析2、小蓝经济开发区产业研究3、玉湖项目市场调研报告4、玉湖项目宏观市场分析5、玉湖项目地块定位思考第一次汇报6、玉湖项目地块定位思考第二次汇报提交本次报告的前期准备工作在经过多次沟通，市场的调研我们对项目也有了更深入的了解的基础上，提出我们最新的定位。同时我们也在建筑设计方案的基础上，结合客户及市场情况对产品、户型本身提出了优化的建议。前期提交的报告项目背景回顾案例借鉴市场剖析项目定位规划建议报告思路整体框架12345营销策略61CHAPTER

项目背景回顾关键:项目面临核心问题开发目标：追求现金流，以回笼资金为最大目标（短平快）（1）以销售为主，尽可能销售完毕，最大持有面积不超过总面积的20%；（2）快进快出，实现资金回笼；（3）强调性价比、高附加值；实现利润最大化；（4）计划2012年5月第一批物业开卖，尽可能在2年内销售完毕，最迟3年内结案。企业目标回顾小蓝经济开发区隶属昌南板块，莲塘组团，城市重点规划发展方向之一昌南区域地产开发：南昌县主要分布在象湖新城东片区和莲塘澄碧湖周边区域；区域地产开发属首次项目本体印象一项目区位：远离主城区/小蓝经济开发区/房地产开发刚起步项目区域资源：商业建设规划重点/现阶段在岗人口4.2万/消费能力有限小蓝园区规划“江西车都，昌南引擎”——建设“现代都市工业园”提升“产业集聚”，彰显“低碳生态”为亮点，推进“城市化”。沿富山大道一线集中布局公共设施。生产加工型企业，消费能力有限项目本体印象二项目交通：可达性好/公共交通缺乏/东、南面受物流车影响较大项目3面临路，且为城市主干道，交通可达性较好；其中富山大道的过往车辆“物流大车”占比较高。金沙二路富山大道迎宾大道通往东大堤项目本体印象三公交：218小蓝经开区专线，9月起运行过路公交：526、536周边资源:周边规划为厂房用地或投入使用的厂房，当前环境一般。周边视野无遮挡。地块资源：地势平整，相对较规范平整，内部有14.5万的玉湖水面。项目自然资源：私享14.5万平的湖面/生活配套设施缺乏，项目本体印象四项目指标：中等规模/低容积率/地块不规整的商业用地项目玉湖总面积365.8亩水面面积218.5亩总用地面积147.3亩（9.8万）土地用途商业用地容积率1.3总建筑面积12.7绿化率30%项目本体印象五而，基于目前状况的自我省视区域人口规模有限12.7万的商业体量新兴发展区域价值认知瓶颈区域地产首次开发单盘作战格局现实现实与目标非热点区域，快速去化纯商业与人口规模、消费能力有限销售为主VSVS有些疑问不难发现…………ⅠⅡ项目面临核心问题：远离主城区、区域地产开发刚起步、人口规模/消费能力有限，商业项目如何定位？也许这个时候众多人们心中，闪过的是郑重有力的两个字房地产政策及市场分析片区竞争市场分析城市进程-区域分析2CHAPTER

市场剖析关键:调控、竞争、区域分析2.1房地产政策及市场分析时间政策2011.8.26商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，未来6月将冻结8000亿2011.7.20温家宝：房价上涨过快的二三线城市要采取必要的限购措施2011.7.7央行第五次上调一年期存贷款利率0.25个百分点2011.6.20央行年内第六次上调存款准备金率2011.5.12央行年内第五次上调存款准备金率2011.4.6央行第四次上调一年期存贷款利率0.25个百分点，2011.3.31全国608个城市公布年度房价控制目标2011.3.18央行第九次提高存款准备金率0.5个百分点2011.2.23南昌限购：对拥有2套及以上住房市区南昌市户籍居民家庭、拥有1套及以上非南昌户籍家庭以及不能提供一年纳税证明和社保证明的家庭，停止向其售房2011.2.9央行第三次上调一年期存贷款利率0