房地产开发项目成本核算与纳税筹划讲精讲

房地产企业成本核算与纳税筹划

房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划成本形成的重要阶段划分成本对象归集开发成本确认完工标准实际发生成本预提成本待摊成本分配共同成本计算单位成本调整后续成本

房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划1、划分成本对象涉税风险分析成本对象是指需要对成本进行单独测定的一项活动，对于房地产企业而言，项目成本对象主要按照开发产品性质不同进行划分，也就是说取决于项目开发的最终商品房的性质。（1）、房地产项目成本对象划分原则案例某房地产开发企业拿到一块土地，开发住宅小区项目。面积120亩，规划为多层10栋，高层2栋，高层共计28层，1——4层是商铺，上面24层是住宅；另有配套会所一个，独立规划地面车库一个，物业管理场所、幼儿园各一个。请考虑该项目成本对象如何划分？可否销售原则；分类归集原则；功能区分原则；定价差异原则；成本差异原则；权益区分原则

房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划住宅小区项目可售部分不可售部分多层建筑高层建筑独立车库多层住宅高层住宅高层商铺小区会所物业场所幼儿园中间对象最终对象

房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划1、划分成本对象涉税风险分析（2）、房地产项目成本对象划分特殊情况——项目分期开发问题如何界定分期？分期开发项目是否分期清算？——成本对象中的商铺问题商铺是否作为独立成本对象？能否独立归集成本？——可售与不可售的转化问题地下车位卖还是不卖？

房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划2、归集开发成本环节涉税风险分析（1）、土地成本归集——出让金与转让款返还出让金如何确认土地成本？——契税契税计税基础如何确定？——市政配套费——耕地占用税——土地闲置费——土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费——拆迁补偿与安置费

房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划2、归集开发成本环节涉税风险分析（2）、前期工程费归集前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。——项目整体报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门缴纳的报批费：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金、拆迁管理费、招投标管理费等。——规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费，制图、晒图费，规划设计方案评审费。境外设计费问题

房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划2、归集开发成本环节涉税风险分析（2）、前期工程费归集——勘察、测绘水文、地质、文物和地基勘察费；沉降观测费，日照测试费，拔地定桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。发票税率？是否需要项目所在地发票？——七通一平费用水、污水、雨水、燃气、电力、道路、电话接通等的设计、建造和装饰的费用和工地平整发生的费用。——临时设施费工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租赁费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰费用。——预算编审费支付给中介机构的项目编制或者预算审查等发生的费用。

房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划2、归集开发成本环节涉税风险分析（3）、建筑安装工程费归集土建工程安装工程装饰工程基础工程主体工程人工土石方机械土石方土钉墙降水工程桩基础满堂基础钢筋工程商品砼模板工程填充墙工程电气（强电）安装电讯（弱电）安装给排水安装电梯安装空调安装消防安装天然气安装采暖安装保温工程门窗工程栏杆工程屋面工程内外墙工程

房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划2、归集开发成本环节涉税风险分析（3）、建筑安装工程费归集——建安工程费的发票开具风险赢在哪里开具？开错了怎么办？——建安工程费核算的证据链条风险证据链条应包含哪些核心因素？——建安工程费的比较风险税务机关如何比较？

房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划2、归集开发成本环节涉税风险分析（4）、基础设施建造费归集基础设施建设费是指开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。一般熟地的做到七通一平，均是指土地同城市管网的对接，项目内部的对接需要企业自行建设，这就构成了基础设施建设费的主要部分。

房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划2、归集开发成本环节涉税风险分析（5）、公共配套设施费归集公共配套设施费专指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。在房地产开发项目中，常见的公共配套设施通常包括居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、锅炉房、水塔、公厕、自行车棚等公共设施。

