华县永安城项目可行性研究报告

华县永安城开发建设项目可行性研究报告PAGEPAGE88目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 11.1项目概况 11.2项目编织依据 31.3可行性研究结论 3第二章项目建设背景及市场分析 52.1项目建设背景 52.2项目建设的必要性 92.3项目SWOT分析 10第三章市场分析及项目定位 123.1华县房地产市场分析 123.2项目综合定位 163.3项目价格定位 17第四章项目建设条件 204.1项目建设地址 204.2项目建设自然条件 20第五章项目规划 225.1设计依据 225.2规划目标和规划原则 225.3项目建设规模及具体设计方案 245.4项目技术指标 37第六章项目施工进度 396.1.项目进度安排的依据 396.2施工进度安排的原则 396.3项目实施进度安排 40第七章工程招投标方案 417.1招标原则及依据 417.2招标范围 427.3招标组织形式 427.4招标方式 437.5招投标相关要求 437.6评标委员会的人员组成及资格要求 437.7招标备案 447.8招标流程图 45第八章投资估算 468.1项目总投资估算依据 468.2项目总投资估算原则 468.3项目总投资估算 468.4资金来源 48第九章财务评价 499.1财务评价原则 499.2财务评价基础数据与参数选择 499.3财务盈利能力分析 509.4结论 51第十章不确定性分析 5310.1盈亏平衡分析 5310.2敏感性分析 54第十一章环境影响评价 5711.1编制依据 5711.2建设期环境影响分析 5711.3环境保护措施 5911.4项目运营期的环境保护 6111.5消防措施 6211.6环境影响评价 63第十二章风险分析 6412.1风险分析 6412.2风险评估与对策 6612.3小结 68第十三章建筑节能设计 6912.1项目节能采用的标准和规范 6913.2项目节能设计 69第十四章项目的营销方案策划 7314.1营销策略要点 7314.2营销推广方式 7414.3各期的营销策略 7414.4实施细则 7514.5场地布置 7714.6自筹式传播媒介 7814.7人员促销 79第十五章结论 8015.1项目综合评价结论 8015.2项目建议 80第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称华县永安城开发建设项目。1.1.2项目位置华县永安城建设项目地处华县县城渭华路地段，用地东临新秦路，西邻杏林北路，南接通用机械厂，北临粮食局住宅楼。1.1.3建设单位项目建设单位为华县永安房地产开发有限公司。1.1.4项目负责人王延安。1.1.5建设内容及规模项目占地面积154.2亩（102800.05平方米），建筑总面积207500万平方米，其中：住宅建筑面积100300万平方米，商业建筑面积107200平方米。住宅包括：两栋小高层为27294m2住，多层为62176m2，办公、车库为10830m2；商业包括：商业步行街建筑面积19294.1㎡，综合商业体建筑面积29904.5㎡,沿街商业23641.2㎡，写字楼等经营性商业34360.2㎡。1.1.6总投资及资金来源项目总投资估算总计为20989万元，资金来源：永安房地产开发有限责任公司自有资金8791.9万元，银行借款6000万元，销售收入再投入6197.1万元。1.1.7项目实施进度永安城项目建设期为29个月，即从2010年8月份开始建设，到2012年底建设完成。1.1.8主要技术经济指标表1-1主要技术指标财务评价指标计算结果评价标准是否可行全部投资财务评价指标税前财务净现值20796.2万元>0是税前内部收益率35.62%>12%是税后财务净现值15123.6万元>0是税后内部收益率30.02%>12%是投资回收期2.38年＜10年是年投资利润率44%是全部投资财务评价指标税前财务净现值20969.3万元>0是税前内部收益率40.42%>12%是税后财务净现值15296.7万元>0是税后内部收益率34.29%>12%是借款偿还期1.52年＜3.5年1.2项目编织依据1、《投资项目可行性研究报告研究指南》国家计委办公厅（2004.10）；2、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；3、《陕西省建筑工程综合概预算定额（1999）》；4、《陕西省工程建设其它费用定额》（2000年）；5、《中华人民共和国城乡规划法》；6、华县县城总体规划；7、永安城项目初步规划设计方案；8、建设单位提供其他各项基础资料；9、报告编制人员调查的有关数据资料；10、项目单位关于编制“陕西华县永安城开发建设项目可行性研究报告”的委托书。1.3可行性研究结论结合项目情况，本次可行性研究对项目的宏微观环境进行分析，对建设投资规模进行估算，工程进展情况制定方案，并且通过对项目的技术经济分析论证，我们得出如下结论：（1）项目具有良好的宏微观政治、经济环境；（2）项目对于华县经济发展及城市建设具有积极的推动作用；（3）项目规划合理，职能完善，设计方案指标合理；（4）项目主要经济指标均满足评价标准；（5）项目风险在合理的限度内。

第二章项目建设背景及市场分析2.1项目建设背景2.1.1宏观经济分析（1）国家宏观经济发展分析初步核算，2009年全年国内生产总值335353亿元，比上年增长8.7%。分产业看，第一产业增加值35477亿元，增长4.2%；第二产业增加值156958亿元，增长9.5%；第三产业增加值142918亿元，增长8.9%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.6%，比上年下降0.1个百分点；第二产业增加值比重为46.8%，下降0.7个百分点；第三产业增加值比重为42.6%，上升0.8个百分点。全年全部工业增加值134625亿元，比上年增长8.3%。规模以上工业增加值增长11.0%。分轻重工业看，轻工业增长9.7%，重工业增长11.5%。全年全社会固定资产投资224846亿元，比上年增长30.1%。分城乡看，城镇投资194139亿元，增长30.5%；农村投资30707亿元，增长27.5%。在城镇投资中，第一产业投资3373亿元，比上年增长49.9%；第二产业投资82277亿元，增长26.8%；第三产业投资108489亿元，增长33.0%。全年农村居民人均纯收入5153元，剔除价格因素，比上年实际增长8.5%；城镇居民人均可支配收入17175元，实际增长9.8%。农村居民家庭食品消费支出占消费总支出的比重为41.0%，城镇为36.5%。2.1.2微观经济发展分析初步核算，华县2009年全县生产总值完成64.757亿元，较上年增长14.2%。