房地产预算管理案例

房地产预算管理此报告仅供内部使用,请勿擅自传阅、引用或复制关于预算管理预算是行为计划的量化，这种量化有助于管理者协调、贯彻计划，是一种重要的管理工具。BUBUBUBUBU预算编制预算的目的是指导实际工作，实现我们预期的各项经营目标

预算管理的优点

制定计划预算有助于管理者通过计划具体的行为来确定可行的目标，同时能使管理者考虑各种可能的情形。

促进合作与交流

总预算能协调组织的活动，使得管理者全盘考虑整个价值链之间的相互联系。预算的编制是一个从上到下、又从下到上不断反复的过程，因此它还是一种有效的沟通手段，能触及到企业的各个角落。

有助于业绩评价

通过预算管理各项目标的预测、组织实施，能促进企业各项目标的实现，保证企业各项目标的不断提高和优化，是体现企业业绩的一种好的管理模式

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激励员工预算的过程会促进管理者及全体员工面向未来，促进发展，有助于增强预见性，避免盲目行为，激励员工完成企业的目标

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预算的优点

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预算管理工作回顾

成本预算管理营销管理利润管理

预算管理工作回顾２０００年探索阶段２００２年２００３年２００４年START认识阶段深入阶段2000年，公司将工程预决算工作由工程部纳入财务部进行管理，开始了公司预算管理的早期工作。第一阶段探索阶段（2000年-2002年）主要特点：不完全预算管理，只涉及开发项目的投资成本预算;由财务部门独立完成;第二阶段认识阶段（2002年末-2003年）主要特点：编制完整的项目预算;从公司角度推进预算管理;缺乏制度和工作流程的保证;第三阶段深入阶段（2004年开始）

主要特点：全面反思，统一认识；将项目收入预算纳入预算管理，通过收入和成本之间的动态调整平衡确保项目利润的实现；建立了项目预算和公司预算的有机联系；借助信息化手段固化预算管理的模式和方法；项目利润为中心目标成本实际成本实际成本与目标成本的实时动态对比收入调整成本调整……现阶段公司的预算管理模式现阶段我地产公司的预算管理模式首先是全成本的概念，通过分解成本结构，不仅把工程成本，还把项目管理费用、营销费用等都纳入目标成本进行管理；其次是把销售收入纳入管理，对收入进行动态跟踪，并通过销控手段对收入进行调整，使之与成本保持动态平衡，以保证项目利润的实现；第三是通过动态成本与目标成本的对比分析来发现问题，及时反馈信息并采取相应措施，变成本的事后分析为过程中的控制。同时，根据成本的变化，结合市场及销售的情况，反过来可对销售价格进行调整，以建立成本和销售之间的互动关系，取得预期的项目利润。最后，受项目开发周期的影响，周期延长时期间费用会侵占项目利润，使得目标利润不能实现。因此将预算管理是贯穿整个项目全生命周期。将多年的实践总结出的预算管理模式融入了整个信息化(ERP)过程中用一定的格式、程序、流程等使它固定下来，让所有的房地产开发项目都按统一的步骤和方法去执行，而不能再进行人为的调整，避免在不同阶段重复走弯路和犯同样的错误。

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预算管理工作回顾成本预算管理营销管理利润管理房地产成本管理的特点成本管理总体思路成本在项目实施各个环节中的关键控制点成本管理要突出重点房地产成本管理的特点构成复杂不同项目之间差异性大成本发生周期较长房地产成本不仅仅包括常见的土地、建安成本，还包括园林 环境、市政配套、管理费用、营销费用等；不同类型的成本具备各自不同的特性，涉及不同的专业领域；不同房地产项目受地域、项目定位、产品功能、用途、项目规模等各方面因素影响很大，导致不同项目之间的差异性很大；每个项目都有自身的特点，很难将不同项目的成本进行简单地对比；房地产项目开发周期都比较长，少则1-2年，多则超过5年，管理难度大；控制环节多流程复杂执行过程中变动性大成本构成复杂，导致在成本发生过程中需要涉及到的相关部门和岗位众多成本管理过程中各类流程相当复杂，增加成本管理难度；大量合同性成本在合同的执行过程中会频繁发生各种类型的变更；常见的变更包括设计变更和现场签证；“高变性”大大提高成本管理难度；缺乏数字化管理工具企业应用的财务软件只能提供事后的成本核算功能，无法做到事前和事中的实时监控；

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预算管理工作回顾成本预算管理营销管理利润管理房地产成本管理的特点成本管理总体思路

成本在项目实施各个环节中的关键控制点成本管理要突出重点目标成本的三个特点：目标成本的合理性：有依据、具有科学性、可实现；目标成本的严肃性：纳入绩效考核体系，不能随意修改；目标成本是项目成本的控制线：作为项目控制的上限，不可超越。建立合理的成本分类结构作为成本管理基础以目标成本作为成本控制的基线以合同为中心的全动态成本管理两个目的：

建立规范，统一的成本科目结构，第一，实现在统一的分类基础上，对不同项目成本进行比较和分析；第二，实现三地管理统一口径，一致管控；有效利用历史数据，为新项目提供指引，避免重复范错，以进一步提高公司管理水平；内涵：能及时反映成本动态变化，及时发现问题并解决；以合同为中心，有效控制成本的随意变更的问题。全成本概念两个全面范围：包括项目全生命周期、涵盖项目全过程；包括项目开发的所有综合成本项目。成本管理总体思路建立三地统一、涵盖项目成本的成本树以目标成本做为项目成本控制的基线以合同为中心的全动态成本管理对成本项目的划分过粗、每项成本的内容构成不清晰，造成投资预算编制漏项或重复。应该说，在前期工作中出现的投资漏项问题，绝大部份是由于节点设计不清晰，每一级成本项目所包括的内容没有明确的介定清楚造成的。可以说，很多投资的增加不是后期成本上升造成的，而是预算编制时就漏算了此项投资。前期工作中存在的问题：统一成本树云南区域北京区域无锡区域成本树１成本树２成本树３≠≠随着房地产三地业务的拓展，发现各地区成本构成有局部差异，但成本管理工作必须实现各地成本的一致性及横向可比，我们通过统一成本科目及定义成本归集和核算标准完成三地成本数据的一致性。成本树前期房地产成本的不统一性成本树一级科目建立的考虑因素

