黄山黎阳老街项目规划和建筑设计评估

黄山市屯溪区“黎阳老街”项目规划和建筑设计评估报告谨呈：安徽置地5/18/2023我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向客户的目标实质上是项目的宏观愿景。现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。可持续性：通过确定项目未来发展方向、合理的滚动开发，使得本项目得以可持续性开发，在竞争激烈的市场上立于不败之地。1利润：充分发挥项目自身和潜在的价值，提升片区价值，实现项目的利润最大化。2现金流：通过1.5亿元的自有资金投入启动项目，通过滚动开发为项目提供持续的资金支持。32思维导图确立项目应有的占位和立意高度站在城市功能完善和提升的角度寻找项目可能的发展方向验证本项目是否存在市场发展空间项目属性界定项目解析城市发展分析市场分析项目发展方向建议城市发展案例借鉴国际规律

项目规划和建筑设计评估专项市场分析竞争项目分析3总论4地块规划经济指标地块名称土地面积（平方米）容积率总建筑面积（平方米）建筑限高B129,346.881.7751,943.9845mB213,162.171.7723,297.04A143,470.771.6069,553.23满足机场净高A293,362.131.60149,379.41A3、A4123,191.551.40172,468.1720mA578,302.471.1086,132.7215m合计380,835.97552,774.55A1A2A3A4A5-1A5-2B相对高层区域相对低层区域地势降低方向建筑密度增加方向备注：B1、B2地块规划容积率不超过1.8，因B1、B2地块已经开始规划设计，因此，容积率按照实际规划设计的容积率计算物业类型：住宅、商业、酒店、产权式酒店公寓5项目未来发展方向：都市休闲文化示范区酒店酒店式公寓住宅商业娱乐的休闲的旅游的文化的居住的购物的文化将项目打造成以文化为灵魂，商业为核心，住宅、酒店式公寓为支撑，酒店为整体提升的都市休闲文化地产，打造黄山旅游、休闲、娱乐的活力新一极6地块价值差异较大，A5地块休闲、商业价值最大，A1地块酒店价值最大，A3、A4居住价值最大地块价值分析地块内部资源景观评价外部资源其他特征B平地部分水景规划中的九小（小学）居住功能已确定A1平地无茶博园对外交通便捷A2平地部分水景屯溪一中西侧有高速路噪音污染A3、A4平地水景（占川河）屯溪一中、昱城中学私密性较好A5-1平地强势水景，三江汇流屯溪老街、规划中的九小（小学）商业价值较高A5-2平地、历史建筑水景（占川河）屯溪老街、规划中的九小（小学）商业价值较高地块休闲价值商业价值酒店价值居住价值BA1A2A3、A4A5-1A5-2A1A2A3A4A5-1A5-2B7地块功能分区及发展意向高星级酒店区三星级酒店区经济型酒店区产权式酒店公寓区普通公寓区高层住宅区多层住宅区A4A3BA2A1商业区A5-2A5-1中央徽文化景观轴地块功能分区及发展意向考虑的因素：1、结合各地块资源以及特有价值点；2、各功能区具有明确性且能互相衔接；3、考虑项目的整体合力；4、景观轴尽量弥补地块东西贯穿的不足；5、景观轴考虑商业对其他物业的带动作用。8A4A3BA2A1根据项目同类商业物业成功操作案例以及项目本身商业发展意向，本项目商业原规划指标需要作出一定调整，其启动区商业可操作性体量为5万㎡项目规模经营形式上海新天地商业占地3万㎡，建筑面积6万㎡只租不售成都锦里建筑面积7920㎡只租不售成都文殊坊建筑面积5万㎡只租不售杭州清河坊

占地13.66万㎡租赁、联营规模经营形式建筑面积5~6万㎡左右只租不售旅游休闲类商业开发总结根据地块资源条件以及主街的设置确定商业部分优先发展的体量为：A5-1全部：3.9965万㎡A5-2部分：500*8m*3=1.2万㎡（A5-1部分主街长度约500m，进深考虑为8m，3层）合计：约5.2万㎡徽文化景观主街滨水休闲街A5-2A5-19A4A3BA2A1A5调整细化后项目地块指标明细地块名称功能定位建筑面积（平方米）面积小计（平方米）原规划功能原建筑面积（平方米）B住宅75,241.0275,241.02住宅75,241.02A5商业50,000.0050,000.00商业86,132.72A1高星级酒店50,000.0069,553.23酒店69,553.23

酒店公寓19,553.23A2中档酒店20,000.00149,379.41酒店149,379.41

经济型酒店5,000.00

酒店公寓30,000.00

普通公寓94,379.41A3A4住宅208,600.89208,600.89住宅172,468.17合计552,774.55552,774.55552,774.55单位：万平方米10项目各功能物业经营模式选择功能物业可能的经营模式企业操作实现度现金回现能力物业价值实现度市场实现度税收贡献与项目的匹配度住宅销售商业销售出租经营产权式酒店公寓销售经济型酒店销售出租高星级酒店自营酒店管理公司经营销售经济评价前提11通过对项目未来可能发展的两极方案进行评价和把控，为项目制定规划和建筑设计方案控制风险，留有余地，以便未来更好的针对市场发展情况进行方案调整方案1项目价值最大化方案：参照同类项目成功开发经验，确定本项目的规划开发设计方案方案2项目资金压力最小化方案：在保障实现项目发展思路的前提下，以项目资金压力最小化为目标，确定本项目的规划开发设计方案12项目分期开发次序：前期通过高星级酒店、休闲旅游度假商业打造项目高端休闲娱乐度假形象，建立项目高价值体系，后期，通过居住、投资物业的销售实现项目价值溢价一期二期三期A4A3BA2A1A5方案1分期地块名称功能定位建筑面积（平方米）一期B住宅75,241.02

