广东某高档项目市场调查及营销提报

**市场\营销提报汇报内容消费者分析宏观\区域市场分析项目媒体建议附加值建议宏观市场分析-深圳:6月房价狂降36%深圳楼盘跌幅最高达40%断供现象开始出现深圳市国土资源和房产管理局9日发布的《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》显示，深圳市6月份商品住宅销售均价为11159元／平方米，比去年全市房价最高点下降了36％。2008上半年，深圳市各区大部分楼盘均就销售价格进行了调整,关外宝安、龙岗两区的楼盘降价幅度较大，区域内多数在售楼盘降价30%以上，其中有的项目降价幅度高达40%。关内的项目调整幅度较小，但南山、盐田也有降价近30%的楼盘。宏观市场分析-北京房地产市场需求情况：

房地产市场观望情绪依然较浓，销售持续低迷。上半年，北京市商品房销售面积为457.1万平方米，比上年同期下降47.1%，降幅比一季度扩大1.1个百分点。其中，期房销售面积为313.7万平方米，现房销售143.4万平方米，分别下降52%和31.9%。房屋销售价格情况：

房屋销售价格涨幅呈回落趋势，环比涨幅为2005年以来最低。6月份，北京市房屋销售价格同比上涨11.2%，涨幅比上月回落1.2个百分点；环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点，为2005年以来的最低涨幅。

北京房地产市场上半年销售低迷、销售价格涨幅降至2005年以来的最低水平，受奥运会的影响，北京楼市成交低迷的状况仍会继续。宏观市场分析-上海典型个案：中远两湾城位置：轨道交通3号线中谭路站预计销售价格：21000元/平米实际销售价格：16000元/平米销售成果：该批房源全部售罄启示：上海房地产市场07年上涨过快，存在泡沫成分，08年价格开始向价值理性回归。从6月中旬开始，一向坚挺的上海房价也开始出现松动，连续五周均呈现出明显下滑的迹象。宏观市场分析-昆山从上图可以明显看出昆山2008年2-4月份呈明显上升趋势，从5月份开始市场出现波动，与去年同期相比更是出现了20%左右的降幅，这与去年上半年的持续上升趋势形成了明显反差。昆山08年1月至6月别墅成交量2008年昆山整个别墅市场共成交428套，阳澄湖板块和南部水乡作为昆山别墅供应的两大区域，也是别墅成交的主力,分别占到总成交量的33.6%和28.3%。与07年同期相比阳澄湖07.08年持续在售的楼盘中，2008年上半年的成交量为98套，与去年同期147套相比减少了49套，降幅为33.3%。由此可见昆山2008年的别墅市场受全国房地产市场的影响非常明显。区域竞争项目2龙城卡布琪诺6.2万,纯叠加1锦绣蓝湾占地13.8万,联体.双拼3天伦随园6万独栋6檀香园11万,独栋4丰泽园17万平米,独栋、双拼5天使湾11万,独栋7克拉水城5万,独栋、联体8泰泓花园30万,双拼、联体、叠加9鼎园美墅13万,独栋10品院8.6万，联排10菏塘月色苏园金湖银滩区域板块竞争激烈项目名称8月份销售量产品面积/销售套数独栋双拼联排锦绣蓝湾11双拼200/1、联排168/1檀香园1独栋509/1丰泽园1独栋230/1泰泓花园-1独栋233/1天使湾无成交天伦随园无成交玉山胜境1独栋468/1鼎园美墅-1双拼235/1品院无成交中大易墅4独栋221/1、252/1、238/2总计7118月份别墅销售情况表注：截止至9月4日阳澄湖板块内8月销售情况，成交9套，7月成交25套。成交量下降16套。项目名称独栋(总/售)双拼(总/售)联排(总/售)叠加(总/售)未来供应(户)锦绣蓝湾/80/57108/86//苏园////联排249（一期47）品院//87/20/联排220少量双拼檀香园93/5920/1///丰泽园137/11028/25//双拼66泰泓花园112/60///独栋99天使湾84/39///独栋20天伦随园40/22///独栋38玉山胜境43/14////鼎园美墅51/122/0///中大易墅107/5042/8//独栋77金湖银滩////双拼8/联排292/叠加156河塘月色////独栋74澄湖水岸////联排77金乔项目////独栋78总计667/355192/91195/106/联排838/双拼74/独栋386/叠加156别墅去化表：7、8月别墅成交对比图7、8月份成交对比可以看出独栋联排成交下降是8月别墅成交量下降的主要原因，小面积经济型的别墅产品受波及相对较小。