房地产住宅项目市场定位报告

xx路北侧地块定位报告

2011年3月本次报告需要解决的问题

如何为项目精确定位，使其成为与涟水城市发展相呼应的标杆性项目？报告结构第二章涟水市场分析第三章项目概况分析第五章项目整体定位第六章项目产品建议第四章项目核心问题第一章宏观经济环境涟水处在淮安、宿迁、连云港、盐城之间，区位独特，文化底蕴浓厚涟水县位于江苏省北部，在淮安市东北部。东南以古黄河与阜宁、楚州两县区分界，东北与响水、滨海两县毗邻，西南与淮安市区、淮阴区接壤，西北与沭阳、北与灌南相接。涟水历史悠久，人文荟萃。自公元前117年建县至今，已有2100余年历史。文化底蕴深厚，养育过鲍照等古代文化名人和吴强等当代作家，米芾、吴昌硕两位书画大家曾经在此任职。此外，境内还有妙通塔、月塔、米公洗墨池等众多名胜古迹。涟水目前已经形成了海、陆、空一体化的交通体系，城市投资价值逐步显现涟水区位显要，交通便捷。南屏苏沪，北扼齐鲁，有5条省道、3条国道穿境而过。宁连高速、同三高速、京沪高速在境内汇合。县城距连云港、南京、上海、北京分别仅需45分钟、2个半小时、4个小时和8个小时车程。新长铁路、京杭大运河离县城仅25公里。黄金水道—盐河贯穿全境，南经大运河与长江相连，北经灌河与黄海相通。境内黑色化道路全面通达，县、乡、村三级交通网已经建成。2010年9月27日首航的淮安飞机场在县境内陈师镇，离县城区10公里。

城市人口增长缓慢，对外吸纳能力弱，城市住宅基本为满足本地居住需求根据规划，涟水城市定位为新兴工业基地，教育发达、生态优良的县域中心城市，城市规模将不断扩容一、城市总体布局西片工业区，中片新城区，南片老城区，东片文教区，以“二河、二渠”穿插其间。二、城市布局结构将自然环境融于城市布局的生态园林式结构，即“二河、二渠、四片、一中心”生态型园林式城市结构。三、涟水城市性质新兴工业基地，教育发达、生态优良的县域中心城市。四、城市用地功能分区老城区发展商业金融、休闲旅游和优良人居环境的居住用地；新城区为行政中心、商贸中心和现代城市居住用地；西片工业区以新兴工业园区为主，兼有仓储、商贸、物流、港口、交通用地功能；文教区以高等教育、职业教育、文化、体育用地为主，生活居住用地为辅。城市经济增长快速，但人均地区生产总值偏低，目前城市房地产主要以解决生存需求为主发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800—10001000—40004000—80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量和质量并重半稳定发展，以质量为主，数量和质量并重缓慢发展，综合发展型从产业结构看，涟水农业依然占据较大比重，城市第二、第三产业有较大的提升空间目前城市固定资产投资增长较快，房地产所占比重虽然较小但近期增幅很大随着城市经济的发展，居民收入水平持续增加，消费意识不断增强，房地产市场消费空间较大2009年涟水城镇居民人均生活消费支出7909元，城镇居民恩格尔系数35.4%，城镇居民人均住房建筑面积34平方米。经济发展：涟水市经济发展总体滞后，但目前已经快速启动；城市规模以及人口规模扩展速度慢表明城市工业体系不完善，对外来人口吸引力不强，是典型的中小型城市；城市建设启动相对较晚，房地产发展水平不高，且目前城市化水平较低，城市扩张能力缓慢，但未来随着产业的发展和产业人口的导入，城市成长空间潜力较大，对于房地产行业是较好的机会。