按业务性质相近或业务阶段集中的原则进行分类。

基于成本管理的目的，将需要分类分析的成本项通过科目设置区分开，使管理人员更方便地从系统中取数，便于分析及管理。

兼顾三地差异，充分考虑数据的重要性和差异性，建立三地均可以使用的成本树结构，各地支出明细项目中包括的局部差异也根据分类原则进行成本科目的归集。更为明细的成本项目将做为“物品”进行设置管理。利用信息系统自动化功能，把成本管理的经、纬度能清晰地整理出来。

建立了三地统一的由12个一级科目构成的成本树土地费用前期费用营销费用管理费用税金其他费用不可预见费物管费财务费用建筑建安工程费市政工程环境及绿化工程住宅商铺写字楼车库会所酒店各物业类型成本构成项目总成本物品每个一级科目下有二至四级科目，并通过设置物品层来满足差异性管理的要求统一成本树的特点统扯一候性统一园成本材科目章，明谣确了挨成本芳项目常的归笛集标妖准，云清晰脂介定旧每一位个成慈本树凑科目封所涵孙盖的挠内容楼以及锄预算距编制挠的依腿据。条为不叙同项习目之箩间的挠成本唱对比绸分析使建立雨了基累础，巷为成尘本数寒据累割积及样成本溜管理权提供艇基础吹。经过厕多次就讨论绒与研里究，垂充分骡考虑坦公司孔内部舅需要薄和外冲部市拒场惯祝例，仪形成紧了统浮一的营成本犹科目仍设置晶，并低对各呈级成立本科微目进讨行了裹详细嫁定义辛，完灵成了将项目该成本胁的归抖集和帜核算导口径障一致姑性。统一成本树的特点全妇面蓝性是“好全成闲本”敏管理翼，包修括项丢目全副生命硬周期享、涵延盖项独目全狸过程遗，包坡括项葵目开明发的会所有浊综合团成本肤项目眠，把昨所有陡成本叔项进石行分瞒类归远集，笨并根假据从株属关忽系及蹲重要款性来宫建立海成本营结构寸层次捐。成本扁管理下总体朵思路建立纳三地淹统一狱、涵晌盖项菌目全笑成本党的成蒜本树以目袋标成漆本做逃为项正目成夕本控抱制的陪基线以合刚同为团中心盯的全攻动态绕成本略管理前期念目标泻成本炼的制沫订中能存在况的问物题：对各蔬项目广投资田估计填的不贤足，泄也就希是目秋标成丝式本的记制订红不合搭理，盗是造圈成投剩资超键预算驶的主挡要的虚原因旨之一煎。目标精成本条的制件订随疏意，疯缺乏糖流程略和制母度的品保证景，同昨时对严行业凯内相集似物液业类移型投石资的夺资料该信息忧、指千标收姑集不孙充分庸，仅亲凭一逃两个如人的删经验吗判断基进行退估计重，预日算编镜制的旺依据关不客腹观、筝过于孔随意泼，造愁成可劲行性济较差啄。产品渠的不柳同档糕次定霉位决壮定投既资的雄不同匀，由摆于对屡即将雹开发恼的产本品缺倒乏系栗统、烛完整题、充本分的柴描述迹，对营影响批投资徒的材图料设汇备的闭选用健、各查部份昆投资搭所占屯比重征等主霉要经帜济指吃标未牙进行辉任何衫设定趁，造席成估机算时报只能得按常敬规经混验值险进行列，依却据不迹充分集。地块多状况仍、地糠质条耀件、局地形增复杂剃程度店等前任期勘携查、婶测量吗工作骆不充辫分，摊同时罗对工继程现颠场的总实际岗情况致也缺赛乏深携入的嗓了解知，造档成投笑资估阅算难辩以准都确。123目标严成本招制定壤方法分解伍成本达结构比，设补定标炎准的吐成本结构衣树制定醉统一缸的目逮标成本设制定桂流程板和标职准参考伤历史肌成本杏，对本每项抹成本终结构设帐定目其标成北本随着汉项目倘的推宾进，统各项美目标寺成本滚动乒调整父，细裹化目标械成本晓是基雨于项获目估拜算，济因为只目标庭成本培是工穿程项家目前朱期工旨作的湾核心鼠部分简，是毅成本扬控制赶的依撑据，都也是猜动态贡成本赛的初阀始数五据。需要山强调默的是片，目凡标成友本的渴制订趟是一眯个随皂着项愚目的仓推进哪逐步泥调整乡丰、细且化，威最终声逼近司真实茧的过丽程，耗在项勇目推采进的口不同蓬阶段星，目涝标成稼本以瞒不同帖的方监式出语现。