月月常熟市某项目小结

XXX国际花园2012年3月-5月小结一、项目1-5月份销售数据分析来访来电以及成交客户分析□

1-5月份本项目共来访602组客户，来电355组客户，成交套数为90套。1月份和2月份由于市场行情不好以及新的营销方案没有出来，成交量为零，从3月份开始本项目来电来访和成交量大幅度的提高，每月的成交量都能排进常熟成交前十名。随着本项目3号楼的开盘，成交量会持续提高。□

1-5月份本项目共来访602组客户，来电355组客户，除去1、2月份的来访来电客户，平均每天来访5-7组、来电4-5组客户。来电来访客户主要是通过朋友介绍、项目围墙、派单单页和短信的途径，其中朋友朋友介绍和短信是最有效的途径，分别占到了来访来电总量的25.8%和32.7%，两种渠道占到了总来电来访的将近60%。客户来电来访渠道分析□1-5月份本项目共来访客户602组，主要来自于老城区、招商城、XX镇和周边乡镇，四个区域来访客户占到了总来访客户的85.5%。客户来访区域分析□

1-5月份本项目来访602组客户，客户看房主要看中的是项目周边的交通、配套和区域发展，占到了总来访的58.6%。客户采光问题也关注度较高。客户来访购房关注度分析□1-5月份本项目共成交90套房源，成交客户只要是通过朋友介绍、单页和短信的途径了解的本项目，占到了总成交量的67.8%。通过广播、报纸和杂志广告的途径没有成交量，效果不明显。成交客户来访渠道分析□1-5月份本项目共成交90套房源，成交客户主要来自于老城区、招商城、XX镇和周边乡镇，其中招商城成交客户最多，成交客户量占到了总数的26.7%。成交客户区域分析□本项目成交的客户在成交前来访量主要集中在1-4次区间段，成交客户量达到了74组客户，占到了82.2%，可以看出客户在看房1-4次以内就会决定购房。在成交的90组客户中，新客户有67组，老客户有23组，新老客户比为3:1.成交客户成交前来访次数和新老客户分析□1-5月份本项目共成交90套房源，成交房源单价主要在7000—8000元/平米，共有60套，其中单价在7000—7500元/平米成交量最大有33套房源，占到了总成交量的36.7%，说明这个区间的房源单价最让客户接受。成交房源价格段分析□1-5月份本项目共成交90套房源，成交房源户型主要是2室2厅1卫、3室2厅2卫，总共有80套房源。其中3室2厅2卫户型最受客户认可，成交了44套，占到了总成交的49%。成交房源户型分析□1-5月份本项目成交房源90套，成交房源主要集中在3—10层和11—25层，共有房源68套，占到了总成交的76%，说明这两个区间的楼层最受客户喜爱，其中6—10层成交套数最多为20套，占到了总成交的22%。成交房源楼层分析剩余货量分析1号楼剩余7套，主要分布在西边套7层以下无湖景单位；以及熟市民认为不好的14层常；以及东边套和中间套133~138平方米受高压线视线影响单位。剩余货量分析剩余货量分析剩余货量分析2号楼剩余21套，主要分布在西边套7层以下无湖景单位.123456XXX中央景观XXX河高压塔及电线剩余货量分析剩余货量分析剩余货量分析3号楼剩余106套；已售11套主要是西边套湖景最佳单位.剩余货量分析123456XXX中央景观XXX河高压塔及电线剩余货量分析剩余货量分析剩余货量分析4号楼剩余101套；已售116套主要是西边套湖景最佳单位，98平方米可望湖单位和复式单位。东单元因单价较高、景观资源稍逊，销售完全受阻。剩余货量分析123456XXX中央景观XXX河高压塔及电线5、6号楼单价较低，去化最快；6号楼尽管受高压塔影响，但7500的单价，使之最早清盘。5号楼剩余25套，主要是西边套视线受3号楼阻挡之单位；高层单位因单价较高，无湖景资源，亦去化不佳。剩余货量分析本项目剩余房源楼层分析□本项目目前在售房源剩余261套，剩余最多的房源主要集中在3—15层和21—30层，分别占到了剩余套数的49%和31.4%，其中16-20层剩余套数很少，说明16-20层是客户最喜欢的楼层。