建设项目现场精细化管理深度解读讲义

房地产工程项目管理精细化地产行业到底是一个什么性质的行业？1、建筑行业？2、生产行业？3、金融行业？本课程讲述的是作为房地产行业的管理，究竟是该管什么，不该管什么。房地产项目工程项目管理体系的建立和实施开发商项目管理常见的问题：（可以说大部分为开发商自身造成）1、设计工作被动管理，基本靠外部资源2、项目进度与工程质量、造价的相互冲突；3、二次设计严重漏项，施工过程中各专业不交圈4、总包单位尽不到总包的责任5、上级指定了承包商，不但缺乏绩效，还不听指挥6、分包单位各自为阵7、监理形同虚设8、项目经理更换如走马灯9、过程洽商推挤成山10、后期结算双方严重扯皮11、合作方基本成为黑名单12、名副其实的“工地”13、项目完工时，许多资料找不到，许多事不知是如何完成的房地产项目工程项目管理体系的建立和实施没有质量的扩大规模是一条不归路

王石在万科2013年年会上的发言质量是项目品质的关键，在现在的市场条件下，质量与房价存在以下关系：房价涨，有问题业主也忽略；房价跌，质量问题无限放大。房地产项目工程项目管理体系的建立和实施房地产项目工程项目管理体系的建立和实施第一讲：项目管理体系的建立第二讲：产品、技术研究管理第三讲：防水节点汇编第一讲项目管理体系的建立第一部分：房地产项目工程管理的现状分析1、合作模式分析2、合同管理分析、承包模式管理3、现场管理模式分析第二部分：房地产行业要建立怎样的项目管理模式1、房地产项目部配置人员的基本素质要求2、项目施工全过程管理控制要求（使工程管理有法可依）3、项目施工全过程实体控制要求房地产项目工程项目管理体系的建立和实施房地产项目工程项目管理体系的建立和实施房地产项目工程项目管理体系的建立和实施当前地产行业与外部资源的合作关系长期战略合作伙伴（70%以上，总包一定含在内的）通过真招投标定的通过假招投标定的政府关系强压的（土地关系、建委关系、垄断行业的关系）（不可避免）公司领导的关系（不可避免）房地产项目工程项目管理体系的建立和实施对施工合作方考察时注意的几点问题：1、杜绝挂靠2、资质等级、人员结构3、合同履约能力4、流动资金5、洽商与变更比例房地产项目工程项目管理体系的建立和实施

承包模式管理：都在肢体分包都在做总承包都在违反建筑法合理的合同应该怎么签订？（不违法合同）合理的合同数量应该是多少？案例分析：某项目的合约管控表附件：某项目合同明细房地产项目工程项目管理体系的建立和实施房地产公司为什么做不了总承包？1、与国家监管机制不符合（没有资质）2、地产行业的工程管理没有机制，属于行业空白。3、机构和人力资源不健全4、社会资源整合能力差5、中国建筑市场的信任危机6、开发商把承包商做为融资手段地产行业实质是一个金融行业，其重要的职责是整合好社会各种资源，为国计民生做出更大的贡献第一讲项目管理体系的建立第一部分：房地产项目工程管理的现状分析1、合作模式分析2、合同管理分析、承包模式管理3、现场管理模式分析第二部分：房地产行业要建立怎样的项目管理模式1、房地产项目部配置人员的基本素质要求2、项目施工全过程管理控制要求（使工程管理有法可依）3、项目施工全过程实体控制要求房地产项目工程项目管理体系的建立和实施房地产项目工程项目管理体系的建立和实施设计总包建筑方案外装修施工图室内装修施工图市政规划方案建筑施工图建筑结构水暖电消防园林开发商精装修设计提前介入设计总包管理模式：设计总包管理模式分析与探讨：1、设计创造价值。2、房地产圈内的设计人员，也是管理人员，不是专业的设计师。3、设计总包的引进可能适当提高成本，但是可以提高房地产产品的品质。4、设计总包实力一定要强，具备相当的专业水平和管理能力。5、利润=品质Q/成本C，可见利润的提高方式包含提高品质和降低成本，其中提高品质为最佳方式。房地产项目工程项目管理体系的建立和实施房地产项目工程项目管理体系的建立和实施土建施工总包外装总包精装修总包监理

机电总包空调、通风电梯安装消防施工市政总包园林总包强弱电施工供货战略伙伴开发商虚线表示仅有管理职能，非合同关系项目管理架构房地产项目工程项目管理体系的建立和实施项目管理架构的分析：1、监理：许多工程的监理实际上已经沦为可有可无，丧失监管能力。作为开发商，应该承认监理存在的必要性，与监理结成战略合作伙伴。2、土建施工总包：强调应该起到总包作用，行使总承包管理权力。3、外装修总包：外装修建议包给一家单位施工，可以避免设计可能存在的不交圈问题。4、机电总包：应具备一定的设计能力，有BIM系统。5、精装修总包：和外装总包以户门为界限，户门以内分包给一家单位，避免扯皮。房地产项目工程项目管理体系的建立和实施项目管理体系的引申及经验：1、过度分包极易导致项目档次降低。2、设计与施工的统一极为关键，决定整个项目的走势。3、房地产商项目部组成常用“5+2”模式，即一般单位工程项目部人员构成一般为7人，分别为：项目经理1人，土建工程师1人，机电工程师1人，精装修工程师1人，工程助理（内勤）1人，常驻项目部设计管理人员1名，成本（合约）管理人员1名。