阳澄湖别墅未来供应量未来区域市场以独栋、联排别墅为主竞争比较激烈。双拼、叠加别墅未来供应量不多，竞争相对平缓。未来新盘澄湖水岸将有77户的独栋推出，故独栋别墅供应量有所上升。产品分析:阳澄湖度假型别墅区物业类型以独栋别墅为主，及少量双拼和联排部分项目指标：天伦随园0.32独栋玉山胜境0.39独栋天使湾0.6独栋丰泽园0.36独栋、双拼品院0.66联排檀香园0.38独栋、双拼清风华院0.68联排、小高层中大易墅0.36独栋、双拼丰泽园西班牙风格地中海风格泛滥，阳澄湖周边度假别墅群近1/3为此风格，极少数的中式现代和苏式园林风格，局限颇大。容积率从0.3到0.6，面积从200到600平方米，从独栋、小独栋、双拼到联排等类低密度产品。西班牙风格清风华院建筑风格天使湾欧洲各式风格中式现代风格苏式风格檀香园天伦随园综合分析:项目总规划套数主力户型价格（元/㎡）容积率绿化率本项目建筑面积：180000㎡226套双拼：198㎡独栋：230-330㎡8600-120000.3640.2%天伦随园建筑面积：19446.6㎡74套独栋：250-280㎡独栋：17000-180000.3265%玉山胜境建筑面积：25073㎡43套独栋：300-500㎡独栋：200000.3963.6%丰泽园建筑面积：60000多㎡247套独栋：230-330㎡双拼：7500-8000独栋：110000.3652%天使湾建筑面积：60014㎡230套独栋：9200-9500㎡独栋：9200-95000.645%品院建筑面积：300000㎡328套联排：190-280㎡联排：6800-80000.6640%檀香园建筑面积：50000㎡106套地上层面积：283-424㎡地下层面积：160-238㎡双拼：9000独栋：12000地下室：40000.3870%竞争分析:慢销快销竞争矩阵(高端)(低端)玉山胜境天伦随园檀香园丰泽园清风华院品院天使湾中大易墅15000以上9000~130007000~9000荷塘月色玉山胜境地址：巴城镇临湖路88号价格：独栋20000元/㎡左右主力面积：300-500㎡主力总价：600-1000万风格：新苏式容积率：0.39绿化率：63.6%推售时间：07年12月推售状况：仅43套独栋别墅，售出10多套物业管理费：4元/平方米·月开发商：天元置业玉山胜境主要卖点阳澄湖一线湖景、阳澄碧玉公园苏式建筑风格文化概念嫁接檀香扎园2爹期地税址可：渐玉汤山镇赔马鞍喂山西泊路末牧，阳隆澄湖公园幻玉南侧价塘格桂：膛独衔栋1彻10装00亩元/石㎡炸双右拼9王00甲0元/专㎡壳地贝下面染积4漏00局0元堪/蔑㎡主力轰面积爽：宾地嫌上层厕面积处为2砌83仙-4容24落平米斑,地下层绿面积临为1摔60轿-2晌38穴平米亿.主力拔总价置：姜4光20态-7醋20盆万风班格脊：垄西糕班牙驳风格容随积赤率：接0.错38绿蠢化颠率：收70裙%推售逐时间土：蛾0谜7年串12逗月推售页状态容：车8铜9套羊独栋餐别墅去+1候7栋北双拼骆别墅冻，目前冤二期郑在售物业仍管理辣费：倒2.体50备元/毛平方啄米·摘月开者发杜商：野苏州掏长德堤置业应公司檀香系园主要崖卖点纯粹店西班恩牙独踢墅、浪坡景优越声位置羞，毗召邻国旧宾馆缺绿点现场逆展示厅系统廊薄弱丰泽月园一期二期在售三期阳澄振湖上杏、岛棕居别席墅、童户户糕临水母、伴则水而悦居、蛇星级埋酒店茂会所8月现二期熔的2达30恰平米租独栋橡别墅除成交养了一走套。项目地址巴城镇湖滨路路与城北路交叉口绿化率50%物业公司昆山志远物业物业费1.70元/平方米·月开发商龙宇置业物业类型独栋、双拼代理商新聚仁报价独栋11000元/平米双拼9000元/平米总建规模77000平方米主力面积独栋230-400平米双拼210-230平米占地面积170000平方米开盘时间二期07-10容积率0.45客源昆山、苏州、上海丰泽荣园户边型配驳比丰泽园独栋面积范围总套数已售套数230-2393025240-2492218260-2693325270-2792719280-2891717310-31954390-39932总计137110丰泽园双拼面积范围总套数已售套数210-2191614220-2291211总计2825一、肠二期秋都在斤售。杯二期翠湖心罢岛于鉴07减年1桐0月墓开盘炒，推肯出7眉5套款独栋剧。双拼裁别墅类19资8万因起，辆独栋获别墅金25彩5万些起。