房地观产项竭目不卖同开船发阶砖段成管本管爬理的俘作用项目开发阶段立项前期初步设计：用地规划、工程规划两证办理；扩初设计：方案确定施工图部分竣工部分销售获竣工图、面积实测报告，完成销售预算类型估算概算预算预算部分结算决算控制指标成本不超过估算成本不超过概算收入的提升成本不超过预算收入的提升成本不超过预算项目旅各个逝阶段片的成担本利饮用不侍同的去版本鼓进行盒管理若、比瓦较，吃方便彩总结在问题讨和差插异。成本棍管理胆总体掉思路建立兄三地弱统一蝇、涵桨盖项准目全臭成本迅的成籍本树以目糠标成予本做花为项碍目成避本控纷制的防基线以合工同为蹈中心否的全歌动态敢成本访管理前期越工作透中存娃在的视问题现状赵描述问题辛描述无法鸡在项日目开踩发的涝生命坝周期留内随生时了页解最渠新的岗动态砍成本略状况席，要错等到漂项目矩完成荐后才口能核颗算出仙项目霉的实皂际成涛本。第一爪阶段难以牌在项译目开伸发过筝程中药及时棒发现秤成本赚控制隙上存胁在的肿问题姜并及坊时解奋决，客而在瓣项目童完成俱后才级发现尖问题局已经品与事论无补恭。通过捧经营旧分析或会议晕对项绩目实南际情览况和预预算身进行劣对比赔分析刺。第二盘阶段由于廉财务蜓结算沃及工肥程付植款严街重滞齿后于走工程准进度录，无娱法及隆时掌孙握项蜻目动统态成碧本数饺据，扩只能她对结菜果进帖行事看后说娱明，糠无法薄进行深过程退的监践控和庙预警田。以合招同为垄中心稿的全绕动态语成本尝管理晴；在项死目的逆执行念过程冤中，梁管理扬层以兼及各得级成充本管言理人举员必饶须通章过对殿动态波成本述的实村时计绒算和轿监控检来及味时发摇现问顾题并扇解决原问题。第三尺阶段动态达成本蚁管理动态自成本扁=实鸟际发挡生成盒本+赔待发滨生成蛾本动态馒成本纹表示情了站哨在目存前这影一时仙点，骨看项贷目的贷全成津本，序已经庸发生眯的部啄分和与预计冈发生落的部龄分之拖和，棵即为壤当前己可以短预计还到的葡实时浩成本苍金额舌。动态怕成本截构成抄描述根据异成本祖是否湿已经服实际税发生沿，将穗动态摇成本阴进行贡如下撇定义雷：动态训成本被＝惠A实岩际发盘生成燃本疗＋降B心未发卫生成高本＝（净A实亏际发甲生成步本）看＋抚（B印1签桥约但撇未完牌成欣＋卸B喝2未执签约蒸）“A实际绑发生生成本短”归某纳下凤来，森主要如分以扰下三墓类：第一罢类：合同柔已经肆签订柄，同仁金额裹的支廉付以间签定贵的付抵款条背件为究准，植必须员准确心审核东合同救支付美条件羞是否舍满足恨才予贯以付泪款的怎，以哪实际蛾完成像工作极（合组同履仔行）封来确研定实魂际发标生成倘本。第二读类：具有枕强制睛性或蛙必须班支出润的款驼项，懒以目悟前确毅定需熔要支岁出（达包括网将来挂需要储支出擦的）抖金额瓜作为月实际跌发生麦成本堂。第三立类：成本牧项目沙支出渔以费成用形刊式发如生，米确定桐支出遥事项接及金妻额后柿，付刑款金川额基文本无晶变化岛，以如实际示发生弊（确拍定需话要支缘瑞付的游金额偏）作蛙为实汽际发编生成影本。墙例如污销售者提成洽、工肤程奖屑励金砖、机案构管穷理费案等。“未劳发生对成本盘”主尤要由密“B1签约怖但未笑完成出”和沟“B2未签彼约”穴两部页分组济成：“B1签约罢但未啄完成煎”主忌要是系指合申同已跳经签脾订，钥但尚炒未履睁行完废毕，耀同时遇未发融生合守同中专止（佣终止窜）事忍项，由则针秩对于冲本合迎同扣降减完起成部刚分为狱“未弦完成捉”“B2未签零约”止主要德是指要截止围到“扁现在荣”还菜没有护签约乖但将木来（可在项舒目结灶算之字前）址会签沸约发肥生的晕成本朵，就拆是预堡算成摇本中炉还未堵发生毒的部似分。偿这一勾金额嫌必须涂依据痰项目忽未启馒动事巾项、剧对未德启动群事项乓的金侍额预波计等载因素亭进行玩综合敢预测迟，预酸测准莲确性亦主要骨依据寺于该群成本竿事项慰的管委理人勾员（冰包括给预决董算人锅员）所的经毫验、离市场武判断银能力西和事理项的遥执行况力。动态够成本认举例阵：“实木际发朴生成暑本”涝即”掘合同酱完成病值“黑，指狠项目纵当前渔已审肾定的酱工程毙量。欠”实肺际发幼生成伍本“国与”烤动态猴成本爪“对柴比可遵反映肃出项纹目整扬体进刻度；成本总结和成本库构建责任成

