高端商住项目年度营销策划报告

水安•盛世新安2016年度营销策划报告金宝典营销策划公司水安盛世新安项目组2016年1月28日项目前期推货

营销活动回顾项目客户分析项目营销回顾来安县房地产市场

竞品项目梳理年度市场分析推货策略

价格策略

推广策略

活动策略

年度营销策略房地产市场政策来安县发展报告架构4-6月份营销执行销售执行

推广执行活动执行包装建议项目开发计划项目开发计划16年可入市房源

来安县房地产市场

竞品项目梳理房地产市场政策

来安县发展市场分析1据统计，自去年以来，央行共有5次降息，5次降准。贷款基准利率由原来的6.15%降至4.9%，下降幅度高达25.5%。这已经是近十年来的最低水平，而公积金贷款利率更早已是历史最低。12月14日中共中央政治局会议对2016年房地产行业工作部署：要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场，鼓励引导农民在中小城市就近购房。9月30日，自10月8日起，全面推行公积金异地贷款业务，缴存职工在缴存地以外地区购房，可按购房地的住房公积金贷款政策，向购房地住房公积金管理中心申请贷款。公积金异地贷款推行央行五次降准降息鼓励农民工进城2015年重要政策一览自2月22日起，除了北京、上海、广州等一线城市，全国多地城市房地产交易环节的契税、营业税征收比例将普遍降低。

专家认为，这一新政是中央加快楼市去库存系列新政的又一重磅举措，将继续刺激刚需族入市的积极性，加速市场去库存进程，尤其对于改善型产品来说，去化速度将会明显加快。2016年春节后房地产2.19新政2016年新政政策解读政策目的去库存消化主力农民工“随着未来新型城镇化的推进，农民工将成为房地产去库存的消化主体。地方政府可以从两方面着手：第一，集中资源促进当地经济发展，通过经济发展解决农民就业问题。第二改革农村产权制度，让农民的资产通过市场转化为现金，有利于促进农民进城购房。”-----全国政协委员、住建部专家委员会成员张鸿铭16年3月5日的政府工作报告中再次强调，去库存是2016年五大任务之一，报告指出，要完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。2016年政策将围绕“去库存”和“农民工进城”为主旋律展开。来安县房地产市场

竞品项目梳理房地产市场政策来安县发展市场分析1来安县经济发展来安县经济水平一般，经济发展稳步上升。来安县0~14岁人口比重下降，65岁人口比重上升，可见本县由于人口流失，人口年龄结构逐步走向老龄化，对日后县城发展较为不利。来安县年龄结构人数2010相对2000比重0~14岁6648315.39%-11.05%15~64岁31998174.07%8.11%65岁以上4555710.54%2.94%2010年全县常住人口为432021人，同第五次全国人口普查449188人相比，十年共减少17167人，下降3.8%，年平均下降0.39%。来安县人口结构来安县近年来人口流失、老龄化趋势严重。来安县人口总量来安县人口年龄结构“十三五期间，新城区要开工建设建阳南路与滁州大道连接线，打造南部环线。新安南路、教育东路建成通车。加快推进金禾总部大楼、供电公司大楼、新客运总站等项目建设，创业服务中心搬迁入驻，木兰七里、四阳幼儿园对外招生。加快推动公共服务设施建设，尽快集聚新区人气。处理好政策性安置和市场化安置关系，打通保障房和商品房通道，全部实现棚改货币化安置，促进房地产业健康发展。”2016年《来安县政府工作报告》中关于后期新城区建设的描述：来安县新城区建设来安县发展小结根据以上分析，来安县整体经济与发展较为平稳。2016年应基本延续其发展速度。新城区方面建设脚步可能会有所加快，但县政府等重大利好可能在今年还难以实现，故本项目对来安县尤其是新城区形式建议理性预判，谨慎乐观。来安县房地产市场

竞品项目梳理房地产市场政策来安县发展市场分析1时间宗地位置

出让

面积

土地用途

及年限

容积率

土地

等别

土地开

发程度

成交价

（万元）

竞得人

2.12来安县新城区来安大道与陈郢路交口东南角10034.80（㎡）商服40年≥3.5—现状2420滁州金辰置业有限公司2.12来安县新城区来安大道与陈郢路交口东南角、杨庙干渠西侧22849.50（㎡）住宅70年≥2.2—现状2600滁州金辰置业有限公司3.17来安县汊河镇104国道北侧、景华生态园项目区内4270.27（㎡）住宅70年≥2.2—现状330朱家祥4.2来安县舜山镇来韩路西侧34988.6（㎡）商业40年≤1.5—现状2300安徽省百思德风景园林产业城管理有限公司4.23来安县汊河镇104国道以北，景华生态园项目区内2032.97（㎡）住宅70年≤2.2—现状157来安县景华置业有限公司8.14来安县舜山镇来韩路西侧30019.55（㎡）住宅70年≤1.5—现状1610滁州市百思德置业有限公司8.14来安县舜山镇来韩路西侧40347.45（㎡）住宅70年≤1.5—现状2170滁州市百思德置业有限公司8.19来安县来安大道东侧二里河南侧36353.9（㎡）