其中第一产业增加值4.51亿元，增长7%；第二产业增加值48.559亿元，增长14.6%，其中工业增加值46.923亿元，增长14.1%；第三产业增加值11.688亿元，增长14.8%。第一产业增加值占生产总值的比重为7%，较上年下降1.4个百分点；第二产业增加值占的比重为75%，下降1.5个百分点；第三产业增加值占的比重为18%，上升2.9个百分点，三次产业比为7:75:18。全年辖区规模以上工业企业总产值892903.4万元（现价），比上年增长16%。其中：县属企业完成50367.3万元，增长102.47%。大中型企业产值增长较快，完成829764.5万元，增长12.6%。分轻重工业看：轻工业快速增长，完成14961万元，增长127.33%；重工业完成877942.4万元，增长15.04%。全年规模以上工业企业实现产品销售收入901455.7万元，增长19.68%。其中大型企业产品销售收入828337.9万元，增长18.25%;中型企业产品销售收入26895.7万元，增长99.57%;小型企业产品销售收入46222.1万元，增长17.66%。在规模以上工业企业中县属企业产品销售收入40329.6万元，增长25.19%。全年规模以上工业企业实现利润49563.8万元，下降82.26%；税金总额32674.4万元，下降76.36%。旅游业初见成效。2009年，华县不断发展壮大文化旅游产业，总投资2亿元的少华山森林公园正式对外运营，成为关中东部唯一的国家级森林公园，开园以来累计接待游客5.2万余人，实现旅游综合收入760万元。渭华起义纪念馆被中宣部命名为全国爱国主义教育示范基地，被省旅游局认定为陕西东部最大的红色旅游景区。华州国际皮影文化产业园对外开放，成为全国最大的皮影文化“博物馆”。

城镇居民生活水平显著提高。全县城镇居民人均可支配收入达14218元，比上年增加2798元，增长24.5%。全县城镇单位在岗职工23249人，职工工资总额68509.5万元，增长12.8%，在岗职工年平均工资29501元，增长16.9%。2.1.3华县固定资产及建筑业建筑业快速发展。2009年全县有资质等级的建筑施工企业4个，实现竣工产值2.23亿元，增长1.78%；房屋施工面积15万平方米，增长25.1%，房屋竣工面积15万平方米，增长25.1%。2009年，全县全社会固定资产投资完成440127万元，比上年同期增长55.18%。全社会固定资产投资中城镇固定资产投资完成398742万元，增长61.63%。城镇固定资产投资分三次产业来看：第一产业完成投资7182万元，增长263.46%；第二产业完成324031万元，增长62.46%；第三产业完成67529万元，增长49.2%。2009年全县城镇固定资产投资项目86个，比上年同期增加26个，增长43.33%。其中总投资过500万元以上项目67个，比上年同期增加项目20个，增长42.55%。2.2项目建设的必要性2.2.1华县城市建设的需要（1）本项目实施后，不仅能改善城市基础配套设施环境，还可以改善华县新区的环境，对华县经济的发展起到很大的促进作用。（2）随着华县的开发建设，本区域急切需要相应的居住小区以及商业配套设施，以满足本区域居民居住、生活需求、消费需求、以及政府、企事业单位的对商务环境需求，从而提升城市功能。（3）高品质住宅和商业项目，从建筑形态和其自身功能上容易形成良好的建筑形态和服务口碑，从而树立一个健康、高尚的品牌形象，为华县打造一张醒目的城市名片。2.2.2华县房地产业发展的需要华县响应西部大开发的号召，加快城市发展进程，同时华县城市人口的快速增长，给华县的房地产业带来了契机。在华县城市规划中提到了要在本区域建立大型的居住社区及商业设施，改善华县整体的人均居住环境以及提高人均居住面积，为华县的房地产业提供了有利的政策指导。房地产业不仅可以为市民们提供一个适宜生活居住的社区，更有利于带动建筑业、建材以及其他相关产业的发展，促进金融业的发展，加快城市现代化进程，促进产业结构调整。2.2.3对华县新区经济发展的促进作用近年来，华县经济快速发展，已经成为渭南市经济发展最快的地区，项目的建设有利于增加城市固定资产投资、增加区域就业，促进城市经济发展。2.3项目SWOT分析优势：1．区位优势：位于城市中心区域，对外交通方便：规划地段位于华县县城中部渭华路地段，四周都是规划建设的城市干道，对外联系极为方便，且位于城市中心。2．周边社会服务设施、教育设施比较齐全：规划用地位于城市中心，周边商贸设施发达，教育设施比较齐全。3．周边商贸设施发达，具有开发商业地产的广阔前景：规划用地沿新秦路至新华路沿街都是商业门面房，还有已经建好的商业步行街，这些特点都清晰地标志出本地段的商业开发价值。4．用地内现状建筑少，易于开发建设：现状用地内除在东部有现状商业建筑比较集中外，其余区域基本上无建筑。劣势：1．地形坡度变化比较大：对于项目的实施具有一定的影响，但是地形坡度能够结合建筑、室外广场、公共绿化建设出丰富多变的空间景观效果。2．建设开发过程对于周边居民有一定的环境影响，项目区位于老城区的中部，周边居住有城市居民，需要在实施过程中做好相应的管理措施。机会：1．本项目抓住县城区域发展的机遇，通过上规模的投资建设引导该区域的房地产开发热潮，与城市发展同步共赢，达到社会、经济、环境三效益的综合平衡。2.本项目住宅和商业资源形成互动互补，为彼此开发提供资源、人力、物力的整合条件。威胁：1．现阶段，华县老区区域大环境有待治理，综合配套条件有待改善。2．华县城市范围较小，与其他楼盘容易形成竞争形态。SWOT小结：1、凭借着项目开发的巨大潜力，市场前景看好。2、本项目位于县城老区，必然为项目带来巨大的客户群。3、城市房地产的刚性需求，是项目住宅和商业建设的最大动力。

