标杆房企方案设计成本管理及后评估精讲图表丰富

以目标为导向的成本约束体系之标杆企业成本管理成本管理中心2015.4先策侧重设计阶段的成本策划后控强调“好钢用在刀刃上”成本策划管好待发生的成本，做好动态成本回顾管控目标成本变动率成本控制侧重实施阶段的成本控制“白银时代”成本管理模式目标成本变动率=(动态成本-目标成本）/目标成本*100%注：由于土地成本金额大，不受控，对成本影响基数大，因此一般采用扣除地价后的目标成本进行计算。成本控制的策略上策：中策：下策：砍成本（建筑、结构成本）抠成本（部品部件）省成本（材料、门窗）不均匀合理使用目标成本1、结构性成本：功能性保证安全的前提下，尽量砍成本。如基础、墙柱梁板。2、敏感性成本：客户感受较深的，如外墙、大堂、公共精装、园林景观、智能化。3、功能性成本：物业用房、设备机房等。严控！投入！合理！一、方案设计阶段目标成本二、目标成本分解三、目标成本动态管理四、目标成本考核五、目标成本后评估方案设计阶段目标成本成本前置管理方案阶段要考虑哪些因素？1、基坑支护经济性比较地下室开挖支护形式成本：放坡

土钉墙

锚索支护

桩锚支护

桩锚+内支撑。支护应首选放坡形式，支护形式需要多方案比较。<<<<2、土方开挖与平衡方案阶段的土方平衡方案设计，应由项目公司成本部参与编制土方专项成本测算，并作为向集团申报评审会的材料内容之一3、基础成本控制优先选择施工简单，成本低廉的天然基础（独立基础、条形基础、筏板基础）方案，在必须选用桩基的情况下，优先选用管桩，其次是钻孔桩、冲孔桩与人工挖孔桩4、建筑层高的控制高层住宅建筑层高每增加100mm，建安成本增加约2%~4%。合同控制层高可以有效控制成本。5、建筑层高的控制6、不可售面积控制-配套用房7、不可售面积控制-架空层架空层相当于无围护结构的正常楼盖（同时高度大于标准层高度），其造价与标准层造价相差无几，每建一层架空层时，按可售面积单方造价3500元计算，可以得出如下结论：高层33层——则可售面积单方造价增加约为3.0%，及105元/m2；中高层18层——则可售面积单方造价增加约为5.6%，即196元/m2;小高层11层——则可售面积单方造价增加约为9.1%，即227元/m2。

7、不可售面积控制-架空层8、不可售面积控制-配套面积9、不可售面积控制-地下室地下车库设计常犯的几个主要错误：方案设计阶段目标成本确定其它因素？小区路网结构，车行道面积占用地面积控制10-18%合理控制外立面率，减少外墙材料、保温成本优先考虑降低开窗率限额指标参考外墙展开（不含门窗）面积/地上建筑面积1、高层住宅<=1.22、花园洋房<=1.353、别墅<=1.5建筑外立面门窗面积/地上建筑面积<=0.22<=0.25<=0.3一、方案设计阶段目标成本确定二、目标成本分解三、目标成本动态管理四、目标成本考核五、目标成本后评估目标成本分解目标成本分解我们可以从两个层级来理解，一个是分解到科目，分解到合同，也就是合约规划；一个是分解到责任部门责任人，也就是责任成本。目标蚊成本灶分解1、成本扬科目2、合约中规划3、责任稻成本1、成本禁科目魔划分-常见捎的二叮级科途目成本科目代码成本科目名称备注1开发成本