住宅≤2.2—现状5500来安县城市基础设施开发有限公司8.19来安县顿丘南路西侧、规划道路北侧39679.8（㎡）

住宅≤2.2—现状6000来安县城市基础设施开发有限公司9.29老滁天路南侧原新安轮窑厂48845.9商业40年住宅70年

≤2.2—现状7600来安县城市基础设施开发有限公司9.29老滁天路南侧原新安轮窑厂24962.2≤2.2—现状3900来安县城市基础设施开发有限公司11.15来安新城区南侧来水路东侧2341.8商业40年≤1.2—现状840中国石化销售有限公司安徽滁州来安石油分公司12.11来安县半塔镇大余郢轮窑厂旧址、312省道西北侧2481.7

商服40年

≤0.5—

现状

350

来安县大余郢加油站2015年来安县出让经营性建设用地共54宗，其中商住用地13宗，出让面积450.59亩，总金额为3.6084亿●15年来安县土地出让主要集中在汊河区域，新城区和县城无土地出让。●来安县15年土地市场相对去年约700亩的商住土地成交显得较为冷清，侧面反映出现阶段县城市场较为惨淡，库存大，开发商拿地积极性不高。来安县土地市场根据网签数据，紫金城与未来城销量主要为1-2月，共销售176套、164套。主要原因为安置户选定房源。本项目15年下半年实行低价走量政策，效果显著，提价后销售情况处于市场平均去化量。贝发去年销售较为平稳，亿升目前由于口碑问题，已被市场淘汰。注：金域华府、万城国际均为15年8月开盘开始销售。市场量价走势来安县量价走势较为平稳。注：金域华府、万城国际均为15年8月开盘开始销售。从销售速度来看，15年下半年至16年2月份，来安县市场各项目每月销售都不超过35套，新城区竞品整体销售速度为105套/月，销售速度较慢。本项目后期也应借鉴市场，依据市场规律合理开发。市场销售速度来安县整体销售速度缓慢。

据统计，新城区项目开工未售即最近即将推出1104套，货量巨大。新城区竞品共4036套库存根据105套/月的销售速度，约可售4年左右，库存巨大。市场库存分析来安县房地产市场库存较大，具有一定销售压力。来安县在售重点项目库存统计表项目名称体量在建未建开工未售老城区紫金城28栋（1907套）6栋（440套）21栋（1089套）2栋（81套）泰鑫380万方（36836套）7栋（1836套）33054套星河城51栋（9578套）7栋（300套）43栋（8007套）1栋（180套）金域华府17栋（1700套）2栋（195套）15栋（1376套）新城区万城国际9栋（1804套）4栋（454套）3栋（718套）2栋（416套）贝发27栋（1680套）11栋（584套）8栋（768套不包含新城）2栋（176套）未来城24栋（3425套）9栋（1267套）15栋（1750套）1栋（144套）亿升28栋（2600套）8栋（1034套）8栋（800套）2栋（368套）新城区合计3339套4036套1104套合计6110套47562套1365套2023/5/18来安县房地产市场

竞品项目梳理房地产市场政策来安县发展市场分析1一期二期三期14#15#24#26#22#20#25#6#8#23#在建未售亿升项目由于自身资金链等原因今年一直处在烂尾状态，工程停建，市场口碑极差，销售停滞。去年仅推23#，无任何营销活动，后期续建也遥遥无期，本案具体销售中也可以亿升为反面教材，突显本案国企品质与实力。项目名称推货时间推出栋数推货体量销售率

销售速度亿升观天下2013年4月一期170套多层，190套小高层360

2013年10月一期：2栋多层，110

2014年1月二期：14#、15#、26#、24#340

2015年5月三期23#260合计

107060%5套/月亿升观天下

由网签数量可以看出，亿升的去化程度十分缓慢，剩余房源少，15年夏天推出23#，也未n扭转颓势。月平均销售数量远远低于新城区其他竞品项目。项目由于资金问题、交房日期问题等市场口碑极差，客户信心不足。年后其工程有一定的动工，但由于口碑问题，想要恢复销售还有待时日。亿升观天下亿升观天下量价走势2#3#10向#11砍#6#7#12芳#5#1#目前豪仅余10绞#楼14丧4套房吸源项目

名称推货时间推出栋数推货体量销售率

销售

速度德安未来城13年年底2#3#5#312套

2014年6月7#192套

2014年12月12#128套

2015年7月6#72套

2015年12月11#108套合计

812套60%30套德安马未来咏城由网厦签数贪量可尝以看厨出，16年1月未漂来城退网签五销售省数量10院0套，揪主要报因为侧其针朝对油相箱厂座、四总里岔维等地境拆迁跌大力春宣传堂，给域予大映量三贩房优脸质房柏源，隔使得拳其拆扣迁户蝇选房不约60多套恩，占始成交选量的疫绝大辨多数烘。其存次为11裙#的10坛8套3房产弊品入晋市，穴丰富唱了货乱源，岭使得格销量抢得以抢较大挠提升兄。价匆格方直面，垮因10月份喜交房拣和15年年谈底推挺出楼播王房疫源，撕使得膝未来磁城价五格有摆了两鹿次提向升。德安-未来何城量锯价走怎势德安感未来耳城德安颠未来页城营橡销活迟动较墓少，15年5月3日的献风筝罚大赛碎、其壳后唯尤一的生活动鹅就是10月份是以交隆房为开契机殃举办背的首第次交并房仪棚式，捡其规编模较然大，裙形式俯较为犹隆重技，对虏提升生项目炸形象液起到模一定矩作用遥。德安-未来承城营亿销活书动德安那未来饥城18姑#已交肯房9#8#1714121116191513104工程乞进度两栋11层小醒高层用共17盼6户项目名称推货时间推出栋数推货体量销售率

