2010年1月青岛房地产市场调研报告

#/20■城市居民人均可支配收入和消费性支出持续增长，恩格尔系数维持在较低水平，城市居民生活富裕，购买能力强■青岛城市居民人均可支配收入近五年连续保持稳步增长，2008年已达到20464元。比07年增长14.6%■青岛城市居民2008年人均消费性支出14999元，同比上年增长12.1%，和07年增速基本持平■青岛市城市居民家庭的恩格尔系数从2004年起保持在36-38%之间，2008年恩格尔系数为37.4%2004-2008年青岛城市居民人均可支配收入及增长率■2004-2008年青岛城市居民人均消费支出及增长率

■联合国粮农组织恩格尔系数标准，青岛属于富裕城市恩格尔系数59%以上 50-59% 40-50% 30-40% 低于30%贫困 温饱 小康 富裕 最富裕二、2009年6—12月青岛全市及各区住宅成交、价格情况全市住宅成交及价格情况2009年6—12月青岛全市成交情况走势（单位：周）全市住宅成交走势图2009年全市住宅成交走势图2009年6—12月份年青岛全市住宅成交稳定，一直处于高位运行。每周成交量在2000套以上，销售面积高达20万方以上，可以说市场销售火爆。2009年下半年青岛全市成交价格走势（单位：周）全市住宅价格周度喪化趋勢2009年5—12月份年青岛全市住宅价格稳中有升，特别市内四区价格上涨幅度较大，成交均价从5月份的7000元左右上涨到12月份的9000元，半年内上升近2000元，可以用“飞涨”形容。

市南区住宅成交情况（单位：周）35G0C30000'25U0D20000150001000050000市南区住宅成交周度变化趋势成交面組「•一成交套敏法弟猬7月監后8月推周9月鄭周1口月弟涧11月第渦1市南区住宅成交周度变化趋势成交面組「•一成交套敏2009年下半年，市南区销售基本稳定，在7月有所下滑后，慢慢趋于稳定。在12月下旬有所上涨。价格方面，市南区从6月紧1万左右的均价上涨到12月份的1.8万，可以说价格涨幅非常大，和全市价格涨幅保持一致。市北区住宅成交情况（单位：周）市北区住宅成交周度变化趋势45000400003500045000400003500030000250002000015U00100005U000600500400• 成宓面积羽口一亠成交套数2001000S月第S周7月氣.周8月第1周9月第3周顶月第3周11月第4周市北区成交量在7月出现最大值后，慢慢下滑趋于平稳，但是在12月份又出现下滑的迹象，这对2010年年初的销售估计会带来压力。市北区住宅价格周度变化趋势105001000095009000850080007500700065006月第3周7月第2周7月第5周3月第3周9月宼周1D月第1周1。月第4周11月第3周12月靈周市北区价格和以上不同的是，在6—9月一致上涨后，在10月下跌到7000元/平方左右，然后又迅速提升，在12月再次出现下滑。四方区住宅成交情况四方区住宅成交周度变化趋势350003000025000■2000015000100005000□6月弟循T月第潟8月第调9月翁凋1D月第潟11月第鴻13月第潟四方区住宅方面，只有9月10月成交稍微低迷，11月12月反弹力度加大。李沧区住宅成交情况（单位：周）李沧区住宅成交周度变化趋势6月第循7月第调8月第倜1。月第倜11月笫Z周其归第註周李沧区作为青岛市的后花园，目前经济非常活跃，地产业也不例外，目前在价格不是很高的情况下，销售量却相对较大，2009年下半年，区域销售呈现震荡发展态势。李沧区销售价格和成交情况类似，也是出现了震荡起伏。但是总体保持上涨。由于本区域销售价格基数比较低，相对其他区域涨幅最大，目前来看销售均价涨幅近2000元/平方左右，是全市销售价格涨幅最大的区域。崂山区住宅成交情况（单位：周）

崂山区住宅成交周度变化趋势4500040000350004500040000350003DOCJO25000200001500010000500006月第3周T月第4周8月第4周10月第1周11月第2周12月第3周崂山区的成交量是几个区域中最稳定的，可以预见未来市场也会比较稳定。在2009年的6—12月份，只要10月份有一次下跌，但是下跌后立马上涨回位。崂山区住宅价格周度变化趋势13.50Q13W1213.50Q13W12迦11眄1100C）.10500城Q95009000,明第3周T月第3周明第循 9月第Z周1口月第德11月第循苴月第循崂山区销售价格基本保持平稳，相比其他区域的涨价，本区域价格一直在中高位运行。本区域价格在12月份落回到6月价格水平，值得关注。城阳区住宅成交情况（单位：周）城阳区住宅成交周度变化鑑势50000450004000035000300002500020000150001000□5000關款周T月第3周&月第W周9冃第凋1泪鬼周11月救周屹月第凋

