中央别墅区价值体系概述

中央别墅区价值体系第一页，共四十六页。[关键字]：关键字：别墅[简介]：本案例通过研究国内外三个优秀的中央别墅区，得出了中央别墅区的KPI第二页，共四十六页。中央别墅区案例NewYorkLongInlandExpressway美国长岛（富人区）中国北京（天竺别墅区）上海碧云（国际居住区）第三页，共四十六页。长岛位于纽约曼哈顿岛以东，三面临海，距市中心20英里，通过长岛高速（LIE）与市中心实现便捷联系地理位置地理位置：位于纽约市东南岛屿，西同曼哈顿岛和大陆间隔伊斯特河，北濒长岛海峡，东、南临大西洋。基本情况：总面积4356平方公里，东西长约190千米，南北窄约20-30千米。全岛分4个行政区：西部的昆斯和布鲁克林两区属纽约市区，人口464万；中、东部的拿骚县和萨福克县属于纽约大市区，人口232万。交通联系长岛中心距纽约市中心30英里（约32公里），主要道路交通联系为长岛高速公路LIE（LongInlandExpressway），至长岛圣福克郡的中部为终点，从曼哈顿到长岛中心45分钟车程。昆斯区的南端有纽约市最大的机场约翰·肯尼迪国际机场，北端有瓜迪亚机场。NewYorkLongInlandExpressway第四页，共四十六页。长岛为典型的北温带海洋气候，遍布丘陵与森林，具有享誉全球的海滩美景，有“黄金海岸线”之称自然环境长岛四周环海、北温带海洋性气候、遍布丘陵、广袤森林、超大植被比例,具有超过65个不同级别的公园和休闲码头，有享誉全球的琼斯海滩和长岛海滩，以及令人难以置信的2500英尺海岸线summerBeachLongBeachRobertMosesBeachJonesBeachOceanBeach第五页，共四十六页。由于便利的交通联系，宜人的气候与优越的自然环境，吸引了大量城市财富阶层置业居住客户构成长岛人均空间、人均绿地和人均公共活动场地远高于纽约市

据2006年统计数字显示，纽约市人口密度是长岛人口密度的8.5倍，人均收入不及长岛人均收入的一半；纽约市暴力犯罪风险指数达6.8（10为最高），财产犯罪风险指数达5.4，与此同时全国平均为3和3.2，长岛为2和3.7；纽约市拥房率39%，长岛达80%；纽约市拥车率36%，而长岛为78%。以皇后区为例，面积112.1平方英里，人口2，224，000人，每平方英里人口密度达19，839人。而纳苏郡287平方英里，人口1，340，000，密度为4，669人；苏福克郡911平方英里，人口1，440，000，密度为1，581人。人口密度犯罪指数拥房率拥车率纽约市8.56.839%36%长岛1280%78%低密度、匀质、高素质、富裕第六页，共四十六页。长岛房地产市场围绕区域核心资源呈组团分布，共分为各具特色的六大区域昆斯和布鲁克林两区属纽约市区，临近纽约市，城市意向较强烈，建筑密度较高，生活配套设施齐全，交通便利相对北海岸有更为完善的商业与娱乐设施配套，经常举办吸引人的比赛和活动，其中琼斯海滩为世界一流的海滩，相对开放与繁华。具有乡下田园风情的区域，有传统的农场和葡萄园，盛产享誉世界的白葡萄酒，绝好的休闲度假场所。没有公交通行，是更为隐蔽的豪宅区域，具有名人的高尔夫、骑马等奢侈运动场所，世界著名的海滩美景，以及不同风格的山村风情。CentralSuffolk萨福克中心片区：区域内形成强烈对比，具有繁华商业零售区域，中心存在未开发区具有大量的未被损坏的原始森林和隐藏的小水湾。NorthShore北海岸区SouthShore南海岸区北叉区NorthFork南叉区SouthFork整体规划豪宅公寓散落分布在山海之间，具有较高的收藏价值，主要客户为富裕的businesstycoons（商业企业大亨），有些别墅用作企业会所。第七页，共四十六页。长岛核心物业产品为独立住宅，私密性高，设计强调与自然景观的完美结合，配套齐全，价格昂贵长岛住宅有两类：一类是60万—100万美元的新建住宅，另一类是100万美元以上的豪宅，其中最为奢华的为早期建设住宅基本条件：绿地草坪，家庭泳池，封闭庭院豪宅产品：自然景观占有、网球场、小型跑马场，以及高尔夫练习场，占地可达1、2万平米及以上豪宅设计强调资源与自然的结合，房子与优美的自然风光融合为一体，充分体现人与自然的和谐EastHampton$40,000,000产品第八页，共四十六页。长岛中心区建有大型国际特色的ShoppingMall，其他区域商业主要以时尚的Boutiques精品店为主“MiracleMile”inManhassetRooseveltFieldMallRooseveltFieldMall为长岛最大的购物中心，修建于1955年，1993年改建为两层，为目前全国第五大购物中心，占地300英亩，260家主力店，400作为的剧院，18家餐厅，１个保龄球馆和旱冰场，11000车位，可同时容纳20万人。有Bloomingdale‘s,JCPenny,Macy’s,andNordstrom世界高端品牌位于Manhasset区的Boutques精品小店，时尚休闲，风情十足，包括书店、流行服装、首饰珠宝等业态，该商业街被誉为长岛“华丽一英里”配套第九页，共四十六页。长岛宾馆酒店以避免张扬奢华的高品质花园式酒店为主，功能齐全，规模经济“LongIslandisaquiet,beautifulplacetoenjoythepristinebeautyoftheBahamas.Hotelsandresortsontheislandtendtobefairlyeco-friendly,andtheislandissofarsafefromoverdevelopment…”