1-1土地费用

1-2前期费用

1-3基础设施建设费

1-4建筑安装工程费

1-5公共配套设施费

1-6开发间接费用

1-7园林环境工程费

2管理费用

2-1集团摊销费用

2-2项目日常管理费

2-3其他

3财务费用

3-1银行手续费

3-2存款利息收入

3-3票据贴现利息

3-4其他

4销售费用

5其他

目标袍成本酱科目1、推动满成本尚管理樱标准粥化、雹规范翁化，稠形成添统一酬成本驻核算事口径枪，财劝务部秘统一吴协调况，拟欲定《X色X标准悉成本狸科目》。在成摇本测尤算、庙目标丑成本砍制定材、费弊用归侄集等怜相关枣工作循中均群按照扁标准答成本津科目蛋执行脖。2、一级敢、二伍级成卖本科他目需芬完全盖与财钱务保符持一赢致，组三级崖开始阁为合梯约规蛛划，晃指导间合约害签订。目标惨成本辣科目傲解读目标姐成本犬科目需模板合约非规划蚕概述2、合销约规暗划作购用1234便于颤目标旦成本愁和动且态成颈本之明间的围纽带芽关联便于窝采购难计划盖的制继定与们实施便于苹资金挥计划集的制下定与嫩实施便于州动态翁成本抓的统脂计和熟控制合约喷规划虽作用2、术牌语和魂定义术语项和定廉义合约禁规划亚：将目泥标成译本按惩照“盘自上敌而下浅、逐蓬级分秆解”秋的方孟式分箱解为稳合同层大类搞，进催而指僵导从哲招标垦采购钩到最平终工酷程结甲算整漆个过狠程的晕合同搜签订悄及变腿更等雀动态伤成本盘控制她的一岸种管争控手刷段，遵是目苦标成疤本和菜动态蹄成本弯的纽灵带工和具。多少诱合同狼？多少梨金额贤？偏差虾多少蜡？术语慈和定旗义规划清余量：这里雀强调帜的是骡，我舅们在愧做合敢约规辽划时逃，肯菊定有帖部分本费用坐不明蛛确，穴因此卡引入碌规划番余量伪的概境念，如来标澡明暂卫时不李能明弯确的渣费项眠，并锁作为与费项忠的“租蓄水登池”策。随盐着实结际签谊订合骨同的总变化晓而变敌化，霜这个菠余量遇可以陆随时夜在受们控或夸经过若审批霞的情摇况下农用于弦其他皇金额目不足艳的合津同，培赋予协成本组管理为人员旱一定鞋的管礼理自吸由度申。规贸划余秃量的梅总额吴反映贯了目翅标成枣本控声制的孩松紧箩度。叙针对米规划银余量愤设定孤每一爽个费肚项的街预警屿、强会控范字围，非便可康作为巾后续无项目缴成本畅控制处的基神础。2、术脸语和预定义如何槐制定目标映成本梦一旦劳制定题，成奏本经存理就租要基腐于“虚合约嫁规划赵”理冒念对服目标舟成本漂进行商自上摊而下猎的层这层分煎解，盾预估嚼出未追来将缴要签帐订的细合同离大类勿和细暴则。腹那合扶约规爱划如恒何具奖体运划作呢?4、如宾何制优定合约喇规划梁谁来戚编?合约珍规划图何时练编?合约汗规划惠是否栽调整?3、合猪约规扰划与折科目悔一一舅对应翻的关将系三级读合同样为具瓶体明朝细的谅合同烛，不红得在下三级哄合同方的基踩础上扇再进雀行拆姥分三级找合同一级虹合同二级念合同基本壳与目惯标成姑本的霞三级弱科目侮对应基本收与目摄标成厘本的延二级算科目文对应三级纪合同址体系寨转化雅至控团制科墙目下及，形考成集谱团的严标准葡合约限规划遗表。例1：某翼项目谋方案碎阶段婶目标芝成本吵中外煌立面愿装饰样相关样成本纪科目订目标内成本看如下波表所责示。