房地产建设工程项目管理要点精讲含实战案例解析

房地产工程

砍掉成本的实大纲

1.

成本管理的目标与时机

2.

内部管理的

6

个盈利关键

3.

外部管控的

8

个成本控制要素

4.

砍掉成本的

6

个关键重点与实战打法

5.

总结与互动交流2房地产工程

砍掉成本的实战精髓成本管理的目标与时机房地产工程

砍掉成本的实战精髓当前成本管理的市场状况ü

控制与约束成本ü

项目后期的管理投入远远大于前期成本管理的目标？利润3

房地产工程

砍掉成本的实战精髓

成本管理的工作内容

事前：

投资、策划、设计

事中：

测算、谈判、采购

事后：

变更、签证、结算成本管理的重点与时机到底在哪里?前端设计设计施工验收及交付策划招标

房地产工程

砍掉成本的实战精髓成本发生与形成的过程分析

成

本

时

间4房地产工程

砍掉成本的实战精髓n

案例

A：XX项目规划停车指标及其对成本的影响项目概况：XX

项目，住宅建筑面积612639㎡，其中保障房建筑面积158052㎡。l

项目规划指标如下：l

XX城市规定？l

差别？2、住宅建筑应按照1.2泊/100平方米建筑面积的要求配建机动车泊位，按照1泊/100平方米建筑面积的要求配建非机动车泊位。。。房地产工程

砍掉成本的实战精髓n

案例

B：XX综合体项目的基础方案Ø

项目概况：深圳XX综合体项目，含大型商业、酒店、写字楼及100米高层住宅，三层地下室，总计42.3万平方米建筑面积。勘察及现场发现：1）场地内有较多孤石及风化球；2）地下室底板下为粉质粘土，承载力较低，为120KPa；3）土层中存在1-3米厚的稍密的粉沙层4）岩层起伏较大，相邻钻孔高差达3-6米；Ø

勘察、施工、设计及外部专家的建议：基础采用

＿

＿

＿

＿桩，桩长约27米，入岩0.5米。n

成本结果：桩基成本约

＿＿

万元，折合＿＿

＿＿5房地产工程

砍掉成本的实战精髓n

案例

B：XX综合体项目的基础方案(续）l

两个问题l

结果l

解决措施l

原因剖析房地产工程

砍掉成本的实战精髓内部管理的

6

大盈利关键6房地产工程

砍掉成本的实战精髓如何确定项目的资源投入与配置策划师设计师成本部管理者决策者房地产工程

砍掉成本的实战精髓l

营销部、设计部、成本部的建议？如何解决品质提升与成本超标的矛盾l

矛盾的解决

？n

案例：

XX综合体项目---

品质提升报告与头脑风暴Ø

管理工具：7房地产工程

砍掉成本的实战精髓通过提升品质来提升售价，如何判断是否合算n

案例：

XX住宅项目精装修标准的探讨•

户内精装标准从1200提到1500元/㎡•

销面售价提高300元/㎡•

户内精装面积

/

销面

=

80%；Ø

讨论：房地产工程

砍掉成本的实战精髓规划方案阶段有关容积率的价值原则及盲点l

容积率价值原则•

＿

＿

容积率•

＿

＿

＿使用容积率•

＿

＿实际容积率l

容积率价值盲点•

容积率一定要＿

＿•

一定要＿

＿

＿

＿8房地产工程

砍掉成本的实战精髓项目盈利指标测算的截止节点及流程设置l

盈利测算的几个节点分析1.

投资阶段2.

规划设计阶段3.

方案设计阶段4.

施工图完成，施工开始前5.

开盘前6.

竣工入伙后n

案例：XX公司方案设计阶段的流程分析n

案例：XX公司方案评审会的管理盲点及对策房地产工程

砍掉成本的实战精髓设计变更的类型、分析及管控l

设计l

营销l

成本l

工程l

政府l

其它n

案例：设计变更的考核应该如何设置---才能更有利于项目的盈利？9房地产工程

砍掉成本的实战精髓外部资源管理的8

个成本控制要素房地产工程

砍掉成本的实战精髓l

5

项原则如何选择具有较强成本控制意识的设计公司1.

＿＿

原则2.

＿＿

原则3.

＿＿

原则4.

＿＿

原则5.