A5商业50,000.00

A1高星级酒店50,000.00

酒店公寓19,553.23二期A2中档酒店20,000.00

经济型酒店5,000.00

酒店公寓30,000.00

普通公寓94,379.41三期A3A4度假住宅208,600.89合计

552,774.55地块分期开发计划说明13项目滚动开发结果指标汇总表指标说明：项目总投资：包括开发成本投资、销售费用及财务费用基准折现率：也称基准收益率,是企业或行业或投资者以动态的观点所确定的、可接受的投资方案最低标准的收益水平；财务净现值：指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率ic，将房地产项目开发经营期内各期净现金流量折现到开发期初的现值之和；财务内部收益率：指房地产项目在整个开发经营期内各期净现金流量现值累计等于零时的折现率；动态投资回收期：指以房地产项目的净收益抵偿总投资所需要的时间，一般以年表示，并从房地产项目开始期的起始年算起。序号项目综合指标1项目总投资170,311.452销售收入229,7743经营收入214,9794净转售收入9,7825利润总额132,342.496税后利润99,256.877投资利润率5.45%8税后投资利润率4.09%9税前自有资金投资利润率42.21%10税后自有资金投资利润率31.66%11基准折现率10.00%12财务内部收益率（FIRR）17.43%13土地增值税34,066.10项目整体结果指标财务净现值财务内部收益率动态投资回收期30,070.9517.43%7.07方案1项目滚动开发结果指标表单位：万元14项目各年份资金需求汇总项目各年份资金需求汇总方案1单位：万元单位：万元15项目分期开发说明一期二期三期A4A3BA2A1A5方案2分期地块名称功能定位建筑面积（平方米）一期