序号科目名称单价汇总金额说明1-3-1-2-4外立面装饰1-3-1-2-4-1外墙涂料9510320710真石漆1-3-1-2-4-2外墙面砖851235880面砖1-3-1-2-4-3外墙石材6002162970门头部分暂按石材考虑1-3-1-2-4-4外墙保胀聚苯板3、合贴约规路划与侍科目猴一一炭对应宏的关摇系名称分析外墙涂料分包，统一招标分两次签订合同，第一份合同为先施工的1~20#楼（一标段），第二份合同为21#~38#楼（二标段）外墙面砖材料甲供，施工由总包施工外墙石材分包外墙保温总包施工范围编制细方案核阶段仍合约子规划肿时，识外立彼面装联饰工近程内吨容分娘析如蝴下：3、合削约规涝划与蛋科目福一一惊对应配的关腔系合约谋规划配表中阶外立结面装液饰相典关合锯同设浩立如连下表拔所示积：3、明姻细合巨同确且定例2：某鹿项目决方案勒阶段环目标勿成本禽景观献绿化吼工程法与方烫案阶饮段合盛约规坝划景卖观相眉关合辱同的枝目标症成本惕对应拐关系辽如下押表：4、合遵约规称划与脖科目刻一一饺对应卡的关谋系其它桂工程宣费（办不可预预见傻费）编制玩目标项成本敢阶段置，若补给定迎“其丽它工响程费锻（不裁可预差见费厕）”蚁，在框编制甩合约曲规划蒜时“药其它放工程酬费（烟不可良预见兵费）翅”原修则上堂以其饰它合洞同的糊形式恋设立对成义本敏抽感的阶技术著条件瓣、工扯程范锅围变碍化或毯发生缩慧漏项初。导侵致原螺给定斧的目格标成到本无科法满轿足要跌求，弦则可火合理满调配悄同时床在“各合约音范围鞋”列其说明匠调配珠理由目标音成本你编制棍期间疲约定冈使用添方式特例4、合绍同目粥标成浆本确申定例3：某恒项目灰在编丛制施矮工图持阶段衣目标挂成本隆时，饿通风碑工程考目标蜂成本引为23丘6.切9万元浪（包湿含3#、6#、7#楼排疑烟风色机）劝。编派制合贯约规胃划期滋间，次确定粥需增骄加5#、8#楼排话烟风免机，候估计途增加位费用43清.1万元皮。合约爱规划讯表处抢理方栽式：天由于涝工程种范围剪增加子，估吊计增仗加费跟用43透.1万元羞从“色其它叙工程便费（伏不可陆预见晚费）缠”中木调配痛，故许通风军工程晚目标祖成本盟为28厉0万元存。科目代码控制科目对应合同责任部门目标成本（万元）合约范围★通风工程合同采购部280.0000地下车库、LOFT、独栋办公楼通风排烟工程，（备注：原目标成本为236.9万元，含3#、6#、7#楼排烟风机估算；现在3#、5#、6#、7#、8#都做排烟风机，增加估算43.1万元。）4、合勿同目辛标成各本的努调整合约良规划算模板371、什么军是责握任成廉本是以笔责任纺中心奴为对阅象所杏归集孔的可枝控成检本，禽能为因该责拴任中岗心所霉控制弦，并案为其梁工作差好坏聋所影仔响的舍成本学。责任虚成本盏概念2、责任宰成本恭的形捆式第一俊，本就责任少中心少所发后生，胜并且阔能够惯为该牙责任酒中心仔所控掉制和临影响矮的成打本，即作厦业成锐本。第二京，发萄生在与其他倍部门幸而应旺由本饿责任慢中心残承担葱的成穗本，记但不塑为该纠责任议中心岂所控拔制和杯影响竭的成鼻本。妈一般状是指免本责该任中疤心的条其他部门所提弊供的雁材料惜、半椅成品酿、机督械费喇用、乒劳务饭费用哭及其粱他相宪关费元用，即牵往头成冷本。责任擦成本岭分解责任钳成本罚的设谁计、芬工程顿、营般销、戴成本糟模板一、升方案齿设计俩阶段嫌目标向成本控确定二、清目标孝成本强分解三、钩目标号成本岩动态捡管理四、绘目标驶成本识考核五、搭目标宴成本拳后评检估动态悼成本=实际+预测项目恼成本抱月报酸：是指僵每月烤由成缩慧本部喘上报礼的该蓝项目哈上月法成本键执行阴情况验汇总掏表。3、动态裂成本幕管理41动态幅成本念管理--动态叉成本娇的组务成动态慎成本=已结羞算合糟同+未结湿算合戏同+非合恰同性锐成本+待发愤生成他本合同亦金额结算贵调整把（含休签证访变更标）已发桃生成谨本合同统性成缸本已结刊算合芳同成疏本未结偷算合栽同成逃本动态货成本未签艘约合倘同估眠价待发耕生费羽用待发横生成葬本非合疮同性缩慧成本合同板金额预估梦结算适调整梅（含对预估融签证侮变更翅）施工敞阶段招投浪标阶姨段管理嗽重点管理躺措施支持泛文件1、材候料的举选型近；2、投军标单励位的皇选择竭；3、招安标文添件与蓄合同谜文件馅的编务制与仗审核崖；4、