广东惠州某开发项目商业部分策划方案

**项目商业部分前期策划方案5/18/2023版权声明：本项目是广东…….有限公司与***地产顾问有限公司共同研究的成果。未经上述公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目商业规模合理控制，实现商业市场供给与需求均衡我们前期工作的目标我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向客户的目标实质上是项目的宏观愿景。现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。业态科学规划、合理布局，为将来持续经营创造前提条件确定发展商自营与销售的商业面积，实现销售利润最大化麦科特大道****东路麦地南路演达一路花边南路麦岸路升平街本案麦兴路新一佳沃尔玛天虹万佳海雅数码街项目地址花边南路占地面积约4000㎡容积率8建筑面积32000㎡项目基本概况项目所临街道并非城市交通干道，并且规模不大；但周边居住氛围成熟，大型商业密集。第一部分：项目开发面临的市场环境第二部分：项目开发策略第三部分：项目优劣势分析第四部分：市场定位第五部分：项目销售策略思维导图

第一部分项目开发面临的市场环境

****商业概况***商圈分析周边商业分析惠州市位于珠三角经济圈，毗邻深圳和香港，常住人口321万，工业发达，商业繁荣。2006年全市生产总值（GDP）933.2亿元，增长16.3％；人均GDP达24996元，按现行汇率折算为3124美元；城市居民人均可支配收入15991元。惠州市坚持“工业立市”的发展战略，坚定不移地走发展外向型经济的道路。据中科院财经研究所的评估，惠州的市场竞争与开放环境在全国各大中城市中名列第3位。世界500强中有25家已在惠办企业38家。惠州市计划用五年时间，到2010年生产总值达到1800亿元，比2006年翻一番，五年再造一个惠州。惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，与深圳、香港毗邻，是中国大陆除深圳市外距离香港最近的城市。

惠州辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。陆地面积1.12万平方公里，占珠三角经济区面积1/4。海域面积4520平方公里，海岸线长223.6公里，是广东省的海洋大市之一。常住人口321万。

惠州城市概况香港惠州市宏观经济总量（GDP为933.20亿）在珠三角城市排列第6，增幅排位第4。惠州市宏观经济2006年惠州市完成（GDP）933.20亿元，居珠三角九城市第六,增长率达16.3%;人均GDP25019元，按现行汇率折算达3127美元，突破3000美元大关。惠州2006年GDP增长速度在珠三角九城市排名第4，展现了良好的发展势头，经济前景相当看好。深、惠经济联系加强，城市间融合加强。深惠一体化深圳外扩的出路在那里？北移或东扩…“大深惠经济生活新圈”从宝安走向东莞从深圳延伸至惠州第一站第二站产业转移经济互补1、城市发展：大珠三角逐步发展成为“一个城市”，深圳惠州率先城际融合，形成“大深惠”；2、城市核心定位：由于完善发展态势，促动深圳需要一个大后方持续发展，离深圳最近的城市因此成为了深圳的“后花园”；3、生活方式：深惠双城生活方式的替补效应作用明显；4、经济增长速度：两座城市的生产总值增长速度保持同步发展，经济纽带作用越发显著。深圳购买力溢出，投资群涌惠州，房地产市场前景看好。城市项目规模(㎡)物业类型均价（元/㎡）建筑风格深圳客户比例惠州10万普通住宅3800欧式占50%89万洋房和联排一期3700欧式占70%13.3万别墅/普通住宅5000现代欧式占50%5万普通住宅5700欧陆占60%4万商业1楼内铺17000集中商业占80%5万商业1楼内铺25000集中商业占70%东莞26万普通住宅6500现代占5%41.6万普通住宅5000现代占5%25万普通住宅4800现代占10%9.8万普通住宅/别墅普通住宅4200欧式占50%别墅7700广州16万普通住宅4800欧式占10%16万别墅4800南加州占5%占地76.7万独立/联排别墅5300（含装修）拉丁占5%占地667万独立/联体别墅4800欧式占10%14万普通住宅18000现代占10%珠海19.1万普通住宅5200欧式占5%10万普通住宅8500欧式占5%2.7万酒店式公寓7200现代占10%45万普通住宅6000南欧占10%城市经济发展带来商机：1、惠州市位于珠三角经济圈，毗邻深圳和香港，经济势头发展良好；2、深惠一体化，城市融合加强，深圳投资者加大了对惠州房地产的投资力度。

第一部分项目开发面临的市场环境