房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划2、归集开发成本环节涉税风险分析（5）、公共配套设施费归集五类配套设施核算——盈利性配套设施——非盈利型配套设施——固定资产型配套设施——产权不明性配套设施——与国家有关单位合资建设的配套设施案例某房地产企业在其所开发的住宅小区中配套建设邮电所一个，建设费用共200万元，建成后以100万元有偿移交给邮政部门。如何进行财税处理？会计核算？所得税？营业税？土地增值税？

房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划2、归集开发成本环节涉税风险分析（6）、开发间接费开发间接费企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。在核算中，开发间接费主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。——开发间接费入账依据——开发间接费中的营销设施建造费问题项目范围内临时设施型和会所型、项目范围外单独建设型和租赁型四类——开发间接费中能否列支业务招待费？

房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划2、归集开发成本环节涉税风险分析（7）、开发成本中的预提与待摊费用案例某房地产企业住宅小区项目包括六栋多层，两栋高层，一栋会所。由于开发分两期进行，第一期开发两栋高层，第二期开发六栋多层和一栋会所。一期项目完工后确认开发成本，会所成本如何处理？——会计处理——所得税处理——土地增值税处理

房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发〔2009〕31号）文件第三十二条规定：除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。（1）、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。（2）、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（3）、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）文件明确规定：房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划3、确认完工标准环节涉税风险分析（1）、完工标准的税法规定国税发〔2009〕31号文件明确规定了房地产开发项目完工标准的条件：除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。2、开发产品已开始投入使用。3、开发产品已取得了初始产权证明。《国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函[2009]342号）

房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划3、确认完工标准环节涉税风险分析（2）、完工标准的涉税风险案例某房地产企业在购房协议中同业主约定于2010年12月1日——12月30日开始交房，并实际于约定时间办理了入住手续。但由于一部分工程决算尚未完成，入住时企业开发产品竣工证明材料尚未报房地产管理部门备案。因此企业在会计处理上暂未结转收入，结转成本，当年度汇算清缴也未确认完工，计算真实成本。请问有无涉税风险？完工决算时间、竣工备案时间、入住时间

房地产财税问题解决专家房地产企业成本核算与纳税筹划3、分配共同成本环节涉税风险分析（1）、土地成本分摊方法案例房地产开发企业甲拿到一块土地，面积20亩，土地成本共计6000万元。一期开发写字楼两栋（占地面积2.5亩），二期开发住宅楼四栋（占地面积2.5亩），另有配套会所一个（占地面积2亩），非人防独立车库一个（占地面积2.5亩），物业管理场所一个（占地面积0.5亩）。其他公共部分如道路、绿化等共计10亩。请计算各开发成本应分摊的土地成本。

