日本养老地产考察报告运营要点

2目录考察背景考察项目考察总结3考察背景，日本进入老龄化社会已有40年；65岁以上的人口已占21.5％，老龄化程度位于世界前列；老龄化压力促进养老地产的发展。养老地产投资运营主体分为两类：政府和企业投资运营；企业投资项目与万通地产开发背景类似。日本养老地产在产品设计、服务理念和运营模式上均有典型性。日本文化与中国更为接近。本次考察主要针对日本企业投资运营的养老地产项目，希望通过养老地产各环节的深入分析，得出万通地产可借鉴的要点。4考察项目高端运营机构项目收益前三的运营机构项目实业公司开发项目房地产商开发项目政府投资企业运营项目行业相关机构养老地产考察项目横滨太阳城银座太阳城SunCity日医学馆墨田项目北浦和项目SECOMORIX成城项目世田谷下马项目千叶项目横滨藤尺项目侧重研究、营建大和房屋研究所侧重设备研究横滨康复中心考察项目项目名称SunCity日医学馆SECOMORIX千叶横滨藤尺横滨银座墨田北浦和成城世田位置近郊市中心近郊居住区近郊居住区近郊居住区近郊居住区远郊近郊居住区规模（㎡）56,01239,2773,6552,22322,4033,43010,1472,000户数（户）60136276481576123338定位高端高端中端中端高端中高端高端低端营收方式一次性入住金+月金一次性入住金+月金月付或一次性入住金+月金月付一次性入住金+月金一次性入住金+月金一次性入住金+月金月付吸纳对象自理老人介护老人自理老人自理老人介护老人自理老人自理老人自理老人介护老人自理老人介护老人介护老人入住率自理居所62%介护居所47%自理居所68%介护居所53%90%31%95%90%自理居所30%介护居所70%100%所有项目均承诺老人入住后可直至终老56考察项目高端运营机构项目收益前三的运营机构项目实业公司开发项目房地产商开发项目政府投资企业运营项目行业相关机构养老地产考察项目横滨太阳城银座太阳城SunCity日医学馆墨田项目北浦和项目SECOMORIX成城项目世田谷下马项目千叶项目横滨藤尺项目侧重研究、营建大和房屋研究所侧重设备研究横滨康复中心SunCity株式会社依靠股东自身资源，解决了融资、运营服务提供等产业环节的需求，成为日本最高端养老地产投资运营机构。SunCity——日本高端养老地产运营管理机构代表公司背景株式会社成立于1980年，由100家日本企业共同出资，注册资金120亿日元，股东涉及行业包括：银行、保险、证券、开发商、酒店、商业、实业公司等，大部分为日本业内顶级企业。78SunCity开发项目SunCity旗下共有养老地产项目13个单体项目建筑面积从3000-18000平方米。日本为数不多开发运营大型养老地产项目的公司。10个项目为租赁物业，3个项目物业为购地自建项目。租赁物业节省最初的开发成本和建设周期。10个项目针对自理老人，随着老人衰老提供介护服务。3个项目入住初期即可吸纳介护型老人。考察选取了SunCity旗下两个选址市中心以及选址郊区的典型项目。SunCity——横滨太阳城SunCity横滨项目接待人员项目建筑设计师PerkinsEastma浦田尚志9项目背景：SunCity自行投资建设的养老地产项目，与2005年投入运营。土地原址为炸药厂，株式会社以较低的价格获得土地。现有为一期规模，二期280户预计于2011年开工建设。SunCity——横滨太阳城项目位置位于横滨市近郊，距离地铁横滨站约20-25分钟车程。周边为成熟居住区边缘，即独立又融合。地处高地，视野开阔，景观良好，天气晴朗时可俯瞰整个横滨市。横滨市横滨太阳城10项目规模占地面积：84350㎡建筑面积：56012㎡总户数：601户（其中自理型480户，介护型121户）自理型住宅单元中有几间为用于体验入住的客房。户型面积：自理型住宅单元的户型面积：44.6~82.3㎡，平均面积为61.6㎡介护型住宅单元的平均户型面积：22.3~27.9㎡，平均面积为22.9㎡公共空间面积：自理型住宅单元公共空间面积为：18449㎡介护型住宅单元公共空间面积为：3107㎡公共空间比例占到项目总面积的38%，高比例的公共空间配置是项目一大特点SunCity——横滨太阳城项目造价总造价1亿美元（不含土地成本），每平米造价1785美元建筑设计：PerkinsEastman景观设计：SW景观设计公司11SunCity——横滨太阳城营收模式（括号内数字为人民币）一次性入住金：根据房间大小，3,000万~9,800万日元不等（240~784万），其中4,900万日元（392万）的比例最多。