房地产开发与经营讲义三

第一章概述1掌握房地产概念与构成、房地产投资形式；熟悉房地产开发的特征、房地产开发企业；了解房地产开发概念、房地产开发作用、房地产开发企业管理。2什么是房地产？什么是房地产开发？什么是房地产经营？什么是房地产管理？3什么是房地产？房地产——三重含义房产+地产地产——立体空间三种形态实物形态价值形态产权形态价值和使用价值产权束：占有权、使用权、收益权、处分权4房地产的概念房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和。一是从实物形态上说，房地产是房产和地产相结合的统一物；二是从价值形态上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统一体；三是从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权利关系。5房地产的构成建筑地块房屋建筑物配套基础设施（1）工业用地（2）商业用地（3）住宅用地（4）仓库用地（5）道路交通用地（6）市政建设工程用地（7）公共绿化用地（8）教育、文化、体育、卫生等用地（9）港口建设用地（10）办公用地（11）军事用地（12）其他用地（1）住宅用房（2）生产用房（3）营业用房（4）行政用房（5）其它专业用房（1）道路、交通设施（2）地下管道等“三通”设施：通电、通水、通气（3）生活配套设施：健身器材、幼儿园、超市等等（4）生态环境设施：排污净化设施、环境监测设施6什么是房地产开发？房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发土地开发房屋开发7房地产开发的作用有利于加速城市现代化进程;有利于城市总体规划的实现；烟台市城市总体规划(2006—2020)为城市社会、经济、政治、文化活动以及人民生活提供载体；为城市政府财政和城市建设提供资金来源；为城市中低收入群体提供住房保障。8《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》对不同收入家庭实行不同的住房供应政策：最低收入家庭提供廉租房，中低收入家庭购买经济适用房，对于其他收入家庭实行商品房。9房地产开发特征区位特征价值特征外部特征10房地产开发特征——区位特征位置固定性独一无二性寿命长久性数量有限性11国家规定的土地使用权最高期限是：居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育等用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合及其它用地50年房地产使用的寿命长久性P2112房地产开发特征——价值特征价格昂贵性、保值增值性13房地产开发特征——外部特征用途多样性

相互影响性可调整性政府管制性交易的复杂性商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地3-广州番禺建垃圾焚烧厂遭30万业主反对土地政策、税收政策、货币政策等

14房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。这是国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二条明确定义的。15第一章概述一、房地产开发相关概念二、房地产投资相关知识三、房地产开发公司16二、房地产投资P12117房地产投资房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。18房地产投资的形式直接投资间接投资19房地孤产直弱接投迷资房地编产直镇接投霞资是桶指投浮资者茂直接李参与嫩房地集产开旬发或誉购买贱的过辫程，到参与化有关绵管理疤工作么，包洪括从够取得庙土地朵开始庆的开发喝投资和面饱向建牲成物腰业的置业退投资两种厚形式疲。开发中投资累：商唇品房升建设清投资拉和土去地建丧设投搅资忠。置业材投资蹈：主猪要是映租赁光型。20房地咽产间傅接投筋资房地乖产间词接投愈资主反要是穗指将辫资金雪投入音与房剃地产禁相关虾的证闯券市券场的宅行为性。房地薯产的葡间接诊投资沃者不常需直新接参箩与有袜关投叶资管霉理工沙作。酿具体院投资什形式吩包括石：购株买房云地产齐开发汁投资马企业希的债券赌、股蔽票；购滥买房悼地产投资摘信托时基金和房躬地产抵押偶贷款搅证券等。21房地饶产投贷资的版风险1、身系统毒风险吗——工通货肚膨胀拜风险桨、市腾场供拌求风勇险、和周期湖风险怕、变喷现风竹险、山利率观风险墨、政骡策风慢险和各或然劫损失中风险夕等。2、死个别袭风险滤——皱收益潮现金对流风周险、集未来猎经营识费用扑风险梅、资吗本价逃值风避险、临比较罢风险幻玉和时捕间风齐险等吸。22一、识房地阁产开停发相陈关概专念二、甲房地抹产投喘资相茶关知案识三、轻房地荷产开美发公坊司23房地泻产开身发企蒜业的盏设立祝条件名称食和组暗织机适构固定杂的办你公用帜房注册限资本专业盏人士24资质等级注册资本（万元）从事房地产开发经营时间（年）近3年房屋建筑面积累计竣工（万㎡）连续几年建筑工程质量合格率达到100%上一年房屋建筑施工面积（万㎡）专业管理人员（人数）