.25个百分点，其他档期利率相应调整，其中5年以上贷款利率0.2个百分点2011.1.26国八条：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市执行限购，二套首付不低于60%，利率不低于基准利率1.1倍抑制投资投机规范市场、抑制再改提高购房门槛，控制刚需限购、加息2010至今系列调控路径2010年以来，地产调控一直是楼市主旋律，调控政策不断深入，楼市压力逐渐加大中央烦政府染高度叉重视凝，调熔控上纯升到铸政治核高度梳，调劫控严章政仍锋将持谣续住建部住建部将草拟商品房新一轮限购城市名单时刻准备出台新一轮楼市调控政策央行连续五次加息、十二次上调存款准备金率多次进行房价下降压力测试胡锦涛加快保障性住房建设加强房地产市场调控温家宝房价上涨过快的二三线城市要采取必要的限购措施全国多地楼市回暖温家宝首次明确提出降房价抑制房价温家宝总理有信心将继续加大力度抑制房地产投机，有信心让房价回到合理的价位在任期内一定要使房价能够保持在一个合理的水平李克强坚决落实房地产市场调控政策措施新一惯轮限象购即撒将来颈临国务狸院总光理温脂家宝7月12日主困持召下开国陡务院庆常务半会议申，分逗析当惹前房归地产命市场械形势蝇，研紫究部肆署继啦续加通强调茧控工工作。同为了扩进一涝步遏碰制投茧机投辜资性决购房遣需求菌，会讽议在警住房央限购小措施逃方面销还提吵出新脂的要医求：已实诱施住瞒房限知购措释施的刷城市粗要继姓续严霞格执督行相炸关政草策，兴房价呜上涨堆过快琴的二仁三线涛城市把也要搂采取烛必要暴的限炸购措症施。二三欣线首个城市吧台州体限购20俭11年8月25日，盏浙江影省台嚷州市林发布《关于泡进一至步落简实房兄地产倡市场卧调控阻工作号的通后知》，明受确提滑出楼柜市限堤购措铃施，旗全国极二三开线城诞市限哪购由构此拉悟开序车幕。台州苦市发朗布的移通知肢强调护，全生市市塞域（楼含所裤辖县〈市、姐区〉）范茄围内施的家方庭和峡市域适范围幅外能不提供殃自购茂房之滤日起赛前2年内贿在本垄市累香计缴星纳1年以派上个峰人所南得税亿证明莫或社吹会保叼险缴犬纳证矛明的序家庭规，可垫在市烟区购碗买1套新替建商县品住狐房。蓝对在许市区柿已有泥两套掠及以胖上住徒房的途市域转范围物内家责庭、挪已有1套及停以上串住房喷的市颜域范弟围外蛛家庭迎、不科能提谁供自督购房挣之日墨起前2年内晕在本馋市累思计缴菌纳1年以请上个害人所迟得税狱证明痰或社办会保弟险缴仰纳证五明的谁市域鬼范围溪外家鸦庭，浪暂停牧其在僻市区中购买梦新建么商品腾住房取。商业语地产储不再驰“游究离”绩调控虫之外究，限曾贷后工对资烤金需桥求更口大20漫11年限辩购下体楼市鲜房价插不断舒上涨偶，下碰半年杜供应灰量加剂大，纹成交迈量有产所下纷滑，踏下半棒年市芬场不偿容乐基观。南昌窝市自激限购片之后发楼市淹供求喉体量南大幅般下滑抖，5月份波开始帜供求厌规模亮放大阻，楼逐市回么暖，身近期垮楼市签受季五节、肥调控崇等多天因素选影响找再度下下滑踏。受市减区高伶房价狡的驱训赶及队限购撑双重挪因素符影响裂，新匪建县波、南立昌县写等区匀域房陶价节抗节攀趋高；除非主肯城区亦项目构迎来狗发展污良机锁，价留格优碌势越菊发突剂出2.斜2竞争漠市场运分析象湖设新城莲塘献周边待售窑项目在售孩项目尾盘悬或售律罄南昌棚县主何要分两布在挤象湖柳新城示东片滨区和击莲塘谁澄碧缎湖周不边区也域象湖巨新城岸：内部谢大盘推云集分，居削住主尚体公臂园、毕幸福策时光恰、平枪安象禁湖风掠情等组诸多域在售谊大盘肃聚集猛于此为，项葵目多处，产稳品丰欠富，华而绵西片苦区资凡源优坏势更挽为丰腐富，各土地治储备剪多。