＿＿

原则10房地产工程

砍掉成本的实战精髓l

5

个步骤如何与设计公司沟通并统一成本控制的要求竞争

＿＿心中

＿＿＿＿

参照＿＿

思考

＿＿

手段n

案例：XX综合体项目限额设计合同的签订过程及结果房地产工程

砍掉成本的实战精髓Ø

细化指标及

＿

＿

＿

＿

，才能科学Ø

了解指标背后的

＿

＿

关系，以灵活应用Ø

关注

＿

＿

规范、规定对指标的影响Ø

关注指标中的

＿

＿

条款标杆房企限额设计指标的分析及应用l

4

点关注---

案例：XX标杆房企的限额指标分析11房地产工程

砍掉成本的实战精髓1.

甲方的＿

＿

＿

＿

＿

＿

＿

＿

＿要提前传输到位2.

合作伙伴的

＿

＿

＿

＿

＿

＿

要提前分析审核3.

甲方的

＿

＿

＿

＿

要及时向合作伙伴提出和确认4.

“关键难点”一定要提前召开

＿

＿

＿

＿

＿5.

无法直接测算效益的部分要＿

＿

＿

＿

＿

＿

＿

＿管理外部设计公司的技术原则l

5

项原则房地产工程

砍掉成本的实战精髓---

案例：XX住宅项目的施工图合同条款l

范围ü

成果明细

：售楼的＿

＿

＿

、产品说明书、小品建筑、挡土墙、绿色建筑、结构及节能的＿

＿

＿

＿ü

配合工作

：＿

＿、

＿

＿、门窗、

＿

＿、招标、报建、现场、验收设计合同中的关键条款剖析12房地产工程

砍掉成本的实战精髓---

案例：XX住宅项目的施工图合同条款l

深度ü

室外管线综合的

＿

＿

＿

＿ü

地下室管线

＿

＿ü

方案

＿

＿

＿

＿ü

建筑成控指标

＿

＿

＿

＿设计合同中的关键条款剖析房地产工程

砍掉成本的实战精髓l

团队ü

明确团队成员、

＿＿

证明ü

项目及专业负责人的

＿＿

＿＿ü

人员

＿＿

要求l

奖罚ü

付款进度ü

奖罚条款设计合同中关键条款剖析（续）13l

成本

l

质量

l

进度ü

结构指标ü

＿＿

效率指标ü

其它成控指标

ü

甲方设计标准

ü

＿＿

记录

ü

错误

＿＿

ü

直接

＿＿ü

报建、现场、配合

房地产工程

砍掉成本的实战精髓设计合同中关键条款剖析（续）l

关注内容l

采购原则规范

＿＿

及

＿＿

区间ü

＿＿

确定l

沟通方式Ø

＿＿

沟通Ø

＿＿

借助

房地产工程

砍掉成本的实战精髓施工图审查单位的采购与管理原则

ü

＿＿

＿＿主导

ü

明确

＿＿

ü

＿＿

合作n

案例：XX公司对施工图审查单位的采购过程分析14房地产工程

砍掉成本的实战精髓勘察公司的管理方式及管控重点l

关注内容l

采购原则ü

初勘与详勘

＿＿ü

＿＿

＿＿

＿＿

优先ü＿＿

合作ü

承载力＿＿ü

＿＿

＿＿

建议ü＿＿

水位数据

ü

场地

＿＿

报告n

案例：XX住宅项目场地安评报告的判断与分析XX项目压板实验

n

案例：XX住宅项目勘察的采购及管理

房地产工程

砍掉成本的实战精髓外部顾问及优化公司的引入与管理重点

自己的

＿＿＿；引入的性价比

＿＿

部门、行业专家、优化公司＿＿

、施工监理、

＿＿＿＿、标杆企业

价值、时间、

＿＿＿＿、

＿＿

l

原

则

l

类

型l

必要性l

关注点15房地产工程

砍掉成本的实战精髓l

三点管理要求•

咨询方：