惠州城市概况****商圈分析周边商业分析惠城区主要有两大商圈分布:****路商圈、中山路步行街；****路商圈占惠城商业80%体量。惠城商业情况惠城区是主要的行政、文化、商业中心,商业发展快速，特别是近几年来，国内外大品牌商家纷纷进驻。有常住人口78万、外来人口近90万（2006年统计数据）。****路商圈是以****路为核心、辐射半径约0.6公里的商圈。中山路商圈以中山西路（步行街）为中心，半径约0.2公里辐射范围的商圈。南坛路****路****路商圈商业最为集中，国内外大型商业云集于此，业态形式主要为“超市+百货”。目前惠州市最繁华的区域，也是商家最为集中的区域；惠州市百分之八十以上（以商家数量计算）的大型零售商云集；商圈主要商业类型齐全，其中以百货类商业为主：超市+百货、主题商场、专业市场以及商业步行街应有尽有；未来商圈的发展重点将趋向于商圈的南部方向,即****南片区。****路商圈****路商圈大型商场经营面积30余万㎡，占惠城区商业体量的80%以上。****商圈主要商家经营面积及档次一览表名称经营面积（㎡）整体档次20,000中10,000中3,500中6,000中、低22,000中、低17,600中、高12,000中、低27000中22,000中23,000中100000中,高40000中12000——合计315,100——****路商圈主要商场此外，****片区光耀城市广场规划一层至三层为商业裙楼，为集中式商场，总面积达到1.9万平米。****路商圈主要商业设施调查分析—****购物广场注：以上相关数据来源于实地调查，包括对项目的测量及对部分商家的访谈；仅供参考项目概况项目名称项目位置发展商——管理费/元/月/㎡——临街长度/m70使用率（%）76建筑面积/㎡20,000电梯及扶梯（部）6（手扶梯）1（平板梯）开业日期1996.4停车位数量（个）150周边配套商业区、学校、住宅区位置与交通状况商业位置情况目标店距市中心商业区距离:0KM,距区域商业区0KM;商圈所在区域的性质：住宅区、商业区。公交站点及路线***乐：4、6、7、9、10、13、17、18、20、24、26、27、28、29项目规划柱间距8×8中庭面积/㎡无层高/m3.0单层商业面积/㎡5000层数/F4招商率（%）100商业业态比例服装：32%副食品（包括冰鲜区）：47%家电：11%其他：10%（以上业态按业态在经营的面积计算）租售策略整体租金/元/月/㎡扣点：10%—25%（未包括宣传推广费用）经营状况较好楼层业态1F：熟食、冰鲜食品，2F：副食品，3F：女装区，4F：男装、家电等客户群定位惠城区居民项目定位大型性购物广场主要品牌商家女装：自由鸟、歌莉娅、佛尼连、古川崎等鞋业：百利、天美意、李宁、安踏等休闲及男装：真维斯、PLAYBOY、班尼路、雅戈尔等项目调查结论***乐购物广场由于是最早进驻惠州的大型超市，发展趋势良好，目前已成为惠州市市民最经常购物的商场（超市）。根据了解，****购物广场日均业额在80—90万元，节价日最高营业额超过120万元。****路商圈主要商业设施调查分析—

****项目概况项目名称项目位置发展商——管理费/元/月/㎡——临街长度/m40×30使用率（%）75%建筑面积/㎡约6,000电梯及扶梯（部）6（手扶梯）开业日期2004停车位数量（个）摩托车位：80小车位：15周边配套住宅区、学校、商业中心区位置与交通状况商业位置情况目标店距市中心商业区距离:0KM,距区域商业区0KM;商圈所在区域的性质：住宅区、商业中心区公交站点及路线****：27、6、26B、13、17、24、29等（共8条）项目规划柱间距/m6×6中庭面积/㎡无层高/m1F：42-4F：3单层商业面积/㎡1,200层数/F5招商率（%）80%商业业态比例服装：47%鞋业、箱包：20%精品（化妆品等）：17%餐饮：11%其他：5%（以上业态按项目规划业态在经营的面积计算）租售策略整体租金/元/月/㎡1F：180，2F：120，3F：85，4F：70（包括管理费等费用）经营状况一般楼层业态1F：精品、化妆品、饰品等，2F：女装，3F：内衣、服装，4F：鞋业、箱包，5F：美食广场主要品牌商家项目整体档次较低，商家以零售经营为主，品牌性不强项目调查结论根据实地调查发现，虽然****占据着地理上的优势（靠近****主要人流聚集地），同时也是目前惠州市唯一以女性主题的商场，但目前经营状况一般，分析其原因包括；项目整体商品档次不高、经营管理不够完善等，这些都是导致项目处于目前状况的主要因素。****路商圈主要商业设施调查分析—

****项目概况项目名称项目位置发展商管理费/元/月/㎡——临街长度/m60使用率（%）70%建筑面积/㎡17,600电梯及扶梯（部）8（手扶梯）开业日期2004停车位数量（个）100位置与交通状况商业位置情况目标店距市中心商业区距离:0kM,距区域商业区0KM;商圈所在区域的性质：住宅区、商业中心区公交站点及路线滨江公园：7、15、17、18项目规划柱间距8×7m中庭面积/㎡200层高/m3单层商业面积/㎡3,200层数/F2招商率（%）100%商业业态比例超市：20%，服装、鞋业：45%，精品、化妆品：11%，家居、饰品：15%，其他：9%（以上业态按业态在经营的面积计算）租售策略整体租金/元/月/㎡扣点：20%—25%楼层业态-1F：超市，1F：服装、化妆品、鞋类、珠宝等，2F：内衣、女装，3F：男装、运动系列、休闲装等，4F：家居、床上用品等经营状况良好客户群定位惠城区及周边区域中高收入者（白领）项目定位综合型百货（发展商定位：广东首创主题式购物广场）主要品牌商家ESPERI、EITIE、ETAM、季候风、BETU、POLO、BELL、梅花表、梦特娇、OLAY、欧莱雅、罗莱家芳等。项目调查结论经过调查显示，项目是目前惠州市相对较为高档的商业设施，从品牌及装修中可以体现；从对部分市民的访问中得出，惠州市民对于该项目是较为肯定，是目前惠州市白领消费主要场所。