第三章市场分析及项目定位3.1华县房地产市场分析通过对华县房地产市场状况的调查，近年来华县房地产市场发展势头强劲，总开发量和商品房销售价格均呈现稳定的上涨趋势，以下对重点项目的开发情况做一汇总:序号项目名称建设性质建设规模和主要内容建设起止年限总投资截止2009年底完成工作2010年目标任务项目建设责任累计完成投资主要完成工作2010年度计划投资自筹工程形象进度建设单位负责人房地产开发投资共25个项目366701938361阳光小区新建新建住宅楼16栋；建筑面积40055平方2010-2011650025002500一期竣工东胜房地产开发有限公司王海娟2杏园阳光续建新建四幢砖混住宅楼，建筑面积20000平方米2009-2010250078017201720竣工华隆公司孙彦坤3四季花城续建建设面积10万平方米商业用房和住宅楼，同时配套小区内道路、绿化2007-20108000100050005000竣工坤峰房地产公司李秦豫4锦绣绿地续建建设14栋总建筑面积74840平方米，其中居住房5100平方米2009-201010327500053275327竣工陕西恒盛开发公司王瑞玲5锦绣名居一期新建19栋94750平方米2010-20111560050005000陕西恒盛开发公司王瑞玲5锦绣名居二期新建68亩，18栋65630平方米2011-20129500陕西恒盛开发公司王瑞玲6赤水湾生态文化园度假山庄项目新建赤水河两侧，61650平方米2010-201280002000渭南高新区天时置业有限公司7瓜坡重点镇城乡统筹小区新建四个小区27.5万平方米2010-20123300015000派尔森、恒盛、3个房地产公司8渭华路商贸城西扩新建20万平方米，其中：住宅10.72万平方米2010-20122000020000永安房地产公司9兆兴国际城项目新建规划总用地面积691.23亩，总建筑面积80万平方米，总投资10亿元人民币，由5个住宅区和1个商业区组成，可容纳住户4036户，个体商户1000余户，由10栋商业大楼和100余栋多层与高层住宅楼组成。项目容积率1.87，建筑密度25.2%，绿地率35.94%，停车位1985个，社区内将配套有2所幼儿园、1所小学、星级酒店、大型超市、百货商场、家居建材市场、饮食街、文化街、蔬菜副食大楼、社区服务大楼等完善的商业及生活服务设施。2010-20121000005000陕西兆兴房地产开发有限公司10汇邦.紫馨苑续建北苑：五栋六层住宅楼，建筑面积15480平方米；南苑：十栋六层住宅楼，建筑面积32200平方米2009-20116461176147004700竣工汇邦房地产公司王仲坤11育红馨苑小区续建一幢六层6000平方米住宅楼2009-2010800600200200竣工城乡建设综合开发公司姬升平7怡馨苑小区续建十幢住宅楼39000平方米2009-2010400040036003600竣工城乡建设综合开发公司姬升平8电力山水幸福城续建55.8亩，总建筑面积93183平方米，其中住房70000平方米2009-2010694990060496049竣工渭南市天立园房地产开发有限公司曹小红9华苑小区续建两幢七层建筑面积8200平方米住宅楼2009-2010820200620620竣工东胜房地产开发有限公司李东生10吴溪公园小区续建三幢六层住宅楼及一幢两层商业门面房,13000平方米2009-20101200600600600竣工城乡建设综合开发公司姬升平12吴溪公园小区二期住宅楼项目两幢六层砖混结构住宅楼，建设面积6640平方米70070013华县体育馆综合开发项目新建86万平方米2010-20128900020002000浙江嘉善县佳诚房地产公司14尚上居住宅小区新建新建住宅楼15幢，总建筑面积7600平方米。2010-201180002000陕西众泰房地产开发有限公司15新华大厦建设项目新建新建十三层全框架营业楼1幢。总建筑面积27000平方米。2010-201160001000华县新华书店16金水苑商住小区新建新建两栋住宅楼及门面房，总建筑面积8328平方米。2010-20111000600陕西恒艺置业有限公司17福圆小区3#住宅楼新建新建一栋住宅楼，总建筑面积3800平方米40001000华县城乡建设综合开发公司18名仕典藏住宅楼新建新建一栋六层砖混结构住宅楼，建筑面积2160平方米300300华县城乡建设综合开发公司19县经济适用房工程新建48亩12栋4.8万平方米2009-201160004000华县城乡建设综合开发公司20金堆城钼业公司棚户区改造项目新建总建筑面积44900平方米，其中，职工安置房建筑面积41400平方米，公共配套设施建筑面积3500平方米，安置职工690户2010-201188241000金堆城钼业公司21竹沁园小区新建7600平方米201072002000渭南竹沁园房地产公司22食品公司小区新建4015平方米2010450450渭南盛泽房地产公司23英华公馆8000平方米201010001000华县鸿力房地产公司薛建立24高塘镇商用房开发新建1000平方米2010120120北村行政村25红领机械厂招待所扩建续建一幢五层4500平方米商业用房2009-2010450100350350竣工华县巴一酒店王巴一3.2项目综合定位3.2.1功能定位（1）定位原则：适应市场变化、创造差异性和领先性，满足多层次客户的多功能需求。（2）定位：本项目是一个以高尚居住为主的住宅小区，其宏大的建筑规模加之大面积的生态景观为项目的舒适休闲品质增添了诱人的气息。由于对当前目标客户的需求进行了进一步的细化，因此本项目规划出多种户型来满足不同客户群的偏好需求，并且配套设施完备。3.2.2目标市场定位结合对华县城区范围内的近十家住宅楼盘进行分析和比较的基础上，依据竞争楼盘的客户调查分析，我们把目标客户锁定在本区域和周边县市，这些客户具体可以分成以下四大类：（1）对项目所在区域认同感比较强，对高品质楼盘接受能力强的顾客；收入中、高等偏上，对高品质住宅产品比较向往的，喜欢高性价比的客户；户型、面积可选范围多，目标客户还是主要集中县城中小企业老板，这一群体经济潜力大，他们拥有很强的经济基础。（2）以改善现有住房条件的华县政府及各类事业单位公职人员，这类人群收入稳定且有一定的经济积累，对华县房地产情况比较熟悉和了解，注重项目户型和小区景观。（3）周边县市来华县考察投资的投资商。（4）华县金堆城钼业集团有限公司广大职工。3.3项目价格定位（1）定价原则：结合市场供给的实际情况，制定一个合理的价格，保证开发商资金尽快回笼并取得相应销售周期内最高利润。（2）项目价格定位：本项目的价格定位采用市场比较法。市场比较法的基本原理是对选择的案例的售价进行修正，然后计算出修正价格，最后将各修正价格的加权平均价格作为项目的价格。市场比较法要经过选择案例、确定修正因素、计算修正系数、确定案例权重、计算修正价格以及确定项目价格等步骤。1）选择案例从可比案例中选择与本项目在用途、功能和结构以及层数上较为接近的项目有锦绣绿地、四季花城、锦绣民居二期这三个案例。通过调研搜集到的这三个案例的具体情况如下表3-1所示。表3-1因素条件说明表对象比较因素比较对象可比实例一可比实例二可比实例三项目名称永安城锦绣绿地四季花城锦绣民居二期成交单价（元/m2）140016001480用途住宅住宅住宅住宅交易情况预售预售预售预售总建筑面积（m2）1073005100010000065630配套设施较完备较完备较完备较完备2）修正因素的确定三个案例与本项目在结构上比较接近，功能上相同，但在以下方面存在差异：区域因素、交易情况、交易时间、个别因素。因此，本项目将从以上四个方面对案例进行价格修正。3）计算修正系数每个因素的取值以项目为基准值计算，本项目的各个因素取值均为100，案例的因素取值参照基准值计算。