销售速度贝发现代城2013年初7栋多层236套

2014年4月9#、8#、13#221套

2014年8月10#48套

2014年11月15#102套

2015年5月16#18#19#

102套

2015年7月12#57套2016年1月11#66套合计

832套70%21套/月贝发前现代稠城15年7月贝团发9折促罢销推是出30套特合价房梢，去故化较镇快，8月价碍格回戚归34寨00元/㎡，劣销量攀较差甘。16年春弦节期陕间贝夺发总雁现代谨城推冻出30谅00元/平特钓价房炒源，筝共22套，烤为11梨#楼（滔共11层）况中户2房房野型，耐因其画促销壁幅度显较大宗，其浓春节气期间嚼创造饭了较暖好的臭业绩评。贝发翠现代已城量孟价走穷势贝发尝现代做城9月20日业利主不默动产投仪式5月31日欢盆度61节1月23日DI材Y中国应结2月21日闹祸元宵贝发四全年涂活动阳较次迅较多率，既铺有促福销又茎有暖房诚场，奴活动苦较为咏丰富外，为级项目锦带来尝了可涂观的穿来访差及成狸交量炊。4月份昼风筝闹大赛7月份断周年撇促销阳庆典贝发度现代制城位置中央大道与建阳路交叉口西南角总建面76540平商业面积3374平容积率1.58绿化率32.3%总户数520楼栋数14栋贝发池新城葡位于嫩贝发碗现代册城路汽南，搜对外伏宣传摄全新贵项目达，20喊15年12月2日动布工开算建。拥全部乔为多鸟层和逼小高急层，视目前较处于箭前期析认筹4#怕5#（5层）8#（9层）86套房茧源，夹面积90捧~1涉20平方暗，认手筹交20漫00抵1.貌2万，宰预计4月左涨右开昏盘。贝发喘新城5#蛙4具#8#8#11查#酒店9#10竹#项目名称推货时间推出栋数推货体量销售率

销售速度万城国际2015年8月8#9#10#11#426套

合计

426套30%26套/月万城菌国际6#7#万城败国际答价格饿高开柔低走勤，去球年8月看摩盘，病前期晋蓄客20堂0余组残。当冬月成柄交42组，弯随着行时间鼓推移透，火迎热程螺度也斑慢慢傲下降运，同座时为瓜了迎廉合市味场规衫律，胡后期登价格辛稍降稠。主恶要客迎户群转是事助业单侄位职侍员及柔公务咏员，禽部分防私营趣企业传老板玩。置雀业目筹的均中是改趁善居败住环宇境和伴投资砖使用夕。从听去年12月至闸春节钱销售高量出锐现增盗长。6#、7#即将根加推捐，交2万抵3万政贱策。万城腿国际缴量价猪走势万城事国际20头23耀/5龟/43#4#项目名称推货时间推出栋数推货体量销售率销售速度金域华府2015年8月3#、4#

19534%

合计

19566%10套/月金域稍华府金域黄华府故万城雀国际截同为8月开绳盘，朝前期贸认筹艇人数秀与万摘城相平差巨吃大。根开盘探当天烟仅认能购8套。有虽处沫建阳羞南路粒繁华仗路段素，但继工程腹进度剃缓慢匙，房弹型、素得房鼠率等望原因京，销扶售抗停性较拴大。15年底陵价格鸟稍降绘后12月、1月销奇售略瞒有起凉色。金域章华府5月31日儿士童节辛乐翻造天暖居场活顾动金域悟华府15年仅百举办编此一醋场活拒动，司主要摊是针侨对为遣开盘店预热悠蓄客粱做准补备，谜整体貌项目铃定位伍模糊豆，宣搬传力泳度较慎低，血市场惯关注熔度较糕低，匀也是吸项目婚一直点处在爸滞销伸状态伍的主齿要原弹因。金域美华府3#1#施工7栋项目名称推货时间推出栋数推货体量销售率

销售速度星河城2015年2月1#、3#、14#300套

合计

300套45%11套/月14舍#德安笛星河极城星河偷城入替市即滔走低流价路割线，应但受较地理才环境株影响扶。销敏售情堪况不题佳，求项目件地的7栋已化经全悦部封缓顶，车后期纤会走棉现房副路线盛刺激贩销售欺。针穴对拆妈迁安岸置方娱面，检单独晶拿出辩一栋荷给安微置户迅选定柴，避润免了祸安置婚户与哪正常难客户礼的矛穴盾。级销售瞎量亦困出现幼一定后的增溉长。伙由于督项目匹暂无甜售楼救部，堂临时逢售楼通部面私积小典，并模未举坡行暖臣场及珠营销万活动仿。德安鼓星河歪城德安禁星河遍城量酱价走痕势一期僵售罄26姐#14敞#17脑#2#1#3#27须#项目名称推货时间推出栋数推货体量销售率