B小高层住宅75,241.02A5低层商业50,000.00A2

中档酒店20,000.00经济型酒店5,000.00酒店式公寓30,000.00普通公寓94,379.41二期A3A4多层住宅208,600.89三期A1高星级酒店50,000.00A1酒店式公寓19,553.23合计552,774.55地块分期开发计划说明16项目整体及分地块结果指标汇总表序号项目综合指标1项目总投资151,368.782销售收入190,0053经营收入128,8774净转售收入6,9845利润总额87,623.676税后利润65,717.757投资利润率3.97%8税后投资利润率2.98%9税前自有资金投资利润率27.32%10税后自有资金投资利润率20.49%11基准折现率10.00%12财务内部收益率（FIRR）18.41%13土地增值税20,196.62项目整体结果指标财务净现值财务内部收益率动态投资回收期20,267.9918.41%6.59方案2项目滚动开发结果指标表单位：万元17项目资金需求说明方案2项目各年份资金需求汇总单位：万元单位：万元备注：现金流出包括开发成本投资、销售费用、经营费用、销售税金及附加、经营税金及附加、土地增值税、所得税18方案1经济效果远优于方案2序号项目综合指标方案1方案2(1)销售收入229,774.10190,005.23(2)经营收入214,978.88128,877.23(3)净转售收入9,782.396,984.28(4)开发成本139,215.42134,015.42(5)销售费用6,893.225,700.16(6)经营费用92,909.1648,820.26(7)销售税金及附加12,867.3510,640.29(8)经营税金及附加12,038.827,217.13(9)预征土地增值税2,297.741,900.05(10)土地增值税结转31,768.3618,296.57(11)财务费用24,202.8011,653.20(12)利润总额132,342.4987,623.67(13)所得税33,085.6221,905.92(14)净利润99,256.8765,717.75(15)投资利润率5.45%3.97%(16)税后投资利润率4.09%2.98%序号项目综合指标方案1方案21项目总投资170,311.45151,368.782销售收入229,774190,0053经营收入214,979128,8774净转售收入9,7826,9845利润总额132,342.4987,623.676税后利润99,256.8765,717.757投资利润率5.45%3.97%8税后投资利润率4.09%2.98%9税前自有资金投资利润率42.21%27.32%10税后自有资金投资利润率31.66%20.49%11基准折现率10.00%10.00%12财务内部收益率（FIRR）17.43%18.41%13土地增值税34,066.1020,196.62项目整体结果指标方案财务净现值（万元）财务内部收益率动态投资回收期（年）方案130,070.9517.43%7.07方案220,267.9918.41%6.59方案比较19但方三案1三对资三金需三求也三高于三方案三2，三对企三业的三融资三能力三提出三较高三要求方案三比较方案三1资三金需三求表方案三2资三金需三求表单位三：万三元单位三：万三元单位三：万三元单位三：万三元20报三告三正三文21思维三导图项目三属性三界定项目三解析城市三发展三分析市场三分析项目三发展三方向三建议城市发展案例借鉴国际规律项目三规划三和建三筑设三计评三估专项市场分析竞争项目分析22黄山三市靠三近皖三江经三济带三，是三皖南三地区三中心三城市上海三－南三京－三铜陵三－安三庆－三九江三－武三汉城三镇群三构成三中部三的“区三域中三轴”。黄山三市是皖南三地区三中心三城市，处三于各三重点三区域三辐射三范围三之内三，成三为联三系华三东和三华中三的交三通枢三纽以三及安三徽的三南大三门。城市三属性皖江经济带23黄山三著名三的自三然风三光与三文化三遗产三成就三了其三国际三性旅三游城三市地三位黄山三：世三界自三然文三化遗三产、三天下三第一三名山三、世三界地三质公三园、5A级景三区；歙县三：国三家历三史文三化名三城黟县三宏村三、西三递古三村落三：世三界文三化遗三产；齐云三山：三全国三四大三道教三圣地三之一三；牯牛三降：三侏罗三纪时三代恐三龙出三没的三地方三；屯溪三老街三：流三动的三清明三上河三图，三国家三历史三文化三保护三街；花山三谜窟三：千三古之三谜其他三体现三徽州三文化三的古三迹、三民宅三、宗三祠、三牌坊三等。黄山三奇峰迎客三松黄山三日出牌坊古民三居宏村城市三属性24至合肥至景德镇至杭州至南平徽杭高速屯宣芜高速至苏州屯景高速G205国道省道103省道218黄衢南高速至婺源至安庆航空、铁路、公路、水路枢纽项目三所在三的屯三溪区三是皖三南地三区的三交通三枢纽三，是三黄山三市未三来交三通设三施建三设的三核心三区域区域三分析航空三：按4D标准三建设三，开三辟国三际航三线；铁路三：皖赣三铁路三复线三、黄三山金三华铁三路、三青阳三铜埠—黄山三铁路三与国三家沿三江铁三路接三轨；公路三：6条高三速，三徽杭三、合三铜黄三已经三建成三，屯三景、三黄衢三南、三屯宣三芜、三屯婺三高速三在落三实中三；25现阶三段，三屯溪三区承三载着三市域三中心三旅游三服务三基地三和旅三游业三客运三中转三基地三的职三能，三是旅三游接三待型三区域三，未三来将三成为三旅游三目的三地区域三分析两极—甘棠两极—屯溪两轴：旅游带祁门休闲旅游区歙县休闲旅游区祁休宁休闲旅游区太平湖休闲旅游区古村落遗产保护区历史文化名城保护区黄山遗产旅游区屯溪三的空三间地三位解三读：黄山三市旅三游发三展的三空间三枢纽三；内三外旅三游交三通组三织中三心；黄山三游客三集散三中心三，提三供旅三游接三待与三旅游三信息三服务三的首三要基三地；黄山三周边三旅游三地的三空间三组织三中心三，体三现黄三山市三在区三域旅三游发三展中三的地三位与三作用三。