房地产投资项目可行性与经济评价培训MBA教授课件

房地产项目投资可行性研究与经济评价主讲：**大学**教授

参考教材：《房地产项目投资》（第二版）**、**编著**出版社

概论一、房地产项目投资可行性研究与经济评价的重要性关系到投资决策的科学性与准确性投资决策失误的危害性

“做正确的事比正确地作事更重要”二、房地产项目可行性研究与经济评价的一般过程

1、房地产市场调查研究与预测2、房地产开发项目市场定位研究

3、房地产开发项目投资与成本费用估算4、房地产开发项目收入估算与资金筹措

5、房地产开发项目财务评价

6、房地产开发项目不确定性分析与风险分析7、评价结论

第一章房地产项目市场调研（一）、市场环境调研1、宏观环境调研经济环境

政策环境

人口环境

文化环境行业环境技术环境

2、区域环境调研区域环境调研是指对项目所在区域的城市规划、景观、交通、人口构成、就业中心、商圈等区位条件进行分析，对项目地块所具有的区位价值进行判断。具体包括：1）、结合项目所在城市的总体规划，分析项目的区域规划、功能定位、开发现状及未来定位；2）、进行区域的交通条件研究3）、对影响区域发展的其他因素和条件进行研究，如：历史因素、文化因素、发展水平等；4）、对区域内楼盘的总体价格水平与供求关系进行分析。3、项目微观环境(Micro-environment)调研项目的微观环境调研又称为项目开发条件分析。其目的是分析项目自身的开发条件及发展状况，对项目自身价值提升的可能性与途径进行分析，同时为以后的市场定位做准备。具体包括：

1）、对项目的用地现状及开发条件进行分析；2）、对项目所在地的周边环境进行分析，主要指对地块周围的物质和非物质的生活配套情况的分析；3）、对项目的对外联系程度、交通组织等进行分析。

（二）、消费者(ConsumerBehavior)调研一般而言，我们研究买家时需要回答七个问题（6W+H）：第一，哪些人是买家？（who）第二，买家要买什么样的房？（what）第三，买家为什么要买这些房子？（why）第四，谁参与买家的购买行为？（whom）第五，买家以什么样的方式买房？（how）第六，买家什么时候买房？（when）第七，买家在哪里买房？（where）具体说来，包括以下几个方面。1、消费者的购买力水平消费者购买力水平的主要衡量指标是家庭年收入。2、消费者的购买倾向消费者的购买倾向主要包括物业类别、品牌、户型、面积偏好、位置偏好、预期价格、物业管理、环境景观等。3、消费者的共同特性主要包括：消费者的年龄、文化程度、家庭结构、职业、原居住地等等。特别提示：一般说来，在未确定目标消费者之前，可通过二手资料的收集对房地产市场的消费者做一个普遍、粗略的了解；在确定了目标消费者之后，则主要是通过问卷调查的形式就想要了解的问题对目标调查对象进行访问。目标消费者的确定可参照同类物业的已成交客户进行划分。必要的时候，甚至还可针对核心购买者进行再一次的调查，如此反复，直至得到较为准确可靠的结论。因此我们说，对消费者的调研可视为动态的全过程调研。（三）、竞争楼盘调研竞争性楼盘分为两种情形，一类是与所在项目处在同一区域的楼盘；另一类是不同区域但定位相似的楼盘。竞争楼盘调研包括对这些楼盘进行营销策略组合的调查与分析，包括产品、价格、广告、销售推广和物业管理等方面

第二章

房地产项目市场定位研究一、项目的SWOT（优势、劣势、机会、威胁）分析(strength、weakness、opportunity、threaten）优势、劣势来自于企业内部机会、威胁来自于企业外部二、项目目标市场的选择应体现市场机会与企业优势的最佳结合三、项目的市场定位(4Ps)产品定位(Product)价格定位(Price)分销定位(Place)促销定位(Promotion)

第三章

房地产开发项目投资与成本费用的构成与估算

一开发成本1、土地使用权出让金出让方式：（协议）、招标、拍卖、挂牌出让金（底价）的确定方法：（1）标定地价修正法（已取消）（2）基准地价修正法（正在执行）(具体标准请浏览**市国土房管局网站点击“基准地价”）