销售速度紫金城2013年6月26#、27#120套

2014年4月1#、2#、3#176套

2015年9月14#144套

合计

440套63％27套/月紫金置城紫金胞城在倦来安冶市场稻竞争程力偏艺弱，肠地段季、公慌摊面高积大骂、房乒屋质历量、音绿化棉等饱恳受诟墓病。婚以至15年8月至11月每私月平嫂均销细售6套。策由于晚紫金戒城地徒处老钞城区血，周杏边拆忆迁户撕较多才，12月份亦开始劝随着沿政府恶拆迁山工作牙的开咸展，短销售明量开隆始回依升，泰其成旺交客肿户基性本以佛拆迁粉户为归主。紫金宣城紫金忧城量伪价走覆势二期孝枫香摸苑一期犁香樟削苑三期捏桂花行苑3#5#1#4#1#2#3#项目

名称推货时间推出栋数推货体量销售率销售速度泰鑫世纪城2012年一期香樟苑860

2014年1月二期枫香苑1#、2#、3#500

2015年12月一期5#476合计

183660%18套/月泰鑫产世纪键城14年期蔬间泰烂鑫举剖办层由出不世穷的耍活动柱，“现爱心鉴乡镇环行”与、“起掼蛋计比赛菊”“滑手绘脖短袖梨”“精包粽杆子比怎赛”阀。去削年泰肆鑫营煎销活凡动减盼少很订多，煌策划割团队竿活动供主题丹不明贞朗，蚕由于爱活动位规模以小，扬串连军形差委，时螺效性绘短，例其收口效甚帆微。9月20日DI伸Y活动5月10日母健亲节趟活动2月9日名监家送毒春联泰鑫芬世纪复城泰鑫禾世纪蚁城营招销活查动泰鑫15年夏攀曝出证楼层智渗水缎工程翁问题夫和高盲层政钓治问小题，恼导致逆在县树城口拴碑较源差，弄销售挖量下披滑。语后期拨及时夹调整离运营11月至2月销扮售出联现增算长。泰鑫觉世纪浆城泰鑫吐世纪毯城量替价走凉势来安杯县房赴地产材市场板价格疑水平并较低轻。整啊体销链售速骡度较荒慢。灰项目荷周边逢库存独货源跟和后口期入纵市货各源较叨多，必市场插销售杨压力先大。谨虽有驰各种那利好爷政策挺出台帝，但闭由于泉巨大烈的库诱存压典力，16年整文体市告场量洒价应海以保播持平惕稳态雀势为柳主。从各讲竞品贸项目丹的量弹价走孤势来卷看，励其价产格对洋销量蓄的带时动作脑用明坏显，初品质倍口碑伏对于幻玉县城乐项目校的重剩要性蕉也十饱分突度出。瞎现阶辫段由娘于政香府政晌策等避倾斜必，大递量拆卫迁户些的安幼置也四对各狭项目丙销量邮产生踩重大白影响巨。从各语竞品榆营销占活动排来看择，每生伴随请着一喊次营跨销活咏动，僻都基锣本带含动了伤销售偷的增责长，匪故本璃项目滩在销辜售过阅程中冶应可主根据井项目烈自身健情况古，进侵行集生中而锦持续挎的营袋销宣史传，浇促进卖销售六。从各蜻竞品胖推货竭速度塑来看浅，均构是小狸步快羡跑节明奏，塌除万罩城和零金域降华府川去年幅年中测项目扩入市秃采取章了开竭盘形培式，衣所有踩推货瞧都采崭用加孟推形炼式，启可见度各竞聋品对锈于新岩货源拍入市脆都采衣取较信为谨恶慎的系态度篮，也店侧面碗反映具出整复个县脂城房不地产佣市场钩较为收冷淡胸。整体集情况销售棒影响推货隶速度营销射方式市场稳小结项目糠营销羊回顾项目个销售雹回顾营销伪活动缩慧回顾项目访客户弦分析销量伐走势从各粮月份兰销量再可以瞒看出贡，每拣年4-隆6月份削因前尘波返组乡置扁业潮股的销协量释启放，局此季澡度客秋户购侨房意义愿较蹄低，绿销量脆较差剂，为急销售主淡季客。9月份10月份受传统附市场翠旺季叼在本光项目荷也得是以体明现，厉基本勒是整给个年折度销器量最镇高的佣两个帅月份创。量价回走势相对14年下机半年务，15年下抗半年朝因其侦促销渠活动款，作躲用较阶为明翅显，鹅同比存多销狡售增六长72套。16年1月份查开始因对价洽格进没行拔捡高，驻初期动销量咐有所芦回落裂，但离随着愚前期东未拔仪高房持源的腾去化模和市墨场的村逐步来适应骂，销税量逐盟步回魔升。盛景苑1#3#5#7#6#两房产品实收28602853288328043128（2变3）表价31023101313530543377三房产品实收29993574四房表价2999一口价3739四房世纪轩5#8#12#13#两房产品实收3109310030663031表价3371345933293309三房产品实收3240324030853320表价3422344833003508世纪轩7#价格面积106.74平方116.32平方141.83平方（东户）实收(整体3585)367134733713（西户-200）表价(整体3760)384636483888（西户-200）在售恰房源钳价格些体系普惠六重礼来访有礼20元礼包/组返乡补贴4000元/户三人团购3000元/户老带新老客户一年物业费，新客户2000元房款抵扣。入市两周年纪念月2000元/户按时签约3天内2000元，7天内1000元。一次性付款额外7000元/户家电（或5000元折扣）空调价值2200元/户洗衣机价值1800元/户冰箱价值2000元/户领导优惠案场优惠2000元/户领导优惠5000元/户合计19800元/户(不含一次性和案场、领导优惠)额外优惠2-7栋楼额外优惠一等奖IPHONE6SPLUS3个，价值6600元/部二等奖IPADMINI10个，价值2000元/部三等奖燃气灶20个，价值1500元/个四等奖家用锅50个，价值129元/个合计719元/户“返乡泥季“导水安·盛世疤新安闻优惠徐体系优惠抵体系触回顾项目着三、乱四房疑产品保是销袄量主怀力，滚两房勤产品径去化遗较慢位。两房魔销售21匪2套两房辈销售咬速度私约7套/月三四茶房销顶售48免0套20苗13年6月项宣目面锁市至20策15年3月1日，字项目悬销售只周期芒共32个月饺，其辞中：三、麻四房环销售佣速度牌约15套/月三房释产品牵为本锋项目菊的销丈售主演力产孙品，北两房悟产品缘瑞因户唯型和女通透亡性等栽原因加，市释场接访受度介较低身，销脚售速沫度一干直较伍慢，棚难以序支撑种项目面销量烧。去化膜速度盛世新安剩余货源一览1号地块2号地块共计

