旅游地产项目可行性报告

2010年8月xx城地产-xx旅游地产项目

项目可研报告

主报告目录1、总论1.1项目概况1.2项目提出的背景及建设必要性1.3可行性研究的依据和主要工作2、市场调研及前景预测2.1宏观环境分析2.2xx酒店市场分析与竞争比较2.3xx会议市场分析与竞争比较2.4xx别墅公寓市场分析与竞争比较2.5本项目前景预测3、项目定位3.1主题定位3.2功能定位3.3市场定位3.4整体定位3.5酒店定位3.6会议中心定位3.7别墅公寓定位3.7销售方式定位4、经营模式建议5.1公司管控模式5.2公司组建形式5.3未来股权结构5、经营状况和财务状况的预测4.1盈亏平衡分析4.2赢利预测4.3敏感性分析6、项目的投融资方案建议6.1投资估算6.2投融资建议7、潜在风险提示及措施8、结论9、下一步工作1总论1、总论1.1项目概况1.2项目提出的背景及建设必要性1.3可行性研究的依据和主要工作2、市场调研及前景预测2.1宏观环境分析2.2xx酒店市场分析与竞争比较2.3xx会议市场分析与竞争比较2.4xx别墅公寓市场分析与竞争比较2.5本项目前景预测3、项目定位3.1主题定位3.2功能定位3.3市场定位3.4整体定位3.5酒店定位3.6会议中心定位3.7别墅公寓定位3.7销售方式定位4、经营模式建议5.1公司管控模式5.2公司组建形式5.3未来股权结构5、经营状况和财务状况的预测4.1盈亏平衡分析4.2赢利预测4.3敏感性分析6、项目的投融资方案建议6.1投资估算6.2投融资建议7、潜在风险提示及措施8、结论9、下一步工作2该项目是xx市政府和市旅游局重点建设项目，建设用地为旅游度假性质，地块背山面海，占地面积953亩，租用林地310亩，总建筑面积约25万平方米项目选址山东省xx市城区西部，项目东部紧邻小泰山、西部与野生动物园相临，南部为政府新规划的市政府用地，北部为xx海滨观光大道，距海岸线仅30米，与长岛隔海相望。项目现已拥有旅游用途出让土地635412平方米（地号：01196，01208-1，01208-2。约953亩）和租用林地310亩。项目拟建设内容主要包括：度假酒店、会议中心、别墅、公寓等物业。3该项目是xx城区域性扩张战略的重要一步，基于稳健投资的原则，xx城地产委托远卓为其进行前期调研及可研工作，为xx项目提供决策依据xx城地产作为新崛起于北京房地产界的一家专业房地产开发公司，经营状况良好，目前正处于跨区域扩张的战略发展阶段，山东xx旅游度假项目是其区域性扩张战略的重要一步。xx城地产已经与xx市政府签订了开发协议，并已经成立了发展公司。远卓管理顾问已经就xx项目的一些分析和定位与xx城地产主要领导进行了两次汇报与沟通。远卓根据以上工作的结果制作了本文件，供决策参考。本报告代表远卓对xx城地产xx项目的结论性意见和基于报告时点下的最终建议。随着时间的推移和市场的变化，报告的方案在具体执行上也许需要做适应的调整。本可研报告中的称谓及缩写：北京xx城房地产开发有限公司：xx城地产、xx城远卓管理顾问公司：远卓公司、远卓4经过9周的工作，项目目前已经进展到最终报告阶段第一阶段市场调研分析阶段项目启动会第二阶段项目初步定位及方案沟通调整中期报告会第三阶段项目可行性研究最终报告会4周3周2周时间安排主要任务召开项目启动会高层内部访谈内外部资料搜集/整理和研究，主要包括：总体宏观环境与项目环境的调研分析度假酒店市场调研分析别墅类高档住宅的市场调研分析会务市场调研分析，等等在对拟建项目的地点条件、环境、市场供需、竞争情况充分调查分析的基础上，提出项目定位的建议召开中期报告会根据反馈意见对方案进行调整项目的财务预测投资分析经营模式建议投融资方案建议结论编写项目可行报告召开最终报告会注：鉴于大部份关于市场调研、项目定位的内容已经在前几次汇报会或讨论会上向xx城做了沟通，故在今天的报告会及本文件中不再作详细、深入的介绍。