房地产财税问题解决专家房地肌产企锈业成次本核蜻算与斯纳税害筹划《国俊家税饶务总华局关椅于印疫发《掀房地额产开披发经饭营业聪务企屑业所胶得税午处理幅办法触》的陵通知蜜》（狗国税档发〔喇20撞09躁〕3扫1号倚）文垦件第菠三十鹿条的蛛规定文，应刃采取列占地座面积箱法进绿行分课摊。所谓刃占地甚面积树法，疗指按稼已动笛工开钻发成倦本对手象占鉴地面仿积占福开发星用地滩总面细积的犬比例痒进行到分配装。如果煌为一匙次性获开发伤的，赞按某另一成匹本对至象占乓地面昨积占坦全部味成本前对象均占地址总面抄积的山比例妖进行振分配掠。如果妈为分徐期开印发的沫，首口先按像本期扯全部烟成本斤对象拔占地漏面积喇占开甩发用茅地总稳面积溪的比则例进圾行分卵配，倘然后阀再按股某一成成本梨对象双占地便面积吹占期般内全肉部成牧本对鸡象占吹地总膝面积察的比贿例进圆行分思配。期内刚全部顷成本解对象章应负伴担的哄占地紫面积刑为期冬内开肃发用犁地占盒地面跌积减宫除应议由各窃期成墨本对遣象共翠同负澡担的税占地挨面积留。房地辈产财罚税问档题解坝决专棋家房地枝产企询业成手本核分算与梨纳税禁筹划3、耻分配绒共同够成本渗环节符涉税秘风险饥分析（2沃）、宜前期血工程接费和污基础洞设施古建设梳费的倍分摊唯方法案例房地摔产开胶发企扫业甲策项目挪规划铅总建遭筑面泛积1鼓27按00贞0平输方米头，其厘中写姻字楼钞两栋认建筑熄面积镇40柴00燥0平申方米独，住纽奉宅楼抄四栋戴建筑粒面积侵80芝00胀0平概方米膝，另指有配者套会阵所一鸽个建画筑面贡积4滔00隔0平烘方米泥，非吧人防换独立笋车库敌一个洗20胜00布平方光米，衫物业叙管理侄场所影一个歉10渣00扣平方鹅米。晃项目砌共发碎生前衫期工任程费点63恶5万壮元，妹基础植设施希建设童费1因01富6万午元。奶请计撞算各荷成本善对象瘦应分检摊的哨前期茧工程求费和参基础戴设施潮建设鸣费。房地私产财替税问企题解废决专创家房地悬产企城业成简本核庄算与挡纳税钱筹划3、藏分配席共同挽成本书环节驳涉税风风险肠分析（3项）、妖开发拘间接搞费的侦分摊克方法借款闻费用伪核算建筑夹面积敢法还蹈是实设际成粮本法曲？预辣算成测本法柔？——缺房地婆产开隶发企轿业仅捞有一晌个项托目，负且项典目不曲分期贩的情倍况——拔项目坡实质棵性分列期开典发或析同时弹开发辽多个筹项目所得堂税中锐的利樱息分清摊土地劲增值捞税中愿的利促息分肺摊某企膏业借侧款挪缺用的礼核算锹问题房地恢产财眨税问能题解赚决专御家房地递产企遗业成侄本核训算与庸纳税询筹划3、显分配胖共同湿成本穗环节瞒涉税蚀风险豪分析（4拘）、匪公共奸配套臣设施查费的宰分摊肯方法案例房地街产开辰发企狠业甲肃项目逮规划肤总建胃筑面闹积1染27裙00干0平泰方米狭，其村中写孝字楼拿两栋足建筑件面积晕40穴00教0平为方米给，住砖宅楼鸟四栋京建筑剧面积市80辰00压0平忙方米销，另龄有配零套会易所一计个建太筑面副积4艺00姿0平慕方米岛，非未人防碍独立幕车库慎一个初20芽00划平方跑米，融物业到管理从场所扣一个京10塔00娘平方丹米。拥项目岭土地圈成本依共计自60炉00涨万元迅，发菊生前离期工暖程费伙63鸭5万说元，灰基础电设施字建设泼费1糟01械6万蚊元，尽开发鸟间接按费（稼假定型无利伏息）愤25绪4万惊元。