柳州某高档住宅楼盘项目营销报告

营销报告（讨论稿）柳州楼市主流感官♫整体楼市处于起步阶段，“板块”略有雏形♫楼盘竞争以地段为主，出现产品竞争先兆♫购房目的以居住为主，首次置业是主流♫基本求大于供，消费者见识及选择缺失♫购房因素以便利繁华为主，注重城市中心感柳州楼市发展趋势♫将出现“板块”效应♫产品竞争逐渐成为主流♫收入分配差距大，二次置业群体增加♫供需趋向平衡♫从绿化到园林将成为热点，居住趋向舒适需求柳州楼市发展机会♫缺失大盘，缺失领导楼盘♫消费群逐步细分，缺失豪宅♫整体价位等待突破♫缺失形象和品牌塑造柳州城市区域定位河北——偏僻河西——杂乱河南——吵闹河中——繁华河东——舒适河北——重工业河西——物流中心河南——商贸河中——商业中心河东——新城市中心城市发展角度购房角度项目简介开发理念超前，“作品”心态注重项目内涵，以人为本注重细节和品质，产品均好性强地块自然条件好，低容积率配套尚不成熟市场对可能实施的价格有抗拒心理区域土地储备减少，地价高企区域居住形象渐好区域市政配套逐步落实同质或同档次楼盘推盘量加大竞争楼盘也注意了项目的包装和品质的提高。优势威胁机会劣势项目定位位于河东区柳州最好品质的居住社区目标消费群定位富有、尊贵、传统、追求物质享受、不喜欢成为公众人物、更在意自身的拥有、接受传统别墅、喜欢更大、更豪华财富、时尚、现代、强调自己的性格和气质、张扬、年轻、更易接受时尚标签、愿意成为社会公众人物、积极驾驭人生、喜欢成为领先者、有冲动、更愿冒险、不断追求更高的层次和境界富足、舒适、安全、稳定、有气质、强调家庭、注重和谐、更愿意接受文化标签、注重保持完美形象、注重对事物的把握和控制目标消费群企业高层中大型公私营主行业成功人群追求更丰富生活一切尽在掌握城市建设和社发展的主导力量城市生活和社会时尚的领导者新兴城市领导阶层营销定位源于非凡品质的尊贵产品竞争的核心，消费者购买基础高人一等，领导性定位与别不同，再上层楼，提升至生活形态和符号源轮于所非淋凡家品武质池的支尊方贵推广型内容育，并浇体现篮差异遥化和由高度调性蚁，视谁觉，止感官粉，表闷现，桃符号推广贵定位内容边解构非凡乡丰的居剖住品壤质：滨地随段之宝尊/宽地块题之争充/风龙水非凡仓的生标活品翁质：鉴会读所/知配套非凡必的空皆间品挺质：艺规值划/渗产品港/6满米高贞入户割花园非凡超的自镇然品钱质：弄自再然坡演地/穗相思江林非凡温的环钟境品杨质：西贝室尔高忠林园衬林非凡疗的管晶理品钩质：活*姜*物友业管脖理非凡洋的价畜值品秘质：蕉发术展商展品牌茅/作两品心真态非凡晒的细外节品怒质：耍用饼料/约做工非凡榆的服纱务品线质：六个葬一工粗程六个季一工拘程售后扰服务＊＊＊＊客户服务中心置业受服务家居震服务健康由服务物业坦服务生活渡服务项目浓客户情服务植部代理吸公司**疗公司会所括经营**益物业超市肝/管腥家服常务服务回是品栏质的泊重要列元素涛，是境最重称要的犬软件娃，是芦提升斗竞争董力和块品牌误形象构的核箱心，遣是尊课贵的匆基础形象龄解构尊贵板：☻可尊怪敬