5在过去的几周里，远卓和xx城联合工作小组对xx项目展开了大量的调查研究，相互之间进行过多次沟通和讨论调查研究地产运作研究地产运作模式研究地产运作难点和相关因素研究国内外优秀案例分析国内外优秀的旅游地产开发案例（国外7家，国内2家），并对其中9家组合功能的酒店进行详尽的分析大量国内外度假酒店的案例专业人士访谈政府部门：旅游局/规划局/建设局旅行社/会务代理公司/房地产经纪公司访谈了上海1家会务代理公司、1家房地产中介市场及竞争分析xx本地酒店/高档房产市场的供求状况，(xx7家酒店，5家别墅公寓楼盘，1家房地产经纪公司，1家旅行社）周边地区（胶东半岛、环渤海）市场情况及竞争分析（环渤海47家度假酒店）沟通讨论研讨与汇报前期市场调研结论的汇报项目定位研讨会小组内部讨论远卓项目小组内部经常就项目的一些细节问题进行深入探讨并就一些数据资料的真实性多方求证、进行二次访谈与xx城及设计公司的意见交换在保持远卓自己独立专业判断的基础上，充分考虑到相关各方的一些建议6第三阶段的项目可行性研究是以前期充分的市场调研和竞争分析，以及在此基础上形成的项目定位为条件和依据，对项目进行的客观的经济性评价本报告基于：1、对市场的充分调研分析2、对该项目竞争对手的充分分析3、该类项目的成功经验总结4、基于假设定位下的严谨的财务预测本报告在以下的部分将着重对本项目的经济性评价进行研究7市场调研及前景预测本章内容详见“可研分报告系列一《市场调研及前景预测》”1、总论1.1项目概况1.2项目提出的背景及建设必要性1.3可行性研究的依据和主要工作2、市场调研及前景预测2.1宏观环境分析2.2xx酒店市场分析与竞争比较2.3xx会议市场分析与竞争比较2.4xx别墅公寓市场分析与竞争比较2.5本项目前景预测3、项目定位3.1主题定位3.2功能定位3.3市场定位3.4整体定位3.5酒店定位3.6会议中心定位3.7别墅公寓定位3.7销售方式定位4、经营模式建议5.1公司管控模式5.2公司组建形式5.3未来股权结构5、经营状况和财务状况的预测4.1盈亏平衡分析4.2赢利预测4.3敏感性分析6、项目的投融资方案建议6.1投资估算6.2投融资建议7、潜在风险提示及措施8、结论9、下一步工作8经济xx的经济增长较快，人均收入高于全国与环渤海地区，但人口增长相对较慢，这意味着投资购房的潜力可能会大于自用购房的潜力xx人均收入相对较高，但人均消费相对较低，说明xx居民的消费潜力大，但消费意识不强，消费资源相对匮乏旅游xx旅游收入增长相对较慢，这与以前xx旅游基础设施建设较慢和旅游投入不足有很大关系但是，全国旅游发展趋势良好，国家旅游大环境的影响、山东政府的重视和xx自身的优越条件将会大大推动xx旅游的发展xx新的城市规划将xx定义为度假城市，全力推动观光旅游向休闲度假旅游转变，强化区域旅游度假中心地位，并采取了一系列措施从未来来看，xx市也制定了较长远的旅游规划，预计未来xx的旅游收入将有快速的增长地理特征xx是一个地理位置优越，经济增长快，发展潜力大的小型旅游度假海滨城市xx地处山东半岛北端，与日本、韩国隔海相望，离烟台、大连等旅游城市都很近；且交通比较便利xx拥有长达86公里的海岸线，是中国为数不多的拥有良好的海岸景观的城市，而且座南朝北，城市气候不潮湿xx气候比较舒适，一年中有七个月适合旅游度假，其中还有五个月气候宜人，适合疗养xx是一个地理位置优越，经济增长快，发展潜力大的小型旅游度假海滨城市，由于政府的大力支持，预计未来xx的旅游收入将有快速的增长9xx酒店的总体供给偏紧，且存在严重结构性短缺，供给者多为“小而全”的主题模糊酒店，相互进行低水平竞争，高档主题酒店缺位观光旅游、度假休闲、商务和会议会展是xx酒店业的主要客源构成，其中观光旅游和休闲度假是主流，会议市场和商务市场发展迅速整体酒店市场大约有1.33亿的潜在市场，预计2008年将达到2.44亿按照保守的估计，到2008年市场上将会有大约1616间/套的供给缺口，除去潜在竞争对手规划中的项目，至少有500多间的市场空缺xx酒店总体供给偏紧，且存在严重结构性短缺，供给者多为“小而全”的主题模糊酒店，相互进行低水平竞争，高档主题酒店缺位；对外营业为主的待/在建高星级酒店项目规模较小，且均定位于常规综合酒店潜在竞争区域的度假酒店，半数没有度假内涵，有度假内涵的多定位在由康体、休闲娱乐、会议、自然生态等主题不同程度结合的综合类，相当部分定位在低端的休闲娱乐主题潜在竞争区域内具有度假内涵的竞争度假酒店，中大型规模居多且多为综合性主题或为会议、高尔夫运动主题，小型规模较少且多为休闲娱乐主题潜在竞争区域内具有度假内涵的竞争度假酒店，设计风格以欧式和现代为主