房地产行业盈利模式变迁解读

房地产行业盈利模式变迁目录1.房地产行业的价值链与盈利模式2.国内房地产开发企业盈利模式3.国外房地产开发企业盈利模式1.房地产行业的价值链与盈利模式1.1市场环境与产业结构1.2产业链1.3产品线与业务主线1.4产业价值链1.5企业核心业务流程1.6企业价值链1.7厂商基本盈利模式识别1.8房地产业务全流程核心能力识别1.9未来10-15年产业盈利空间识别1.10未来房地产市场运作模式变化趋势新来者供应商客户替代品互补品当前竞争者进入壁垒议价能力减少需求议价能力推进需求经济发展、城市化进程与人均可支配收入增长趋势人口、土地、货币、信贷、金融及房地产相关政策法规人口总量与结构变化、家庭与社会结构发展趋势国家资源与人均国土面积变化趋势技术发展与文化变迁退出壁垒1.1市场环境与产业结构土地开发房地产产品制造新房面世二手房流通残值处置增量市场存量市场土地出让方一级土地开发商金融机构1.2产业链监理单位物料供应商施工企业设计院营销机构销售代理金融机构金融机构装修企业房产中介金融机构评估机构70年后？物业管理物业管理物业经营物业投资市场研究机构开发商开发商策划机构住宅商业地产写字楼目标市场的精准定位、品牌与文化的传播与渗透土地资金工业地产旅游地产战略合作伙伴银行房地产信托基金1.3产品线与业务主线产品销售金融保障定位传播识地拿地资金筹集产品制造客户服务产品线业务主线土地开发房地产产品制造增量供给存量流通增量市场存量市场房地产价值转化房地产一般投资价值变现1.4产业价值链土地投资溢价房地产投资溢价变现土地一般价值房地产价值增值变现房地产一般价值变现房地产一般投资价值流转房地产投资溢价流转房地产价值增值流转房地产一般价值流转房地产价值增值土地价值增值土地一般投资价值1.5企业核心业务流程可研储地策划融资施工设计服务租售找地运营广告客户推荐Internet地产经纪参观样板房用户需求说明平面设计地块选择签订合同缴纳定金申请按揭贷款房屋建设个性化选择交付使用香港模式美国模式住宅开发商在客户确认购买，并且确认能够取得按揭贷款支持的情况下才开始房屋的建设1.6企业价值链主流程一级市场二级市场三级市场一般价值投资一般价值投资溢价（经营型）（投资型）（投机型）（房地产运作）（房地产开发）（土地开发）1.7厂商基本盈利模式识别价值增值ＤＥＦＡＢＣＧＨＩ土地开发房地产产品制造增量供给存量流通残值处置增量市场存量市场政府关系资金实力产品能力营销能力融资能力运营能力投资管理能力1.8房地产业务全流程核心能力识别投资能力市场能力管理能力管理能力投资能力识地能力土地开发增量市场投资管理能力1.8.1核心能力识别：Ａ土地开发——经营型存量市场政府关系资金实力融资能力识地能力土地开发增量市场投资管理能力1.8.2核心能力识别：Ｂ土地开发——投资型存量市场政府关系资金实力融资能力识地能力土地开发增量市场投资管理能力1.8.3核心能力识别：Ｃ土地开发——投机型存量市场政府关系资金实力融资能力识地能力土地开发房地产产品制造增量供给增量市场产品能力营销能力投资管理能力1.8.4核心能力识别：Ｄ房地产开发——经营型市场能力存量市场管理能力政府关系资金实力融资能力识地能力土地开发房地产产品制造增量供给增量市场产品能力营销能力投资管理能力1.8.5核心能力识别：Ｅ房地产开发——投资型市场能力存量市场管理能力政府关系资金实力融资能力识地能力土地开发房地产产品制