□本项目目前在售房源剩余261套，剩余最多的房源户型为3室2厅2卫为154套，但从1-5月份已销售90套的房源户型上来看，3室2厅2卫是销售最好的户型，因此3室2厅2卫是接下来的销售重点房源。本项目剩余房源户型分析楼盘名称均价现阶段销售和优惠XX老街6300XX老街XXX12#，15#，16#开盘，96m2,108m2,122m2珍稀户型，共推出房源207套，开盘均价8500元/m2，贷款一次性付款84折。XXXX7200二期高层房源准现房在售，有88平米、135平米左右和140平米左右等高层户型，【XX苑】湖景多层，5.5号开盘花园洋房不带电梯，两房83㎡，三房118㎡。XX苑预定五千抵五万，可享受叠加优惠。XXX邸7280二期4.22号开盘2、6、10号楼。共200多套房源，享受3千低2万，一次性付款享受总价94折优惠，按揭付款客户可享受总价96折优惠。首付7.8万元起，即享92平米全朝南景观2房。XXXX名门9500现房发售6788元/平米起，在售最后一幢高层房源共134套，140平米，其他在售的有95—268平米。先减45000再打98折一次性再打94折，目前商业也在销售中XXXX花园8000目前在售85-183平米的阳光公寓，220-360平米的叠加别墅。首付30%总价优惠14000，全款优惠35000XXXXX园9500在售常熟XXXXX园26#、33#面积106-147M2不等，签约客户享受500元/每平米优惠，付款方式上针对首次置业客户首付30%还可再享受95折优惠，全款客户可再享受9.2折优惠。XX家园730047万起79—83平米精致房源，买房送车库加车位。XXXXX10000在售高层81#、85#，两房：95--100平米。三房：140平米。按揭原价、一次性付款95折，买133平得176平米。XXXX花园7300在售高层房源，80--120平米，一次性97折，贷款98折。最低5900元/平米起。主要蒸竞争掉对手毫分析项目XXXXX项目地址常熟市XX南路26号开发商常熟XXXXX房地产开发有限公司基本信息：1、建筑面积：100万方、占地面积：59万方2、容积率：1.35、绿化率：35%车位配比：1：13、建筑类型：高层阳房、花园洋房、联排别墅项目在售情况在售高层81#、85#，两房：95--100平米。三房：140平米。按揭原价、一次性付款95折，买133平得176平米。均价10000元/m2与本项目分析对比优势：XXXXX位于常熟新CBD、CDL双核中心，楼间距大交通便利，周边配套齐全，开发商名气高，学区房，赠送面积大达到20%。项目XXX邸项目地址XX镇常熟XX镇XX路1号开发商常熟市XX房地产开发有限公司基本信息：1、建筑面积：13万方、占地面积：5.4万方2、容积率：1.8、绿化率：36.8%车位配比：810个3、建筑类型：公寓、高层、小高层项目在售情况二期4.22号开盘2、6、10号楼。共200多套房源，享受3千低2万，一次性付款享受总价94折优惠，按揭付款客户可享受总价96折优惠。首付7.8万元起，即享92平米全朝南景观2房。均价7280元/m2与本项目对比分析优势：全部是小高层，楼间距合适，开发商知名，是常熟规划中心琴湖新城板块核心中央生活区（CLD），地理位置较优越，处在常熟老城区市中心与东南开发区的核心区域。劣势:周边还有要拆迁的居民楼，与周边环境不搭。项目XXXX老街项目地址常熟市XX北路进北三环开发商

XX集团基本信息：1、建筑面积：90万方、占地面积：54万方2、容积率：1.7、绿化率：35%车位配比：3、建筑类型：公寓、高层、小高层项目在售情况XX老街XXX12#，15#，16#开盘，96m2,108m2,122m2珍稀户型，共推出房源207套，开盘均价8500元/m2，贷款一次性付款84折。均价6300元/m2与本项目对比分析优势：开发商知名度高，小区很成熟了，交通便利，周边配套完善，有自己的商业街，生活措施比较齐全客户诉求点很高。劣势:处于外三环以外，小区不算高档，没有电梯，对于XX镇的人来说购买离客运站太远了。项目XXXXX园项目地址XX镇常熟市XXX大道XXX路口开发商常熟中冶宝润置业有限公司基本信息：1、建筑面积：20万方、占地面积：13.6万方2、容积率：1.4、绿化率：32%车位配比：1:13、建筑类型：公寓,商铺,花园洋房,高层,小高层,多层项目在售情况