，部分也采用中式古典或花园式市场需求状况供给和竞争状况10对xx的住宿市场需求预测显示，2008年xx住宿需求将达到2.44亿，并且每年至少按照10.4%的速度增长，2013年将达到4亿住宿实际收入：3000*63%*200*365=1.38亿共3000间客房平均入住率63%平均房价200元/间天流失住宿需求：20*1.2*0.55*200=0.26亿流失20万人次人均住宿天数1.2天每人每天需要房间数0.55间每间客房平均价格200元/间天2004年住宿需求1.64亿=1.64亿注：按照国际旅游组织预测的中国10.4%的平均旅游消费增速预测未来几年增长xx未来几年住宿需求预测单位：亿元11按照保守的估计，到2008年市场上将会有大约1616间/套的供给缺口，除去潜在竞争对手规划中的项目，至少有500多间的市场空缺现有3000间/套的供给量不变平均房间价格为230元/间天仍然保持63%的平均入住率假设条件＝住宿需求总额÷230元/间天÷365天÷63%=4616间/套2008年住宿需求1616间/套2008年供给缺口潜在竞争对手项目预计供给量（间/套）总供给量（间/套）金港湾3201100国电培训基地460利群四星级酒店（论证中）320潜在竞争对手情况12xx目前的会议场所并未能满足本地会议要求，与周边城市相比，xx会议设施的数量、规模、档次都不够，大量国家级与省级会议分流到了周边城市xx会务市场规模近五年平均约700万元，近五年与会人数增速近30％xx市年均接待会议约100次，以省市级会议为主，平均参会人数90人，人均消费1166.3元xx比较适合发展商务会议和协会会议，应重点建设舒适型会议场所xx周边的竞争者以综合酒店的附属场所为主，xx的会议期限和人均消费都不如周边城市xx目前会议设施缺乏，在承办国家级会议方面竞争力不强，而且不能满足当地行政会议的要求与周边城市相比，xx会议设施数量、规模、档次都不够市场需求状况供给和竞争状况13目前xx住宅房地产市场呈现供需两旺的发展态势，外地客户是xx房地产市场的主力军，特别是在别墅/公寓等高档房产外地客户是xx房地产市场的主力军，特别是在别墅/公寓等高档房产xx郊区农民在城区购房的也比较多购房的主要目的是作为休闲度假的第二居所、异地养老或作为父母养老的居所，或者投资置业等主要特点需求情况近几年，xx房地产市场呈现供需两旺的发展态势，别墅和公寓的销售也比较乐观在需求增长的带动下，商品住宅特别是高档住宅的价格上涨比较快xx本地人对房价的心理预期较低，本地对房产的消化能力相对有限未来xx的外地购房者将不断增多，高档房产的价格仍有一定的上涨空间本地市场周边市场天津、秦皇岛、大连的别墅价格较高，一般都在4000元以上，目标客群主要集中在东北、河北、北京、天津除青岛市区以外，胶东半岛的别墅和公寓在价格范围上都比较相近，外地的目标客群主要集中在省内周边市场，东北、河北、北京、天津、上海、温州等地胶东半岛单价在2000~6000元的独栋别墅和2000~4000元的联排别墅市场竞争力比较强；其中，独栋的户型集中在200~400m2，联排在140~300m2烟台威海公寓售价比较接近，都集中在1500~3500元的价格区间，青岛市区的公寓售价普遍比烟台和威海高，主力户型都集中在30~200m2现有别墅主要有独栋、联排和叠拼几种形态，价位在3500~4000元，独栋别墅的面积在250~900m2，联排别墅的面积在250m2左右xx的公寓楼盘相对较少，但已经具备一定的市场基础，目前在售的公寓楼盘价格2000元起，均价在2350元，主力户型为97~145m2xx目前还没有真正的滨海别墅和公寓，现有的别墅和公寓楼盘无论是在景观、地段还是品质等方面都不及本案住宅发展特点与别墅公寓市场需求供给14综上所述，我们总的判断为：在xx发展高档旅游度假项目具有一定的市场潜力，且具备良好的资源优势和市场竞争力项目是否有吸引力？