评插标分浅析与牧合理基定标公；1、设视计变邮更的烦控制铺；2、现要场签犹证的抛控制陡；3、现震场有礼效的李管理汁（包遍括合捞理安大排施霞工工诵序、窃施工肤计划晋等；1、制目定管曾理制挖度和订流程涂；2、召班开成啄本分仍析会宝；3、定仙期成孩本和宽工程滔检查哲；4、二桃次优修化设饮计；6、多合方案验比较雁和论扒证；7、事铲前估捐价；8、一予单一窗估、并月结笑月清挠，提宅前预遥警；9、推肃行标波准化秆（包祝括招开标文黎件及脉合理尖文件际）；10、加铅强结子算审质计；11、加吴强信餐息化忽管理盏，采竖用ER旺P管理睡系统贪。1、《招标痕采购雀管理棉流程》2、《成本夺月报》《数据龙库月钳报》；3、《成本掠动态波控制衰表》；4、《成本膛季度彩检查俩制度》；5、《设计槽变更涂管理观办法》；6、《现场手签证崇管理疤办法》；7、《设计飞变更都台帐》；8、《现场再签证剑台帐》；9、《标准勿化招泡标文帜件》及《标准铃化合默同文严件》10、《后评乏估报篮告》目标旨成本酱动态宝管理检措施竣工兵阶段1、结获算价圆格的碌合理涝性；2、竣庭工验拒收的草及时时性；3、结怖算资鄙料的惹完整葱性；4、后很评估离工作纠；动态铁成本屯管理翅原则1谨慎夹性原请则：第一惩是尽麻量避摊免每徐月动瓶态成忠本同肆上月辞相比保，出现踩重大戒波动，各胸部门害提前猪要有预警；第张二是约谨慎迹上报惯成本潮节约管，除剖非是非非常拨明确漠该科衬目全抽部结学算金璃额累秀计值腥会出沿现节皆余，微一般不主名张提炕前上语报成仰本节心约。44“无效音成本宇分析朝表”胡：无效浩成本滩的定殃义：无效鉴成本烈是指棉项目蚂实施尾过程薪中产尝生的插对形主成产智品、集提升及价值西、促脊进营预销没正有作拉用，侮无法充获得解客户害认同殿和补瞧偿，值属于管费用述浪费哄的成傲本。某标度杆企卵业认懒定各把业务眯环节甚无效跌成本孤包括斗下部塘分：454.拣4动态样执行留中各夫阶段涉的成斜本动备态控肢制要哀点：4.株4.纯1施工轮图设燃计阶游段成鹅本控船制。4.您4.着2招投立标阶纸段成熄本控底制。4.城4.戒3施工居阶段轧成本揉控制。4.棵4.例4竣工愈结算段阶段登成本碧控制。充夕分利抽用外滥部资渴源，倦做好蕉工程漂审价垒工作桥。及勒时修肠正《项目尘建安覆成本呢动态赏控制牺表》，及傅时进枪行项疫目后袄评估融。46动态伤成本室月报贩模板47一、包方案允设计撇阶段宽目标青成本贱确定二、梁目标科成本牛分解三、脂目标晨成本摆动态窄管理四、发目标仇成本虎考核五、械目标汪成本喘后评鼠估目标早成本周考核稼说明成本纵考核尚节点抖可按曲月、索季、各年进卡行。作业难成本是考柏核部列门的析主要海内容港。牵头拐成本是考好核成扔本相克关部隔门的崇主要借内容借。牵奸头成封本根毛据考饲核值恰和各笼部分漫对成痕本的旗参与巷情况拨按权饥重进惯行划挨分，缸奖惩邮方式矿可参啄照部首门责铁任成曲本。目标螺成本眨考核询指标指标思一：蚂目标骄成本妖完成跳速率份（对伐时间溉成本梨的考芽核）本指侮标主结要考修核各带责任佛部门悬在目剃标成墙本控丢制方躲面的刮完成痛速度恋，以晨及反散应各马责任器部门俱目标蔽产值企完成宜的程月度。获成本膊设置疫的准迹确程絮度，贤根据赵各部受门作诱业目矿标的宪完成踢情况折进行袜评估鞋。由禾综合晋运营障组织鲜各项开指标锣的评描价工木作。目标蠢成本蜓考核仓指标评估醋标准目标掠成本猎考核级指标指标似二：穿目标锡成本届偏差咽率本指奇标主苦要考点核各漆责任脱部门芬动态材成本庭超目宿标成输本的远偏差某程度泻。评估分标准目标肌成本铃考核傅指标指标霉三：雁目标何成本登编制拦偏差通率（柳考核粥编制誓的准羞确性挠）本指胜标主苦要考周核各初责任局部门患编制旗目标到成本覆的准铜确程绩度，慎反应屡各责稳任部列