造增量供给增量市场产品能力营销能力投资管理能力1.8.6核心能力识别：Ｆ房地产开发——投机型市场能力存量市场管理能力政府关系资金实力融资能力识地能力存量流通残值处置增量市场存量市场投资管理能力1.8.7核心能力识别：Ｇ房地产运作——经营型增量供给投资能力运营能力投资能力管理能力存量流通残值处置增量市场存量市场投资管理能力1.8.8核心能力识别：Ｈ房地产运作——投资型增量供给投资能力运营能力投资能力管理能力增量寺供给存量皆流通残值威处置增量伏市场存量膜市场投资疮能力1.最8.夜9核心举能力织识别喂：Ｉ格房缩慧地产峡运作——投机庭型投资柄管理害能力运营扣能力投资心能力管理灵能力行业利基一级墨市场二级饱市场三级盆市场产品色一般弦价值投资国一般嚼价值投资令溢价1.讨9未来雅１０虽－１处５年背产业臭盈利也空间摄识别产品习价值路增值1.绳10未来丽房地服产市顾场运烤作模算式变随化趋传势盈利草空间交由投追资溢浸价和拒房地海产产张品一狭般价锁值为堂主转票变为恭以房胶地产灶产品英价值袄增值档和投组资一锦般价冠值为腿主，归企业跑市场瓜能力不与产推品能见力成假为决套胜根灯本房价蒸与地扣价分咱离，钞代建籍制大城白市土插地持白续稀己缺，是但主房诚要由谷政府昆获得检土地赚溢价洽，在值开发肾商则牺反映行为高带成本蜂，高按波动际性，阳长期否风险届加大存量沉市场婚容量谁超过僚增量释市场幻玉容量70年产孕权限半制，袍物业拘税征远收，牺行业柔监管旗的日吨趋严篮厉等旦，将政是消撑费者/投资柳者日引趋理衡性，绪泡沫于逐渐纤消除愤，市疾场投棵机性畅减弱目听录1.房地弄产行后业的漆价值略链与榆盈利级模式2.国内冲房地团产开开发企括业盈暑利模箩式3.国外赵房地铺产开留发企栽业盈胜利模毕式2.选国昆内房辨地产厌开发烫企业槐盈利尤模式2.申1万科2.言2招商2.昨3合生宜创展2.典4顺驰2.昨5万通2.近6复地2.声7绿城2.狂8国内喝房地颤产行易业战火略群建组矩枕阵图2.个1信万科万科伯是目煎前中糕国惟粗一一喉家按灵美国航模式幸拷贝哥并进想行操安作的伸房产车企业万科转的特姿点专注腰于房怀地产中专业涌化经工营着重枪研究混中产球收入逝者的昼房产宫品需者求然后熊在全掀国范养围内愧取得习相应动的土房诚地复制僚产品氏的市仇场定纤位和浮品牌乐策略产品涌单一盛面向萝极其斗准确界的客呀户目去标该模奶式的胃突出番之处产品刘的标缓准化博、投否资模昨式标音准化资本涂投入惠、产浩品品傲质和温管理治团队店都能外有效冤控制2.勾2渡合生爷创展合生吧创展穴是致临力发票展住沫宅地破产、候商业柱地产他、酒逼店地加产、捷旅游封度假惭产业蛋和物刚业管绳理产碗业等振泛地厕产事佣业的俘大型觉综合粘性企摇业集尽团合生瓦创展匪的特是点做大刷规模突，率刚先采趋用大予盘操汽作的闲概念客户溜定位峡以满桌足城桑市中尝高收编入的吧置业残需要志为主珠，开册发的抬物业元集中挨于中平高档回项目邮，销悼售均旁价比胞当地挑的市喉场平土均价称格水寻平高趴出15％一72％对市电场前药景的惊准确耳把握想，开滨发未敏来升巷值潜岁力大喂而当骂时位场置偏傲僻价瓦格低畅廉的驳土地战略层扩张产三部螺曲：1、通豆过集快中化丢战略妖和一宝体化听战略军，建沙立企沙业规伸模化稿发展右的基南础；2、通见过集堡约化径拓展匀进行赢跨区辆域扩酸张我；3、实惧施规且模化撑发展行事古低调注重暴资本鸭运作该模脆式的竟突出杠之处规模牛化发炉展有问利于愿降低倒成本赞、提郑升品限牌效付应，没抵御沙市场幻玉竞争既风险都，实凡现规屋模经骑济2.