****路商圈主要商业设施调查分析—

****购物广场项目概况项目名称项目位置发展商管理费/元/月/㎡——临街长度/m90使用率（%）70%建筑面积/㎡12,000电梯及扶梯（部）4（平板梯）开业日期2004停车位数量（个）100周边配套住宅区、学校、写字楼、商业区等位置与交通状况商业位置情况目标店距市中心商业区距离:0kM,距区域商业区0KM;商圈所在区域的性质：住宅区、商业中心区公交站点及路线滨江公园：7、15、17、18项目规划柱间距7×6m中庭面积/㎡无层高/m3.2单层商业面积/㎡5,000层数/F3招商率（%）90%商业业态比例****百货：65%，家电：15%，独立店铺：8%，其他：12%（以上业态按业态在经营的面积计算）租售策略整体租金/元/月/㎡——楼层业态1F：独立店铺、顺电、屈臣氏、肯德基等，2-3F：独立店铺、****百货经营状况良好客户群定位惠城区项目定位综合型百货主要品牌商家顺电、肯德基、屈臣氏、海王星辰药店、****百货等项目调查结论经过调查显示，该项目是目前惠州市经营业态综合型较高的商业项目，业态较为完善，品牌档次相对也较高。目前项目由于刚开业,人流量相对有限，在与****购物广场对比，本项目目前经营状况相对较差。****路商圈主要商业设施调查分析—

****街项目概况项目名称项目位置发展商——管理费/元/月/㎡——临街长度/m150×35使用率（%）75%建筑面积/㎡22,000电梯及扶梯（部）6（手扶梯）开业日期2002停车位数量（个）——周边配套学校、写字楼、住宅、商业中心区位置与交通状况商业位置情况目标店距市中心商业区距离:0kM,距区域商业区0KM;商圈所在区域的性质：核心商业区公交站点及路线****购物广场：4、6、7、9、10、13、17、18、20、24、26、27、28、29项目规划柱间距6m中庭面积/㎡200层高/m3.0单层商业面积/㎡5,000-7,000层数/F4招商率（%）100%商业业态比例服装、鞋业：45%，餐饮、休闲娱乐：25%，家电：12%，其他：18%（以上业态按业态在经营的面积计算）租售策略整体租金/元/月/㎡自用物业楼层业态1F：服装、鞋业，2F：餐饮、儿童游乐、家电超市等，3F：电影院、游戏机中心等经营状况良好客户群定位惠城区及周边区域居民项目定位综合型百货主要品牌商家肯德基等项目调查结论经过调查发现；项目是目前惠州市最具特色的商业项目，主要表现在项目建筑结构上；目前数码街经营状况良好，表现在人流量相对较大、业态档次较适合目前惠州市的消费习惯及要求。**毕**粥路商楼圈主对要商往业设彩施调惹查分复析—晋**忙**项目概况项目名称项目位置发展商——管理费/元/月/㎡——临街长度/m100×50使用率（%）76%建筑面积/㎡22,000电梯及扶梯（部）6（手扶梯）开业日期2000停车位数量（个）——周边配套学校、写字楼、住宅、商业中心区位置与交通状况商业位置情况目标店距市中心商业区距离:0kM,距区域商业区0KM;商圈所在区域的性质：核心商业区公交站点及路线***百货：17、21、23项目规划柱间距8×7m中庭面积/㎡无层高/m3.5单层商业面积/㎡5,000层数/F4招商率（%）100%商业业态比例服装、鞋业：30%，超市：45%，家电：家居用品：10%，其他：15%（以上业态按业态在经营的面积计算）租售策略整体租金/元/月/㎡——楼层业态1F：烟酒专柜、生鲜区等，2F：副食品超市，3F：男装、女装、皮包、鞋类等；4F：床上用品、儿童用品、家电等经营状况一般客户群定位惠城区及周边区域居民项目定位综合型百货主要品牌商家肯德基、佐丹奴、波顿时装等项目调查结论经过调查发现；该商场部分商品价格与****相比较，在价格上稍微高些；项目的整体档次要比****高些。但是由于惠州市市民受传统消费观念的影响（如选择档次不高、价格相对较低的商品、市民对购物环境重视不够等消费特点），所以在人流及经营状况上都逊色于****也就不足为奇了。**范**骨路商碑圈主殖要商她业设级施调斤查分裳析—罚*植**烛*新阿天地一期瓜主力吹商家雪：惠州膨第一类个沃课尔玛残（世狠界五诵百强畅）、谜时代恳华纳姻（世愉界知根名电兔影公伏司）榴、肯报德基努（世她界著火名快犹餐公喘司）间、飞宣驰溜戒冰场冷等。一、二期商业沃尔玛华纳影院、大型电玩城、飞驰溜冰场约2000平米广场约9000平米餐饮家居主力店---定位肺语：挖新中凤心·肚40宝万平司米国牧际购批物街登区大型氏集中油商业本典型拒案例科分析有：1、布惠城终80华%的挺商业推体量饲集中界在*胆**正*路盐商圈益，*波**林*路抽商圈铸商业葱最为仁成熟翠，辐俘射范临围囊累括整匆个惠缎城，叹本项疾目处旨于商补业中肾心，蚂；2、僵**奔**羡路商鉴圈商肠业形匠态主颈要为吉“超请市+福百货康”，勉其他奏类型质：主割题商遗场、蓬专业品市场涉、商涌业步勇行街陵应有蠢尽有变；3、挂商圈仁内大妙型商温业的吉租金韵特征粉主要输都是犯合作宅提点较的形扁式（猪10旦%—边25拐%）态，业掠态组忙合占唐比中管以服误装、希鞋业柴、精向品为乳主流满；4、忘受诸背多因统素影才响（躺住宅赏快速沾发展砍；商龄业需湖求提铲高；我交通脸便利晶；宏催观经舒济快哲速发摆展等消），喷未来万商圈松的发锋展重泼点将腹趋向叔于*京**遮*南吗片区喘。5、膨大商秤业对螺目标究消费戏力、岁交通皮状况象、临猜街宽很度、贷停车宵位、尾柱间风距等伴因素啦要求束严格匠，且翅商业灯楼层闻一般岗在三队层到贵五层增之间凤。大商津业对军经营刮面积曾、楼琴层高夕度、济消费当力、赢交通监、临羞街宽翼度、望停车悲位、妨柱间拘距等泼因素禁要求壤严格蕉，项惊目不阁具备冰规划跟大商载业的涨外部喷条件踏。第一为部分肤项目盼开发栏面临泽的市什场环树境惠州剖城市袄概况**兴**基商圈丹分析周边兼商业晒分析项目泳周边候商业渗以住瞒宅底串商为楼主，经营熟业态衫有餐柴饮、腹家居瞒建材缘瑞、美栋容美漆发三碗大类傻。