，捕高贵尊：☻地位铃或辈玻分高鹅；☻敬重狗，尊龟崇；☻敬辞乘；贵：☻价格茂高价察值大迹；☻评价颠高；☻值得取诊视怀和重救视；☻地位渠优越探；☻敬辞煮；《现勿代汉悄语词数典》垮修订尸本传播喝渠道嘱策略柳州屑传播钥渠道叙状况♫媒体雁影响咬力也骡处于按发展怀阶段抹，非驼强势♫电视阁为弱竹势媒录体，塞有唯侨一地床产节料目《讲**突**巴》♫报纸缴为主静流媒盏体，葵主要晴是《堂柳州贪日报志》和雄《南冤国今承报》♫户外病零乱凭，电沉台弱用小♫DM私尚未箭起步♫楼盘勺平面磁以平拍铺直惠叙为阅主传播功渠道妙策略♫由于竖无目坦标消眨费者逢主流击渠道极，依挽靠销脆售渠秃道的象一对镇一更硬显重冈要♫项目促区域恋范围贺内的勒现场榜包装锹对消陵费群筐更为奸有效♫《柳懂州日娱报》软和《屈南国该今报洲》为去主要险大众砖传播惜渠道♫除平摄面外欢，软仔文的讯形式轧较新贺，对该消费蚊者的背影响酿更大♫新闻茎的可哪信度今较高泉，可甲充分呼利用金创造验传播裕价值♫电视及、电司台、买户外芳无须车考虑推广参策略ST慕EP巴1：惊艳崭持续五一死房博绝会*紧**痕*惊壁艳面侄世，胞备受击瞩目丢，将鼻影响坟力持羽续围墙VI新闻软文5.往1-词--额5.冠30储客内容活：V蒸I系裁统，世包括抓现场长指引德等应啄用要求咳：通痕过色膊彩、戒组合颤等形靠式突醉出大嘱气、测尊贵耍气质时间姿：5支月2菜5日可完成嫂设计毫，随妙即制冈作指俘引应形用部制分VI内容帽：以跌尊贵塌的符张号来指传播隐项目础定位王，非呼详实戴卖点释及实出景目的事：传蹈播形迟象，盗被羡副慕，慕保持耗神秘要点岸：与织项目琴相关寒的，赠与大界众生性活有拨一定等的距净离，遥甚至是碎不熟阶悉的桥效果漫更佳举例微：古生巴哈细瓦那蔬的手拦卷雪卡茄/误牙买活加的伴极品棕蓝山亦咖啡时间运：6汇月1摇日前桨完成浊设计腾及制雨作围讲墙内容遵：*紧**低*的告别具庆一格紧，惊绸艳面骂世目的慌：制赌造小藏话题训，让常人开再始记滔住*他**剥*要点辜：多周角度剩多侧鼻面多璃报道时间碑：5景.7门--逝-5泉.1水4新闻兼报道内容苏：*柿**宜*的凝别具趋一格等，惊纷艳面腿世目的处：从垂消费唱者角种度挖嗓掘出训**北**疮的真内正意必义要点缺：突守出生饼活形阳态的多演绎谊，与按目标晃群体闸产生仇共鸣头，同时笨与别欲不同帖，有限自己酷鲜明蚕的个锅性时间臂：5.强20软读文“卖垦家具养？卖壤咖啡勤？卖恒雪茄侍？卖芹红酒规？还化是卖拨生活植？——饭**彩**验另万尿众瞩愁目和长期待ST辱EP称2：一呼象百应与《忧柳州鼓日报赶》合榨作，睡联合丧政府厚规划雕及河态东大烫楼盘令，以部论坛甜的形弓式，掀提出加“河炼东板提块”晃，将服其炒娘做为康柳州鸟最适折宜居抢住的香区域参考仗“华勾南板邪块”销售及物料楼书保A论坛6.伏1-寄--咸6.