年安徽淮北某商业项目全案运作方案

淮北**广场项目操作方案

讲解内容项目定位淮北商业市场研究推广项目价格定位淮北宏观地产市场研究项目商业功能设置市场研究项目操作目标项目定位全程操作思路经济效益分析标杆性案例分析合作方式规划调整建议销售招商销售周期与金额策划顾问营销推广全程销售代理招商商业管理淮北宏观地产市场研究城市简介城市建设规划宏观经济分析房地产市场走势淮北城市简介淮北市位于安徽省北部，地处华东地区腹地，苏、豫、皖三省交界处，居于二十多个大城市组成的淮海经济区中心位置，济南、郑州、合肥、南京均在方圆300—500公里范围内。淮北市总面积2741平方公里，市辖三区一县(相山区、杜集区、烈山区和濉溪县)。人口212万，其中城镇人口80万左右。

淮北是中国能源基地、农副产品生产基地、纺织品出口基地、箔材加工基地和全国塌陷土地复垦示范区大型集团：淮北矿业集团、大唐集团淮北发电厂、国安电力公司、口子酒业等淮北城市近期建设规划（2006———2010）2010年目标：城市人口75万人（现状59.67万人，不含濉溪县城）建成区用地规模77.1平方公里（现状59.2平方公里）城镇化率达62%主城区范围：东至龙脊山；西至刘河沟；西南以濉溪县城的行政区划范围为界；南至青龙山的山脊线；北至北外环路，面积约285平方公里。空间布局：一个城市绿心（塌陷区大面积水面）；三个城市组团（相山、矿山集、烈山）相山组团：完善组团内现有的老城区，向东、向南沿人民路和相山南路发展新城区，建设新城市中心，向西跨过新濉河，在202省道以西发展凤凰工业项目区，项目区以南作为远期工业发展备用地。矿山集组团：在东外环以西沿东湖路两侧发展，以东开发龙湖工业项目区；北外环南侧部分建设为科教园区，部分预留为高新技术产业发展备用地。烈山组团：在其西部以用地整理为主，扩大居住用地规模；东部向东沿合徐高速连线发展，在东外环和合徐高速公路连接线北部布置新蔡工业园，发展陶瓷、建材和化工工业。空间景观格局：六湖珠连、五城相拥、两山（相山、龙脊山）环绕、城在山中、水在城中城市景观系统：以人民路、东湖路、相阳路、南黎路东段、长山路等作为主要景观通道城市形态结构将由“依山建城”向“依山傍水”转变

淮北市宏观经济分析GDP及其增长速度2006年淮北市GDP达到224.70亿元，比上年增长10.1%，略低于全国增长率（10.7％）。自2004年以来，GDP增长率一直保持在较高水平，表现出强劲的增长势头。人均GDP及其增长速度2003年的人均GDP为6537元、2006年达到11015元，是2003年的1.7倍。淮北市经济发展呈现良好势态。三产结构淮北是典型的资源型工业城市，但随着半个世纪的煤炭开采，支撑淮北经济发展的资源优势逐步弱化淮北市已加快城市转型,即由煤电工业为主体的单一产业结构向多元化产业结构转变固定资产投资额及其增长速度2006年淮北市全社会固定资产和房地产投资增幅均达到历年最高水平说明淮北市经济发展呈现良好态势，房地产开发投资的增长也异常迅速，房地产市场将迎来高速发展时期。社会消费品零售总额及其增长速度假日消费带动作用明显。元旦、春节、五一、国庆等节日期间需求旺盛餐饮业增势强劲批发零售贸易行业呈现出较快的增长势头，在消费品市场中占据主导地位人均可支配收入及其增长速度2006年淮北城镇居民人均可支配收入略高于安徽省平均水平（9771.1元）淮北市是个煤炭资源城市，随着煤炭资源的稀缺，资源城市的优越性日益体现，人均可支配收入迅猛增加。人均消费支出及其增长速度2006年淮北城镇居民人均消费支出远低于安徽省平均水平（10449.7元），消费潜力有待进一步挖掘恩格尔系数居民生活水平提高，食品支出比重呈下降趋势，恩格尔系数逐年下降淮北市房地产市场走势分析

03年以前，淮北的房地产发展集中在老城区，03年5月政府机关从原来的办公地址南迁至新的行政服务中心，为配合新城区的建设，政府通过廉价的土地供给，加大了商品住宅建设的力度。02-03年，先后有浙江**房地产公司等六家外地房地产企业投资淮北市的房地产项目。03年淮北市房地产投资增长的加速，06年住宅开发建设项目46个，其中重点开发建设项目22个，同时出现了淮北巨盘温哥华城（占地2818亩）、发现之旅、华佳梅苑。04-06年，淮北住宅消费呈现层次化，房地产投资呈现多元化趋势，淮北房产由单一住宅地产向多元化地产发展。商务地产（天象大学城）、中心商务（万金世纪广场）、精装修房（帝景翰园）、精装修公寓（**文雅公寓）、别墅（奥斯卡春城）、学区房（温哥华城）等。07年，淮北的楼盘将进入品质时代，中房的翡翠岛、慢城、帝景翰园三期、**湖畔御景等楼盘将淮北楼市品质推向一个新的台阶。住宅市场产品特点分析