其中

中级以上职称管理人员持有资格证书的专职会计人员一级资质≥5000≥5≥305≥15≥40≥20≥4二级资质≥2000≥3≥153≥10≥20≥10≥3三级资质≥800≥2≥52

≥10≥5≥2四级资质≥100≥1

已竣工的建筑工程

≥5

≥2房地盈产开蓬发企蚂业资尤质等全级条砖件25暂定逢资质拌：有效否期1部年延匠长期绘限不它超过轻2年牙，1闭年内康无项打目，诉有效页期不饼得延压长。26房地惯产企扶业人浙事分皂类1、言经济励管理吐类2、搏专业解类3、收工程袜技术双类房地糟产企阿业人直员构刘成27房地章产企厕业人近员构种成建筑酒师工程缠师会计占师经济鹿师估价酬师市场述营销粪人员律师绝与代汤理人28房地娘产企习业组盒织结很构形塘式选验择(1棚)公屈司制以公铜司整闲体运物作项压目的耳模式踏，其剑架构榜由公闹司职丝式能部静门和床项目避组成肢。在陵项目都代表凭制中厉，项秀目是还公司世的代赢表机距构，愧没有大决策击权，熔是一写个偏街重于盆工程旁管理养的执舅行机股构29公司灶制的季组织番结构肢形式30(1悦)公纲司制优点脖：管术理集付中，裕分工尺明确厅，人题员精执干缺点比：由吃于项注目上票无实御际的瞒决策馅权，地又要尝面对骗多个深部门帖的管饼理，软往往吹感到界无所们适从巩，影锁响决见策的屡速度准和效牺率，避另外柄也会检有推孕诿、槽扯皮引等现斤象31总经影理总工艰程师总经竹济师副总按经理总会牧计师综合烫计划眨部规划鬼设计礼部工程庙技术仿部开毒发部材损料遍部经营偷销售败部研究诊发展颠部财贝务灾部办涛公材室人暑事蜂部32(2术)项完目公毯司制以项饼目为甜整体胀运作殿的模绩式，献其架怠构有锤的以棵部门布设置腊，有花的以懂××捕组设贼置优点仙：管怨理权油集中支，层沿次少庄，效框率高缺点案：一粥个企醒业内匪发展垄项目雁多以牧后，谢此模民式存查在着即明显兰的决誓策权济分散选、人群力资辆源浪龟费等荷问题简。房地种产企铸业组椅织结帜构形章式选雀择33房地赵产开息发企锹业的梳特点(1惜)资柜金密闲集：效资金抖控制捧应高去度集尽中(2辟)管裁理密料集(3摊)管侵理生粥产周键期长(4领)生唇产环武节多(5钻)高避风险34房地耐产开继发程努序概殿述35房地辨产开宿发的局主妙要阶卖段划粘分36开发愁商自怎有投述资意鹅向开交始至画项目塞建设是完毕戚出售险或出贿租，猛大都印遵循面一个临合乎进逻辑翅和开革发规纠律的伏程序别。决策阶段前期工作建设阶段租售阶段教材袋第1谋1页投资机会寻找投资机会筛选项目可行性研究获取土地使用权规划设计方案报批筹集建设资金施工建设与竣工验收租售和服务阶段立项报建37开发伶商自装有投桥资意油向开细始至农项目诉建设胁完毕静出售记或出秧租，恳大都苗遵循桨一个唇合乎简逻辑碎和开陪发规规律的殖程序烛。投资机会寻找投资机会筛选项目可行性研究获取土地使用权规划设计方案报批筹集建设资金施工建设与竣工验收租售和服务阶段决策阶段前期工作建设阶段租售阶段教材俊第1推1页立项报建工程久建设望项目粘报建睛管理药办法突建年建字原[1线99芒4]恋48凯2号房地掀产开扑发项填目的真前期礼工作哭主要油是围伴绕取演得“一书猴两证”而劫展开飘的。“一严书”纲：选腿址意纱见书“两佣证”良：建轿设用晋地规弯划许涛可证壮、建垄设工哈程规雕划许鞭可证381.选址篇意见箩书《城辣乡规抬划法索》（2川00吧8年征1月腊1日份起施躬行慌）第三悬十六铸条：轰按照通国家邻规定禾需要点有关响部门锄批准菌或者象核准搅的建仿设项怠目，议以划拨识方式提供旦国有谦土地引使用屈权的常，建基设单盛位在循报送营有关岔部门核批准抹或者喊核准瞒前，春应当储向城粪乡规挎划主科管部抹门申撒请核烘发选既址意等见书旱。前款坚规定工以外产的建策设项即目不忘需要静申请些选址泳意见环书。建设连单位哄提出效建设耕用地牙选址芽书面鉴申请回，并炉附送己相关意文件横、图卖纸虚。同趟意选湿址立爱项的冈项目男，建俯设单隆位将份取得模《建刃设项旗目选歼址意煎见书瓣》及阶附图黑，并扒附规仁划设域计条共件。392.建设龙用地悔规划乎许可汪证《城身乡规计划法制》（2左00演8年滚1月冲1日叮起施筐行阳）第三闲十七债条垒在城锹市、侧镇规戴划区惯内以划拨端方式葱提供峡国有泳土地颗使用影权的建立设项滚目，络经有描关部馆门批秋准、展核准遭、备蚂案后缘瑞，建电设单艘位应垒当向完城市命、县笋人民诵政府糟城乡烈规划俘主管码部门席提出牙建设败用地水规划皮许可约申请候，由服城市确、县医人民施政府康城乡饮规划撕主管魔部门垮依据苦控制约性详泛细规税划核牲定建挑设用穴地的位置校、面嚼积、绩允许靠建设窑的范拜围，核条发建趣设用零地规荒划许叛可证狂。建设持单位玻在取魂得建获设用明地规冲划许精可证聚后，奇方可抚向县烤级以叹上地显方人远民政产府土使地主杏管部允门申彩请用喷地，秒经县施级以级上人嫂民政蕉府审单批后雕，由痰土地批主管挨部门愿划拨蹄土地怒。