最终的修正系数为同一案例各修正因素系数的乘积。修正系数计算如下表3-2所示。表3-2因素修正表可比实例比较因素A锦绣绿地1400元/m2B四季花城1600元/m2C锦绣民居二期1480元/m2区域因素100/103100/97100/104交易情况100/100100/100100/100交易时间100/99100/98100/102个别因素100/102100/97100/95修正系数0.961.080.994）权重的确定锦绣绿地0.4；四季花城0.3；锦绣民居二期0.35）比准价格的确定根据以上结果，确定各案例的比准价格确定如下：案例一比准价格：1400×0.96＝1346元/m2案例二比准价格：1600×1.08＝1735元/m2案例三比准价格：1480×0.99＝1468元/m26）项目最终合理比准价格的确定项目的价格为以上三个案例的比准价格的加权平均，计算如下：项目比准价格＝1364×0.4＋1735×0.3＋1436×0.3＝1500元/m2依据以上计算结果，综合确定本项目多层住宅的入市均价为1500元/m2。随着时间的推移，项目配套设施日趋完善，项目人气逐渐上涨，因此项目价格也可逐步上调。同理，对项目的小高层和商业部分采用相同的定价方法，通过市场走访和调研，项目高层住宅定价2200元/m2，商业部分定价4000元/m2。

第四章项目建设条件4.1项目建设地址永安城项目地处华县县城渭华路地段，用地东临新秦路，西邻杏林北路，南接通用机械厂，北临粮食局住宅楼。4.2项目建设自然条件4.2.1气候气象属暖温带半湿润气候区，年平均气温17.2℃，降水量532毫米，无霜期283天，大气压力冬季97.87Kpa，夏季95.92Kpa，湿度最冷月平均67%，最热月平均70%，夏季平均风速2.2M/S，冬季平均风速1.8M/S，全年主导风向为NE14，夏季主导风向为NE16，冬季主导风向为NE13，全年日照时数为2038.2小时，全年日照百分率为46%，日照间距系数为1.59，年内主要气象灾害有干旱、雨涝、大风、干热风和低温冻害。4.2.2工程地质华县大地构造位置隶属于华北地台南缘豫西断褶带太华隆起，北东向青岗坪大断裂南侧。区域地层主要有元古界铁洞沟组变质碎屑岩、中上元古界熊耳群火山岩、高山河组浅变质陆源碎屑-碳酸盐岩。区域构造线呈近东西向展布,褶皱构造主要有金堆城-黄龙铺背斜、百花岭向斜。断裂构造主要以近东西向及北东东向两组为主,次为北西向。地震基本烈度为8度，项目具体位置不处于地质断裂带。4.2.3用地条件项目区位于陕西华县中心区，区域地势平坦，植被简单，地面建筑物较少，项目建设建筑物拆除较少，建设成本较低，项目用地条件优越。4.2.4交通条件项目位于华县县城中部渭华路地段，用地东临新秦路，西邻杏林北路，南接通用机械厂，北临粮食局住宅楼。对外交通十分便利，道路及交通等基础设施渐完善。4.2.5水、电、天然气等项目建设及运营所需供水、电、天然气等从市政管道接入。

第五章项目规划华县永安城开发建设项目是新开发建设的集高尚居住小区和商业的房地产项目，小区开发的宗旨是阳光、健康、运动、休闲和舒适。项目规划力求实现环境、经济及社会三方效益的融合与统一，为华县创建一个生态环境优良、视觉环境优美、人文环境高尚的职能化较高的居住区和商业区，在华县县新建小区及商业中能独树一帜,充分体现出项目的示范效应和区域开发的前瞻性。5.1设计依据1、《中华人民共和国城市规划法》；2、《城市规划编织办法》；3、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93；4、《城市道路交通规划设计规范》GB50220-95；5、项目的征地地形图；6、《民用建筑设计通则》JGJ37-87；7、《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2002年版）；8、《住宅建筑设计标准》DBJ08-20-94；5.2规划目标和规划原则5.2.1规划目标（1）良好的人居环境；（2）优美的绿化道路；（3）亲密的邻里空间；（4）便捷的交通体系；（5）迷人的水景花园；（6）完善的配套设施；（7）先进的智能化管理。5.2.2规划原则（1）以规划部门及其他有关部门和业主对小区的规划设计要求为依据，使住宅小区的规划设计既满足业主的开发意向，又符合更高层次的规划要求，使之成为城市住宅的有机组合部分并与周边环境相协调。（2）规划体现时代特征，注意因地制宜、统筹兼顾、刻意求新、大胆突破，在设计中追求实际、合理及一定范围内不可代替的特点，同时也能对小区所在地区的整体环境品位、服务质量、社会效益有所裨益。（3）建筑平面、空间组合与环境富含特色，带有浓厚的文化气息。无论是住宅还是公建，均融合富有个性的设计风格，在整体环境统一的前提下，使整体小区塑造更具魅力。（4）在提高土地经济效益的同时，因势利导，力求提高区内环境质量标准，对环境这一价格支撑点在设计上仔细推敲，建设时精心施工，以造就高工程质量、高环境质量、高生活质量的二十一世纪小区。（5）从远期考虑进行该区的规划设计，采用人车分流的道路系统。商业人流限定在小区周边，与居民既相互依存又互不干扰。（6）规划以开发建设的客观规律为宗旨，加强强化的弹性和灵活性，规划设计使单位建筑相互联系，融为一体，又相互独立，以利于分期设施，流动开发。5.3项目建设规模及具体设计方案5.3.1项目建设规模项目占地面积154.2亩（102800.05平方米），建筑总面积207500万平方米，其中：住宅建筑面积100300万平方米，商业建筑面积107200平方米。住宅包括：两栋小高层为27294m2住，多层为62176m2，办公、车库为10830m2；商业包括：商业步行街建筑面积19294.1㎡，综合商业体建筑面积29904.5㎡,沿街商业23641.2㎡，写字楼等经营性商业34360.2㎡5.3.2总平面布置规划结构两轴：规划区空间主轴，南北方向的居住生活主轴和由渭华路组织的东西向商务、休闲轴，两轴交叉于休闲文化广场，呈“十”字形结构。两区：即北部的商业区和南部的居住区，功能清晰、联系方便、突出了空间轴线要求。功能分区1、商业服务区2、文化休闲广场区3、居住住宅区建筑布局1、住宅建筑布局布局采用错落的形式结合用地布置，规划两栋12层住宅于居住小区的北部，同商业一起围合广场空间，高层建筑以南均布置6层居住单元楼14栋，居住小区的中间位置规划公共绿地，形成居住中心。2、商业建筑布局商业建筑不至于北部的商业服务区内，主要有商业步行街、大型商城。商业服务主要内容有餐饮、首饰服饰、化妆品、饰品、家电等品牌主力店，同时兼具有为居住生活服务的便利店、医务所等社区型服务功能。