——三《黄山三市旅三游发三展总三体规三划》黄山三旅游三地系三统屯溪三旅游三地系三统歙县三旅游三地系三统黟县三旅游三地系三统黄山三规划三发展三目标近中三期(三~三20三10三年)三:从以三本地三供给三为主三导的三资源三型旅三游目三的地三转变三为市三场需三求为三主导三的服三务型三旅游三目的三地.三实现三“中三国最三佳观三光旅三游城三市”三目标三,成三为全三国最三重要三的目三的地三型旅三游城三市之三一.远期三(2三01三1~三20三20三年)三:黄山三市成三为“三以自三然风三光和三徽文三化为三特色三的国三际性三旅游三目的三地”三以及三“世三界自三然和三文化三遗址三有效三保护三与合三理利三用的三典范三”26徽商三国际三大会三的召三开在三促进三安徽三及黄三山经三济发三展的三同时三将极三大的三提升三黄山三以及三屯溪三的国三际地三位参会三人员三总规三模达三到20三00人以三上；三共签三约各三类项三目79个参会三境内三外来三宾49三31人；三大会三共签三约３２三２个内三外资三项目三，投三资总三额折三合８三４亿三美元三，签约三项目10三8个，三投资三总额三41三.4三亿美三元，三协议三吸收三外资三27三.4三亿美三元。合肥香港合肥香港合肥徽商三故里三－黄三山参会三人员三总规三模达三到2三00三0多三人；三签约三的项三目，23三1个，三投资三总额三17三3亿三美元三，协三议外三资1三28三亿美三元。参会三境内三外来三宾21三05人，三大会三首日三就有三84三个内三外资三项目三和3三个合三作协三议集三中签三约影响三力重大三事件27至婺三源景德三镇九江江南片区老城区至铜陵合肥至杭州宁波芜湖南京至歙县徽州区机场高速公路枢纽徽杭高速合铜黄高速行政新区项目三距机三场5分钟三车程三，是三机场三通往三市区三的必三经之三地徽杭三高速三西出三口，三是屯三溪与三周边三城市三交通三联系三枢纽黎阳三镇是三屯溪三与周三边城三市联三系的三主要三窗口三之一三，是三展示三城市三形象三的关三键节三点对内三对外三交通三节点项目三分析本项三目地三处屯三溪区三黎阳三镇，三是高三速公三路路三网接三驳枢三纽，三地处三重要三交通三节点三位置三，与三周边三城市三交通三联系三便捷28近期三，项三目不三在屯三溪区三城市三发展三的主三方向三上城市三发展三方向三：近期三以向三东、三向南三发展三为主，向三东继三续完三善东三部新三区的三建设三，随三着徽三杭高三速路三的通三车，三考虑三阳湖三片区三的开三发；远期三考虑三向南三、向三西方三向发三展。备注三：资三料来三源黄三山市三城市三总体三规划三（20三02三—2三02三0）政府三东迁三，住三宅南三移，三近期三城市三向东三、向三南发三展项目三分析29随着三城市三扩展三，远三期来三看，三项目三区域三未来三将成三为屯三溪的三地理三中心建成三区待建三区山体山体山体山体屯溪三区边三界线近期三以向三东、三向南三发展三为主三；远期三考虑三向南三、向三西方三向发三展。备注三：资三料来三源黄三山市三城市三总体三规划三（20三02三—2三02三0）屯溪三区东三部以三及南三部可三建设三用地三基本三消耗三完毕三，城三市未三来的三扩展三方向三将向三西部三以及三西北三部拓三展，三项目三未来三将成三为屯三溪的三地理三中心项目三分析30整合三中的三徽文三化产三业长三廊将三提升三项目三的城三市价三值123456781机场2博物馆3徽商中心4本项目5屯溪老街6元一项目7新徽天地8花山迷窟徽文三化旅三游发三展解三读：徽文三化是三南宋三至清三末在三徽州三崛起三的一三种地三域文三化,三特色三鲜明三,具三有唯三一性三－－有基三础作为三我国三三大三地域三文化三之一三,相三比藏三文化三与敦三煌文三化,三徽文三化的三开发三与宣三传走三在了三后面三,其三本身三的知三名度三与徽三文化三旅游三的知三名度三都远三低于三其他三两种三地域三文化三－－有机三会20三08三年1三月4三日，三文化三部正三式批三复，三黄山三市现三属区三域及三绩溪三县、三江西三婺源三县一三起，三被批三准设三为国三家级三徽州三文化三生态三保护实三验区三，安三徽与三江西三共同三实施三这一三保护三项目三。徽三文化三生态三保护三实验三区8三日在三黄山三市挂三牌，三徽文三化资三源将三从此三进入三整体三、动三态性三保护三阶段三。徽文三化产三业长三廊解三读：在缺三少自三然景三观资三源的三屯溪三，徽三文化三产业三长廊三必将三是屯三溪旅三游发展三的核三心中心三位置重要三节点地位价值项目三分析31项目三所在三区域三通过三老大三桥与三主城三区直三接联三系，三但老三大桥三为人三行通三道，三禁止三车行三；机动三车主三要通三过横三江大三桥与三主城三区联三系，三车行三距离三相对三较远三；受交三通阻三隔，三项目三所在三区域三处于三被动三边缘三化境三地。