宏观小结城市发展及消费需求：从规划结构看，本案所在片区为文教区，教育资源丰富，发展价值突出；当地居民、周边乡镇居民是住宅市场消费的绝对主体，高收入人群主要是一些职位较高的公务员、企事业单位领导以及部分个体工商户。近期随着涟水旧城改造力度的加大、当地居民消费意识的增强和对居住要求的提高，当地住宅市场将迎来新一轮发展动力。宏观小结报告结构第二章涟水市场分析第三章项目概况分析第五章项目整体定位第六章项目产品建议第四章项目核心问题第一章宏观经济环境涟水房地产市场特征：供应量庞大，需求也非常旺盛涟水房地产市场发展起步较晚，各项配套设施均相对落后。统计数据不全，信息公开度不足。这为研究涟水房地产市场带来了一定的困难。总体来说涟水房地产市场发展过热，近30个在售项目，使得涟水房地产市场看起来整体开发量过大。项目大小不一，最大的中联一城总建设面积约52万平方米。估计总体开发量接近400万平方米。在整个县城人口不足的20万的条件下，显得涟水房地产供大于求的现象十分明显。但是从我们调研众多项目的客户来源来看，多数项目的客源以乡镇客源为主，达到近80%。从这点来看，城市化进程在涟水房地产市场十分明显，104万的总人口似乎可以支撑如此庞大的开发量。2010年涟水加大了旧城改造步伐，未来商品住宅的年销售面积可能持续增长涟水从2010年开始加大了旧城改造步伐，涟水旧城（西门汽车站附近）基本上可以说是推倒从来，这就产生了大量被拆迁的被动买房户，以及大量乡下在外打工人员回家买房。涟水住宅市场特征：小高层抗性逐步减弱，市场主力产品相似，售价偏低市场供应量巨大，客户争夺将日趋激烈促销力度加大，各个项目均有9.2至9.7折优惠一次性付款方式占据主导，货币政策松动对购房者影响较小同质化的趋势严重，小高层目前推案量较少，但从销售结果来看，市场反映比较接受小高层产品。105-120平米三房为市场主力产品，90平米以下小户型住宅比例较低。整体住宅市场均价保持在3000-3500元/平米左右，在高价位楼盘价格达到4000元/平方米。涟水房地产格局:大致划分为三个板块：政务板块（开发区板块）、城东板块、城西板块。

项目位置政务板块政务板块——开发区板块以政务板块发展最为火热，集中了大部分房地产开发项目，开发量最大。该区域集中了包括莱茵风情、府前•御景园、清华苑等等涟水营销最为成熟的房地产项目。区域内集中了以县政府为主，包括检察院、公安局、国土局等等政府机构，以及众多企业也集中在该区域。同时涟水最好的中学涟水中学也在该区域内，但是目前该区域各项配套尚不成熟；该区域的房地产开发起初均以这部分机构的客户为主，在项目后期的客户构成中以乡镇客户为主，近期已经达到80%左右。在售裳项目中分析丙：多喊层、辅小高高层产遗品居圣多，胡主力笑面积垄在8陡0-酿11欢5㎡眯，售妙价3伐00谊0-柏37薪00红元/钟平方富米不额等项目名称规模建筑类型主力户型在售期数销售价格开盘时间供应套数销售套数月均成交新港·清华苑16万多层、小高层88-110尾盘3340元（小高层）2009年10月86386054莱茵风情9万多层、小高层124－134三期多层3700元小高层3500元2009年10月52950231状元府28万洋房、多层、小高层、高层82－117三期3750－4150元2009年9月1296119670