1、产品分布特点淮北目前的房地产开发主要集中在四个区域，分别为淮海路、古城路、惠黎路周边、惠黎路与人民路之间、人民路与淮纺路之间及五马路区板块。淮海路、古城路、惠黎路周边位于淮北的市中心区域，地价较高，加上该区开发改造时间较早，因此淮海路以内基本上无多层住宅楼盘出售；在售楼盘小高层、高层这种类型的商品住宅形式明显增多，主要分布淮海路，如淮北·鼎盛国际，名士花园，相山山脚下的惠泽山庄。惠黎路与人民路之间，位于市区与淮海开发区的交汇处，拥有良好的地理位置、且学校比较多如长山路小学、海宫学校、市六中，不过火车站位于两马路之间，有铁路经过，噪音比较大，在售楼盘不多，蓝湖绿城，海容尚城、水墨丹青住宅都已经卖完，多层为主，小高层、高层为辅。人民路与淮纺路之间，人民路中医院附近很有条件成为新城市一个比较集中的居住区。现代花园、清荷苑、宏发半岛、工行小区、二电厂小区、巴黎印象等等已经初见规模。人民路体育场周边也将是一个增长点。如发现之旅、帝景翰园、电信小区、相山庭院、黎苑小区等等。周边是市政府、体育公园、博物馆，再加上三个大型商贸区域——步行街、兆基和盛世，交通上又紧靠淮北的龙脉相山路，随着相山路的继续延伸，加上几个小区的陆续入驻，这里会是未来新淮北的绝对核心。淮纺路位于淮海经济开发区，目前在售楼盘不多，除了奥斯卡春城外，另一个就是经济适用房南黎花园、周边的相关配套还处于空白。目前全市在售楼盘30多个，分布在淮海路至惠黎路附近，人民路附近分布楼盘较为集中，而且大盘林立，占据了整个淮北市新楼盘体量的60%以上。2、产品层次及价位特点淮北市目前在售楼盘均价区间为1500—4000元/平方米，主要集中在2400-3200元/平方米总价集中在22-35万/套户型面积相对集中在90—150平方米的中、大户型为主，90平方米的二室二厅，以及110—120平方米的三房二厅为市场主力户型

3、产品类型比例多层和小高层为目前淮北住宅市场的主流产品项目总体规划有超小高层、高层、多层混合社区方向发展的趋势在帝景翰园成功的刺激下，市场对高层、小高层项目看好的趋势提高别墅主要分布四马路以南，以花园洋房、联排为主，双拼别墅和独立别墅所占比例较小4、产品风格特点规划中越来越注重小区品质的提高、包括概念的导入、到建筑的设计、小区的环境等多数采用现代简约立面，局部吸收徽派建筑特点，给人以沉稳、庄重的美感。园林设计缺乏主题元素，宣传与实际效果有较大的偏差。5、产品配套特点（1）区域配套情况位于市中心区域和老城区附近的楼盘具有较完善的配套设施，如：名仕花园等项目；而位于四马路、五马路的楼盘，为政府新开发区域，市政配套尚未建设，配套较为缺乏。未来城南域将成为淮北新的市中心居住区，配套设施将逐步完善；缺乏公共配套设施的房地产项目，开始用完善的社区配套设施来弥补不足，如温哥华城等。（2）装修标准在住宅市场中，楼体外立面装修选材大多数都采用涂料和面砖相结合，如：宏发半岛。目前在售住宅多为毛坯房，部分小户型项目采用精装修，如：**文雅公寓、帝景翰园。（3）物业管理对物业管理重视程度一般，但较关注物业费的高低。多层0.3-0.4元/月·平方米，小高层和高层在0.6-0.66元/月·平方米，含电梯费。物业管理水平高的如：帝景翰园的高力物管公司和家天水景天城的狮城怡安物业，本地的物业公司---**物业管理公司，口碑也不错。6、畏产品检营销散特点开发穷商诚砍信度案受置氧业者乔关注宪，吨本地鼻的房旧地产钉企业赤龙头保**矮地产哨开发掘的早枪期项掌目*皱*现拆代花棋园，徒虽然帖当时雹的位读置比李较偏相，但召是还榆是有齿很多馋人愿贷意去乒买事件驶营销娃比较摇多，宴选美牧小姐膛、产依品说唤明会择、花拳车巡首游啦循、冷炭餐会蜓、啤商酒比清赛等脾、ｖ捕ｉｐ藏、优世惠卡婚等方研式多数冶项目宗营销额以售睁楼部课为主坏战场候，以坡路牌吴、围艘墙广鱼告等醉户外认媒体会为主粉要的路宣传告媒介陵，结架合报厕纸等醋硬广甘告等诸综合新出走楼盘悼越来特越注原重对洪楼盘守的形吊象包凳装，丛如售景楼出冒的装投修、樱项目紫沙盘报制作蝇精美昨、销狂售资修料配竟备等其次栋就是兵在市逆区或潮繁华跪的地舟段设誉有售赤楼处稼，如佣淮海昏路的姐楼盘层售楼翠处有难**细、相木山峰包景、住鼎盛留国际院、万晋金现沈代广闹场、爱其次库就是骨相山旁路主纤要集泥中在超苏果冬超市良和步挤行街扁周边任，楼割盘有品慢城县、相美山庭秃院、栋新城斧国际舞、水响墨丹括青、伤**傅文雅辫公寓滤，未址来还砍有翡辜翠岛在繁夕华路贿段设略立售国楼处汤始创蹄于温桑哥华体城，猜东湖招商贸跳城曾油经就走在相腿山峰乳景现消在所委在的箩文化脸宫售跨楼部剩呆过吧。*并*租蹦赁下炼原人票民银删行的蠢办公遍楼设警立总桐销售很中心大量狠代理吨公司绳的介骆入，手从根绑本上谷提高妨了整考个淮蜻北市清场的据销售滩水平专和竞辅争力7、伏推广结方式楼盘满包装吵是北磁推盘籍的主灾要方权式，铅系列恋轰炸修式及织针对德性（匹矿区遍）宣给传是床楼盘滩必用斗手法袍。老客险户介撇绍新民客户博是重腐要的社营销引手段篮之一孕、其茶次是升口碑件，还奔有就正是人甩际关行系。在推幅广方赢面较党有特旷色的下为*鹿*地福产，兼该公秩司通毁在淮捷北一盟中设锄立了少“*爹*树动人教道育基流金”尼，帮扯助贫百困学旬生完道成学徐业，愤近几奸年来缴，*掏*集锅团各玩类捐捞助款挎项累秆计达希10金0多端万元尽，受中到了奶淮北付市各庆界的况好评许。在府提高虫项目幸知名丢的同坡时，寇也提兆供了王一次咽向客姿户展级示企需业形脑象的伍机会蹄，取河得较黑大的惨成功坑。办理壶VI萍P贵驼宾卡戴，提雹供部府分优可惠打年折等消费岂者研举究1、衫淮北帽市购熄房者目共性滚：购房卫主力走军年偷龄在30锄-3洋5岁间匠；近五隔成的榨潜在戴消费纸者为粮二次梯及以播上置酿业，航比例初较大玻；主要苏购房仿者以讽两代絮同住像的三眉口之叠家为豆主；近六轿成的粱潜在敞购房烟者有条较好涝的职疫业，闭属于引中高形收入扬人群可；外来液人口补以淮烤北周对边乡桃镇和闲城市渣（如叙：宿镇州、势徐州选）的仗为主饿，由羡于淮讨北比供较安默逸，糕生活榜节奏厘比较遍慢，修是一浙个适姿合居看住的议城市穗，一淋般外愤来人饭口都跪会选保择定掀居。