片区格商业应现状项目所周边镜商业东以独茧立街磨铺为忆主，理商业踩楼层抄最高外为两置层；周边际街铺寸商业改档次票低、盈形象蔬落后让，以震零散晌的低绩档小般商店侍为主问；地块买附近渐经营字业态其以餐倡饮、芦家居去建材轿、美乱容美猜发三摧大类始为主起。周边份常住泰人口软15台万，善流动钓人口膨10元万。一层巷商业餐饮餐饮纠+家邮居建城材美容认美发刘+家饼居建雹材二层众商业花边木南路家以独横立街练铺为谨主，肉业态垦参差损不齐字，租愤金水起平在帐50苹—8胀0元滋/平句米之杯间。店名经营业态开间进深层高面积使用率租金花边南路烟酒5m4m5m20m95%80餐饮5m10m5m50m95%80唱片5m10m5m50m95%70五金2.5m10m5m25m95%80诊所10m10m5m100m95%60手机5m10m5m50m95%70鲜花2.5m10m5m25m95%85五金10m10m5m100m95%60修理5m10m5m50m95%50百货5m10m5m50m95%50烟酒5m10m5m50m95%50照明5m15m5m75m95%50陶瓷5m15m5m75m95%50茶叶5m15m5m75m95%50升平绒街路党段临衰街商孟铺经傲营业瓦态以报家居故装饰烟行业震为主洽，租农金水刚平基土本在光60必—9定0元嘴/㎡帖之间笼。店名经营业态开间进深层高面积使用率租金升平街烟酒10757095%100建材2010520095%40地产6106.56095%90地产6106.56095%90服装6106.56095%80美发8126.59695%80布艺8106.58095%60花店6106.56095%60五金8106.58095%60五金41054095%75餐饮41254895%75餐饮5m10m5m50m95%80餐饮5m10m5m50m95%75茶行5m10m5m50m95%70文具5m10m5m50m95%70窗帘10m10m5m100m95%60家居5m10m5m50m95%70窗帘5m10m5m50m95%70音像5m10m5m50m95%70推拿5m10m5m50m95%70布艺18m10m5m180m95%50店名经营业态开间进深层高面积使用率租金麦岸路餐饮30155.545095%30美发10205.523095%40油漆10203.520095%40红酒10205.520095%40摩托配件5205.510095%50排水管5205.510095%50申缆520510095%50美容520510095%50门窗520510095%60照相520510095%60中介3551595%100药品1020520095%60餐饮1020520095%60项目隙周边坊商业联街调坛查—锄—*老*岸食路店名经营业态开间进深层高面积使用率租金**商业铺(售价2万/㎡)餐饮6m25m7.5m150m95%50发室20m12m7.5m240m95%50中介3.5m35m7.5m122m95%50扬声器8m25m7.5m200m95%40音响8m25m7.5m200m95%40五金15m25m7.5m400m95%50品牌服装15m30m7.5m450m95%50药房5m16m7.5m90m95%50**大厦茶行8m13m6m104m95%65餐饮16m13m6m208m95%65餐饮10m13m6m130m95%65餐饮20m13m6m260m95%65布艺10m13m6m130m95%55**市场餐饮12m10m5m120m95%65超市20m30m6m600m95%50琴行15m18m6m270m95%60项目秘周边戒商业史街调安查店名经营业态开间进深层高面积使用率租金麦兴路药房1020720098%80电动车720714098%80美发1020720098%70洗相馆7764998%90药店7764998%90凉茶铺718612698%100面包店818614498%90面包店9867298%100便利店8866498%100美发2010520098%80银行1820540098%100电工维修5854098%100川菜4154.56098%100川菜4154.56098%100水果超市815712098%90荼3.51575598%110烟酒4.51576898%100服装4.51576898%100美发1218721698%70通讯1512718098%100项目烈周边炸商业咬街调乒查—丛—麦飞兴路项目栗周边砍街道允的三飞大主券力业充态、军及租语赁水迎平对寄项目哨定位缸和营萄销具纲有很炉大的熔借鉴迅意义音。小结防：项有目周脸边商震业经看过长通时间凉的市稀场调铲节，寨逐渐瞒形成咽了以率餐饮税、家鸣居建住材、庄美容赵美发蚕为主级的三淋大业替态；栋租金妙水平丧基本将在5计0—童10尚0元压/平枪米之舰间。本次洽市场诉调研副数据祸采集份来源秃于项寄目周道边的猪花边顺南路惹、升姑平街扫、麦问岸路劫、麦躬兴路捐四条杨街道趁，共挑调研疲了8泽5间乐商铺样10姐60黄9平偿米的钳商业介，数疯据具罩有代很表作索用。周边修业态音分析项目阳周边棉铺位葱面积被偏大非，面介积越狼大，笛租金具水平理反而爽更低沿。建筑面积范围㎡铺位数面积面积占比30-5023101110%50-70116856%70-10018154315%100以上33737069%合计8510609100%面积锹/租宫金分钥析项目梳周边妻的街摇铺面播积较向大，促69舒%的叙铺位米面积鸣超过咸10穷0平棒米，祥面积陕与家顾居建窑材、淡餐饮析、美狗容美观发业股态比父较匹蹲配。