区域三对内三交通1）横三江大三桥通三向20三5国道2）横三江大三桥，三机动三车通三道，三联系三主城三区3）老三大桥三，非三机动三车道三，把三黎阳三老街三与主三城区三相连黄山歙县机场徽杭三高速三出入三口老城三区行政三新区江南三片区桥桥桥桥桥人行三桥观光三桥项目三所属三区域三与屯三溪区三其他三区域三的交三通联三系较三弱，三在屯三溪区三处于三被动三边缘三化的三境地项目三分析32项目三周边三除教三育资三源外三，其三他市三政配三套缺三乏，三项目三跨过三横江三后，三可以三较好三的享三受市三政配三套黄山三学院（南三区）屯溪三一中昱城三中学屯溪三四中市实三验小三学戴震三公园屯溪三老街市人三民医三院市中三医院屯溪三牙科三医院屯溪三六中黄山三外国三语学三校屯溪三二中工人三文化三宫市体三育场市少三年宫市商三业中三心黄山三市眼科三医院老大三桥5分三钟车三程圈5分三钟步三行圈1所黄三山市三唯一三大学6所中三学1所重三点小三学4所重三点医三院1条著三名商三业文三化街1个黄三山市三商业三中心1个体三育场1座人三行古三大桥1座车三行大三桥1座名三人公三园项目三分析33356412项目三内部三保留三的清三代历三史建三筑延三续了三“唐三宋之三黎阳三”的三历史三商脉三，具三有厚三重的三文化三底蕴贾家三大院天主教堂博物馆1石家大院：占地1100㎡2贾家大院：占地983㎡3博物馆4陈怀熙宅：178㎡6黎阳街122号7天主教堂：占地1000㎡5黎阳街48-3号保护三型历三史建三筑整治三型历三史建三筑其他19三29年贾三家祖三先舍三命使三之幸三免于三大火三并保三全黎三阳街三；民国三时期三中央三银行三屯溪三分行三以及三屯溪三电报三局落三脚处三；解放三时为三某支三解放三军南三下部三队驻三扎地三、群三众大三会召三开场三所、三黎阳三粮站三、屯三溪国三小。“唐三宋之三黎阳三，明三清之三屯溪三”，三悠久三的历三史文三化是三项目三不可三或缺三的优三势资三源。石家大院项目三分析34项目三地处三三江三汇流三之地三，地三块内三有占三川河三流过三，水三资源三丰富三；三毗邻三屯溪三一中三以及三黄山三学院三，占三据黄三山市三最具三优势三的教三育资三源7戴震三路：三主干三道6小学三用地三：规三划中三的九三小1新安三江：三千岛三湖之三源8老大三桥：三人行三桥4昱城三中学三：私三立中三学5屯溪三一中三：区三域最三好高三中9迎宾三路：三连接三徽杭三高速10老屯三五路三：杉三树景三观道三，连三通西三部11率水三路：三沿河三景观三带率水三：新三安江三正源三之水2率水三桥：三连接三黎阳三与阳三湖12率水三桥12屯溪一中5昱城中学4率水及率水路2117戴震路占川三河3水资三源795418611122310教育三资源现状三道路项目三分析35区域三成熟三度三&三认知三度远－虽三然属三于老三城区三，但三车行三交通三极为三不便三，心三里距三离较三远老城三区－属三于老三城区三，但三是区三域形三象破三败，三正在三被边三缘化客户三访谈生活三不方三便－公三共交三通配三套匮三乏，三生活三配套三更是三缺少环境三人文三资源三可以－水三资源三丰富三，教三育资三源丰三富，三商脉三历史三悠久三，但三不足三以弥三补区三域的三根本三问题三。区域三虽然三历史三悠久三，但三交通三环境三较差三，缺三乏市三政配三套的三投入三，造三成区三域始三终缺三乏活三力，三区域三虽然三属于三城市三体系三之中三，但三目前三区域三形象三较为三破败三，是三非热三点区三域。结论三：区域三的资三源条三件被三社会三认可三，但三区域三大环三境较三为破三败。项目三所在三区域三虽然三历史三悠久三但现三阶段三的市三场认三知度三较低项目三分析36项目三属性三界定黄山三市：国际三性旅三游城三市屯溪三区：黄山三市中三心，三未来三的旅三游目三的地三区域黎阳三镇：具备三悠久三的历三史文三化资三源本项三目：大规三模综三合开三发项三目国际三旅游三城市三，未三来的三旅游三目的三地核三心区三域，三具有三悠久三徽州三历史三文化三资源三的大三规模三综合三开发三项目三。37对本三项目三的思三考占位三决定三定位三！区域三属性三大于三项目三属性三！本项三目作三为屯三溪区三为数三不多三的大三规模三开发三用地三，应三站在三城市三及区三域发三展的三高度三，从三完善三、提三升城三市功三能的三角度三寻找三项目三未来三占位三及发三展机三会…三…38思维三导图项目三属性三界定项目三解析城市三发展三分析市场三分析项目三发展三方向三建议项目三规划三和建三筑设三计评三估城市发展案例借鉴国际规律专项市场分析竞争项目分析39旅游三收入三增长三率一三直凌三驾于三GD三P的三增长三率之三上，三且对三总体三经济三的贡三献逐三年提三高，三旅游三业是三黄山三市主三导产三业并三将延三续这三一态三势20三06三年全三市经三济总三量20三06三年，三黄山三市国三内生三产总三值约三为1三85三.5三个亿三，较三去年三增长15三.6三%旅游三产业三状况20三06三年旅三游业三对整三个城三市经三济贡三献率三达到三45三%，三比2三00三5年三上升三6.三5个三百分三点20三06三年产三业结三构特三征以旅三游为三核心三产业三，同三时发三展无三污染三工业三，旅三游与三工业三并重三的发三展思三想旅游三业所三占比三重对比三分析三：在皖三南都三市圈三城市三中，三黄山三周边三的安三庆、三芜湖三、宣三城等三城市三以综三合服三务能三力或三第二三产业三强劲三带动三整体三经济三发展三，而三以旅三游定三位的三黄山三经济三发展三靠后今后三五年三的工三作目三标“五三年再三造一三个新三黄山三”是三市委三市政三府提三出的三黄山三未来三发展三的一三个全三新的三目标三,那三么这三意味三着在三目前三的基三础上三,旅三游业三的收三入将三至少三翻一三翻.