两人入住一次性入住金在上述价格上上浮1,000万日元（80万）/居室。一次性入住费用15年内可退还部分。计算公式为：入住费用*0.85*（（180月-入住月）/180），入住满15年后一次性入住费用不再退还。月金：额外收费：室内水电费、停车费、介护用品使用或租赁费等。最初入住时，即吸纳自理型老人，也吸纳介护型老人。老人入住后可直至终老。管理费（公共空间水电费+物业管理费+行政费）102,900日元（8,232元）/月/人150,150日元（12,012元）/月/两人餐饮费66,150日元（5,292元）/月/人12SunCity——横滨太阳城服务人员配置介护老人服务：1.5(老人)：1（服务人员）医疗配置项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室当老人需要医学就诊时，通过外部合作医院进行救助。经营状况自理型住宅单元的入住率为61.7%介护型住宅单元的入住率为47.1%入住老人特点高收入老人多数有国外生活背景入住费用基本为自己承担13SunCity——横滨太阳城高星级酒店的装修风格室内外景观结合引入良好的室内外景观视野产品设计——室内设计14产品设计——服务功能SunCity——横滨太阳城ATM机、邮筒、便利店、干洗店、健身房、酒廊、浴场、园艺区、几乎涵盖所有所需的公共功能。15产品设计——无障碍设计SunCity——横滨太阳城无障碍设计遍布项目的每一个空间。16SunCity——横滨太阳城依靠强大的股东背景，项目开发资金、设备提供、酒店式运营管理等均有股东提供，降低开发成本，分摊开发风险。选址：选址近郊，以较低价格获得土地。高规格的酒店式装修是项目最大卖点及亮点。高比例的公共空间设计，提供各种老人交流场所，吸引老人减少居室内留置时间。充分考虑老年人的生理和心理需求，在产品细节上体现个性化和精致性。股东整合：整合各类型与养老地产产业链相关的股东，共同投资成立养老地产运营管理机构，通过各自的资源，将养老地产的经营风险和成本降低。产品设计：独特的产品设计，使项目区别于一般养老机构的氛围。功能设计：通过便利性公共设施设置，在项目内部营造完整的生活圈。项目启示项目要点17SunCity——银座太阳城SunCity银座项目接待人员项目建筑设计师PerkinsEastma浦田尚志18项目背景：SunCity租赁物业运营的养老地产项目，物业租赁期为25年。由BDA室内设计公司进行装修设计，与2006年投入运营。项目位置项目位于东京最繁华的中央区，距离银座四丁目约5-10分钟车程。紧邻隅田川河，拥有良好的河景资源和开阔的视野。是日本市中心养老项目的典型代表。SunCity——银座太阳城银座四丁目银座太阳城约3KM19Su缠nC励it仗y—浙—银座绣太阳野城项目滋规模占地遍面积蛾：47论14瓣㎡建筑味面积么：39稿27份7㎡总户窜数：36义2户（柏其中裳自理乓型31爪4户，另介护两型48户）自理锄型住耕宅单州元中39间原耽先设骂计为煮介护层式单评元，麻后期柏由于捕需求雕度偏构低，尸改建删为自蕉理型匆住宅榜单元失。户型笋面积炮：自四理型员住宅愧单元务的户甘型面计积：42俘.0石~8酿3.携5㎡，平裤均面室积为65餐㎡介护驼型住矛宅单查元的会平均饱户型骗面积稠：21铃.4炸~4骡8.眯7㎡，平换均面程积为29岛.2绑㎡公共播空间钩面积波：自固理型芬住宅差单元沈公共逗空间湾面积协为：84桨60替㎡介护筒型住塞宅单希元公奥共空挂间面参积为逼：32踩38霞㎡停车膜位：乓机械寺停车退数88个20Su脾nC炸it堪y—驱—银座艺太阳场城营收单模式绸（括晴号内唉数字缸为人内民币添）仅吸口纳有列自理淹能力砌的老焰人，倍项目厦内介漆护单导元仅遥为入酷住老垂人身仿体过纪渡期狂服务老人辅入住扣后可牺直至梢终老增。一次迹性入侍住金：收费蹦方式没和横帽滨太们阳城黎一样故。费用万在40交35万~1英29构65万日贼元不胸等（32抵3~喇10栋37万）踩，价冤格高爹出横再滨太瓶阳城粒约25嗓%。月金：额外食收费万：收费视项目帝和横亮滨太遗阳城塞一样录。管理费（公共空间水电费+物业管理费+行政费）172,200日元（13,776元）/月/人价格高出横滨太阳城约40%258,300日元（20,664元）/月/两人餐饮费94,500日元（7,560元）/月/人价格高出横滨太阳城约30%21Su密nC非it类y—步—银座强太阳狗城服务驻人员挤配置介护董老人兵服务欠：1.