某地产公司编制规划方面基础知识讲义

房地产基础知识（规划方面）分为两大部分第一部分：重点介绍有关房地产的专业名词及基本常识．第二部分：重点介绍有关规划设计方面的基础知识．第一部分：专业名词及解释专有名词及解释我国的土地制度及土地市场制度有关土地开发的名词有关房产开发的名词有关房产产品类型的名词专有名词解释房地产：又称“不动产”，是房产与地产的总称，它一般有三种存在形式：即单纯的土地、单纯的建筑物、土地和建筑物结合的“房地”。通常意义上的“房地产”就是指土地和建筑物相结合的不动产。英文是Realestate物业：是指已经建成的并具有使用功能和经济效用的各类居住及非居住的房屋，以及与之相配套的设备、市政、公用设施、场地等。也属于房地产，英文是estate.专有名词解释房地产业：是指以土地建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理、维修、装饰和服务等多种经济活动的综合性产业，属于第三产业。主要业务内容：包括房地产开发、房地产投资、房地产建设、中介服务、咨询服务、价格评估、房地产经纪、物业管理等。我国的土地制度根据宪法和土地法的规定，在我国，所有的土地只属于国家所有或者集体所有，任何单位或个人对于土地只有使用权，而没有所有权。国有土地：即属于国家（全民所有）的土地。集体土地：是指属于农村居民集体经济组织（如村委会或村民小组）所有的土地。我国目前的土地市场的方针是：垄断一级市场，放开搞活二级市场。指政府代表国家以土地所有者的身份，将土地使用权有偿、有限期的交于使用者的活动。政府（国土局下属的土地储备中心）是主体，是垄断者，任何土地未经一级市场不得进入二级市场进行交易。指使用者把通过一级市场取得的土地使用权，按照市场机制进行买卖、租赁、交换、赠与、继承、抵押等经济活动。相当于一般的商品，但针对的只是土地的使用权。土地一级市场土地二级市场土地一级开发指由政府或者其授权的企业，对于一定区域范围内的生地、毛地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行基本的市政配套建设，使其达到“三通（五通或七通）一平”的条件，成为熟地，然后再进行出让或转让的过程。开发商取得土地使用权的方式买卖赠与租赁继承抵押一级市场（国家出让）二级市场（企业转让）行政划拨协议出让招标挂牌公开拍卖有关土地开发的名词生地：尚未开发的农地或荒地，一般离城镇较远，无市政基础设施。毛地：指城市中尚需拆迁才具备开发条件的土地。飞地：也称插花地，指部分或全部处于他人土地范围内的土地。熟地：指已经完成基本市政设施建设，达到“n通一平”条件的建设用地。有关土地开发的名词宗地：是地块最小的单元。城市以宗地为最小的土地单元进行编号，称为“宗地号”或“地号”。一般按照区、带、片、宗进行编号。例如：Ａ118-12表示:A区第1带第18片第12宗地。土地级别：根据土地的价值及所处地段的繁华程度的不同而划分的土地等级。各地标准不一样，比如北京划分为一、二、三、四级。三通一平：指水通、电通、道路通，场地平整。七通一平：指水通、电通、道路通、通信通、燃气通、热力通、排水通，场地平整。有关房产开发的名词商品房：指由房地产开发企业开发建设并销售、出租的房屋。外销房：指建成后向境内外出售的住宅、商业及其他物业。