空间控制1、日照间距控制建筑日照间距系数为1.53，多层间距应该为27.53米，考虑华县城市土地资源缺乏的特殊情况以及现有建筑间距的实际情况，确定本次规划日照间距控制为：多层居住建筑日照间距系数为1.22，多层住宅间距22米；高层居住建筑日照间距标准采用大寒日日照2小时的标准。2、建筑红线控制多层建筑：退后道路红线5米；高层建筑：退后道路红线10米。5.3.3交通组织规划（一）道路结构规划小区内部道路程“一主、一环、多支”式的形式：一主：南北向小区主入口道路；一环：小区内部的环形车道；多支：多条通户路。（二）道路等级分为三级道路：一级道路是居住小区道路，在本次规划中就是由渭华南路向南通向居住小区主入口的这一段道路，道路横断面宽度15米，车行道9米，人行道3米；二级道路是组团道路，即规划中的小区环形车道，组织小区对外交通联系，道路横断面宽6米；三级道路是通户路，结合住宅间的绿化设计成曲线形、直线型等多种形式，道路横断面宽3-4.5米。（三）停车场地规划采用地下停车和地上停车位相结合的方式，地上停车位228个，地下停车场572个车位。（四）消防通道小区消防救灾通道包括南北向主道路、环形车行道和住宅间的消防道路。南北向主道路及小区级道路，车行道宽9米，是小区最重要的消防通道，居住小区内部的环形车道时小区消防组织的重要通道，在这两条道路上不得设置任何有碍交通的设施，保障主干道的道路畅通。住宅间的道路结合景观设计呈多样形式，但是要保证消防车通行和掉头的要求。5.3.4绿化、景观、环境规划作为高层次的居住小区，环境优美是其规划的主旨，因而绿化、景观和环境系统是重点考虑的方面。本项目强调人、自然、建筑与可持续发展的规划设计理念，在规划上形成强调主轴，利用辅轴，借绿生景、协调统一的规划结构，小区内建有休闲广场、同时片状集中绿地、生态绿化带、庭院绿化、景观小品、景观步行街、几个不同功能的景观中心绿化等，在小区空间上形成和谐的绿化景观观赏序列。绿化景观系统规划小区注重绿化环境的塑造，营造具有特色的、立体的绿化体系。通过群落绿地、庭院绿地以及道路绿地，形成小区点上成景、线上成荫、面上成林的绿化系统。贯穿小区中部的景观轴线与周边绿地和相呼应，体现小区精华，使整体小区内景色宜人、如诗如画。林荫大道、步行长廊、拱桥石阶、游憩步行道、精心规划设计的多种景观等串联各个公共绿地和活动空间，为居民营造和提供不收干扰的健身游憩自然生态绿色休闲环境。1）片状绿地片状集中绿地位于小区中心，由北朝向南围绕水体展开，以入口广场、中心绿化、中心运动场为景观轴线，与主入口形成对景，使得进入小区便有清新开朗的感觉。片状集中绿地以乔木、灌木、和花卉间杂种植，形成丰富的层次。灌木可采用常绿或落叶灌木，配以季节色彩丰富的花卉，并可拼接成花纹或图案，以丰富小区广场和景观大道等主要节点的色彩，构筑居民聚会、健身、休憩、逗留、观赏、儿童嬉戏的理想绿色环境场所。2）带状绿地带状绿地位于小区周边道路和内部行车道两侧及小区内步行景观道两侧，以种植乔木为主，乔木常绿，间杂种植，使进入小区有绿树成荫之感，且注重一年四季的季相变化。带状绿化显示了小区的脉络，同时产生了步移景移的景观线。3）庭院绿化庭院绿化位于小区各建筑之间，象触角深入庭院空间的绿色，创造了庭院空间的气氛和环境的标识性。住宅建筑相对集中留出大量绿地，建筑、庭院面积有大有小、有松有紧，丰富了景观层次。庭院绿化以布置草坪为主，布置低矮的灌木，草坪上仅种植观赏性树种。绿化中以石材辅砌小道，让居民可以真正融入绿化之中，充分发挥环境对人性、人格的熏陶作用。景观环境规划步行空间小区步行空间主要包括小区休闲广场、景观道和游憩步行街等。小区步行空间设计布局呈开放式布局，与周边建筑、道路相协调，做到既醒目又亲切宜人。考虑步行空间聚会、观赏、休憩、健身、逗留等各项活动需求，在内部设休闲桌椅、台阶和残疾人坡道等。广场周边设置高竿灯，作为主体空间灯光；绿化和座椅边设边缘灯，作为辅助和过渡空间灯光，广场内部硬质地面上设地灯与地面齐平，用于指示广场通道走向和勾画广场形态，广场上水体设水灯，绿地中设绿化泛光灯。广场和景观场道中部硬质地面区设置树丛，树种采用树冠小，不产生遮挡的树木。广场两侧绿化则以片状绿化为主。乔木、灌木和花卉间杂种植，灌木采用间绿或落叶灌木，配以季节性色彩丰富的花卉，并拼接成花纹或图案，形成丰富的层次，以丰富广场和景观大道的色彩。地面辅装结合广场和景观大道上树丛位置，进行6～8米以见方的网格辅装方式。以浅色天然石材为主要辅装，以同一色系、同质感的深色石材勾画网格线。2）景观小品精心设计景观小品，如喷泉、拱桥、雕塑、文化墙、儿童游戏沙坑等。景观小品和华县历史文化低温相融合，体现文化内涵，充分发掘、大胆突破、有机组织，可以点成，也可以成系列，合理地分布在小区主要景观路线、广场、庭院绿化带、入口处等之中，并结合水景、绿化、灯光等，充分创造出小区高雅的人文环境。3）建筑形式、色彩、屋顶不过分突出小区建筑单体形象，只是将其作为环境中的一个构件，充分发挥组团建筑之间的整体关系，从而造成小区建筑群体对人视觉的冲击感染效果。建筑总体基调以淡雅的色调为主，不采用大面积明亮耀眼或深沉的颜色，石料和砖石保持自然的色彩。玻璃和金属的颜色选用柔和中性的色调，如透明玻璃、墨绿色、灰色和蓝绿色。建筑群中相邻建筑的屋顶形式考虑协调呼应。4）建筑照明设计小区建筑照明突出与环境的和谐，不过份强调建筑，只强调主要入口、主要里面线条等，而不采用通体照明。泛光照明的设施隐蔽安装，不暴露于建筑表面，泛光照明的色彩不超过三种。5）道路照明设计小区道路照明根据道路性质和宽度不同，采用不同亮度标准和灯杆高度。灯光选用自然的颜色，如金属卤盐灯，灯杆置于车道分隔带内或人行道旁。路灯、灯杆和附属装置互相匹配，选用深褐色和黑色，与树木颜色为一体。人行道和绿地的照明设计考虑尺度宜人，形成与周围建筑和环境相协调，采用杆灯、装灯或绿化灯。小广场、草坪选用杆灯照明，高度在2～3米，停车区和建筑入口区采用装灯，装灯高度为1米，内有反光镜，将灯光反射于地面。6）街道设施设计街道设施是指设于小区内的交通标志，路牌、消防栓、邮政邮箱、电话亭、垃圾箱、自动售货机、公共指示牌、休息座椅等设施。为创造有秩序的小区环境，上述设施设置的位置、色彩、形式等必须统一设计，确保小区环境的整洁和品位。小区内各种交通标志尺寸应规格化，消防结合建筑或花坛设置；垃圾箱避免使用鲜艳色彩与卡通造型，形式简洁，易清洗，独立设置在人流密集处；公用电话亭避免使用鲜艳或高明度的颜色，其他小区设施如小区导游图等设施，统筹兼顾、合理有效。5.3.5竖向设计（一）竖向设计原则满足道路、市政管网的工程要求满足地形、平整土方工程量的要求地下空间、地面景观设计的要求（二）竖向设计商贸小区地形变化大，竖向设计总体上遵循场地南高北低的特点进行场地平衡设计，居住用地区内地比较平坦结合地形变化做调整，主要是满足道路排水和市政管网要求。