4月22日，位于XXX大道XXX的常熟XXXXX园26#、33#花园洋房盛大开盘，此次开盘共推出70套精品房源，面积106-147M2不等，盘当天签约客户享受500元/每平米优惠，付款方式上针对首次置业客户首付30%还可再享受95折优惠，全款客户可再享受9.2折优惠。均价9500元/m2与本项目对比分析优势：世界五百强倾力打造，处于城心低密度住区，紧挨百万商业中心，周边交通便利。劣势:中冶由于被老客户砸过，名声在常熟不怎么好，客户认同点不怎么高，价格有点高。项目XXXX项目地址XX开发区XX大道111号开发商常熟XX置业有限公司基本信息：1、建筑面积：75万方、占地面积：27万方2、容积率：2.5、绿化率：37%车位配比：--3、建筑类型：项目建筑类型有别墅、多层、小高层、高层等项目在售情况二期高层房源准现房在售，有88平米、135平米左右和140平米左右等高层户型，【XX苑】湖景多层，5.5号开盘花园洋房不带电梯，两房83㎡，三房118㎡。XX苑预定五千抵五万，可享受叠加优惠。均价7200元/m2与本项目对比分析优势：XXXX位居常熟东南经济开发区规划八平方公里居住区内的核心区域，XXX穿湖大堤向东第一站。西临18平方公里XXX水景，独拥75万平米原生态领地。劣势:周边配套不完善，距离市区稍微有点远。项目常熟XXXX名门项目地址XX镇XX路与XXX大道交汇处开发商常熟XXX发展置业有限公司基本信息：1、建筑面积：13万方、占地面积：6万方2、容积率：2.5、绿化率：37%车位配比：--3、建筑类型：公寓、高层项目在售情况3月17日，XXXX名门最后一栋1号楼盛大开盘,当天推出房源共134套，140平米，其他在售的有95—268平米。享受98和94折的优惠，先减45000再打98折一次性再打94折6788元/平米起。均价9500元/m2与本项目对比分析优势：地理位置优越，靠市中心很近欧尚，麦当劳，世茂实验小学等生活配套完善，出行交通便利，紧邻江苏省常熟中学和常熟市中学，体育中心，展览中心和新区医院。有大型的自带商业。劣势:价格比较高二、洲营销瓶推广述总结推广聋线一、侮媒体箱部分1、报械纸媒犯体：瓶常熟亿日报寇、姑袭苏晚替报、尝扬子舌晚报2、户序外媒蚊体：仿方塔专街三嘉面翻矩、印扶象城LE摸D屏、XX膨X大道喂户外肆、焰筑火晚山会相眠关户烟外3、印然刷品蒙：海印报、小客户茎通讯股录4、现渴场包伞装：惜围墙猎、规蓬划展啊示画钟框、来最新释区位辨图5、杂除志媒吗体：孤常熟虫楼市6、网设络媒梅体：菜常熟书零距宪离网灰络7、电稀信电鞋话短据信回货访：每售楼揭处电冠话8、乡背镇横泊幅报纸逼媒体日报绩、姑咸苏、钻扬子报纸猎媒体日报游、姑厦苏、台扬子报纸乒媒体日报伏、姑竖苏、球扬子户外崖媒体户外肆媒体方塔蹦街三巩面翻鲜画面1方塔炼街三山面翻耽画面2户外愚媒体印象懂城LE宾D画面1印象芳城LE熊D画面2户外克媒体XX杨X大道扇户外汤画面户外刃媒体焰火极晚会卖户外涵盖它西塘闲河桥役户外及锡绝太公高路户佣外印刷匹品海报-龙年停喜事印刷贷品海报-最美酸新娘印刷闯品海报-为爱撑安家XX距X印刷娇品第二帮期客眉户通筑讯录现场喊包装围墙给画面则更换现场吓包装区位末图更虚换现场圣包装规划锁展示朋画框杂志沃媒体常熟组楼市网络贴媒体常熟划零距摄离-置顶迷帖-品茶网络凉媒体常熟删零距也离-置顶豆帖-最美债新娘网络惰媒体常熟未零距搅离-置顶热帖-功夫慢茶及纸送紫侍砂杯网络洪媒体常熟阁零距仗离-置顶倡帖-南部的滨湖饮新城网络截媒体常熟叫零距眠离-回帖雨通栏网络蒜媒体常熟劳零距争离-最美较新娘品评选衣页面自动泽短信歇回访XX渠X国际同花园南，傲岗踞南笔部新孩城核帆心，80万㎡宣国际颗社区裙，98共-2盟30踩㎡丰富虎户型汽，坐英拥一床线XX苦X景，XX侮X大道筝畅达夜全市捏。XX搁XX诸52苹77父22补22乡镇集横幅覆盖颂常熟使所有根重点垂乡镇允，总块计悬选挂横胡幅超拐过10恨0组！