2、购妇买目测的分赛析：购房板目的节以自墨住为争主，煤其中鹅子女励就学池和工授作需病要比炊例比累较高迅，主慢要是伏矿区废职工秤为了俗子女虏就学床，其次蔽就是凑夫妻右两人览工作竟地点役相差兴比较膊远，借彼此泊为了秤迁就召一方伴而选杜择在撇离一恒方近械的地医方购息房。3、台购房垄需求肾分析足：在建氧筑类慌型中妄，小蛮高层讲和高龄层的狭接受枯度正俘在不坦断提彩高，丸消费芦者对努小高浙层和恢高层笑的抗层性正祖在减粮缓。在户仍型选链择上眉，3惕-1棍-1队和2袄-1震-1握的传筐统户绘型仍锋然是椅选择晶的主污力，楚3-狭2-校1和杀3-轻2-使2等秆功能淹划分侦更明左确，斗实用钓性和尊舒适玩性更钱强的贿户型挖正逐备渐被轧消费笋者接胞受。4、版潜在椅需求矿区纳职工晋购买掀力的芽逐步编释放淮北迎市是廊一个顶以煤貌炭产见业为缘瑞支柱孟的工堆业城杠市，摔矿区来职工村约1更9万体人，贝占全搞市职夏工总罗数的情60滑％以弹上，伍其中益大部绕分分怪布在搞12可个矿誉区城获镇。舌20骆02呆年以可后，架全国贸能源色市场螺供不涝应求烤，淮凭北市姑煤炭盏企业飞由于贯销售都收入轨和利饺润逐辫年成裕倍增翻长，挺职工输工资鞋水年举收入治达到纠5－丘7万绪元，将企业次管理辜人员疫年收汁入达旧到1贤2万颤元甚华至更验高。渔由幕于市雷区与漫矿区甜城镇佩建设注差距军扩大至因素址的催藏化作冻用，厕矿区田职工劝对市索区住崖宅商萝品房启的需洪求在吐20庙02失年以芹后持续澡增长狭，直臭接导舞致淮揭北市姐市区唐商品览房出号现供踏不应妙求的切状况世。另数外，诞城市灾道路韵建设圣的加职快使黎得上烛下班交通慌更加迹便利鞠，对抢这种萄购买笛力的抵释放扎也有迅催化跃作用贴。新矿蕉井建积设形违成住吸宅需唤求在今练后3为－7绍年的脑时间紫里，灯淮北之市将现新建悦12饼对煤睡炭矿茂井和磨两大蚊煤化零工企济业，脾新增切企业禽职工莲近4兴万人何。今甚后在这危些企圆业的套所在不地将鞠不再喷兴建霞供职带工家祸庭居形住的口居民砖区，陪大部城分企叼业职飞工家遍庭将笋在市蓬区居糟住，捉这将明显志增加良市区怒住宅糖商品费房的井需求智。从实肿地考泊察了着解来管看，猫矿区岩职工依在市促区购煤买的矿住房失，多邮位靠详近学越校、喜医院城等地件段，圣或小堵区综妈合素令质较升好的驳高档妇小区遭。淮北醒商业永市场酿研究商业妻网点疮发展例规划商业御街区昨专项肚研究商业舍项目验专项察研究写字亏楼市冬场专休项研艇究展览讯/展非会市肿场专尽项研连究酒店场市场杠专项爆研究商业吉业态谷市场捎专项址研究淮北达商业牲发展井规划鸭（2加00母5—钓——侮20芹20餐）两个饥市级仗商业列中心1、绒老城法区市卡级商扯业中胸心：三横亚：淮辞海路勿（综搬合购愚物、高休闲鞋娱乐烟）主、古甚城路滔（综刑合服匀务）互和惠江黎路循（五酿金机糟械电竖器）四纵浓：闸挣河路牌(含昌友谊巴巷)艘、相口山北咳路（妄电脑脸办公醋用品悟）、灰孟山待路（夸服饰愚专卖第）和缸洪山池路（灶厨具倘、装臭潢）2、新城擦区市肠级商布业中顶心（惠黄苑路哥、相毒阳路柄、长恳山路享和梅板苑路谎围合骂区域得）四横闪：惠贵苑路舟（集落时尚赠消费粉、特泪色餐亭饮、配休闲溜购物姿、文铜化娱悼乐商很业步诱行街乱）、妄黎苑阿路（康运动迫健身翻）、人民恢路和南黎蚕路（死汽车幕销售漂维修枕美容急）四纵剑：相阳鉴路（构餐饮射美食餐）、针相山聋中(脂南)县路（肿专业铲卖场夫）、长山予路（泪欧美青风情睡）和须翠峰惯路（鼠文化耽娱乐建书店飞）在惠亭苑路刑和人碧民路跳之间壮，建栽设成湾皖北右最大慨的商亮业、滩服务元业中县心。随着满淮北隔市旧瘦城改胖造，昂所有凶新建窗延街氏楼房判的底损层几解乎全仇是商耍业网垒点。据初少步调楼查，罚截止不20键06隶年底么，相素山区如商业街网点铲营业虽总面扮积近阔30惜万平木方米龟，人押均营骨业面差积达迹到0损.8轧平方咱米。随着下城市回建设煮“东蛋进、观南扩律、西静延”维发展焰战略格的深罪入实量施，报至2奔01旧0年借主城科区人坏均零袖售（愤包括租餐饮脏业）狐营业狐面积鉴要达量到1利平方锁米。老城区商业中心新城区商业中心老城依区商志业中缸心主袜要集少中在探淮海伯商场市以东抽，淮么海路誓百货秤大楼看以西费，以路淮海口路为雅主线炒，方保圆5翼0万接平方画米区橡域。以商午业为肠主、疑商办岩结合梁、功此能完嘉善、府配套坑设施怀齐全千的综章合性缸商贸四中心讨。大型旅商贸迷项目侵包括途：东者方百估货、艺相山落宾馆渐、相滨王府菠宾馆砍、百谅货大桂楼、晓国际陕白马冠服装稳城、疲老体堡育场凑改造孤项目捐、工仪人文莲化宫余、相净王广弓场、辆淮海悔商场唤、肯枪德基垒等新城顺区商南业中夹心是蚂指惠单苑路摧、相佳阳路腾、长卧山路握和梅历苑路钱围合漏而成亭的区缎域。大型劣商贸看项目纠包括旋：苏纹果超角市、惧真棒德特卖混场、案亚太皇广场位、世塘纪广端场、线体育雁中心事、商赶业步工行街劫、休臣闲餐惩饮一摇条街奇。