LongIslandMarriottHotel配套第十页，共四十六页。高尔夫、马术、游艇——长岛生活的必需，而非身份的奢侈品配套第十一页，共四十六页。长岛教育资源丰富，私立学校众多，高中教育水平位居全国前列，成为纽约富人置业重要因素数量学生数量教师数量公立学校127476，00035，800私立学校23053，0005，000TOP100highschoolinthenation23.GreatNeckNorthHighSchool-Nassau

27.JerichoHighSchool-Nassau

31.GreatNeckSouthHighSchool-Nassau

32.SouthSideHighSchool-Nassau

35.ColdSpringHarborHighSchool-Suffolk

69.ManhassetHighSchool-Nassau

96.VandermeulenHighSchool-SuffolkGreatNeckNorthHighSchoolGreatNeckSouthHighSchoolManhassetHighSchoolVandermeulenHighSchool-配套第十二页，共四十六页。同时长岛亦具备多所优质大学，岛内文化气息浓厚Brooklyn校园建于1926年，处于布鲁克林社区，校园提供超过195种的专业学术课程。以其药剂，护理，和健康专业著名。在纽约州取得药剂师执照的，约有三分之一是此校园的毕业生。

CWPost校园建于1954年，离纽约市只有45分钟的车程，校园提供将近250种的专业学术课程。有名的院系包括教育学院，表演和视觉艺术学院，以及护理和健康专业科系。校园风景如画，校园是有名的Tilles表演艺术中心的所在地。Southampton校园距离纽约市中心大概90分钟的车程。学校提供许多顶尖的课程，尤其再科学及人文方面，以海洋生物系和环境科学系闻名。其校园提供多艘海洋生物研究船，给学生从真实的海洋环境中取得知识和经验。长岛其他大学HofstraUniversity,DowlingCollege,NewYorkInstituteofTechnology,St.JosephCollege,SUNYStonyBrook,andTouroLawCollege