城阳区销售也比较稳定，和崂山区一样，在10月出现一次震荡后，立马反弹,并且反弹力度比9月份还高，但是在11月12月出现小幅回落。城阳区目前价格是青岛全市最低的区域，本区域的住宅价格在09年下半年内一直处于起伏不定的状态。基本趋势维持稳重有升的局面。黄岛区住宅成交情况（单位：周）黄岛区住宅成交周度变化趋势黄岛区最近半年成交基本稳定，由于价格相对较低，成交量保持较高水平。黄岛区价格09年下半年一直处在上涨态势，虽然没有李沧区上涨幅度大，但是本区域的价格每平方也有1000多元的上涨，涨幅也是相当的大。小结：从青岛全市的成交量和价格曲线走势我们不难看出，全市整体销售稳定的前提下，价格飞涨从年中的均价7000元上涨到目前的9000左右。临海中高端住宅均价在2万元/平方以上，全市郊区的价格也从4000元逐步上涨到目前的6000元左右。全市定下的由南向北的发展基调，目前市区北部的李沧区成为地产逐鹿的热点，各大地产商纷纷开发，成交价格一涨再涨。三、全市住宅存量、供需比1.全市住宅存量情况（单位：月）全市住宅存量月度喪化趙勢2009年以来，全市住宅存量总体呈现先扬后抑的走势，5月份全市住宅存量达到顶峰后开始回落，8月份达到谷底，9月份小幅上扬。37%□37%□饋m3以601-9om390-120in=12Q-144m=144-180m=sisom3l2A_t截止2009年9月低存量住宅套型比例由上图可以看出，截止9月底，全市住宅存量房中，90—120平方户型所占比重最大，达到37%,其次为60—90平方中小户型，约占35%,120—144大户型紧随其后，达到12%。

9月底全市各区域住宅存量对•比80万平方■米套800080万平方■米套8000从2009年4月以来，全市商品房成交量稳重有升，在09年7月份达到峰值,然后在接下来的8—9月份有所回落。据相关机构预测，目前全市商品房推出面积大于销售面积，按照这样积累下去，可以预见2010青岛全市商品房积压会越来越大，假如市场不能一直维持现在的热度，那么未来市场竞争将会更加激烈。2.全市住宅供应量与销售量情况（单位：月）2008年10月至2009年9月全市供应量与销售量对比（如下图）全市住宅供需比月度变化趋势图从近期供需比走势看，供需比总体呈现先扬后抑的变化趋势，尤其是从09年6月开始，出现明显的供不应求的局面，其中09年7月供需比为0.63，降至最低点，8月有所回升，9月供应量大于需求量。由此可以看出，2009年的全市地产价格飞速上涨和供不应求的局面是分不开的。四、青岛房地产发展总结2009年以来青岛房地产市场快速复苏。从三月份开始，冏品房和二手房成交量一路飙升。今年1-8月市内四区商品住房销售17141套，同比增长130%。价格也出现了每平米50元至100元的增长，最高增幅则达到1000元。1-8月份,市内四区商品住房平均价格同比上涨11.43%，每天销售量达到72套；9月份每天销售70套。青岛市整体房价从8月的8414元增长到8573元，四区新开盘房价则更高。总体来讲，市南区销售价格是1万以上，从目前新销售楼盘来说最低均价是1.1万，半数在1.5万以上；市北区在9000元以上。2009年青岛市的全市地产处于高位运行状态，2010年会有更多体量推出，但是消费市场能不能保持和2009年一样的热度，我们拭目以待。

附件：部分新楼盘房价及在售项目青岛部分新楼盘房价一览表[2009-11-6]新楼售价为已售新房平均价格，数据来源于青岛房地产交易中心排名楼盘名称行政区地理位置新房售价[元/E]1青岛保时捷中心市南区东部东海西路30,0002凯悦中心市南区东部燕儿岛路30,0003东海路9号市南区东部东海西路28,2004海信•燕岛国际市南区东部澳门路14,6005广业玺景园市北区芝泉路10,6806海信都市阳光市北区延安三路9,3307嘉合新兴市北区山东路9,3008国华大厦市南区东部闽江路9,3009祥云花园市北区吴兴路9,08010海信半山兰亭市南区东部宁德路9,00011顶尖街区市北区福州北路8,80012环宇康庭市北区山东路8,73013江山帝景市南区东部山东路8,62014良辰美景市北区山东路8,55015阳光资讯大厦市南区东部山东路8,500在售项目及销售进度一览(2010-1-16)项目名称项目地址可售套数总套数所在区市中韩国际小商品城城阳区兴阳路南35923649城阳区宝龙城市广场城阳区文阳路269号14602502城阳区世正爱丽安综合楼城阳区正阳路151号14062031城阳区龙山花园即墨市龙山办事处西九六夼村1680号10921092即墨市青岛国际服装城城阳区青威路881号8961043城阳区即发•金色荔园南京路559号796796平度市鲁中家居城胶南市温州路518号659855胶南市那鲁湾胶南市滨海大道1288号659792胶南市即墨市辽河一路701号青岛即墨市辽河一路701号651652即墨市海信.马山新城二期即墨市华山一路157号590590即墨市福临•圣水山庄平度市泉州路399号576770平度市隆海.海之韵胶南市海滨十路377号5591335胶南市中惠景园即墨市泰山一路228号557557即墨市

隆和.水岸5.6.7.8#楼胶南市海西东路13