老城援区商射业中清心（3横民4纵）横1古－淮躲海路拴：综辰合购悔物、很休闲六娱乐候一条暑街横2爹－古界城路临：综养合服启务一哪条街横3痒－惠牲黎路狱：五险金机嚼械电湖器一镇条街纵1绘－闸部河路刃（含佣友谊明巷)与：纵2普－相孔山北撞路：余电脑皱办公遗用品禁一条济街纵3休－孟和山路枝：服典饰专主卖一孟条街纵4俘－洪山山路书：厨担具、旧装潢接一条授街新城拌区商叠业中耽心（4横烫4纵）横1援－惠执苑路衡：时虾尚消刘费、戴特色棕餐饮盗、休泻闲购侮物、销文化影娱乐滋商业届步行由街横2陵－黎捡苑路洋：运胶动健叛身一膀条街横3控－人民磨路：横4欠－南秃黎路粮：汽泉车销躁售维迹修美碎容一土条街纵1岸－相永阳路晃：餐懒饮美闷食一坏条街纵2谣－相逗山中适(南索)路件：专成业卖呜场一幻玉条街纵3跑－长夺山路蜡：欧共美风舟情一棕条街纵4债－翠校峰路划：文文化娱伐乐书风店一铲条街横1横2横3纵1纵2纵3纵4横1横2横3横4纵1纵2纵3纵4淮北吧市商津业网框点现陕状与令特点旧城球改造杂步骤围加快况，市巧区商考业网开点建走设发者展迅猎猛，膨所有费新建归延街扮楼房锦的底木层几辰乎全惭是商芳业网杆点；商贸姻流通瞒的总粘量规盐模大薄幅增必长；现代马商业镜业态李快速嗽发展休；个体值私营讯经济挎发展曲迅速稍；消费筛层次边不断昌提升翁，消具费潜慰力巨炼大；发展耽战略爪措施1、你将商品业作叹为城争市重判要的芦先导唤产业阻。2、北空间郑布局粘上向石多中紫心、泊集中费和分塘散相祝结合医、总塞体均重衡的浸方向轨引导匹。3、漂发挥贼商业恨网点杨的促织进和永支撑研作用适，优增化布岸局，汗调整前结构叼，改傻造提觉升老糕城区炒网点切布局绒，引携导大节型商疾业网建点向咐新市答区、惨新城及区发联展。4、内引导债传统炭业态压向新拣型业盘态发箭展，甩同时钞重视主共生游共存焦。5、氧严格床大型索商业暮网点盟的布蓝局，菊实行遍大、雪中型牌网点言同便池民服哗务型派的中夺小型铺商业拨网点丛建设兄并存鱼，保新持合寄理的讲商业由网点辟规模陵结构这。主要楼商业街（一亮）淮梯海路期－服晨饰、盒休闲谨娱乐狸综合仇街（二奏）惠仁苑路榜商业畜步行委街（三鸡）其据他商住业街商业宋街租酬金介甜绍经营业态面积（M2）租金价格（元/M2/月）1男装专卖401F：3502女装专卖50（5×10）1F：3203男装专卖200（10×20）1F：2504商场20～501F：100～3005小饰品18（3×6）1F：3206女性服饰9（4.5×2）1F：300－1F：2007男装专卖90（7×13）1F：1208蛋糕房30（8×3.8）1F：1509音像15（3×5）1F：20010服饰等45～60（挑5.8）4011服饰等45～60（挑5.8）3012服饰等45～60（挑5.8）20～25123456789101112（一冠）淮霜海路稻－服耳饰、门休闲愚娱乐倚综合弟街经营行业服饰商业网点食品餐饮零售美容美发影像数量117261913121010比例经营行业药房眼镜书店金店电器休闲宾馆数量9887654比例经营行业鞋城手机城零售医院影院体彩超市数量3322111比例1.照商业叉业态润分布2.谅主力万店介布绍服饰光：阿降迪达忽斯、神M2成、皮鼓尔卡稼丹、惑柒牌增男装忧、洛六玆、融百事棋、3扬61汤、海南澜之器家、谊海尔泽曼斯网点担：中捡行、需建行系、邮苏局、背移动胳、证护券餐饮酷：上弹岛咖环啡、柱泰乡级基、里肯德匹基宾馆效：相除山宾犹馆、映相王阀府宾盒馆眼镜情：吴牵良材屯、*乡丰*美容盆：蒙脉妮钽3.清淮海拢路综醋合印固象淮海旁路商搞业街验主要浸经营由项目念为服有装行霞业，凳主要掩为中谦等档纷次，约且以己休闲遮类为位主；商业使街店撒铺主法力户夜型为30～50平米承左右茄，开阳间3~爸5米，射进深9~誓12米，真品牌内专卖蓄店60著~1创20平米亚不等摇，装日修水槽平一昏般，伙店铺轮货源妥陈设吨并不逐太讲漏究，年尚未超达到联个性跑化、好品位劲化的筝档次性；商业变氛围巴好，桃消费驰群体暮集中史，店粘铺的川经营订状态钢良好商业替街出纷租率10沸0%，销“一歼铺难域求”摧，盆目前萌的租紫金水客平看仿，该票商业辞街的避租金朋水平锅淮北显目前烛最高婶。平均15核0/月/平方歉，有拍高的题白马弓友谊翅巷附吃近：1楼30否0/月/平方烛；负1楼20瞒0/月/平方攻（此馋楼层家面积例不大酿，大竭多合俭伙经沟营，班租金经分摊阅）；给最高抵有到50谜0/月/平方矛，主背要是念经营砖小饰响品，目因小尸饰品惩利润葡比较夏高，仓专卖迁点房敌租（15销0平以迎上）菜：20却-2裂4万/年。（二盯）惠钞苑路帐商业欠步行印街1.葵商业个街基歉础资林料开发耀单位茄：*饰*房锋地产熟开发接公司元、*赔*房除地产份开发潮公司开街师时间榨：2魔00海5年肥10容月建筑毕面积旱：7沿万平迅方米爆（商绒业）商业分容量服：包徒括百慎货商棚场4觉个、节大型拾卖场让1座仗、美锯食广锯场1轨个、工各类绣商业夏店铺树40饰0余汉间项目然特色纳：新井城区伶第一思个集甘商业槽、娱绳乐、静休闲少、旅浩游为叹一体骡的综占合性后商业氧街区2.风惠苑羊路商集业街西综合约印象惠苑懒路商球业街悄步行摸街的刚东侧明入口砌位于桑相山项路上载，南量北方卫向分络别有振苏果扇平价冻超市彩、真山棒特能卖场艘（分榜店）光，带悟来比甲较热注闹的躁商业表氛围欲。附井近店偷面租召金也晓为步拉行街脸最高贞（40元/M2/月）。步行骂街的轨西侧里入口钳位于讲相阳傍路上页，虽科有五罚星商机城，葛人气布仍然狠非常禽萧条伞。门抗面基闹本空搏关主要亡经营闷项目玩为服残饰（80％以米上）尤，主钉要为穗中低评档次确，以逝休闲栏类为帅主；商业质街店选铺主球力面毕积为40～60平米浇左右言，装民修水毯平一障般。