学校名称：长岛大学（私立）

排

名：全美第八名

建校时间：1926年

注册学生：28656名，男女同校配套第十三页，共四十六页。中央别墅区案例NewYorkLongInlandExpressway美国长岛（富人区）中国北京（天竺别墅区）上海碧云（国际居住区）第十四页，共四十六页。天竺中央别墅区位于北京东北部，距CBD25公里，为北京同板块圈层实现价格最高的别墅区13467101市区2亚北3京昌沿线4马坡5中央别墅区6京通7亦庄8京开9京石10西山9板块主流产品单价平台总价平台中央别墅区独栋20000元/平方米600万京昌独栋12000元/平方米500万西山独栋、联排联排16000元/平独栋1200万联排500万亚北小独栋11000元/平方米300-350万通州独栋、联排独栋10000元/平联排7000元/平独栋300万联排180万亦庄联排、独栋独栋9000元/平联排7500元/平独栋280万联排200万城南独栋、联排独栋8500元/平联排6500元/平独栋250万联排160万怀柔独栋、联排乡产权独栋7000元/平联排5500元/平独栋200-300万联排150万密云独栋、联排乡产权独栋6000元/平联排5000元/平独栋140万联排85-120万距国贸半小时车程距机场15分钟车程825地理位置第十五页，共四十六页。唯一起源于北京境内的天然水系—温榆河斜穿别墅区，两岸环境优美，项目沿河岸分布，体现居住与自然的完美融合温榆河四季水量充沛的河流，被誉为北京的“母亲河”，也是举世闻名的京杭大运河之源头，千年以来，发源温榆河的这条黄金水路承载财富连接着南来北往的商客，是繁荣中国历代经济的命脉之河。温榆河绿色生态走廊规划自然环境第十六页，共四十六页。中央别墅区早期外籍客户比例高于中国客户，随着财富人群的聚集，投资客成为中央别墅区主流客户多次中央别墅区置业熟悉区域租赁市场主要来自欧美国家东部工作的外企高管、使馆人员区域内升级换迁在区域内长期居住保证投资回报率物业具有升级潜力国际学校国际生活氛围和配套国际化生活氛围和成熟的配套高舒适度、体现身份的产品传统投资客外籍租客传统自住客300-500㎡舒适独栋、双拼、联排等类别墅产品客户等级客户类型客户特征关键置业因素产品类型需求KPI产业人口当地机场、产业区工作中层管理人员已在城市拥有居住物业方便到达工作地点控制成本投入资产后期处置有投资和升值性叠拼、公寓类城市属性住宅物业便利性区域平台主流客户非主流客户新兴客户城市新贵首次在中央别墅区置业活跃在东部区域拥有海外生活背景事业成功，有较高职级有家庭和孩子在区域内阶段性居住与城市、机场保持密切联系给孩子国际化的教育成长环境资产后期处置有投资和升值性延续自己的国际化生活方式贴近自己的社交圈层体现自己的身份地位200-320㎡小独栋、联排等类别墅产品城市进程客户构成第十七页，共四十六页。天竺别墅区开发主要沿核心资源温榆河两岸分布整体规划机场高速京顺路温榆河京西国际学校德威香江校区瑞典小学德威丽京校区英国学校北京顺义国际学校伊顿国际幼儿园德威裕京校区力迈国际学校北皋出口杨林出口欧陆苑长岛澜桥香江花园大湖山庄香江板块丽高王府丽斯花园丽京花园美林香槟优山美地莱蒙湖名都园裕京花园天竺板块孙河板块卓锦万代观唐丽嘉花园龙湾水木兰亭区域项目国际学校

生活广场医疗配套日祥广场欧陆广场温榆广场和睦家诊所北京乡村赛马场，第十八页，共四十六页。中央别墅区主流产品为别墅与类别墅产品丽宫浅水湾0.52独栋优山美地0.48独栋、双拼、联排长岛澜桥0.47独栋、双拼、联排观唐0.47独栋大湖山庄0.25独栋丽嘉花园0.38独栋棕榈滩0.35独栋龙湾0.47独栋、联排美林香槟0.6双拼、联排、叠拼卓锦万代0.47独栋、联排财富公馆0.58独栋中央别墅区物业类型以独栋、联排别墅为主，及少量公寓部分项目指标：产品第十九页，共四十六页。建筑风格多样，以欧美为主，完全属于高端人群的个性化精品美林香槟小镇丽京花园优山美地南加州风格现代原创建筑风格建筑风格多样，包括北美风格、加拿大风格、北欧风格、法国风格、维多利亚风格、澳洲风格、西班牙风格、地中海风格、甚至中式别墅……容积率从0.3到0.8，面积从200到2000平方米，从独栋、小独栋、联排到叠拼等类低密度产品。德式风格美国乡村风格欧陆苑龙湖.滟澜山产品第二十页，共四十六页。满足高端阶层人士所必须的社交场所，娱乐设施与享受的综合生活条件配套国际学校：ISB、京西、德威等知名国际学校聚集；别墅生活配套：拥有日祥广场、温榆广场、和睦家诊所等区域级生活、医疗配套。别墅娱乐配套：乡村高尔夫俱乐部，格林马术培训中心，天星马术俱乐部，北京、丽京、香江、金色河畔四大高尔夫俱乐部等。第二十一页，共四十六页。嘉浩国际莱蒙湖别墅丽斯花园北京、丽京、香江、金色河畔四大高尔夫俱乐部天星马术俱乐部国家会计学院格林马术培训中心力迈学校