城市三发展40近年三旅游三人数三及旅三游收三入呈三明显三增长三趋势三，登三山及三历史三人文三类景三点最三吸引三游客三（1三/2三）万城市三发展41游客三特征三：中三青年三为主三、中三等收三入群三体、三绝大三部分三是第三一次三来黄三山、三目的三为观三光（三2/三2）数据三来源三：黄三山统三计年三鉴、三黄山三旅游三规划城市三发展42游客三需求三：游三客对三住宿三、餐三饮、三娱乐三、购三物满三意度三较低三，存三在市三场发三展、三升级三空间景点黄山桂林泰山张家界九寨沟-黄龙武夷山投票人数1,558人1,430人416人6,337人6,573人596人风景4.64.54.21.84.24.3住宿3.04.03.21.63.73.7餐饮2.84.03.11.63.53.4娱乐2.63.72.81.53.53.1购物2.63.62.81.53.43.1交通3.33.93.71.63.73.5综合3.14.03.31.63.73.5资料三来源三：根三据携三程网三网友三对景三点的三评价三结果三整理三,数三据截三止日三期为三20三08三年1三月5三日注：三满分三为5三分对旅三游消三费来三讲，三弹性三最大三的是三购物三和娱三乐等三随机三消费三，随三机消三费高三，旅三游收三入的三增加三值就三高娱乐三消费三供给三不足三，大三众娱三乐产三品缺三乏，三娱乐三业与三旅游三结合三的项三目市三场空三白商品三有效三供给三不足三，品三种单三调雷三同，三如老三街卖三的基三本都三是”老四三样”三，特三色地三方产三品少三，外三来品三居多城市三发展43旅游三市场三调研三：休三闲度三假旅三游产三品的三需求三明显三未得三到满三足客户三在黄三山的三三种三生活三状态三：麻将三、登三山、三农家三乐客户三的三三种生三活状三态游客三感言游客三1：屯溪三区虽三然吃三的玩三的乐三的相三对比三其他三区要三方便三得多三，但三总体三档次三不高三，规三模不三大，三且较三为分三散；游客三2：屯溪三要是三多一三些玩三的如三高档三的麻三将馆三、健三身设三施，三或者三是茶三馆、三酒吧三之类三的就三更好三了。城市三发展44屯溪三区发三展目三标：三整个三黄山三旅游三的接三待中三心、三集散三中心三（已三经实三现）三，未三来将三建成三为旅三游目三的地两极—甘棠两极—屯溪两轴：旅游带祁门休闲旅游区歙县休闲旅游区祁休宁休闲旅游区太平湖休闲旅游区古村落遗产保护区历史文化名城保护区黄山遗产旅游区屯溪三的空三间地三位解三读：黄山三市旅三游发三展的三空间三枢纽三；内三外旅三游交三通组三织中三心；黄山三游客三集散三中心三，提三供旅三游接三待与三旅游三信息三服务三的首三要基三地；黄山三周边三旅游三地的三空间三组织三中心三，体三现黄三山市三在区三域旅三游发三展中三的地三位与三作用三。——三《黄山三市旅三游发三展总三体规三划》黄山三旅游三地系三统屯溪三旅游三地系三统歙县三旅游三地系三统黟县三旅游三地系三统黄山三规划三发展三目标近中三期(三~三20三10三年)三:从以三本地三供给三为主三导的三资源三旅游三型旅三游目三的地三转变三为市三场需三求为三主导三的服三务型三旅游三目的三地.三实现三“中三国最三佳观三光旅三游城三市”三目标三,成三为全三国最三重要三的目三的地三型旅三游城三市之三一.远期三(2三01三1~三20三20三年)三:黄山三市成三为“三以自三然风三光和三徽文三化为三特色三的国三际性三旅游三目的三地”三以及三“世三界自三然和三文化三遗址三有效三保护三与合三理利三用的三典范三”旅游三规划45黄山三旅游三产品三规划三逐渐三由单三一的三观光三旅游三产品三向休三闲度三假游三、文三化游三等多三元化三旅游三产品三发展旅游三产品观光三游休闲三度假三游乡村三游文化三游会议三/商三务游节庆三游生态三游红色三游背包三游黄山三市已三有的三旅游三产品三，具三有带三动作三用，三屯溪三为观三光游三的重三要节三点。包括三文化三类、三自然三类以三及特三色类三休闲三度假三产品三。包括三健康三养生三类、三观光三农业三类以三及村三落体三验类三乡村三度假三产品三。徽文三化遗三产游三：以三歙县三历史三文化三名城三为核三心；徽文三化节三庆游三：以三屯溪三和西三递、三宏村三等重三点古三村落三的民三俗节三庆活三动为三载体三；徽文三化修三学旅三游：三以屯三溪、三歙县三等地三的博三物馆三、文三化馆三为载三体。会议三与观三光、三休闲三、生三态、三商文三化、三名人三文化三、建三筑文三化的三产品三组合三。包括三黄山三国际三旅游三节、三古村三镇休三闲艺三术节三、黄三山茶三文化三节、三新安三江枇三杷节三、黄三山自三然与三文化三遗产三摄影三艺术三节以三及其三他节三庆旅三游产三品产品三包括三两个三红色三旅游三基地三、七三个重三点红三色旅三游区三、八三条重三点红三色旅三游路三线以三及十三个红三色旅三游景三点包括三黄山三风景三区西三线，三沿新三安江三徒步三或自三行车三线路三、歙三县—三—塘三口自三行车三线路三以及三环牯三牛降三徒步三或自三行车三路线包括三黄山三风景三区西三海大三峡谷三、牯三牛降三风景三区以三及清三凉峰三风景三区。旅游三规划46根据三国际三规律三判断三，黄三山周三边主三要客三源省三市旅三游需三求正三处于三由观三光游三向休三闲度三假转三型的三阶段指标人均GDP>300$300<人均GDP<1000$1000<人均GDP<3000$3000<人均GDP<5000

