年北京某房地产公司发展战略实施方案项目建议书

XX公司发展战略实施方案项目建议书机密2006年6月10日中国房地产业发展综述

北京房地产业发展状况房地产业的四大行业特性:周期性,关联性,地域性,政策性周期性关联性地域性政策性

房地产业是进行房产、地产的开发和经营的基础建设行业，属于固定资产投资的范畴，受国家宏观经济政策的影响非常大，因此，同国民经济的发展具有周期性一样，房地产业的发展也具有周期性。而且，房地产在国民经济中具有一定的先导性

房地产与国民经济的许多行业都有着密切的关系，具有很强的产业关联性，如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都与房地产业密切相关。房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，当某一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，不可能象其它商品一样，通过房地产在地区之间的流动来使这种不平衡或差异缩小甚至消失。政府政策对房地产业发展的影响主要体现在三方面：一，政府土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应；二，各项税费会影响到房地产的价格，从而影响到房地产的销售状况；三，房地产交易所采取的政策会影响到房地产的流通状况。中国宏观经济强劲的持续增长极大地促进了房地产行业的增长我国房地产市场近年来一直以较高的速度增长，预计未来几年会持续下去中国房地产开发投资总额：1996-2005单位：亿元开发投资总额年均增长率为15%中国建筑业占GDP的比例逐年增大，但与发达国家10%-20%的比例相比，还有很大距离建筑业GDP4.7%5.2%5.6%5.4%4.7%4.6%4.7%5.3%6.6%6.4%6.5%6.7%6.5%6.7%6.6%按用途分，我国房地产投资还是以住宅投资为主商业用房办公楼住宅城镇新建住宅面积有大幅度地上升趋势2000年商品房销售额3572亿元，比上年增长30.1％，显示出强有力的发展势头我国城市人均居住面积比过去有了明显的提高但是整体上看，我国人均居住面积与国外相比还有很大差距以上数据国外为90年代初，中国为1999年数据世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。在商品房购买中，个人购买住房的比例逐年增大个人购买购买方研究--收入等宏观经济指数单位购买18%66%74%90%蓝色为个人消费灰色为总消费个人购买商品房占房地产消费比例呈逐年上升趋势，现在个人以成为整个房地产市场消费的主体个人购买商品房占整个房地产消费的比例：1987-2000年按中国政府规定的人均目标住房面积20平方米，中国住房市场容量巨大按国家目标标准住房面积的市场容量分析26%74%60平米以上60平米以下国家目标人均住房面积为20平米，三口之家为60平米近几年全国商品住宅的价格也一直保持稳步上升的态势同时，我国房地产业的赢利状况随着竞争的加剧逐年下降-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%199119921993199419951996199719981999全国房地产业平均营业利润率我国各地商品房价格存在较大差异，东部地区大城市远高于全国平均水平2001年我国商品房平均销售价格单位：元/平方米并且商品房价格也以较高的速度增长，但是目前也有放缓的趋势74011941613166717901854185721030500100015002000250019901994199519961997199819992000我国商品房平均销售价格：1990-2000年均增长率为11%单位：元/平方米我国房地产业企业过去以国有和集体性质的企业为主，现在股份制和私营企业的比重加大国有42%集体22%外资20%股份12%私营2%联营2%1996年我国房地产行业企业构成我国帖房地餐产开断发商仓的数孤量比杯过去柳急剧沟增加穗，但宴近年努来数笔量又拥有所炼减少次，房田地产反企业汁逐渐魄向规能模化士趋势干转变19蠢8619尖9519融99中国嘴房地扮产开雄发商害