402.建设葵用地狗规划限许可米证《城闷乡规泪划法坛》（2兵00宝8年暖1月把1日斗起施适行盆）第三什十八泼条持在城直市、派镇规垮划区正内以出慢让方坐式提就供国已有土督地使艇用权的，在懒国有焦土地抓使用查权出死让前跟，城略市、无县人牢民政蜂府城劝乡规宫划主股管部迟门应扰当依府据控盏制性狮详细僵规划投，提拜出出些让地禁块的治位置环、使订用性横质、字开发撤强度闭等规划宿条件，作禽为国免有土距地使瘦用权肝出让潮合同唱的组沃成部饶分。炎未确素定规浇划条存件的循地块君，不娇得出虏让国涉有土火地使蹲用权龟。以出凯让方帆式取蚊得国锣有土坟地使叙用权笛的建南设项君目，咳在签骑订国倍有土查地使鉴用权吓出让唯合同否后，壤建设绒单位病应当盗持建完设项扑目的漠批准怕、核午准、县备案手文件漆和国颤有土源地使秒用权摊出让嗽合同兆，向条城市投、县门人民贿政府更城乡好规划份主管打部门很领取茄建设辰用地辽规划浙许可短证。413.建设泡工程仓规划角许可陪证《城匙乡规斩划法旅》（2谁00采8年岗1月舟1日局起施节行励）第四逗十条静在太城市华、镇唐规划纱区内价进行浙建筑丝式物、忌构筑岭物、义道路套、管始线和蛛其他方工程隙建设萍的，渗建设翼单位纠或者忍个人散应当努向城冈市、炕县人滨民政遣府城黑乡规吐划主筑管部蓄门或逼者省惯、自宰治区私、直迎辖市嫌人民致政府河确定卸的镇章人民这政府邻申请器办理助建设搜工程泡规划织许可舟证。申请匠办理秀建设徐工程兔规划杯许可贿证，墙应当渴提交形使用晴土地输的有亩关证其明文晕件、念建设居工程花设计件方案旋等材厕料。诊需要卸建设您单位脸编制摊修建期性详聋细规骗划的骄建设帐项目乔，还亭应当疑提交狱修建它性详耳细规俭划。伪对符按合控制印性详白细规宋划和规划怒条件的，网由城依市、检县人向民政富府城幸乡规且划主输管部竖门或津者省临、自决治区槐、直叔辖市妇人民败政府底确定牛的镇谁人民拖政府终核发脾建设此工程劫规划阔许可轧证。424.爱建龄筑工扰程施建工许且可证房地商产开体发企若业在招取得剩了《冠建设策用地需规划编许可床证》略和《袭建设合工程忍规划掩许可沉证》蹲后，纷还必端须取注得《枝建筑往工程鼻施工姓许可蹲证》需，才沫能动链工进隶行建垒设。《建劝筑法燥》第七番条量建筑奇工程宰开工漆前，惩建设册单位塞应当究按照府国家抄有关独规定盗向工秀程所做在地言县级飞以上沃人民乞政府恐建设咳行政弊主管浆部门替申请柴领取璃施工博许可评证；屋但是迷，国绘务院纳建设弄行政伶主管汗部门常确定撤的限额阳以下的小补型工包程除榆外。按照粥国务堡院规乳定的戒权限扯和程胳序批回准开令工报丹告的渗建筑考工程仓，不雾再领城取施创工许福可证事。《施染工许隶可证拘》是脉建筑京施工裳单位携符合赵各种辨施工练条件做、允愈许开豆工的比批准璃文件吼，是马建设升单位迫进行窗工程贱施工鸭的法愧律凭谦证。《建虹筑工着程施械工许筛可管厚理办叠法》峡（2赞00财1年菌）第型二条董：工幕程投借资额杯在3富0万送元以挪下或岩者建终筑面穗积在帖30绑0平那方米北以下雄的建镜筑工瞧程，债可以桶不申见请办点理施担工许临可证乓。省凳、自盾治区见、直裹辖市坝人民掀政府盟建设材行政疯主管古部门针可以剪根据漫当地争的实爆际情县况，移对限毅额进俊行调顾整。434.途建枪筑工访程施利工许楼可证建设店单位尺申请倦领取航施工舍许可准证，肿应当鬼具备揉下列挽条件炼，并逢提交曲相应湿的证允明文延件：已经办办理释该建路设工烤程用饱地批签准手楚续。在城刘市规武划区谢的建绑筑工崇程，副已经竹取得特建设深工程披规划界许可夺证。施工禽场地袭已基枝本具诵备施择工条肉件，跌需要银拆迁少的，京其进絮度符困合施猛工要南求。已经波确定剥施工撇企业仇。有满自足施影工需葱要的以施工搭图低拜及技勿术资歉料，嫁且已蓝按规篇定进练行了羽审查税。有保蝇证工旅程质闭量和楚安全宁的具企体措坚施。按照离规定兰应该午委托发监理铺的工贤程已犹委托金监理丑。建筑恋资金绪已经匪落实代。法律宋、行苍政法震规规到定的酒其他籍条件径。44第二用章钳房地湖产开圣发用姨地获尸取45掌握早我国赢的土混地制洽度，吨土地宣使用与权的航获取顽方式稿，“傍五证枕”；熟悉锹房地输产开获发主后要阶叔段划元分，赵前期随工作绝阶段蒙的主榨要内胃容，丹房地伤产项破目招弟标方么式；了解绝房地待产开唱发项燃目相季关部缎门、牌项目案立项旷报批革的程棉序与兽内容眠，招则标程门序与贼组织屡形式劲，办码理施携工许租可。461惯土地左所有提权和桶土地残使用绑权1.瓦1土索地所纠有制椅和土取地所男有权1.创2土员地使广用制暗和土刊地使刊用权1、棕我国菜的土袖地制姥度471土杯地所缩慧有权烫和土它地使夏用权1.糠1土酬地所残有制花和土扰地所沃有权土地哄所有换制土地拼所有焦制是毫在一吸定的孩社会猫条件斯下，叹拥有语土地部的经闯济形妇式，舱是土陕地制扮度的迫核心鉴和基度础，完其法蛙律的尽体现俯形式驶是土彼地所败有权殖。《宪法》（20估04修正胃，第般十条自）《土地乓管理冻法》（20挂04修正静）《物权茫法》（20棍07，第蜂四十挨七条不）第二取条棚中华李人民疲共和挤国实细行土僻地的壤社会银主义熊公有研制，办即全民府所有制和劳动真群众玩集体寸所有怨制。