2、土地征用及拆迁安置补偿（1）土地征用费（2）拆迁安置补偿费注意：国家新的拆迁安置补偿条例已经出台要点：实行按市场价评估的货币补偿原则3、前期工程费（1）规划设计费（一般为建安工程费的3%）（2）项目可行性研究费（一般占项目总投资的0.2%-1%)（3）地质勘察测绘费(一般为向项目设计概算的0.5%)（4）项目开办、筹办费（4）三通一平费（目前的基准地价中已包含了该项费用）4、建安工程费（1）土建工程费（基础、结构、建筑及粗装修工程费）（2）设备及安装工程费（3）室内装修工程费（精装修工程费）5、基础设施费（红线内外工程费）（1）供水工程费（2）供电工程费（3）道路工程费（4）绿化工程费（5）管道煤气工程费（6）其他零星工程费6、拾公共总配套搞设施执建设茅费公共郑配套款设施习费是赴指居眉住小崭区内佳为居福民服易务配幻玉套建限设的论各种蛋非营梯业性填的公沾共配冬套设雁施（原又称刻公建衣设施肥）。就目涌前的蓄发展亡而言裙，基控本的唯公共洁配套掘设施护费有造逐渐镜纳入易地价虫缴纳茅的趋狸势，另而一蜻些提糕升项夕目价炭值的闯配套珍设施炎则纳狭入开污发商坦的商废业化浪经营镜策略析之中割。7、滋开发里期间衰税费以*至*为咏例，雕这些衡税费锈一般句包括（1虽）配壳套设晓施建总设费坟（小新区：魂6%遭；单暮体1横2%副）政（2炕）建筑邪工程彼质安带监督配费（妈0.捡2%带)（3勒）供迫水增皆容费咐（村已逐肺步取庙消）(4羡)供电婚增容扯费（毫已逐抓步取抛消）(5柔)监勺理工坐程费叛(座1%显-2衣%)(6认)其芒他（迁约为屡1%行-2筛%）注意术：1来以胆上比阵例均乖以建办安工生程费封为取字费基脸础2固盟定资舟产投削资方废向调恼节税霜已经毁取消8、挤不可优预见陈费它依赞据项折目的颤复杂膜程度无和前鸭述各帝项费驼用估趋算的闪准确伞程度葡，以渔上述弹1—此6项木费用连之和丽为基肠数，沉按3冈%-有5%脸计算屿。二屡开发有费用1、都管理及费用霉（取迁开发扰成本塌的1采%-隐3%唯）2、止销售荷费用招（取医销售钓收入滴的4白%-淋6%铅）3、久财务懂费用摔（按涝实际好发生务的利繁息计非算）三、难与转忘让房贤地产婆有关烫的税拔费1、柜营惠业税栋2厘、城惊市维悬护建缝设税3、闷教育过附加4、粮防洪汽工程谨维护乘费5、梨印花增税6、托交易适服务闭费注意弓：该午类费勇用只旬能作英为销恳售收盘入的橡扣减排，不钻能作较为成昼本购计怀入投秒资。四、嫂土地巧增值鞭税（就按销凡售收度入的拳1%稼计脱）五、借企业均所得凶税（地按利盏润总焰额的蚁33迫%糟计）第四嘴章候房地坊产开耗发项天目收田入估喜算与匹资金淋筹措一．逮房地超产开魂发项毅目收驼入估歇算1．仇制订委房地失产开绪发项碧目销嘱（租星）售电计划确定恨销售纹单价上、销栋售进新度、混销售振比例桥等销售毙价格组的确罪定方影法１）叔基于娘成本巩的定郊价法呆——借成本尖加成况定价悲法（总确定缸价格好下限混）２）于基于爸产品决市场肾价值筐的定旋价法继——灭市场窗比较延法（肝确定蛾价格政上限防）３）朝基于盼竞争敬对手再的定返价法纲——永竞争倘定价绍法（畏确定锡价格厉的变惜化）２、弄房地乏产开紫发项渠目租抄售收淹入的微估算（１景）房给地产歇开发恭项目仙的出顶租、绸出售寄收入数估算（２蜂）房洋地产习开发菌项目倾的自屡营收谱入估蹲算二、遭投资辞计划孝与资遣金筹拒措（一透）誉投资霉计划戏与资巡寿金筹粉措表拣的格决式要求河：将密投资京计划萍与资风金筹恼措计去划有辽机地援结合嗓起来绪，即僻满足堆项目么实施杏对资酱金的桂需求弹，又纱要尽飞可能皂地将东资金趣使用属成本钞降到强最低蓝。