多品牌开发商共同打造，北京历史最悠久的高端别墅区域发展阶段配套开发京西国际学校（94年）乡村高尔夫俱乐部(88)

京西国际学校住宅开发19922000香江花园2006丽京花园

裕京花园名都园欧陆苑优山美地丽高王府美林香槟小镇水木兰亭大湖山庄观唐龙湾别墅丽嘉花园长岛澜桥卓锦万代财富公馆丽宫浅水湾丽柏公寓

2003200420051996顺义国际学校扩建和睦家日祥广场北京乡村赛马场温愉广场欧陆广场北京英国学校京西国际高中部949596979899别墅公寓配套配套建设及环境营造购买人群环境改造快速交通92年出现第一个定位外销的别墅项目，到港澳台做推广，吸引来了第一批港澳台客户，约占80%，其余为国内个人及外企购买；依托温榆河的良好环境、国际学校的建立以及与东部便捷的交通联系，吸引了第一批使馆和外企的外籍人士，且形成一定聚集效应居住人群国际化配套产品线丰富城市蔓延随着市场的不断扩大，国内投资客逐渐涌入，港澳台投资客的比例逐渐下降到50%，在中央别墅区内长期投资的成熟投资客约占10%随着区域配套的成熟和产品的升级，吸引了国内自住客户，约占30%

受新政影响，传统的港澳台客户几乎不能购买500强企业内的中高层管理者，预算在5000美金/月以上普通外资企业的中高层管理者，预算在3000-6000美金/月国外使馆内的高级官员，预算在5000-6000美金/月，普通官员，预算在2000-4000美金/月国际学校的老师，预算在1500美金/月左右自住客户，充分依赖中央别墅区的区位优势，置业带有一定的投资性开发历程第二十二页，共四十六页。中央别墅区案例NewYorkLongInlandExpressway美国长岛（富人区）中国北京（天竺别墅区）上海碧云（国际居住区）第二十三页，共四十六页。上海.碧云国际社区位于浦东金桥开发区西部，距陆家嘴CBD20公里地理位置：碧云国际社区位于浦东金桥开发区西部，是上海市内距离浦东机场最近的居住区；规划：整个社区的占地面积占地约4平方公里，正在开发100多万平米的房地产项目，4平方公里的国际社区；城区功能：作为浦东、金桥、张江涉外商务区生活配套的多功能开放型的涉外高级住宅区，一般只租不售，在售楼盘中以投资型物业为主；产业：已经落户张江、金桥的众多家跨国公司地区总部和研发中心，形成了“2.5产业”的“头脑基地”和“知识源泉”。虹桥机场浦东机场外高桥保税区金桥出口加工区张江高科技园区世纪公园汤臣高尔夫球场虹桥开发区陆家嘴CBD18公里3公里9公里20公里地理位置第二十四页，共四十六页。碧云国际社区空气质量与绿化面积位居上海市首位，并紧邻汤臣高尔夫球场，被公认为上海目前生态环境最好的社区自然环境上海目前生态环境最好的社区拥有上海市内最大的绿化带，绿化面积达18万平方米，中心绿地面积达5万平方米，绿化率达70%碧云国际社区首家通过ISO1400国际环境认证，是上海市区内唯一达到国际空气质量一级标准的区域。