租金范围铺位数面积100平米以上铺位面积大铺位面积占比50以下254687422290%50-70172342212291%70-100433580102631%合计85106097370--从右蒸图中伍可看或出租维金水柴平与踢商铺弦面积王成反情比，讲面积鞠越大育，租蚂金反萌而越期低；嘱小铺颈位租怀金高后。铺位勤面积纹分析佩表租金之水平好分析涝表项目盼周边不街铺洗典型脾案例此分析帖：1、性**标**咸片区芝大型运超市国百货赖云集茫，并秒位于广主干专马路叙和交饭通要岂道，径但项晴目周霜边多集为街胁铺，贪业态凤以餐胁饮、女家居距建材陡、美寻容美敢发为轻主；2、聪大铺偿位、凑大卖仔场租锅金水偏平低没，不毁适合爸销售倾，开味发商债一般较只租魔不售煮；3、熟集中居大商宗业要呼求有世良好罗的交沿通，窗项目宿街道喉比较丈窄、遥公交桌车次抚少，支外部肺客流倚量有俯限；4、度另外堤，项皇目周矿边商糟业以劣独立持街铺窃为主滥，少闯数二班层商兵业用挑途为肿办公筝室、做桑拿延娱乐射室、弯或者代空置拴。根据调市场文调研杠分析临结论的，遵动循商闪业规迎律的魂基础贷之上隙，并饥结合削项目跑特征馅，建泽议规肤划两貌层商杯业。建议僻尽可蚀能增怀加项询目商涨业体嗓量惠城叹经济鞋的速晶发展赏带来嫂巨大慰商机洞，深倡、惠义投资集者一胀致看剑好；项目督所属遣的*耗**适*片舰区为锄惠城缝人气疾最旺轿、最皂繁荣筛的商牙贸中恰心；本项介目以业实现速利润完最大轿化为哥目标鼠，商竹铺价各值高茅于住杀宅价山值；大商耳业对役目标材消费来力、环交通赴状况周、临螺街长啊度、趴停车临位、驻柱间盯距等专因素子要求酒严格翻；大商宿业租证赁时树间长列、租裹金较斗低，诵商铺距经营扯面积脂大，吊不适观合销导售；大商夫业经辰营面散积在野15砌00至0平渐米以编上，祖商业居楼层秀一般勉不低礼于三疾层；项目匆不具泡备规件划大河型商络业的渗外在括条件项目掘所临秆马路破为两颈车道邪，公婆交车痕次少敏，外淋部交筐通不酸够便惑利；市场宣需求是决定牛商业懂规模穗，项附目周葡边商北业以桨街铺甜为主育，部怎分商名业为湖两层曲；受项隔目物分业条脚件影铅响，冷占地绿面积固、总烟建筑努面积专、地峰块特够征限市制得壮商业鸭规模崭。建议泛规划萄两层勇商业房诚，注拐目占揭地面餐积4老00布0平填米，撑覆盖叼率达株50坏%以穿上，疏则商陵业面专积大玻约5饺00配0至低60吴00蚊平米性。宏观经济分析**商圈分析周边商业分析第一册部分往：项抵目开霜发面械临的验市场您环境第二乳部分卧：项雾目开截发策显略第三线部分也：项秃目优无劣势江分析第四串部分饲：市板场定畅位第五朴部分担：项推目销奖售策吧略思维令导图项目顽商业淡开发掘规模语依据稍：1、递项目累周边排商业雪概况府、交吵通状珠况、练消费杜力；2、惠商业暴分类威标准科及项咬目适埋合的敬类型掩；3、想社区们商业贝理论读；4、捉项目惊基本趟经济手技术设指标冠。第二切部分偏项目漂开发碗策略商业蓬属性欣判断项目志基本北经济调指标社区喉商业姑理论基本要素市级中心商业区区域性商业区邻里型商业中心社区型商业规模40万M2以10万M2以上5万M2以下沿街1-2层人流量日人流量50万以上日人流量5万以上居住人口5000以上居住人口3000以上，街面一定人流核心客户群内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者区域15分钟车程内居民步行15分钟内居民居住区居民、过往行人与其他核心商圈的竞争优势与相邻同级别商圈定位存在差别必须有自己的主力品牌商家，从而以距离优势留住区域内消费者发挥低成本优势发挥低成本优势区位城市交通干道人口核心区行政区域或居住群商业核心区大型住宅小区商服中心街道通达性好基本条件整体商业布局连续性较多主力店与特色店支撑整体商业布局连续性1家以上主力商家居住人口数量居住人口、周围人气本项目适宜性从市纪场实谷现角条度，饺本项斤目商沾业可革能适尝宜社条区型涂商业墓，满精足项凶目和干周边吵人群雁需求副。商业援属性劣判断第二讯部分痒项目燃开发错策略商业堤属性吹判断项目箭基本自经济磨指标社区嗽商业逝理论根据泛社区奸商业诸特征痰，社趴区商爪业可洲划分盛为外深向型更、偏外敌向型膝、内向陵型社砍区商社业三馒种类事型。社区膀商业光特点流：面向脖特定旁的居警住区赚域，翼以相法对固斧定的柿客流柄作为嗽服务瞒对象象；单体搅商业饱规模衫通常帽不会乡丰很大渠；更加学强调累超市圣及其隙他生阅活配将套的巩作用能，引陶进业缘瑞态可栽更丰铜富。社区斧商业咏三种排类型陆：外向雾型社权区商睁业是末指在裂满足绢本社遥区居紧民的慈前提泛下，滔吸引右大量磨的外更部消根费群培以支柔撑经富营的碑社区博配套义商业疤类型湾，是恼三种熄类型歪当中彩对外是经营布性质战最强涌的社磨区商肠业类小型，载通常列商业亦体量仔较大夏。偏外伶向型其社区投商业裙是立丸足于艘本社你区居猫民，例兼顾次外部拿消费树群的泄社区拒配套愿商业加类型纷，兼听有外柳向型铃社区档商业互的部乖分特鼠征。内向英型社尾区商尺业则维是在侮规划象时基窄本只潮考虑盖本社胸区消菠费群谅的社冻区配被套商晨业，惕通常影商业倘规模臣以本陕社区否居民文消化私程度岁为限看。外向斧型社耗区商贤业偏外骂向型占社区影商业内向温型社身区商洞业**与城**载*座**窑*海马岸社区骑商业徒理论社区愈商业淋分类虾的核慌心标屿准是煤商业血面积芹与住乒宅面承积的摄比值奏，临福界点阀分别哀是5析%、正2%案。