客15单张额&D爬M非凡娘品质开之旅盒系列罗报道开之居淹住篇内容誉：规举划平苦面图另等目的滚：配横合销思售储默客及逗甄别要点庙：精亩致，灰尊贵仪的视染觉效描果，妻与主讽传播无形象贡统一时间纪：6出月中握完成丛设计氧，开她始印肃刷销售批物料内容傅：简汉明扼思要写啊实主凡义，竖注重该整体漂，尚恢无实爪景可趣用目的损：配嫌合销岭售储发客及正甄别要点雪：精添致，吼尊贵胆的视味觉效晶果时间见：6漂月中茧完成幻玉设计随，开凭始印蛾刷单张猫&D军M内容跑：阶挣段性致重要屈工作岗，以倒《柳啦州日论报》堆为主揉体，镇与政府饮规划姿及各旦大楼阀盘共暴同举治办论痰坛，堆将社阁会注意力爪集中匀与河址东区案，确领立“势柳州姻最适教宜居趟住区药域”定位倘，影采响持拴续至采少两糠周目的戏：以期领导常者姿严态出泪现，母后期睛推出论软文警，将烟华林术君邸顺飘势推去出，义吸引劈燕最大辞关注要点值：形芦成非抄商业递性社粥会事瞧件，串提高泊可信剧度，柳项目帝以前呼丝式后拥梅之势乡丰出现时间粗：5么月中伯开始移筹备少，6顷月5功日在斯柳州慨饭店戚举办产论坛论削坛内容产：强匀调地窜段，培再深掀入项算目地捆块之体争的耕历史姑回顾室，告知躺消费尚者*拳**偿*“馋河东浓之心菜”的赔地位付，以塌及“风姥水宝鸽地”钢之象形式友：软顿文要点露：详趴细描仁述，沫与“资河东雅板块洽”呼臣应时间香：6边月1纪1日忍投放垫，半晋版彩阁色非凡挖品质词之旅悟系列乡丰报道在之居船住篇内容秀：楼搏书之垫一，骑主要尚体现雁项目劈燕所彰妻显的犬尊贵松，通稳过各种始尊贵妹生活忧的元许素，拴以介走绍生体活形董态和腐场所的形群式，只成为沸一本划城中朋尊贵喊人士调或追俭求尊虑贵生活的前行动以指南目的俘：由舱**逆**灿出品下，领吵导地醋位无首人匹炼敌；剧帮助颗销售从关储客挽到甄也别的用过程毕，拉红住准烧消费赔群体要点池：除凶了将局会所安部分止配套气纳入哲其中租，最信终更望将华询林君邸蜂作为宗最重盗要的飘尊贵伍元素到“居透住”旋的示挺范，识使华林君糟邸成晶为城呆中尊呜贵的凉标志举性符藏号时间拘：6芒月2咏0日润完成奋设计阁，6牌月2闹5日蝴印刷溜完成正，可荡派发楼书壳A之磁柳州地尊贵弃生活矮指南资版尊贵守生活驾指南那种亩鲜活壳圆润饺，精洒妙人杠化的纳烟草剖味，留早已薪超越雪了雪害茄本档身的透含义市。它愧的至挪善至煌美，蹦实在恭难以站表述渣，无日物可香与伦漆比。Ci换ga咳rCo挂ff油eeRe疾d昂wi津ne耶稣夜在最宝后的纵晚餐饶中道款：“面踪蝶包是绢我的晴肉葡萄佳酒是籍我的丘血”Go蜡lfSp下aST冲EP怎3：非凡脊品质平面洗软文巧为主倡，新办闻采偶访为泽辅助卫，开龄始诉湿求*还**嚼*非礼凡品讯质，算提高萌项目会价值洲，让肆消费丸者期套待，总并为稠价位默突破雀打基蜡础销售秒物料楼书识B6.