本分解落实目标成本制定成本执行动态

跟踪成本毯管理衬模式秘示意贱图在成失本管削理总挠体思婚路的煤指导态下形玩成了再成本孩管理顶模式把目民标成毅本分列解到黑具体骡岗位朱，明退确责趋任人纱，保撇证预石算执张行和国成本宗控制慕的严助格明米确制定貌一个伪全面认、规规范、奇合理择的成公本管着理制遇度，沾以此增建立昂起成旗本管沸理评休价体途系和月考核宏体系颈，制径定相隔应的蹄控制绝流程心，并许在公火司规口范流家程下争进行饶操作争，并些根据舰实际退情况程在实劳际业叨务中熊不断况修正戴、完盟善。保证叹目标傍成本瞧结构宰里面卸的每观个层咐次，移每一疾项都滚有具勇体的黄部门紧和人宣员负烤责。对每蛾个成薪本项漠控制妄即要酒有结除果性犬指标浑体系险，也边要有躁过程默性指吴标体河系，杏明确剖相关福的评听价指赔标、以评价辰部门猜，实湾施过绝程评表价、些结果让评价撤，同灵时建叹立过凯程考订核、汤结果嗽考核酒，并消在过叹程控蠢制中榨实时胳给予挽反馈笨。对相借关责灯任人保，要虹有专故业的害成本抄控制绑技能臂指导宋，同膀时规兰定各凉项成睁本控公制的振管理何流程画相关略指标馒等内煎容。在成血本制锈定阶筋段，医必须明由各蛛项成蒜本负蛾责人养参与歼目标宁成本滨的制答定和仁反馈雷，保证证目碰标成臂本制心定的档合理坝性。责任成本分配原则在项司目结倒算后群，必朋须及暮时汇雁总成坏本数于据，卷进行轰总结矿，并代通过驱统一械格式距保存落，如云成本熊数据桶库，魔为未献来的类项目健成本屯控制胡提供孟参考在成摊本收筛集的执过程覆中，蛙必须廊对各赏项成绕本按乒不同换维度爆，例哄如材歌料，块供应协商、叶单方品造价溪、成扯本结款构等页进行冲深入必分析荣，分动别汇碧总。项目保各个被阶段症的成寻本利堡用不格同的怠版本条进行倦管理搞、比汗较，贯方便登总结白问题舒和差云异。成本径库必闭须能架够快典速、睁方便途的查驳询，肿并能悟够方论便的飘导出酬到成丑本管今理系大统中忙，以窄便于聪预算母和成鸟本控法制参大考。成本始库必台须设货立严岩格的财使用轿权限隙体系换，保府证各进级成回本数龙据的伟安全肺使用液在成殿本总菌结完身成后介，及波时调币整责需任成疼本的京各项抚指标雀，并戒进行枪相关译的考粘核和假激励浪。报告叶目录预算践管理老工作准回顾成本逼预算坦管理营销瓶管理利润弓管理房地环产成习本管充理的顶特点成本联管理意总体些思路成本峰在项贸目实颂施各臭个环资节中外的关纷键控管制点成本胜管理列要突息出重纽奉点规划件设计医环节工程丢建设票环节竣工量结算厌环节规划典设计态环节5%35阔%75缺%95朋%初步王设计弯阶段技术赢设计捎阶段施工艺阶段在项驾目做吵出投趣资决里策后醋，控伤制项扁目成校本的租关键去在于膊前期悔的规给划设均计项目嫂投资洲控制项目尼在各咽阶段大对成糕本的律影响朋程度产品厅规划判决策燃阶段通过市场研究提出客户定位及产品定位指向提交设计单位进行初步设计，为设计院提供尽可能大的发挥空间，并提出产品创新的方向。通过市场策划提出明确的产品策划概念和属性，形成《产品研发的核心成果报告》提交设计院明确的设计任务书，过程中指导设计完成产品劝研发核心乓成果产品膀概念美和属击性：产品存策划黑概念品、物闹业类锄型比勇选、锤预制搏核心梢卖点绑、物孝业特读征描舟述、征物业该属性鸽构成土、物比业类遭型配单货比携、物牙业档升次和企建设附标准撑定位军、项率目概嫂念包巨装指柜向、冠产品节竞争活专长议指向屈。产品伐经济晃性评岗价：成本渡控制旱关键长点、伴项目坐经济续性估劣算、专营销室及推笔广成武本。产品结营销着策划郑主张萄：整案幕营销罩思想舱及运织作原残理、避产品盯构成歌及生怀活方扮式阐是述、瓶项目评形象恼定位腾策略卷和包修装建喂议、沉核心衫卖点滨提炼密、项罢目定粗挡、错分期搬运作挎推盘战策略尤及上剩市策兄略、送首攻何营销判策略疲、促拜销策旱略、焰卖场暖格式惕、房锦源分敞货和免价格阀策略貌、营乏销费仆用预跪算。目标客群定位产品定位价格定位经营目标营销策略推广策略营销控制设计理念道路设计功能分区景观设计概念设计规划指标建筑布局交通组织水系处理建筑风格室内外空间户型面积户型配比开发理念市场策划产品策划项目定位规划设计规划设计建筑材料及技术土地递利用射情况尽设计布思想笨、提敞高土懒地利较用率综合姐平衡绢用地戚规划闯、容颈积率睬设计墙思想不可裹售面追积配吨比情宣况总图军对未它来使嫁用情袄况便研利性千、实级用性份的考里虑整体送的交解通组水织情照况规划本方案域考虑汗因素规划青方案规划方案综合寒管网厅总体采布局株图项目整体崇绿化辰规划裳情况加强衡总体脚规划凡方案蚁的论首证工抬作集团棉层面规划鸡设计评议体小组设计罚规划讽阶段根据膀项目蜘用地除规模朗，进熟行项是目总船体规帝划，泉引入疾概念米性规同划设管计思驻想，既以项薯目长酷期战谢略发水展规潮划指吹引项锹目近池期的瓣用地网规划而和产奴品规抛划鹿。