尖3全招商招商骨地产商具有快招商啊局这狗一得般天独典厚的添背景瞒，伴帖随着障蛇口鸟开发瞒区的砌成长躲而迅迫猛发币展招商赔地产陕的特征点房地巧产开砍发、开物业条租赁洽和水湿电供似应三庄驾马俭车定位副于中苦高端舒产品建立遣以房府地产妖开发芒、出蚁租物沿业经逝营、懒二手浴房买阁卖中考介和蹈物业母管理慎为一歼体的扫业务辛模式叼，为矮客户轻提供疏房地难产全晚面增匀值服叙务注重陆产品幕与服适务创虫新稳健胖经营脏，注傍重风巨险控忙制面向狸全国观积极霉拓展走，形顷成3+菠X格局多元创化融拾资并宽与招崖商银层行结姥成紧房诚密的哄战略累合作萝伙伴退关系该模却式的殃突出吉之处经常袍性收缩慧入与竹开发灯性收灾入比奖为1：4，为树行业谜之最伐，抗冶风险警性与剪抵御城周期尿波动柜的能楼力较车强2.设4廊顺驰顺驰继以二燃手房遣市场藏代理均起家揉介入伞房地纺产开洽发领浓域，雁在近通年内柏迅速妈扩张引，成四为集霸房地四产开勇发、哲房地员产中游介服万务和住物业够管理束于一删体的惹全国希性开混发企纯业。顺驰时的特蔬点“楼芝赚楼召”的屋销售火模式高风结险，唤激进纷高调伴全国质性大旷规模晴扩张高价垦打压粉对手着获取践土地快速密滚动嘱开发销，通搁过加册速现着金流蜡入，凭延迟略现金要流出件缓解形资金摄链开发洞、销商售、患置换茫三大群主营筋业务孤良性房诚互动积极孩拓展疯融资助渠道外，多刊元化兽融资放权墓管理吵（20锦05年后拐逐渐住调整植，向锈上收所权）注重犹销售粗成长独（20躬05年后挺强调熟利润达成长捏）该模挡式的锋突出子之处二三寨级市刺场联领动，茫带来架范围聋经济逐效应风险机过大物，资昼金链段条脆啄弱对上拣下游警的挤其压导坚致企史业短检期内姐得益鬼但长良期生纲存环肝境恶企化2.搬5昏万通万通箭是在仍北京樱最早最成立馆的以半民营托资本篇为主她体的疮大型翅股份央制房族地产表企业烈，也融是实满收资谋本额悉最大匆的民倍营房榴地产属公司万通从的特阵点由“狡香港浊模式尝”变瓜为“增美国呆模式介”，手由全你能开赠发商笛转型史为专匪业的胀房地好产投灵资公犬司，卧将投颈资领废域集混中于隐“房楼屋供房诚应”智、“屯土地榨经营松”、芹“商姨用物冠业”序和“河定制耐服务凉”四陶大领渡域。期望会通过虽定制勇化生朵产和种商业弟地产愈规避口开发棋风险梅和房戴地产兔周期躬波动坟的影占响市场集目标搏是形姿成一继个具尚有国荡际影流响的括专业便房地漠产投塌资商定位聚高端被市场方，重汪视项耽目系览列的酷品牌陵建设注重率创新有限钱土地奏储备象战略罗：目烧标是葱将住缠宅类副土地时储备骗控制步在30派0万-4蹲00万平也方米咸的水丹平上该模货式的至突出冠之处市场抢抗风毕险能画力强在中悦国产佛业环掌境尚谣不够桂成熟拍的背寄景下态，不另易做毕大规捐模在中赛国土春地溢葡价占拖房价偏比重况较高更的现盆状下脱，难耐以攫掌取高乱利润古，为姑今后负发展巾提供腹资金2.沸6抄复地复地冶是中瓣国最技大的捧房地台产开秆发集筒团之纽奉一，桥一级舱开发商资质冰，香暑港联特交所纳主板H股上哗市公缓司（猾代码23黄37），悲公司任总部纷设于乞中国缝上海复地燃的特私点以中床高档衫住宅疏产品量的开藏发为显主准确挑的产此品定错位多项御目管药理的亏能力良好形的售臂后服西务体考系在未凉来将南逐渐按增加鞠一定肯比例细长期胶持有恶的经票营性晓物业樱，以蹈抵御标市场弯风险多元伍化融摇资以上渡海为具基地饱快速腰增长策后向因全国用拓展该模率式的某突出箩之处能力煌较为显全面2.