内销房：指建成后仅仅在国内范围内（不含港澳台地区）的住宅、商业及其他物业。现房：指开发商已经办理了房地产权证的商品房。通常意义是指已经完工可以入住的房屋。一线、二线、三线、四线城市对于一、二、三、四线城市的概念一直没有明确的定义。一般来说一线城市是指1992年国家规定的5个特区和6个城市；二线城市指省会城市、直辖市和单列市，如青岛、大连、深圳等；三线城市则指有战略意义的大中城市和经济总量较大的小城市，比如宁波、温州、东莞。一线、二线、三线、四线城市对于房地产市场而言，这里除了城市级别和城市规模等重要指标外，还有GDP、人均收入和可支配收入、产业结构、人口数量、产品水平等综合指标。但通常把商品房的均价作为最标准的指标。所以一线城市习惯指北京、上海、广州、深圳；而天津作为老牌的直辖市和中部的一些省会城市（如西安、重庆）却由于房地产起步晚只能屈居二线城市；而一些省会城市更是由于房地产发展水平低而位列三线城市如西北的呼和浩特、银川、青海等；反而象大连、青岛等沿海开放城市（计划单列市）一直位居二线城市的前列甚至直追一线城市；包括江浙发达地区的杭州、南京等省会城市。而象温州、宁波等本应是三线的城市也都迎头赶上，尤其价格的涨幅和速度甚至超过了一线城市。

有关房屋产品类型的名词店面：又称门面，多作为商铺，一般在一层，沿街。SOHO：是英文smallofficehomeoffice的缩写，意思为：小型的，家庭式的办公室。LOFT：是指没有内隔断的开畅式平面布置的住宅，空间开阔，高大，可灵活布置，既可住宿，又可办公，艺术性强，开放性高，多为年轻人或艺术家、文艺工作者所喜爱。有关房产开发的名词准现房：通俗意义上是指快完工或差不多完工的房屋。一般指主体结构封顶，正在装修，尚未竣工验收，但小区内的楼宇及配套设施轮廓基本显现的房屋。期房：是指开发商取得商品房预售证到取得房地产权证书这一期间所销售的房屋。在港澳地区称为卖“楼花”，这也是当前普遍采用的一种销售策略。尾房：又称“扫尾房”，是空置房的一种，一般当楼盘销售量达到90%以后，剩余的零散房屋，通常朝向、采光、位置等不好，但价格便宜。有关房屋产品类型的名词住宅：是专供人们居住用的房屋。通常意义上的住宅是指普通住宅。别墅：是指在郊区或风景区建造的舒适的园林住宅，一般拥有院落、车库、花园等。公寓：住宅的一种，通常建在大城市，繁华地段，多为高层，标准较高，室内配套和住宅基本相同，具有较为完善的商业、物业服务，主要供应对象为常来常往的中外客商及其家眷中短期租用。酒店式公寓：是指提供“酒店式服务，公寓式管理”的公寓，市场定位很高，具有住宅、酒店、会所的综合功能。商住楼：是指既能办公，又能住宿的楼宇。写字楼：就是办公楼，有统一的物业管理。综合楼：是兼有住宿、办公、甚至商场的大楼。有关房屋产品类型的名词空间蒙太奇：借用电影剪辑的概念，特点是以小户型标准为设计单元，在空间上可像积木一样自由组合，从而形成中、大、超大户型。SOLO：原意是独奏、单独的意思，这里指超小型住宅，一般卧室和客厅为一体，整体式的厨房和厕所，面积在35平米左右，适用于想独立的年轻人、外地人、刚刚参加工作的人群。在公共部位一般设有便利店、健身中心、快餐、洗衣店等，方便生活。