皮影文化广场区地势低，考虑到经济和景观要素的创作要求不做大的调整，将皮影文化广场做成下沉式广场。5.3.6综合管网规划为尽快发挥应有的社会效益、经济效益，本小区建设应贯彻先地下后地上，地面建筑与基础设施同步进行的原则。综合管网规划的目的在于为各项基础设施创造有利的条件，事先安排好各类关系在平面和竖向的合理位置。同时为各类单体工程的设计，管线工程的施工以及地下的管理工作提供科学依据，创造有利条件。（一）管线综合规划的原则1、统一坐标高程系统为使各类工程管线的设计，施工建立在统一的基准线上，避免发生混乱和互不衔接，高程系统采用黄海高程系。2、管线交叉时的互让原则压力管道让重力自流管道；柔性管道让刚性管道；管径小的让管径大的。（二）管线综合设计的内容管线工程综合按其工程阶段分为规划综合、设计综合两个阶段，本项目属于规划综合阶段，它仅确定区内电力、电信、热力、给水、雨水、污水六种管线在平面上的位置。1、编制管线设计综合平面图在各专业提供的规划设计资料的基础上，初步确定各种管线在平面上的位置，再根据管线再到路上的排列、敷设的可能性，在总体对管线的走向、排列次序等进行调整，经过反复研究，确定各种管线在平面上的位置。2、设计道路标准横断图根据交通需要及各种管线再到路上的拥挤程度，以及有关管线的设计规范，考虑《城市管线工程综合》中“各种管线最小水平净距表”设计修订道路标准断面图，除调整道路各组成部分的尺寸外，把各种管线相互间距离、距规划路中心线、构筑物、道路红线间的尺寸标清楚。5.3.7给水工程规划（一）用水量估算1、生活用水量标准根据室外给水规范GBJ13-86,确定居住建筑的生活用水标准为180L/人.d。公共建筑的用水量按生活用水量的10%进行计算。2、消防用水标准消防用水量为10L/s，并按同一时间内有一处发生火灾，灭火持续时间2小时用水计算。3、其他用水标准其他用水包括浇洒道路和绿地的用水量以及管网漏水量，按上述用水量总和的15%计算。表5-1用水量估算用水项目规模用水量标准合计（m3/日）生活用水2456人180L/人.d442.08共建用水生活用水15%66.312未预见量以上合计15%76.26总用水量584.664、总用水量用水总量取600m3/日（二）水源小区用水由城市市政给水管网直接供给，由城市供水干管管径总水表井引入。（三）给水管网规划遵照小区规划，依据小区内地形特点，由城市市政给水管网引入小区给水管DN250进入区内，管网为支状敷设，考虑给水段检修，在管道一定距离处设置阀门井。根据小区内消防要求沿管网内布置室内外消防栓，布置间距不大于120米。消防是由小区内室外消火栓同市政消火栓共同作用。小区给水管材采用PVC给水管，管件阀门采用相配套的类型。（四）消防栓小区内部采用地上式室外消防栓。5.3.8排水工程规划（一）排水体制选择采用雨污分流的排水体制。（二）污水排放1、按照建设生态居住区的思想，商贸小区污水排放采用统一收集、集中排放，就是将生活污水首先统一收集，排入城市污水管网。2、污水量预测污水量按照给水量的90%计算，日排水总量为：530立方米。3、根据小区入口数和污水总量，估算污水管管径，小区内排水管道最小管径为DN200mm，最大管径为DN400mm，污水管网沿道路敷设，结合地形将主干道由南向北铺设，介入渭华路城市污水主干道。（三）雨水排放1、规划思路结合地形南高北低的特点，采取自然重力排水，将雨水收集排入渭华路城市雨水主干道，排入河流。2、雨水量采用华县县城暴雨强度公式计算。（四）排水管材采用HPE排水管材，热熔连接。5.3.9供电工程规划（一）电源规划小区的电压等级配网采用10KV主供电源，引自城市市政电网。（二）用电量预测采用面积指标法进行负荷估算。项目方提供变压器为2个315KVA，1个630KVA，表5-2用电负荷计算表建筑用电类型单位建筑面积负荷指标建筑面积（m2）用电负荷(KW)居住建筑50W/m2107200536公共建筑80W/m232935.3264合计140135.3800（三）为提高供电安全性、可靠性，兼顾规划区内的景观要求，采用室外箱式变电箱对小区进行供电分配。（四）规划区内电力线路宜采用地下式敷设，同路径的线路敷设在同一沟道中。6回及以上线路采用电缆沟槽，6回以下线路采用直埋敷设。（五）规划小区内路灯由路灯专网同一集中控制，杆线与电力线路同侧布置，应与规划区内线路同期建设，采用埋地敷设。（六）电力线路在规划用地内，沿道路敷设于电信线路两侧，布置外围干线网的走径按总体规划要求确定。5.3.10电信工程规划（一）规划区内电信电缆引自县城电信主干管。（二）电信负荷计算表：采用面积指标法进行估算。表5-3电信数量估算表建筑用电类型单位建筑面积负荷指标建筑面积（m2）电信门数居住建筑1线/100m21072001072线公共建筑1线/50m232935.3659线合计1731线（三）区内的通信网及对外网将向“三网融合”的宽带综合业务数字网方向发展，建立一个高质量、高速度、多业务、高度自动化的网络，把语音、数据、图像等各种业务在同一网中实现。（四）电信传输网以交接配线为主体，条件成熟时也可接入光环网，采用光纤用户接入单元（ONU）。由交接箱或ONU引出用户直配线。（五）干线全部采用地下管道敷设，分支至交接箱也宜采用地下式，交接箱或光纤用户接入单元可采用室内布置。（六）各网共存时，电信市话网、有线电视网、计数机数据宽带网、区内只能网络等信息传输线均采用一线位，同沟敷设，图中电信线路的管位应预留以上信号所需管孔。（七）与电力线平行布置的电信应有足够的间距以满足磁兼容性要求，沿道路敷设的线路与电力线路分侧不至于道路两旁，外围干线网的路由与总体规划相协调。新建道路、建筑物均应预留电信路通道和管位。应考虑物业管理网络化对传输通道及管位的潜在要求。（八）有线电视，有线电视系统主干线缆在弱电管孔敷设，其信号分配方式以采用分配分支系统为宜。5.3.11燃气、供热工程规划（一）气源：由县城住网接入天然气。（二）燃气量标准：根据规范耗热定额，取2200MJ/人.年。（三）低压供热管网沿小区道路敷设。（四）供热：居住小区内采用太阳能热水器的方式，公共建筑供热结合城市总体规划由市政供热提供热源。5.4项目技术指标规划对小区基本地块采取综合技术指标体系，对地块的开发建设进行控制和引导，综合技术指标见表5-4:表5-4项目详细技术指标序号指标名称单位数值1规划总用地面积亩154.22建设用地面积亩154.23总建筑面积㎡20750045其中住宅建筑面积㎡100300商业建筑面积㎡1072006容积率-27建筑密度%35.988居住总人数人24569总户数户76810户均人口人/户3.211绿地率%3512停车位个80013其中地上：个228地下：个572