设计士规划阶解段准确虾进行逝项目捞定位健基础全上，调充分兆分析悼项目矮差异处性，碍突出延不同群定位尿的项谜目设妻计重具点，饮为把希握项帆目成释本控末制重写点、宰控制率方式铁做出俩前期库规划时。景观补设计蛮在项句目方去案规军划前致期进管入才开能有幕完整上的可盐实施席设计场解决怀方案。物业眼管理泻的前慈期介肝入，弹以满肚足物呈业使只用者牵和管考理者主需求乔的角飞度，员对项插目的慎交通菠组织静、导畏视系骑统、森安防泄系统瓣、景粘观、慕公建馒等设佛计工异作提驶出要境求，远避免怖投入剥不合仔理或刺不完兼整的良问题穴，减阀少后编续的蜘损失迁和维糟护成像本。1234施工昏图设主计阶胳段钢筋贩和混砌凝土丹的成昼本占锯到主工体建槽安成念本的个65猎%，环在施嗽工图搁阶段群，针刘对影次响项康目投绑资最漠大的限含钢原量进拾行优济化，昏需要威结构虚设计唯人员篇和预卸算人白员通书过反荒复对痰比、规计算秧，在袖出图歌前与做设计般院进借行沟封通、笼交流倍，在吵设计完阶段吗在结催构形吧式充渗分引锋入“么成本术试算姓”进症行工抛程结愿构选箩择的家对比仙。在施缸工图踢阶段恰，建计立以寺结构蛇设计谊为核那心的念技术待性成篮本控有制方叫式，塌增强蜂事前钱成本密的控顾制能务力。施工图的设计阶段对项否目的古设计励深度领不够吵，图滋纸不衔完善地，施程工过章程中冤频繁充更改汪，反贷复过言多，笋造成余现场谈签证至大量狗存在叙，成盾本变妥得不拣可控灾，且藏施工貌工期吃难以脚保证挖。设计酬深度料不够局造成届的另狮一个俭后果咸是使独现场庸施工腾组织阻设计饱不当谨、工武序安皂排不目合理丢、交首叉施湾工等春，导笑致不铅必要风的投洒资和藏浪费偏。强化袭设计岭深度尤，尽轰量减挖少三广边工未程，铲减少货现场缺签证施工图的设计阶段各项乌目现寇场签冶证统劈燕计表签证类别国际花园博园世家晨曦街洋房小计室内签证280155150585室外签证96012012512412现场签证量15-20元/平方米50元/平方米80元/平方米——博园苗世家踏的现吗场签笼证量晶是最户大的喜，几棵乎达介到总究投资序的1威4%垒，占拴建安微工程卡费（蜡含公仗建及稿配套证费）盲的3铜2%拥，比翻例非览常的虾高。氏博园杨世家维占地由面积畏仅6唐0亩获，累厦计挖电填、猎外运鞋、倒蜂运的我土方桶量达狡到7江万方艳，相药当于摇将整物个博胜园世里家填粥高1销.7相4米丝式。博冈园世贤家的炮签证倚是值高得我迁们很困好的抽去总千结的恒，其夫中只箱要有筝20疲%的嗓签证堤是不罗合理件的投耳资，介公司温的利近润就棋减少找了2帆70碑万元成。可闪以说慰，博黑园世肿家的瞎利润般就是昂在这贿不断芦的整作改、砌变动印中流最失的狼。昆明萝走廊离的签塑证量弱也是厉非常惑大的域。单位煮:万顶元施工雾图纸薄的会裤审是跳在实倍际投效资前此对设秀计结惜果的腐最后轰一个碎检查安环节巩，可毕以避臭免很洒多设共计上虏存在细的使译用功者能不妇合理呼、考歇虑不繁周全赴、设材计失市误等练问题婆，减绵少由时于失遮误造膊成的兰投资劫成本杏的增肉加。加强愤施工辛图纸金会审若工作施工图的设计阶段由于室材料旗的品骗质差准异和授价格辨差异吐非常槽大，迫因此却在设堡计阶火段要镇根据剪产品木所要习达到烫的品觉质要接求确夺定各唉项材隶料的料选取胃，这厅对工额程成岸本的您影响煮是比辰较大航的。刃限额届设计灿可以龟有效揪的控赔制成驻本，喜但在戒设计迅方案中形成币过程施中，毙由于饼缺乏慎与设闹计品堂质相板匹配开的材县料选悄型的杠细化四工作寺，一完旦选货材出牺现变犁化，倒就会弦使设次计效至果与党产品跑品质胶产生通较大盼的变针化。另外疑现阶购段，召工程衡材料距日新国月异挣，设惕计阶钻段可继能由构于设京计人婚员对快材料吉了解蛛不足位，造躺成一沸些资盼源的税浪费徐，因慌此，姑在设叙计阶妖段，佣工程洲管理量人员静及成药本控缓制人理员主鸡动结踪蝶合市黑场及哨项目俘特点科，走猜出去羊了解叨更多降的材鼠料与膨工艺支，参刚与新愈材料棋、新罪工艺帆的比尚选，养选取别性价烈比较鸡高的类材料掠，从显而降炊低工印程成叠本。加强踢对材兆料选查型的毯管理沙，使杨限额货设计投与品咳质得殃到有隔效的穿保证匙和控球制施工图的设计阶段设计沙工作杜技术席领域涂较为麦宽泛节，专粗业化兰程度喇较高撑，水颜平差宽异较丹大，绵因此踪蝶做好室设计涂资源掀的管证理和懒整合女，因颠地制湾宜的宅结合臂项目改的情纺况，极采取蔽合理纤的设段计单哪位服师务方烦式，抗协调甚好前出端的薄设计辣单位驾与后军端具惧体实水施的散设计婆单位厅的工临作，筒避免趟产生盟较多渐的设阁计工隐作的亡灰色杜空间玩。加强狗对设避计单座位的柄管理施工图的设计阶段目前闲对设膜计单哪位管剃理存写在的商问题设计光招投臣标实喊施的讽有效烟性不孕高，然对各佳参与益投标版的各只设计碍单位泰设计耕理念逝的整狼合较姥差，炸如A旷座外振立面箩设计穷的整慕合，柳经过镜多次萝的论笨证，延但在煎各设颂计单挥位间独的有饿效完见整融毕合不蛙完备教。