（二黎）编啊制投馆资计守划与农资金批筹措卧表的额依据１、分编制临投资叫计划的表的这依据（１忆）开拨发项联目的直建设酒进度卡计划尸；（２拉）和锯开发糊商与粪承包生商签吼订的桑工程膨承包钻合同身中的垦工程泡成本沉预算肝；（３旷）施管工组露织设事计中山关于享设备违、材呢料和蓄劳动弟力的照投入钻时间舒要求证；（４隐）付尿款方撤式等投入尝资金违的分瓣类可棉粗可侨细，努大致粱可按雀房地渣产开畅发项旁目投奴资与辜成本办费用酷的构灭成，辰将各走项投捡资列浓表，端并根止据工赔程进喜度计撑划算妨出每门月或喉每季胡度的铸总投蹦资支苗出，肢即为醉投资垄计划品表。寄。２、桑编制没资金妻筹措疤表的绒依据对于辟房地饮产开柄发项院目而府言，遗其资团金来饭源有疫四个绣渠道脱：一完是自苏有资源金，么二是捏银行粘贷款飞，三悲是预杀售收钩入用链于再岭投资辈的部浊分，明四是望其他锻融资臂方式道。资金防运作肯方式小如下去：自布有资寄金全刷部用话于投艘资；覆预售周收入菜扣除物销售羊有关抄的税钞费后驴用于凯投资季，此风外，贫若还溪缺资垒金，甜则向璃银行悔借贷尽，或辜采用盛其他猜融资峰方式脱筹集浆。自影有资袄金按姑规定卧不得脏低于外总投惨资的脱30捷%，趟可通展过招狼商引转资筹萍集。注意闷：为了甚减少券开发膜商筹均资数献额以秧降低篮筹资炊成本贴，在鱼安排年投资鸟进度戒计划桂时，承应考求虑尽竟量将里占用蚊资金尼量大迎的费掉用项隐目向驾后安挣排。副在工远程发秃包的爆招标桌及评群标时猎，也溉要注错意审豆查其悲施工伍进度淘计划登及施展工组颤织设毁计，晶看是个否将厌可后暴移的皆占用懒资金大较大陕的分破项工务程有阿意向主前移坦，或斑是否站采用侵了不裁均衡向报价泄策略偏，有泪意把傻先进咳行的隶施工低内容坡单价斩调高狸，而业把后臂期工变程的膊单价对压低朋。第五裕章翅房破地产秩项目思财务都评价目标贿：根萌据项唇目上湖述的如成本嫁收益顺分析坏，编比制项神目基冻本的斯财务卷报表足，计削算相调关的踏评价钉指标化，据西以判汁定项绸目的趣财务初可行渐性。一、范损益散表与粘项目钳静态铜赢利躲能力铺分析损益饲表是灿项目糕在整失个寿油命期征的财涉务成掉果的缘瑞一种松报表月。它践反映龟了项刺目在志整个亮寿命庭期的宏利润摔总额辩、所渔得税卸和税间后利度润分按配情本况等会财务束信息纯。提巡寿供了外项目挠经济掏效益召静态轮评价拘的信馅息资喂料。静态军评价悬指标乡丰包括迅总投拾资利者润率含与自仰有资双金投殊资利杂润率窄。1研总氏投资溜利润令率=僵项目既利润恭总额迹/项姨目总羡投资其评畜价标丙准是割总投精资利挨润率蔽大于怕或等住于该矛类型蚊房地杀产的捉基准甜投资悼利润州率。记（8忆%-向10叔%）2协自燥有资颠金投黄资利焦润率浮=项晌目利沸润总什额/蒸项目痛自有廊资金其评捧价标茧准是锣项目絮自有悟资金份净利像润率旧大于垒或等雹于投塑资者强设定垦的目慕标自惰有资全金净跟利润车率（怠15横%-班20晓%）快。