的数朴量：早19妖86迟-1见99题9年30仍0033纽奉48扎225醉60环0单位愧:家20取01拌年全懒国主近要房扮地产穴公司伪所占谣全国影房地玩产市碍场份平额总的痰来说欢，我傻国房柜地产愈开发撕商的算规模询较小屿，所晴占市煮场分融额有乡丰限加入WT具O将给校我国脾国内待的房复地产耍企业福既带琴来机磁遇，原同时虽也带猎来更鉴多的吴挑战机会挑战成本偏降低：电象子配向套设糊施进张口、匪建筑膝用原瞎材料守成本告因中矮国加绢入WT迅O而降躲低，投使房怀价有泄了降单价空饰间交通茧便利：汽像车更他加普常及，加交通增成本钱降低盖，消声费者诊有更田新住支房的她意愿中介罢发展：房斯屋中心介咨鉴询机艇构发器展迅绩速，湖房屋付交易傅更加悦方便金融甲保障：房伸地产珍金融弄服务窗普及译，更绒多的健消费达者可霜以贷冶款买搅房政策鱼透明：房姿地产闹的行球业政良策会位更加洗透明孤和规贤范，愧以前石依靠咏政府剪背景筝获得遍开发婚土地肆等优杆势将衰不复驾存在外来订竞争：国线际承咸包商孝凭借暑其资拦金、较技术岂优势什进入轻中国石市场馒，对气国内纳房地架产开丝式发企体业带尺来压廉力人才或流失：国辱外房已地产销公司挥进入喊中国或，必沉然引葵起房线地业御的人灿才竞旁争，正国内润房地掠产公续司面盒临人摄才流融失的认危险在未味来几护年，兄我国放房地蕉产业糖将呈只现规朋模化毛、品财牌化砖和业道务多考元化昆的发技展趋组势规模鞋化品牌枪化多元社化伴随钓房地刻产业抽进入抚微利命时代誓，规惨模化棋将成斤为未火来竞债争的麻关键由于哲房地斧产开谨发商义竞争谊日趋拔激烈柱，品搏牌化突经营雹将成进为未继来房点地产拳企业嚼赢得府竞争客优势住房储改革哈将使脱房地歪产企餐业向北多元辱化方仓向发傍展，珍不仅嫌供给消面向烧中高悬收入阳阶层兰的商兔品房怒，还倾有面向祥中低侮收入鸽阶层哀的经影济适讯用房徒，以引及面章向贫津困阶拣层的熊解困且房和爬低租栋金的供公寓秋等将来云房地绢产市摔场竞夹争的荣关键商在于季策划保，营让销和划销售市场布研究托及定位土地获取规划旨及设计融资建筑市场营销销售物业管理重要同成功艺因素具体笛分析表示驼最重棍要详细继的市熟场调绸研是闪正确定的市镰场定井位的神基础房产亭市场扮日趋阻多样代化和把个性雀化，久消费装者越棵来越容有经厕验。拼因而职在开咬发前熔的精饶确市帅场定峰位已鸽是成妈功的唇必要舱条件土地头资源汤是竞腥争优格势的黑重要搏部分今，但只并非庭是具保有决辉定性缺作用舒的因霜素房地军产的撇购买哭是一垒个很饭长的昌选择钱过程梁，越仓来越冷多的垫消费摩者会架反复孕考查产和比忘较。叉良好旺而超欺前的盛设计锅及规牺划可沿以最丹终赢防得消哭费者阿和提虫高房匙产商挽声誉具有初市场佛潜力换的楼伯盘和黑声誉惩良好哑的发排展商完较易黄获得拣贷款国内贞建筑凳商的蝴数量跟约为冠房地项产开忙发商搅的两债倍，领房地煎产开抄发商禁占据仅了买攀方市缎场房地系产开旨发商烧应具复备良合好的哭成本什及建姐筑质古量控管制能劣力有关最法规惠和市良场竞拜争会葬使物题业管私理逐淘渐形阵成一故个独泼立于傅房地畏产发片展商堵的巨吩大市钓场房地香产商精应具丙备与族优秀很的物糠业管洋理公虎司合蜂作，碰建立赶长期谷顾客宇忠诚缺度和财楼盘半声誉焦的能编力优秀近的营延销和刚销售桨能力宅是依逐据市派场规疤律充鼓分利歼用和址有效菌整合笨所有掌资源鹅的基古础品牌艳的作户用在街房产哄业中泼日趋鸭明显妹，成殖功的琴地产陶商无何不具燥备详垮尽的沾品牌障规划车和传芬播策贱略市场攀营销胞的概心念应揪贯穿须于从语前期县开发哪、研螺究到军建设旁、销第售、咐管理园的全袖过程总之寄，房买地产群企业杯要发尽展，库必须株塑造聪三种戒核心厉竞争慌力创新刚性的毅营销粒能力资源跳统筹偶能力对环蛮境变停化的学习顿和适制应能光力能够确按照宿项目猜的要坦求在拥全中自国、比乃至罚全世家界找励到最季适合少企业勒的资术源。主动龟研究牧现有就的客耗户群罩和发哈掘未斯来的道客户棕群，防并有压针对牌的运喜用多欠种营庭销手州段不断蕉改造闪企业娃内部愤的组亲织结皮构，薪不断酱学习嘉，适浑应企新业发齿展与陶市场赞环境慨的要晶求。中国膀房地咏产业泉发展逢状况北京岂房地乐产业辩发展狡状况北京寒20站00只年房紫地产拜开发若无任圆从哪镜个指页标分掉析，吹都反工映了船市场担的快语速增跑长，爹随着殃经济草形势江的强谊劲预害计将亦继续方增长房地牙产投看资总橡额闪+怜23输.9怀%住宅生+2送1.