专业

＿＿、角度

＿＿、结果

＿＿•

设计院：

眼光

＿＿、＿＿

心态、积极

＿＿•

甲

方：

＿＿布局、＿＿

设计、协调

＿＿外部顾问及优化公司的引入与管理l

两种优化方式n

案例：XX项目成本优化分析房地产工程

砍掉成本的实战精髓砍掉成本的实战打法16房地产工程

砍掉成本的实战精髓l

客户看＿

＿，＿

＿需要的成本l

客户看＿

＿，＿

＿需要的成本客户维度的成本分类l

客户看＿

＿，＿

＿需要的成本l

客户看＿

＿，＿

＿需要的成本房地产工程

砍掉成本的实战精髓看＿＿，＿＿度较低看＿＿，＿＿度为零看＿＿，＿＿度很高看＿＿

，＿＿度一般从客户维度，看各类成本的优化导向17房地产工程

砍掉成本的实战精髓成本的权重分析n

案例：XX三线城市项目成本测算表n

案例：XX一线城市项目成本测算表Ø

主体工程成本的权重排序房地产工程

砍掉成本的实战精髓项目成本的

6大关键重点p

售建比p

地下室p

墙体及门窗p

基坑支护p

项目条件p

结构成本基本数据：

地上塔楼建安成本

＿＿元/㎡；

地下室建安成本

＿＿

元/㎡。

1

辆车占用地下室空间

＿＿

㎡折算每㎡地上塔楼

＿＿

成本折算每㎡地上塔楼＿＿

成本折算每㎡地上塔楼增加＿＿

＿＿

18

房地产工程

砍掉成本的实战精髓

售建比与地下室停车指标分析

l

影响售建比的几个因素

•

＿＿

建筑

•

架空层

•

偷

＿＿

•

停车指标

房地产工程

砍掉成本的实战精髓

售建比与地下室停车指标分析l

停车指标对成本的影响值分析规划指标：

1辆/100㎡

，地下停车比例占90%

房地产工程

砍掉成本的实战精髓n

案例Ａ：某项目20万平方米建筑计容面积，90%

地下停车，停车规划指标如下：

①

户型90㎡以下，

每户1.0辆

②

户型90~140㎡，

每户1.5辆

③

户型140㎡以上，每户2.0辆

l

考虑小户型较易销售，设计户型配比为：①

1500个

60㎡

左右户型,9.0

万㎡

②

1000个

93㎡

左右户型，

9.3

万㎡

③

141个

121㎡

左右户型，

1.7

万㎡

房地产工程

砍掉成本的实战精髓

案例Ａ（续）成本测算1：

1000个93㎡户型与

＿＿个＿＿

㎡户型面积均为9.3万㎡

Ø

成本差别：成本测算2：

1500个60㎡户型与

＿＿个＿＿

㎡户型面积均为9.0万㎡。

Ø

成本差别：

19售建甚比与喝地下嘉室停造车指烤标分惹析l减少绘地下榨室面洒积的奥对策1、蔑指标络研究Ø项目秤实际＿＿指标届与＿＿指标惩的匹倘配性Ø＿＿停车喉指标兄的比贩例n案例鸟Ｂ辽宁音XX馒项目航二期匆，三栋陷高层宵塔楼冰，人防住地库矛相连摸。地库飘面积卖85订50㎡；停车描数1安64辆；停车答指标孙52屑辆/钟㎡202.少设计酿对策①＿＿纤＿＿线的齿把控房地业产工炊程砍掉湖成本热的实春战精坊髓售建率比与锐地下云室停根车指碍标分置析l减少立地下虑室面较积的再对策摩（续梳）②通道＿＿浴＿的选冈择③通道俘与＿＿吉＿的关丛系④地库锡结构＿＿闹＿与停蜜车要机求的洗协调⑤功能扣用房哀的＿＿氧＿＿沟＿＿•楼＿＿估＿与地震下室溉停车虎模数各匹配透性•主体歪结构＿＿稳＿与地谅下室牛停车体模数术的匹轰配性房地雨产工担程砍掉辛成本育的实当战精贩髓地下黎室的巩成本育分析l影响始地下爆室成鄙本的棚关键闯要素1.布置概方式2.埋深蓄与层奥高3.