商业厉街经饰营情号况明朗显东刃好西军差，趣预计缺近几却年内故人气霜很难夺上来拖。目甚前经袍营店宏家80家左醒右。步行金街的阳东侧彼入口死位于叠相山梦路上盛，南敲北方烦向分渴别有纷苏果伐平价均超市套、真鼓棒特斯卖场界（分寒店）漂，带汽来比较较热扣闹的元商业偿氛围粗。附绩近店擦面租羡金也篮为步舒行街铲最高芹。而步无行街酱的西障侧入锅口位怖于相尺阳路肺上，盏虽有逐五星阴商城眨，人禽气仍秋然非虹常萧骗条。（三哭）其凡他商获业街友谊谨巷：筋以女例装为冰主，抵今年蜻较前思几年估有些派委缩脑，目肉前主带要靠听长久捆以来惧的消袜费习毫惯及巷百货林大楼屯和白益马的税支撑代维持登，经串营档哪次一幕般，薯且均悼为小筐店面教育慨巷：摄以中雪档女拐装为俩主，群经营酱范围搭含盖恩各年其龄层坝次，猪包含赔童装对。（长对外拨报价味虚高净严重国）横山备路：战主营享手机裕、电防子通需讯街梁。商业宪项目（一芽）东惹方百疑货（二稠）白短马服暂饰城（三鸦）**零**难*国健际★（四叶）*阵*商彻业广固场★（五肿）亚扇太广浪场（六佛）批蚕发市航场一二三四五六（一季）东闭方百智货项目掩地址少：淮匆海路炊与孟遥山路锄交汇哨处开业店时间耐：20倚04年5月1日投资泳单位逆：香纸港中非原集傻团管理西公司斩：南泪京山厕百经营真面积什：约82谨00徒M2年营羞业额物：日虎均约20万元经营遵类别寨：1F－缤贩纷天暗地：付化妆妇品、床黄金称珠宝粪、钟小表照爹材、买烟酒除食品芳、箱强包皮省具、爱小家戏电2F－绅诵士广咳场：紫精品阻男装鼓、男抖式正撤装、采商务想休闲是、衬仆衫西絮裤、满男女榜皮鞋3F－时糕尚装书苑：锄职业岛女装零、女混式时船装、妻少淑垒女装辈、女汽式裙据裤、至羊绒神精品神、内门衣饰芽品4F－美闯好家来园：产运动榆休闲显、床宽上用扰品、尚家居渠用品临、儿虑童用桨品主力愧店：1F：玉及兰油菌、欧富莱雅横；西洁铁城粒；金贸利来阶；飞隐利浦箩小家徒电；逮戴梦薯得珠卷宝；雁派克误金笔2F：百篇丽、坐森达枣、哈影森；喝罗蒙殃、开侄开、六花花捉公子认、虎应都3F：影奸儿国真际、泼渔、号斯尔陆丽、盯天意获、宜辞而爽4F：阿椅迪达租斯、KA块PP还A、美赠津浓顿、康存先特订、双支星、槽李宁椒；罗念莱家他纺（二苏）白条马服眠饰城蜓（金基色*妄*）项目淘地址宿：淮包海路考闸河救路口捎（百枪货大租楼旁抱）开业裙时间欣：20俘06年9月27日投资绣单位窜：淮初北市剧**丽房地吐产有物限公哀司经营衔面积智：约40套00偶M2经营苗品种恭：主征营服终饰，篇兼营立餐饮炮、饰哨品等楼层潜功能钱设置楼层磁平面样图（三光）*欠**毅**残国际项目塌地址钻：淮降海路纠与孟兼山路究交口泽的东膊南角开业舞时间斥：20梅06年10月投资好单位色：淮脾北市刑天象族房地透产公粥司建筑盗面积蔑：约20生00搂0柔M2（每草层30倘00框M寺2左右器）经营北品种接：购亮物、习休闲挽、娱暗乐、倾餐饮楼层膏分布香：－1F－动附感地认带：垃打造夺淮北壤最大揪、运垦动品俘牌最似全的逃运动装城1F－生功活元分素：浙麦当业劳、吵化妆蓬品、摄珠宝于、皮峰具箱泳包等2F－潮份流先暑锋：披少女蚂装、樱中性膜休闲轮装3F－缤误纷世咸界：朝职业私女装刘、针发织、叮内衣宫、童扯装及劣大型装趣味腹儿童谎娱乐男游戏4F－名迟流天遭下：转品牌行男装备、商炸务休脸闲装考；5F－雅您致生吃活：铁知名贼家纺唐、生向活馆让、美弦食广极场、窄高档SP幕A美容划会所瓜等销售未情况吉：－1F尽2无.5万；1F妄3辛.5万；2F订2简.5万；3F馋2齿.2万；4F疫1器.5～1.型6万销售井均价2.竖5万，姻目前毕售出85％左北右（四栽）*窜*商爬业广蛙场项目惑地址柳：淮泛海路肾中段祸，三宪面临京街（鄙北临局商业宪中心磁淮海证路，染东临皇建安伟路，院西临固鹰山亚路规划民面积荣：项册目用六地17昏36胶5平方赴米，更规划胸建筑藏占地11剧03薪0平方叔米，另总建86垫21备0平方奏米，武其扭中商孩业建断筑面尊积63语99哭0.丈2平方家米，记共5层。单层蝴面积签一万变余平雕方米遣。沿淮均海路逆的临翠街长70米。沃尔辈玛购召物中携心（2层-3层）比即将伴进驻喉。目前守未对贵外推知出（五瘦）亚峡太广筑场项目码地址堪：相琴山路错与黎死苑路钢交汇稍处北开业代时间荡：20坦06年10月投资参单位热：上卵海瑞齿欣公匪司建筑师面积柜：约23赢50型0中M2经营观品种槐：购醒物、惯休闲解、娱窗乐、梢餐饮楼层匙分布缸：1F：黄省金珠销宝、白文体翻、办套公、俗小家念电数码叨、耗去材、帜钟表惧、箱避包、赏化妆2F：服知装、挪鞋帽记、内捷衣、卧羊毛速衫、小饰司品、绑床上物用品捆、窗倘帘3F：IT渴AT百货粗会员永俱乐您部商场升印象妨：档次咱差，存布局坝乱。虽离稿**掩较近氧，但忙不构冒成竞灶争。（六霜）批什发市右场总建7.坚6万平段方米反，地饰上3层、谅地下1层；整体设业态在：服歼饰为豪主、映餐饮冻、休闯闲、爹娱乐铺；定位伙中档垦及中翠档偏透低；4层整季体均鸟价60柏00，1楼均萌价12低00次0；争取互年底堡前开林业，施目前攻销售迅招商泊都很免红火蜜，以冬接近弄尾声锤；旺销国支撑巷点：a:旬60劲%的消垒费群拔体来舌自矿岁区，并是进少入矿奖区的煎必经王之路大；b：靠茫近大戏学写字益楼目前质淮北健已经蔬入住思办公牲，真食正意娇义上乖的写同字楼全为帝孩景翰春园。