市场需求状况竞争者资源是否满足从目前xx的酒店和会务市场发展现状来看，都存在尚未被满足的潜在市场，且市场空间较大本地房地产市场发展势头良好，有支撑高档楼盘的消费群体和购买能力海洋资源、山景和xx传统的旅游资源xx本身具备较深厚的文化、历史底蕴，地方文化特色鲜明xx作为滨海旅游度假城市，在国内具有较高的知名度从本地市场看，还不存在与本项目相竞争和抗衡的供给主体与周边市场比较，本项目也具备一定的资源优势和价格优势，性价比高15项目定位本章内容详见“可研分报告系列二《项目定位报告》”1、总论1.1项目概况1.2项目提出的背景及建设必要性1.3可行性研究的依据和主要工作2、市场调研及前景预测2.1宏观环境分析2.2xx酒店市场分析与竞争比较2.3xx会议市场分析与竞争比较2.4xx别墅公寓市场分析与竞争比较2.5本项目前景预测3、项目定位3.1主题定位3.2功能定位3.3市场定位3.4整体定位3.5酒店定位3.6会议中心定位3.7别墅公寓定位3.7销售方式定位4、经营模式建议5.1公司管控模式5.2公司组建形式5.3未来股权结构5、经营状况和财务状况的预测4.1盈亏平衡分析4.2赢利预测4.3敏感性分析6、项目的投融资方案建议6.1投资估算6.2投融资建议7、潜在风险提示及措施8、结论9、下一步工作16本项目所面向的消费群主要有两种类型：最终消费者，包括临时居住或长期居住的客户，这些目标客户对项目的不同要求正是本项目所有定位的根本出发点最终消费者投资者休闲度假旅游观光商务旅行第二居所本地购买异地养老投资置业临时居住长期居住从客户需求出发，本项目应该是一个以营造优美的自然环境度假胜地为目的，以别墅公寓销售、酒店物业经营与地产增值为盈利组合的旅游地产项目17本项目应紧密围绕“人间仙境”这一休闲度假概念，选择自然环境和商务会议为主题，充分满足人们休闲、度假、康体保健和商务的综合需求人工环境主题娱乐商业主题商务会议主题自然环境主题文化宗教主题本案特点补充主题，建设适当的室外景观有利度假区的整体品味补充主题，建设适当的室外文化设施有利度假区的整体品味补充主题，但不能采用过于嘈杂的娱乐主题，会破坏休闲度假的整体主题合适，是本项目主题之一，重要的季节平衡工具适于休闲人群的小型娱乐主题设施商务会议设施需求突出xx仙境主题的少量人造景观突出xx仙境主题的少量人造景观人间仙境即是“人境”,营造人间仙境将主要突出宜居性，突出人与自然的协调海洋、山林18项目逮的整辰体定巴位可德以概万括为弄：竹4大猾功能忧组团统、书3大睬管理债区域希、5恨个项隆目公坊司进涉行3献期开桂发管理强区域功能漫组团项目姓公司开发可周期将整黄个地旬块分绳为4个功躺能组授团：救酒店或组团靠、别伸墅公菜寓组怎团、番运动灵组团鸣、美享食与家休闲宏娱乐华组团誉，组介团之耗间有榆少许耽交叉贷，例拾如酒捐店组稀团内伙还含馆有若喉干美脖食项解目和岸别墅插公寓温形式戚的酒险店物登业。将整饼个地伟块分渗为3个管奖理区通域：口酒店轰管理昂区域醋、住临宅出积售区缓域和出合作佩开发纠区域梢。酒俩店管新理区袄域的泼物业暴将主宾要以布经营晚为主毙，住默宅出岛售区测域的集物业夏将主娘要以加出售膛为主阻，而脖合作擦开发柳区域桂是指退土地潜暂不具属于捆本项给目，培但应达合理庭利用独的区筐域整个舟地块渔可以搁考虑梦成立5个项旬目公欠司进泄行开抬发，惭分别勿为酒吼店投保资公卧司（4星酒称店）德、别斧墅投际资公堡司、歼公寓砍投资桥公司译（3星）没、高差尔夫拔投资株公司盈、物组业管锯理公货司本地猎块体隶量较劣大，蹈必须在长周唉期进欲行开洪发，性我们词暂定搂为三音期开治发，企开发义周期锋交错秒展开详。第场一期拥为景皆观、忧主体恨酒店巾、会亲议中构心、鱼部分吩别墅茫公寓喷和配号套设程施等崖，第此二期猴为别个墅、粒公寓服式酒与店、挺别墅固公寓盒和配办套设绝施，萝三期辣为其皇余的此别墅阔公寓按和配续套设棕施435319项目覆总体剪计划老是建富设一播个具榨有综趴合度会假功巷能的连度假死胜地主要叛物业锹组合驰：度假撤酒店会议翠中心康体疼休闲雀中心度假老别墅闻（酒方店管挑理、粮产权券出售肝）度假贝公寓谢（酒冠店管贫理、尚产权汤出售牙）高尔耍夫水上飞运动眠中心尚（游卫艇、暮风帆夏俱乐穗部）运动目中心记（网债球场卸、卡丁馅车、迅保龄环球场盛等）海滨誓浴场海滨冶别墅下或酒妹吧（既未来连）水中程别墅机（度骨假用美）美食胆天地织（酒归店内宫、酒浙店外故、海欠边）商业炊配套20项目陪的整型体规色模为25万m2，容游积率怎为0.傲39，一姑期开例发34％，垄二期虏开发38％，糟三期支开发27％34柏.4紫%第二业期38胃.4启%第一艳期第三勉期27猪.2酬%6.8123.80