由项目经理统一进行管理。第一讲项目管理体系的建立第一部分：房地产项目工程管理的现状分析1、合作模式分析2、合同管理分析、承包模式管理3、现场管理模式分析第二部分：房地产行业要建立怎样的项目管理模式1、房地产项目部配置人员的基本素质要求2、项目施工全过程管理控制要求（使工程管理有法可依）3、项目施工全过程实体控制要求房地产项目工程项目管理体系的建立和实施房地产项目工程项目管理体系的建立和实施房地毯产项界目工万程项厌目管挑理体乌系的痒建立她和实倘施1、政贼府对钻开发姜商无稀奈：弟出了沈问题揪只有乳罚款撇或抓顷人，恨国家抹没有环相应西的管羽理机弊制2、开娘发商妹对总椒包无依奈：芝总包阳只剩知下骨耽头了怀，利亮润和甘风险把不对奶等3、总要包对胳劳务嗓分包杏无奈繁：总魂包管傍理能医力下陈降，客依赖感劳务块分包汤，所兵谓的尚劳务洁扩大父分包疲，实剃质就剂是转你包。4、劳冶务分取包商笑对民选工无蝴奈：播人权纵意识旋提高滩了，称农民帅工有煮新劳下动法歇保护返了5、民鸭工对敌政府丙无奈广：黑祖心老运板该眉欠工纸资的精照样语欠，涝爬塔倒吊要烛被抓桑啊第一劈燕讲赶项财目管忆理体用系的棕建立第一茅部分赤：房疏地产毫项目短工程怜管理使的现合状分族析1、合昆作模膀式分症析2、合桑同管拼理分宰析、材承包旨模式码管理3、现瞧场管动理模半式分帝析第二蠢部分伏：房顺地产红行业删要建愈立怎爪样的烘项目层管理拼模式1、房纵地产正项目替部配棒置人梨员的严基本孔素质睬要求2、项傻目施饶工全尚过程喜管理装控制侨要求纤（使浅工程资管理搬有法斤可依科）3、项翠目施南工全束过程辱实体正控制亦要求房地洒产项天目工婆程项泥目管和理体群系的渴建立拐和实篮施房地售产项蹈目工植程项题目管框理体炒系的霜建立性和实终施现场戒管理侄模式惩分析我：施工拉企业丘有抱八大毫员标扇配，嚷地产债行业柔各具谅特色项目薄标准科数量蝇配置扔（取认决于处管理扛形式沟）小项指目制碰（矩绑阵式岔管理贝）大项疼目制医（职诸能式沾管理浑）项目在公司往制（邻异地隙项目奋）人员无素质课要求银（专覆业人猎员的镜要求生）房地绍产项撞目工丛程项隶目管铸理体授系的叹建立钥和实知施房地合产项尤目工态程项树目管笔理体幼系的欺建立辛和实爪施房地仇产项宏目工淘程项瞧目管差理体洞系的崖建立歌和实树施房地繁产项拥目工孙程项童目管郊理体渐系的近建立康和实糟施房地评产项绞目工逆程项卫目管鼻理体贴系的搅建立衔和实桌施“多项纸目开樱发综慰合症”多项摧目开蒜发下滨，特纷别是壤多项执目开朋发初搭期，筹许多踩企业桂都存葬在一霸些问骆题，读表现栋在以汤下几袜个方掏面：◎哭公司栏与项比目部乐（项型目公弓司）萍之间年职权各分工峰不明虹确，妙工作且接口置关系罪不清他晰；◎细公司袄本部粥的支捎持和国管理冬职能要不能门有效楚发挥他，难裁以对望项目棋部实李施有隐效考足核；◎摊项目唯部（螺项目砍公司赔）受专项目水经理蛾的“人治”影响让较大塞，或臣者过趴于依搂赖公帜司，切或者驾不愿萄服从座公司黎管理塞；◎霞项目态部（损项目脉公司金）的饼执行携力较吸差，蹈计划方、方创案、劝指令朽等的台执行秘结果警往往唇有较由大偏荣差；◎屑与股幅东、箩供方资等合争作单顶位的摆公共轿关系宗不融骂洽；◎伴人力娱资源续、资徐金供倍应紧环张，尘既有米资源盈又不你能实宫现共页享；◎惰对企先业品铺牌建耕设贡恒献不饮大，攻等等堤。房地蹄产项幕目工造程项草目管精理体筝系的豆建立叼和实桐施第一模，业海务发团展战耽略不泻清晰第二邻、资肤源配轰置不蝴合理第三持，规亡章制企度不怨健全房地等产项改目工旅程项查目管点理体测系的摩建立喘和实吧施地产临行业深到底鹿需要顽什么方样的孝管理检人员脂？1、具罩备一司定的矿专业毒知识2、协仆调能琴力一高定要按强，色学会隆“弹伏钢琴缴”3、学总习能限力一膜定要巴强4、学戴会“佩妥协数”与凡“忘可记”侍的能伸力5、善毯于将植隐性旬知识经转化肿为显含性知赵识专业菠的人澡做专膏业的滚事附件贪某旷项目唉公司祝编制第一思讲荒项茫目管钓理体谈系的且建立第一欺部分标：房凭地产烂项目虑工程滚管理炼的现开状分炼析1、合川作模乡丰式分辆析2、合廉同管消理分志析、蹲承包驱模式组管理3、现脚场管陡理模塔式分济析第二枝部分统：房寨地产至行业洞要建飘立怎哀样的廉项目棕管理筒模式1、房响地产掀项目束部配咽置人尽员的紧基本别素质离要求2、项寻目施滩工全弟过程西管理国控制宋要求株（使进工程脉管理障有法狱可依辜）3、项伪目施测工全妙过程掌实体珍控制知要求房地颂产项醋目工刃程项歌目管懒理体烘系的硬建立苍和实耍施房地昂产项肥目工界程项板目管泪理体铺系的逢建立济和实莫施房地设产管口理人雅员素拾质要膀求（次专业留人员驶的要愧求）HR“同的病相筹怜”挠：1、老峡板希便望你旺是千叉手观厅音，钞渴望睬“综机合性精人才管”2、你挨总觉置得力测不从录心3、能凶人用湾时方敞恨少4、开刘工资穷日就言想减序员房地幅产项员目工县程项倘目管铃理体乡丰系的佩建立怒和实健施房地妻产行弯业到税底需康要什拜么样孙的管长理人骆员？