歪5(老人)：1（服载务人挨员）医疗览配置项目僚内设浴置提答供日退常健群康管赌理诊筝察的备就诊暂室与专着门给守日本膛皇室扒就医财的圣羡路加艳国际距医院嫩合作害，提铲供每抖年一抛次的首体检继及医串疗救吸治服狂务。经营档状况自理姥型住孙宅单掀元的钳入住搜率为68叮%介护杨型住摄宅单寸元的笛入住策率为53济%入住排老人覆特点项目绞由于和地处希市中猾心，紫除养副老功繁能外露，还局体现坦了投速资功板能68词%的销包售比很例中爸，50彩%为长勉期居键住，妈还有50蚊%作为取老人项的第李二居拖所或揉者养椒老的偿后备屈居所入住谢老人贿多数晕为有鞋国外悄生活刊背景重高收涂入老胃人，阁多数傅由老俱人自安行承议担入房诚住费轰用七成豆为女恼性，勒平均浓年龄77岁，屠三成银为男辟性，优平均沉年龄79岁。三成芳为夫咏妇一殃起入绸住，谊七成航为单连身老印人入业住。22Su恳nC里it的y—傲—银座烟太阳剃城产品考设计——酒店奋式室警内设遍计23Su良nC筒it奋y—疗—银座漠太阳堤城产品违设计——室内馆设计便于竞轮椅味交汇巡寿的宽哄走道机动斩车自免动停辩车系盯统良好另的室伯内视首野景扫观家属健接待毒区多功岭能厅楼层蒜公共系区棋室24Su探nC爬it摆y—迷—银座浸太阳竿城租赁讽物业访进行驼运营扇，降佳低了债前期破的开古发投达入。聘请望顶级过室内责设计夸公司季进行汁室内辰设计寇，高弄规格低的酒攀店式弟装修乞，使纯公共宫空间亲感观盈几乎呆等同菠与高慎星级那酒店宁。酒店撤式运扑营管桨理等休由酒驶店行峰业的抵股东意提供糟，降约低运逃营成电本同挑时保越证了涛专业枯化的晕服务爽。选址虹在市六中心窄区，敬吸引药了很倚多对屈地段并有偏幸好的姑老人慕入住躲和投瓣资。选址杯：选址谣在城辆市中消心区券，利扭于树片立形妻象，营吸纳洞高端红人群遭。医疗险整合搂：医疗篇服务幕与顶境级医赢疗机杨构合抬作绑厚定，季增加桌卖点赠的同衬时提舱升项牺目品像质。产品吨设计洁：沿用察酒店辞设计抚风格务挑空同餐饮浸和休叼闲区训，即冠具备披了服极务功呜能，穿也起碍到项功目会油所的碑集聚显效应巴。项目案启示项目包要点25Su恭nC幸it奶ySu左nC杆it奥y启示整合筒优势法股东晕加入榆投资指团队疫，树遭立卖农点同拥时分躬担投侍资风咸险和粘树立伤消费政者信渣任的牺基础闲。定位澡高端虫，聘缩慧请建晨筑、券室内努、景兰观设墓计领事域的损顶尖扶机构呢打造朽项目骑，树售立领废军品决牌形蜻象。2627考察鼻项目高端坊运营同机构项目收益巩前三的运营机构泡项目实业泻公司开发胆项目房地夫产商开发悦项目政府木投资企业付运营诊项目行业兽相关缸机构养老宣地产径考察渴项目横滨粒太阳摧城银座辛太阳防城Su即nC很it独y日医尿学馆墨田遇项目北浦味和项贱目SE摸CO六MOR装IX成城平项目世田框谷下基马项通目千叶居项目横滨旅藤尺矛项目侧重峰研究欺、营增建大和蛮房屋龟研究施所侧重设备伟研究横滨惭康复谜中心公司丙背景日医迁学馆碗是日锦本三句大养捡老地敢产连怎锁运革营机佩构之雕一，啄进入叙养老织地产庙已有21年历俯史。除养茶老地锦产运某营事蔬业部许以外池，集谁团公汪司还现下设演医疗拦设备势事业借部及趣介护雾教育附事业茶部，盛三者飞关联干产业寸的年缝均产裙值名委列日摸本业滋内第斜一。开发司项目日医饭学馆袜旗下票共有脂养老灭地产钟物业12屿50所，希分布埋在日示本全岸国，烤主要梦分为柏三大款类：迫政府窜投资迈日医测学馆裤运营泳的福下利性造项目舒、日闲医学皂馆投茄资运筝营的详全付密费制梳项目显以及肥老年诸人租膜赁物漆业项猴目。本次鬼考察忙的日浩医学悼馆两芳个项恶目，快分别含为全拿付费劳制项洗目及得老年怎人租棍赁物卖业项周目。日医耽学馆28日医使学馆——墨田日医稳学馆麻墨田轻项目项目马接待叛人员养老据地产减运营秘事业逐部垃社技长垫建部渐悠29日医锣学馆——墨田项目判背景全付足费制耍项目翻（自笼理阶卖段需笼老人妻全额槽支付撕费用骑）物业朵为定毒制租喇赁物嚷业，贤租赁身期为30年。占地刊面积怠：18惭59菊㎡建筑牵面积合：36你55昌㎡总户菌数：76户（瓜其中材夫妻隶居室6户）入住顾门槛首：自巩理型眉老人禁和介瓣护型愉老人古均吸洋纳，联以介况护型卵老人欢为主入住替率：90喘%客户且特征平均挽年龄80岁以肺上，炕以单敢身老霜人为麻主，是男女举比例购为3:裕7.60承%的老膏人来秒自项虎目5公里宪范围培内或丈者子改女工占作生贿活在撒项目拼周边入住柔老人胆的子摄女在遗经济稻、照使料上党均有皮支持30营收欣方式一次副性入踢住金+月金:根据客一次甩性入灾住金瓜缴纳严费用荡的不作同，芝月金跳付费汽额度攻随之尤变化生。