首府国际花苑12万洋房、多层、高层、别墅90－132二期未定2009年5月37530114府前御景园20万多层、小高层100-130尾盘3000－3500元2009年1月98295738金轮世家13万多层、小高层83-115尾盘3000元2008年11月————怡和苑10万多层80-100二期未定2008年8月————银河湾11万别墅259、315、403一期--2010年12月3284新港新天地19万别墅、高层--未开盘未定——————中联壹城52万多层、小高层、高层100－130二期多层3500高层37002010年4月87664581开元名都27万小高层、高层--一期未定——————随着立区域荡开发指的日受益成面熟和策项目偏的增诱多，醋开始团出现洋房枕、别木墅等鲜售价缝较高荒、品稿质较论佳产循品城东先板块城东往板块增——铅老城辛改造势板块城东灵板块（项巡寿目所蓄在地蒙）主要热以旧联城改拦造为禾主，略各项吊配套来成熟知而完当善，辜销售障价格苏为三记个板岔块中逗最高谱的板拔块，央平均年售价卸达到驳35续00稻元/欣平方他米；由于究该板昏块属观于老仅城改根造部字分，漏区域阀内集居中了泉大量软的生该活配写套。谋包括布县医返院、欣新时朋代购所物中甲心、咸剧院诸、中报小学荡等等赌。生协活相抖对另征外两馒个区举域较醉为成弦熟，热开发贡量也牛相对黄较小井，但微是售厦价较饰高。昂原来记涟水苗居民切随着医政务主板块拍的兴债起，亭均搬勉迁至揭开发姓区，毒本区碎域由洋大量拿乡镇后客户惜支撑歼，占查到总遵体客绞户构夏成达锣到8诱0%赚以上遍，而在骨这8梳0%恢的乡耗镇客复户中丝式又有孩很大族一部刑分客推户以以解决丛孩子肯上学板为主砍要目侄的，扩学区扮房受础到非状常大宋的重某视。在售茶项目碰分析毛：基匠本为浩多层顷、小当高层唯产品沙，主民力面切积在衬82卷-1寺30刺㎡略，售划价3醒00院0-俗38卷00劈燕元/忆平方猛米不凝等项目名称板块规模建筑类型主力户型在售期数销售价格开盘时间供应套数销售套数月均成交套数永兴上御城东18万多层、小高层85-130一期3000元2010年1月56652540万香国际花园

城东21万多层、小高层85－105一期3200－3500元2010年12月238228114华源国际城东多层、高层90－110二期未开盘——————中央城城东100万小高层、高层未定未开盘未定——————涟水城市广场城东18万联排、高层82－124未开盘未定——————红日金城城东多层、小高层二期未开盘2010年8月34333656学士苑城东9万多层、小高层84－118二期多层3400－4000小高层34002010年7月52935250炎黄国际花园城东20万多层、小高层70－130三期多层3800小高层36002010年10月540413103龙源国际花园城东39万多层、高层未定一期未开盘——————大量条项目德即将饮开盘摸，本皂案未己来面肠临竞环争非摊常激柴烈，从物羡业类仍型看抬，城闲东目午前住冒宅产但品较尿为单航一城西即板块既：在售龄项目滋较少墙，但宿起点左较高城西仁板块怨——拾房地天产新梢兴板蚂块城西复板块松属于扑刚刚脂起步命的房稻地产惧板块堪，开宫发量根最小言、销猫售价旨格最螺低。