乡镇坊横幅覆盖但常熟训所有延重点典乡镇氏，总顺计悬扒挂横仓幅超腿过10溉0组！推广迷线二、份拓展母部分1、覆很盖式融派单2、乡艳镇路渠演3、酒逆店、技会所青、高咱端消终费场猛所拓罚展4、常勤熟市汁各大温学校拾教职俯工拓聪展5、常耳熟市泛各大光医院霞拓展6、业夜务员屿精准来派单覆盖移式派界单乡镇括路演乡镇潜路演-下午期场乡镇喉路演乡镇贝路演-晚间谢场乡镇光路演-X展架乡镇答路演乡镇见路演舞台泻背景钩画面路演粪礼品害券消费赚场所唯拓展编号名称地址联系人1XX门2XXX3XXX4XX大酒店5XX楼6XXX酒店7X酒家8XXXX9XX饭店10XXX集团酒店11XX公馆12XX火锅XX店13XX火锅XX店14XX酒家XX城店15XX酒家XXX店利用边开发窑商在迹常熟祖的人猾脉关检系，刃对酒潜楼、井医院锁和学疤校进践行客款户拓证展：1、酒慎楼拓粱展方睡式：由开矛发商梯相关航负责石人推仓动以踏下酒痛楼客崇户经既理，躺开展还泛销随售：在酒萄楼放宫置宣软传资波料：桶经黄皇建联象系，北可将论项目垃海报左、楼耍书、读资料洗架免势费放月置在虎各酒千楼。学校垃、医帽院拓昆展利用夹开发聋商在倡常熟久二院磨及常阳熟教息育系多统的穴关系臣及优疤势，樱对每狮家医爸院、尘学校册以电枪影专好场的步形式而推荐寇项目尊。目梨前此蔽项工驰作正木在积旬极推嘱进中廉。精准适派单由项剑目业啄务员万针对晓重点高区域蛇进行配精准偿派单晒：莫紧城小成学、骑辛庄引小学距、古偷里小斜学推广男线三、搜活动固部分1、春握日品凤茗2、寻名找常康熟最马美的10赞0名新狗娘3、XX周X五一农焰火育晚会春日挥品茗借助楼常熟悠人喜里欢喝土茶这都一特驴性，拾在售滔楼处兄举行必功夫指茶演痛艺，倦邀请形客户载前来腾售楼脂处品郊茶的蜂同时坊，增克加售陈楼处达人气音，制蠢造成康交。最美昆新娘岭评选全市跑范围样内的禾大型卡评比庭活动封，上娱线后扒受到错了热捧烈追晌捧。在评渣比过拒程中耗将本绢项目路的销哑售信胞息及级时传班达给血参赛池选手哑，制掉造了球更多右的来悬电来慎访。参赛话选手仅均可套获赠柴常熟私本地种苏菲欢雅影炮楼的故摄影朝套餐高，评阅比之衔后的牌前20名还韵将获刃赠文泊峰连畏锁美定容美旷发卡报、10万购创房基共金、粗社区穿巴士废免费陈租赁窝等一妥系列喘特权蒙。最美仿新娘产评选五一践焰火套晚会由常怖熟市别政府晓东南渐管委脖会主义办，糠我项无目冠离名的域五一睬焰火殊晚会饥，除落了现栗场的怕精彩啄焰火亲表演权之外摘，还宋拥有蝴其他忘众多谁招商哗回报应条款吨，如铁户外这画面捉冠名渐权、帅出租均车LE喜D广告古、市随区LE艘D画面……更借仅助冠奶名事坚宜，熊获得滤政府姐方许海诺配晒合后禁期我剑项目威其他惠诸多练活动弓，如征南部它滨湖打新城沸论坛坚等。焰火采晚会铲门票XX陶X国际档花园5月营迷销推类广计映划营销石方向1、增附加销际售现聪场人难气2、提押升南号部新肌城、XX尺X知名荷度3、广避泛发碰布项逃目销山售信章息营销最重点1、加强京南部勾新城蒜炒作2、家乐扭福超鲁市进蹦驻炒覆作3、对于马社区序巴士续启用龟的推日广4、新客碗户渠恩道拓妨展—酒楼肆、医呢院、拿学校5、广圣泛开利展泛雷销售6、派泳单、胸短信惹媒体访延续鸣使用南部鞭新城速炒作以新掠闻发衣布会党及论贱坛的界形式难，正吧式向隔大众待推介仔南部重滨湖范新城佛规划南部苦新城咽炒作南部合新城垃炒作活动娃主题城市匆发板展艰生态昏科籍技——常熟跨南部胞滨湖当新城抵新闻颠发布同会活动芹构思1、以摸新闻办发布颂会的肾形式总正式宝推出誉南部基滨湖铺新城捎最新挡规划追内容菠，吸屋引各绝方投芦资商谎及市守民的递目光杯；2、通蚁过对佳南部破滨湖件新城均最新临规划奇的详摩细解帝析，班进一堂步证登实政裂府加监快建木设常茄熟南词部滨字湖新菊城的惰决心正，坚相定各荐方企洽业及极个人慈对南短部滨柏湖新浓城的禾认可林；3、邀蚂请各燃方媒附体参属与到故发布伐会现碌场，战对整附场活笋动进律行专晚业视殃角的毙专题李报道晋。4、现趁场举肺办家乐辣福超渐市意熄向进莲驻常助熟南钥部滨则湖新令城的分签约