引进汤专业皇设计肿队伍躲较分沃散，但设计沉阶段哥对各欧专业巩设计修阶段报成果秘的综酷合上犯欠缺钢，局耀部地污方的册设计漠成果抵有交绵叉打嘉架现繁象，霸给施予工现助场带娱来不累便及荒成本悟的浪腾费。在项然目实绸施过达程，仰施工焦与设性计的哭沟通服与衔拿接不致够，菊带来结局部汽地方颗设计弯效果概与最禁终的魄实施尘效果辉具有售差异钉性。部分姿项目迹由于捐工期吴紧迫馋，如胡B座讲样板括设计刷交底船委托阅考虑匆不周徐全，糖带来先后期葡施工惠管理佣有些晕脱节件。存在滨问题报告级目录预算株管理绞工作王回顾成本脸预算慨管理营销的管理利润受管理房地率产成芳本管您理的幕特点成本叛管理笋总体津思路成本消在项大目实棋施各呀个环散节中省的关征键控叶制点成本撇管理牛要突巾出重软点规划让设计蚀环节工程净建设讽环节竣工脂结算菠环节招投快标管款理通过胁招标霜文件奸的制岸作进励行要望约，搏明确羞了合搜同的垄主要魄条款滋，使艇我们阅以合辆同为亏中心爸的成屯本管终理落完到实肝处。招标勤管理肃的作幸用通过钱招标庭，可膨以选泄择条垂件最讯优的悼合作赠者，辨有效坏控制掩投资见成本解。招投获标是毯工程伤建设贿阶段界加强成宅本管宋理的作最有瞧效的已手段段之一规范款标书阿的内完容和捕中标旁条件兵的设计定，顶且对释标书虫中的出开口惑条款搂依权劳限给奸出制燃定的塞标准镰。加强饲对投厅标单窗位的峡资质晚审核妇，确鸟保投净标单伪位的缎质量协。建立巨对评杰标和相定标咸过程形的监苗督管禁理机光制。对于宝标的典较大飞的工兽程类遗合同赏，根鹿据项丑目的翠规模族以及爱自身银管理件控制份能力战，合卡理确测定发名包方厅式。招投烤标管酬理的主要斯内容合同伸管理和的主竿要内杠容合同辱管理要规围范合恋同文脑本要明恭确签望批环执节的耳审核淡责任要完毙善合笼同的的审批拍程序要实平行合滤同汇砖签，门减化稳工作纤流程合同梨管理文本占管理签批桌管理执行债过程姜管理现场晓签证韵管理现场字管理事后虹监督现场暴签证管胆理没有外按每亩一份勇签证虚涉及问金额笔大小吗设定铁签证抓权，瓦等于际公司抹把签蒸证权稳放到村了工票地现移场，言造成附工程厨现场堵权力晕过大龄，往烂往是稠现场爽项目课经理贱签字则后就靠生效辩。后期婶财务却部的宏审核闹，仅青只是遇对这即项工拉作量赢和价音格的孔一个肝核定引，而仿对于色是否放该发记生、迁是否愉一定抗要发梅生这邪项工捕作却扒没有鸽监督缝机制诵。导致掩盖嫁工作尘中的召失误蹦，不纷利于钻责任刘的追英究和狭总结南经验旅教训前期间现场筒签证翅管理兄情况根据裁签证挂产生半的原距因及谈对项寇目成铁本的扔影响菊，对植签证叹进行社如下列的分若类，桌并通欠过系峡统的岸分类贯统计镜汇总瞒，实烫时监播控项昼目，穴并通照过签案证统古计报撕表，浩建立孙成本鸣管理趁KP王I指轧标及诊绩效典考核住体系积。签证类型设计原因施工原因不可预见设计缺陷设计变更应客户要求监理管理列转公司重新决策设计再次创作项目部管理正常工序交叉影响签证顺的管养理--廉--各类挖签证乔定义设计变更—应客户要求设计类签证因客户个性化风格的要求，而引起的设计变更产生的签证。设计变更—公司重新决策由于公司决策层根据市场的需求或公司品牌策略的需要，重新调整设计，而引起的设计变更签证。因设计院在设计过程中考虑不周全，或设计院经过市场调查后再次优化创作，而引起的设计变更签证。设计变更—设计再创作未按设计任务书委托意图、设计规范、强制性条文要求等进行或因设计交底（图纸会审力度不够）等不周全而引起的设计变更签证。设计变更—设计缺性监理管理-优化施工原因类签证由于监理在原方案的基础上提出优化的方案措施，引起的成本降低而产生的签证。监理管理-失误由于监理自身管理失误导致成本增加而产生的签证。由于项目部在原方案的基础上提出优化的方案措施，引起的成本降低而产生的签证。项目管理-优化由于项目部自身管理失误导致成本增加而产生的签证。项目管理-失误由于施工工序的的原因，产生不可避免的工序交叉影响而产生的签证，尤其是同特殊专业施工单位交叉施工造成的签证。正常工序交叉影响列转签证列转类签证由A施工方施工的某分部分项工程，产生了属于A施工方的质量等责任问题，由于A的原因未能及时整改，甲方委托了B施工方进行整改，由B方整改而产生的费用应列转至A施工方的工程款中（一般要求有三方的认可依据，但实际操作过程中往往缺少A施工单位的认可依据）。不可预见签证在施工过程中超出正常情况（如在基础处理、溶洞、地下不明物、地震、自然灾害等）而产生的签证。不可预见类签证建立扮签证天作业救及管向理的蚂规范牙流程签证暗作业及管辫理流普程签证饶发生虽后，范成本慕管理容部门悄及相雨关的旧责任挑部门替必须醒分析智签证航产生甜的财悠务影灿响。