有关痛房屋跪产品生类型唐的名群词ST山UD坏IO：原糊意思蛾为“兼工作荐室”义，这撇里指完专为枯那些尘发展弓中的边小型努企业迅提供御的面药积较激小的香办公族空间队，一饶般地帝处企头业集弊中区廉，交筛通便笑利，颂各类页公司耽及服难务相由对齐插全，根容易恨形成勉资源精共享枯。SH你OP隆PI住NG梢MA恐LL：意盐思为汤“步啊行街优购物帅广场盘”，殖是目叹前非连常流渗行的址商业断模式素，一恰般规朋模较光大，毙商家凶集中佛，具笔有大悬型的剥开放益休闲劣广场阶，交祥通便恒利，腊人流黑庞大舒，商蜂业效辰应惊见人。会所：指栗专为匆特定脉人群愿或业害主提虹供服演务的斩综合拌性康撑体娱疲乐设降施和推社交惊场所避，一食般包饰括酒贿吧、帅咖啡股厅、勺阅览盼室、悼网吧议、餐脂厅、找保健度、洗观浴等袄，同晌时也帐应具愧有乒堆乓球蚁、羽惩毛球仙、保相龄球鸣、游逮泳池备等活见动场固地。双拼纳住宅织：即君每单架元层柔有两氏户，趁一梯失双户双；独栋桐别墅草：即好单独芬一栋岂存在警的别僻墅；有关州房屋欺产品浅类型异的名换词花园掉洋房：也倡叫西享式洋搂房、捡小洋怖楼等殃，是阻带有如花园己草坪草和车混库的喊小院胁落或庸三四盲层小炕楼，奏建筑慌密度店很低速，内北部功天能齐麦全，销富有鸽变化啄，多乖采用桌退台皂设计树和室咱外楼云梯入礼户。联排症别墅壮：通常乎所说索的Ｔow宋nh盈ou眠se，就辉是联扑排住屈宅，盆离城响区较弊近，钉环境羞优美夜，有兵独立肥的院翠落和授车位另，多俗为３篇、４宾层左倘右，皮包括辜双联诊排、活多联达排等稠形式场。板楼毙：外冬形象耍“板怠”，织一般衰由若华干个歌单元杰组成删，每哄个单景元有酱独立访的楼跌梯间固、电寨梯间谎，或微者通激过连贸廊连薄接。帽多为徐多层掠或小冻高层关，南郊北通锄透，霉通风娃采光犯较好途，房肢间均普好性赤高，踪蝶但占遇地面顷积大牺，价粗格较菠高，壶建筑深美学菜效果恩不好紫。塔楼拼：外要形象纯“塔匆”，颈一般青以楼勾梯和克电梯歼为布嫁局核厦心，剧各户蚀沿核废心筒自布置置，公谊摊小抽，绿立地率镰高，乔外形容美观闲，价扮格较扮板楼托低。役但是丽采光她通风历不好笑，密酒度大奸，灰订色空需间较钩多，导居住橡舒适诉感较敢差。错层邪住宅纸：每汉套住龙宅中浸，各距功能烘分区聪的标显高不模在同土一平分面上江，形汇成空淋间和脆视觉离上的器变化藏，使维住宅孩内环帽境错穴落有么致，闯具有自韵律凯感．蠢一般劣错开30馒0—里60守0m品m跃层鄙住宅落：是稳近年辞来推狱广的屯一种界形式届，指固住宅下占有优两层看楼面宿，卧鄙室、究起居杠室、建卫生哲间、截厨房舅等房杂间分辰层布傅置，菊通过技户内日楼梯内连通螺，功低能分带区明手确。复式修住宅舌：受盛跃层冰住宅边启发宫而设计计出盼的一消款经雅济型局住宅貌。楼铃面也祖为两现层，护但其必实是于在一懒层较晃高的拜楼层听（一谱般楼抓层高志度为3.听3米以网上）参中加翠建一街个夹眠层（面一般划为１.２米）烧，牺上层套较矮剪，一愚般作稻为卧代室使报用。塞这种敞户型臂平面疲利用肤系数春高，牢成本开低，醉但是箱上层究使用暖舒适茂感差发，户狡内房驶间均拜好性租低．智能惕化大旷厦（3A，5A建筑同）：萌指利捎用系洋统集胞成的女方法映，将住计算胀机、成通信俊、信瞎息技衔术与仗建筑林物有滤机结鞠合，迫通过宽对设惊备的膛自动逝监控午、对派信息罩资源宵的管珍理和竟对用恭户的哄服务歉与建串筑的单优化派组合租，所懒获得厕的高陆效率矮、高伍功能撇、高庆安全管度和故高舒丝式适度名的建肉筑，捡一般仪称为3A（建吧筑设芦备自蝇动化丙系统BA里S；办箩公自扇动化初系统OA诱S；通掏信自雪动化雪系统CA朗S）建豪筑，也有闯称为5A建筑宣的，崖其实体是一外回事军。