莲塘晨周边纱：在售雾项目骨多，纯玺园列、天江祥棕先榈湾停、汇酿仁阳君光花芹园、底金色芝学府饥、银灶河城沟等项滥目分纸布于系莲塘协周边悟，房访源较合多，色以高坚层为歼主随昌跑南客克运站塞落成药和城调市化工扩展松，居沿住向恩北部少转移昌南你地产诵开发酷集中搬在象笼湖新镜城和哭莲塘助城区衬（汇商仁阳申光花歌园暂元列入贯莲塘仍）；澡区域露房地当产开泰发处备于刚虹起步摘阶段慢，房抛地产央开发仪的陌茶生区命域小蓝来经开飘区序号区位项目序号区位项目1象湖新城片区南昌小商品城11莲塘康城青年才郡商业街2平海九里象湖城商业街12正荣大湖之都商业街3中新幸福时光商业街13仁兴现代城商业街4力高国际商业街14永通澄湖国际街区5景城名郡商业街15桃源丰景商业街6江西奥林匹克二期商业街16平安曼哈顿风情商业街7莲塘蓝巢郡商业街17华尔街国际公馆商业街8尚南云顶商业街18贵都国际花城商业街9康城商业街19银河城商业街10桂花苑商业街——————昌南弄商业女主要努分布洲在象逝湖新苗城、胃莲塘极等区吨域，蹈而本陕项目警位于遣目前玻商业轮中心昆的边籍缘位冒置，舌周边荡几乎似无商搂业莲塘勇片区象湖晨片区商业》公寓》住宅莲塘煮商业日研究底：商教业供申应量坝大，涛面市逮时间轰较集燥中，密具备渡快速惠形成左商业衣中心畜的天饰然条盟件，针辐射路莲塘粗客户恶及部痕分小剑蓝客艘户；牧小蓝害商业思发展筹面临燃被“辛抢客史”未来洪商业牵供应粉量大星，且草时间漂较为废集中父，具肆备快昌速形岔成形渴商业铜中心粥的天贴然条蜜件；商业谁规模10万㎡律，江以超败市、报百货居为主馅的集暗中商介业。（与住沃尔拍玛洽牵谈中孤）集中臣式商鞠业引醒进“辟华润凑苏果尾”。其助它为酬街铺煤、主跑力面跌积30蜓—8咸0㎡。玺园综合体盛汇城市广场永通澄湖国际街区总建凶筑面纽奉积：卖约7.厘4万㎡丹；商业样面积挡：3.呼4万㎡饶；写字晓楼和俩公寓疯面积裙：约4万㎡滔；以大应型生耳活超叉市、残影院恭、小纵型百岛货为割主的将集中渗商业死项目炊。商业》公寓》住宅象湖馆新城克商业猾研究摆：商兴业体乖量供谊应超粱过70万，冰已然兽具备波满足待片区灾居民冠的生添活需已求，撞小蓝齿北部客企业静部分珠员工咬前往统消费蛾（当骗前区苏域商混业运焦营一狡般、棉但具偏备成狭为区厅域商晴业发听展中巴心的养基本捷要素武）南昌小商品城平安象湖风情7万㎡伟梦清水湾6万㎡丰源淳和2.2万㎡力高国际城5万㎡保集半岛6.5万㎡九里象湖城4万㎡居住主题公园6.5万㎡江西奥林匹克花园7万㎡景城名郡4万㎡金沙逸都2.5万㎡专业市场社区商业幸福时光10万㎡罗马象湖壹号1.5万㎡演武广场10万㎡因入吊住人命口有仓限致耗大部贸分商姓铺空桐置；貌预期拥随着卷入住适人口奴的增详加，炭商业爱将好爽转，渗区域拐消费蜓人口辟流失础率下苍降商业》公寓》住宅昌南菊商业颠，中视原解耻读：莲塘惹、象搜湖新佳城的齿商业叹供应净足够饥满足句相应涛片区但居民壮的需隔求，搂小蓝今园区魔当前振属于支被辐厦射范屯围；区域荡商业生属于丛半封哨闭性合市场当前晶小蓝恼园区声商业搂配套很缺失扑，客闭群消栋费被育迫外尸溢；偏但区韵位现屯状，之导致说未来圆区域贷商业粮的辐铃射范轰围有圈限，淡不足崇以吸瓜引大展量外显来人嫌群消捕费，豆主要蜓是服迫务于签园区恭的配扭套需钩求。半封己闭性撇市场雹，项旦目商泉业辐葵射有会限，忆市场决表现波为园持区配夸套及处商务技服务怠需求商业》公寓》住宅南昌扩县普挂通公们寓产愧品去觉化速牲度慢刻，产狗品价红格低昌，客弦户中胡有部且分小献蓝产网业区打员工项目公寓体量剩余体量面积价格发售时间幸福时光246套1栋10余套33-4544002010-9-11力高国际城224套2栋售空47-72520009年12月罗马象湖壹号240套3栋113余套41-8253002011-7-02平安象湖风情288套1栋50余套30-4850002011年2月景城名郡200余套120余套35-4548002009年9月康城青年才郡272套售空81450010年11月华尔街国际公馆493套售空30-138350009年5月桃源风景288套售空45-55330009年6月罗马象湖壹号力高国际城幸福时光平安象湖风情景城名郡华尔街国际公馆桃源丰景康城青年才郡客户帝研究显：象湖思新城：主蚕要为急南昌缎市市丸区投惰资性咸客户慎、小充蓝工航业园忠职工积，多漂有投优资客警整层唐购买狡现象惠。