1#3#5#6#7#合计5#8#12#7#13#合计两房222140\487343440\69177264两变三房\\\20\20\\\\\020三房0240065696649096四房\\\3\3\\\3294144合计2223442341163940499882308424余货烤房源楼栋房型项目允三、溉四房鲁产品缘瑞严重合不足恋，将踩会直乓接影购响到福后期吐销售台。现阶缩慧段3、4房产狗品共弃有14雹0套，冰除去7#楼房98套和陵一楼迅顶楼28套房视源，肃只有14套正薄常销必售房孕源，曾按其15套/月的岩销售拖速度驶，仅古可售脚一个射月时拔间，病房源宿补充捕迫在亩眉睫麦。项目逝营销肌回顾项目脱销售殊回顾营销网活动埋回顾项目卵客户信分析春节梦前“跟返乡王季”喂推广逼与7#楼王老推广推广马活动20扛15年项牧目整眯体以惊节点首性活摄动推幻玉广为攀主，效果挣较好准。15年下厘半年芝活动砌回顾电影鲁节端午克节活岛动拆迁片宣传老客项户答泥谢七夕当晚会7#加推损养生卡讲座乡镇注演出两房衰促销项目沸营销乐回顾项目杏销售给回顾铲营销圣活动第回顾项目烤客户堪分析来访震客户狠分析1、来礼访客揉户以慈县城歼为绝谢对主驱体，卧其余隐乡镇唤来访云较少营。2、来胞访客汉户对稠价格锁和户女型因胜素最迈为看局重3、来纪访客唱户多幸为介价绍和童现场叔路过工。成交浇客户娃分析成交悦面积认知墙渠道成交窝客户旧区域购买溜目的成交凝客户帽分析主力汇客群讽素描歉：本案背现阶葬段主跌力客淹群为匆县城享企事娃业单店位和胃个体顿经营绘户为堤主体狠的中卡青年趣自住皂刚需艘自住缸客群革，其会主力息需求竹面积艘为90废~1露00平方插，对活价格柜最为锅敏感制。其喷认知桨途径复最要休为现久场和梦介绍问。客户狱关注均点客户腥年龄项目喜原因诉：近期伟未成概交客猛户分袋析经济刻原因材：市场轰原因攻：天气打原因刻：产品烛线狭煌窄，恐两房筋产品更过多沫，同担时世渡纪轩雄两房倦价格奴较高嫌，客茫户接眨受度壮低。傍剩余唯房源跃三房零、四筝房产喉品2-探7价格桶较高慌，购肤买人角群较优少，标其余呀均为尘一层修和顶挺层，蕉客户骨接受困度低句。15年总辟体经析济形甜势较剩为不颈佳，超客户屿购买脏力受寇到影毯响。您同时缩慧受到访南京片等地卵吸引么，外牵出务谱工人拿员较埋多，批也一我定程牛度影到响了党其购卧买欲婶望来安木县市波场整摧体较队为低僚迷，凡消费这者购摄房积截极性斑不高因，各保案场徒销售揪均不蓬理想上。同基时未衫来城诉、紫爽金城繁等由领于现推房优抹势分棍流了亭大量冬拆迁怒安置活客户忌，导第致客动户进题一步醒流失俭。去年探冬季运受多链次寒紧潮天挥气影睡响打配断了林人的症生活富节奏乌。同违时使爸得来史访量孙骤减遮，影舒响项路目成蹦交。项目煤营销蛾回顾识小结项目鲜销售炎主力谨户型浓为三昂、四吊房房臭源，烦目前厉其主宏力房磨源紧召缺，粒两房健房房始源去金化较胞慢，百如不逐尽快方补充促货源碰，将使严重猜影响氏后期不销售蔽。本项道目以兴目前研的价断格及挨优惠表体系殖，二酒房可桥能滞椒销难蓝去化乘，导预致整很体销胖量下占降。漏原因虎一方扩面是您三四渔房倒绿逼二图房去枪化难挑以实氧现，例另一掌方面圆是客芳户对蝇二房玩价格赖抗性惠较大爬，可挥能会不导致勾客户询分流愉至其涨他项泉目。项目迁客户冒群体卸较为滩稳定始，但捉随着致乡镇益推广大的深仆入，厦乡镇欧客群森比例算有一塑定程习度的样提高缘瑞，后拌期建苗议加茅大乡斑镇推躬广，粥深入祸挖掘久乡镇尝客户银，扩弄大客董户面菌。项目拘货量项目淘价格成交涨客户营销焦推广15年营尽销活并动多侵为节驰点性缴活动议，针蒸对性且较强尺，效工果较悄好，贿但活驱动主顶题较赞为分史散，型客户过辨识株度不秃高，父建议帅后期得活动巧加强才主题语连贯聚性，仆增强荒活动易的效滋果性尺。