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文档简介
—内部认购推广方案顺和地产
2011年6月
报告是解决问题的!项目背景2011年浪头老城区改造拟动迁建筑面积156885平方米,计2196户,土地开发面积634317平方米,可开发各类住宅91.94万平方米。浪头老城区改造项目总投资16亿元,计划建设期3-5年。项目背景总用地面积84424.94㎡(合126.63亩)实际用地面积84424.94㎡(合126.63亩)总建筑面积169799.3㎡计容积率建面165157.7㎡其中商业面积17544.99㎡住宅面积146182.4㎡物业用房1430.88㎡建筑基地24470.32㎡建筑密度28.98%容积率1.96不计容建面4641.6㎡架空层面积4641.6㎡绿地面积26340.58㎡绿化率31.2%机动车停车位393辆数据说明:投资置业2011年4月份提供原方案分期开发思路根据拆迁项目的特殊性,按拆迁顺序由北至南,分二至三期开发,这样可以使后期开发根据市场及资金情况对产品做出相应的调整,适合市场的需求。这部分主要是根据开发商、顺和代理及设计单位共同确定的项目的基本经济技术指标,采用成本估算法测算开发项目的成本及收益指标,顺和代理认为一期开发6-8万平方米为最佳效益体量。现指标7#6F50套5#11F80套9#6F㎡12#6F㎡2#13F㎡现开发指标楼号层数面积㎡面积区间面积区间套数备注213?回迁户5117820??80内部认购765850??50内部认购96?126?小计13670130做什么?怎么做?思考?主旨
通过一个适时的、缜密细致的“内部认购”活动达到两个目的:即定位、定价,又能达到快速回笼资金的目的,同时,为本案的开盘夯实营销基础及形成良好口碑。通过本次活动,让甲方能清楚地看到顺和丰富的“内部认购”组织经验,及有力的销售把控能力和精益求精的工作风范,达到专业值得信赖的目的。
双定阶段目标定位定价产品定位客户定位成本定价承接力定价政策制定登记、认筹定价选房、交款政策制定登记、认筹定价选房、交款区域价值客户成分客户收入客户需求方案内部认购方案一、认筹目的(内部认购方式)1、为本项目快速积累准客户,达到快速回笼部分资金的目的。计划通过一个月的宣传推广周期创造契机,用相当额度的增值空间及市场前景吸引目标群体提前参与,以互动式信息传递深层渗透,积聚准客户群,同时达到截留竞争项目客源的目的,减少后期压力为火爆开盘打下坚实基础。2、进一步接收客户反馈信息,建立客户档案对客户进行管理,通过再次调查分析为以后的价格攀升、调整、后续规划、广告传播、提供准确可靠的事实依据,有利后续开发策略调整。3、根据浪头人浓厚的本地情缘,通过本活动充分调动口碑及人际关系效应,以较小的费用达到最大的阶段目标。方案
二、认筹方式(内部认购方式)针对本项目积累客户时间短,工程无进度,拆迁受阻缓慢等客观情况,项目首次上市亮相,建议以“权益增值”认筹活动及折扣优惠政策为启动点,为首次亮相快速积累一定数量的客户奠定基础。方案
三、认筹优惠政策
申请内部认购活动,意向客户交纳“诚意金”5000元可享受以下权益:
签约购房可抵顶10000元购房款,还可享受开盘时优惠政策2-5%;。方案四、内部认购策略计划推出5#(11层)、7#(6层)两栋内部认购
推广活动展开后电话通知所有“签客户信息单”的客户至指定地点交纳“诚意金”;
交纳“诚意金”客户统计作二级分类:即购房面积信息、付款方式信息。“诚意金”交纳顺序;作为选房顺序,不能确定房源、房号、面积、价格;
开盘前公司公示通知所有交纳“诚意金”内部认购客户至指定地点选房,客户按先后顺序进场选房,诚意金转首付;客户未选取合适房源,所交纳的款项开发商无条件退还(不计息)方案
五、认筹时间(未定)!六、物料准备及细节流程1、细节
甲方确定有效房源面积(套数)。
甲方确定成本单价
甲方确定优惠额度
甲方预期回款额甲方确定施工节点方案
2、细节
推广活动展开后,现场填写“客户意向单”量达到拟推房源(套)两倍以上,经技术确认再开展下一节认筹动作。
认筹交款时间节点按客户质量、数量确定。
每工作段需提前一周公布信息,并要求置业顾问电话通知所有客户。为开发商技术销控20%房源。(26套)方案
流程内部认购前一周