第八担条址城市捐市区暗的土浴地属慈于国锹家所淹有。农村叨和城赢市郊遗区的爸土地姓，除懒由法锄律规芦定属花于国颤家所雁有的漂以外捉，属塌于农彻民集咏体所那有；侍宅基完地和浆自留厚地、侦自留浊山，靠属于女农民饼集体矿所有钓。1、扰我国霜的土猎地制汪度481糊土地免所有塘权和荒土地汽使用魔权1.冲1土盏地所粱有制旬和土皇地所隆有权土地限所有且制土地棍所有步制是淡在一挺定的俯社会查条件盏下，钟拥有终土地注的经换济形猜式，姑是土某地制裙度的抖核心轿和基惭础，缸其法付律的掉体现捏形式晋是土茧地所籍有权宗。土地公有制国家所有制集体所有制城市市区土地农村和城市郊区土地征地国家街为了秃公共喝利益灿的需别要，茎可以寇依法凳对土碎地实慨行征收或者症征用举并给控予补样偿。房地况产开侵发必撞须依露法申序请使粉用国搁有土林地，抹而且粗只能昌取得态国有溪土地欢使用师权。1、奶我国垄的土蚊地制引度491家土地音所有严权和有土地视使用栋权1.枕1土刊地所鸦有制臭和土眼地所险有权土地展所有市权土地抵所有柿权是绪土地狭所有圈制的粱法律窃体现跌，是构土地小所有熟者所勺拥有扒的、奋受法德律保布护的斧、排膛他性牛的专纺有权董利。土地鼻所有客权的尤权能阁构成润包括贷：占有拾权使用判权收益康权处分倾权1、厨我国躲的土闻地制玻度50土地骡所有砍权土地吉占有扶权土地或使用盘权土地跑收益愈权土地负处分轿权依法互对土怀地的枯实际冲支配刚和控张制的劣权利依法荒对土地地实秩际利巡寿用的子权利所有丧权人散依法贼享有魄的从膜占有掘、使折用、户处分生财产抬中取蜡得经闻济利顺益（孳息）的谦权利一般联所说甚的处跪分权泛指处置胜土地否的权况利，誓包括峡对土乒地占尼有权优、使塘用权摄、收莲益权坡等各小项权还能的掀处置注，如嫩土地珍（使芦用权庸）出浇租、或转让胀、抵衫押、秆典当兵等。特征晓：1）脆完整钻意义郊的物税权；2）叶垄断等性和绸排他谎性；3）迈限制疏性。我国害的土物地制失度511沿土地损所有洁权和捏土地命使用碑权1.诉2土仙地使爹用制时和土鸭地使纤用权土地块使用讲制任何奴一个峡社会粱，只茂要存朝在着请土地豆所有挠权，娘土地宁的使足用就击不是斯自由恳和任麻意的聋。尤寇其是歇在土血地所捉有权猫和土龙地使满用权佩分离彩的情劝况下迟，土太地所誉有者任和土锈地使李用者遍必须静按照抵一定蚊的规膏范来污确定帖双方所的权映利和碧义务诵。土地余使用货制是切对土殖地使翻用的苏程序塑、条键件和和形式墓的规独定，垒是土宣地制珠度的舞另一饶个重插要组价成部抬分。我国秘现行励的城揭市土足地使旷用制告度是抗有偿售使用档与行刑政划党拨并杜存的鼠“双轨献制”。《土摊地管约理法制》第溜二条酸：国家缓依法岂实行绪国有猎土地养有偿贫使用斧制度悲。但内是，悉国家咳在法竹律规芒定的瞒范围即内划孟拨国牌有土淹地使徒用权榜的除筒外。1、感我国驼的土帜地制磁度P箱17521绘土地驶所有迎权和团土地必使用愿权1.块2土暗地使获用制永和土重地使涨用权土地焦使用胜权土地述使用架权是菠土地午使用秩制的佛法律君表现迟形式翻，是气依法贿对一绍定土聋地进路行占革有、虑使用锈并取恼得部铸分收拍益、破处分炉的权乖利。我国膏的国兴有土尊地使柏用权窃，不枪仅仅跑是指痕使用志人利解用土堵地的啄权利库，土摆地使冒用权绑的权搁能构步成有夕土地驼的占祥有、耽使用煤、收惜益和咬部分顷处分北四项摘权能洒。土地馋使用搭权是掠一种虎他物阵权和咬用益姥物权垄。对虾于出赠让方抱式取坦得的用土地溪使用叶权，帽具有计派生返性、验从属尝性、桌有偿吗性、毫有期俭限性耳、可恩转让绘性等收基本观特征蹈。1、登我国所的土膊地制顿度53专题励：开慈发建帅设中跃的农纸地征忠收1征涂地的赖含义雾及主浸要法卖律依扎据征地土征地用土征地收为了视公共盼利益智的需利要，堆政府话依靠健国家柏权力娱强制坏转移躲集体框土地奖所有档权或止使用戒权并文对原潮权利柜人给掉予合光理经抹济补滴偿的泄一种袜行政绣行为绑。54征地土征地用土征地收1征顷地的疾含义吸及主涛要法纸律依猜据20夸04献年3润月宪程法修消正案渔，将套《宪捉法》贱第十惭条第绞三款诵：“国抽家为找了公欺共利适益的慌需要悟，可避以依予照法针律规野定对荒土地芽实行征用。”修正级为：“国兽家为湿了公螺共利旷益的茫需要崇，可尝以依鸟照法偶律规元定对边土地糠实行征收或者征用并给仪予补催偿。写”专题喘：开暮发建业设中忧的农黑地征痰收552农顿地征枣收的赏特点强制结性转移钩性（手权属腊）补偿刚性专题轻：开攀发建挺设中怕的农匆地征惹收56房地各产开幼发用处地的跃含义根据梨《城劫市房葬地产货管理宇法》润第二愈条：房地消产开橡发用皮地是鸡指在城市涨规划剂区内依管法取荷得（型使用辩权）针的、定进行档基础抬设施您和房墨屋建年设的国有出土地。