月省金包扰含管团理费紧、租锹赁费年及餐誓费。收费区价格志的核邀定标盾准为75岁以悲上的吩老人卫，如最果年商龄低乳于75岁，寄则一闸次性些入住银金价昏格及照返还体周期造相应牛调整亿。介护绩费额薯外收狼取:墨田淋项目翼为介始护保池险定槐点机箭构，灭老人松由医田院评贪定介母护等秀级后策，政潮府相版应承芽担老恩人在雀墨田冻项目毛消费犬的90订%的介斯护服猛务费毯用。其它转费用：医带疗费晓、日云用品甩费、乓理容泄费等辩其它桥服务辈费用幸，需垃额外煤付费踏。日医坏学馆——墨田全月金方式标准方式最低入住金方式最高入住金方式一次性入住金0840万日元（67.2万元）420万日元（33.6万元）1,483.2万日元（118.7万元）月金（人/月）315,000日元（25,200元）198,000日元（15,840元）256,000日元（20,480元）131,000日元（10,480元）年龄65~69岁70~74岁75岁以上一次性入住金增长比例增长40%增长20%0%偿还期计算84个月72个月60个月31产品野设计——室内奸设计日医齿学馆——墨田行政识接待瓶区电梯营间机械虫浴室保温铜送饭暖机自理粪居室美容犬室告知陡牌洗衣他房32日医卫学馆——墨田项目遇主要永支出工资疯支出城约占70叛%、物贿业租店金支惜出约殿占20钱%、行爆政耗背材及仿能源割支出布约占10筛%。项目拿运营租毛利借接近10犬%项目赢要点运营岸的两淹个关学键环尿节：框员工浪队伍桂和入祥住率员工互队伍养老碍地产巾运营踪蝶管理乒的最脱大障和碍是席人才演的缺匙失，日本抛介护芝人员钞需具逢备服贷务资遵质，待这类盲资质残的获晒得需叉要10鞭0小时衫的培筐训时孝间和瘦若干百实习莫时间卫。稳定象的，拴好的遗员工条队伍贸是运拘营成航功的农关键插。入住医率养老很地产纳项目猫的盈仅利与吼否取终决于敬入住待率。日医杏学馆美项目窗的盈找亏平患衡点批在入夹住率漆达到80茧%。如何究尽快泼的达踪蝶到80膛%的入朝住率烘是运勉营成奏功的姿标志符。33日医瞧学馆——北浦遥和日医俱学馆受北浦租和项门目项目卡接待述人员养老欠地产窃运营嫩事业掠部勺社示长尾建部付悠34日医宜学馆——北浦绞和项目横背景北浦仅和项虫目物伏业为肥日医哲学馆芬自行斜购地梢兴建容和运申营的平项目敞，与20左10年5月投拉入运齿营。占地凯面积陵：17奥54堤㎡建筑纤面积吧：22面23组㎡总户疾数：48户（竖面积筒范围28努~4蜘7.蚊5㎡）入住猫门槛肤：仅付吸纳尚自理妙型老唉人入住辽率：31药%客户荣特征以单惰身老阅人为剖主老人跃多数止来自霞项目5公里绕范围蝇内35日医容学馆——北浦覆和营收揪方式月金能收费望方式谎：按净居室引大小系，月肢收费14私12样50日元树（11潜30侨0元）~2畅21毁25脂0日元营（17毁70忆0元）身，月灵金包坑含租锹赁费车、基咽本监涂护费头及行宫政管针理费步。租赁衣合同2年一耻签，灭不续程约需正提前3个月证通知奥。不需纽奉缴纳努一次唉性入搂住金充，入却住时残近需冠支付2~娱3个月皇月金汪额度口的手徒续费居室折内水丹电费痛、餐层费及稠停车商费需跟额外鼠收取如需宋介助遍和介耀护服代务，仓可由腥运营眼机构光帮助煤联系昂看护躺人员业，自饱行洽笑谈费诱用.36日医咬学馆——北浦搅和服务部人员忠比例项目猪仅配潮置3~侍4个接疗待和沾保安愧人员项目析主要挎支出物业瓦维护王费产品妨特征北浦撞和项缸目产届品设络计基歉本等扶同与复酒店痰式公醉寓和链普通器住宅公共技空间讽比例撇配置吸很少盏，仅才有食手堂、卡办公忽室和径停车快场。餐厅停车饭场阅读结室信报炸箱走道37日医淘学馆——北浦歌和居室命内设肆计38北浦沈和项东目定桐位成敲因类似健于墨形田项垒目的吩介护已式养饭老机非构需泄要政逮府许讲可，瞎北浦爷和的共审批戚额度储已满帐。北浦逆和位抢于东花京郊懒区，揭土地捧费用吸较低脑。北浦淘和区威域老无龄化艰比例厘较高车，且混属于袭高收辆入区磁域，宵对养筑老地灵产产恩品有江需求档。项目慰要点小型辩类酒攻店式惧公寓拐设计铁的养付老地巡寿产产聪品。在介黎护没缘瑞有空输间的洗前提雨下，延以自诊理型测产品允介入到市场笼。日医弄学馆醋预计江项目益回收辰期约杯为20年。日医斩学馆——北浦金和39日医灰学馆膏运营匹要点日医砌学馆产品唯设计项目尸规模描小，犬分布辞在不尖同的厌区域料，保祥证最砖快速别的拥厚有高失入住朝率，饼尽快扒盈利辉。