但是饲从我青们走疮访的扶涟水缴市民困对本禽版块国的认法知来锄看，苏他们阁对城旁西板世块的屯期望附最高伯。一否方面瞧涟水娃人民跟对于匠李源券潮支吓持城趁西发计展的协传说灭，而涛对城娃西的桥发展括表现赖得信乌心十刷足；溪另外祸一方溪面城腥西离佣正在墨建设曾中淮仪安机旨场较索近、咸离淮去安市奔区仅响30拍公里榴，对齿于涟垒水与躬淮安俗联动伸发展截也表侨现出赵强烈僚的信幼心；惜第三晨，该缘瑞板块块环境惠较好烫，生逐态果瓶园等过等原垦有的固成熟妻的生彩态配顾套使今得本反区域芦环境勇高于驱其他螺板块棕。项目名称板块规模建筑类型主力户型在售期数销售价格大名城城西18万联排、多层、小高层小高层60-70未开盘未定水岸城邦城西50万双拼、联排、洋房、多层108－133一期未开盘重点毕竞争隐项目登分析首府勤国际丝式花园状元待府万香堆国际质花园学士供苑项目鄙位置重点烧个案樱分析幸—首欧府国拨际花秀园三期联排叠加一期多层二期项目挠位置溜：涟折水新顺交通饮局北对侧，帆淮浦象路与额泰山饰路交耽界处随（市羊中心里、湖叠边）建筑此面积长：1羊17窜34缠2平铅方米物业件类型才：联排鹊叠加忧别墅踪蝶、多扇层、否高层一期腿开盘酱时间骡：20泥09坝年5范月份二期间开盘买时间厅：20唱09禾年1辞1月每份

面积供应套数销售套数销售率高层96-981208066.67%洋19%叠加169-2171088982.41%联排291423173.81%合计

37530180.27%项目艇亮点忙：涟水亭首席室别墅腔区，剂整体骑品质阶感佳庸；项目床紧邻汗县政档府，伪区位胀较佳思；重点名个案北分析矿—状暑元府一期非20欢09施.9显.2进924盯00物均价二期耗20纳10筒.5肤-626霉00闻元/拾平方半米多层洋房项目浪位置壮：炎踢黄大舱道与剖淮浦糕路交印叉口圆东南占地役面积描：1漠69全58控9平元方米总建唤面积扬：2补8.凯5万护平方棍米容杯积尚率：谢1.咸56师5规划御户数兽：2营11窗6户机动带车位粱：1叮26惠9户物业粒类型成：高离层、狮小高厚层、徐多层开盘拉时间宵：2荐01却0年监9月三期37拘50踏－4奏15商0元/悼平方叨米在售产品物业类型主力面积供应套数销售套数销售率小高层、多层82-1171296119692.28%多层候户型高层主户型项目赛亮点怕：欧式初建筑讽风格冰，整则体品持质感具佳；项目翁紧邻重县政嗓府，肠区位揭较佳争；项目拥自身间户型絮面积极控制稠合理抗，总绣价不穿高重点否个案抗分析茫—万杏香国轿际花艘园项目治位置伤：涟完水县重郑旅梁梅缩慧学校央东侧建筑骨面积返：24委75咬79鲁平方以米；容积热率：宋1.甘7物业踢类型陷：多层块、高竭层总户管数：建设肃项目套总建务筑面口积2眯47宗57己9m怨2，敏其中拥住宅称23扫37切89绕m2糟，商仔业7晶39禾0m倒2在售践期数肠：一希期开盘铸时间涂：2欲01困0年笑12何月一期在售产品物业类型主力面积供应套数销售套数销售率多层96-106三房23822895.80%户型端设计事：经齐济型歌房型封为主浆，产授品设功计缺捏乏亮处点96缩慧平方有米10弹2平档方米项目斯亮点旺：西班谨牙建园筑风项格，兄整体穷品质践感佳降；项目该周边孟学区毁较佳畅；项目零自身棵户型侦面积聪控制冠合理磨，总昂价不长高重点盗个案捧分析准—学守士苑项目椅位置违：涟闲水县缝郑看梁梅受学校斧东侧建筑优面积少：24盟75芒79小平方貌米；容积并率：删1.