莲塘幕周边：主湖要为鸟莲塘涝中心阿区客垮户购岔房自裂住，恢同时睛也有土小蓝卫园区两职工银购买戏。注：稼景城挽名郡主为住衬宅小绢户型如，由角于产密品相蕉似算拉入同减类产县品小蓝少产业圈区公寓辅市场邻销售码调查痒：1、公肿寓普铃遍较飞住宅胁产品宣价格恩低20裤0-轨50租0元/㎡2、南枯昌县料公寓亿产品匪去化落缓慢藏；力高国国际泪城、忧幸福漏时光炸公寓邻价格燃低，罪去化搜却十稀分缓泡慢，平安乔象湖抖新城遭公寓饥产品坚去化偿缓慢拿，近帐期被第投资陵客将10层以势上全听部认喂购；桃源孩丰景匪、华梁尔街被国际垃公馆预销售跌近2年才爸售罄掘；3、康揭城LO总FT公寓冰产品偏创新汪型公衰寓产浊品更税受市恭场欢巩迎商业》公寓》住宅在住物宅类清公寓牛产品厉滞销妥的情叶况下臭，商灭业性欣质类槽公寓陆创新延型产聋品销晨售较巧好康城遥青年付才郡（商吵业产始权）81淋㎡L网OF匹T双层徐公寓色，2.衡9米双洗层空壳间，感虽然洽赠送帮面积衡不高色，但态在产道品上时做到婆了创红新，裙推出份后较拒为热摊销受益捷于汽郊车站诱的迁疾入及氏便利座的交祝通条堪件，裁部分鸦投资掘客和线自住棍客入辛场，聚客户辅受众挑面相素比象秧湖较圆广。力高吧国际叶城（迟住宅肌产权化）47但-7菠2㎡脸㎡平层洲公寓稀，各拒功能须区间个齐备乱，但蒸无阳谷台，岩赠送限面积捏不大露，产诵品较捉为普钟通，竭销售浮极为牵缓慢滤，且愁价格决较其槐高层山产品榴低30务0元/㎡商业》公寓》住宅公寓良未来顾供应列：未切来2-崇3年内廉昌南乌区域迁公寓递产品踢供应知约21万㎡兼（当捧前年重均消感化10万平巷）项目公寓体量剩余体量面积剩余体量幸福时光246套1栋10余套33-450.03万㎡力高国际城224套2栋售空47-72——罗马象湖壹号240套3栋113余套41-820.6万㎡平安象湖风情288套1栋50余套30-480.22万㎡景城名郡200余套120余套35-450.45万㎡康城青年才郡272套售空81——华尔街国际公馆493套售空30-138——桃源风景288套售空45-55——合计290余套1.3万㎡在售件项目伟中，尘公寓娘剩余牧体量炎较少映，近1.折3万㎡轧左右未来1年内敞，此刘类产勿品将器全部蚀入市退销售未来圾土地兵供应归中，仗近三酷年商巩业、吧办公灯等非个住宅覆用地返总体驱供应89辱.3昆9万㎡顾，可妹建商年品房11蜓5.展95万㎡综合要考虑氧各宗轧非住闯宅土滑地性欣质和什区域丸未来酸发展茎，未亮来2-等3年预垄计公项寓产材品供俱应约20万㎡商业》公寓》住宅昌南碑公寓吉，中朋原解绝读：公寓商产品派的投席资属林性决道定了辱区域们公寓妖产品替的供耕应量让有限坚，投昂资价埋值不过明显县导致才去化传速度乞整体捞偏慢疤；公寓薄产品仔去化崭，呈煌现两咏种现康象；辱创新旱性LO考FT公寓胜去化掠快，霉平层够公寓槽（住届宅产绝权）帆去化村速度酿慢；项目政具备准建设拼公寓纳的先喝天条凑件；召可充米分利看用商尸业产硬权性鸦质，第规划巧创新倒性公锅寓产纠品、请如LO戒FT公寓许等；衣但区喜域的珠整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11000m212300m230000m2服务人口2万人层数4层4层特色业种健身俱乐部、小吃街3-4F为写字楼邻里假日酒店、新型菜场、特色餐饮家电零售、家装配套、汽车展销、7000m2美食大楼、2500m2菜场；商业、金融和中介服务三条街停车场6000m23500m2四大壳邻里降中心跟的面贺积及丸特色骗业种苏州化工业续园区龄邻里内中心舟的几步大特苗征服务欣理念明：以12项必音备功谦能为秤基础默，让顾饮客满色意、澡经营条者满读意、脏政府盖满意重“三继满意片”，待服务要内涵遵是综瞧合性秘、全衣方位慕、多傅功能块、各用层次纳。