建筑面积

（万平方米）三期259.68.6总计2

0.50.5其它配套11康体中心1053度假别墅8.832度假公寓0.5

0.5会议中心0.60.6

度假酒店（公寓）0.50.5

度假酒店（别墅）1.6

1.60

度假酒店（主体）2.71.11.60度假酒店建筑面积

（万平方米）建筑面积

（万平方米）建筑面积

（万平方米）功能区域总计

二期

一期

21综合里来看投，项升目的督各项蔑功能贡可以订满足仪主力压休闲桶度假妈人群死的大搂部分伴需求增，也收能满训足商主务会贩议群系体的可需求收，并效能为监生活环居住剧提供哑满意学的环似境功能可考虑的设施休闲度假休息客房、室外休憩场所、水上别墅疗养桑拿按摩、足疗SPA、美容院、海边瑜伽会所运动高尔夫练习场、水上运动俱乐部、游艇码头、私家海滨浴场、室内海景游泳池、网球场、健身房、保龄球、乒乓球等生活美食餐厅、咖啡厅、小型商业街、夜总会、室内儿童游乐场商务会议商务会议各种规模和档次的会议室、接待室商务活动室外团队活动空间、小型节目厅和舞厅、商务人群的康体娱乐、小型商务展览、产品演示厅商务配套宴会厅餐厅生活居住别墅不同类型的别墅公寓酒店式公寓生活社区底商、娱乐健身区22度假则酒店惧在档改次上悔多层昌次设澡计，蝴由三刺类建酷筑构聋成，掠分为炭四星组级主纷体酒胳店、纱准五拿星别斥墅酒清店和舅三星改公寓晨式酒鉴店，出于止谨慎矮稳健糖的原趟则，挖一期遣先行颜开发1.妄6万m2主体进酒店冷，其抛余留凉待二草期开乌发房型房价（RMB）客房面积套数总建筑面积公寓式酒店（三星级）单人间20020m2196间0.6万m2双人标间28021m2主体酒店（四星级）单人间32021m2299间1.6万m2双人标间38028m2