由顺和置业顾问以电话和销售案场接待的形式,将正式内部认购流程和优惠政策告知所有在推广期正式确认的客户,并即时反馈客户信息。内部认购当天外场
在售楼部门口设等待区和排队人流通道,时间为:当天8:30开始,请先行到达的客户在等待区等候,并告知9:00整正式开始交“诚意金”(选房流程同上);正在排队的(排序)客户才能进入售楼处办理认筹、选房、交款等。方案
流程售楼处内
由工作人员带领,客户9:00带身份证和现金按排序经核对后进入现场。并再次告知认购流程等事项。签约区(选房区)交款区(甲方确定)销售经理将正式认购单整理归档方案工作方向客群收入需求镇政飘府覆墨盖区五一左八覆层盖区户外换围挡踏广告板覆盖维区户外住广告处覆盖当区三、四道沟覆盖区外展覆盖区示意外展物料太阳旅伞2泄顶准备:户型展版桌椅礼品购物袋登记表外展物料外展物料现场围挡效果户外效果户外效果建议全部墙面租赁广告词宝诚东·江呆湾御蒸府主射题广丢告语关键胡词:江湾徒、龙阀脉、凡浪头蓬、宝瘦诚、监御花要园、系皇家肺、新淹生活冷、智牌能、悼荣耀、府邸1、未老邻岗居、兵新生街活!2、保新浪垂头、要新生冤活!3、戒宝诚怕·江帖湾御碌府-据--骄皇家翻御花加园!4、先以诚扩建城允,宝淘诚·反江湾毛御府断--贴--含--斧开创搬浪头值优质滔生活短新里销程!5、俱宝诚栋·江搂湾御现府-否--奶--作浪头靠核心巧点,它品质显生活付圈!6、梅宝诚衔·江杀湾御朱府-仁-虽江畔华庭,骑龙脉穴府邸祥!7、贺宝诚隐·江稳湾御瓶府-私--嘱居皇断家龙扑脉,好享世投纪荣茂耀!副标精题:对望战皇家粮官邸筐--器-悠糟居鸭网绿江帐畔,郊宝诚宫·江戏湾御程府-劫--桐新生厉活倡滑导者唇!传承丢龙脉妹气运锡,乐耳享皇寒室生键活!塑宝诚尖·江饺湾御莲府-匹--浇新生唤活倡阁导者丽!宝颈诚·肃江湾晒御府跟--磨--萌--伙浪头桨首个兽全封庭闭优灿质园绕区即订将亮锈相!宝诚伯·江伤湾御组府-食--丢--未改变递,从睁宝诚犹开始括!预鸡约进环行中祸!皇家事龙脉齿府邸颈,传增承世犯代荣烂耀!遮即将出盛大说开盘贱,预猴约进缘瑞行中氧!客户信息单客群分析本项挡目目霸标客缎户群脾主要炸定位怀在浪锋头本秆地及效周边禁平民初化客雅群,厚他们畜主要期特征葛:除一般遮家庭和结构相以夫么妇两植人或宵三口锹之家往为主帅。少击部分煤空巢粘模式袄家庭瓶即儿久女在殃丹东窃市内牵或其犬他地革区工僵作居鼠住,半老人推留守笼在家礼有强沸烈的遥家族征观念,对浪漂头镇始有着绩地缘眷恋情结符,喜给欢安控静、该闲逸何的郊版区生允活。铺比较厉认可氧本项鱼目地段晃价值饿。一、物薪资题阶层盆二林、富祸裕市厦民阶往层坦三、屯市民砖阶层数据孤说明狭:顺规和代画理2赴01锻1年膏4月灾份市彼调报梯告数英据收入分析劣势小区乒主入舱口不竖临街津,小遵区气钟势凸仅显不躲明显露。开发盈商首次开发外,品赠牌优习势较植弱。属拆惰迁项馒目,铸难免夕有负本面新骨闻。无论党商业蠢、住丛宅均寻有竞摔争压白力。本地偶消费症水平甚低下获。说明:以五一八厂和本地居民采集信息为主内容比例备注3000元以下45%五一八厂职工3000-5000元40%学校教职员工5000-1000012%临街商业网点10000元以上3%临街商业网点在所拉有的骡可能构购房近的被胸访者嘱中,个人月收减入集堪中在烦10冰01蚊-3舟00拢0元观,家庭月收班入在仇40苏00池元的兽所占衫比例尘有40%;息家庭百月收煮入400哗1-搏50骂00元之胜间的占4祖5%,浪头脂镇居守民收警入水顿平整邮体偏矩低。数据爱说明瘦:顺搏和代勒理2哪01遣1年自4月标份市哀调报酱告数盗据需求分析数据赌说明殿:顺隙和代工理2钉01至1年谨4月绳份市敌调报妖告数你据需求分析项目结论消费者对本项目的认知80%的被访者认为本项目是比较适合居住的项目,超过9成的被访者对浪头未来的发展很有信心,90%的被访者认为浪头的房价有升值的空间。置业类型95%的被访者在本项目置业首选住宅。在宝诚置业的可能性购房可能性超过50%的消费者占70%。购房需求大多数的被访者可以接受的住房单价在3000元/㎡以下,被访者可以接受的住房总价是在30万元以下。购房考虑因素考虑因素排在前三位的是:购房总价、园区环境、物业管理车位需求少数的被访者表示会考虑购买或租用车库/车位。数据带说明正
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