丰泽部园二钟期户煌型配化比丰泽园二期独栋面积范围总套数已售套数2301411240-249128260-2691613270-279137280-2891414310-31943390-39921总计7557在售坏二期咐湖心冻岛，集推出杨75誓套独蜂栋，送车汤库。0宇7年羞10述月开鸦盘，语目前响价格仰在11嘉00误0元桂/平反米。8屠月份哥二期鸽成交更了1故套2朵30趴平米仆独栋垫别墅娃。销娱售率衫达到76浑%。苏园一期项目地址巴城镇湖滨北路绿化率36%开发商昆山通岛置业有限公司物业类型联排、双拼、小高层代理商上海九阳报价预计6000-6500元/平米总建规模110000平方米面积范围252-313平米占地面积100000平方米开盘时间预计9、10月份开盘容积率1.1户数一期推出47户联排别墅暂无怨大力铅度的缸宣传吉，预逢计价萍格会净在6蜻50也0元嫁/平绿米。瓶目前勺现场货有部茎分别忠墅已焦经封爸顶。结论位：1、稳一线乳城市居在宏涌观调叙控的缺影响闯下，房地殖产成赚交量扩急剧跨下降珍，成固交均覆价也列出现沉了不伶同程土度的挡提高歼，价格强出现议了理猫性回抛归，译整体幅的观食望氛霞围较尾重。2、池昆山瓶房地犯产市方场也欠受到蓄了一往定的传影响枝，而胆别墅妹市场监对宏牛观政指策更拍为敏异感，叹受到恋的冲蜂击也计更为滤明显顾。如贺果下昼半年壶市场罗没有尚明显处改观召，昆山阿别墅鄙市场报受到瓶的冲颂击程扬度会凝更大镰。3、聚纵观脸整个岗阳澄润湖板擦块，盗作为叛众多酬项目脂处于栏持续摸销售允期的刑别墅办市场食来讲罚，成神交量图不容财乐观宏。特别驰是本梦项目笑，面折积偏帆大，尤单价娱偏高榨，总搂价高弃，其烛面临糊的竞翼争压侨力更抵是严盒峻。汇报椒内容消费项者分庆析宏观缴市场分析项目饼媒体苍意见附加隐值建甲议中大机易墅瞧客户弦分析供:来人包来电薯主要停集中遮在市屑区/红上海温客户燥/城档北A、界C、棋D户夹型较女受市坑场关悬注15象0-困20窃0万祥之间予的产扇品市罩场需凤求高内部明客户荒占绝具大比队例媒体符投放陡效果分析网络竹、工仅地看犬板效幅果突特出，而一患些媒茫体如护楼宇妄视频弯、报际媒、遭杂志盈等效声果一偿般。加大户外而、现帐场、蹦网络轰、老虹客户殊带看豆等手骨段的帽投放兄力度。区域侄竞争买项目渣购买凑人群处:项目昆山苏州上海其他私企公务员白领其他项目卖点广告通路檀香园42%18%40%65%30%华侨5%关系客户最近湖景坡地景观泛亚易道景观设计下沉庭院高速高炮苏州昆山房展会产品说明会、业主活动丰泽园40%15%45%70%20%10%现场效果好\社区环境楼市、高速高炮苏州昆山上海段天伦随园20%30%50%90%10%中式庭院现场营造现场、高炮、网络清风华院63%22%15%46%42%7%5%低总价、区位相对成熟，适合居住，商区商业配套地下大面积赠送赞助活动市区看板展会品院80%16%4%48%40%12%新江南风格、位置优越、中式庭院设计、小面积低总价社区内有幼儿园展会、赞助活动、现场看板、市场看板购买踩人群例:项目名称客户群体分析关键置业因素客户来源购买目的职业特点本项目以上海和昆山本地为主多数为第二居所使用外商、企业高管、本地私营业主水环境宜人、对建筑特色的喜爱，对投资成本的控制昆山窜市区楚＋上导海＋捏巴城赶阳澄脉湖的烟客群冷占总先量的括77枣％。汇报膀内容消费赔者分貌析宏观亲市场分析项目间媒体亭意见附加足值建飞议1、盏引导以湖座滨路济为主误轴，添进行射项目照看板胞、灯缓杆旗缝宣传句，引丹导客添户前叠往现忧场。2、湿拦截赔：1）劲在沪宁饥高速辱昆山盛出入消口、活苏州烦绕城财巴城旷出口等重跑要地与段，丘设置芝高炮俩，在李潜在末客户胃进入之昆山屡之前趁即进钞行有俊效拦摘截。3、类看板毛封杀在渔迟家灯杆火周阿边进凝行看届板宣治传，对前念往湖秩滨路高、古珠城路娇看房偷购堤房的岭潜在猎客户授进行赛封杀淹。4、它精准倦点射高档菜酒店脚：肾在上驶海人伯经常咳光顾棵的昆亲山各抗酒店阀及餐饮饮、病娱乐馆场所据内，悉放置奋项目朴广告尼展架爷，进药行项尤目展菠示，鸭实现倘“爱认知笼—好受感—孕购买丛”。君豪稻酒店昆山捎宾馆瑞士口酒店在上偶海，怖我们呜选择适合代昆山仿，具浮有集戏群效浙应的媒歌体通判路。1、键上海大搜房甲：广料告条毯、软辞文配熊合2、写租售们情报袄：硬掠广、挠软文艺配合3、傅在上辰海各恳大闸去蟹餐做饮网霸点进袖行巡初回推途广活顷动，学展示受项目恐。新光摸酒家鄙方亮倾蟹宴王宝顾和上由海餐夺厅消费况者分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