16年开真发计互划1项目植开发架计划16年可认入市慕房源未开发楼栋套数销售周期（按每月30套计算）销售周期（按每月40套计算）销售周期（按每月60套计算）1号地块8、10386套12.8个月9.6个月6.4个月2号地块1、2、3、6、10、14715套23.8个月17.8个月11.9个月3号地块1~91136套37.8个月28.4个月18.9个月4号地块1~101124套37.5个月28.1个月18.7个月合计27栋3361套112个月（9.3年）84个月（7年）56个月（4.6年）开发周期（约后延1年）约10.5年约8年约5.5年从销趴售方娘面，5年内风开发唐完毕王月均公销售韵速度凑基本屿要达踢到60套/月，沃才能辩到达区销售独基本庆完毕优。按絮照来疮安县授市场报和本暑项目喇销售弟速度昼来看探，基粥本无萝法完些成。够而以葵阶段扫销售押速度纽奉则开慰发周卷期较献长，赞故建布议开赚发周搭期设棕定在8年。项目贩开发售周期第一淡阶段车：二号旦地块10齿#、14告#因地鼠基已壮建，李规划患也以节报批白，故及为年局后首腊期开荒发，劝为项升目后纳期货仙源。第二密阶段销：3、4号地戚块因祝政策也原因抽应动址工30早%面积粗，故胁建议洪年后5月左拾右开盛工项飘目后扶期步物行街闻以及3号地净块9#、10吨#楼，4号地敲块1#、3#楼。垂其中3号地渴块9号楼铅西部许因其董楼王朽位置妹，建巧议在惨此阶纺段最哀后推闷出。由于团现实惯情况秘及政源策原吓因，杯第一亲阶段批与第幕二阶彩段开葬工量屑较大父，需饺要大戴量资漏金，汪故建练议销底售以趋回笼悠资金录为主椅。第三为阶段戒：一号血地块疏完善1号地泉块因练目前颂已交你房,景观烂等已哈形成耕，故妙建议8#余10象#楼在贷第三代阶段秋建设禽，尽锣快使1号地许块整顽体建老设完朋毕，粒呈现勿实景耗板块会，对寄后期喷客户授起到届展示房诚和促文进作欣用。项目很开发坟顺序第四灾阶段阿：二号数地块仪完善二楼育地块1#、2#、3#、6#建议傍按1#辜2#、3#草6#次序立开发发，完送善二狸号地仆块，抗实景婚展示遵完备棕。第五屋阶段赞：三号阔地块事开发考虑墓到建嚷阳路装主干静道强言大的梁展示竹作用血，建皮议三知号地粱块按8#馆5#、3#偿1#、6#岂4#楼栋映依次扇开发睬，首瓶先完吐善8#感5#及小庙区建址阳路腹入口怎，做测好景粒观，脖再完裕善3#忍1#，继吧续做里好展盾示，粮最后耀完善4#宿6#，三洲号地命块开径发完记毕。第六愚阶段援：四号赚地块货开发项目乐最后并一期输，其哨形象车等已转基本聋确定猜，故保考虑使到工资程施捆工及这前期催建设钟方向怎，建医议四绩号地亦块按4#阴5#、6#湾8#、9#矛10黄#楼栋议依次月开发单，其邻中9号楼双西部剖为四轮号地赌块价瞎值高粒地。项目兰开发消顺序幼儿距园：1号地亦块北系侧幼副儿园缠作为脉项目历教育鸽配套坟作用澡重要慰，既续是项鼠目一喇大卖串点，胸也是丹项目咳客群仗入住柳后的预客观毒需求胶，针萍对目象前竞驰品项爬目均翅无幼柴儿园比配套孙，建龙议春箩节后苦即开饲始幼指儿园四的报尽规动饼工，骨作为砖项目羡卖点篮，凸榴显国吹企大春盘配至套齐坟全的起绝对顷优势榜。新安租南路：新安收南路哗作为鹊小区1、2号地先块和3、4号地驼块之剖间的件主要榴路网彼，开秒通后杯不仅考会带劳动项料目整曲体的呢交通剩便利距，更搞会为梢项目放商业社带来岂动线靠的完步善，预建议适现阶证段动会工，赶新安堂南路臂与3、4号商宿业同排时建着成，撑可为画较大零程度晶带动部后期奴商业环步行殖街的记招商歼销售著。住宅龄底商给：底商庸配套霉建议誓根据辣其所泉属楼盛栋的恳开发童顺序割依次刷开建猴。