汤臣上海浦东高尔夫球场为唯一位于上海市区的世界级锦标赛型球场。占地140公顷，18栋72杆，球道总长7200码，引进3万棵樟树、枫树等名贵树种，3万立方奇岩异石作景观，250万立方土做球道、沙坑造型。第二十五页，共四十六页。碧云国际社区建筑风格多样，满足不同国籍国际人士的审美需求产品碧云别墅浦东花园别墅云间绿大地别墅第二十六页，共四十六页。碧云国际社区具备高品质国际特色配套，真正满足国际人群生活需要配套碧云国际社区内有建两个教堂，一个是天主教堂一个是基督教堂，是开发区当初以1美元的租金卖给教会，并义务承担教堂建设。这成为外国人选择在此定居的一大理由。天主教堂牙买加蓝山咖啡店印度餐厅意大利餐厅第二十七页，共四十六页。国际学校、医院与运动场所等高端生活配套设施配套上海协和国际学校（幼儿园年费）Yearlypayment

(OncePerYear)

Semesterpayment

(TwicePerYear)

Preschool(3&4yearolds)

Tuition

RMB110,500

RMB55,250

CapitalFee

RMB28,350

RMB15,250

Total

RMB138,850

RMB70,500

幼儿园3~4岁的一年共138,850元人民币包括平和、协和、德威、中欧商学院等众多知名外籍学校美格菲健身俱乐部、橄榄球场、高尔夫练习场、足球场等平和双语学校华山医院第二十八页，共四十六页。区域指示系统以中英文对照为主，社区外籍活动客户众多，展现了区域的国际化与独特性社区环境第二十九页，共四十六页。品牌开发商高起点运作，短期形成高端成熟中央别墅区价值发展阶段配套开发配套建设及环境营造建成写字楼和国际学校项目周边无生活配套设施，区域环境尚处于规划阶段首次出现了外销的独栋别墅和内销的公寓产品，定位中高端建成区内城市级生活配套，如超市、建材、高尔夫球场、商业步行街、酒吧街公交车站等均按国际标准建设，公共交通系统建设完备高端涉外别墅等各种居住产品放量，出现连排、叠拼等产品形式；休闲购物、文化教育及交通生活配套成熟外籍人士大量入住，国际化社区形成规模浦东民航大厦、体育休闲中心中国福利会幼儿园、平和双语学校、新金桥大厦、银东大厦上海协和国际学校、中欧国际工商学院OBI建材超市、家乐福、MINI高尔夫练习场18万平米绿地酒吧街、coffee吧、商业街

天主教堂、华山医院住宅开发19992002启动期上升期成熟期金桥酒店公寓碧云108碧云东方公寓晓园云间绿大地维诗凯亚银泰花园碧云花园爱建园中天碧云罗山花苑碧云中惠新金桥酒店公寓碧云东壹栋政策及产业90年规划陆家嘴，张江、金桥、外高桥四大国家级开发区浦东机场扩建，主要基础设施开始建设普通外籍公司进驻99年重点开发金桥和张江，金桥出口加工贸易初具规模，张江硅谷、药谷成形跨国公司开始规模进驻四大开发区，自主创新产业大力发展陆家嘴CBD成熟、展览中心、磁悬浮等设施落成，启动洋山深水港，浦东成就金融中心、产业基地地位跨国公司批量落户金桥、张江，包括西门子、惠普、可口可乐等数百家500强企业人口大型跨国公司外派中高管出差的外派工作人员碧云别墅百富丽山庄世贸湖滨花园浦东花园别墅2005普通外籍高层管理者别墅公寓

配套

酒店式公寓中国籍白领普通外籍高层管理者500强企业外派中高管中国籍白领普通外籍高层管理者大型跨国公司外派中高管开始大量出现城市化居住物业区域级城市生活配套公共交通系统发达周边产业具备一定规模周边产业人口层次不断升级开发历程第三十页，共四十六页。中央别墅区价值体系中央别墅区案例研究中央别墅区形成KPI第三十一页，共四十六页。中央别墅区形成KPI总结Factor1:环境中央别墅区ＫＰＩFactor２:配套Factor3:产品Factor4:人Factor5:开发模式第三十二页，共四十六页。具有强烈的区域感与私密性环境１NewYorkLongInlandExpressway项目地块旅顺南路入口1入口2规划端头路处理手段，高速外只能私家车行驶，愈往端头走，私密性愈高，主要分布长岛最昂贵的私家独栋豪宅高速路形成围合，保证社区不受道路车辆干扰京承高速京顺路机场高速旅顺南路与海岸线形成天然的围合，具有较强的区域感与私密性第三十三页，共四十六页。高尔夫环境——自然与人工之间的精致平衡环境２这里不是遥远原始的郊野，这里不是人工斧凿的公园在纯净如初的空气里洗去旅居大都市的尘嚣在蓝天、白云、大海、青山、绿草中感受自然在如星辰般散落山间的房子中享受生活————尊贵与生俱来，显赫如影随形