（一我）帝框景翰方园★（二汗）裕振安大妇厦（三从）*邪*商氧务国投际★一二三（一围）帝攀景翰部园二期粪一栋慌25删层商萄住楼抗，2娱年时螺间实著现销扑空；慌三期贵有1掘栋1扇8层久的写槽字楼拉、1睛栋2刊5层愿商住远楼，港目前粒处预维售阶都段，判预交别订金废15砍万，剑精装摔修（初延续将整个跨项目刊的精框装理博念）谱，装巾修标幻玉准5认00兵元/妙平方壶米，并目前煮售价葡30耀00晨元/处平方昆米。项目良地址锹：相俩山南粮路开发含商：辟淮北生宏基均房地沿产物业防费：0.良66元/平方肆米销售厨：情换况非总常好腿，截畜至07年5月完库成90里%以上元面积丛的销黄售租金落：如17立0平米俗办公疼房，猎月租吹金成刮交价45科00元（二仅）裕奏安大询厦项目政地址熊：相孕山路胀与惠格苑路汇的交氧汇处目前症进度挨：预铁计07年下葵半年绍开盘目前康报价永：沿街痛商铺稠（共3层）孔：一F1逢50炒00元/平方妖米，幻玉面积刘为30乎-2珠00平方宵米。办公娃（共20层）夫：均周价38羽00元/平方乘米，断面积缠为90稠-1香30平方决米。（三衣）*昌*商余务国浑际项目雅地址勾：孟虹山路经与淮筑海路筒交叉幸处（版原政衰府2号楼段）项目觉指标漏：用血地面情积63窝00平方拢米，监建筑调面积35痛00谅0平方久米，夕地上10层，勿地下2层。项目妖性质减：纯倒商业歇，拟阻建大鲜型综凯合型诞购物壶中心芳及购镇物、向休闲挨、餐等饮、分娱乐义为一捞体项目困进度扮：20场06年5月28日开溉工，墙目前绿尚未缓开盘山。只喉租不绸售。电影则院、慰展会傅等展览芹展会盗：目乌前没碎有一愧家正夹式的著展示懂中心荒，淮闲北第划二次如房展澡会是妹在一贷家开患发商宏项目捎地举部办，秧相山嗓宾馆讲会议欲大厅萄也举啊行过顿房展存会。电影狸院：议新呼华大温戏院只，大寄厅可辛容纳15氏00人，席但基驰本没元生意工人伤影院万小厅擦可容须纳60耳0人，北生意忍较好酒店相山宾馆相王府宾馆金海湾国际大酒店星级标准★★★★★★★拟★★★★投资单位淮北市政府淮北矿业集团安徽嘉鹏置业酒店位置淮海中路189号煤城路1号人民路、长山路交口开业时间1970年（2004年重装修）1994年未知建筑面积23000M220000M227800M2客房数量146间，300多张床位245间，526张床位209间入住率全年80％以上85％左右未知（一承）相变山宾第馆餐饮艺：10个豪破华贵亏宾厅事和一害个大茎型宴萍会厅蕉（可锤接待40起0多人夕）多功良能厅出：可薪承接50躁0多人观的大棋型会隶议或狗活动健身率：健农身房沈、游秀泳池个（室严内）唤、台吊球室左、棋短牌室胶、乒枣乓球削室休闲寇：酒毫吧、跃美容设厅其它私：商泪场、鞭商务完中心仔、票宪务处弦、医友务室逢等位置客房类型房价东楼标间368豪标418套房798豪套858总套1566南楼标间318～386单间266～386三人间488豪套868北楼标间110～150单间150套房280★在却原价际基础锻上七语折优喂惠相山蛾宾馆则会议镰较多授，保镇证了肆高入劣住率相山补宾馆脉大堂幸休息训区一哥角（二株）相陶王府慕宾馆餐饮票：3个餐丸饮部摩，30个包获间，离可同杂时容列纳12棕00人用蚁餐，寺中楼其宴会趴厅可灿同时步容纳40瓶0人就泡餐；休闲歪：卡驴拉OK歌舞耻厅、脚酒吧钩、美棕容美悄发；其它溉：自通选商雹场、萄商务敞中心临、旅膛行社蠢、售坟票处坑、干介洗店丧等；多功辰能厅智：8个大色中型胸会议瘦室，配能容拣纳32最0人；月多功世能会桃议中示心能啊同时念容纳10幸00多人盘聚会蒸；客房类型房价标间264/286豪标318单间318商标360豪套888加床80★在乱原价桥基础扔上九陈折优跌惠（三莫）金笔海湾卧大酒剪店设计五为国茧际4涉星级咬标准妖。共帽19闪层，呆占地攻10品82息8m地2，罪总建杆筑面础积2羡78钳00泛m2昏。地聚上主窜层1插8层在，地肆下1读层。主体丙结构恩已于陵20培04种年1昆2月樱竣工组验收宜，室除外地蚁坪、浑管网对安装么已结挨束，难外墙厕装饰萝也基城本完炮工。楼层默初步盈规划绞：地下朴室：推一半仅设备政用房锅，一和半仓奶储或洁娱乐汉用房汇；一、迎二层翼：超伪市及懒宾馆蜓大堂户，三层给：桑挠拿四层阔：餐奶饮五层炊至十邪七层司：客但房十八棉层：域会务竖中心特色老项目商业业态名称及概况高档洗浴浅草湾:4层，约2500平方；万豪盛会：4层ktv金伯爵、聚福盛会、滔天娱乐、翡翠明珠（综合性、有会议厅、餐饮、娱乐等）咖啡厅上岛、两岸咖啡、名典咖啡效益较好（开业较早）均为两层，面积约为600-800平方米西餐目前只有一家：豪丁豪茶馆圆圆圆，约300平方，生意较好宏观骄市场羞调研登小结淮北妖经济壳发展校的资接源优辩势逐榜步弱售化，聪淮北恢市已册加快稳城市仁转型老，由铸煤电产工业虑为主料体的柴单一饶产业穴结构冒向多头元化貌产业设结构初转变较；目前犁市区忘人口帆59肝.6游7万罩人，炒20烛10最年城冬市人狡口7却5万责人，役人均葛可支辈配收卵入9排77淹1.素1元唉；房地唱产投兼资呈傍现多子元化尚趋势惜，淮谦北住蛾宅消巾费呈他现层她次化梢，淮常北房覆产由堪单一来住宅盗地产贞向多图元化脂地产筹发展个。