城市渗规划哪区范镰围包芦括：城市碗建成洞区因城虏市建喇设和钥发展竟需要垃必须爱实行炉规划战控制兰的区六域2、威城市很与城筝市土伪地P缴1757城市性国有嫌土地孝使用抄权获长取的戴方式防P2找1城市救国有遇土地谷使用涂权出吨让城市耳国有馒土地野使用态权划帅拨城市扯国有慢土地拼使用印权转岛让土地安合作58一、黄城市球国有游土地驼使用峡权出侄让土地柜使用说权出袭让是国家以土绒地所潮有者傲的身揭份将孙土地剑使用兵权在一定在年限成内让与罢土地湖使用虚者，限并由今土地罢使用雄者向绿国家支付页土地际使用港权出匠让金的行滨为。款属于勤房地病产的朱一级搞市场屈。59出让人（土地所有者）（政府）（主体特定）受让人（土地使用权人）（房地产开发商）规定用途、使用年限的国有土地使用权（地表、地上、地下）支付土地出让金土地使用权出让合同60出让吐土地怀使用范权的洽基本元特征基本特征主体客体内容出让方受让方城镇国有土地出让方：出让一定年限土地使用权受让方：支付土地出让金611、糠出让妻的含恢义包带括：1）毯土地歪使用络权出钻让，攀由国家垄断漂，任健何单戒位和赵个人释不得湖出让辉土地触使用虑权。2）枝经出脱让取践得土坛地使引用权沈的单纠位和掘个人宅，只钉有使吉用权椅，在伤使用遥土地压期限盈内对福土地拘拥有占有晃、使材用、威收益惧、处遍分权；土哑地使税用权着可以胖进入卵市场陡，可从以进连行转幸让、捆出租丢、抵牧押等织经营膛活动蛋，但地下藏埋藏箩物归夺国家浪所有。62出让订的含昆义包泰括：3）尺土地精使用呀者只滩有向绸国家蜻支付浪了全菠部土粮地使饰用权困出让率金后广才能油领取策土地事使用途权证死书。4）集体吐土地贝不经尘征收煌不得蜂出让。5）恰土地扛使用凳权出托让是墙国家校以土罪地所窜有者停的身首份与阶土地损使用姿者之唱间关至于权帅利义增务的输经济表关系戴，具追有平镇等、聋自愿边、有偿诱、有械限期的特帜点。63房地谜产市毙场分与类常被锹分为也一级权市场狱、二填级市拥场和帽三级迈市场看。一级乐市场发：土拌地使盏用权毛出让碧市场二级岭市场浩：土灯地转拼让新建毒商品者房租敞售市病场三级凑市场威：存贞量房老地产缓交易拣市场64土地削使用链权出堪让的育最高能期限居住第：7薯0年工业息：5睬0年教育于、科榨技、台文化符卫生秒、体舱育：厘50格年商业花、旅锁游、便娱乐榨：4狂0年综合秃或其观他：炼50种年65《物个权法帆》和终20仔07怪年1智1月耐1日傲开始手施行跌的《慕中华谣人民滤共和绍国城桶镇土青地使截用权倒出让绸和转粮让暂舞行条课例》项规定剪：工业勒、商砍业、昌旅游绵、娱幸乐和碎商品盼住宅吃等经框营性炭用地途以及呈同一担土地钉有两录个以毫上意扑向用随地者办的，沿应当屯采取房诚招标妥、拍露卖或废者挂起牌方挤式出贸让。罢工业速用地惧中不抗包括编采矿谅用地侍。662、嫁出让煤土地报使用榜权的糠基本外类型拍卖招标挂牌协议67公开晃出让黑方式厦的程迫序、特点是什响么？土地出让方式非市场出让方式公开出让方式招标出让方式拍卖出让方式挂牌出让方式协议出让方式68土地顺公开区出让肿的程讽序签订叉国有南建设阀用地勤使用难权出怠让合男同按出让合同约定付清全部出让价款办理土地登记取得国有建设用地使用权证书69方式陕：公揪开（围开发稻利用用条件迫和要颠求）特点初：程吃序规政范、积透明寇度高抱、公哗开竞饭争。适用贩范围衣：很馅广，讽大型抵开发昨项目渗和城淡市规浅划的鞋重点筑发展浩项目绸，商抗业、狡旅游晃、娱撑乐和炉豪华魂住宅础等经链营性震用地晶。（一沸）招采标出源让70方式捐：公波开（原用地全条件央和底丈价）特点质：价岂高者由得，瘦完全敌市场絮化。适用则范围殖：竞呼争性搬较高黄的房钥地产摸业、峰金融才业、耕商业撤、旅挪游业缎——阵区位低条件狮好、材交通眨便利传、土巩地利件用较侍为灵允活。规则敬：土猪地行叔政主炭管部棚门主垫持拍歇卖,恋首先舅叫底墨价，规轮番场报价妹，最额后出滥最高惑价者朱得,陡竞买赏人不传足三桂人或长最高申应价纪未达押底价恋，终日止拍步卖。（二秀）拍倒卖出呢让71方式晨：公忘开竞谦价交宏易特点将：规顽定期叶限（悲不少伸于1滥0工致作日夺）公吊开竞辱争。（三降）挂倡牌出响让72（四告）协乒议出耕让1、额方式撑：协检商（心用地熄条件刻和出颂让金窃）2、棋特点垒：公报开性铺和透倘明度骗低，你一对宴一，溉主观肃随意骗性大踪蝶，缺泰乏公肉开竞番争。3、断适用位范围财：工刷业高思新技洋术项将目、男公益有事业耗用地颈、需浸重点蜻扶持架优先逆发展忽的产顷业—妄—公敏益福透利和唤非盈峰利性家项目娃。73城市粥国有达土地恶使用恢权出朝让城市瞎国有庄土地舱使用宇权划拘拨城市义国有股土地恼使用缘瑞权转狼让土地但合作741、再含义土地尺使用洗权划哄拨，是梅指经芬县级升以上寺人民天政府密依法违批准咸，在夺土地短使用印者缴酬纳补拦偿、午安置坛等费芦用后豆将该玩幅土浅地交柏付其惕使用辆，或荒者将洲土地艇使用锦权无偿俊交付给土惰地使须用者迎的行斥为。752、宇取得刊划拨失土地脸使用势权实茫际上诊分为棉两种行情况一种劣是土炎地使展用者松先缴须纳对潮原土寇地所拢有人扰或使万用人根的补硬偿、循安置态后费唤用后底，国郊家将赴土地厕交付耗其使幼用；另一村种情题况是圾国家毯将国斧有土盘地使刷用权矛无偿靠交付垮给土伙地使潜用人真。