第六章项目施工进度6.1.项目进度安排的依据根据单体建构筑物的施工情况、《全国统一建筑安装工程工期定额》和本项目的具体情况，对工期定额进行适当调整，确定项目施工阶段的开发期，并按本项目的总体开发经营控制方案，编制项目建设各项工作的进度计划。6.2施工进度安排的原则认真贯彻执行党的方针政策、国家法令法规、上级主管部门对本工程建设的指示和要求。1、密切施工组织设计各专业的联系，统筹考虑，以关键性工程的施工分期和施工程序为主导，协调安排其他各单项工程的施工进度。2、在充分掌握及认真分析基本资料的基础上，尽可能采用先进的施工技术和设备，最大限度地组织均衡施工，加快施工进度，保证工程质量和安全施工，根据实际施工情况及时的调整和落实施工总进度。3、充分重视和合理安排准备工程的施工进度。在主体工程开工前，相应各项准备工作应基本完成，为主体工程开工和顺利进行创造条。4、尽量缩短建设工期因开发建设项目投资金额较大，为缩短工期，应重点做好以下工作：选择优秀的承包商来确保工程按期完成；多个施工队同时开工，做好不同施工队的协调工作，使他们之间造成的影响降到最低，达到流水作业施工的要求。6.3项目实施进度安排根据项目的具体建设内容，项目建设期为29个月，从2010年8月份开始至2012年年底结束。具体安排见图6-1项目施工进度横道图。时间项目2010年2011年2012年3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度前期准备工作地基开挖主体施工配套设施建设室外及地下工程处理竣工验收图6-1项目施工进度横道图第七章工程招投标方案7.1招标原则及依据7.1.1招标原则1.公开原则项目招标投标应具有高的透明度，实行招标信息，招标程序公开，即发布招标通告，公开招标，公开中标结果，使每一个投标人获得同等的信息，知悉招标的一切条件和要求。2.公平原则要求给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的权利，并履行同等的义务，不岐视任何一方。3.公正原则要求评标时按事先公布的标准对待所有的投标人。4.诚实信用原则招标投标当事人应以诚实、守信的态度行使权利，履行义务，以维持招标投标双方的利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。5.独立原则招标人和投标人都应当是独立的法人单位，在招投标过程中，应自主决策，不受外界任何因素的干涉。6.接受行政监督原则招标投标活动的核心是竞争，招标投标的过程实际上是竞争的过程，招标投标双方当事人都要遵守有关法律、法规以及有关规定，在招标投标的全过程，要接受有关行政监督部门依法实施的监督。7.1.2招投标依据1、《中华人民共和国招标投标法》；2、中华人民共和国国家发展改革委员会令第3号《工程建设项目招标范围和规模标准规定》；3、中华人民共和国国家发展改革委员会令第9号关于《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》；4、中华人民共和国国家发展改革委员会令第30号《工程项目施工招标管理办法》；5、陕发[2001]9号文件《陕西省人民政府关于印发陕西省工程建设项目招投标管理若干规定的通知》；6、其他有关招投标文件规定。7.2招标范围华县永安城开发建设项目实施各环节均采用公开招标方式确定项目各承建单位。7.3招标组织形式项目主要采用委托招标形式，由项目业主委托具有相应资质、从事过类似工程招标且信誉良好的招标代理机构代理招标。将遵循公平、公正、公开、诚信的原则确定中标单位，投标人应具备相应的资质和实施能力。7-1华县永安城开发建设项目招标情况表招标内容招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标项目设计√√√工程勘察√√√工程施工√√√监理√√√重要材料√√√设备购置√√√其他7.4招标方式按国家招投标法及有关规定采用公开招标方式确定施工单位、监理单位和供货商。并在国家和省市指定媒介发布招标公告，如：中国采购与招标网、陕西建设网，公开发布招标公告。7.5招投标相关要求（1）投标人必须具有独立法人资格；（2）具有房屋建筑工程施工资质和业绩；（3）项目主要管理人员具有项目管理资格、经验及能力。7.6评标委员会的人员组成及资格要求评标委员会由陕西省政府评标专家库中的经济、技术方面专家组成。根据本项目招标文件在开标当天从专家库中随机抽取。评标委员会主任由专家推举担任。评标委员会要严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。评标办法可采用综合评估法或经评审的最低价法。7.7招标备案招标文件发售前须上报渭南市发改委和招投标站备案，确定中标人后，15日内将中标通知书与签订的合同报发改委备案。

7.8招标流程图签订招标委托代理协议签订招标委托代理协议形成招标工作备忘录进入招标程序编制招标文件发布招标公告（或投标邀请书），出售招标文件组织踏勘现场并召开标前会资格后审编制资格预审文件发布资格预审公告，出售资格预审文件组织评委进行资格预审发出资格预审结果通知书协助招标人签订承包合同招标资料移交业主准备评标资料组织评委进行评标发出中标通知书备案

第八章投资估算8.1项目总投资估算依据1、《全国统一市政工程预算定额陕西省价目表》（2004）；2、《全国统一安装工程预算定额陕西省价目表》（2001）；3、《全国统一市政工程预算定额陕西省价目表费用定额》（2001）；4、陕西省建筑工程安装工程装饰工程费用定额（1999）；5、陕西省建筑工程综合概预算定额（1999）；6、陕西省发改委编制的《陕西省建设工程其他费用定额》(2004)；7、永安城项目总体规划设计方案。8.2项目总投资估算原则 1、项目投资估算尽可能反映项目的实际情况；2、项目总投资尽量符合节约和安全的原则；3、项目总投资估算对于无法准确估算或因市场变化导致投资增加的项目在不可预见费中考虑。8.3项目总投资估算陕西华县永安城开发建设项目总投资20989万元(详见附表1：投资估算表)。其中：第一部分工程直接费用16021.2万元，第二部分其它费用4034.1万元，不可预见费601.7万元，建设投资利息332万元。具体各部分投资如下所示：1、第一部分工程费用16021.2万元:（1）建安造价:项目建安总造价14886.7万元。其中住宅建安造价7283.7万元；商业建安造价22390.7万元。（2）公用工程费用：项目公用工程费用为547万元。（3）辅助设施费用：项目辅助设施费用为587.5万元。2、第二部分其它费用4034.1万元：（1）土地费用：项目占地面积154.2亩，土地价格为21万元/亩，土地费用为3238.2万元；（2）项目前期勘察设计费用332万元；（3）前期费用20万元；（4）造价及招标代理服务费为67.5万元；（5）监理费用：80万元；（6）管理费用：管理费用以前期费用、建安总造价、配套设施费、室外工程费、城建费用、监理费用为基数取1.5%，管理费用为296.4万元。3、不可预见费601.7万元：以第一部分工程费用和第二部分其它费用之和（不含土地费用）为基数，基本预备费为601.7万元；4、建设投资利息332万元：考虑到项目财务评价的稳健性，银行利率在采用央行3-5年期贷款利率的基础上上浮20%（为6.91%），计算银行贷款利息为332万元。8.4资金来源 华县永安城开发建设项目总投资为20989万元，项目资金来源主要由三部分组成：永安房地产开发有限责任公司自有资金8791.9万元，银行借款6000万元，销售收入再投入6197.1万元。