1、叮具备死一定孕的专惯业知桑识2、号协调志能力咱一定悦要强厨，学五会“梦弹钢揪琴”3、授学习孝能力丈一定躬要求4、奴学会浮“妥灵协”渔与“刘忘记旬”的橡能力5、贪善于膝将隐仿性知宫识转拉化为锐显性框知识专业恶的人处做专蛙业的绸事，基做事扭要讲酸求深究度第一宴讲柴项续目管疾理体差系的镇建立第一垄部分适：房学地产弦项目玻工程误管理眼的现泊状分醋析1、合伟作模订式分规析2、合伍同管况理分坐析、弊承包尺模式苍管理3、现筋场管帖理模侧式分稻析第二告部分霸：房厕地产涛行业坚要建幼立怎既样的先项目劳管理农模式1、房符地产馋项目桑部配然置人挽员的围基本脾素质锄要求2、项信目施压工全倒过程街管理翅控制秧要求把（使寇工程渴管理崇有法令可依醋）3、项澡目施廊工全肝过程笼实体睬控制严要求房地易产项胖目工秩程项翠目管则理体渡系的肢建立辩和实最施房地通产项僵目工携程项摆目管荡理体慢系的狐建立舰和实芹施房地己产内纪部及售外部辟管理要：内部燃管理巴靠流蔑程不能货为流详程而剑流程梁，最玩短的捏流程歼最有探效的辩流程奋是最必好的警流程养。流程刚的建倚立绝年非一观日之答功，添要循佳序渐端进，养不断夜完善外部掌管理往靠合骄同，尼每位色与工亩程线察有关券的工情程师约和管终理人贷员都仿应该税读懂释和记豪住每颗份合什同，坏有利判于工屋程的民管理房地控产项蝇目工掀程项业目管男理体谢系的取建立抚和实乘施1、开唉工前宗准备铜阶段恢管理2、取施工痰阶段鲜管理3、竣谨工验柱收阶截段管狡理4、物咐业接列管验裤收阶池段管跌理5、客递户入只住及影客户班服务姨管理6、项渡目管汤理总庆结（稍项目柜后评旅估）房地纪产项寄目工协程项予目管叉理体宋系的贡建立雨和实加施称项目守施工权全过盖程管够理控牧制要甲求：1项目怎（进跳度）范总控稍制计惯划的舅确定(附件1)(附件1A斤)2项目挂招投漠标计软划管骄理(附件2)附件2A3项目招工程顶保证役担保繁的管齐理(附件3)4项目绩成本昆管理升要求(附件4)成本双管理痕文件5设计罗配合用要求秆的确旋定(附件5)6监理终管理蜻要求摸的确喝定(附件6)7总包夺管理辩要求点的确脊定(附件7)8甲签涝合同涛工程龟供方准管理锋要求皮的确督定(附件8)房地划产项亚目工瓣程项少目管劣理体腥系的目建立环和实拔施9设计仆交底(附件9)10施工崭组织摊设计犹审核(附件10遣)11重大吴施工察方案检（工苗序）市的提轮出及扎要求(附件11船)案例摩附件11气A12变更耐洽商叨的管意理(附件12现)13施工年前现固场准钉备工仇作(附件13谢)14项目霞会议杯制度锐要求(附件14代)15工程群档案雅及文唯件管山理要晒求(附件15兆)16产品婶标准厉的管漫理要势求(附件16掉)17项目催合同苹管理浪要求肠（含青合同扭付款磨管理刘要求掘）(附件17图)18品牌火在项尸目上肉的推总广应缠用准距备(附件18汽)房地吓产项超目工盗程项葵目管矿理体穷系的或建立策和实钥施1、项欢目总论控制逢计划写的确屋定：采用刚三级栽计划妄管理身：一纤级，舰公司陷计划影；二脱级，右操作煌计划撞；三信级，脖实施熄计划轮。总控醉制计钻划应京包括书：项兵目工懂程总崇控制途计划躁、施他工总误进度来计划雷、分栽项工呀程施概工进滑度计翅划。对项敏目控时制计近划应姓进行裁判断博（风滑险、挂执行秀力）宇，判揉断结荡果考植量：a、肯推定完密成；b、可男能完残成（吹需提骡出能届使之慢完成派的条梁件并聪设法兆满足群）；c、完障不成掏（调每整目赚标）锅。常见凳计划死编排饭错误沿：因蕉公司毅存在姿行政惧目标鄙，致夹使计压划编乡丰排者杆摄于俩行政鉴权力缠不敢移发表伴意见占，导孟致勉雕强确贷定计秧划目额标，炸但极泻难实颗现或母形成阶损失弟。房地只产项的目工苍程项朗目管旗理体秒系的敞建立珠和实贝施2、狸项目码招投略标计秧划管寇理：形半成项抖目采肉购合料约管者控表牌，利吊于控倾制；供丛方企视业需扮进行贫实地篇考察钱，应饱考察蚊企业袋的实丹验室扬、仓秆库、杆车间克，陪凤同人园员中螺应包宽括企仿业总彩工、险技术寇负责继人，仰尽量栋不让习市场朵或经灭营部岛门存赞在或卧主导片。合拴作单准位的物关系佣也需猛要维列护、日经营舅，长临期合衡作伙离伴或评好的叉单位降可以普结成狸战略各合作掠关系萝。3、悄项目治工程吹担保穿的管漏理合约街预算务部负告责编负制“忘项目丛工程验保证煮担保题实施作方案拢”，细上报企公司际总部误审核判，并越经审于批后拾执行炸；工若程技边术部滑负责广施工辉图设慌计履赶约责蚀任保盒函办仆理及诞退保峡工作曾，负米责施爱工图原设计浅履约步担保糊管理巷，负住责保日修阶沫段工鲁程担遍保管贯理；码项目戒部负趣责施璃工阶生段保症证担长保的凝实施争工作啦，开身工前时组织径担保拴交底差会，后担保仓公司聚根据割《项道目担党保管戴理实娱施细霉则》遣对过总程管瓦理提攀出具坐体要识求，蛇监督凡实施爷过程呼及评俩价。房地云产项荒目工素程项稠目管霞理体贼系的裤建立普和实既施4、项超目成绍本管昨理要改求：一种冶观点筒：设瞧计更劝省钱锅。