二、望现气金流沸量表古与动颜态盈病利能扒力分枯析该表烧反映胡项目咐计算塞期内筋各年悲的现衔金流枣入与闷现金委流出刷情况势，用梁以计抗算各直项动研态评压价指被标。盗包括采全部榨投资润现金摊流量依表与邻自有参资金祥现金富流量冷表两畅种格币式。梦动态肝评价钥指标坦则包灯括财啄务净昼现值率、财别务内杏部收合益率寸与投费资回陪收期痰。（一旋）全牢部投慨资现舒金流时量表半的概考念全部结投资车是指祥项目换建设呼的总跌投资羞，即挽自有叫资金谋投资测和借黄贷资关金投义资之置和。灾现金缠流量糊表（滔全部嘉投资壁）不尿分投拴资资烟金来变源，贵以全势部投淡资作掉为计殿算基纯础，译考察际项目银全部弃投资辉的盈损利能前力，绪为各锐个投谷资方斑案（约不论前其资猎金来含源及轻利息之多少思）进立行比沾较建剥立共剖同基美础。（二纹）、绢自有毯资金获现金特流量些表的崇编制自有旨资金它是指煌项目兽投资搬者自洲己拥柱有的沈资本上金投后入。着现金绘流量软表（肝自有摔资金肠）是拳从投振资者狱的角坑度出鞠发，列以投雄资者啊的出牙资额匆作为湖计算陵基础剩，把蓝借款此本金寄偿还奶和利妈息支症付作畏为现崖金流铁出，搬用以奋计算匙自有悼资金拘财务轿内部洋收益棉率、您财务匪净现独值等默评价乖指标柱，以图考察凝项目秒自有见资金责的盈社利能圈力。（三值）动送态盈虑利能黎力分座析1、宅财务驾净现崖值（纪FN诊PV逢）评价距标准绑：当桂NP训V≥洒0时扭，可种考虑沾接受注该项烤目；当N亮PV帽﹤0迁时，辉拒绝费接受哗该项零目。2、遵财务是内部斥收益毕率（冤FI聚RR推）评价莫标准犬：当庭FI帝RR杀≥着i禽c俗时，逗可考后虑接连受该池项目抵；当F加IR则R变﹤亭ic科时我，拒乡丰绝接亿受该领项目峰。其中午，坛ic列为部旗门（撕行业劳）规丹定的奥基准煎收益气率3、渗投资拿回收况期将求胞出的另项目尖投资药回收世期T客与标粱准投坑资回佣收期锦相T0比较饲，若匠T≤沿T0，则技表明慌该项盼目投怎资能泻在规匙定的讯时间维内收姻回，啄可考渐虑接雄受。壳反之室，周则拒座绝。三、羞资金须来源员与运辩用表声与资队金平费衡能财力分运析资金把来源石与运窜用表雕是反爪映项蛛目在训计算案期内俯各年点的资录金盈险余或竹短缺串情况剪，以甩及项荡目的抄资金社筹措宏方案烈和贷杏款偿尽还计盒划的份财务戒报表森，为撇项目州资产瞒负债拦表的纯编制忙及项句目资坡金平产衡分垂析提损供重迷要的镜财务明信息工。评价黄指标嘱：当份年累阁计赢践余资勉金≥浑0第六润章悦房锋地产炮项目问不确嗽定性直分析索与风佣险分蚁析什么德叫风进险？风险退是指任在特句定的木条件桶下，气在特累定的每时期妙内，律某一倚事件怎实际追结果赚偏离蚁与预肌期结旗果的纱程度灾。进行获项目肢的不储确定爪性与乏风险恶分析邻,其剧目的钉是要催判断缝项目分风险沫的大喜小，很并采疗取相针应措拍施回宋避与箱控制住风险添。与项蚕目的阿“全游程调魄研”农相对娘应，摔在可错行性扩研究月中，值也提者倡项币目的柴“全通程风兄险分教析”一、亲项目纹的不稀确定础性分锹析1达盈亏红平衡铜分析盈亏需平衡近点又此称项帖目保较本点扑。房鞠地产味开发马项目筋盈就亏弟平衡博点销须售率谁的计蓄算公孤式如施下：盈亏狮平衡贪点销沾售率灾=项焦目总此投资浙/（晋项目湿销售子收入略-销诞售税高金）评价榴指标谦：一趣般认藏为：伐盈亏棵平衡精点销伯售率期≤7奸0%