项目涌开发酷顺序新安商南路幼儿响园10概#1剩4#商业菜步行捡街3-坏9#士1#4-荒1#淋3#20灰16年年初20赚16年中1号地惊块8#岭10衬#2号地贝块1#霸2#20楚18年年中2号地嘱块3#稀6#20狐18年年底3号地柜块8#承5#20明19年年中3号地读块3#护3#20葛20年年初20伶20年年中20虎21年年初20猜21年年中20律22年年初20族22年年中20亚23年年初注：形因底誉商、弯幼儿触园等价开发拣周期某较短改且作盈为配狱套建食设，躁故除摇商业贵步行叙街外谅，所殿有配剑套纳功入住燃宅开港发周戚期，焦不另屈外进技行计占算xx敌x项目膛后期远开发汁时间繁轴3号地青块6#鱼4#4号地累块5#挨4#4号地剥块6#阶8#4号地激块9#屡10废#20深23年年底尾盘稳去化项目筹开发岭时间尽轴16年开袜发计酬划1项目淹开发徒计划16年可释入市膛房源可入亩市房旗源分众析根据牲项目别整体琴开发注计划谢，20预16年全攀年新渐推房茂源2-御10僚#、2-况14旱#与3、4号地郊块的刃商业默部分盖。10142-匙10杨#1非4#共计尘房源25动4套，氏按照30套/月的仗销售私速度墙加上3房余僚货只辱可供倘销售8个月冲（除2-页7#房源柏），拘故建奔议现澡阶段店加快10咽#1适4#以及讽三四削号地谷块住系宅的编建议炊，以鉴保持东项目盗可售垂货源能的充绕沛。16年可检入市晴房源拔较少童，项匀目3房货调源不丽足。1014房源统计2-10#12-4#合计住宅128套125套254套商业14套9套23套（约3660平方）优势劣势1、二数号地半块容设积率拉低，匹环境鄙优越浆。2、位赖于次慰干道听，适鲜合居词住。3、全碌三房住户型摔，客烤户接杂受度韵高。4、地抵块前尤期已仁成实其景，轰可增揭加客户体场验感疲。5、独裳栋设页计，负通透泡、隐犹私性估强1、设读计变逆更，青现阶魂段工呈程进掏度较慢。2、14毙#位于涌商业跃街中伶心，裙整体逮环境较雕为嘈拖杂。3、33层高座层，柏有一桃定程他度抗宝性。可入晴市房逗源分恩析边户府南北点通透断客户赢接受么度高陶，但点两室拉朝北佳，具国有一捕定抗典性。双阳台骗在一罗定程诱度上行解决了采婆光通紧风问狼题，且颈为三疫房，翻相比开之前农户型挥市场贼适应侮性大您大提拖高10斯#1矛4#户型片分析杆：可入障市房歼源分忧析推货谋策略价格食策略推广霉策略活动鸣策略16年营落销策晋略推货勿策略根据崖项目赠现阶葬段货镰量紧铜缺现债状和蚀可入庆市房毛源分酬析，大建议10叛#1舌4#房源怀尽早黄入市昌，但劈燕如受阔到工韵期等纱影响抓无法弟尽快请取得夫预售临证，氏则建录议10盲#1谅4#房源峡前期浙进行拾认筹福蓄客刚，定响房号欺定价猾格区仍间的模形式疾进行提前悦锁定拖客户显，达到袄补充砖货源民的目抵的。推出作用：补充货源推出意义：回笼资金销售方式：快推快走面临问题：工期延迟推货方式蓄客定房8月底9月初节点让：认仍筹认筹记确定判房号炊和价哗格区麦间，考尽可成能确惩定客缠户。信息勾释放认筹节点仗：推起广推广控开始稠，10荒#1颂4#入市峡信息星释放欣，确火定房毁源价弟格区煮间。6月份滤上旬6月底开盘10刻#1脑4#认筹饰期节点五：开趁盘预售笨许可础证取冲得，挑举行皇开盘舅仪式怀，确摩定价伸格，忆客户逝定房途。前期仁准备另期10业#1别4#猛#推盘纪方案沫确定宝，推贡广活喜动方鹿案等贝确定普，设染计确笛定，达执行美准备旬落地贝。强销乌期信息封释放利用潮开盘凉等造析成热敬销局洁面，扔在金馅九银崇十中淡带动馆余货污销售淋。推货陈策略推货纷策略价格体策略推广吐策略活动青策略16年营租销策适略10穴#1穗4#正常萝价格披入市拣，2-突7#作为头本项抱目价赠格标铸杆，勉与10赔#选14废#形成败价差吃对比层，带蚁动10相#1宽4#的销滤售。7#10迅#14鼠#10奶#14燥#入市前10灵#14栋#入市后三房间货源妄过少肾，以侦消化啄两房湖为主眠。2-洪7#作为拦价值窗标杆究，起枪到支庄撑项代目高娱品质镜的形蹲象的围作用钳。以2-稠7#作为北整体养项目沫的价如格标仇杆，热起到代带动政其他份货源倍销售饶的战袍略作李用。价格政策略价格严策略因现桥阶段削成交悄均价达已经间调研童论证熄，同旱时从光项目帆销售来速度床来看可成交叛均价鸣也较段为合垒理，冻故建满议现攀阶段瓶的成狭交均窑价不触变。蛇为避舅免客谋户吸艰引力众降低终，建臂议实雄行多尖种优译惠方烫式交侄替进骡行，驳对其谣主推伍的产侮品如取两房诱产品奸、后更期10镇#1秒4#产品垃适当统进行玩促销亿优惠龟，制振造噱孔头，罩在不妖同销慌售销嘱售阶番段不壤断制早造热葡点，墨吸引葱客户相关注累，促纪进销严售。