商轧务地漫产、络中心饶商务段、精够装修刘房、矮精装掠修公砍寓、扁别墅龙、学底区房犯等；淮北带规划愿发展纤两个娘市级衔商业仙中心绸，一滴个为梦老城养区市沃级商训业中馒心，泻另一戏个为锁新城冠区市旨级商著业中阶心，弯新区荐规划划建设溜成皖冈北最顾大的屑商业临、服祸务业固中心业，本物案地时处新眨区；截止翻20母06毅年底伍，相舍山区固商业汗网点绒营业惯总面扁积近劫30倘万平帽方米性，人阳均营销业面姥积达苏到0仔.8食平方耗米。救至2感01戏0年篮主城探区人它均零你售（雀包括湖餐饮葱业）弄营业尤面积茫要达确到1灯平方弱米。老商性业区数商铺颜租金钟基本唱在1皆50重-2遮50殿元/雅平方态米·掀月，东主力需面积期范畴特在3倦0～吧50革平方潮米之主间；餐饮筹市场持整体窃水平氏不高每，整穿体经妻营层需次不煌齐，邻缺乏羽主题壮性显盛著的深知名恼品牌嫩商家尾；休闲笋娱乐僚市场滨有点迷无线斤、有纳线无迷面，百没有股形成眨聚合古性消缎费集哀中地鄙；目前炊正式音导入耍办公捕阶段男的写趟字楼殊、商锅住楼衬为新站区的重帝景科翰园袭，租蓝售情泉况非遣常好棍；淮北播没有预真正帐意义睡上的驶展示搂中心哪，其菜展览舞会、余房展动会之弯类的驳展览去事宜拨基本厦上在探酒店缓与露剂天场市地举介办；淮北成市场团现有兔电影薪院2贯家，记尤为眉小型申电影顺院生猫意较铜好，向对于商本案盐有效碰会议单厅提李供了骆一个碍途径伯；淮北燥星级乳酒店就常年摔入住扶率基株本在槽80危%以饶上，铁但由巩于其她建设姜时间理早，次后来归虽经盘过重讨新装夺修，亡但其绳硬件继配套朴较落矩后，弯目前间阶段庙有利卫于新冶兴高知星级隔酒店隙进入储市场抗；从淮胶北的宣房地岭产市羡场发临展中犬，折祥射出恭以下挂几个疤问题添：房地谅产投攻资多窝元化舰，住遇宅消午费层匆次化偷，淮嫌北房扭产由捞单一势住宅窑地产座向多臣元化危地产耕发展塔；商业怪整体弊以大夸众化习、平贱民化羊路线殊发展行，市艇场缺箩乏为瘦中高线端消珍费人猛士提敲供的挣商业怕产品嫌；商业洒地产奥市场拉处于祸初级那阶段怪，市欢场非成理性誉成份垂居多侧；投资荷者极世为青承睐核脊心商乐业区灯商业势，新师区商白业倍醒受冷温落；众多铅项目辆投资急回报辉率不河能实吸现，批市场星投资矩者逐农步走著向持芹币观董望的过态度炎；而相族对于蚊本项闲目而腐言，巾遵循宿市场蔑的客隔观发公展规案律是担必然箩的，围以下汉章节猪将结喷合市叙场及桶商业汇地产昌操作僻的硬漠性规剖律与通条件爬对本恋案操密作性遗问题妹提出滚相应父的建撒议。方案挥操作湿范围本项也目一盟期规咐划中送七幢侦建筑瘦体，租包括舰写字浸楼、浅酒店旨、会认展馆沉及商尼业等丘。结合拖市场船，首东先分裂析项练目存阴在的竞问题按及应叼对解礼决策暑略项目鸟规模暗大，言资金燃压力家高先期傍以优点质产晶品推童货，盟在营遇销推哄广中侵炒作抚本案手地标换性商屋业群京落概取念，步在合梳理的影范围炸内作逗高单成价，济并注裕重不办同功饥能群像落中侍高楼那层主耀力店拔的导述入，州以维资持整管体业坚态的端稳定刻性，张为后乏期经郑营作关保障宇；开发唉企业礼对项粮目期莫望过圈高客观秘对待万项目院操作嚷难度迹，遵泳循商重业地姓产客惩观发顷展规接律，假产品访形式终新颖编，市雄场接喉受需村要过腔程产品壮市场拉需求凭风险损巨大借助叹目前酬的投率资风菠潮，肆在出浮让部习分面庆积以箭保证曲整体雅业态义稳定悠的前泽提下咬，进抛行其市他铺席位面犯积的篮销售商铺债投资凶市场祸不成若熟，赚属于眼初级恩阶段沙，投台资者膝非理豆性成驱份较卸多；项目柴产品纳规划热问题斯重重颠，不骨合理旨设置疯导致摘大量村铺位妈商业松价值绳降低获，优刘质铺惧位数忆量有士限，付主体充商场瓦不但腔内铺样，包粘括沿煮街商六铺的井销售躺困难权重重唉；本案泄地理挺位置度属于裹新城岗区，其周边毅商业庭设施烘不成贤熟，暴远离仿传统习商业奥街，腥属于君商业失生地差，投飞资/颂消费樱市场丹认知显度低派，商岁业培供育期旁周期陷较长躁；建筑睬规划号应严处格遵脉循商挖业规箩律，戏尽量忍变更票目前镜的一糟些产钞品设备置问蜘题，利如拆色除或鞠尽量锣减少针广场钩水幕馋墙，盯扩大乳门脸脾与迎铸客面搞，提移升铺在位价尤值优质惨品牌虎传播撑对本搁案起响到至裙关重暖要的洗作用产品跑组合革与当全地市稠场发皱展规步律有导偏差产品荣市场刮传播刮时规插避不雅利因年素，惰利用炕项目波自身或的多羞功能掩设置府，将跃“淮烘北首间席商暑务交锐流中行心”骆这一腔高端乔商务抛交流珠的新师概念滋传播哗与市倦场，嘴对项矿目高摘端这雪一概泄念的拦操作银上作亮足文彻章，战化劣炕势为逆优势本案定为政牧府主砖导下愤产生甚的另摇类产黄品开发熄企业蒙在此亩背景屿下追来求利诱益的烂最大府化，叙在全匙部销从售的恭前提绸下，贺本案拜维持踪蝶优质辜运营躺，难落度较滑大本着亲严谨窗务实贡的态膜度，泉遵循悠商业痛地产字的客掘观规辱律，喜对于率资金轻的快谦速回黄报与纵后期猪稳定皇的商盼业运瓦营把怨好度惠量，平即租怨售比姿例的旱划分少，初蒜期1序0个袄月内名建议售以7完：3业的租车售供薄货量次对外肺，中挨后期损以“梦带租逼约销咳售”刑模式描去化音面积臣，以虹保证绘本案田从“武产权矮所有系”到贱“限星定业痒态商提业运雀营”泳的稳佣定性掏过渡产品僵组合告与当她地市僚场发使展规痰律有柄偏差在推区广中限，强樱化项尘目整坡体主识题定眠位的昌市场垂传播洽，大滩量采皆用体绕验式恳营销响，培葬育中两高端扮市场厚对项烟目的践认知染度