悼15丽--援-7堵.2工地锡立柱非凡窃品质监之旅新系列搏报道现场趴包装内容京：认晨购须闪知等缸与购果买手本续有娇关资抢料目的芽：为钳接受辞预定混金或档开盘乐销售弊做准悔备要点示：准听确，技注意糠提及杜服务辽的要衡点和籍程序时间丈：7嫂月2贱日前福制作蚀完毕销售写物料内容踩：有刘点创脚意有矿点意芬境的住形象香，突瓜出非建凡品伶质目的嚼：配详合推皆广节臣奏要点躬：尊碌贵的目视觉导效果时间刷：6慨月底隔完成蛇设计孟，7咸月2看日上宴画工地坑立柱内容蜜：会供所、如指引泡、路配径、活示范百单位遗等目的步：全太面改筒变现吸场环惯境，粗形成车打动商人的顺品质畜及尊床贵氛围要点新：精抗致，址尊贵刑的视培觉效浓果，测与主段传播储形象锦统一时间阔：6签月2稼5日卵完成恢设计育，7拥月3披日前密布置示完毕现场亭包装内容外：突版出项闸目自才身各白项非铅凡品际质目的还：配贷合促茧进消小费者啦购买插冲动要点良：一恢流摄会影师甩的图培片有急点创帖意有掘点意全境时间胀：7甚月5逼日前旬完成尽设计搬，7丑月1凳0日踪蝶前印灿刷完墙成楼书街B之肿现场糟实景默版非凡企品质详之旅苍系列误报道内容仪：非桨凡价岔值品示质/如非凡政生活叨品质非凡兵自然范品质想/非限凡细衫节品个质形式延：软带文要点么：详猛细深析入，尸掌握谁节奏时间提：每钩周两冬篇ST征EP然4：热血榨沸腾报纸茂平面摘和软登文互百相配净合，扬相关锐活动帖为辅熟，逐亦步揭静开面亏纱，他开始喊调动定消费毛者情肥绪邀请痕函主流寨平面姿广告7.元2-万--樱7.允16非凡即品质怠之旅亦参观气团非凡丢品质岁之旅川系列始报道河东雹规划肉展览邀请娇函内容翼：*悟**编*惊歪艳上份市发命布会目的疾：为架忠诚碑及摇絮摆客固户提晶供身塌份名短片时间症：7慰月5绳日完雹成设辅计，挨7月土8完根成制雄作非凡夸品质坊之旅筑参观哄团内容夸：由慈合作劣伙伴万及销艘售带名队，封邀请岛准买栗家到店广州看楼金，看妖设计副师相减同的版产品筹和品准质，意增加粉消费者满信心然，同颗时邀戒请报虹纸记战者，匹做全违程报代道楼盘伶：贝雕尔高燥林—肚—汇与景新扰城、桌星河竟湾建筑朴设计咽——召汇美牲景台**救物业贺——鹿**惜名都用材跳品质猛——炭珠江邮别墅顶、广罗州雅助居乐挎别墅要点祝：合携作单押位陪况同很站有杀欲伤力侧，务悉必做膀到时间完：7香.3蛛/7挡.4绳7禾.1请0/握7.盆11非凡业品质过之旅翠系列巨报道内容屿：非衔凡价玻值品脂质/阔非凡耗生活滨品质非凡眨自然裁品质拾/非盘凡细感节品饰质形式艇：软全文要点僻：详携细深肿入，慨掌握午节奏时间下：每纤周两烛篇内容查：与限政府蓬规划斜部门丈合作哥，将辽河东船区整懒体规腐划在愤**炼**衣会所仙全面笔展示扩并向愚公众哨开放夜，加站大新骂闻报责道力听度目的光：造庆成全暂社会劳关注校，吸金引人戴流，拌让每象一个彻柳州著人都膏知道别都关幻玉心要点机：要馒将展环览提嫌高到竹柳州熔城市泊形象硬及城锤市运汤营的袍高度信，是趣每个尽柳州歇人的反骄傲槐，不悄能错段失时间软：7渴月1呼0日幼——特8月周1日河东铸规划衔展览主流溉平面袋广告内容影：有表创意迟的报碍纸平翅面系拘列广枝告，零3-穿4篇方向钢：以前小见颤大的煤比较唯美家写实娃主义调性支：尊独贵时间虎：7昆.1估/7狠.2速/7朱.8久/7原.9以小寄见大别人皇的橱奶柜我们渣的垃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