事7沃绿城绿城盾房地经产集崇团是院浙江蹄地区鹿有代碎表性即的房窗地产隶开发屿商，挤在短木短的呜十年开时间攻里，姨绿城资从只顺有几室个人叼的企仍业起老步，蚀现在兼已经归发展臭成为访“20娱05中国棒房地章产百梦强开毫发企慈业——综合肝实力TO随P1鼓0”。绿城联的特任点专注牌于开勾发优唯质的肯系列浇城市跟住宅臣产品祥，同泽时涉罢足教疼育、扇体育梦（足叶球）泛、酒姐店、林医院永、文仔化传暮媒等淹领域清新羡典雅推的产嫂品风脆格和继人文购主义梁的产悬品定穷位规划芳布局孙以人拐为本挺，因广地制仙宜；玩建筑罗造型站精美弃，用洒材用半色考湖究；泡园区介空间枪错落陪有致船，疏陡密得张当；光户型隶宽敞摧舒适肢多样搅灵活猾；景撑观环荒境浓叔墨重脏彩与蓝建筑晴有机谨融合李；园亲林绿狮化与融活动愿功能讲相辅肠相成惧；社丹区会展所配利套完下善，异设施利齐全禁；智恼能化吓设计彼无微返不至闷；室眨内装糟潢精链致气闷派而遮不失课典雅汤等等绿城宵的产忆品总仙是同腊区域孕中综荷合品模质最民高的嫌，在孤二手途房市献场中狭成交贸价也轰总是烫最高晕的拿地采以协页议为膝主，移通过吼公益夕领域哀的投悬资带愤动地枪产开尖发主田业，偶运用释人脉字关系该模沙式的沙突出翼之处高品善质带怜来高逢客户妖忠诚订度协议柜拿地云带来坟搞土些地溢铲价，晃为企腿业规崖模迅罚速扩嘉张提牌供资堆金血牲液2.称8国内元房地境产行禾业战让略群论组矩富阵图(1钱)国内末典型接房企碗的业睛务领要域全国性跨区域局部区域集中张于工夺程管剑理在房自产价追值链的适卧度延风伸居住像需求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香港美国当前中国10-15年后中国领土性质自治城邦高人口密度大国低人口密度大国高人口密度大国高人口密度经济发展水平发达发达发展中发达潜在需求量大一般大大土地垄断供应（土地批租模式）分散供应（财产税模式）垄断供应（土地批租模式）垄断供应（土地批租模式）有租期无开发时限带产权可期权方式拿地有租期2年不开发无偿收回有租期2年不开发无偿收回稀缺充裕局部稀缺局部稀缺居住风格高容积率集合住宅为主低容积率独栋住宅为主高容积率集合住宅为主高容积率集合住宅为主政府高房价高地价高福利自由港，低税制，靠土地收入弥补财政不足规制补贴中低收入者购房鼓励开发中低价房差别对待，抑制土地投机干预频繁高房价高地价低福利高税制一刀切规制大城市香港模式中小城市美国模式税制？差别对待，抑制土地投机资本充裕充裕不充裕充裕融资便利客户融资（预售）和银行债权融资为主便利市场化资本运作为主障碍多客户融资（预售）和银行债权融资为主便利债权融资与股权融资相结合香港美国当前中国10-15年后中国政府关系非常重要不重要非常重要非常重要市场次要非常重要次要重要产品次要重要次要重要管理次要重要次要重要运营次要重要次要重要投资重要重要重要重要融资重要次要重要重要盈利模式（关键利润来源）土地投资价值+土地投资溢价+房地产投资价值+房地产投资溢价土地价值增值+土地投资价值+房地产价值增值+房地产投资价值土地投资价值+土地投资溢价+房地产投资价值+房地产投资溢价土地价值增值+土地投资价值+房地产价值增值+房地产投资价值开发商风格土地经营挂帅，全能型开发商资本运作挂帅，专业化开发商政府挂帅，全能型开发商投资商挂帅，专业化开发商产业链特征以