第九章财务评价项目财务评价主要对项目的财务盈利能力、项目的清偿能力以及项目的不确定性三个方面进行分析，以确定项目在财务上是否可行。由于本项目中心广场部分属于公益性项目，不需要进行财务评价，因此仅对商住楼部分进行经济效益分析。9.1财务评价原则（1）费用与效益计算范围相一致的原则费用与效益计算范围相一致即是把投入与产出范围限定在同一范围内；（2）动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则根据资金的时间价值原理，考虑项目整个计算期内各年的效益与费用，采用现金流量分析的方法，计算内部收益率、净现值等评价指标；（3）基础数据确定中的稳妥原则；（4）费用与效益识别的有无对比原则。9.2财务评价基础数据与参数选择基准收益率=（1+银行贷款利率）×（1+风险贴补率）×（1+通货膨胀率）-1银行贷款利率为：5.4%；风险贴现率：3.2%通货膨胀率为：3.0%基准收益率为：（1+5.4%）×（1+3.2%）×（1+3.0%）-1=12%9.2.1计算期的确定永安城项目的建设期为29个月，即从2010年8月份开始，到2012年年底结束。项目从2012年年初开始销售，到2013年年底销售完成。9.2.2营业税金及附加的确定营业税取营业收入的5%，城市维护建设税取营业税的7%，教育费附加取营业税的3%，土地增值税按照销售收入的1%预提；营业税金及附加具体见附表。9.2.3销售价格的确定根据华县房地产市场状况，项目建成后多层住宅销售按1500元/平方米计算，小高层住宅销售按照2200元/平方米计算，商业销售价格按4000元/平方米计算。9.2.4利润总额及所得税项目税后利润总额为24258.3万元，所得税为8086.1万元，详细测算结果见附表——营业税金及附加估算表。9.3财务盈利能力分析项目全投资现金流量表（见附表一）根据该表计算的评价指标有项目财务净现值、项目投资回收期和年平均投资利润率。税前财务净现值为20796.2万元，内部收益率为35.62%；税后财务净现值为15123.6元，内部收益率为30.02%；财务净现值大于零，财务内部收益率大于基准折现率，说明盈利能力满足了行业最低要求，财务净现值均大于零，该项目在财务上是可以考虑的。项目投资回收期为2.38年，小于项目的经营时间3.5年，项目资金能按时回收。（详见附表：全投资现金流量表）项目自有资金现金流量表（见附表二）根据该表计算的评价指标有项目财务净现值、借款偿还期。税前财务净现值为20969.3万元，内部收益率为40.42%；税后财务净现值为15296.7万元，内部收益率为34.29%；财务净现值大于零，财务内部收益率大于基准折现率，说明盈利能力满足了行业最低要求，财务净现值均大于零，该项目在财务上是可以考虑的。项目借款偿还期为1.52年，借款能够按时偿还。（详见附表：自有资金现金流量表）9.4结论从下页表9-1看，主要指标均满足评价标准，所以项目是可行的。表9-1项目财务评价指标财务评价指标计算结果评价标准是否可行全部投资财务评价指标税前财务净现值20796.2万元>0是税前内部收益率35.62%>12%是税后财务净现值15123.6万元>0是税后内部收益率30.02%>12%是投资回收期2.38年＜10年是年投资利润率44%是全部投资财务评价指标税前财务净现值20969.3万元>0是税前内部收益率40.42%>12%是税后财务净现值15296.7万元>0是税后内部收益率34.29%>12%是借款偿还期1.52年＜3.5年

第十章不确定性分析各种不确定性因素如：建设投资、经营收入、入住率、项目计算期等的变化会影响投资方案的经济效果。本项目的不确定性分析包括盈亏平衡分析和敏感性分析，以此分析为基础，判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，对项目的最终决策提供参考依据。10.1盈亏平衡分析据线性盈亏平衡分析基本公式：经营收入方程：R=P×Q成本费用方程：C=V×Q+T×Q+F其中:R——实现经营收入P——计划经营收入Q——经营收入的实现率C——总成本费用V——经营成本T——营业税金及附加、土地增值税，合计为营业收入的6.5%；F——总投资。令B=R-C=0,即可求出Q的值。本项目的销售收入为57925万元，项目总投资为20989万元，得：57925×Q=57925×6.5%×Q+20989解此方程，得到：Q≈38.75%故经营收入的实现率Q≈38.75%为本项目的盈亏平衡点，即当销售收入实现38.75%时，项目即可以实现盈亏平衡。项目的销售收入的实现率高于这个比例时，项目会出现盈利；反之，若低于这个比例，项目则会出现亏损。从项目的盈亏平衡点38.75%来看，可以说本项目具有一定的抗风险能力。10.2敏感性分析本项目主要进行销售收入和建设投资对内部收益率（IRR）的敏感性分析，主要包括当销售收入、建设投资分别发生变化时对全部投资内部收益率的单因素敏感性分析。在单因素分析时假定其他因素都不发生变化。基准内部收益率为12%。10.2.1销售收入变化对内部收益率的敏感性分析销售收入变化时对内部收益率的影响如下列表10-1和图10-2所示：表10-1销售收入对内部收益率的影响经营收入的变化-10%-5%0%5%10%IRR的变化24.41%27.30%30.02%32.61%35.08%基准收益率12%12%12%12%12%图10-1销售收入对内部收益率的影响图依据以上图,采用插入法找出销售收入变动的临界点：-5%-(-5%-0)*(27.3%-12%)/(27.3%-30.02%)=-33.13%由此可以看出，本项目的营业收入允许变动的幅度为(-33.13%,+∞)。在此建议项目在经营过程中做好销售收入的管理工作，销售收入的下降幅度不要超过33.13%，否则项目将达不到基准的收益水平。10.2.2建设投资变化对内部收益率的敏感性分析建设投资变化时对内部收益率的影响如下列表10-2和图10-2所示：表10-2建设投资对内部收益率的影响建设投资的变