社区惊商业泳分类糟标准改：商业类型商业面积/住宅面积人均商业面积主力业态商业主要分布形式所处区域性质交通条件外向型社区商业≥5％，一般不超过20%≥2㎡大型超市/餐饮、休闲环绕街铺型商业区/住宅密集区良好，临城市主要道路入口集中型偏外向型社区商业2％～5％1～2㎡社区超市/餐饮、休闲、服务配套入口集中型入口街铺型以点带面型商业区/住宅密集区较好，临城市主要道路内向型社区商业＜2％＜1㎡小型超市、餐饮、服务配套入口街铺型以点带面型住宅区较好/一般分类尼标准片：社区耻商业慈分类主主要韵依据缠六大塞因素扮来判子断：殖项目客商业馅面积呜与住哨宅面吴积的差比率剪、人召均商渐业面穗积、惠主力妖业态钢、商蚕业分拍布形春式、虎所处障区域的性质慰和交氏通条练件。社区未商业虹分类队的核纺心标星准：杀依据本该项危目的咬商业娃面积兼与住沃宅面受积的锤比值切来判矛定。结论铃：膨在遵上循现叔实状姻况和宰商业鹊规律电的基瓶础之喉上，吴为实后现项蛾目开湾发价趴值的趋最大朽化，桑建议著适当栗增加掠商业棵体量丛，规导划为凶外向村型社那区商朝业。奴根据者社区同商业啄理论振，外解向型霉商业特的判匙断标真准系甲数上执限值偿为2际0%粒，本样项目纠商业毒规模冲最大贤约6航00年0平课米（精32蛛00柜0平热米*释20辞%）鹅。外向杂型社妥区商割业中聚超市芦、餐乌饮、途休闲挨娱乐贷、美趋容美赖发四佳大业夜态比龄重较洁大，雷其目陵的吸堤引外扬部人些流。外向恭型业霉态比破率：社区商业商业业态比例（％）（㎡）超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲其他外向型16,00040.28.60.911.913.12.2023.125,00008.80.727.226.39.80.816.618,00015.935..21.12.63.41.910.428.428,000725.51.430.810.30024.9综合（平均数）21,75015.619.21.0318.113.23.53.623.3综合怀分析奇发现烟，外搅向型瞒社区娘商业佳的业国态主测要为激超市阳、餐垦饮、赚配套涨服务付、美搭容美讲发四污大类啊。本项犬目商伴业建扫议引者进社区很标超志，吸箩引大销量外捞在人蜻流，谦提升村项目马的商屯业价件值。业态床组合销：外向僻型社矮区商恨业业迈态组泉合的劣两种捎基本蕉类型找：第一壶类：届以主溉力店汗综合遵超市列为经浩营龙卧头，帝辅以茅餐饮塘、服山务配亿套及扇美容粗生活正家居挑等业辟态，蚊主要烛以品月牌主编力店灵的市尚场号劝召力搜增强芽辐射腾面，史吸引利人流剥，带僵动其敞他业怕态的警经营总。第一永类外评向型坐社区节商业累对于昏核心鹿商圈凑内人谷口数炉量要微求高为，主刊力店武一般裳要求不常住积人口聋需达壮10纠万人界以上垫；第二秘类：扭以社朗区标叠超＋尘较大岁规模郊的餐访饮及阅美容答、其贸他服赤务配职套为家典型蚕业态怨，餐枯饮的水指向宝性消淘费特谊点明疾显，称以大什规模挽的知垃名度啄较高彩的品存牌餐仓饮吸齐引外剂部人槽流。第二固类外铸向型顽社区吸商业对于浮核心喘商圈诸内人怨口要芽求较互低，钱更加筹注重财发挥医餐饮泳的辐联射带若动作哀用。签于想项目展周边伟大型婚超市附有沃写尔玛振、新伍一佳佳、*消**检*等钟，为凝避免沾竞争建议牌：项爆目引餐进社晌区标辞超，让提升桶项目缠价值社区缝标超品牌晕餐饮第二招部分毁项目扶开发尖策略商业妥属性煌判断项目棚基本牺经济类指标社区议商业挤理论麦科服特大边道**将**剑东路麦地南路演达一路花边南路麦岸贫路升平蒜街本案麦兴路新一笋佳沃尔拘玛天虹万佳海雅数码型街项目地址花边南路占地面积约4000㎡容积率8建筑面积32000㎡商业比例20％（暂定）商业面积4000—6000㎡住宅及其他26000㎡项目赤商业阔概况项目鉴位于斧**冬**闭片区剂花边衡南路液，周鲁边居育住氛啦围比食较成蹦熟，笔但项衔目规积模不侍大，谁外在单人流漫可达推性有捧限。用地恒红线住宅住宅住宅麦兴路项目轿地块垦特征项目蹄地块吩比较吩方正袍，仅登一面撤临街杯，其飞他三清面为嘴住宅咳，临梯麦兴蜂路一事侧商著业价项值相秋对较饥高。商业谷布局乐一般棍分为圆五大僵类，哄主要丢依据张项目欺的地宋块特荐征、种建筑按规模轧、交颤通、崭以及演周边挪状况恐来定僚。商业版布局龟：环绕街铺型**闹*江范南：御环绕揉街铺纹型**弃*棕首榈：弟直线镰街铺图型**腊**侧*花暂城：隙入口兼街铺督型**高*广宝场：计以点赔带面乞型**稻海岸毒：入业口集米中型项目恨商业溪布局顾采用耐入支口集蕉中型驶，有偏利于分提高酬商业饥的利奇用率言，增甩加商刮场可鲜经营粒面积排。街铺人流少动线一层蔬布局若规划内铺互，划闲分成氏小铺中庭擦，但素不宜待过大

地下车库入口地下车库出口花边南路观光恶电梯毯，可板由地隐下车鹿库直村接到梁三楼淹架空罗层方案度1方案膨1规餐划测辰算说循明：1、醉项目蛾基本司数据肝尚未诵确定沈，在杜建筑辨施工腰许可押的情霸况下踪蝶，首捎选本劲方案言；2、掠项目上占地窝面积吧约4垃00厌0㎡易，建全筑覆大盖率阴达到占50话%以贷上，驾则商赠业单冷层面背积约辱25之00用㎡（犯长5流0m汤*宽虎50敲m）呈,总己商业摄面积愿约4觉00侄0-牙60愚00坡㎡；3、刺项目践地块饲比较家三面树划分得为街费铺，盯则街允铺面弓积约深10镰00芒㎡摇（临角街面歌12锤0m隔*进环深8长m）似；4、观由于篇项目裁各种蒙规划拖数据灾尚未废确定呜，最色终布腾局方检案须各与发使展商风工程煎部及眨设计老院商爬榷。项目丹布局变受地燃块条煌件限眯制，艺为保打障人读、车押流动弃线，凡街铺驶面积艰由三酸面改末调整筝为两防面。街铺人流挤动线一层缘瑞布局蹦规划内铺中庭观光世电梯虹，可树由地桥下车陵库直荣接到袍三楼更架空迅层方案剃2花边南路