双景可住宅丢：指芳楼盘迅不但群要营顷造社橡区内净的小窑环境费，还事要借丈助社利区外妹优美岂的自前然风吗光，洒使二献者协蹦调统窄一，歼从而篇创造匠出舒啦适优友美的适室内吵外环撑境。绿色谨生态逢住宅铜：指走在以胶人为衣本的奶基础密上，奏追求浊节水愈、节番地、两节能僚、改斥造生罪态环携境，喊减少歪污染虫，延提长建排筑物稼寿命困为目坟标的车人类映理想韵居住洗地。第二仙部分毫：规拌划基芬础知衡识城市幼规划厌：指配对一颠定时册期内守城市锯的经研济和便社会眼发展膏、土捡地利拒用、搁空间毙布局伙以及赤各项封建设虑的综债合部够署、螺具体赏安排蜜和实搜施管亿理。城市惰基础座设施表：是健城市居生存立和发半展所图必须文具备窄的工药程性抚基础绒性设阀施和枯社会声性基冻础设伴施的粮总称绑。规划群设计予中常贫用的阻技术炮指标总占妥地面集积建设槐用地打面积总建晋筑面它积地上问（地坦下）辈建筑随面积住宅铅、商堤业、第教育搭等建室筑面讨积容积化率（耽有时直总用示地容帐积率算）建筑斗密度建筑滤层数剩、高捞度绿地停率总户凭数停车杂位住宅堤建筑乖套密顿度住宅邻面积浪净密逮度相关园基础盐知识城市抛居住宅区：堵一般莫称居龙住区菠，指嫁被城臂市干瞧道或冤自然莲分界柄线所兰围合拼，并催配建锈有一进整套仅完善升的、恨能够泳满足构该区泽居民盘物质使与文毛化生输活需取要的碍公共默服务英设施太的生序活聚岂居地常，一疮般居呆住人瞧口在3-强--床5万人粒。居住忙小区忘：规域模比宜居住旺区小骆，是擦指被棉居住格区道喝路或坐者自蛮然分丧界线成所围镜合的忌生活还聚居氧区，蚊人口阵一般午在70溉00姥--际-1姜50座00人，中并配脾建有遵一套拐必需着的公暑共设降施。组团收：是霞指在县小区告内被贯小区红道路穿所分茎隔，成拥有剥一块客共有拖公共狼设施文，建传筑类袋型基阅本相治同的尖聚居致区，敢人口北规模活在10锈00咸--摄-3思00托0人，廊这种斤居住序模式艇能够护带来汇领域肃感和豪安全驼感，抵又便浙于人欺们交盖流，园空间丈尺度秩适合溜，比赤较符眉合现昨代人款的心馆理需民求。楼座才→裹组团胳→小赛区撕→居远住区公共驴绿地震：指决满足约一定赏光照适条件散，供或人们朝共享倡的绿疤地、查居住怕区公般园、谣小游熄园和杨各种遮绿化乏用地叔。公予共绿胞地的告指标己为：岔组团0.帽5袭㎡/人；传小区1㎡/人；喇居住嚼区1.5献㎡雾/人；候旧城嚼区改俱造不遭得低烧于相围应指姑标的50月%。三区施六线“三歪区”索：是发在镇日域范逼围内握确定启的不千准建锻设区衬（区阿域绿漠地）晃、非屈农建妄设区怖（城简镇建蛛设区值）、袍控制后发展榨区（鼻发展领备用递地）量三大讨类型目地区哥的规片模和大范围狭。用地饱红线罪：是练指围岸起一覆块土胖地的训坐标灯点的仪连线供，线觉内的爬地块圆就是察取得宿使用岛权的壳土地堡范围急，一限般用叙红线怒标示捏。但在游实际纲实施对中，著一般背要“央退红予线”墨，麻即在物红线与基础赏上再狱向内塔退让擦一定绸距离什作为网缓冲饿带，回各地副规定赞的具脖体数帮字不向同，符主要损是为陈了以奴后城磁市的纠发展洋考虑豪，退识让部述分不要得占店用，香但同奸样要最算在赤用地疏面积谣内。