76土地左使用邮权划顽拨依据担《土壤地管苹理法湖》第喘五十甩四条奇，这坝里的暂土地袋使用耍者包扑括：国家唇机关概用地思和军关事用嗓地；城市讯基础崖设施贡用地慰和公燃益事吃业用友地；国家谜重点捏扶持厦的能什源、戚交通知、水母利等康基础扶设施柴用地数；法律逮、行司政法铁规规柿定的放其他寻用地礼。目前海在房买地产贷开发妄中，枝对用即于经丢济适钳用房铃、廉夹租房销等社此会保锈障性币用房模的开贷发建附设用膜地，音采用培行政阔划拨障的方灶式。773、醋划拨躺土地混使用兴权的炭基本雾特征基本特征行政英性无偿笛性无期拼限性流转陷限制臭性78城市待国有男土地泊使用御权出浅让城市肃国有挨土地若使用仰权划凤拨城市孝国有呆土地罩使用伯权转峡让土地明合作791、抢含义土地贡使用冒权转借让是膨指通新过出仙让方疤式获芳得土裤地使蓬用权象的土巧地使筹用者挪，通杂过买卖勤、赠敞与或铅其他壤合法抢方式将土旺地使火用权蜡再转输移的器行为猜。80土地村使用卖权转睛让方商式：1.终买卖2.趟交换3.善赠与812、半土地布使用毅权转乓让的请条件支付丢土地出出让供金，墓取得突土地赢使用窑权证歼书；进行游了投厦资开撒发，漂属于迹房屋奇建设谅的，昌完成曲开发截投资胡总额猫的2扯5%陕，属合于成静片土愿地的景，形舟成工践业用然地或蚊者其使他建磁设用妇地条些件。82城市联国有绘土地偿使用颜权出兰让城市旨国有希土地析使用狂权划尝拨城市辫国有权土地旱使用应权转萝让土地听合作83四、帅土地裹合作蹈-联畜建拥有床资金元缺少娃土地调的开功发商创通过敏转让嫁、公阳司入庄股、由并购惩或合怠伙等沉方式肤，与藏当前块土地群使用介权拥顾有者喇合作破，也安是获德得土赌地的啦一种麻方式需。84“五午证”《国掏有土袍地使故用证骄》《建析设用吐地规根划许挺可证邪》《建茂设工葡程规借划许针可证浇》《施说工许欧可证牌》《预射售许采可证袋》85第三棵章贸房地驴产开缸发项荷目的超规划渴设计吉及其壳评价帅P3烘186一、术房苏地产纹开发沃项目赔的规蛙划管棚理1.马1毅城市转规划据的层推次城镇体系规划城市规划镇规划乡规划村庄规划全国城镇体系规划省域城镇体系规划城市总体规划（城市分区规划）控制性详细规划修建性详细规划城乡规划近期建设规划土地利用总体规划土地利用年度计划国民经济和社会发展规划87城市青总体辰规划“对召一定兰时期披内城榴市性推质、盒发展很目标笑、发唐展规况模、幅土地晋利用页、空惭间布韵局以难及各献项建蓬设的论综合俱部署缓和实侧施措挥施。担”《中华梯人民奋共和泰国城秩乡规敏划法》（钩20锯08邮年1富月1全日起俯施行邪）88控制蚕性详篇细规亡划控制美性详姥规的任务：用一泼系列尿的指业标和盯规划拍要求竭对土翁地使哀用进扇行有贪效的呀控制压，并舰指导箱修建乎性详识细规姻划的液编制趣。控制泻性详亏规的基本图内容：详细栋确定街规划匆地区泉各类秃用地怀的界余线和塘使用黄范围体，提右出建启筑高照度、塌建筑雕密度耍、容华积率健控制座指标催；规净定各循类用塘地内背适建怪、不借适建填、有导条件测可建崇的建炊筑类碧型，酿规定矿交通序出入鱼口方浆位、饶建筑且后退业红线启距离丑等。确定挠各类凉支路扭的红毫线位遗置、传断面顶、控惠制点暑坐标凯和标拜高。根据仿规划释容量壳，确头定工歌程管例线的贿走向里、管萝径和案工程轻设施种的用险地界颂线。制定族相应蹄的土覆地使煎用和轮建筑降管理糖规定物细则塘。89控制峰性详钓细规持划对栗地块啊的控外制指啦标有辞：规定傻性指绳标：必须豆遵照法的，块包括娃：用地津性质门、用娇地面猾积、吹建筑热密度银、建沸筑控移制高柜度、昌建筑曾后退某红线蔬距离议、容妨积率榜、绿郊地率术、交绍通出愿入口矿方位期、停夜车泊胜位及系其其肢他需翠要配津置的脸公共伸设施就。指导吴性指蜻标：参照免执行观，包贱括：人口狱容量测、建判筑形病式、袄体量步、色预彩、拌风格养要求梢，其技他环鸣境要愚求。嘉兴桨市南迟湖新廊区控冬制性萍详细殊规划90一、娇房巷地产掏开发初项目贼的规冲划管钓理1.滩2您房地芹产开嫩发与静城市势规划木的关兆系P3斜7城市还规划有是房葵地产都开发径的基本余依据城市铃规划让的实携施离罩不开夫房地市产开纽奉发91一、欺房宋地产册开发哨项目尾的规膛划管徐理1.蒙2扬房地过产开化发与毕城市剥规划涂的关化系城市炕规划帜是房线地产耳开发畏的基钉本依虽据调控罪（管妹制）指导92一、赛房张地产筑开发漆项目湖的规隔划管钩理1.巨3鼻房地傲产开顷发项嘉目的轻规划纳管理粒（要纠点）怕P3惨8选址骨、定季点—建设朽用地螺规划子许可杀证行政鸡划拨职：遇选址希、定男点审在批（《选址捞意见正书》）→雷规划衔设计置条件携→建设冲用地粉规划扁许可痰证→申馅请用城地出让贿：受宝让土册地→规划角设计搬条件→建设良用地检规划笑许可港证93建筑哄密度舍：即阅规划浓地块找内各锈类建旨筑基技底占寻地面标积与享地块洁面积扰之比。容积刊率：即聪规划估地块顾内各土类建飘筑总蛇面积趁与地括块面回积之姨比。绿地响率：约规划命地块偏内各盖类绿影地面斜积的甩总和掌占规聋划地灵块面流积的附比率灭。建筑涛控制径高度缩慧：即鸦由室姐外明哨沟面半或散仗水坡茶面量任至建段筑物苗主体垄最高引点的画垂直苦距离汁。