地下车库出入口方案四2规目划测鼠算说旨明：1、葛由于随地块盐比较输方正筑，为定保障成车道桂通畅陕，不栗得不族牺牲嫩街铺斜面积调，但重总商丘业面吼积保执持不叫变，挤仍为单40脸00钩-6娃00上0㎡饰；2、扇保留烈两面希街铺懂，则登街铺派的建祸筑面逐积将神调整镜到7盘00登㎡左居右；3、耀为减雹少车弱道对深商业杆人流蹈动线虽的影习响，紧将地准下车犁库出权入口熄合并隐。地下运层设夕计既窄要满淹足商催业主傲力商仰家的画要求技，又愧要兼症顾项班目停钉车要少求。地下朱一层雹商业呢价值努相对换较高改的临榴花边您南路土一侧透的停隔车场专改造需为商极业用忘途。建议辣：地架下停嫌车场缝二层洋（不碌计容险积率掌），女按单乏层面播积3居00游0㎡置估算灭，其占中地拖下一有层2佣00偿0㎡橡停车刺场改泪为商犬业用庄途，秧用于祥引进虑品牌醋商家旋（社鲁区超恢市）抖，杨带动牛项目懒招商共与销蜡售；买则剩材余停中车场童约4谱00面0㎡混10沫0个似车位局，基虎本足腥够。商业人防、停车场地下让层规阴划第一眠部分券：项何目开悬发面驰临的烛市场蠢环境第二拿部分羞：项杜目开铺发策孙略第三薯部分耍：项盆目优海劣势狗分析第四幅部分丽：市锻场定植位第五扣部分鞭：项愉目销坟售策狂略思维今导图机会触点威胁绪点深圳扯房地罩产市冬场正暂处于也严格危调控怠期间好，众静多投葡资者驱纷纷润转移虹到珠便三角贱城市差如惠勤州、它东莞耐，据亩我司湖经验身惠州谊商业酸项目以深圳袖投资档者占躁到70骄%以上班；股票按市场渴起伏攀跌宕傅，大据量获钓利投荣资者播转移特投资茫渠道糕，房推地产市成为繁他们辅另外凭的主盆选投吧资渠愈道；惠州岂市在虏建商朴业项常目少吼，特械别是奸销售志的商梳业项芽目更劈燕少，芦市场俊稀缺深，项煌目产灵品的脊推出岂可填债补市垦场空鱼缺。与周俱边其糊他众咐多经密营项挖目、行在建轮商业演项目夜存在芹竞争栗，项歼目商好业定肺位受浇到市误场承厘受能这力的梯威胁期；未来糊市场艰因素店的不谊确定池性，困商业亲风险开大，深惠州填各个苗项目肚都存设在招萝商难练的问终题，妻项目扮二楼押商业血风险予较大把；国家粘限制比政策淋带来针的风达险：久销售桥手段进的控旦制、度银行峡按揭纤的申啊请、疗贷款臣利率泥的提酱高等切。区位克优势生，位卸于惠肆城市芳级商茎业中凝心花劳边岭涝商圈肺，国况内外肃大型句商家勉云集匪，该纠片区躺是开黑发热想点区支域，把前景样看好撒；附近竞商业此氛围威比较谎成熟昆，形停成了拒以餐飞饮、亲家居朽建材珍、美断容美恢发为颤主的叹三大崭业态孙；**曲**津片区零常住滨人口15万左此右，针流动能人口10万，炸是惠度城人债口最总密集队的片歪区之屯一；寇居住羞人口妖收入往较高弓，消编费力歇较强恰；项目继周边壳配套蜻齐全属，银仓行、原学校湖、超犹市、碌百货劳商场挎等应慕有尽穿有。项目恨周边谢交通锈为两夹车道鸡，外护部客贫流不嚼容易族导入览；项目耽规模非不大房诚，不仪足以载成为跪片区统商业扑典范导；项目替周边姐居住挂形态撇已经谨固化动，缺功乏预件期升吉值描隔绘空拦间；目前予项目旬周围俩公交遇车次疾少。优势劣势第一北部分忠：项唤目开犬发面幸临的律市场踢环境第二代部分蔑：项拐目开虹发策疫略第三秤部分话：项盆目优隆劣势采分析第四封部分名：市动场定峡位第五桂部分伍：项歉目销订售策掏略思维秋导图第四傅部分爽市场抄定位经营狸主题片定位功能去业态给定位通过熊项目右SW初OT遭分析敲，本际案在扎定位非策略桂上可樱以遵见循：错位弯经营款，抢随占市去场空挂白，薪提高害项目射在区菜域商回业中敏的竞罚争力缺；结合只项目疾周边腾商业铺现状牧，迎障合市中场需倍求，备分享素片区神成熟遮商业娱带来听的商危机；策略督1策略咳2策略巧3项目目规模桨不大劫，须亏整合耗各种示资源棕，特青色化辅经营骡，吸钢引外妈部客陵流项目伏定位先：定位躺依据鸣：政府惹规划绢：进一挣步完辩善城漏市空独间布晋局结更构，购加强昂基础朋设施和建设铁，加吸块城父市向亩南拓我展，旗拉开冈骨架俘，逐啄步充俗实完后善新腿城区所，改乓善旧贷城区争环境塞和功梨能，驾重点雾发展岩服务换业、美批发领性商摔贸业将等，找全方更位带客动全混市经排济社衰会发睬展。市场瓦状况啦：项目异位于睡**托**拔路商扬圈，窃商业测氛围扁成熟怕，片者区大膝型商腊业云恋集，详项目拖周边盘缺乏庸经营仁富有案特色干的商腊场。消费师力：**揪**卧片区偷常住雾人口赔15量万，锅流动漫人口典约1热0万让，项壤目周骄边虽祸然外荷部交除通不危够畅南通，闲但居理住氛兼围成飘熟。项目秩住宅海定位集：住宅浩定位萝满足膝城市副年轻说白领歪居住份需求批，业像主年未龄在索25定—4做0岁艳之间昆，消格费特台征时杰尚、剩前卫灭、冲绞动，里他们喊是项衬目商远业主鱼力消行费群形体之移一。项目性物业庙条件赖：项目狐占地额面积忧较小期，商质业规心模不知大，伪无法比发挥蹄规模漂效应蛋，商柴业定前位必裕须差盈异化赌。满足歇销售映要求座：规划廊业态社的需恶求面晕积不棒大，怕适合障销售钱。项目昂定位械策略行：整合漆项目妥各种章优势向和市洗场机乞会,樱拔高棋形象柳高度,增强出市场鹅影响惹力和号召兴力。根据自城市袜规划雹发展锐要求骑、片输区商置业特驴征，挤消费雄力、块以及尽项目剧的优料劣势坝及规肾模来灶确定记项目杆定位嘱；项目众经营仪主题挺：为城眠市新羞贵消苍费服趣务的以经唤营超件市/廊餐饮我、社惜区商晕业、达品牌怪专卖桃为主际的个性墓的、奇时尚坦的、挪潮流共的商秃场极具油个性陷的潮嘴流商理场获得语广泛郑青少狂年青竹睐深圳荣潮流谅前线奇的铺越位分慰割、双业态尾定位秆、营爱销推刘广、常经营物管理原等方著面对窝本项方目具焦有借则鉴意悦义。流行妖18你·2唐8典士型案材例项目砖介绍项目懂位于耳深南银路与芽中航解路交微汇处额华强净路地办铁口监，定泻位为碗深圳况首个虏以年菠龄定版位的促主题界商场释，经区营商乎品包照括时亿尚服杰装、娃精品舅、饰啄品、算化妆短品等浴。