维持蜜稳定悲的价签格体脉系，绘对主抬推产刑品适卷当进葬行促停销优顷惠。形成著价格隶梯度县策略仇，扩鼠大项对目客季群面鄙，达致到销粒售带欧动效于果。促销耳产品适中比产品高价产品满足屋企事联业单盼位领辩导、款成功俗人士速、改定善型轧客户管需求企事坡业单沸位职晴工、赚个体虑户等遍改善苗、刚尿需需扒求企事澡业单误位职受工、颗刚进企城农沈民等到刚需桃、投贱资需摔求提升吴项目食形象换，价么格标典杆（2-愿7#））项目罗均价纷体现于（现博房产秀品））项目丸销量鼠保障么（2房、10小#1录4#））带动带动价格睛策略推货霸策略价格公策略推广膏策略活动泄策略16年营制销策裙略推广谅主题虎方向20励16节点估未定舒，我肯们暂晶时将陡推广观划分斗为3个阶舅段：推广偿重点鉴客群项目拣客群县城垂客户乡镇拥客户刚需覆客户拆迁请客户投资俩客户目前馒已推香广力歇度较株大，导客户建覆盖阔面已念较为劣全面渔。不中建议喜再行叠扩大躁规模催。推广栽力度很较小瞎，且特因房晒源问铁题本诵项目均此部槽分客摧群较已少，摘建议躺解决乳房源斯问题五的同榜时对直此类樱客户书重点话宣传芝。去年颠年底河加大沈推广丈力度莲，具轰有一朵定收盗效，抄结合渣当前新政府在政策扬，建鉴议今探年重全点进棍行宣扭传。乡镇轧整体辽经济壁水平美较低丙，此谅类客吼户过累少，来不建归议针王对性次宣传投资地客户进城法客户拆迁恩客户哪与进鄙城农闹民是20汗16年全麦年的筒重点太推广具客户教。推广顽建议购房优惠生活优惠俱乐部权益俱乐纵部会厌员权幻玉益：会员基标志新安推会积僻分金醋卡购房凑优惠：金虽卡用球户购伶房享害受积尿分，启介绍鸭老客待户亦初有积厅分，下积分登可抵还购房量款、刻物业痛费等走。生活第优惠：针复对后雨期招辆商商屋家入弟驻后雹，金序卡用碰户积免分用岸于在奋本商垃业街瘦购物乱消费周抵扣珍。对于需累计验积分稼达到旬一定舱程度袭的客强户给理予额脊外奖股励。业主鹅俱乐涂部的仅建立本项强目体惠量大遭，开陈发周稿期长绍，其剧大量戏的前慨期客直户是雀本项谷目销高售的统巨大态优势本，同毅时县骗城客未户老泻带新膊成交订比例裂非常岁大，撞建议导项目绝设置故业主赌俱乐既部，旨建立洗项目扶自身词良好品的口机碑及夺促进候业主猪介绍龄客户粘的积培极性农。案例社借鉴万客灰会是度万科谈地产待的成链立的私业主申俱乐焦部，厘属于邪开放激性质浅，非铅业主将也可袜以报灯名参煤会，秋但是疾获得卸的权块益不懂同。推货友策略价格症策略推广脏策略活动销策略16年营嗓销策禁略活动愧的系颈统性伴和连案续性为提速高活吓动的狱辨识刑性和司客户制圈层船宣传涝性，薯建议今在兼畏顾节避点性用活动岁的同蜻时确稀定一筑条项权目活微动主滩线，添制定亡系列尸活动皮，贯趴穿于16年整催年，栋使得婶本年冶度项违目活木动特页色鲜芽明，棚主题浴明确忽，辨轰识度脑强。项目活动的公益性基调从市场出发县城公益性活动较少，对于口碑传播及产生话题都十分有利从自身出发项目自身国企形象，打造老实建筑的企业文化。从客户出发

竞品营销活动功利性过强，客户有一定抵抗情绪。项目队活动俊公益励性基痛调项目晶地处遇新城抹区核帮心区抵位，印其周征边环厅境与膛老城脑区比辫较更踏加宜梨居，纽奉同时廉小区驼内部撒绿化尊率高痒，户需型居降住舒培适安薯心，拜健康黎、生从态、皆运动餐的调绵性可费以更锡好的凉诠释款本项钟目宜追居特难点，撕同时背易于淘制造铁热门帽话题锣。故议建议16年以游此为喝调性够，贯剪穿营争销活蛮动始探终。项目敬活动仇调性活动朴调性芬定性缝：项目“健康结、生赛态、涂运动习”的元界素进僚行诠疲释。4-罩6月份吹营销疗执行销售挤执行推广鉴执行爬活动纸执行养包装鼓建议本阶傲段房端源销蠢售盛世新安剩余货源一览1号地块2号地块共计

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