商务套间60045m2

行政套间60045m2

豪华套间80055m2

别墅式酒店（准五星）滨海花园别墅2800300m215栋0.5万m2豪华滨海花园别墅3400400m223会议加中心帮建成物50惰00希平米庙单体摧二层开建筑长，一圾层为算可分绵隔大皱宴会其厅及割贵宾及室，卵二层毁为国园际会袜议厅埋及若稳干中鞠小会思议室兵，地淹下室被设厨使房等捐服务且区及斩车库设施用途面积最大容量租价建议（元/天）宴会厅宴会厅针对当地居民大型庆典及普通大型会议；承办大型宴会庆典，可分隔为三个中型宴会厅，装修风格喜庆大气3×400m21000人15000国际会议厅承办大中型会议，装修风格隆重庄严800m2600人15000会议室承办各种中小会议，数量较多，在装修和设备上拉开档次100m2－2间50m2－6间25m2－4间100人50人25人100m2－6000元50m2－4000元25m2－2000元贵宾室装修豪华，为客户提供高级行政接待服务50m220人2000附属设施前台、影音放映室、传译室、休息室、洗手间、商务中心等950m2其他公建走道、楼梯、电梯间、机房、厨房、工作区、车库等1400m224别墅猪公寓界楼盘被在类挣型、蚀规模箩及档向次上嚼也需志要形际成差届异，占以适茫应不惯同客宁户群召体的肯消费幅能力选和需让求特挡点，医由于毫本楼桂盘有轧利卖绳点比非较多需，在顽档次饼上应哪定位帐于市鲜场的牙中上柄水平物业类型总建筑面积(万m2)设计类型各类型的规模(万m2)价格(元/m2)主力户型别墅10独栋别墅26000300~400m2双拼别墅1.55000250~300m2联排别墅33500180~250m2叠拼别墅2.53000180~200m2小型别墅1300070~100m2公寓8.8酒店式公寓（高档）3.8280050~120m2酒店式公寓5230080~200m225在消阁费群鸽体上悠，别习墅楼确盘应稿主要杆面向成外地搭市场兵，而志公寓匠楼盘马则应屯当本海地市准场和哀外地顾市场事并重别墅公寓区域市场省内周边地区：以济南、潍坊、淄博、东营以及胶东半岛为主环渤海地区：北京、河北、大连、天津等地东北地区以上海为核心的长三角地区本地市场：包括xx城区和郊区本地市场与外地市场并重外地市场上，所面向的区域市场与别墅楼盘类似同时，公寓楼盘应依托自身在景观资源上的优势，制定有竞争力的价格，吸引本地居民购买细分市场以度假休闲和养老为主要目的消费群体以投资置业为目的的消费群体xx城区的一些高收入者xx郊区生活富裕的农民以度假、养老为目的，但对别墅的购买力相对不足的一部分消费群体以投资置业为目的的消费群体xx城郊的中高收入者，以长期居住为目的的购买群体26在销使售方著式上读，建渠议度骑假酒照店物滑业尽举量不艘出售淡，而就别墅锐公寓财应以畅代租脑代管作的销强售模结式为汗主度假奴酒店别墅治公寓为最堡大限向度地泪降低严资金特风险包，尽碗快回浆收资爆金若采善用产腐权酒忘店式坐销售鼠，虽稠然在吼旺季同可以垦采取址一定储策略奋提高沿别墅势公寓馅的出冠租率生，要符保证如每一来住宅舱都有戚需要类有稳介定的拾、较异高的粘出租减率比袄较困咬难，彼对承求诺的洲投资尺回报气率需袭要承甜担一以定的锁风险钉，相么比而虹言，已售后检代租千代管督的方团式更构为灵剂活度假嫂酒店缺承担肝排头某兵的莲重要戏战略吧职责竞，不粘管从妄土地棍升值刘、其堪他物吸业价必值提崖升，征还是盖从融具资角裂度，暑度假游酒店馅的运犹作成麻功与毅否都笔会对狭整体秃项目虏产生薯重要蔑影响拍，所被以必翅须从他充分佳降低栏运营崭成功饮风险霞的角盼度保刮守设环置度仔假酒搜店的乐产权岛结构度假谎酒店柴积淀鸦形成融的良忘性资客产对栏未来xx城的绒战略步转型看具有责重要踩战略公价值27经营鸭状况踪蝶和财廊务状成况的握预测1、总公论1.榨1项目休概况1.芝2项目盲提出包的背有景及境建设剧必要道性1.数3可行市性研辱究的均依据头和主胁要工牢作2、市料场调泉研及尤前景广预测2.奔1宏观夫环境借分析2.掉2卖xx酒店萝市场训分析美与竞仓争比词较2.探3枣xx会议绪市场思分析兰与竞蚀争比萍较2.引4病xx别墅静公寓咸市场醉分析静与竞蝇争比撞较2.姨5本项苗目前齿景预叙测3、项促目定捷位3.份1主题缸定位3.指2功能确定位3.孙3市场甘定位3.待4整体掠定位3.烧5酒店罪定位3.柄6会议议中心魔定位3.介7别墅立公寓以定位3.舌7销售台方式缸定位4、经杰营模遭式建汁议5.认1公司跪管控起模式5.悲2公司穿组建毕形式5.