————如诗如画，似人间仙境第三十四页，共四十六页。International国际化：生活配套的国际化，以满足国外客户生活为标准配套１高品质国际学校中小规模国际医院／诊所品种丰富的综合超市第三十五页，共四十六页。Noble档次：配套的评价标准不再是规模和数量，优越与尊贵与生俱来配套２花园酒店海景餐厅第三十六页，共四十六页。Class圈层：满足一个圈层的生活方式，而非身份的彰显与标定配套３他们是这样一群人：不停的在殊多都市中穿梭，因此，他们理解那儿——都市的核心、经济高度聚集的细胞核；但当一些人向城市中心蜂拥时，他们却住进了远离红尘的自然当中去享受田园牧歌的生活。但他们并没有远离都市，他们还是那里的领袖，并代表着一个阶层：富有、荣誉而且更年轻、求变的活力。高尔夫名流会所第三十七页，共四十六页。Boutique特色：以精致与时尚为基础的个性化追求配套４“Boutique”——起源于法语。原意是指专卖时髦服饰的小店。伴随着上个世纪逐渐兴起的Boutique酒店，Boutique的含义逐渐转化成为了一种文化审美追求，指富有个性、品位独特，具有精致趣味的物品、风格或流行元素。除此以外，Boutique强调了融入生活的艺术素养，不是不能亲近的奢华，而是可享受的质感。Boutique精品店第三十八页，共四十六页。多样匀质性：同样的高品质，不同的建筑风格，完全属于高端人群的个性化精品产品１每栋不一样的建筑风格，即便一个社区也具备不同的外立面第三十九页，共四十六页。资产化：房子的价值不在于是否居住，而在于是否拥有产品2传世经典作品第四十页，共四十六页。资源倾向化：风景是房子的一部分，房子是风景中的风景产品3第四十一页，共四十六页。由于高端财富人群的长期聚集，中央别墅区租赁市场发达，投资客户众多预算水平$/月客户层次承租物业类型1000-2000国际学校普通教师、当地产业人口丽高、丽京公寓、美林叠拼、名都园联排2000-3000国际学校高级教师、使馆领事秘书、外籍企业内的港澳台员工名都园小独栋、丽京联排、长岛澜桥联排3000-5000欧美企业中层管理人员、部门经理、韩国、新加坡等亚洲其他国家企业内中高层管理人员裕京花园独栋、欧陆苑独栋、丽京独栋、丽斯双拼、莱蒙湖联排、名都园大独栋、香江联排5000-6000普通欧美企业中高层管理人员、500强企业中层管理人员、使馆参赞、亚洲其他国家企业内高级管理人员香江独栋、丽京独栋、丽斯独栋、莱蒙湖独栋、长岛澜桥双拼、优山美地联排和双拼6000-8000普通欧美企业高级管理人员、500强企业中高层管理人员、使馆领事、小型外企CEO香江独栋、大湖独栋、丽高独栋、丽斯独栋、莱蒙湖独栋、优山美地独栋8000-10000以上500强企业CEO、使馆大使、外交官香江独栋、大湖独栋、丽高独栋、优山美地独栋、长岛澜桥独栋人1北京天竺中央别墅区别墅产品租赁价格2006年由于境外租客长期集聚，碧云板块内的楼盘具有较高的租金回报率。以世茂湖滨花园为例，其目前售价为每平方米17000－18000元，按两房160平方米计算，总价为280万元，按照目前市场2万元的月租金，则年投资回报率为8.57％。高端产品如碧云别墅的单套租