甘7物业葛类型扰：多层士、高残层总户甘数：建设蒜项目犯总建忆筑面寻积2乏47哭57脚9m世2，藏其中胜住宅虫23奔37撒89脑m2低，商杏业7或39婆0m谅2在售司期数督：一狸期开盘牌时间聋：2勺01针0年典7月在售产品物业类型主力面积供应套数销售套数销售率多层106三房31224979.81%小高层116-120三房21710347.47%多层声户型银设计小高拳层户究型面遥积较牵大，绑销售谊困难项目分亮点参：项目议周边微学区施较佳男；项目惠多层两户型撕面积左控制眠合理楚，总萄价不昏高城市旧住宅绿需求筝将逐丝式渐增眠加，冈随着喷涟水防城市恼化进燥程和杨旧城容改造辜力度脉的加犬大，阔涟水摊住宅裙未来堵将呈开现明堡显的葬供销饱两旺秧态势源，价圾格也宅将稳益步上叙涨政策昼调控霞对一鼻二线醉城市样影响崖巨大属，尤职其是坚限购共令的出出台归更是剑压制遗住了吉大量锡城市蝴住宅枝需求谷，这皱就导肺致了坛部分把需求领被挤弱压到斗三西润线城辫市，并从而愁带动秩当地底住宅剂销售肥；涟水匀旧城残改造诵力度卖的加磨大将伴产生蔽大量肉的住缝宅需惹求，愈另外琴城市终化进拍程的桨加快纽奉也带公来大可量的随住宅卡需求姑，整宾体来误看，拾涟水顾城市烧住宅基具有壳较大刮的发鞋展潜虹力。需求摇逐渐攀放大目前助来看油，本苍案所仪在城碧东板抱块整傅体市翁场竞拴争力液明显井不及数其它肃板块旁，项准目发服展需油有所北突破

政务板块城东板块城西板块区位较佳中等中等资源佳较佳佳住宅供应量大大小售价较高较高低开发品质较高中等较高客户来源乡镇、老城区乡镇涟水全城强相速关竞喘争个宗案分醒析反近映出湖本案邀依靠榆外部灵资源寒，提狗高项苹目品压质、强合理百压缩攀户型胖面积冰的重旗要性首府个国际虹花园宏：地捆段/揉高品贵质低散密度船产品都运用状元肌府：掉地段艰/项招目品晌质/充经济杀户型突配置万香版国际双花园碑：学堡区/拍项目坏品质闹/经惠济户扯型配钱置学士鄙苑：爸学区霞/户唯型面也积控芦制报告递结构第二林章遮涟或水市却场分忆析第三线章纠项勺目概哭况分声析第五匠章侵项印目整遣体定芝位第六对章尼项兵目产春品建芬议第四锦章熄项配目核雪心问敞题第一碰章扔宏晨观经厘济环浆境项目砍区位紧：项石目地饥处涟差水东雕南，疮位于橡圣特印路和射尚学微路交举叉东弱北侧中片临新城暑区项目何位置南片巷老城灿区西片嚷工业覆区东片犯文教贪区地块摄基本双情况注：疯1、复以净父地方逆式出供让，觉宗地飞外基蜂础设全施（驰路、捡水、榜电）庄以现合状为杯准。2、通在《弓国有疾土地接使用摇权出宜让合皂同》含签订震后6凤个月滔内交嚷付土而地。3、船要求耗在土挡地交凶付之连日起界6个戏月内灶动工鬼建设岭，自湿开工垃之日虎起3午6个社月内办建成呜。地块编号土地位置出让面积（亩）规划用地性质容积率建筑密度绿地率成交价（万元）2011-02号圣特路北侧，尚学路东侧109.3居住商业混合用地1≤R≤3≤28%≥30%16500宗地帐四至俗：东孟至规绪划道悬路（利现有悔沟渠助），魂南至益圣特长路，捆西至多尚学宣路，付北至歉渠南辣东路暴；宗地套现状盯：地芹块北幕侧为缺农民贡用房昆，南均侧为劈燕农田开，原句地居晒民住岔宅尚换未拆叼迁项目界配套惧：生口活配念套不班齐全通，且利档次宗较低摩；有猛较好章的学匹区；酒店指：人掉才饭暂店教育碎：郑崖梁梅抛幼儿脱园、谣郑梁舱梅小旋学、浮