开绞工前川组织冶各专掏业的聋图纸拼会审峡，使华用专雷业审收查和秃各专脱业、幻玉各部数门交鞋叉审赤图的半方式忽，解搜决图挡纸上缠存在情的问领题，昼避免孔一些斜因施践工中冶出现犁的图年纸不悦符造责成的滔返工杜、增卡加工畏程量体、设伴计变幼更等困情况耽，降小低了黑成本陷，节敢省了忠工期示。管合稳同不青仅仅若是管日付款赶，还淋应该陆记住寒约束语条件俭，明骄确甲弃乙双驶方义级务责在任，赚利于钥工程奋管理携。项暮目80明%的焦尸点在玩于洽稿商。合同昆外或狱清单由外活土难干充的现桶状：a、施束工单透位拒扁绝施懂工；b、施母工单拨位要犬求先敌签证迁或批椒价再婚施工贵。以雅上情读况容扮易导语致合岸作关引系恶妨化，滴配合状工作皆难于柏按时扰完成朽。房地绵产项侵目工垂程项予目管秒理体讽系的叹建立窑和实铸施解决院“活颈难干攀”的炭方法押：原则扭：及协时认慌，及赚时付情。及时妨认：忆每月25日前犬将本住月发脏生的甜洽商滑文件呀（签亿证）启上报劳，次轧月将滤洽商岸全部唐完成课。否辩则对躲相关超人员暗进行裕考核深。若序施工樱单位飘不上窃报，药则视隐为未惰发生筹。及时便付：粗次月黄将洽课商纳束入本付月付聪款计做划，况随割覆算款邻一并芝付出弹。如搬不及驶时付束，后桌期可亩能因薪此产右生纠嗓纷，粮造成羊更大筛损失赚。通过晶以上侨原则狐办理座洽商纠，可咐以提耀高施赞工单絮位的读积极帆性，育提高元合同溜外工思作的觉办事著效率扇，达竟成双撞赢局篮面。房地豪产项惩目工稳程项替目管碧理体腹系的悦建立郊和实琴施工程走的管峡理核棕心还悄是人滚的问止题。房地貌产项诸目工荷程项采目管创理体絮系的婶建立彩和实默施5、厘设计蛮配合承要求量的确暑定（1棍）工外程技监术部晶负责归组织凑进行顿各阶盼段的黎设计最交底渗，组鸭织完充善施瓦工图吸深化君、二煤次设孩计。程必要赌时工劳程技很术部爆会同共项目尚部共划同完雁成分声项设堡计及第二次锦设计币。（2梁）明啊确设猎计单旱位的胞设计忆配合淡要求仅，根仙据工忙程进智度计娘划安米排，辩确定谈设计臣配合左协调俊会议饱制度根。参泊会单托位包就括项谣目部王、工捡程技贩术部参、设熟计单乡丰位、种监理逝单位争、相科关施武工单帆位。项目症部明愿确施膛工图泼下发茫现场派后的解设计检调整培对接侦人，妨对于惩外围家设计脚单位爬，由傍工程森技术牲部专铅业负去责人长统一允协调瞧。（3壶）项腐目部滩明确焰现场者设计临配合俊、设泳计协拨调的盯要求隶，满火足现哲场施陷工需糕要。蛇为高场效解听决施嫁工过咸程中从的设申计变惰更和练设计秆调整锤，由傅项目嗓部组轿织项盟目整辩体设秒计专乳题例冷会，畏其中砌，结形构结猾构施需工阶杏段为穴每月桃一次消，精辟装阶扰段为乓每周陷一次损，并剃形成懒会议呼纪要房地自产项利目工岗程项苏目管泊理体岛系的红建立旗和实米施6、厌监理标管理俘要求她的确躲定（1舌）明蒸确提崖出监地理单减位在圈项目梢现场造代甲裤方行遣使权担力、送责任闸和义恰务，端全面右履行响对项掀目进您度、拥安全统、质武量和撒文明牢施工然的管翅理责裳任；（2锣）由心监理粒单位东负责杂过程释验收威、设涝备材则料验榴收；（3日）监徒理单副位组血织现动场图闭纸会肝审、询周例狮会、掉月例剩会、稍专题窗会、狸验收蓄工作泊；（4崖）监馆理单六位按贵照法恶律、逼法规说要求羊的签炼发指剧令、辽各项弟审批返及文唯件签雕署；（5世）项传目部善确定况监理誉单位雷的管请理组衰织构漏架，划符合旧项目或开发毒要求壶。当翅人员乐不足处或素践质不叔符时称，项谊目部致提出瓦书面笔限期流整改毯要求龄。（6锅）明咳确监赤理例爷会由艘监理乳单位坐负责调组织续，以喜及监哀理例宗会的夜议题欧，时浪间安场排，老参会肺单位抚等要阔求。（7们）监信理大蛇纲的逼审核右：根溉据项传目特肾点提鸣出重泼点要遣求并宵完善功监理相大纲（8勿）明劫确监共理单沟位的宫重点聚工作醋，对恶重点倾工作眠提出假要求恳。房地积产项脑目工触程项忍目管笔理体壳系的辣建立帽和实奇施7、总服包管溉理要阿求：（1）明恐确施衔工现费场为涂总包义管理俗总负冠责制婶，由君总包污单位孟统筹件管理爬，各满分包汽商、婚供应诵商必耻须服洒从总干包单粉位现薪场管透理；（2）项撤目部友组织效现场秒施工谜，确盛保项偷目安沟全、他进度宁、质蒙量、蜘成本尊处于捕受控睁状态驾；（3）计昏划管霞理：臣按《工程灵进度激控制斧及施及工组尿织设郊计审排查作朵业指趴引》对审扁批确幻玉定的《项目崇工程闸总体庆施工掩进度捕计划》进行航分解怕细化散，通开过组刊织各浩分项会工程窜进度脾计划逝、工纤程施迷工组翅织设徐计及恋施工锤方案旧的编仆制、对评审能及实践施，狐对进羽度进晚行控迅制并蒸及时溉协调不计划导变更念以及蛙版本侦更新厘；组织反工程岭月、尊周计跃划的欣编制茅、审娃批、鄙上报铁；（4）质终量管肠理：训按经抖审批影确定栋的施棋工过孙程关听键工跃序检套查要寸点及主质量提控制艰要点危检查炕计划汇、《项目如工程驻质量之检查寸验收触标准》及《对承覆包商劈燕工作被质量誉检查佩评分嘴表》的要加求进看行质闹量检坝查和孕管理冰；（5）设且计变昌更及笛工程勤洽商刘的管很理：价具体墓按照《变更炕（洽品商）宣管理品流程》执行挖，并除向监穴理单慢位及惕施工客单位中明确碌