建筑柱红线于：是瓦指建劫筑控河制线肆，是叮建筑浮物基杨底位辨置（嫂外墙棒、台逆阶等捞）的呜界限够，任茂何临扛街的轧建筑茂物或井构筑批物不另得超怀越此零界限层。城市以黄线堂：是根指对幸城市岔发展况全局器有影瓜响的育、城胳市规阿划中德确定胃的、糟必须池控制滤的城际市基秩础设龟施用浸地的班控制北界线城市草蓝线摊：指戴城市俘规划拜确定谷的江晋、河遥、湖控、库禁、渠面和湿饮地等狼城市模地表张水体累保护订和控壮制的谣地域进界线撞。城市创绿线越：是颗指城死市规歪划的末绿地胡范围学，此座范围愉内只纲能进逢行绿蚁化，膨不得尘改做丹它用分。城市肯紫线哀：是喊指国追家历膊史文滴化名敞城内盏的历夜史文协化街上区及鸭省、材自治奴区、室直辖倘市人荡民政亦府公丈布的各历史盲文化朽街区网保护紫范围灾界线佛。城市凶黑线慰：市找政公放用设奏施规京划控腥制线销，黑娘线导漠控的缩慧核心壳是控段制各鸽类市领政公锐用设场施、嘱地面晚输送落管廊当的用霞地范塔围，俭以保浮证各凑类设伙施的邪正常由运行泉。道路支红线堂：是便城市绒道路将（含安居住胆区级滤道路游）用颈地的蛙规划鱼控制裤线；建筑崖物体淹形系钥数是螺指“检建筑常物与延室外知大气樱接触谱的外纽奉表面股积与仙其所认包围截的体疯积的搏比值烂”。夜见《民用蠢建筑劫节能丽设计饱标准》（JG公J2舒6—舌95）。赢北方碎地区帮一般钞小于0.亡35（外载表面枯积中扮包含类屋顶测面积面）日照威标准王有关椒知识日照值标准为保层证居纵住空范间获完得足扯够的破阳光立照射弯，满永足人春们的驻健康螺需求释，所展规定百的最胜低日夕照时肤间。《城市缺居住舍区规见划设太计规犁范》规定解：根盐据各秩地区亏的气袄候条感件和搏居住漂卫生溪要求牛确定顶的，裕建筑永物正丧面向杜阳房歇间在蔑规定允日照捧标准携日获把得的秆日照熟量。一般叛按照罢首层染窗户野满窗肺日照粮时间规累加杜计算收，实伐际测昼量比裁较麻身烦。日照经标准村日及取日照册量（我属国幅尽员辽掩阔，住采用暮两种呜标准闻）日照院标准响：≥1小时测量晕时间酒：9:午00羞--休-1俯5:腊00第Ⅳ气候伏区的匪中小腿城市苗和第Ⅴ、Ⅳ气候冷区的道各级猛城市轮。日照态标准虑：≥2小时测量熄时间8:适00黎--恳-1杜6:岛00第Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅶ气候房诚区的昨大城准市，政如东端北地京区。冬至采日（12月22日前黄后）大寒灶日（1月20日前垂后）太阳典高度太阳围高度刺：实际暴是指医太阳列照射播地球背的角尿度，申直射革时为90度。以冬头至日兆为例在每肥年的12月22日前微后，伤太阳瓜直射愈地球退南回休归线鸟即南铸纬23集°2屑6′，此白时北择半球逝太阳曾高度把最低贡，白笑天最呜短，劳夜晚醒最长兴，阴脑影面砍积最雷大，荒北极达出现比“极终夜”隔；而营南半驻球刚止好相乡丰反：顿白天催最长厉，夜钩晚最奋短，匀南极张出现害“极晃昼”虾。从他这一下天开陕始，箭太阳籍开始苍向北及半球明移动刷，直津到夏至壁（6月22日前仔后）那一席天，纲太阳竞直射酸北回叠归线讲，即北轨纬23疲°2助6′，一飞切与帖冬至雨日刚级好相猎反。由于颈我国余处于津北半邻球，拥所以子日照怎标准纸应以饰“冬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