建筑脱红线辞后退摘距离轮：即识建筑然最外陵边线萝后退雨道路脏红线艘的距孕离。彻通常首以下秆限控蹈制。94一、能房宫地产示开发话项目盏的规域划管回理1.预3居房地醒产开尸发项蓬目的肌规划询管理润（要环点）选址庄、定培点—建设松用地哈规划闷许可茶证行政氏划拨略：抱选址县、定潮点审薄批（《选址招意见福书》）→碎规划留设计垂条件狮→建设旦用地花规划胃许可知证→申听请用朵地出让站：受门让土瓜地→规划连设计储条件→建设侄用地程规划谣许可福证规划葛设计片方案枪审批申请《建设未工程回规划繁许可障证》竣工文验收滋规划眯认可歼（《建设回工程迅竣工纺验收缺规划潜确认学（认您可）差书》）《城拆乡规辰划法拴》第碗四十宋五条度：县级吃以上夸城乡链规划浅部门否依国务浴院规间定对建公设工愉程是涝否符即合规岔划条预件予捉以核弃实。导未经侍核实色或者半经核准实不面符合火规划之条件口的，浆建设侮单位躲不得柿组织浇竣工孝验收般。工程不竣工榜后，讲城乡袍规划早行政哀主管傻部门屠未出栏具认喇可文鸣件的让，有润关部伙门不着得发必给房引屋产大权证锹明等粒有关临文件蓬。95居住昨区规损划设线计的夕基本幻玉原则居住鲁区分级缝控制参规模予和规甘划布健局形害式居住原区用陷地居住款区规丈划设丛计的阵内容居住从区规京划设腾计中谣的技拣术经密济指腊标二、室城虹市居铅住区获规划聚（熟藏悉）96二、置城喇市居队住区精规划2.润3居枕住区蜓用地2.巷3.抱1居讨住区苦规划爱（总右）用构地的兴构成居住竞区用旷地住宅廊用地公建系用地道路装用地公共工绿地其他捞用地97二、同城喝市居要住区符规划2.她3居肃住区沟用地2.离3.贝1居峡住区征规划牵（总听）用罗地的络构成居住面区用鞋地（R）住宅芒用地酬（R0粒1）公建批用地（R0贝2）道路壤用地（R0阴3）公共戴绿地（R0因4）其他晕用地（E）规划竿范围墙内与喜居住棍区没兵有直烂接配老套关男系的娇其他锹用地迷，如敌外围龟道路雨或保止留的济企事舅业单草位、捆不能绿建设正的用拥地、灶城市鸭级公复建用改地、蔑城市呀干道侍、自谷然村舒等。其他沾用地凶不参挑与用旨地平甩衡，否也不建计人偷人均林用地缝指标胃，只件在居陵住区储规划挨总用订地中哲统计茅其用邪地数摩量。98每公露顷居折住区虑用地管上拥柏有的霸各类赴建筑悔的建米筑面旱积或猎以居扑住区怨总建烫筑面葡积与彼居住侍区用联地的晨比值欢表示婚。每公笼顷居冲住区勒用地崭上拥塔有的避住宅孙建筑退套数树。每公叨顷住纯宅用紫地上顷拥有效的住白宅建苦筑套辞数。每公痒顷居乖住区阿用地应上拥立有的壁住宅俘建筑蜓面积皆。每公四顷住席宅用挎地上她拥有棵的住蜘宅建拴筑面福积。居住帽区各爆类建狡筑的候基底壤总面廉积与衔居住退区用悄地的怜比率后。住宅境建筑丝式基底躬总面糕积与魄住宅裹用地沙面积彩的比厌率。每公罪顷居酸住区胡用地命上容弹纳的旷规划扣人口岗数量99第四英章文房地窝产市物场调法查与链分析桑P7鬼610钢0第一品节僻房地暴产市屈场调慰查房地乞产市锐场调电查的仍含义骗与作鹅用房地汤产市声场调歌查与轨预测肤的内段容房地踩产市俘场调倾查与期预测裂的方篮法房地周产市演场调逆查的职步骤10轿1根据葱《房照地产奇开发笋项目医经济女评价病方法词》，宫房地旺产开捕发项绕目经白济评禾价的铁一般侧程序究为：房地产市场调查与预测投资与成本费用估算收入估算与资金筹措财务评价房地产开发项目策划方案比选不确定性分析综合评价第四列章宽房地血产市抚场调岛查与瞧分析房地事产市声场调销查的辟含义衣与作张用房地隆产市歼场调衡查与扩预测答的内宇容房地步产市晨场调绵查与品预测检的方顺法房地哑产市奋场调往查的征步骤10寺2第四国章间房地抄产市茶场调总查与庭分析一、房地尘产市园场调届查的榜含义六与作海用P怎76市场乡丰调查钓是调灭查者挥接受禽委托灭者的西委托胜，根年据调露查目誓的，质采取钢适宜回的调剑查方怜法，加收集零、存绩储、申整理康有关办资料应和数滩据并室形成样调查凤报告太的过姜程。房地沈产开液发项飘目市珍场调福查：委托敏者-房地拘产开搜发企验业调查储者-房地爱产开贼发企搂业组堆建的闹调查订小组-房地斤产咨肚询机始构-专门睛的调霜查公共司10喂3二、房地扁产市阳场调梳查的策内容状P7果7-驰79斧P厨10丈7-侨11顽0房地宫产投影资环妻境调资查房地羞产市夫场状扭况调希查第四撞章触房地看产市稼场调川查与嘱分析10恢4二、房地梦产市结场调周查的彼内容房地订产投蛾资环撇境调反查房地分产投雀资环召境调狂查（习或市颤场环醒境调撒查）晃在国怪家（宏观）、王区域售、城担市（中观）、缺邻里弓（微观）的佛层次忧上进江行。投资细环境导调查丢的内仓容主幻玉要包筛括：笼政治凉、法乘律、集经济脊、文俗化教砍育、垦自然佛条件赢、城足市规餐划、赵基础候设施烧等方撇面；先对已蚊经发按生的私或将吐要发快生的吹重大沾事件近或政票策对喜房地摸产项脑目的野影响闹，要容作出脱充分敬的了诵解和兼估计逝。项目老提出私和项委目选孟址的堡依据域。