$人均GDP>5000$阶段观光旅游启动阶段观光旅游快速发展阶段休闲度假启动阶段休闲度假规模化发展阶段休闲度假高层次发展阶段特征产生观光旅游动机。居民开始选择近距离观光旅游。观光旅游快速发展。旅游地点由近至远，观光旅游产品逐渐丰富。休闲度假开始启动，只集中在少数高端人群。观光旅游占据主导地位。观光旅游增长减缓。休闲度假业呈规模化发展趋势，向普通人群普及。休闲度假产品供应相应增长。观光旅游保持平稳。休闲度假目的地向远程及跨国化发展。休闲度假目的地向置业目的地发展。休闲度假产业逐步成熟。国际三旅游三业发三展阶三段和三人均三GD三P关三系规三律资料三参考三来源三：国三际旅三游发三展阶三段分三析、三20三06三年各三省市三经济三运行三概况黄山三周边三主要三客源三城市三，如三环渤三海、三长三三角、三珠三三角都三市圈三等主三要城三市人三均G三DP三基本三超过三20三00三美元三，客三源地三游客三的旅游三需求三将从三观光三游向三休闲三度假三需求三转变。国际三规律47休闲三度假三主要三包含自然三休闲三度假和都市三休闲三度假两种三模式都市三休闲三度假自然三休闲三度假度假三环境城市三配套对外三交通三便捷三度接待三能力资源三状况大环三境完善便利强偏弱小环三境一般一般较强强势世联三模型48根据三KP三I条三件拟三合，三“都三市休三闲度三假”三将是三屯溪三未来三的主三要城三市价三值周边三具有三广阔三旅游三度假三资源1或距三城市三近或三本身三拥有三城市三级配三套2与客三源城三市、三核心三景区三交通三便利4自身三有部三分相三对核三心资三源较三差的三微弱三资源5产业三类型三丰富三,功三能复三合,三服务三设施三完善3√√√√√“都三市休三闲度三假”三KP三I大度三假环三境城市三配套三完善强接三待能三力微弱三资源对外三交通三便利屯溪黄山三、宏三村等三外围三自然三人文三度假三资源屯溪三市区三有大三量城三市配三套高速三、机三场、三火车三站花山三迷窟三、老三街、三高尔三夫、三温泉游客三集散三中心三、大三量餐三饮、三住宿三设施本项三目作三为屯三溪为三数不三多的三大型三综合三项目三之一三，具三有依三托城三市价三值，三发展“都市三休闲”的机三遇！49深圳三盐田三大梅三沙都三市休三闲区三功能三示意借鉴三案例公共休闲区万科东海岸商业及配套设施生态观光区生活中心区华侨城生态旅游区主干道往市区政府用地科研用地景观居住区景观居住区居住功能区居住功能娱乐、及临时居住区片区三定位三：建三设具三有一三流滨三海风三光，三集娱三乐休三闲、三高尚三居住三和自三然生三态为三一体三的滨三海旅三游度三假区三和东三部旅三游服三务基三地片区三功能三物业三：休闲三娱乐酒店商业度假三公寓居住50根据三国际三旅游三城市三的房三地产三发展三演变三规律三判断三，屯三溪未三来需三完善三旅游三相关三休闲三、娱三乐配三套，三并提三供酒三店、三度假三公寓三、别三墅及三其他三投资三产品资料三来源三：世三联模三型单一三观光三的旅三游城三市观光三旅游三为主三，向三休闲三度假三转型度假三为主三，与三观光三旅游三并行度假三、居三住等三综合三功能黄山三市桂林三、丽三江三亚三、青三岛上海三、深三圳3-三5年3－三5年5年三以上旅游三城市三发展三阶段缺乏三旅游三相关三产业三的服三务、三娱乐三配套三设施逐步三完善三旅游三相关三休闲三、娱三乐配三套旅游三服务三配套三已经三相对三齐全三的城三市，三但是三缺乏三齐全三的高三水准三的服三务、三娱乐三配套具有三高水三准的三旅游三服务三、娱三乐配三套旅游三配套客户三构成产品三类型典型三城市外地三观光三游客周边三城市三度假三游客国内三度假三游客三需求三为主三,部三分国三内养三老客三户国内三、国三际客三户、三本地三人不同三级别三的酒三店、三投资三产品酒店三、度三假公三寓、三别墅三、投三资产三品度假三产品三与投三资产三品并三行度假三、居三家、三投资三综合三产品三类型旅游三吸引三力逐三渐转三向城三市吸三引力国际三规律51因此三，本三项目三着眼三于未三来城三市价三值，三以完三善和三提升三城市三功能三为目三的，三可能三发展三的功三能物三业为三休闲三娱乐三功能三物业三（旅三游商三业、三休闲三商业三）、三接待三商务三功能三物业三（酒三店、三产权三式酒三店公三寓）三、居三住物三业（三度假三住宅三、高三端住三宅）三。休闲度假旅游城市商务接待旅游度假休闲娱乐旅游商业餐饮酒吧、运动、主题乐园、艺术中心、拓展等度假屋、农家乐、养老场所名山胜地、文化遗产酒店、宾馆会议、培训、商务交流风味餐馆、特色食街、美食广场、咖啡厅、茶馆特色商业街、旅游购物街强较弱一般一般弱弱一般观光三旅游商务度假接待徽派三美食三城、三农家三乐…三…休闲三娱乐旅游三商业茶博三园、三黄山三国际三会议三中心…屯溪三老街三……餐饮英皇三娱乐三城…三…黄山三市要三素黄山三风景三区、三宏村三、西三递…太平三湖旅三游度三假区三、黄三山金三鼎生三态旅三游开三发、三东黄三山度三假区三、黄三山厚三海风三情…徽商三国际三大酒三店、三国脉三大酒三店…52项目三属性三界定项目三解析城市三发展三分析市场三分析项目三发展三方向三建议项目三规划三和建三筑设三计评三估专项市场分析竞争项目分析城市发展案例借鉴国际规律53房地三产市三场酒店三式公三寓市三场商业三市场酒店三市场专项市场分析54发展三阶段三判断三：从三人均三GD三P来三看，三房地三产市三场处三于启三动阶三段，三依宏三观经三济而三呈现三高速三发展三态势黄山三市20三06年人三均GD三P为16三30美元根据三人均GD三P与房三地产三相互三关系三判定三黄山三市房三地产三市场三处于启动三阶段。黄山市20三06年GD三P为18三7.三5亿元三，增三长13三.1％，三根据三宏观三经济三与房三地产三发展三状况三判断三，黄三山市三房地三产呈三现高三速发三展态三势。发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～25002500～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展，以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型判断三一个三地区三房地三产发三展阶三段的三国际三标准宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展总体三市场55黄山三市以三及屯三溪区三未来三两年三内商三品房三总体三供需三较为三平衡三，但三住宅三市场三将呈三现供三不应三求的三局面黄山三市20三07年1-三10月住三宅的三需求三量为10三0.三27万㎡、同三比增三长17三.3三%，20三08三~2三00三9年商三品房三的年三平均三供应三量约三为11三3.三05万㎡；屯溪三区20三07年1-三10月的三需求三量为50三.7三9万㎡、同三比增三长率三为18三.5三7%，20三08三~2三00三9年商三品房三的年三平均三供应三量约三为62三.5三4万㎡。黄山三市商三品房三市场三供需三分析三单位三：万三㎡屯溪三区商三品房三市场三供需三分析三单位三：万三㎡黄山三市20三07年1-三10月住三宅的三需求三量为84三.3三2万㎡、同三比增三长40三.8三4%，20三08三~2三00三9年住三宅的三年平三均供三应量三约为75三.5三8万㎡；屯溪三区20三07年1-三10月的三需求三量为41三.3三1万㎡、同三比增三长率三为47三.3三3%，20三08三~2三00三9年住三宅的三年平三均供三应量三约为41三.3三3万㎡。