选址萍在医乖院、含邮局串、银标行、跟超市社、文跑化设弟施等照公共诱配套槐便利腥的地惯方。尽可享能配猎置有承介护洒设施翼，纯耀自理盛式居活所项白目对鸟老人快吸引唇度不霸大，虹影响别入住缝率。运营座模式营收调方式：除呢个别竞项目散外，亏基本腔沿用套一次贸性入闹住金+月金笼的收记费方挣式组织弯架构：养惯老地挪产运踏营事直业部亡下设轿四个感部门源：管剪理、贺营销损、人伯力及跨财务炎部客户丈定位：以幻玉项目5公里怠范围存内的哨在中孔高收窜入的食老人镰为主医疗郊资源陕：内抛部设遗医务乞室，幼医学世救助耗和周侵边医腊院达煮成合政作联鄙盟服务饿外包躬：餐悬饮、擦洗涤萝等基培础工导作采揭取服夜务外饮包。40日医腥学馆厉对养震老地途产的剑理解日医撇学馆养老蜻地产较的建肚造成诵本比掏普通引住宅纸高20部%，主充要用挤于设郊备的低增加份及公凤共空咸间的夺装修怀投入牲。同时感养老抛地产忙的相帖应收犬入在听日本绢也略抖高于纽奉普通跳住宅概。项目欠定位挑非常津关键初，一曾般来卵说老援人入你住成助本越浊低，伍项目认入住岭率越托高，舒而入晴住率陷是项皂目盈来亏的帐决定此因素揉。大体幅量的冤养老岛地产怠项目瞎，可挑能存址在三大遇问题稳：1、入住悬年龄狸段太财过集栽中，言交替港转换叼困难递，可神持续任发展漏性较杠差的食问题嘴。2、容堆易导构致空纽奉置率辅的升匀高。3、大傍体量苏项目犁的服司务人烤员相骄应增筐加，介容易皆导致折管理误缺失双下的屈服务磨质量份下滑仰。小体放量的词养老听地产修项目杆，具矩备销死售周挪期短旋、人饥员规疗模少牛等优你势，见并且湿灵活烘性高唐。养老蠢地产苏的运反营成本裤随着齿老人鼻介护室程度比会逐计步上安升，需镇要公踢司控棍制后裂期通和胀风蚁险。承诺泳老人午直到屋离世孔的居低住安单全感猴和高佛品质升服务绑延续看，是榴养老喉地产洽经营遍的条孔件。一次汪性入冰住费庄用的泽收取资和额棋度的居高低冰，运营踏时成脆本的杂合理僻控制育，将直接棍影响驾到养露老地季产项带目的无盈利驳价值直。在现挂状日我本经名济条吹件下梁，日断医学颗馆旗剥下项高目的完平均忘回收诞期为20年。41日医罗学馆理对中吼国的夫拓展冷意向日医赚学馆日医火学馆俱首先讽会发餐展日推本本址土市亏场。对中胃国的杀政策彻、商哗业环衣境需浸要2-躬3年时识间的评了解畏后，司再确贫定是搞否进都入。日医疗学馆摘旗下肌的教灭育、锅设备催、运污营三稠个分妄支哪银个最猫先进吵入市窑场目日前尚庭未确询定。42日医恳学馆启示适当恩控制瞎养老丢地产肿规模般，连住锁化构经营布，是扇养老雕地产绑风险印较低在的发都展方位向。日本绝经济熊处于桂滞涨渔期，挎养老沿地产士同样泄处于灰投资秤回收输缓慢丘（日门医学资馆20臭10年养中老地骗产运凯营利旱润为3%）和流投资浓回收啊期长球（平疫均投婆资回巧收周仍期为20年）起。高素味质的范员工笔和高壮入住杀率，穴是养屑老地岔产运舍营的贼两大腐关键待因素项目粪五公稼里范污围内椒，是古养老透地产促项目会主要居可辐浆射的眨客户高圈养老犹地产党经营邪需要毙设立笔营销吃部门寻对应姥市场洒。日医腔学馆4344考察诵项目高端额运营怎机构项目收益羡前三的运营机构滚项目实业菜公司开发吸项目房地磨产商开发生项目政府轮投资企业捡运营狭项目行业肃相关驻机构养老催地产吩考察放项目横滨固太阳鹊城银座脆太阳六城Su惹nC剃it芹y日医毒学馆墨田队项目北浦辆和项租目SE持CO种MOR泰IX成城葵项目世田关谷下虹马项未目千叶鲁项目横滨吴藤尺巧项目侧重搞研究肤、营普建大和卖房屋趁研究璃所侧重设备筝研究横滨惭康复搅中心SE律CO为M公司叠背景SE帮CO骄M最初宣是从保事防保盗报晒警系辰统研盖发销匠售的衫实业肌公司繁，在疲日本扇具有跃很高应的知等名度义。SE现CO稠M也从赤事养坦老设君备的局研发纤和销芒售、妖医疗弱事业猎、房块地产疏实业滩、保屯险事辰业等通与养每老地往产相根关的幻玉行业炕领域铁。45SE西CO啄M—付—成城SE鹊CO背M成城吃项目项目初接待婆人员项目升营销亡代表46SE助CO界M—航—成城项目钱背景SE岁CO垂M成城雨项目轻是SE拍CO阻M和森御房地唉产公黄司（塘六本妇木森泡大厦宏开发记商）凭合作葛开发挖的养版老地桥产项南目。项目峡已有22年历京史，涛是日淘本经犹济泡稠沫顶悟峰时搞期的播产品毯。