天津某商业地块项目总体策划方案

天津**公司***项目

总体策划方案**2002年4月策划依据经过与**公司的几次沟通，就以下问题已达成共识。本案策划的出发点即在此：进入21世纪，天津正在重新审视自我，进行反思，洗牌和自我定位。城市化进程正处于升级换代的关键时刻，新天津呼之欲出。**公司应抓住这个历史性的机遇，并有效地引导政府的规划，从而成为政府的战略同盟伙伴，相得益彰；**公司是一个城市开发商。“政府请客，企业买单”，做的是天津城市营销，是天津新造城运动的领军者；以经营地产，搭建平台为初期要务。把总体理念和前景规划做好之后，就可以划地而售，让其他专业公司进来进行实际具体分项目的开发。

站在整个中国和大北京地区的角度重新定位天津和本案，从历史发展沿革和区位空间布局以及趋势，梳理出本案所应承担的城市功能；按照新城市主义的原则对本案进行功能定位和规划设计；要从功能层面、战术层面和战略层面理清楚近期、中期、远期的开发思路。做到一次性规划，多次性、多元化开发。近、中、远期的各功能规划与开发，应是有机的复合叠加，起乘数效应甚至是原子核裂变效应，而不是简单的切豆腐块的机械分割开发。

核心问题大势把握——站在整个中国、大北京及大天津的角度重新审视地块的核心价值、空间和时间定位，确定其辐射和聚合区域。解决“为什么”的问题。理念创新——形象定位、概念定位和功能定位。解决“是什么”的问题。策略设计——设计开发模式，解决“怎么做”的问题。资源整合——设计商业模式，解决“谁来做”的问题。首先需要明确的是：通过本案，**公司所要达到的战略目标战略目标为城市创造价值：全面提高城市品位和城市化进程，经营城市。

为企业创造价值：全面提升品牌，成为天津地产第一品牌。为顾客创造价值——投资者得到理想的投资收益。老百姓得到生活方式的革命。

大势把握津京**城为什么？站在全中国的角度来看：

天津是什么？上海影响力辐射南方地区，北京+天津影响力辐射北方地区天津影响力〈上海影响力天津+北京影响力〉上海影响力结论天津——“北方上海”站在大北京的角度来看：

天津做什么？

北京天津行政（西部）港口优势CBD（东部）制造业中心（已形成）信息、体育、文教（北部）物流中心（正在形成）现代商业中心（欠缺）2008年奥运会与WTO催生大北京，大北京催生新天津。大北京并不仅仅是吴良镛院士受建设部委托所做的一纸规划，而是经济发展的必然。大北京的潜力在于发展沿大北京主轴的双核（北京、天津）之间，而不是各自为政摊大饼式发展。

“大北京”蓝图中北京是全国知识经济基地、重要现代化服务基地、全国经济调控与管理中心、国际经济交往中心；天津则以制造业、海洋、石油、化工为主，同时是华北重要港口枢纽和物流中心；各地区、各产业间密切联系、互利互惠、取长补短。

天津**国际机场扩建以及与北京机场的合并，京津联动已见端倪。京津磁悬浮列车的连通，缩短京津距离，两者联系更加紧密。实际上，大北京不仅给北京带来了新的发展机遇，更重要的是，天津成为大北京主轴上的“双核”之一，天津的地位得以提升，在这种发展机遇下，新天津必将呼之欲出。京津塘黄金走廊上分布着七个高新技术开发区（其中天津占4个），承接了北京大部分的工业迁移。结论：大北京作为未来的世界城市，缺乏一个可辐射本区域的现代新型商业贸易区。站在大天津的角度来看：

天津缺什么？

大天津的未来发展方向不是从市中心向四周摊大饼而是从天津市区和塘沽区之间沿津滨高速路两侧发展本案代表天津市区发展的方向天津城市的双核之间缺少有效的连接天津开发区是中国最好的开发区之一，是天津及中国北方地区的制造业中心和外商投资的首选区域，人均GDP已过10万元。中心城区则承担了几乎所有的城市功能。在开发区及老城区内保留着大量的土地，依造津滨高速公路的连接，开发区和老城区形成了旺盛的人流、物流和信息流。而这些大量的土地可以承担补充开发区和老城区的其他城市功能，如商务、贸易、物流功能。

结论：本案正是位于开发区与老城区的黄金轴带上，可以发展成为现代化商业、物流业。

站在***的地块上看：

本案适于做什么？

天津最漂亮最宽阔的迎宾路——世纪大道贯穿本案基地临空：紧邻天津**国际机场，天津机场正在发展成为北方最大的货运机场，可发展临空经济，并与北京机场与天津港口联动，达成高度外向型辐射功能。临路：紧邻华北第一陆地大动脉——京津塘高速路，辐射北京非常方便。并紧邻天津外环线，可顺利通达天津任何地方。拥有天津最宽最美的标志心性大道——世纪大道，既得景观之利，又得交通之畅。三路邻我，则不仅近通天津各处，更远达大北京各地，并为天津城市之标志与骄傲。同时还临近“京哈”、“京山”铁路大动脉。近海：本案靠近北方最大的出海口天津港，天津港是北方重要的国际贸易港口。此外，本案还邻近东丽区政府，邻近消费力比较强的河东区河西区；项目规模宏大，更有1600亩的大型苗圃区在其中。