结构异设计2122房地侵产工械程砍掉苏成本寄的实拼战精选髓地下杀室的篮成本吨分析1.不同为布置图方式乏的利霉弊分跟析Ø地下锐室在裹面积导不变丙时，翁选择＿＿？房地糕产工哲程砍掉浪成本勾的实厕战精痛髓地下怨室的非成本显分析1.不同绢布置膜方式辉的利带弊分完析Ø地下旧室是＿＿战＿塔楼萌下，还是屈分离＿＿送＿布置帅并以＿＿馅＿连接具？23房地绪产工孟程砍掉疑成本危的实过战精梢髓地下赴室的肉成本守分析1.不同刘布置拐方式煌的利仰弊分哥析Ø大地浴库在＿＿幼＿＿是否供设置村全地起下室搞？n案例感：XX插项目威,建舌筑面剖积2余1万池平方欺米,肚1层要地下沃车库根，2陡5层周的高层塔锣楼，住直径垮50建0的载预应们力管讯桩基惯础，冲桩长舟18核米,削单桩含承载饮力23悼00艺KN读。考虑类塔楼统下地滚下室传基本蚀无法挥停车它，做亭为储阁藏间尼也基循本无销售尖价值避，为撤优化匹成本钟并满隔足停碌车效网率指腰标的等考核史要求象，＿＿豆＿＿均不悔设置悟地下丈室，物仅在大楼电谎梯间舰处以＿＿倘＿与大柳地库相鬼连。房地刚产工帆程砍掉确成本千的实俯战精呈髓地下必室的夏成本租分析1.不同救布置奸方式却的利差弊分牺析n案例经（续比）：l价值困？l成本衡？ü其它贵方案莫？房地便产工明程砍掉包成本多的实寻战精兼髓地下富室的参成本暮分析2.地下写室埋闪深及流层高末分析Ø影响夺因素茫？•••＿＿然＿＿取值＿＿群＿厚度地下系室＿＿光＿房地抓产工控程砍掉鱼成本程的实政战精织髓砌体齐、抹右灰、狭内外俩墙、随门窗疾、幕泉墙的眉成本洁分析l几点滴发现置及建傲议Ø常规＿＿赛＿＿门窗患比常曲规＿＿木＿成本碌高1路30流元/引㎡■因此究一般桶要控劝制＿＿汗＿＿Ø＿＿委＿成本出比＿＿锤＿成本渠高1康20种～6志90去元/绞㎡■因此预一定顶要控登制＿＿奔＿＿2425要另佣外占禽用空故间。■建议渠仅可刮在底驴层及＿＿棒＿＿充＿使用寸。Ø＿＿帐＿幕墙绿比＿＿恼＿幕墙耗成本然要高蛮25狭%左耍右，洋但并虫不是客户高关注英点。■正常丝式情况＿＿建议燥采用孝。房地启产工碌程砍掉事成本冲的实柔战精锅髓砌体场、抹教灰、质内外摊墙、提门窗或、幕吓墙的殖成本蛙分析l几点怕发现飞及建手议（攀续）Ø内墙笛砌体傲及抹杨灰比仗同体熔积的＿＿醉＿成本淹高2扫0～镰13乞0元阻/㎡■因此韵要减压少内赢墙砌屡体的＿＿蔑＿＿Ø＿＿仗＿的成衰本大狸于2票1元准/㎡■思考单一下貌哪些互部位蚊可以＿＿翁＿Ø考虑勤节能梨的要述求后御，＿＿稀＿门窗液比＿＿晃＿门窗洁成本冤低25蜂0元庙/㎡笛。■因此蜜可以加采用侄档次混稍高慢一些绳的＿＿剖＿门窗欠。房地垃产工获程砍掉码成本阿的实赚战精床髓砌体盯、抹脑灰、孩内外酸墙、拼门窗拜、幕曲墙的样成本斤分析l几点敬发现萝及建唯议(透续）Ø＿＿吨＿＿外墙班比＿＿土＿＿外墙缴成本明高5乐00欧元/川㎡以掘上，剩还26房地驼产工骄程砍掉锡成本耀的实沿战精愈髓基坑盲支护厅的类简型及留成本变分析l基坑读支护损的影精响因廊素•深度•土质•环境Ø放坡猫空间钩；Ø变形扛敏感美度Ø附加＿＿Ø特别跑要求房地荷产工爪程砍掉厦成本聚的实六战精盛髓基坑狸支护拐的类贯型及疮成本居分析••••••••••放坡吗+土唱钉墙放坡薯+复院合土寇钉墙况（可僚含微谅型桩桐、预锈应力妻锚索山）水泥虎土重疯力式耍挡墙桩+滨内支宏撑自然筐放坡悬臂蜘桩双排违桩（剖可加千锚索坝）单排淋桩+锅锚索逆做肾法连续海墙+勉内支嘴撑27房地牛产工糖程砍掉魄成本框的实刻战精喊髓基坑军支护竭的类讲型及怀成本屋分析l基坑公地下退水的架处理想方式•集水块明排•降水•截水•回灌房地肠产工磁程砍掉许成本痕的实体战精混髓XX捡项目付基坑伞，考忽虑承停台厚若度后孕基坑涌开挖第深度杯约为5.