占地客面积桥：99磨73帅㎡建筑叉面积起：22勺40液3㎡总户乡丰数：15皇7户（跟面积师范围50息~1轻30霞㎡，介费护房模间18个）入住巧门槛捏：仅君吸纳换自理泡型老荡人目前无入住温率：95霸%，运驾营最狂初5年入扮住率杨为60索%，第犁七年欲为达译到80乞%，80培%是项勇目运阴营的津盈亏使平衡仰点。客户浆特征老人锄旧有咱职业墓基本青为医陕生、志律师尝、企接业高肚管等犬金领舟阶层并，在血职时语年收拌入约井在人塘民币80万左临右。项目妨坐落消在高监端居放住区味内，树周边粪景观欣良好建，吸打引的挥客户可主要蜓来自边东京服市中省心老航人。绝大怖多数天老人策为了音安定联的老州年生埋活，童选择核卖掉颜原有勤住房已，入买住成改城项赔目。目前95牵%的入勾住比年例中辈，有60目%是22年前辨的入础住客久户47SE武CO识M—怠—成城营收武方式一次声性入修住金秃：按居暴室大御小，颠收取挤一次遮性入愤住金辣（10保,3耐50练~2菠4,谷80堂0万日睡元，焰相当82害8~朝19禾84万人朴民币眼）。入住茶金涵迟盖了咽老人扮终老汤前的房屋委使用梅、介费护服胖务两项愧费用息。一次费性入扭住金15年内览可退百还部兔分，15年后诱不再涌退还脂。月金秘：包含慢餐饮挖费、恼管理蚊运营蜓费、帆水电谜能耗抚费费用武为29万~3杏4万日撕元/月/人，白相当剩于23划,2绩00尖~2虫7,新20情0万元临人民送币/月/人。服务腥人员姑比例目前率入住四老人17晃0个，狡服务寇人员躬约60人。48SE会CO炭M—故—成城酒店职式设棒计风陷格49SE锣CO将M—卸—成城公共薯空间到设计顶层冶会所陶艺忙室楼层活公共依空间医务恩室50SE际CO拘M—抛—成城居室完内设熟计介护柏居室小露看台公共松走廊51SE备CO阶M—余—成城SE壮CO菠M成城评项目恶运营绕要点一次敢性入感住金坦中包工含了珠房屋童使用报费及押服务肢费用疼，因橡此项救目一六次性耐入住守金额肯度是终同类孕地段桃普通嘴住宅都售价哗的两抬倍。老人冻过渡恰到介拾护阶伙段后埋，可思免费刻入住明到介场护单旅元，恰但原楚有自值理单该元的千住宅截仍为矩其保丑留，弯充分慎考虑纹到老劲人心更理。餐饮懂区别妙于传摸统养练老机寄构，东采取痰点菜步制，备月底邀统一改结算誓，加坦强了涛消费图自主酷性。银行袍、邮悟局等显提供挣上门茂服务连，提跨供老撤人居广住便择利性票。一次割性入泪住金查逐年族往上党涨，纸与此刻对应件的是专周边露普通时住宅各基本乖没有梳涨幅愤。每两坛年会牺就月朝金收点费额奸度与厚入住罪老人其协商愁，但毁近20年只胆上涨敲一次侧。项目钻目标作客户崖为第校二阶己层的何富裕县老人塞，第盈一阶虹层的殖富裕鲜老人川一般寒会雇把人居当家养慢老，箩第二乏阶层所的老厦人主学要集敞中在啊医生朴、律抱师等装原有潜的金握领阶饱层。每年胞项目染会对根高收宪入的殃目标对客户颈发送8万封萍左右刚的营臂销信煎件，浩但有乡丰入住挺意向须回复悠的仅司有30人左颤右。52SE底CO有M—躺—成城SE煎CO饼M成城简项目启示养老惩地产抗主要竭的卖剧点在怒于运虽营服错务，筝老人惠愿意窝支付蓬大额莫入住异金选约择养仙老地盛产的零主要迎考虑脏因素嗽是后量期养载老的刘安全秒和稳齿定。高端晃养老玻地产叮项目畜的目纱标客篇户主府要为棋第二渠阶层风（中刷小型逢企业掌主、环医生诸、律症师等顽）的单富裕贫老人最，愿舟意以赠旧有饲资产冰换购够一个烦安定焦的晚鸡年，感但这智一类滨客群舱的比舰例仍寄比较咏低。养老歌地产秩的客右户粘筑性较捆强，庸但更方替性糊弱，赞后期虑价格廊上涨骨的可迟能性谊少，好项目培的收拒益主贴要取迟决于南消费浅者支喉付第警一笔敞大额固资金幕的流乎入。53SE陷CO竹M—秘—世田略谷下脖马SE焦CO胶M世田绳谷下座马项宅目项目葱接待脆人员SE广CO牺M养老懒地产施运营邀部经写理旗三重垂野恒真54SE弹CO俩M—荣—世田竞谷下利马项目拒背景SE轿CO倘M旗下蛇共有8个全我资运针营的锈养老房诚地产据项目乐，其此中三续个租霜赁物性业运害营，段五个援购地列自建姓运营旱。世田岔谷下捧马项诊目是SE送CO毅M购地尤自建会的养笋老地稿产项惠目，妇与20烛06年投稍入运斩营。占地柜面积诸：21浑63帆㎡建筑垮面积督：34伞30斑㎡总户产数：61户入住磨门槛番：自横理和距介护布老人钓均吸论纳，某以介巾护老议人为揭主。入住足率：90雕%营收受方式一次袜性入兆住金赶方式耻：一辟次性美入住裙金可甜选择牲一次司性支拦付或仪一年灶内等完月支为付（玩价格坊高于嫂一次汇性支砌付方仿式）月金抖：月款金包盐括两肉个部译分，材一个轧部分艘为管劫理费筹和餐内费的垫组合帅，另长一个役部分晴为介倘护保姻险的既自付嫩部分装。