综述：从以上几方面分析，我们认为：本案在空间和功能上有以下几大特点：它是大北京的重要组成部分；它是京津塘经济物流链上的重要一环；是天津东部新的经济增长极；是天津新机场经济区的重要组成部分，京津机场集团的重组以及磁悬浮列车的到来将提升天津机场地位，北京就在家门口；它是天津经济技术开发区与中心城区之间的粘合剂，使之构成互相呼应的哑铃结构，使天津物流空海联动便捷，并带动京津冀诸多开发区。理念创新津京**城是什么？代表治21疾世纪当天津学新城蚕市形阻象的却标志得性项红目天津链的门迟户天津暴的第最一城缓市客临厅天津逆的新绕名片天津处开发郑区与泥老城遇区之裹间的特超级美粘合柄剂它的浓辐射侦力不讯仅限迫于天乘津，门而是债大北训京地电区，艇2小捆时车咸程内珍，甚垒至辐种射整饶个北何方地型区。它是杆现代场化的瓜商业赖中心钓，并滨以商堪业为德龙头装，集那商务垂、旅范游、摸仓储蹄、加体工、恳居住芒为一备体，替同时箩复合隔了作破为一慌个城伪市开私发所外应有次的教踏育、暗休闲成、娱答乐、寸文化咳等功事能。它是春真正夺产业齿化的染、具轧有造康血功崖能、掏能自卫我循晕环的魂主题卵性城活区。以商掌业带伸动商毫务、烛旅游龙、居往住、万休闲岩娱乐骑，旅壤因商坚而兴岔，住叨因商闪而旺贴。浑稻然一朗体，蚂相得话益彰她，共泳同发省展。**串公司跪作为洒城市泳开发龟商，半**坛*地赞块作凳为一舒个主警题新换区，象最主租要的舱功能极是商共业，摆融合混了为捞商业极服务能所衍旋生出奏的商披务、肠旅游厘（商合业本袖身复康合了绒部分递的旅戏游概暂念）主，同华时包移括城锦市开轧发中骆必须菜具备叫的居楼住、扰教育发、娱扑乐、盗文化州、工婚业功托能。与传嫁统商盗业区胁的不膊同？名称痒：津峰京*辽*城津京尸：立亿足天液津，坏辐射受大北绩京**养：既腊是公跌司名威，也趣意味物着临河机场坝（匹**订国际牵机场饥）、堂临港拒口、图临海城：京城市饼概念策略垫设计津京烧**项城怎盖么做花？三老畜策略处理胞好“夫三老描”关膏系，佳特别孤是争亦取“批一老冠”的抛支持羞是项假目运袜作成毫败的仅关键苦。只有哗和政魄府结子成共岗同体侍，争洞取到节政府霸的支剪持，惜纳入医政府通的工芳作范呜畴，板由政怠府通乳过政逗策和虫宣传荷引导起老板漆们参站与，奔再由男老板苹们去兄吸引撑老百辆姓。块这个甲模式敬才会垫成功冷，否既则以勒目前肢**哥公司衰的实普力来版运作辽本项针目可磨能力谣不从利心。在与者天津父市政竿府的智关系马定位搬方面舱，*多*公门司应贩强调逝本项讯目对糕再造性天津速新形贱象的帽重要吸作用菠，对县天津树经济扯的拉典动作馒用，影对城拳市功飘能的旺完善司和优毅化作懂用，贩以及衔对政汁府部棕门职手能的胃优化借作用朝，搞则好与惹市领恰导、振主管杜领导锁和相光关业曾务部者门的停关系滩，让坑政府绒理解筒并认乏可*窑*公必司存控在的绞巨大填价值侧，从粱而扫犹清来打自政今府方夜面的技障碍肢，获遣取政途府在陡资源亿、政忙策方知面的窃大力牵支持愿，为旁**朽公司场的腾筑飞创筐造良狼好的狸政策弄基础淡。坚持泥“品候牌经聋营”奴的战拖略方丛针。曾借力廉造势城，打套造品个牌，帮要通农过品矩牌经狱营，宁以无缴形驾迟驶有眨形，臣并以输品牌帝经营泰拉动断产品同经营剖。结培合到功本项唐目的叼具体陡情况经就是泳：*门*公骄司设衣计游静戏规老则（浸照顾烂老板娃们和荐老百童姓的担双方醒利益余，找尖两者基平衡午点）咽，为植老板叼们提光供服愁务，献为老傻百姓计提供踪蝶信誉膛保障桑。类泪似大替型商乱场中国，商币家（捡**厅公司交）、膜厂家直（老尽板们禁）、旁消费察者（挽老百居姓）菜。以点音带面走，炒膨热地溉块。焦以某挤一项疼或几旬项得泳到政坑府大弱力支昼持的那核心泛功能担为起森点，腿撕开咽一个座市场献缺口让，再鹿顺势亚扩大喊战果肠。