津9%商品稻房屋朗开复昂工总午面积住宅姐开复邀工面酬积当年犯新开井商品编房屋是总面浪积当面伤住宅混新开窝面积销售充总面意积称+栽75狠.8析%住宅利销售裹+8搭5.乡丰3%销售璃给个香人返+背16来0.罩4%商品固房屋纵销售顶总额件+5厚3.仁1%住宅古销售秀额版+钢76惰.4俘%20跑00唤年北慈京市叔房地晶产业今投资草构成古情况罩（亿缠元）总计创：5盯22坛亿元北京晋地区这的房贿地产伴投资权以商爆品房席建设年投资忌为主纹，其中叨住宅搭用房戏地产俯占投蛋资的劳大部妄分比有例按性申质划蛾分按用构途划蓝分北京属19付99汽和2虑00钱0年剥写字脏楼供城应量绣虽比肯前几哭年减装少，珠但市阿场基野本是驻全盘庭吸收菌呈上戴升态芦势。现目前坟写字迷楼供室应正巴处于纷逐步曾放大震的趋寸势北京罗历年屈写字卵楼供债应量05010浓015恭019炒9119皆9219骑9319牧9419湿9519北9619尼9719燃9819贫9920两0020阀01喝E年份建筑景面积棉（万逐M2散）按行歇政区洞域分劫，北销京2难00恨0年抢的写旦字楼长供应寇主要聪在朝鸟阳区骆和海彼淀区探，按芳商圈辣分，寸主要某在C属BD厨、中暮关村孔和＊鹅＊＊孕地区与1骄99旦9年买相比外，朝宴阳区土和东独城区岭的写摆字楼熟供应佳量有慈所降乔低，罪而海羽淀区削和西代城区柿的增梁量明刚显，企崇文沈区从唉原来蜻的基钱本空难白开谜始出毅现供稀应而从功各概押念板日块看译，中钩关村窄、亚政运村露、＊格＊＊现和燕甜莎商买圈增协量明西显19传99甘/2愤00汪0各佛概念板块写字刺楼供炎应量质比较17封.87.续13.蹈85.蹈76.酸78.液217质.711令.91417蚊.105101520CB墙D中关醉村亚运岸村＊＊逢＊燕莎体商圈概念狼板块阔区域供应贝量（逐万M干2）19棒9920顷0020锡00奸年北低京住禾宅市普场中亦住宅尸新开苦面积救和开某复工惕面积丧放大少，表笛现了叙开发茅商对薄市场尸看好射的信裙心，顿市场阅供应至量增湾大19孤99巴/2苹00喷0年龟北京裙住宅能市场惭供应旺状况24呆47务.929城71轨.585略0.锁713烟22王.190苏8.垄310朗13使.7010液0020颠0030垃0040吉0050纤0060抄0019服9920哪00年份（万最M2）住宅燥竣工脱面积住宅主新开弃面积住宅长开复团工面拢积总量铸42节06箱.9总量腿53委07虾.320工00左年北菌京住幼宅市检场的农销售睬面积返较9喊9年库放大乳，市亭场需开求呈绪扩大枣趋势凝，个糖人购遥房的坡比例醒急剧测扩大20霜00袋年北赵京市丸场住喉宅竣可工和虎销售怀状况90疯8.弹310炸13博.748怕4.蛇789宁8.你229雕6.府877躺2.弟7020瓜040招060泡080亡010楼0012翻0019记9920宏00年份面积肠（万夫M2）住宅搜竣工男面积住宅粗销售断面积销售瞧给个爹人20夫00柄年北希京住病宅市腐场共组推出匠新盘救19倒9个弯，加荣上1业99晌9年垒的约遍12勾0个蚊项目老和前党几年咽未消灶化楼袖盘，鸟20再00络年住著宅市漂场上谋活跃站的项句目在跟40液0个悦以上孤，竞杰争激脊烈在激逃烈的气竞争躁中，文20列00镜年北开京市昨场规澡模约序30捎万M2以下坊中小批规模鞠的项刺目占队主导20独00莲年北捕京住除宅市启场规逆模分梳析10腥万M2以下50弯%10贷-3挎0万程M234晒%10劲0万泻M2以上3%30产-1闸00繁万M213卡%20疫00夕年北畏京住誓宅市乖场新夸项目骨价格唐在4冒00捎0-惑80炕00依元/典平方茄米的筋楼盘脑占主背导地忠位主要伶在城潮市边貌缘地暑区北京摇住宅予市场终客户万需求矛分析拆迁穷居民怎和中江低收青入家坟庭地理吐位置裹：城史市边乖缘或腰郊区市政批配套戒：相藏对不腐完善购买抚原因圾：房初价低肉廉（纤30诸00碧元/芝平方懂左右逗）中产片阶级地理卡位置锄：城额市边腰缘或趣新兴锈商业趟区或附居住僚区市政丸配套生：齐丑全购买猫原因册：配徐套好茅，交央通方星便，娇舒适骗的居刺住环奏境高收否入者构成相：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