潮流负前线尊项目兼总建胖筑面班积8连68位6㎡氏，地仅下共弟两层努，深铺位叙74辟6套糠，挽引进爬麦当倒劳、复面点筒王、睬流行沫10似5.齐7电箭台。销售怎价格该项曲目采爪取直涨接销萌售的中模式蛮，主苹力铺布位建稍筑面晨积1净0—特20阅㎡，殊实用套率为吐50甲%，丝式整体努均价目38者00黎0元确/㎡是，开纷盘售续完。借鉴略意义界：两个资项目领都位阿于成撞熟商爬圈内姑，周朋边大服型商续业云旷集，袖定位抱须差钻异化印；项目努规模销都不醉大，愁且业井态定趟位相李近，众目标岁消费蛙群体挎相同灰；该项倾目经京营状耀况较稍好，治铺位乱划分葵成1矮0—涂20抗平米锯的封缠闭式军内铺唯，经闷营业裙态主戒要以民潮流怖服饰姓、皮垄包、券精品领、化召装品暗、珠腊宝首密饰为泪主；商场鲜内定芽期举义行促歌销活族动，缸如*缓*广删播电抽台户译外直俯播等逝。第四披部分蛾市场蜜定位经营雷主题巷定位功能斑业态外定位根据设城市借商业穷发展烂规律纯和社厉区商翁业理残论、龙市场油调研启以及悔项目救的综喉合分柔析，兔确定缸本项净目的动功能作业态乓分为砍三大浑主题旋：超市娃/餐遮饮+塘社区润商业掏+品故牌专烂卖楼层商业形式业态规划面积地下一层大卖场便利超市+餐饮2000平米一层街铺社区配套1000平米一层封闭式内铺潮流商品品牌专卖1500平米二层封闭式内铺潮流商品品牌专卖2500平米项目错有可润能进渐驻的干是便啦利超匙市或毙社区躺型超狐市，胞建筑拉面积罪在2且00艰0平喷米左领右。****超市访问要点具体情况选址区域购物广场选址商业核心区域，1.5公里范围内不少于20万人需求面积（㎡）购物广场10,000—15,000，社区店3,000经营楼层选择（层）一般选择首层、二层单层面积（㎡）≥5000层高要求（m）≥4.8楼板承重（KN/㎡）≥3.5开间、进深比例无硬性规定，规则方正即可给排水70mm市政给水管碰口配100立方米生活备用水箱；150mm粪水排放管连接大厦化粪井；200mm污水排放口配备4级过污井供配电市电1800KVA电量连变压器、后备发电机为600KVA连自动设换设备中央空调提供舒适型中央空调店内垂直交通每层设自动行人道式扶手电梯，货梯两部（载重量两吨）弱电要求1800kva电量连变压器，后备发电机为600kva连自动设换设备排污提供1.5m×1.0m油烟排放管井接连高点排放停车场位置、数量500物业交付装修标准毛坯租赁年限通常为10年免租期取决于租赁面积、租金水平、物业条件等管理费标准通常自行管理发展商品牌影响力重视程度高地下怖层主闯力店丑规划社区威标超主力趋商家故品牌量超市棕进驻火条件画分析柜,如冬右:时尚胆、前界卫的州元素愧：潮酿流服取饰、盆皮具族、精库品、胸化装劳品、平珠宝枝、美疲容美龟甲等些。漫画的表现1产品的诱惑2榜样的力量3流行的魅力4潮流蚁商场辆规划按奈祸不住宫的欲令望，蝇冲动冤的购葛物狂第一小部分佛：项匀目开讯发面摩临的扬市场赌环境第二军部分汽：项朋目开苏发策奴略第三骗部分检：项们目优差劣势斯分析第四菜部分相：市斩场定俭位第五市部分骑：项乘目销李售策云略思维待导图第五越部分项目肾销售茶策略销售抬模式宣传端推广价格玻策略目前贩市场讲上主神要存境在着秩四种肺销售模式，每咬种销欺售模弦式有厚利有析弊，悲适用混于不纷同项注目。目前役商业家项目秘销售啄主要提有四怎种操肉作模风式，抄为满耕足不盈同的仓销售黄目标柜和赢灿利目静的,吵采用步不同砍的销节售模作式,迷所起团到的封作用令也不纹尽相奇同。纯销售带租约销售短期返租销售长期返租销售一般为三年返租一般为十年返租销售哀模式优势理：发展妨商可潜在短耽期内弄回笼涛资金贪，降励低项没目整视体资些金压裤力，鲁无需夹承担故返租径补贴致与相详关税锯费；将商稳业经盲营压吊力转挎移向拨中小组业主殊，由庆其分顿担经崖营压任力。劣势劈燕：产权阶分散窗，主鲁力店浮或品选牌店路难以惧进驻银；无法练规划注经营纪业态型及规亿范整累体形哀象；对于蛇商业偏做旺才主要集靠市寸场自鹅身调羡整，沟所需尽时间准较长粮；若经题营不否好，物对于段项目犁整体小形象遥有一饶定影撕响。适用仆：商业骆销售叛竞争愚不激京烈导截致市扛场成狡熟度炼低，巨投资才客户纵缺乏允了解始；纯街代铺销蕉售；商业使体量滔极少蹲或零貌星商炎业物笨业。各类双销售灶方式宿分析辩——假纯销境售方窑式优势言：通过纵招商值保证盯前期聪商业描定位喂与形玻象；能快蚁速回农收资佣金，稳无需替承担鹿返租趣补贴计与相剥关税转费；短期拼内使慰业主至获得策稳定伶收益绳。劣势仍：铺位甜先租宜后售劫，影质响销厅售进剃度，脑特别义是中视小商迈户一易般在隐开业勿之前点才确各定下厨来，诊开发脊商回谊笼资窄金的注周期根长；未出船租的萄商铺朴销售旁难度御较大响，特肯别是杀大铺眼；投资你收益径明朗绿化，蹈缺乏泥营销尝空间小，售骄价与胸租金麻之间雁的收蒸益回走报往胡往难硬以达舍到投产资者渔预期攻；中、舍长期锹收益孙难以卫稳定秧；后期蛋经营纸管理图难度亏较大垮，严匠重损陶坏商多业形守象与锹公司夏长期盾发展削；各类业手续弓复杂蜘，易敢产生锤纠纷滴，影浸响公句司品税牌。适用弃：商业虑氛围攻已形民成且盘正经虏营红浇火，灿无需欲担心贷后续疲收益控；可销应售物拿业有彻大型认主力顿店进现驻且折长期赏经营抽保证馒，长圣期稳著定收挪益回殊报；纯街我铺或侵少量刃商业其物业死。各类跑销售藏方式传分析李——获带租木约销焰售优势解：前期午由发紫展商冬统一肝控制挂招商阻和经阻营，辅能确声保既帐定的叛商业民定位柴与规会划，波可以赞有效泼保证录整体爸商业绞形象党。帮业罗主坚竹守前皱几年启