在对量签证鹿分类餐后，专对各烘类签耻证进茶行控求制的鞠责任半主体乔进行斯落实刻，并奋将签普证责扇任和枯考核搅挂钩爽。规定荡签证拿办理道的工殃作程夜序，天并明狱确各批环节枝最长浅时限链，同锐时明薯确工嫁作标觉准。建立辩与营劝销联置动的偿工程悠管理铃工作口意识在公傲司以糕往的翼工程镇施工修组织稼计划扫中，枝基本治上都絮是根鞭据场物地条眼件、衫设计帅条件管进行为施工翼组织蹈计划捎，作通为房纪地产连开发社两个糟最重厌要的缘瑞执行仇部门凉，工宾程部赖门缺撑乏对险项目认营销安方面延的连吊动意京识，忍没有呜把项乏目的衡工地趣现场催作为菜一个匪重要秒的销使售条仁件来波看待垄。没云有把椒项目毙的营跨销从秤传统断的报检纸广慰告的制语言民画面由的表菊现，悼转为壁以客介户最筛终选烛择入芳住的歌视角葵去看害待项授目的竟工地美现场救，从何道路些通达唤、景居观感疲受等咽各方土面支杠持销抹售。报告禾目录预算丽管理膀工作甲回顾成本光预算拉管理营销端管理利润吵管理房地雕产成令本管强理的附特点成本盐管理您总体筒思路成本罩在项敞目实示施各危个环绑节中获的关响键控畏制点成本沃管理讨要突胞出重离点规划死设计殃环节工程如建设座环节竣工离结算陡环节项目望部的萝预决圣算工沸作组对伪成本娇的管尾理编制揭项目怀投资访预算逢，做为舟成本段控制益的目糠标审定励各项挑工程网投资区决算开发型过程泳中的速成本语管理报告慰目录预算倒管理主工作饰回顾成本航预算朱管理营销过管理利润落管理房地锡产成迈本管炒理的栏特点成本粉管理任总体迟思路成本业在项草目实孕施各橡个环盟节中流的关柔键控险制点成本馋管理咽要突火出重健点划分登可控湾成本蹈和不满可控等成本不同夕类型敏产品捆的管犯控重弊点不胸同房地依产成熄本构挠成复卫杂，年公司捏实施惨“全挡成本除”管隔理，仿但目亩前对蔬所有告的成盟本采鼓取同娃一的巡寿管控相办法脑，缺临乏分秘类管咏理意退识，诸使我喘们在仁五年统多时梦间成福本管婚理的梅工作紫过程旨中，神提升菌了对衰部分逐成本薯的管鸦控能垂力，新但对子于部库分成庙本仍腰处于膊管控圾很弱蛇的状循态。从1锣2个自一级段成本商树科耻目来虹看，透建安杯工程愚费、常市政凭工程板、环慨境及幻玉绿化蜻工程节以及趴营销偿费用秤是成忆本控叹制的降关键芳所在腾，而却土地知成本偷、前侵期费其用、免税金漂、其溜他费娇用等隐相对渣来讲倍是不倒可控小的。不可浴控成虚本举日例：可控性名称说明不可控成本土地成本主要取决于土地获取的方式，公司的政府关系等因素，难以通过有效的管理方法来降低支出；不可控成本前期费用绝大部份是按照一定的取费标准收取的，如报建费；只有设计费用相对弹性比较大，特别是总规方案的设计，不同事务所的取费标准相差非常大；不可控成本税金法律强制征收不可控成本其他费用特点是金额较小，按一定的费率来收取，费用的发生标准化程度较高。不可控成本财务费用管理费物管费由于在整个项目支出中所占金额较小，也不是成本管理的重点。其中财务费用是由于其支出相对于资本带来的收益而言是很小的。可控稍成本钞举例蒸：可控性名称说明可控成本建安工程建安工程费是所有房地产企业都会关注的成本控制点，也是公司最早列入成本控制范围的支出，通过多年的积累，管理较为成熟。其控制的关键点是前期的施工图设计（合理的配筋量设计，方案不能过于保守）、施工过程中的现场签证管理和招投标管理。可控成本环境及绿化工程环境及绿化工程投资由于在整个开发项目的投资中所占比重越来越大，而且是拉升物业销售价格的关键，因此成为了重要的成本管理点。但是，该项投资的管理又是很困难的，由于环境和绿化工程的非标性很强，比如同样的树种，树型的好坏，胸径大小几厘米，价格就可能相差几倍以上；石材的价格也是根据形状、成色等来确定；同样的苗木，不同的景观公司可以做出截然不同的效果，收费标准也就自然相差很大。可控性名称说明可控成本市政工程市政工程也是将来成本管理的一个重点和难点。我们知道，交通的便利程度是买房人选择项目的一个非常重要的因素，一般来说，开发商为了促成项目的销售，在不得已的情况下也会对用地红线外的市政进行投资，比如市政道路。因此，市政工程有一定的政府关系特色，如用地红线外的市政道路由谁投资，这对于大型开发项目而言尤其重要。另外，市政工程中的自来水和用电工程有一定的垄断色彩，较难做到通过招投标控制投资。可控成本营销费用我们将在下一个章节重点阐述。可控性名称说明可控成本不可预见费在项目投资预算中，不可预见费是按工程建设投资的3％－6％来提取的，但在项目的实际运作过程中，不可预见费的列支是有严格的规定的，一方面是审批严格，区域公司不得自行列支；另一方面是列支内容严格，必须是在预算编制时确实无法预见的。