工程礼洽商桃的办吴理要澡求和鸦审批下程序繁；（6）施爪工安壁全和全文明粮施工沟管理强：具喷体按化照《城市慰公司宋工程模检查篇管理标流程》、《工程奔安全抄形象哲检查毯评分跨表》执行洪；房地董产项挪目工南程项晶目管税理体集系的确建立台和实德施8、惑甲供摆材管破理：（1改）分时包商握、供雄应商滚应服腔从总舌包单筛位的命现场暗管理泳，遵闻守现逢场各棕项管嗓理制塑度；（2片）根技据合洽同约填定明嘱确分峰包与缝总包私单位忽的管还理关乌系、害合同匙关系伯，并管组织俗现场忘合同跃交底贞、进勉场协详调会塑；（3炉）根址据监光理规拔划等缩慧监理雪管理荐文件逢，明策确分雀包与迎监理脆单位墨的管秒理关柜系、仁合同斑关系究，并剖监督格现场缴监理半组织赛监理供管理旁交底具；（4串）督允促分哪包商默在进涨场前勉根据列合同脸及现衣场管稿理制遭度要车求办匙理相璃关手树续及狮施工会准备寺工作元；（5攀）按腔照《雅施工穴组织涝设计涛审查饺及进梳度控乡丰制作絮业指网引》椒编制煎施工初组织虑设计返及专社项进浴度计淘划；（6傲）按穿照《奴进场俭材料渠设备茅验收吃分类助表》狭、《阔材料狐设备章封样朴清单盖》组恐织分徐包商核、供午应商煌，明处确对牢材料东设备矮进行轿分类将，及露组织报安排欢验收答工作旦；（7羊）按请照《涛现场懂施工凝样板垒管理算流程败》，于组织青分包哄商、眨供应挺商，躬明确奇施工何样板蜓要求肺；（8条）按被照《顶施工史过程旨关键烤工序络检查撤作业罩指引补》，挖组织抖分包爽商、兼供应众商，篇明确糠关键兄工序蚕，及辩检查筑、验足收要忍求；（9犬）按呢照《印工程祝验收央管理枯作业秃指引睛》，演组织者分包秆商、燃供应但商，党明确支验收职要求灰；房地亲产项真目工峰程项扰目管岭理体辞系的晚建立果和实拣施9、狮设计装交底（1醒）工犯程技罗术部陶组织干项目则部、廉设计毁单位鸣、监崖理单绕位、让施工涌单位羞进行慕施工蜂图设如计交离底；（2码）交止底记健录经莲会签巧后各竿方存晨档，崇工程田技术雷部继期续跟起踪及嚷落实毯交底通中尚腔需设身计单竭位解束决的栏问题很。房地详产项慕目工涨程项傻目管逐理体盘系的孙建立户和实耍施10避、施辅工组拐织设础计审股核（1译）总粮承包银商合窄同签利订后铃，项誉目部话负责违组织佳总承驴包商淘在开脸工前幼根据触合同批要求味细化曲、编怜制《凉总体核施工究组织笼设计虑》，沾编制嫩完成帜后提答交监租理单抄位、爱项目衡部审狗查，阵审核齐其编膏制是肚否合仁理可打行。壁经监咬理单货位审虹查提俩出书傍面初山步审昆查意毯见后娱，项诉目部剖负责亩按权找限组跟织城往市公小司及决总部纠相关秀部门纺对上吨述文代件进铸行评蹲审，清评审枝完成昆后提浇交工漫程技墨术部蜜、经现营开叮发部细或计伐划主技管部筑门审坑核、葬城市刻公司逗决策险层审贞批。拢审批捏通过些后，款项目饶部组堡织监旨理单宿位将丢正式森意见寇下发竟，由京总承赶包商咳修改寇完成贱后交涉项目番部组督织现笨场各旺单位拨会签阵并执辜行，偶同时合提交讽运营镇管理枕部、搞技术衔部、萍成本撞管理拜中心刷、招饰标采栽购部富备案银留查塔；（2凉）项揭目部党负责玩在《姓总体丢施工危组织阅设计娃》审礼批、递在会螺签完肺成后炒，组态织编番制《励材料稼设备纤进场炊验收徐分类土表》菌、《争现场雅施工拣样板是计划辰书》材、《口过程植关键迈工序导检查汁要点因》等柄专项飞文件另，并挨按权更限评程审及育上报倘审批盾，具氧体工阔作按孤《材携料设佳备进恋场验熟收管尽理流拦程》急、《虹现场疼施工旦样板承管理帝作业尼指引捷》、辣《施怜工过诱程关抱键工狱序检悲查作间业指秃引》像规定黑执行年；（3指）项卷目部算负责罚在分摄包商潮合同倚签订芽后，解组织熔分包违商根义据《凳总体罩施工饲组织衰设计轻》、勾《施授工总氏进度忘计划踏》及歼分承齿包合汪同约段定，五细化贵该分桃项工袖程施馒工方群案及本进度液计划泰等文打件，嚼经总余承包仿商审定核通刚过后露上报矮监理亲、项孩目部忠审查驱（其贿中招卖标管刮理流椅程规绍定的扩招标托类别闷中A钢、B自类工热程分好包项昂目，熊应按尘专项资工程芳施工小方案际及施翠工计防划组抹织评抬审及症审批她，其躲他类岔分项塑工程忘施工龙方案第由项践目部舞根据宇实际诞需求夸，确抓定是锣否组俭织城植市公撞司内砍部评帅审及滔审批录），扒审查赔通过盼后项个目部咐负责浸组织弯现场吩计划宝各方司会签完及版之本更猎新，桐并将客更新搏版本声报城士市公怪司及拼总部惹相关卵部门伞备案送。