而兵其他溪的城哨市基盗本功童能部羡分则杀随着听这个累功能菠的需俩求走贷，通虾过这谱样把徐地块伪炒热室，把竞“麻置布”淡变成刚“锦酸缎”荒，把值生地第变成啊熟地耕、熟热地变摘成旺饮地、棍旺地禾变成产宝地匪。引爆比点和谎支撑智点汽车东城天时雾。随狼着中部国加呜入W家TO四，汽押车关齐税下拌降，泉进口献配额装逐渐担放开错，国鼠内个强人消拉费能临力提谣升棒。中爪国汽亏车的熊大众修消费揭时代抱已经朋来临炭。地利认。中爽国汽德车的狡进口秋的7委0%嫂是通誓过天败津港截进入隐国内朵市场柱，天弟津市叠本身膏也是漠一个今汽车虎生产草基地移，是邻全国带最大铜的汽鬼车物啦流基英地之瓣一，抛交易葵分散贝。汽车蜡行业市在国掏民经辰济中蜘既是甩一个授支柱道型行幅业，虹又是削一个孤直接筛面向激终端吨的行火业，涨汽车毛背后刮又蕴誓涵着名深层熟次的伐汽车拿文化咏和历句史，原代表舅着时称尚的祖生活冰方式馆。汽车陪展览软对相宿关行婶业拉嫂动作巴用强膀，据赤测算蹦，2秃00券0年风北京伤国际薄汽车臂展直绕接与榨相关淘收入梅的比串例为积1：论6.趁07欢。汽车半城战私略定俗位依托碎大北击京，投辐射眠中国妖整个彻长江纷以北继地区玻，中哨国北慎方最巨大的肢汽车岗博览搜中心裕、流昂通中凡心和帖汽车若商务老中心中国剥加入榆WT户O之倒后世背界汽州车产台业相扮关产溉品与议品牌炒进入梳中国茫市场遗，尤昼其是槐进入武中国床北方铃市场靠的超袭级门筋户与挖平台丢。天津溜市城誉市经例济发配展战秩略的森重要啦突破具点（衬汽车旨城与民汽车冤节）以，成宿为京蓄津地揪区经脆济发访展的佣粘合要剂，疼天津彼市区才与*里*新辽区区茧域经非济的永粘合胸剂，谈促进支大北闹京地状区经右济一远体化诵。天津刃市城撞市营状销与戴城市偿品牌悠的重错要支良撑点掀，天拳津市与第三撇发展翼阶段壳的新文形象猪、天牺津市狗城市互的新居名片大、大棍北京隔地区笨的客挥厅。天津荡市东剖部商诊业中票心（羊**戒*项的目）猜的核沟心支铸撑点炊。绝对既迥异简于北芽京车赠展，非它包攻括：（1酿）汽车升品牌臭的展填览展底示功健能；（2猛）汽车根旅游倾功能仆：开冲发汽停车主霉题公鬼园，期与定察期汽考车展章示、邻汽车曾集中末展览妇和与消汽车痰相关搁的其善他活嚼动（原如名班车试格驾活贴动）旧相结端合发深展汽却车旅穗游；（3暴）企业选间交干易功扇能；（4樱）企业毁与个垂人之裹间的慎交易偏功能拾；（5病）汽车剃物流厘功能垄；（6强）汽车寻售后周服务垫功能急。（7宪）辅哄助商刚务办帐公功不能：托汽车年产业忌及相帝关行场业的哭办公靠用地腥；（8欺）会蔑议功毙能：杀举办含各类良与汽扰车相暗关的爆会议针；（9投）休鸭闲居粱住功届能：变酒店拖、商既业、滔住宅胡，为番商务缘瑞功能愚进行扯配套丹；为谁姐服务览？汽车螺厂家紧：中蹦国汽响车的挤进口贿的7虫0%牛是通毛过天史津港额进入缸国内复市场秆，天哪津市灭本身项也是挑一个岛汽车周生产到基地祥，是蓄全国够最大特的汽锐车物搂流基猛地之总一，争交易可分散餐。随足着中眨国加外入W断TO棍，汽醉车关抱税下肌降，胞进口碌配额昏逐渐朋放开释，国导内个昂人消省费能呈力提彻升，搜汽车喷物流汁量将限大幅核度上拍扬，章极需身要更鉴高层准次的道展示怜交易脉的场想所。汽车臂代理没销售台企业监：进龄行品饮牌展落示和庸交易断；最终鞠消费快者为伪京津疗塘地警区重甘点，刷辐射裹整个踪蝶长江欧以北此的广乱大区吗域的昌汽车蛋消费瓣者及蚊汽车葬爱好馒者，暴购买笑和参口观。汽车开城的匙特点有固栽定的质经营编场所颜和汽毅车信膊息、娃结算北、分栋装、砖储藏尝、运芒输等今配套呼服务侧设施筝；陈列龙大量珠汽车吴及相泻关配螺件以望供看估样订体货；为吸合引客杨户进烟场交铁易提掘供便运利；“市娃场”饭经营胃管理输机构雀不参这与商断品经西营；进场纽奉可长秃期驻悔场；与产队品销仿售、午展示践、物