郑梁洲梅中锈学、键旺旺创幼儿斧园公园浊：五绿岛公器园、耽城东剧公园医院甩：松誓寿堂驰大众绢药房冬、仁骂慈医凝院郑梁逃梅中唇学城东拨公园宗地郑梁抄梅小戚学项目骡配套环：周而边商庄业以席居民牧日常早配套移为主冲，整闹体层砌级一误般项目榨周边笋环境崖：综仙合环肉境较鸭好1、幼北侧醉紧邻掏渠道页，具俯有一图定的偿景观不资源告；2、篮规划壶为城辞东公与园，墙具有锦较好远的生蛛态环窄境；3、犬紧邻牙郑梁干梅中畅学，蛋学区愤较好沟；4、暖紧邻状城市骄主要璃干道哨金城未南路竹；5、像涟水庆中学骄，亦牌为重茎点学财校；6、店项目饶东侧团为居经民用肃房，钢一定停程度蝇上影手响了驾整体旬档次悼；123456大市逝政配记套道路浊：南考侧路虎网完扩成，已其他起道路耕路网晴尚未恭建设遣；供水挨：管种线已乡丰接圣便特路绢；污水抵、雨伸水排雅放：座管线佩已接矩至圣煌特路身；圣特公路尚学棚路渠南如东路规划她路规划混控制攻要点1、剧临圣库特路抢设计厉小区淹主入优口；2、挣容积葡率：青1.科0《羡R《女3.解0；3、愚绿化掌率》排30蹦%4、句建筑多密度绸《2特8%压；规划吸控制木要点注：党1、饿住宅响建筑末不少撑于0通.6添辆/雀户；2、性高层控建筑荡面积础不小它于总步建筑荐面积迁的3射0%牙；3、礼沿路曾建筑迹物三缠层及佳三层染以下辫的外宏墙装奶饰以掀石材依为主但；地块额SW奖OT防分析溜—优注势环境旗景观马优势话：项目册北侧助和东葱侧紧女邻天怖然河负道；恰地块尝东南阶侧紧伪靠城查东公呼园，呢具有嚼较好减的景剧观资她源；宇同时开地块召内部忆自身今也存歼在一悄定数壳量的除树木宏；教育慢资源卸的优乖势：本项李目位门于涟卵水的收文教次区，骆周边复有郑末梁梅号中学槽等学附校，呈具有撑优越犬的教亡育资商源优驾势；交通驾便利准：虽然模项目惧位于扁城市刑的东虏南方挡向，阅周边去交通微路网台发达从，紧黄靠金杆城南门路和屡今世烦缘大慕道；产品吧具有援后发翻优势奸：本项就目目正前处探于一动个尚困未定卧型的的阶段次，产炒品具保有很旬大的敞可塑疲性，欢在后酱期规颗划中六，可徐以针柿对市表场情杀况及展接受野程度挂做出冈有利捎市场粱接受酿的差袜异性浅产品见；地块碍SW洋OT高分析筝—劣寸势整体苦居住户形象半一般怖：从实剧地调逃查情昏况看些，本伍案周僵边陈医旧建林筑物僚较多饿，居药住人仗群较馆为嘈怪杂，额整体隙居住纽奉形象练不佳遥，但翠未来脖规划跨较好绘，需琴要时扫间。周边嫁配套安档次矮不高岩；目前召项目良区域荒内配炒套档趴次不划高，母基本跌满足顾生活团日常剥需要懂；项目瞧规划凭设计趋要点蔑限制排：项目份容积殿率过中大，临做足寒容积醋率，谱高层匙受到矮一定裙的抗项性；肺降低涛容积足率，忧项目敬成本绘则相裳应增计加；地块住SW迈OT洽分析哪—机究会城市钢整体辞开发浑水平掏不高霸给本挣案发弓展带甩来机生遇：从市底场情控况看零，目溪前涟虏水开浆发尚里处于双起步购阶段健，整往体开挪发水狂平不悉高给故本案济发展升带来状机遇时；区域效发展费机遇五：作为亿城市锹的文陶教区拼，地广块周欲边环卵境的梁改善暑将大肝为增格强区枯域的泄形象便和市秧场接葵受度在。地块配SW忆OT乐分析俱—威转胁政策皮及宏寸观市珍场威牲胁：国家散宏观蜜政策膨抑制希房地网产市浅场过荐热，纵通过届提高击首付卵、加蛙息、拘限购懒令等神政策径调控驼市场奸；市场黄竞争番威胁在：从涟碎水竞脾争市虚场来欢看，满涟水末商品醒住宅驰供应术体量花较大胀的局弓面将荒长期俘存在霸一段轰时期肉，供闻大于厘求的道严峻撞形势列将对臂本案鄙未来亚入市侦带来慰巨大割挑战涂。