房地愧产项旋目工继程项翠目管晃理体晕系的模建立瓦和实盖施施工搞组织辜设计践审核穴要点滩：施工较组织死设计致、测年量方播案、深雨季右施工个方案稼、冬插季施杰工方私案、难桩基肿施工冈方案允、基别坑支寨护施采工方维案、近地下尽防水偿施工摸方案状、混席凝土侍施工贸方案幸、钢匆筋施敌工方焰案、例模板其施工倡方案组、砌佣筑施胸工方骗案、昂脚手尊架施谁工方死案、间屋面颠工程映施工欠方案郑、装堆修施迫工组排织设将计、江成品沈保护娘施工闹方案衬、外清墙外歇保温纺施工迫方案骄、设推备专酬业施件工组须织设锯计、软会所堪钢结唉构施跌工方倦案、们会所木玻璃鲜幕墙致施工丑方案房地桶产项背目工怒程项袍目管巷理体蓝系的愤建立左和实澡施11罪、重吵大施住工方卡案的延提出喷及要刮求：（1貌）基谊础施乞工前划，工兼程技耻术部讨应根索据项性目具兼体情玻况组踩织项释目部偶、监沉理单漏位讨毙论，大编制斤《项弓目工到程质讽量检详查验岭收标隐准》颜、《绘项目贵施工吩过程样关键耗工序啦检查爆要点善》及茄项目浅质量则控制悟要点售检查荒计划亏，经痒城市醋公司垒相关胀部门叉、总继部技惰术部虑评审葬，城厉市公束司主陶管高雾层（节若需竟）、吧城市羞公司彼总经捧理审飞批定脆稿后枕报总猴部技兄术部猜备案稼；A忍工序匆分级替原则滋：关键胃工序略检查蝇要点走按照丽重要股程度工，分软为一暴级、雁二级支和三株级，肺按照鲜不同依的级渐别确班定检锻查的检力度躺、频挥次及飞抽检殊的百乡丰分比乡丰，具黄体分诊级原袍则如鸣下：1）贿一级犬：非悬常重做要。该工黑序的臭质量烦对工份程质施量的拼影响姨很大圾、或献影响叛公司倒产品驾标准俘和客许户使投用功副能的高。一浓级工搞序要疼求监贷理1因00展%检赠查，储现场君施工共样板命项目嚼部1址00魔%复绣查、门其它裙部位职项目刃部复斑查2吴0%叼；2）苗二级阵：重屯要该工效序为青质量冻隐患横较多柔的工这序且孙工序淡的质伏量对铅工程功总体证质量肺有一构定影鸡响。杰二级辜工序恢要求堡监理叼10栏0%是检查而，项富目部秋复查原10已%复脉查；3）傻三级哭：常叔规项警目易发游生质君量通沃病的条关键捞工序视，常萝规项色目要使求监帅理1柿00耍%检耽查，某项目存部监均督监胁理工列作，万结合共现场貌定期模联检纯检查虏监理伍《关浆键工抱序检杯查记起录单逃》执倾行情捉况；房地街产项皆目工出程项活目管骄理体骡系的饼建立还和实舒施（2）项胀目部线组织糠由监晕理单梢位、犹总承煌包商怜、分拳包商帝参加那的交随底会刻，并谁形成另书面房诚交底叠记录驾，各猪方签后字认意可；（3）项纪目部寄组织托对一甚、二骆级工孟序进拴行检耳查、贴验收醒；检就查、盗验收墙可分骑为：乐施工曲单位很自检外、监均理单涌位验授收、卫项目误部抽旋查、座工程际技术蹄部工跑程巡各检、赴技术跪部季摩度联围检；（4）检泻查中左发现柄的一践般问凡题，割由施刮工单胆位负剑责进店行整须改并伍报监吸理单父位复册验；（5）项猜目部叠抽查态中如领发现幼较大担问题卵，监屋理单庄位和晚施工益单位片应对搭所有留报验臣批重抵新全晌数检舌查，微并制忠定整忍改方危案，苦重新品组织铸验收赔；（6）项孟目部妥在现鞋场设缩慧立关扑键工纺序检忽查档都案，疾相关神检查渔记录敌及整筹改方雾案应泳及时漠归档玻；（7）对裁于施馅工组企织设营计中浓，明俩确的道各专味项施骨工方翁案，布项目列部组字织监换理单禽位审愈批外性，重示大方爬案必严要时事应组爽织专捉题论融证，链以保狼证工犯程的召顺利蜘实施冶。房地科产项目目工尼程项维目管牌理体婆系的某建立躁和实碧施12、变引更洽砍商的幅管理按照丑”及叉时认赴、及地时付拥“原砌则及械时办秆理，润工程蹈结算霜最好俭于3个月咽内完逝成，笋避免画拖泥咱带水晓。13、施这工前鞭现场愧准备捐工作主要镜是三捆通一料平的幕现场毅情况毁具备阴。14、项诞目会旦议制魔度要氧求会议隐管理烈极为吉重要廉。有瓜些公厕司存蚀在”荐夜总西会“伟的现铅象，旦此种顿会议挂效率糟极低盯，不袄建议缎采纳虏。会议卧必须犯具有植以下年特点赚：必须不有结搜果。会议晶目的评必须刊是统跳一思辰想达榜成共搏识。房地颂产项皂目工兴程项耍目管签理体裤系的滋建立爪和实核施12、变季更洽稀商的春管理按照誓”及居时认点、及猪时付患“原晒则及肢时办向理，进工程色结算害最好砖于3个月卧内完拔成，滥避免由拖泥斜带水之。13、施院工前由现场左准备鞭工作（1）项厅目部怀负责板组织研施工晋单位孝完成超施工扮现场男准备摇工作卧，包季括：倚三通狠一平曾、现宴场平歌面布劲置、疼临设纽奉等相柏关事螺项，拒保证慈项目羡如期继开工简；（2）项公目部份组织惧监理顷单位骨、施淡工单虾位确触定现走场平铁面布雨置（搬图）灰，明蚁确现文场施碑工围茅墙、注大门材、以线及道枣路（佣通道款）的葡要求斥；（3）项话目部迈与经凉营开牌发部室、经状纪公茄司明当确现繁场配那合销育售的映场地这及通鸣道要永求，悉以及秒售楼迅处的怒场地粗要求尚；（4）结匙合销晚售场昏地要攀求，莲调整禾现场录平面鸡布置裕，并骄最终版确定醒。房地斧产项培目工旗程项飞目管森理体冻系的饰建立起和实糖施14、项绍目会盟议制无度要诸求会议暮管理炉极为就重要事。有唱些公突司存晶在”她夜总绩会“无的现祝象，背此种最会议罪效率奇极低遥，不摔建议盾采纳活。会议甩必须覆具有饮以下乡丰特点悄：必须批有结钉果。会议重目的圆必须跌是统兔一思嚷想达绵成共火识。房地隔产项魄目工贡程项攻目管售理体棉系的宏建立叙和实糊施15、工欺程档匆案管横理工程拣档案复管理息极为距重要冤，必曲须充最分重门视。两个迎房间草必须阻有：之档案星库，裹保持先通风胁、干闲燥、规防火蹈、防济盗；遇材料症封样牺样板景间，赞包含婶施工话使用恨的各饶种材法料封息样。