胃假设辱公共所配套篮设施迫中会宵所建锄安工举程费尼为4害00抚万，袖物业扰管理浮场所些为1镜00妇万。陕请计走算公僻共配鲜套设激施如散何归糖集和某分摊朽。房地已产财数税问汉题解泰决专百家房地双产企扑业成酬本核催算与节纳税班筹划3、消分配烤共同舅成本另环节受涉税赌风险锋分析成本项目成本性质所得税分摊方法土地增值税分摊方法土地成本共同成本占地面积法建筑面积法、占地面积法前期工程费共同成本建筑面积法建筑面积法基础设施建设费共同成本建筑面积法建筑面积法建安工程费直接成本公共配套设施费共同成本建筑面积法建筑面积法开发间接费（不含利息）共同成本建筑面积法建筑面积法利息共同成本预算成本法实际成本法成本法或建筑面积法房地纷产财坦税问耀题解俗决专锋家房地竖产企兆业成朝本核制算与俩纳税剧筹划5、峰计算畅单位举面积杂成本巡寿环节软涉税歼风险卫分析案例某房楼地产程企业时项目导中，宏高层垃建筑脆A和既B为五写字菜楼，舱为一瓣个成坡本对隆象，冷其建潮安工土程费咳为9袄60狗0万学元，慌应分缩慧摊的蹦共同某成本孟成本保为2奏78岸0.哑6万漏元。失该成坊本对岂象总批建筑感面积没4万屠平方抚米，待其中武可售塘写字粒楼面袋积3裳.6脸万平药方米他，地养下车掠库（体含人锤防）秩40烤00在平方厅米。感请计吩算可液售面感积的猾单位迅成本房地跌产财谊税问买题解甚决专滤家房地寺产企污业成副本核岩算与葛纳税继筹划6、梨调整兰后续勾成本植环节吧涉税哪风险讨分析后续激成本垂的两斜种类助型案例某房乳地产派企业蛇在2趴01哑0年锄达到踩完工榆标准本，当房诚年度迷汇算时清缴河前，喜开发诞成本析共计踩支出批38厚10合0万套元，药其中猎建安意25都40速0万溪元。蜓建安犹部分配有5盯00品0万造元应傅取得遵但尚董未取凡得发院票，域假定渐按照挥税法坟规定壶可预仰提部工分为震35桶00袋万元浑。剩脏余的春15境00葵万元面20完10鼻年所帽得税税前不溪得扣稠除。福20乓11逐年1咽0月冲，房乏地产脏企业栗取得喂该部效分全拌部5法00洒0万敏元发您票，侄请问跳如何捕进行酱涉税倡处理愈？所得差税处笋理？观土地滩增值梨税处叮理？房地革产财仙税问垮题解笨决专禾家房地腰产企银业成弦本核判算与包纳税身筹划7、干开发垄成本主中的乔特殊亡事项挎——拒甲供挎材风救险（1爹）、途为什趁么出档现甲拐供材竖？（2无）、旱甲供州材涉弱税风贿险的踏政策滔由来《中绢华人告民共脂和国矮营业赴税暂支行条堤例实梨施细膜则》颠第十街六条除本取细则销第七恒条规盆定外询，纳邀税人布提供咸建筑寺业劳轻务（巧不含章装饰挠劳务炕）的凝，其姐营业轰额应瓶当包堂括工粥程所刘用原顶材料只、设件备及抓其他莫物资友和动显力价今款在场内，藏但不姜包括馅建设净方提适供的喊设备隙的价业款。（3强）、毛甲供舍材的干会计炭处理甲方兔会计汪处理戴；乙疤方会嫩计处桨理（4讯）、哪甲供俊材涉产税风栽险房地优产财谊税问序题解案决专形家房地樱产企厅业成画本核盐算与超纳税递筹划7、纵开发绣成本丈中的探特殊益事项法——咳甲供金材风交险20努11成年6羡月3生0日揉国家享税务府总局剖关于轮甲供柜材问键题的老答疑《中柏华人亦民共呆和国轮税收赠征收敏管理前法实识施细产则》秩第四炭十九折条规兔定，越发包泥人或胁者出畜租人董应当穷自发希包或传者出春租之搜日起乘30肃日内纵将承黄包人罢或者便承租棒人的捡有关黑情况喊向主库管税厨务机虽关报吸告。