腊3未来纷股权洒结构5、经仙营状财况和恭财务蚂状况于的预柜测4.锹1盈亏浑平衡抖分析4.卧2赢利蜂预测4.铃3敏感司性分仍析6、项目勿的投登融资远方案倘建议6.蚂1投资化估算6.令2投融乌资建赤议7、潜码在风柔险提滑示及祥措施8、结边论9、下贝一步棍工作28本项指目是步一个穗投资红大，讲时间版长，倒运作写复杂辉的高担难度境地产贿项目搅，经仇营模令式的块设计娇必须桥可以颂有效裹地控校制经轮营风喉险、肚降低炭资金渐压力xx项目旺中必煮须必柱须设执计良蛮好的盘经营赢模式搅以分妨散投絮资风依险，择必须裁将自致有资夜金的溪投入穷比例余、财梅务费含用的德控制巩、备陵用方钟案的济准备难等几加方面刚问题悬全面姐、综栏合地搂予以轻考虑旅，控洽制和壶防范概综合万风险痒，降冰低发凤生可抵能对xx城造珠成负扯面影告响的趣各类们事件动的概串率。项目铃的管忠理方嫩法和苹控制死结构侄设计随不当卧，无当法吸碌引投撞资者合作自伙伴嫩选择星失误瓶，或速在工吃作配厨合上奶出现拴影响阻经营腹的问扑题降低牺项目棍管理及与人炮力资清源管骑理上影的疏幕漏由于xx项目淡整体飞投资翼额较发大，循而且屡项目梯时间摔跨度互较长左；虽腿然xx城公哲司目上前的掠现金吴流情据况较宣好，僵且具颗有一春定的帖融资爹能力刘，但崇考虑母未来筒公司徐发展躺的投歌资需凭要，驴利用扬一定沈的财锄务杠倦杆降秀低资扔金压害力仍宇是必孔要的桂手段元，需贞要设岭立一片种经桌营模驱式以勤增加觉融资捕平台袍，放效大财旧务杠鼠杆系薪数，俭有利桥于降找低公杰司资集金压自力，岂更大醒幅度亮的撬剂动外脱部资沃源降低隙投资鸣风险降低溪资金责压力降低连管理闭风险29公司施注册优方式注册棍形式注册辩地点注册辱资金经营荒模式艇包含皂四类劲问题芹，目干前x尽x城艳主要乱考虑搁的问君题是鉴公司驼组建拣形式传和公红司股卷权结榆构问悦题公司性组建习形式直接狮组建陪或间抵接组奏建组建宿的形趁式公司达股权绢结构股权漆的结桥构股权名的变霞更股权林的退业出公司穷管控训模式各层工面公炭司法担人治攀理结演构各层出面组伏织架割构、少职责各层澡面组栽织管稍控权末限跨层懂级流楚程30公司富组建猎形式乒有多送种可围能性勾，常磨见的杆是“喷直接剖控制奶项目灵”与固“通叮过项摊目公势司间林接控潜制项屯目”鹿两种途，远话卓建拒议采悄用“向通过毅项目正公司它间接昨控制帆项目飞”的饺方式xx城xx旅游担发展服有限割公司xx记××项目xx按××项目xx蜻××项目xx乐××项目xx符××项目xx城xx旅游膜发展丈有限枝公司xx酒店畏投资积公司xx别墅梁项目紧公司xx公寓砍项目宏公司xx高尔窝夫项国目公似司xx物业誓管理暗公司临淄瓦项目图公司××项目设公司xx城地季产31具体古的公壁司组敞建形蛮式为俗下图配所示放，但具这种啄结构羊的前抗提是蛮土地南必须革析产士（按爸照项投目公重司进改行土围地分葡属）某地慎产某发激展有谢限公股司旅游玻发展瞒公司醉负责识对项颜目公铁司的殃投融信资和腥建设棍、经闯营管绝理酒店启投资赔公司别墅殿项目街公司公寓临项目偶公司高尔洒夫项立目公设司物业史管理再公司其他球投资破方其他寨投资跳方在前精期，xx城地曾产、xx城xx和其旁他投柿资方待共同喂组建奸项目汗公司撕。各项汗目公邻司负肠责项吼目的泽规划术建设按及经烈营管页理一期举项目累公司二期股项目灶公司一期召项目瓶公司二期槐项目挖公司三期僚项目壮公司……..32酒店古投资衣公司磨可以魔涵盖财四星店级酒获店、扣会议思中心饮、康寨体中梳心以私及准古五星贼别墅仓和三贞星公垮寓xx城xx酒店糊投资扎公司四星责级酒趁店准五誓星别按墅酒嗽店三星敌公寓妹酒店会议喂中心康体该中心投资冻商B投资泡商C投资拖商Dxx政府酒店律投资仿公司扮是酒腥店板启块的找投资雕者和幸管理节者，幻玉他负诱责下粒属各给酒店木产业巷的公吩司组广建、溜投资惧、管伟控、捎委托福管理会议光中心狗和康监体中万心可埋以考嫁虑纳探入酒笼店投刚资公严司之粪中，覆产权戏由酒卸店投桥资公晶司和xx政府避共同迷持有等，政删府投详资的30枪00万资绘金可望以考识虑和旗康体欣中心魔一起全投入准五广星别跟墅和糠三星夕公寓启酒店肢可以赴考虑苹再成穷立单秆独的聪孙公膛司，东孙公赞司也哪可吸胞引投振资者惑，甚现至可币以由猴投资亲者控比股，由但是灶在经躲营上适需由嫩酒店哲投资转公司次统一域委托浆酒店坦管理判公司巴管理33别墅畜公寓惧可以船组建雅成两坏家子品公司伶或者临合成朵一家绩子公随司，算这关喷键是街看投警资商笋的选蕉择情梅况xx城xx别墅四项目呢公司别墅且公寓脱公司公寓貌项目础公司投资险商3投资恢商1投资禾商2xx城xx方案引一方案潜二34高尔春夫建粪议也护成立箩一家爽公司铲，以汗利于导持续救经营雨；物即业管绩理是丙必须流成立秀的一减家管蜜理型坏公司棵，可串以寻局找知摇名的吸物业俱管理授商共敌同投责资xx城xx高尔目夫公到司投资烤商1高尔啦夫建歪议也宪成立颠一家总公司剩，以个利于怜持续附经营赏。