，繁对于辣各个流功能亚板块风更是赌要求项突现岗其主给题，桑同时洲建议验开发负企业追对于详休闲寇、餐再饮、樱娱乐容等主薪力业虚态持圾有物撤业产净权，阔以便遮于树央立投昏资者阁信心渴与项悬目的散业态期稳定香；高封楼层卫物业骨在初她期适足时考暑虑以榴租赁圣方式醒出让芹给主膀力店罩，并侮同时凝销售固，边哈租边失售项目初规模额大，值产品字组合北复杂猾，优辱质铺狗位少冤，并冲存在宝大量摆难消堪化的封高楼怒层物草业首期贫产品尾不可葬售面峰积较脊多，钱直接晃影响削整体耳资金析回笼建议服将写匹字楼嫌变更游为商锡住两印用楼滨，集邮合商访务办棵公、默高端挽人士宴住宿汉等功覆能，岗并根宫据时并势因锋时而炎变，驼调整里市场宵传播革策略写字树楼市徐场培樱育期睡较长凳，对心资金蝴的迅宇速回枕笼不榜利，乖且项垂目周培边正腊建入照“帝驻景翰蔽园”抄等写痒字楼债先入继为主膀，抢毕占高存端商血务写缺字楼摄市场浅；不可售或部辞分保惕留单员杜的处掌理酒店担商务明与会特展中模心的聚互动浪关系刑；写字应楼/唯商住俘两用房诚楼与冷高档浴购物桐、餐允饮、消酒店温裙楼恼休闲经娱乐爹互动甩关系怒；商铺列投资塔者利初用展返览馆渐、会余展场厕地的鄙关系王；广场淡经济饮的挖绵掘；实现裙开发店企业仰对项府目资呈金回哨报的端要求逼；实现冻项目志、开座发企录业品陆牌价钩值的遣市场奏提升反；项目来在大盘部分真销售哥的前示提下该，通宵过条德款限所定，尿尽可知能实委现项选目商咽业业凤态、起功能郑的整团体控的制与食可持丧续性坝优良棍运营奶；将项削目建隶设成兰为淮瘦北市稠乃至栽皖北奸区域亮内展柜现现束代城惩市发割展风事采的记高端仅商务印休闲衬、会贴晤中您心。项目她操作紧目标秘：本案挑一期拔开发婚成功胸需要却具备捞以下幼因素写：优质歪的开必发企狱业；强劲史的消秒费终临端需纤求；大量要潜在收的物绸业投威资需贿求；众多糟的经均营商星家备妻选；良好播的消恨费环贵境与斩软性岗服务钳；全新痒的功率能业佳态组妇合；强有族力的乘销售/招商塑执行弃机构舍；根据冈当地沉商业涨地产砖市场伙状况体，我正们认穴为本矩案必源须具难备显娘著的午商业渗功能拢性定强位从市冰场角愈度考武虑，地务必细需要奶树立抗以下日目标蔑：商业秩地产间是一细种前狭瞻性用的战桂略投渡资；未来犬价值宅的预誉支化弯；目标墓市场巷的广购域化漆；功能炉设置顶多元安化，甘规划循布局偷人性肃化；主题胜形象仅、基捏础形嫁象表槽现突杂出；优质剑的产纯品定剂位与功能震组合酿；不同杠板块尾商业领的市唯场领凑导性妖；地理抬优势彼的唯叫一性笨与政逼府政榴策的畏倾斜横性；市场卡开发院的延兔续性穿，超路大规叠模体读量；结合逃市场汽研究援与商业崇地产购的发另展规注律，蕉我们惹认为摧：打造矮具备每功能穴齐全障、业晶态互沾补、堪市场喊缺失爪严重还商业起业态杨的综元合性希主题行商业槽是本震项目贸商业桂价值柿的市势场突摸破口到。本案屯综合障价值挨的最轮大体旗现是溉多业眼态功卫能定竭位明确惕的主泽题定穷位便炉于本连案迅些速进住入市肌场在目成标设遮定的棚前提棕下，但要明领确项躁目的双最大洒核心震价值峰与优旁势的掏所在本项房诚目总胃体定念位：全市忌高端炼商务姑接待伞中心协，“除淮北涉首席键商务攻交流坟中心夫”，蜻集合遗了展居览、俘会议柳、餐只饮、脂休闲字、娱自乐、逢办公狡、住棒宿多诊动能手于一主体的见城市信新型赔商业室中心发。功能菜板块雀定位楼号功能业态一号商业传统零售业、商务会所、婚纱、健身、美容等二号办公1-2楼商铺；3-7楼办公三号商业购物中心、展览展示、会议/剧院四号办公1-3楼商铺（连通五号楼）；4-7楼办公五号办公餐饮六号办公1-2楼商铺；3楼以上办公七号商业酒店及酒店配套商业（主题中餐、西餐、洗浴、夜总会等）共计————1、顾整体堡功能汗板块窗定位2、删商业急体功啄能设溪置楼层目标业态1层服饰、箱包、小商品、日用百货2层足疗、按摩、美容3层婚纱、健身、美容、摄影1号叮楼（沟底商霞、商匙务会仿馆）楼层目标业态1-7层农业银行2号狡楼（皂办公画）—劫—方伐案一楼层目标业态1-2层零售店铺（服饰、各类专卖店、烟酒店）、影楼等3-7层办公2号尼楼（蔽办公玩）—谋—方惩案二楼层目标业态西楼东楼1层特色专业市场——购物（服饰专卖店、化妆品、金银珠宝、名表、箱包、烟酒、特色时尚店等）2层特色工艺品店/民俗商品店、精品家私、茶餐厅、咖啡多功能厅（剧院/会议）3层美容、足疗、健身、影楼4层展览厅3号装楼（瓣购物加中心友、会撒展、缝剧院输/会乓议）4号右楼（武办公吵）楼层目标业态1-3层零售店铺（服饰、各类专卖店、烟酒店）、连通5号楼，以餐饮业态去化处理4-7层办公楼层目标业态1层知名快餐（KFC、永和豆浆、大娘水饺等）、甜品屋、冷饮店、花店2层特色主题餐厅/异域美食/茶餐厅3层高档大型中餐馆（粤菜、川菜等）5号蕉楼（胳底商围、商辰务会金馆）6、愚7号毙楼（息略）产品捞规划锋设计香问题1、垫三号停楼（颂会展猴中心香主楼呜）主披迎客朋面（汽南）金遮挡泄严重单，建领议缩披短南缺面与疑2层匠连接京台阶虾面宽浴或减策少水监幕墙胞数量巾，尽每量打阴开1此楼迎家客面朗，减临少阴猴角范行围；2、巧二怕、三饱、四狗号楼绵南面欠出入塌口与员导入丸道路劲混杂也后，皮造成军人流湖、车迹流之让间的坚矛盾粘，目迁前地如下车反库出阿入口捡为双爽向入鱼口，讲更加第增加纽奉该区红域人催车流票流动选负担燥，建