额外维费用第：包服括介望护品和、消母费品星、水睡电费提、美角容费脊等其归它消葛费性珠支出香。55SE涌CO肯M—翻—世田粉谷下赵马SE千CO袍M世田饭谷下燥马项目释运营册要点选址：富赠裕阶泼层较化多及太老龄仇化比乏例较防高的杀区域情。开发椒周期：获裹得土街地后杠，预喷计一计年时删间完铲成设抢计施双工、咽开业辫前3个月跳开始切销售设，1-鉴2年时痛间完称成满舱租。闯（SE脊CO丸M旗下还项目队最长度的满腊租期淹花了4年时撤间）通。管理眯方式：组崭团式养管理六，将61户分椅成5个组蚁团，额每个车组团压设置猎有固称定的苗服务陕人员息。易么于老附人和链工作泄人员匙熟悉波彼此柔，达园到最罪佳的级照看惨效果剃。管理携架构：服限务人谁员和败老人誓的比皱例为1:世1.头5，其洽中50已%为有纠资质锹的正汽式员牛工，困年龄座在20串-3顺0岁，50钳%为临鲜时员派工，比年龄粒在40惭-5妨0岁。壮服务速人员湾工作于时间架为四惰班制魔，覆瘦盖24个小张时。伶正式及员工统中，舰包括钉负责犹社长遍一人咐，护拾士三谨人，建饮食蚂管理肢两人姨，园键艺管初理一饱人，待心理某健康绍管理厕一人直，行偿政人须员1人。供项目旬营销句则统经一由席总部丙管理活。服务完理念：以毯尽量逢多的社工作斩人员蛮，协论助老往人生创活，徐保证宴其生凉活的仪私密畅性和抵尊严保感。义了解形每位那老人获的喜继好差坟异，摇提供阻符合够其喜宅好的菠包括坏饮食铸、沐砌浴习抓惯等痒服务玩。以岂对待肝亲人上的态拨度对拳待老湖人。运营夏关键：一娱、度矿过入誓住率川未达献到盈仁亏平刻衡点咐前的旅经营两期；拘二、健运营配团体慨的负妹责人飘非常古关键蛇，负扁责人虎需要姜具有姻经营骑头脑泻并拥绕有对妈待员沫工和构老人润的爱踏心。运营勾风险：老顾人突般发意伤外状企况时判，获呈得老旨人家竭人的斤理解默。56SE类CO瞒M—奇—世田赚谷下盏马对中芬国的被开拓坟意向SE枣CO爹M目前携没有狸在中毙国发骨展的腹打算倡。SE视CO避M世田业谷下技马项倚目启示小组缩慧团化持管理烤，利债于控赵制服辉务质翼量，好也利亭于建搞立老层人熟遍悉的乎环境怖。运营韵风险趋及压盖力，升绝大慰多数苦来源哲于老别人的面家人缩慧。5758考察予项目高端滤运营槽机构项目收益庸前三的运营机构丝式项目实业卵公司开发膨项目房地墓产商开发殃项目政府陕投资企业缴运营亿项目行业适相关房诚机构养老耕地产帐考察夕项目横滨痒太阳优城银座拜太阳许城Su液nC买it袭y日医箭学馆墨田她项目北浦架和项披目SE会CO诊MOR跑IX成城强项目世田源谷下大马项距目千叶妻项目横滨络藤尺朋项目侧重辈研究寨、营朋建大和绣房屋赛研究葛所侧重设备快研究横滨帖康复创中心OR敢IX谨——千叶OR逗IX千叶避项目项目时接待早人员养老完地产浩运营界事业鸡部魂部长潜国肠仲伸妖浩59OR筑IX港——千叶公司白背景OR赤IX千叶看项目茫由OR际IX不动够产和Ha苍nd健y礼Ne貌tw惯or招d当In炸te掠rn抵at郊io勒na押l共同们投资房诚。其中OR歉IX不动低产持喘有75劲%的股眨权，Ha谨nd喉y雪Ne薄tw取or愁d齿In及te柜rn全at拦io芬na甚l持有25结%的股途权。Ha悟nd煤y勿Ne秃tw笛or注d驻In夹te只rn授at眠io期na舟l公司沙的主石要业康务为傅医疗漫器械费研发附销售痕及医姜疗顾程问，践其拥址有人告春山犬满在牌日本主养老致领域沈具有乱很高筒的知贿名度匙。日本20测00年设鹅立介果护保锻险，铲养老发地产谈开始政快速域发展壤，20壶05年，OR铺IX进入煌养老亦地产册领域膀。目杂前OR到IX在5年时赢间已尊发展尽了20个养溪老地觉产项河目。60OR差IX胶——千叶项目穗开发种背景OR芹IX千叶凝项目不地块触最初掀是日鞠本经李济泡枯沫高报峰期抱开发零的一屑个婚斧纱市齿场，轿后来骆由于掩经济拖泡沫蓄破裂蹈，婚揉纱市足场倒裹闭，OR蚕IX不动劫产以定很低枕的价置格获滩得这渗块土羡地。OR穷IX千叶蒸项目女与20傻06年开服始营未业项目仓地处晚距离土千叶蚊繁华烛区2公里省的位战置，膨距离奇轻轨本站约10分钟夹路程策。项款目周好边是校日本掠经济流泡沫症破灭独前期雁的开袭发区联，后良来一枣直没净有得莫到发象展。悄项目浊一面械临海狮，拥农有良虎好的嚼海景罚景观写，魔周边柳五公牺里范扔围内联人口调约6-断7万。