房地紧产市撕场状初况调手查第四犬章国房地点产市芹场调蝇查与材分析10析5二、房地幼产市验场调运查的朝内容房地像产投始资环帮境调腹查与凯预测房地怀产市腹场状挤况调絮查与顿预测第四宿章瞧房地渔产市良场调宇查与婶分析10干6二、房地狐产市锻场调虾查的穿内容房地援产投梢资环蛙境调茂查房地揭产市选场状浮况调设查供求洒状况义：包那括相凶关地问段、负用途枯、规蹄模、煮档次董、价苦位、架平面脏布置怀等的蔽房地稍产的换供求鱼状况万，尤仔其是竞争兼楼盘闹的调津查。消费布者调钳查、竞争虽者调惹查房地术产商桃品的布价格超、租培金和核经营勇收入付；房仆地产值项目哨开发驰和经退营的菊投资咐、成程本、岁费用撕、税据金的炒种类痕及其挠支付花的标摇准和钩时间炉等。项目畏定位裁的重雨要依弯据；宁可以献为项缩慧目经庄济评劣价提奸供基不础数泼据。第四血章可房地沟产市外场调瓶查与排分析P7侄710州7三、朋房地歇产市军场调忘查的浅步骤射P运78从-8今0（一说）确定婶问题润和调含查目白标（二疫）制定婆调查隶计划（三袭）收集狠信息（四雪）分析抗信息（五卷）提交伏调查辛报告第四遥章躁房地器产市亦场调膀查与旱分析调查傍内容资料利来源调查凳方法抽样作方案调查躲费用10塑8（一灿）确镜定问师题和惹调查敞目标试探晕性调朗查即通傅过收崭集初两步的薄数据蜘揭示奶问题嫁的真洋正性碗质，装从而掌提出散一些搁预测胜和想也法。如在雅经历钩了20规07荡-2铺00顶9年中劝国城芽市住岭宅价伙格普计遍大全幅度旺上涨微，价遭格向逃下调错整压鉴力日劫增的旅情况蜻下（今特别富是现去有住纳房政君策的舅影响勤），评调查祸有意颂向在20买10年购吨买商斥品住掀宅的住家庭云数量肃。描述底性调候查即明雪确一妙些特位定的容量值降，例如恩有多吸少人登愿意盼花费50万元众在郊寄区买樱一套计两居绪室商晕品住鼠宅；10仪9因果钳性调蚊查找出伶事情向的原湖因和畜结果例如遍价格拿和销源售之绩间的蚊因果歇关系复如何聚？广隆告与唤销售吹间的挠因果环关系简如何饱？通缠常对羡于一正个房舞地产调公司片经营牵业务洪范围作来说驻，销复售、造成本姻、利撇润、俭市场薄占有棕量，宗皆为耕因变切量。窃而自氧变量闷较为悟复杂怀。（一费）确扎定问育题和欲调查砖目标11枯0（二零）制垦定调头查计招划P妈791、蛋资料敲来源踩：二手灶资料刊：首保先收盘集；一手侵资料颠：为以了当辞前特撇定的碎目的转而收猫集的妄原始妨信息堡。11狼12、版收集导一手刚资料镰常用碰的调垮查方亩法：观察鲁法专题竭讨论拢法问卷傻调查住法实验哄法等（二蔑）制瞒定调号查计久划11瞧2直接社观察误法亲身政经历闲法痕迹畅观察编法行为穿记录茧法调查评方法阵——呼观察过法11坑3调查茶方法仙——溉专题慰讨论窝法焦点宅小组爬座谈逢会深度绢访谈间法投影此技法11誓4调查适方法暮——局实验嫁法是将震调查军范围匀缩小苗到一汗个比野较小国的规鹊模上粉，进肤行实旅验后酱得出右的一故定结怕果，予然后绩再推戒断出摆样本孔总体杏可能扩的结始果。实验粪法是骑最科猾学的筑调查芒方法脂。例如罗某写砖字楼冈的业陡主对绕于同柏类型族的租烧户，庆首先筐确定阶月租杂金为灾30跳美元习每平晋方米毒，看充租户晋愿意叠租用痰多大唐的面副积，名如果蹄月租骄金降盟为2撞5美券元每慌平方炊米，棍租户倾愿意悟租用览的面局积又雅是多皂少素。11怕53、翅收集脉一手体资料圆常用介的调油查手妥段：问卷座谈（二滤）制祝定调垮查计父划11切64、孤抽样宗方案引：抽样则单位舱：解顶决向赏什么歉人调后查的经问题抖。抽样雁规模梦：主感要确够定调启查多鞠少人手的问厘题。抽样日程序间：解宏决如秀何选住择答脑卷人店的问瓣题。（二我）制比定调羽查计置划11蓬75、春联系料方法死：（二桑）制闭定调拾查计贞划人员孤访问陈：直狼接的恭方式拦截栏式面宫谈调淹查电话绢访问性：间辱接的筒方式逢。一般拐是非翼选择钱性法拴向被算调查平者询笋问邮寄赌访问步：回递寄率穿低网上卫访问周：真匹实性丛较差11喂8房地糠产市个场调胶查计相划：1、锦市场彩调查施目的2、强市场促调查头内容3、重市场留调查乳方法4、亡市场骄调查势时间刺安排11产9（三厉）收猴集信备息根据货调查底计划仙来进些行信盼息的洪收集撑;最容低易出扮错的溜阶段致。12扬0（四园）分占析信择息主要歉任务尊是从伪收集凝的信躺息和色数据授中提傻炼出尽与调桌查目等标有猪关的虫信息冈。12炼1（五来）报闲告结砖果归纳寸研究泰结果院并得轮出结胃论，副提交混给管饿理人暗员决仪策使文用。报告桑要求斜：客范观真拣实、六简明小扼要愧、结涨论明蝇确、秋制作烦精美核。12炉2四、辫房地像产市趟场预蛙测分缘瑞析方截法房地敬产市脾场预蜘测通昂常采炸用的至方法喇有:购买愈者意牲图调府查法销售势人员裁意见拐综合织法专家犁意见棚法时间筐序列蛋分析修法相关哄分析爆法12脂31、饲购买迅者意谜图调肝查法就是院通过鲜直接逗询问拐消费咽者在脉某一迹时期范需要休哪些摊商品国及其学数量双来进龙行分死析的咏方法欠。【例凡】：玻在某企市区差进行愁某类岸公寓务需求组的市红场调勾查中糖，访日问5梳00窜个样绘本，泡被访惠者表虽明购垮买意晌向如赠下：一定弄会买跑5松0人狂占1已0%可能扇会买值7析5人停占1懂5%不能末决定找是否选购买跌1锣25许人杀占2让5%可能狗不会网买蹲10银0人爸占