文6m蛛；基辰坑周陷长约放69监0m架。基陡坑开饮挖范览围内法主要当有填丘土层目、淤泥辣层、丘淤泥碌质粉善砂层漏和淤炎泥质我土层争。场食地内搭水位禁埋深0.怜3~叹0.飘8m勉，水裤量丰绪富。酷基坑半支护坚原设捡计考瓦虑采膊用双尝排搅拌桩膛+土凯钉+偏坑底卡被动终区加午固的万支护爷型式。案例A讨论28房地青产工煮程砍掉翁成本境的实古战精读髓深圳粪XX窜项目祖基坑方开挖故面积束约4激30脏00m2砍，支订护周单长约1四01贝8m，母开挖隐深度匙为1士5.再1m，额只能锣垂直叫开挖革。设术计采用饿桩锚趴支护汗。采俗用直逃径1悟.2赖m的枪钻孔茫支护亩桩+爪3排铅预应力锚装索。案例B讨论房地槐产工南程砍掉逐成本研的实暂战精嘴髓l地质架情况项目回条件屈对成扮本的殿影响膊及分借析l周边层情况＿＿织＿、淤敬泥＿＿颗＿、水桑管、诸路桥便、供固电、搜燃气l场地规情况沟渠迫、高括压线晃、拆锄迁、＿＿馒＿＿29房地药产工午程砍掉闲成本证的实妙战精妖髓结构忧成本歪的管愚理与底优化l结构逮方案l结构插施工泉图Ø前期Ø中期Ø后期房地巴产工公程砍掉屠成本闲的实佛战精诊髓结构腹施工延图的测设计奇及优购化案例珠：XX仙综合征体项爬目，眨含1哑00摊米高观层弧兵形酒亏店、耀多层集中恒商业疤、1渣00越米高寺层写确字楼嚼等。况总计腰建筑毅面积胸18集.5交万㎡羞。施工猫图完卵成、秘桩基腥施工岭基本惰完成胁且部尿分地底下室妇施工袖完成纺。甲方季发现摊结构农成本赔偏高棵，对桃已完棍成审酱图的省结构膝施工祥图进奴行优化字。分析房地朵产工戏程砍掉青成本予的实贷战精形髓基础肆的类努型、找适用炊范围眠及成订本分猎析••••••••••预应妻力管锦桩预应辨力方镇管桩CF倘G桩京复合辆地基宫处理预制仍方桩钻孔腰桩、隐冲孔转桩、牧旋挖隶桩人工喜挖孔梨桩独立选基础条形瞎基础梁式甚筏板度基础板式须筏板雷基础房地狂产工袭程砍掉豆成本口的实萍战精朗髓基础即的优尖化分仇析n案例A：江苏背XX丈综合跨体项岩目，矩4层碎大柱炉网商漆业裙医房，10惭0米摇高写削字楼饶、8浑0米拨高酒所店。问因地洒基中急含有做较厚凤的中幅密砂层狮，管团桩无拒法穿抽越，教只能清采用渔约5带0米泼长的牌钻孔撤桩基赏础，桩基索仍为检摩擦枣桩。蝇设计局院桩完基图赠纸为丙直径动10俱00河的钻往孔桩芝，共3松07敌根，斥桩长俘50诉米。讨论3031房地荷产工址程砍掉菠成本浙的实赞战精绒髓案例B：XX题高层队住宅营及多少层商染业项麻目，懒总建掀筑面闸积约颂23标万㎡光，基础石采用爸预应咽力管赛桩，拳地质尿情况改如下袄：基础险的优均化分栽析房地包产工棉程砍掉燃成本陡的实售战精汽髓案例C：XX犹旧城比改造豆项目拐，总维建筑数面积压约6赖0万很㎡，是项目一倒期基橡础采济用预担应力帖管桩梨，其败中直风径4棉00翻管桩协96耍7根制，直径5疮00袜管桩欠12似01日根。冲但施盼工遇尽到问窄题，将很多丛桩基辈无法雀打入果到全风蛛化岩滑层，挖无法尝满足凳承载禽力要肿求。基础朱的优的化分奥析讨论32房地盲产工评程砍掉仰成本荐的实擦战精龄髓n案例A：XX挖商业棍项目君，多理栋1镜00安米高宋住宅仰塔楼探，两淡层商砖业裙折房、二层辰地下托车库矩，对峰于塔群楼下裂的商驳业空末间及荣柱网筋，有阴如下脾几点意搅见：1、显商业碗公司角及营帮销部茧要求港转换布，以端满足仙商业拿裙房贝在塔抛楼部位空誉间要资求；2、虎设计船部建梁议不戴转换季，以妹避免输结构灯超限递，增翠加成班本，谨影响设计遵周期启；3、行成本留部建黄议不迅转换秀，以饥控制康项目阔成本惨。结构动转换流层的内取舍梦及优手化l什么震情况托