档案严归卷优应有脑目录忙，资潮料借参阅、己发放欣必须蒙登记巡寿；图匀纸档帜案应勺包含根市政阁、招雨标、脑过程耻、正许式、骂装修脊、园除林等篮图纸峰。已保作废纱图纸望应加素盖作街废章辟。管理刺原则捐：过你程苛向刻，待注意伴结果这，不食断总夺结，骆不断冤提高苦，坚推持原枕则。房地女产项阁目工姑程项斧目管并理体责系的颤建立沙和实灵施16头、产畏品标框准的命要求朝管理（1尽）设散计阶危段：乏工程害技术浓部在殿设计扛任务看书编升制中论，应犹将前趴一阶舞段审缩慧批确腰定的智“产笨品标楼准跟千踪表烤”摘宪录后苦作为初附件能列入为设计真任务饭书，姨对设愚计单他位进泄行明滑确要础求；幻玉如在破设计馒过程驾中发颗生执裤行标愚准变穷更应云及时俯提交遗《产如品标柔准条体款执组行变俯更审呈批表杂》按劝照授纺权手被册要涉求审甚批确跳定。侍在成贿果评题审时逢，将泰产品笑标准趣在设棉计成玻果中辞落实榆情况果作为墨评价爸要素辉进行井评审而；（2敢）招济标阶滤段：嫁工程泛技术排部、云合约眯预算滚部负产责将沈前一盛阶段井审批咐确定运产品哪标准成内明顽确的轮相关次要求锄作为村招标任条件犹列入暖招标持文件测，并掏在合朋同中福落实想；总尼部、鞭城市滨公司奖相关来部门站在招府标文队件、膊合同财审核副时对博产品戴标准榜摘录勇情况驼进行章审查抓；（3趟）实焰施阶撞段：示在项好目施言工阶笛段中窗，项旺目部碌应按匆照前逆一阶章段审绍批确虹定产删品标摄准条礼款内阔容摘彼录后词加入座对施广工、够监理掘单位胜的技称术要竖求中勒，并滚以此块为依源据进裁行过喉程监遇督；刻在实粮施样算板验宰收、章分项羞验收乖中，姐项目凶部应灶重点足跟踪膀产品忍标准佳的执斤行情片况。毕如发种现与拔确定品执行纷的产街品标坟准要佩求相萄违背宴的问困题，朱应及草时组瓶织整孙改解窑决，遮若由衰于二且次设依计或锹现场挑实际乎条件痒等问鼻题影抚响，熟确实挤无法括执行热时，纯应及务时提益交《禁产品央标准泊条款相执行抱变更钢审批耽表》桑按照险授权劈燕手册北要求盲审批攻确定赞。房地叠产项州目工诵程项请目管庭理体喜系的诵建立颈和实刃施（4粱）竣园工验述收：纯项目边竣工层验收快阶段亦由工集程技诉术部击牵头举，组藏织项拳目部具、经瓣营开滋发部也对产绘品标浑准执轻行情市况进重行验跪收核过查。怕如发篮现与炕确定获执行剥的产银品标浮准要岩求相蹄违背阅的问亭题，捧应责酬成项歇目部努及时喊组织避整改已解决脖；若段确实集无法旱执行检时，听应及茄时提难交《牌产品某标准候条款茂执行喘变更惭审批威表》次按照袭授权拥手册简要求柴呈阅吸备案桂；（5怀）根坟据公义司现墓有的遇技术地标准植，结尘合项堡目特烘点，谱向施交工单升位及犁监理柿单位锤提出买针对禁性的染技术雨标准颗要求肃，以患保证弊施工斗部位悼符合鬼质量罗要求辜；（6愿）针缓对应鞭用情萍况，般项目评部应俭负责忆信息潮反馈震，以饱便工顾程技法术部菊及总露部技好术部物及时猫调整泉完善炕。房地抖产项蹦目工催程项艳目管叨理体监系的辽建立搏和实中施17、项合目合雅同管羞理把能妻制约霸堆放骗的条束件或果能产唐生歧揪义的寻地方爆一并咳写入峰合同评，每穿一项握针对帆的都茫是成士本。关于妥招标偏：不迟推崇禽”低鸟价中丢标“缎，因邻为市而场上俩经常若出现邪”低捕价中丽标，期高价仙索赔疤“现讲象，笔不利哈于项埋目推同进。迷应从撞项目饲全局府考虑没选择拒合适削的施押工单倾位。付款栏经总加包、筛监理凳签认烛，便刚于工参程管搞理。18、品苍牌推如广品牌各推广边极为棋重要像，应柳具有妻品牌患意识绍，避院免风厉险，盲减少昌业主节随便亡出入草工地波、拍住照的寄情况卷，项椒目管劈燕理对截品牌击的贡进献最栗大，犹应给嗽与高书度重喉视。房地热产项氏目工校程项淡目管验理体戴系的退建立虹和实侨施1、开击工前柴准备疫阶段袍管理2、喊施工观阶段奋管理3、竣脂工验苏收阶狸段管袜理4、物忆业接柜管验泰收阶辜段管旧理5、客另户入瞒住及梳客户丧服务投管理6、项淡目管旅理总页结（擦项目疾后评灯估）房地岛产项壶目工利程项吃目管篇理体租系的鸣建立色和实闭施19施工马样板再管理(附件19泼)--碗-设骡计落改地做蓬法20材料者设备庙封样校、进茫场及织验收竭管理(附件20浅)21施工版过程磨关键凤工序那检查参管理(附件21屑)22工程到质量温检查及管理(附件22熊)附件22老A23施工帐过程验收的管百理(附件23巨)24合作纷伙伴标的管顷理(附件24宰)(战略罗合作绪伙伴)25重大絮安全傍和质尽量事炼故处哗理的勒原则(附件25讽)房地狐产项揉目工棕程项舞目管送理体纪系的叮建立钢和实悲施19、施残工样限板管江理坚持伯”样僵板领表路“滤原则迈，施拖工时井必须句先验错收样柏板，银合格葬后方咏可施梳工下窄一工犁序。20、材始料设址备封粱样、挣进场太验收必须烟执行泰封样旬程序长，现被场设百立材堵料封产样仓乞库，精验收呼后方内可用茄于工诊程。21、施婚工过反程关武系工唐序检赵查管美理对关腊键工仅序进垄行检气查验牵收，捎支护亦、防放水、接回填峡、混芒凝土恰工程猎等均牙为关闸键工倒序，驱需严氧格检裹查，他具体刘关键文工序隔因项贱目而染异，睁其中螺，防逗水管偷理最隆能反猛映项夜目经趟理管榴理水借平。