黄山三市住三宅市三场供三需分三析三单位三：万三㎡屯溪三区住三宅市三场供三需分三析三单位三：万三㎡总体三市场数据三来源三：黄三山市三统计三年鉴三、屯三溪区三统计三公报56黄山三市从三99三年~三06三年商三品房三市场三均价三年均三增长三率为三9.三06三%总体三市场数据三来源三：黄三山市三统计三年鉴57住宅三均价三为3三10三0元三/㎡三左右三，市三场整三体价三格差三异不三大，三个盘三年消三化量三3.三5万三~5三万平三方米行政三新区三与阳三湖镇三江南三片区三为集三中热三点片三区，三是20三04三~2三00三7政府三规划三方向三上的三热点三；20三07年下三半年三中心三城区三与沿三江北三段以三及黎三阳片三区几三乎无三在售三新项三目。江南新城阳光绿水维多利亚城市花园东方丽景世纪花园世贸绿洲莲花怡庭2800~3500元/平米3000~3600元/平米2900~3100元/平米秀水豪园锦绣横江2800~3200元/平米江南新城住宅三市场典型楼盘年消化量（万㎡）江南新城4.5东方丽景3.7屯溪三区典三型楼三盘年三消化三量58价格三适中三的酒三店式三公寓三类市三场反三映良三好，三面向三外地三投资三客户三，价三格上三升空三间比三较大项目名称规模销售均价（元/㎡）市场反映年消化量酒店式公寓新徽天地—中国观邸4.2万㎡，799套酒店式公寓5,500；商务公寓3,880酒店式公寓装修标准为800~1,000元/㎡，10月开盘，销售率为65%；商务公寓市场反映较差4~6万黄山假日广场—C2C酒店29861.48㎡，496套7,000装修标准为2,000元/㎡，07年初开始销售（推出496套），销售率为42%1~2万新徽三天地三—中三国观三邸黄山三国际三假日三广场三—C三2C三酒店酒店三式公三寓市三场59受人三口体三量的三限制三，屯三溪城三市商三业已三经饱三和，三商业三中心三（百三大商三圈）三的地三位已三经确三立，三城市三型商三业发三展空三间不三大百大三商圈三——三黄山三市商三业核三心，三人气三最旺三；屯溪三老街三——三纯购三物型三商业三街，三面向三外地三游客三，转三让少三；维多三利亚三广场三——三临近三百大三商圈三，时三尚购三物廊三，商三铺转三让频三繁，三转手三费5三~1三0万三，一三二楼三80㎡，租3三00三0~三35三00三元/三月；万和三精品三广场三——三以服三装销三售为三主的三业态三，一三楼4三0%三空置三，二三楼8三0%三空置三，在三经营三商铺三也面三临转三让，三一楼三40三元/㎡.月，三二楼三12三元/㎡.月。商业中心—百大商圈历史文化街区—屯溪老街维多利亚广场万和精品广场世纪花园商铺核心三商业三区边三缘的三商业三经营三不景三气，三非核三心商三业区三经营三惨淡三，黄三山的三城市三商业三已经三呈现三饱和三状态三。商业三太多三了，三到处三都是三商铺三，黄三山人三口只三有1三4万三，哪三里有三那么三大的三消费三力呢三？你三看维三多利三亚，三表面三经营三不错三，其三实转三手太三快了三！——三访谈三语录三（某三地产三中介三人士三）这里三的开三发商三开发三商铺三根本三没有三规划三，不三管商三业能三否经三营得三起来三，临三路能三做商三业的三地方三都做三商业三了。——三访谈三语录三（某三楼盘三销售三经理三）商业三市场60具有三旅游三、购三物、三娱乐三、休三闲功三能的三综合三型项三目逐三步涌三现，三城市三旅游三休闲三商业三已经三进入三升级三阶段三，受三到外三销市三场认三同项目概况黎阳老街项目规模：总占地571亩,物业类型：酒店、商业、住宅汤口印象规模：总占地占地10万㎡，建筑面积20万㎡物业类型：五星酒店、四星酒店、经济型酒店、酒店式公寓、住宅、商铺水墨宏村规模：总占地占地18.73万㎡，建筑面积15.16万㎡物业类型：徽派院落式房屋，包括餐饮、乡村客栈、娱乐休闲、特色商业、住宅黄山国际假日广场规模：占地4.38万㎡，总建面11.88万㎡物业类型：五星酒店、四星标准产权式酒店、休闲步行街商铺新徽天地规模：总占地6000亩物业类型：温泉渡假小镇，包括露天温泉、五星酒店、山地别墅、美食街、酒店式公寓、会议中心等徽派美食城规模：占地28亩，建筑面积15470㎡物业类型：院落式美食、休闲商业黄山北驿规模：占地面积1000亩,建筑面积30万㎡.物业类型：高档住宅、联排、院落住宅、公寓、景观商街、特色旅游小镇、度假酒店等万和精品广场主体营业面积达2万平方米,总计270余套商铺汤口印象新徽三天地黄山三国际三假日三广场商业三市场61随着三旅游三形态三的不三断丰三富，三不同三类型三的酒三店逐三步涌三现，三酒店三物业三供给三呈现三多元三化趋三势；三高星三级酒三店、三经济三型酒三店以三及特三色酒三店均三受到三市场三追捧徽商三国际三大酒三店国脉三大酒三店诺亚三方舟三大酒三店城市三快捷三酒店杭州三假日三酒店考拉三国际三青年三旅馆C2三C酒三店老街三口酒三店MO三TE三L三16三8123456789182453679考拉三国际三青年三旅馆老街三口客三栈徽商三国际三大酒三店屯溪三酒店三市场6206三年~三07三年屯三溪区三大规三模的三土地三出让三次数三非常三有限三，未三来酒三店物三业将三有一三定的三放量三，但三具备三综合三项目三环境三的酒三店物三业不三多2006年度已公开出让典型地块一览表地块编号位置规模及规划限制受让方0601屯溪区阳湖镇洽阳佩琅河西侧341.893亩，住宅、商业黄山盛华物房地产开发有限公司0614本项目西北侧544.977亩，旅游接待服务用地黄山市茶博园投资有限公司0623屯溪区跃进路、长干西路附近126.191亩，居住、商业、服务、文化、娱乐、综合芜湖永捷房地产开发有限公司2007年黄山市中心城区典型经营性用地公开出让计划表项目规模及规划限制受让方元一柏庄黄山旅游度假区发展项目（江南新城B1-B5）360，商业居住用地香港元一集团07年7月摘牌：拟建超五星级豪华度假酒店、别墅群和高档住宅区为一体的国际旅游休闲度假区雨润项目502亩，旅游用地黄山雨润地华置业有限公司2007年度典型国有土地使用权出让公告地块编号位置规模及规划限制受让方0720徽州大道北侧、黄口大桥西侧总占地187亩，总建面20.68万㎡；商服（商业、旅游、接待、娱乐和居住）黄山旅游：拟建高档商住房及商业楼8.77万㎡；五星级豪华酒店及会所3.69万㎡0717新安江南侧、新安大桥南端东侧、朱河西侧总占地302亩，总建面36.8万㎡；居住、商业、旅馆业（9.08万㎡）—0730、0727、0729、0726、0725、0712、0718、0719、714、715、716、0704、0707屯溪区约13块商服用地—屯溪三酒店三市场63专项三市场三分析三小结市场三现状屯溪三区各三板块三住宅三价格三差异三不大三；酒店三式公三寓主三要针三对外三销市三场，三市场三反映三良好三，价三格较三高；屯溪三城市三商业三已近三饱和三；具有三旅游三、购三物、三娱乐三、休三闲功三能的三综合三型项三目逐三步涌三现，三城市三旅游三休闲三商业三已经三开始三进入三升级三阶段三。黄山三市及三屯溪三区未三来两三年内三商品三房总三体供三需较三为平三衡，三但住三宅市三场将三呈现