高尔纠夫应毕与别匀墅、舟公寓齐形成邪互动炼，别怜墅与国公寓取的客渡户均班是高新尔夫永的客疮户，意使得渔高尔芬夫能钱成为异盈利眼性的碰物业xx城xx物业俱公司投资触商2物业特管理谅是必廉须成活立的挤一家稼管理崭型公丸司，托可以束寻找秋知名种的物帖业管药理商庭共同窑投资35在xx城xx公司握层面痛应尽彼量找衡到投微资者*，吸倡收xx市政挽府退陵出的剧股权稠，降亿低资沃金压茧力，沉分散研投资份风险创。这眨个过劈燕程可遭以持绒续寻女找xx城地睛产xx城xx酒店显投资策公司物业漏管理纺公司40进%……xx市政茂府60洽%其他希投资舍者注：拌退出软时点前的选爷择参强见后凝续内版容方式姑一：吊由xx市政和府逐置步出茎让股有份方式贝二，殖其他沸投资主者进专行增渔资扩恋股方式板三，殖由xx城地酸产逐妻步出夸让股票份36未来闹，别炭墅公夏寓的乱不可滤售部截分应笨整体担转让笼给“俩xx岸城x希x”踩，别缝墅与掌公寓肠项目饼彻底淹退出宗，使庙得股陶东投础资得险到回抬报.挺其厚他公晌司则眯必须浪存续捎经营xx城地肌产xx城xx酒店发投资保公司别墅冶项目皂公司公寓旋项目穴公司高尔扯夫项恩目公芒司物业跪管理晶公司37在适字当的价时候声，x尿x城颈地产达还可名考虑株未来竿的退锦出机阶制，耻获取阻现实锦的投缠资收桃益，且转而临投向捞另一衡个地闯产项都目，许实现多良性税循环xx城地爪产xx城xx酒店杰投资烈公司物业孟管理帐公司……51凉%xx市政头府49玻%其他报投资鸽者其他队投资彩者“xx城xx”在一绒二三气期项概目建肾设期趟间，裕主要查承担衔对项械目公蜜司投时资和厅管理悼的责约任，事同时访在此涛期间异由于超所投爪资项卧目公库司尚扬处于绩经营湾初期愉，投杂资公软司未黑获得缎价值课提升焰，因届而当亦三期苦项目岸完成渔建设确后，蔑才考边虑xx甲xx城旅条游发锐展公赵司的溪股份消转让38一般纠而言尸，对笋旅游导酒店腰类经低营资初产具然有投浊资倾赔向的配投资竖方主走要有厌两类台：酒膝店业疤内投判资人察以及毛酒店内相关透行业荐（如览旅游揭业投蒜资人诉）、因对酒毅店业第稳定昌的长裙线收搏益持帮有兴棉趣的疾其他倚投资省人酒店尚业内固投资精人以耐及酒灶店相龙关行是业国外票酒店率管理馅公司替，例如四季沟集团着与上晒实集鄙团等悬投资淋的四程季国顾际酒叼店，顷四季糟集团膜占股21腰%、上全实占嘴股76相%六洲女集团段目前湿已经任与香鱼江国附际发要展有访限公许司正浪式签凉约，生合作条建设骄北京师财富烧中心绸超五辽星级艳洲际束酒店尸，六绩洲集躁团将框投资让约3,每00促0万美岭元（传约２,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耐净利堪润率垄约为32％*酒店逆季度毅净利礼润率酒店蹄收入摄、成剖本、婚净利仰润表20浊07年－20逼11年20泡07年－20懒11年*注仁：维侍持高势利润券率的鸟假设陡前提辨为客管户出稠租率准的高需水平统，但此这一战数值削最终名依赖股于酒市店管虚理公受司的挪经营49在酒拴店的厌经营群成本逆与费虽用中谊，直懂接经俘营成螺本约框占50％左断右，喉递延项资产垮摊销颈（装灭修）旅与固坊定资橡产折壤旧（句建安森）约虹占25％左俱右，砌土地逃摊销痰所占访比例有较少酒店亦的经赛营成葱本与邮费用霸表20亿07年9月－20甜08年8月注：幼土地避摊消欢也属压于递闻延资滋产摊匠消范吊畴，雷为了着突出学土地结成本尿在整宽个项凉目中脏的比抚重，竿特地于将土备地摊叉销单音列0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%9-11月12－2月3－5月6－8月营业税奖励管理费用基本管理费用经营成本递延资产摊销固定资产折旧成本土地摊销50酒店字经营忧30超年的授净利牛润合看计5供.7梨6亿泰，其锐净利统润折脆现值绪为2遣.2择6亿替，这短也是隆酒店映在2联00味6年笼投资母起点唤时的捕酒店瞧资产利价值20候08年20拔11年61符7.牺8万17践61孤.2万酒店己净利裤润表20别07年－20境11年净利歼润净利贷润51经过登测算鲁，酒辰店总铃的自茫有资季金投村资收走益率校为4