SW队OT拆总结挑及应稼对策努略充分才强化披项目买优势深度倍挖掘轿项目方潜力提高硬项目皮竞争洋力通过久本身堂优势多和后徒期产布品塑要造，宏弱化关抗性嚷，进略而转捆化为母竞争趴力适应业环境另，消页化威婚胁放大毒挖咳掘景观教育氏配套交通门配置市场较住宅田产品敬亮点临不足减，本宁案产败品后摔发优煤势弱化帜弥补地块剑周边这居住砍形象高一般周边嚷配套资档次荒一般容积仿率高未来讨竞争忌压力蓝大强化菊优势惧，利羊用机孩遇，绢弥补或劣势件，弱引化威鞋胁优势抗与机穿会劣势撒与威围胁优势机会点可利用的资源，以及市场契机发展方向景观、教育、交通配套地块紧邻河流和城东公园，周边郑梁梅中学、小学、幼儿园较佳，另外地块周边交通路网较佳充分利用项目的各项资源，吸引对环境、教育、交通要求较高的客户涟水住宅市场产品缺乏亮点目前涟水市场住宅产品塑造缺乏亮点，附加值普遍欠缺；涟水住宅品质较佳的项目主要体现在项目立面与内部景观塑造上抓住涟水住宅发展趋势，提升项目形象产品发力，提升项目竞争力结论饼：强化上项目个优势阶景观矩、教删育配更套概域念，喇利用茫涟水罪住宅岔开发标产品多缺乏吵亮点动等因念素，柱通过狱合理华的项涉目规争划设仇计及轻产品蜜细节报打造眨提升泪项目凭品质失及综值合竞惰争力针对哪优势窑与机构会的拾发展朱策略劣势威胁点需要解决的问题解决方法地块周边居住形象一般地处老城边缘，距涟水成熟地段有一定距离城市主要向西发展，本案所在东边发展缺乏规划支撑周边陈旧建筑物较多，居住人群较为嘈杂，整体居住形象不佳通过对项目品质打造，树立项目中高端形象，提高市场知名度通过对项目自身配套的打造弱化地块偏僻等带来的负面影响周边配套档次一般目前项目区域内配套档次不高，基本满足生活日常需要；通过对项目自身配套的打造提升项目形象容积率高项目容积率高，未来开发可能以高层为主，而涟水住宅主要以多层、小高层为主，高层存在一定的抗性以产品为导向，创造高附加值的优质产品政策的不确定性带来的风险政策调控风险较大，其中主要是金融政策；以产品为导向，创造高附加值的优质产品，占据市场竞争优势，将市场风险降至最低后续市场竞争压力大涟水城区规模提升项目的产品价值（产品发力）；通过总价控制，提高项目差异化竞争力，扩大项目的客群面。结论躁：通别过项略目品踢质与嚼自身滔配套纹打造聋来树埋立板找块价桂值、抄弱化才偏僻傲劣势欢，吸筑引目洗标客赵群关诞注；脆塑造查高附黄加值惠的优到质产维品，搜通过取差异匙化竞弯争，矩来提中升项搞目竞氏争力宗，扩真大客爹群来握源。针对个劣势是与威吵胁的油解决叙策略SW稳OT苏战略鸦突破间总结发挥膊学区优势优质宅教育绝地产渣打造利用忧自身躁配套注重熔自身薪配套呜的完似善与长档次留，给居客户提供城完善岛的居肆家配袭套服升务以产黑品发四力为导街向以产品骡为导客向，替创造标高附美加值纽奉的优如质产自品发挥言景观优势优质崇内外靠双景览打造报告释结构第二弓章慕涟喉水市纤场分溜析第三念章盐项漆目概浅况分授析第五顽章疑项摧目整施体定晃位第六刑章许项供目产煎品建昏议第四枕章盼项错目核饮心问拌题第一差章西宏洞观经松济环棒境本案凶核心标问题光思考抛：面对铺区域达常态务化价见值发叛展速秀度：蝇如何傅超越筛区域伞价值撞评判燃标准孟？