物业惊形态沉：综合谱型大丧厦，毅层数鸟大多哪为四疗层（麻新城谱大厦盈及贵厕都大商厦）凳。配置详标准钻：按２决万人容组团豪配置慕一个盏邻里笑中心嗓标准蒜规划洋，2万人别组团驰一般散有5、6个住酷宅小赶区，者辐射携直径滨为0.坛5-宅1.逝5公里恨，面草积按10她00怖-1扔50滤0m2/千人情配置盾。业态执定位陷：80危%以服劲务业惊为主婆，其普中40催%-心50促%为餐员饮业猛。运营农管理访：功能滔定位娱在先对，招哪商紧掘随其遣后，草再将辣单纯够的物仔业管方理跨币越到桂“现睬场管百理加扑物业腹管理拿”。招商肠政策铅：主要乳针对丑品牌匠连锁蚂商家译。开独发成型本加在物业犯费的咐低租柿金吸篇引经侦营者感。邻里竟中心皇的12项基裙本功捷能邻里中心新城大厦第一座集商业、文化、娱乐、体育、卫生、服务于一体的综合性商业大楼邻里中心贵都大厦建筑面积11,000平方米；12项必备功能+商务办公邻里中心师惠大厦建筑面积12,300平方米；12项必备功能+邻里假日酒店、特色餐饮邻里中心湖东大厦2004年8月正式运营，是园区湖东商业第一家，由三幢大楼组成，总建筑面积达3万平方米；独创了家装设计超市创意产业平台邻里中心沁苑大厦建筑面积11800平方米，楼高三层,一层、二层各2000平方米，三层4000平米；突出文化休闲和培训功能邻里中心翰林大厦建筑面积25000平方米；以白领家庭式消费主体配套为主，兼顾周边学生特色需求邻里中心玲珑大厦建筑面积19,300万平方米；12项必备功能+邻里假日酒店超市书店餐饮店药店邻里生鲜美容美发维修店邮政洗衣房卫生所文体动中心银行每个管项目朝均有12项必钟备功榆能，乡丰每个馋邻里谦中心虑又各谷有侧索重和瓣亮点槐。开发针运营乐模式“邻棚里中际心”纱的开熔发运规营，袋成功校改写映“社前区商留业”果定义尿，创掉立了竖“以房蹄屋租材售为旗经营深基础龟、以职市场叹需求宰作功欺能定欲位、厚以所当有者妈身份匠进行触行业偶管理废”的特朱有模啦式，国并创骄新提出“居炊住商星业，姓品质狠生活洁”的伸企业予定位繁。摒弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，立足于“大社区、大组团”。邻里中心不是“社区内的商业”，而是“服务于社区的商业”，被业内人士誉为‘区域性商业服务中心开发建设的一个新的里程碑’”。功能定位—“创新”“不是社区内的商业，而是服务于社区的商业。”从园区走向全国，旨在提升每一个人每一天的生活品质经营的理念邻里汪中心蜜总结味：垫资源殖对位算，项亿目具族备打凤造邻沟里中断心的酸条件75问题唤：项目菌符合顾发展谈邻里狠中心多的条层件，延但邻岁里中闷心的拒规模遥一般加在2-蹲3万平捡米，赔不足浇以消围化项笋目面醒积；妻其次趴做大铜邻里脏中心暂规模棕，结测合区冶域当横前现则状看饼（人闻口、焦商业未现状堂），悟后期番销售绍将面斧临很凯大风株险。结论缴：邻纪里中票心只百能作赠为项舞目的镜重要像组成饭部分各。商务质别墅册、总明部基报地，载创意EO宰D，邻朱里中仙心均稍取得益了成滔功，嫩但每雨条道买路均栏不完钩全可懒行，悉那我煎们是旧否还笛有其柔它路敏径？介或我摧们是村否通岗过组税合创察新，次创造涨出一累种全肠新的菠发展辫模式骑？思考14.5万平的湖景资源城市近郊、小蓝园区，产业新城

发展条件园区似商业炎发展唉重点项目