项目柔背景占地矩面积妙：39侵04拖㎡建筑就面积药：10俯14茫7㎡总户还数：23杠3户（逐高区端为自屑理性牙居室旱，共14纺1户；所低区今为介瓦护居户室，野共92户）入住梳门槛爱：自颈理老滩人及两介护盈老人爹均吸籍纳。入住惨率：并自理镜居室状入住布率30伴%，介单护居托室入忆住率70花%61OR件IX扣——千叶营收熔方式一次摸性入利住金住（会扯费）+月金璃（租翼赁费斜、管抽理费挺及餐事费）+额外倒收费依。一次鉴性入料住金洽按年稀龄设需定不侵同额欣度，艘居住忙不满12年可馅按比净例返福还。客户使特征七成剩为千俘叶地灵区老千人，蒜三成蔽为子体女在岸千叶杨的老雁人三成唱旧有押职业设为医何生，估其它茎为企隔业高残管等62产品面设计考虑樱入住碎老人号往往阁是夫种妻一侨方肯伯定需层要照堂顾，梳因此慕户型声以单叙人间峡为主已。车位茫配比孩：1:胞0.摸5,餐位听配比浮：1.灵5:毛1。双餐煤厅设乐计，作自理男老人插和介君护老验人区供分用耻餐。餐椅哑高度僻不一再，适挣合不逝同身析理特智征的毒老人歪。公共砖空间留采用尺中央裤空调恒，室它内采子用分巡寿体式油空调甚。顶楼膝设计烟有遛卡狗区层。OR沉IX挽——千叶按摩喊浴缸高低须不同勺的餐砌椅63居室丘内设肺计64OR熊IX苗——千叶OR杏IX千叶根项目浪运营伐要点OR渠IX养老感地产情项目今主要碰结合暴普通翼住宅挣发展绩，项倘目开绍发主娃要看今当地进的老洲龄化趴程度指及于耗普通盐住宅膛整合蕉计算面后的迎财务凯指标番。无论扭普通煌住宅姐的开态发规它模多替大，境养老庸地产啦的规路模一衔般控淘制在80世-1躁00居室馅以内挤，这酿个规斜模是录人员阔效率家和运阿营效欢率最朵高效豪的规饲模。OR胜IX养老峡地产启项目碌的运毯营团笨队为通自行果组建漫，最栏初也凶整合室外来编运营誉团队般作为锈顾问救，当宾合作流时间尺均较棋短，撞目前植的运密营团延队经野营靠虏自己未经验麦积累娘。自行聋组建馋运营果团队洞还有掘另一让个优巧势是促可以巾根据贩一线岗的服烫务数斥据，陪改进咏养老胆地产臂的开贯发产替品。运营著团队岗的关资键因卵素是挣工作烧人员巴需要渣具备膨良好猪的工持作态帅度，焦爱心弊比技教术更帖重要若。养老吊地产殿与普轧通住症宅相滋比，版利润脑薄，因但一狠旦盈扬利后悔，是精一个蹦稳定趁长效虽的现奏金流战。养老很地产淋作为酸老人俊人生呢中最已后一懂笔的航大额量支出肚消费动，对返项目庄的信册誉度闹非常通看重波，OR编IX采取华与养优老领贩域知案名度随非常遮高的侨春山歇满合点作，宁以此卵赢得歇消费运者的膊信任暂。65OR涨IX会——千叶在中缺国开辉拓意留向以前栗没有稀考虑皆过到喜中国味发展搏市场特，后去期如赖果有第合适萌的机引会可统以考戚虑发沸展。OR钱IX千叶冬项目启示开发执商开予发养酸老地抬产的睡目的嫩在于衡通过哪养老朱地产麻来提喝高普膀通房烘地产且商品逃的附纳加价旧值（磨配套游多样礼化，朋提供坟居住隆的安隆心。巡寿）养老赤地产谦也可趋以用底于开半发商俘销售滥不利站产品钟的替静代用战途。养老鹿地产熊的运页营团胖队组侧建，帆很难屑依靠砖外来独力量拔，更附多需博要自怪身经期验的乞累积凤。远郊寻项目歼，在把拥有瞒良好胶的景呼观条宅件下雷，如芝周边厚人口威不足位，也婆很难刃赢得关高入垃住率龟。6667考察竭项目高端躺运营碌机构项目收益锄前三的运营机构斥项目实业封公司开发挤项目房地贱产商开发秤项目政府仍投资企业疯运营叶项目行业所相关受机构养老枕地产唯考察糠项目横滨肠太阳狂城银座界太阳倚城Su瓜nC着it贩y日医朴学馆墨田笨项目北浦累和项灿目SE仔CO疤MOR暮IX成城屡项目世田毫谷下座马项贝目千叶不项目横滨捷藤尺冲项目侧重化研究愤、营位建大和沟房屋姐研究宵所侧重设备约研究横滨温康复洗中心横滨诱藤尺左项目横滨产藤尺迈项目项目纠接待钓人员伸福疯祉会饲社逮理事片山筑江68横滨服藤尺录项目项目趣背景横滨态藤尺订项目角是由冬政府脚投资条，伸福叛祉会太社运轨营的邮社区逼式、倒福利趁式养淹老地抛产项昨目。会社系负责范人片慰山是劲日本剩养老身地产迈领域色非常告知名怠的管玻理人很员，果她最胖早自喊行开搁发组善建的16个项舅目，瓶最后屡由一甜家上故市公葵司整羡体收烫购。隙由于呼与上拨市公盘司签叶订协猜议不击再进脱行进靠行竞凯争性逐开发课，因队此片努山组库建非妇营利珠性的浴伸福亲祉会垮社。伸福籍祉会请社是范日本的养老背地产秒盈利使排名化前10名的配企业城，与养其它9名企垦业不墙同的严是，垒伸福瞎祉会系社是幅非营远利性近机构这的盈邻利性芒代表锡，在勺低收始费的车前提罢下，来旗下滚项目5年仍机盈利20亿日减元。69横滨