面对滩地段轨或单嗓价优音于本如案的抛竞品卷：如铲何跳纠脱红哭海竞旅争？Qu牛es择ti待on促s1筝：Qu帆es先ti迫on仪s2厌：面对品区域钥住宅灾单价之较低法现象俩：如独何提网高售来价？荣控制闹项目塘成本难？Qu毯es摇ti划on薯s3轿：它山尚之石膏，案建例借秋鉴南京尼——基金地竞自在惊城Qu显es夜ti狐on岭s1齐：案例析借鉴盖：金卧地自话在城板桥梅钢彻、经循适房郊区坚、生喂地污染吴/形撇象差远、胆无配野套宜居活性弱生活则不便金地庆自在脱城靠定什么样强力活拉升脾了市爹场对惧区域棋价值结的固创有认省同？大手警笔配两套：衣体育额公园姿、莲大花湖融、m吧al辞l、旗商业蹈街、糖学校谷、会岁所强产俊品力箩：景监观、仇建筑断气质瞧、户匀型创凝新规划堤利好旷：板贝桥新车城、椅滨江浇大道榜、江袍东路河南沿河快速睬接驳针奥体原因突分析：与金群地自衰在城印相比每，本刻案可更在产嫌品力黑、项扯目自番身配讨套方神面做丸文章相似扔条件项目辈自身妖区位独不佳厅，配辣套不俊完善热销惜借鉴大手辜笔配艰套强产谈品力规划破利好可结虎合公蔽司其斥它地扩块一语起塑歌造需要革塑造目前兆塑造获亮点扯不足Qu拳es释ti嫌on般s1蚂小结欧：通过事强产萍品力纤的塑膨造超岁越区墓域价办值评假判标翻准，普提高轿项目休售价牢和整胡体利戒润面对躺区域絮常态粱化价贴值发饺展速锁度：予如何敌超越伐区域引价值务评判尘标准志？强产叠品力竞争筋来源蹄：Qu偏es吴ti代on输s2抄：老城交区政务蜂区城西地段度优于启本案翻，住禽宅售锡价超渐过本递案区洒域交通捎优于塌本案倘，住山宅售山价和漆本案沙区域均相当发展院潜力删优于守本案俯，住更宅售纪价低奶于本凯案区猎域本案词具有掀一定从规模会且开贺发企堤业在效当地南后续袜开发外项目监众多尼，为屿保证冒销售拘，提过高企梢业品刊牌，贝我们伐必须勉全城么截留载客群竞争汪策略圣：全筛城截络留客脸群老城饭区政务跪区城西高项漂目品意质和鼠低单缴价、英低总骂价策禽略高项糊目品伤质和量低总庄价策铃略高项熄目品贫质和顿低总仁价策锹略Qu赤es奔ti地on撒s2钓小结璃：通过版高项考目品输质的洪塑造旅弥补顶区位摊和发偿展潜赶力不唯足劣旷势，探通过麦低总相结策惊略分孩流各渠区域送客群高项座目品浇质面对坛地段视或单拒价优旺于本悼案的征竞品较：如讯何跳渗脱红众海竞叠争？低总法价（崖控制井户型统面积竹）因此冤，对禾本案距而言示，强零产品迷力塑得造是难关键秃，其傲中高施性价牢比户弹型打太造是练核心面对午区域驶常态夸化价涌值发悦展速韵度：青通过速强产蒙品力敲塑造仰超越开区域辛价值瞎评判丑标准面对托地段勺或单慨价优遮于本刻案的啄竞品悠：通剑过高染项目服品质功和高刃性价灵比户口型塑叠造跳蛇脱红努海竞仆争Qu瞎es咱ti遗on敬s1Qu慢es横ti戚on息s2Qu鲜es剧ti怒on除s3柔：提高随售价控制奋成本提高钱项目旋品质论，树巩立项燥目在针区域隐市场阿的领骂先地旗位在建鞋筑、哲景观羽、户辽型、详公共阵空间估等严肝控成助本本案上核心悬问题梅思考范结论映：树立汉项目鸟在区决域市悦场的帜高端采品质盏和领胡先地智位在项宪目各追个方该面控烫制成宪本高项轧目品展质和身高性妹价比径户型炒塑造强产取品力乞塑造依托状景观揪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