柳发包网人或耍者出锋租人肾不报茄告的酸，发仍包人那或者朋出租担人与径承包狠人或攻者承警租人还承担傍纳税探连带无责任法。依据走上述搬规定悉，在润建筑贞业征兔管中盐，由岗于特合定“慰甲供巡寿材料茶”原烘因，冈工程欺发包银方要恒求承贡包方伍在投借标报晚价及属工程帝竣工荒结算阔价中渐不含棋甲供安材料盗的，宁工程孟承包财方出枪具的窑建筑扬业专逐用发袄票不侦包括花甲供王材料暂的金逢额。惯承包桂方一蒜般以吹开具丛建筑候业发酸票金兰额，良缴纳助营业震税。舒甲方筑30乖日内杯如不迎向主猴管税府务机钻关备命案报弯告“示甲供神材料飘”金孕额，痰作为静发包米人必众须承向担纳赢税连夹带责猾任，轧应缴丛纳甲漂供材烈料费莫部分涝的营仿业税肚额由浆工程剩发包闯方承灵担。房地杆产财封税问璃题解运决专廉家房地办产企碗业成歼本核旧算与茧纳税选筹划（5狱）、盲甲供晒材的椅替代因方案柜：甲予供变萄为甲累控如何啄操作必？（6脾）、认甲供飞材的爬三种添特例——娱甲供辨设备如何乓划分骆设备汗与材榜料？需建设虑部于丙20盆09泄年9飘月3溜日发渡布了登《关次于发到布国棵家标糕准《默建设月工程搏计价泰设备翁材料庄划分是标准是》的虏公告杂》（衣第脊38测7完号）庆，批榜准《亚建设岛工程喘计价滩设备艘材料递划分脾标准银》为壳国家肝标准太，编茶号为梁GB筝/T尤50攻53芝1-院20死09荷，自俭20盾09炼年1肺2月银1日挖起实赶施。——坦装饰臂劳务《关予于纳砌税人热以清问包工贷形式晴提供凶装饰对劳务新征收翻营业律税问鼓题的桌通知苦》（翻财税僵[2宣00怒6]什11素4号洞）文片件曾爷对这麦种模带式进刻行了善界定套，规佛定纳狼税人用采用巷清包会工形躲式提挎供的座装饰桐劳务趣，按迅照其虚向客妇户实蛇际收屈取的嚼人工柿费、膊管理桶费和泰辅助革材料认费等密收入累（不炎含客欺户自啦行采井购的评材料委价款馅和设外备价艘款）故确认骗计税身营业满额。房地尿产财己税问抖题解夏决专才家房地轻产企确业成榨本核趣算与月纳税应筹划（6绝）、州甲供惧材的掉三种选特例——甘销售卫自产僚货物刘同时半提供它建筑汉业劳牧务（舰特殊步类型渗混合泛销售豪）营业说税实饿施细巾则第烦七条挨：纳肥税人荷的下累列混千合销脊售行教为，代应当洁分别绍核算氧应税样劳务走的营赔业额笋和货糕物的背销售莲额，驰其应腰税劳广务的供营业壶额缴肆纳营顺业税店，货岩物销被售额谅不缴匆纳营薪业税龟；未监分别疮核算掠的，爷由主惧管税遥务机练关核叹定其晕应税干劳务纤的营丛业额塞：（1盈）、方提供彻建筑集业劳纲务的猾同时舰销售长自产招货物落的行每为；（2炕）、馋财政现部、必国家枝税务燥总局州规定洗的其润他情兵形。一般吉类型尽的混效合销哑售案例甲公昂司为匙电梯矩销售疼企业卸（非徒生产票企业洗一般洲纳税幻玉人）蛙，现结向乙窗房地栽产公凳司销压售电壁梯一缓部，刻同时漠提供写安装导。电顽梯价般格2怜4万罩元，微安装托6万大元，部共计环30阔万元赏。请丘问：贷甲公押司应菜该就钻此行坛为缴素纳什逝么税组？如现何缴科纳？房地牧产财湾税问掌题解妹决专动家房地院产企惕业成睛本核族算与垫纳税乘筹划（6慨）、绕甲供肾材的凤三种幼特例《国芒家税尚务总恐局关芝于纳祸税人脾销售庸自产愤货物寺并同查时提圆供建薯筑业绣劳务银有关哲税收铜问题论的公