房地宿产项塔目工番程项葱目管胃理体身系的驴建立绣和实剧施22、工邻程质阅量检惜查管翻理应熟石悉规躲范、耀质量介手册监，设尼立工绿程巡含检制国度（刃公司到级）惹，由则工程政部经披理组摆织设庆计、脖计划贴、合狂约等排部门问负责伸人，略每月览检查竹梳理倍考核通。23、施烧工过勇程验辞收的穿管理可以榨以本父月工育程款南支付扑作为航条件谨，过讨程验仆收不舍合格缺，不密支付促工程嗓款。24、合足作伙丝式伴的达管理每季舍度、归年度珍约谈排合作防单位跑，进彼行沟帆通、阵考核宽、定绘级。25、重毯大安帮全和歉质量骄事故腿处理伙原则依法统执行柜，发浙生后暗迅速除反应循，严题格处庆理。房地嫩产项唤目工忽程项惯目管归理体魂系的馆建立找和实愧施1、开皮工前劳准备铃阶段均管理2、达施工茎阶段丑管理3、竣基工验外收阶壤段管停理4、物艇业接经管验主收阶嘉段管杆理5、客遥户入心住及界客户西服务饰管理6、项漂目管禽理总婆结（烦项目徒后评狼估）房地搂产项笨目工变程项桌目管东理体蹲系的帅建立挽和实矛施1验收席前的究准备后工作(附件26泪)2专项缺验收系及竣喉工验顽收(附件27据)3城市轰公司遭内部倘验收(附件28象)4保修呆合同损及保历修担刮保(附件29蝇)5物业没接管验验收净的准旁备工说作(附件30絮)房地廊产项罪目工它程项镇目管脊理体圣系的僚建立富和实印施1、开携工前逐准备惧阶段得管理2、卵施工律阶段护管理3、竣葬工验葱收阶仿段管架理4、物郑业接尊管验宿收阶匙段管蜓理5、客胃户入歇住及俗客户咽服务斩管理6、项塞目管湾理总雾结（朋项目完后评资估）房地夕产项想目工报程项塔目管于理体场系的矮建立冠和实演施1物业泄接管铜验收解准备颠会(附件31段)2物业巧接管凉验收(附件32畜)3保修谋工作澡的组骂织、尺原则泥及管间理(附件33些)4整改穷及收废尾工奔作(附件34来)房地摸产项厘目工蛇程项奴目管言理体霞系的缠建立志和实仇施1、开慢工前钟准备润阶段膛管理2、找施工宁阶段嘉管理3、竣对工验箩收阶谢段管粱理4、物谈业接吴管验呼收阶灰段管什理5、客榨户入绩住及渴客户绑服务渔管理6、项偶目管富理总敌结（宇项目躲后评短估）房地拉产项眯目工吸程项栗目管甜理体刷系的再建立禾和实茎施1入住垄前准肿备工珠作(附件35、附形件35蒸B)附件35谜C2客户撒入住(附件36嘴)附件36许A3客户街服务既及投弟诉处缎理(附件37兆)客户额入住循也是贸一种必经营妥活动南昌母麦当达劳案绿例房地料产工优程项脾目管陈理核梁心理彼念剖画析——房地冤产企冻业与窜传统片角度概对“贪铁三获角”肯认识疮的区惧别房地周产项及目工冲程项据目管破理体络系的朗建立与和实艳施国家腥验收杜机构客户房地要产项胆目工键程项奔目管以理体私系的孤建立培和实扔施房地尺产项枕目工种程项惊目管育理体柄系的互建立插和实侨施客户北满意宅调查找表（避整体跨功能愤）客户猫满意柏调查龙表（岗住宅迹功能湿）客户眯满意连调查愧表（独写字久楼功拳能）房地碧产项归目工丽程项剑目管洪理体棉系的建建立吊和实今施1、开熔工前蜓准备掌阶段份管理2、俱施工层阶段谣管理3、竣部工验吊收阶粪段管菊理4、物益业接切管验皆收阶颠段管感理5、客攻户入偷住及座客户康服务粒管理6、项历目管自理总待结（攻项目粱后评喝估）房地调产项算目工挪程项侵目管血理体理系的虎建立伤和实狐施项目他后评兰估：一般成在项哲目结崖束后妈半年大内完梁成关键袋：找假出问版题所久在。重点良：存虹在的重问题藏及改类进措怀施。房子挪是产士品而边非艺渔术品固，做降不到呀完美遣，但艺可以罢精致娇。房地守产项足目工现程项缎目管赏理体话系的饼建立得和实蓝施1项目惠整体廊施工知组织驳管理新总结2进度鞋、质君量、呜安全汇文明摊施工仪总结3技术越管理沃（包纪括技布术标梳准、变产品扇标准愉）总掘结4合同胡执行泻情况藏总结5成本炎控制谅分析6物业讲移交紫及客脚户保负修服君务总泻结7存在元问题饱及改躲进建地议后评绑估案清例（央附件38）房地戴产项题目工辛程项狐目管染理体应系的盟建立课和实加施项目筒管理玩工具窝总结1、流乒程2、表肠格房地退产项次目工宏程项踢目管督理体息系的膝建立包和实驰施第一景讲朋项自目管渡理体唱系的鄙建立第一幸部分例：房翁地产击项目民工程茧管理摆的现柳状分独析1、合痛作模精式分显析2、合限同管辰理分俗析、夜承包烧模式进管理3、现挎场管骨理模肆式分校析第二敌部分恳：房俩地产已行业忘要建帜立怎污样的纷项目饺管理劲模式1、房泡地产展项目匪部配酬置人伍员的扫基本被素质系要求2、项过目施蚀工全蓝过程切管理锈控制罚要求3、项喊目施谢工全亿过程没实体刃控制巴要求房地设产项扭目工浑程项层目管声理体武系的鲁实施1、施升工图课审查庭要点2、工末程质喘量管爹控要尤点3、设录计及二次扶深化校设计4、计答划与毙进度浆管理（龙央湖地哲产计巡寿划管不理）5、现锄场成隔本管宰理6、样股板间律先行7、洽辞商与郑变更8、成帆品保坚护管液理(重点懒精装邻修管头理)9、工隆程安称全、晨文明犁施工绍检查盛