报告尼目录预算街管理环工作趋回顾成本你预算穴管理营销海管理利润劈燕管理划分串可控补成本锅和不黑可控规成本不同茫类型姻产品絮的管座控重附点不肉同房地讽产成君本管养理的燃特点成本凤管理关总体匙思路成本帅在项文目实妙施各谈个环权节中大的关帖键控被制点成本拆管理绑要突摔出重秧点昆明碰走廊/昆明率国际估花园/望湖肿雅筑/无锡猫春天员花园/无遵锡春尼天花吗园象/昆明蜡博园尚世家/野敞鸭湖鼠/北京惭香山谷公馆山地灰开发胜项目TO牛WN连HO糕US食E及兔别墅声产品经济粉适用园房中-渐中高灿档住枝宅商业哭地产赔项目小城赚镇建婶设项伯目高尔览夫项伐目不同指类型兵产品攻的管笼控重径点不妙同房地旧产开得发项图目随蚁产品隆类型析不同平，形砖成不佣同的句成本姐标准胆和管焰控重仙点，填但公特司目那前对猪于这购一方个面的稻研究尊工作赖尚未镰深入厘及细穷化。不同源的成庆本标准和忠管控拢重点报告验目录预算纹管理丧工作雾回顾成本朝预算泄管理营销串管理利润忽管理前期问存在妨的问控题加强赏营销模管理销售费用管理营销跳管理绵内容营销管理销售含收入鹅管理销售警费用自管理前期殊存在逢的问脚题项目广开发吼利润帽的产言生取启决于更两个徒因素协，一搜是收呜入、凭二是进投资锅。在钓前期宵的预沾算工隙作中贝，我米们将偷大量坛的精痕力花坝在控始制成赖本上障，而职没有注对销猾售收该入采意取适商当的蚀控制扬措施莫，造诱成了笋收入道的流拨失。折扣较为随意，销售价格刚性不够未挖掘销售潜力销售费用的支出缺乏总体规划销售定价不合理销控实施不利销售管理前期存在的问题报告旱目录预算温管理榜工作斯回顾成本悬预算蜂管理营销欣管理利润准管理前期未存在练的问塘题加强千营销戒管理加强躬销售否环节起的法款务审慎核加强古营销凉管理加强迈收入点管理乓，通酬过销惭售控畜制增姥加销捉售收科入；加强舱营销飘管理统计鄙性销战控向闪策略汤性销泻控的达转变斯；划分贼费用偿性质萝，突棕出营往销费咸用管优理的笼重点顶是弹汽性费犁用；营销雹费用山控制腊重在段营销皆策略敏系统叔性，废项目句推广翻计划死与媒父体资蹦源的杜有效饼整合蹈；加强鸽对销园售工骂具的僵运用铺能力片；提高垦对营坐销外拆协机愿构的毙管理掠能力胀；加强酷销售深环节纵的法蛛务审捏核，骑完善晓法律纷文件发的审榴核机书制，庆确保邀开发件商物仅权利坛益；报告捏目录预算允管理煤工作亲回顾成本乖预算守管理营销拍管理利润士管理期间牌费用咳管理项目帖周期杂管理税收洪管理期间进费用缺管理期间费用包括：绝对费用（总额的控制）期间费用的分配这里厌所指货的期座间费降用的驱管理咬主伍要是连对公束司管台理费陶用的爆管理毕。管理费用科目表一、人事费用1、工资2、三费计提3、社会保障4、职工安置5、劳动保护费二、办公费1、水电费2、通讯费3、办公用品4、其他三、业务招待费四、租赁费五、汽车费用六、差旅费七、计提\摊销性费用1、待摊费用2、无形资产摊销3、折旧4、长期待摊费用八、中介机构费1、法律事务费2、审计费3、评估费4、咨询费5、保险费6、其他7、公证费九、费用性税金1、印花税2、车船使用税3、房产税4、土地使用税十、准备计提1、坏账准备-应收帐款2、坏账准备-其他应收款十一、修理费十二、企业文化费十三、技术开发费十四、物料消耗十五、低值易耗品摊销十六、人力资源开发费1、招募费用2、培训费十七、上市公司费用十八、其他十九、信息费1、实施费2、维护费举买例：期间膊费用母管理划分装费用值性质溉，突盯出重删点费宋用的歼管理当期竖无法柏控制勺的岛费用1发生禽弹性凯较小灰的费观用2弹性态较大震的费摧用3如计到提摊脆销性立费用点、费衫用性听税金骡、准拉备计击提等俩。如租横赁费抛、中月介机打构费脊、人魂力资袜源开响发费坑、企习业文澡化费拍、信佣息费夜等。如人作事费抽用、规业务番招待防费、讯办公农费、去差旅扣费、移汽车扒费用恨等。管理酿重点按部御门分改解管眯理费徐用，壳节约荒的费荡用部枝门可王与公更司分虽享费用倍预算没执行部门挠预算奋分解费用列支费用调剂……部门管理费用“打包”部门经理（责任人）费用预算执行情况部门太经理青业绩矩考核部门腿费用桐节约违奖励完善数期间热费用礼在项暂目预挥算和咐公司退预算龟中的请分配将管狂理费后用、傅财务树费用烧严格兰区分域是属鸟于公葛司费奇用还玩是项语目费猜用，漆完成余期间涨费用膨在项纵目预粱算与每公司闻预算唉间的嫂分配前期袍将公抹司在援项目淹计划艇开发胜周期敞中的城管理越费用质、财付务费蓄用全裂额分舱摊进碑入项腾目预巷算，呢但随远着项司目周途期延框长，日上述岩费用旧就远销远超王出项吼目预首算总站额，梅成为史“预嘱算外盛支出益”，史例如翼国际椒花园朽项目兴配比旺原开栋发周利期和项公司顿规模欺，预苏算项增目开博发年连度分酿摊的墙公司遮管理秘费用秤为20房诚00多万工元，定但到03年初饥，发竿现云蕉南公皆司从01年-0卫4年的登整个战项目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